保險的出現,就是協助社會大眾處理風險,然則怎樣可以幫到人,又成為生意呢?
處理風險,有幾個方法:
避免(Avoidance)
就是不去從事具有風險的活動,例如去旅行不潛水,就避免了潛水的風險,在合理的情況下,這也可以是一種保護自己的方法,但事實上絕大多數的活動都有風險的,總不成因為害怕交通意外而不出門吧!
防止損失(Loss Prevention)
較積極的方式,是採取一些措施,降低意外發生的可能性及減失程度,如高空工作戴安全帶,雖然一樣可能會受傷,至少不會因為下墜而傷亡;又如在貨倉安裝防盜裝置及灑水系統,都可以減低貨物的風險。
承擔(Assumption)
直接地講,就是不採取任何處理方法而接受了風險,多數的情況是因為無法預料,損失有限,或者沒有可行的方法處理,承擔風險可能是最佳的辦法。成語「杞人憂天」就是一個典型的例子,既然不知道天何時掉下來,且別理祂。
轉移(Transfer)
將風險轉嫁給他人來承受,保險公司向大眾收取保費,發生風險時賠償給受害,就是一種風險轉移機制。另外一個例子是透過金融產品去轉移風險,例如農夫為了保障收成期的價格利益,可以透過沽空同等數量農作物的期貨來轉嫁價格風險,期貨及期權本意都是用來對沖風險,只不過人們將他們當作投機的工具。
組合(Combination)
將利益組合(portfolio)也可以分散風險,正如將投資組合分散在不同的地區、行業、投資產品等,總不成所有都有損失吧!但是個人的財力有限,又怎樣可以無限量地結合不同的風險呢?保險公司透過再保險(reinsurance),將不同的風險進行組合,令到風險有效地分散到最多的人身上。
明白這種運作,應該知道那種是最可行而便宜的處理風險方法。
很多公司都會為員工提供醫療保險,睇醫生可以claim錢,那麼是不是自己就不用買呢?
公司可提供的保險,共有三種,就是法例規定的「僱員補償保險」(俗稱「勞保」),以及團體醫療保險(又稱「團保」)。
勞保只是在工作其間有效,如果在工餘或者放假受傷,是不獲保障的。
團保包括門診為主,有些有住院甚至人壽保障,不過是不是法例規定的而是員工福利,換句話說A公司有,B公司未必會有,結果在轉工時就會失去了保障。
有位朋友去看醫生,忘記了帶公司醫療,向診所姑娘表示付現錢,竟發覺會配到很多包藥,皆因一般的團保保額是有限的。
如果自費買醫保,不但可以獲得24小時的保障,看醫生也可因應自己的需要,不必受限於公司醫生名單。至於住院和人壽,更應該是自行分配投保的保額。
怎樣策劃醫保呢?下篇講。
除了到網上投保,多數人都是透過保險中介人購買保險服務,以前保險中介人只分為兩種,即是保險代理人(insurance agent)和保險經紀(insurance broker) ,現時保險人的業務已擴展到為強積金計劃提供服務,出現了強積金中介人(Mandatory Provident Fund Intermediary)。
保險代理人
保險代理人代表保險公司經營業務,他們本身並不屬於保險公司,事前獲得保險公司委任作為代理人,業務範圍包括招攬業務、評估風險、代收保險費、簽發保險單和理賠不等。除了全職作為保險代理人外,有時銀行、車行、地產代理、律師樓等也會兼營保險代理業務。一個代理人也可以同時代理不同的保險公司經營業務。
保險經紀
保險經紀和代理人最大的分別,是代理人是代表保險公司,而保險經紀是代表投保人,他們擔當了保險顧問的角色。根據法例,任何人出任保險經紀,必須先獲得保險業監督授權,或成為認可保險經紀團體成員。由於代理人和經紀代表不同利益,所以不可以一人兼任代理人和經紀。
強積金中介人
作為中介人,強積金中介人既可代表供應者,亦可代表使用者,他們是兩者之間的獨立第三者,所以兩個角色沒有利益衝突。所以作為強積金中介人的條件就更加嚴格,要獲得強積金計劃管理局批準,符合特定的學歷、經驗及財務狀況,還要通過一項強積金計劃考試。在經營業務時,還要接受保險業監理處、證券及期貨事務監察委員會和香港金融管理局等多從規管。
在香港,法例並沒有強制旅行社要買專業責任保險(旅責保);在國內,是明文規定旅行社要買:
那麼,是否參加國內的旅行團,就不用再買施遊保險呢?
旅行社責任保險,投保人是旅行社,被保險人和受益人也是旅行社。旅客出事後,要證明是由於旅行社的過失,才能獲得賠償,但這牽涉及冗長的法律程序。在理賠時,保險公司需要確定保險責任事故的發生以及旅行社對旅遊者是否應承擔賠償責任,旅行社是否存在過錯是關鍵的一點。
而即使成功索償,也是向旅行社索償,而不是由保險公司賠償,對於出了意外急需即時的支援的人來說,是遠水不能救近火。
換言之,旅遊保險在於意外出現後的支援服務,第二步才是賠償損失,而旅責保並沒有完整地達到這些目的。
而香港並沒有規定旅行社購買多少的旅責保,業界希望透過自律的方式處理。
所以,求人不如求己,自行購買旅遊保險,方可獲得足夠的保障。
1、痛點被滿足,產品要尖叫;
2、故事加情懷,社會化傳播;
3、設計參與感,打造粉絲經濟。
那實際執行中怎麽按照這三個原則來策劃眾籌項目呢?
首先,找到用戶的痛點在哪里。
之前京東上過很多和糖果雲同類的產品,但效果都不行。為什麽呢?因為用血糖儀的人少。糖尿病人只占總人口的10%,雖然總數很大,但比起手機和凈化器這種大眾硬件來說還是少很多。而且血糖儀是老人用的,但這些老人卻很少用京東。還有,血糖儀產品競品很多,這些產品也不夠性感好玩。
這時我們就重新定位人群。眾籌不可能打動老人,那我們的目標群體就是少數中年糖尿病人和大多數為親人購買的人群。
這部分人的痛點在哪里?首先他們的父母沒有血糖儀;有的父母害怕面對結果而不願意檢測血糖;或者父母不願意告訴子女自己的糖尿病狀況。於是我們認為,如何督促父母親友檢測血糖,而後怎樣幫助他們把血糖降下來,去哪兒給父母找個能夠照護他們的專業人員是我們找到的用戶痛點。
比如,我爸媽,他們說,對我們事業最大的支持是他們自己健康。但是,我怎麽保證他們健康,如何讓他們被照顧的更好更專業,就是我的需求和痛點。
找到了用戶的痛點,還得找到能夠引發他們對這款產品發出尖叫的點。而單純一個智能血糖儀肯定不會讓人尖叫。於是我們設計了一場抗糖戰鬥:子女可以用智能血糖儀來督促父母檢測,了解其糖尿病信息;同時有專業醫生的指導幫助患者降下血糖。而患糖尿病的父母則通過組隊pk的方式形成糖友之間的互動和督促。 堅持連續12周的檢測就可以獲得退款也成為督促父母的理由。除此,我們還邀請一線的糖尿病專家和知名企業家親自帶團來帶入更多的人參與。
這里面的尖叫點在哪里?
所以,從血糖儀到眾籌抗糖戰鬥,這是一個策劃思路的轉變超越。
痛點和尖叫點都有了,就需要講一個有情懷的溫暖的故事來進行傳播。
我們家里兩個我最重要的人都是糖尿病人,對此我有切膚之痛。我的創業經歷也和親人的體會有很大關系。情感和溫度是最好的傳播素材,是影響別人的真正原因。
另外,找微博大v引爆話題,再找多個權威機構參與進來一同造勢。
最後,要營造參與感,打造粉絲經濟。
產品上,子女的微信可以和父母的APP綁定,就能夠隨時看到父母的健康信息。還可以設置環節關心父母從而產生更多的互動。抗糖戰鬥開始後建立醫生團,也讓醫生的使命感和公益感參與進來。
線上我們建立了黑馬糖果雲體驗群,做黑馬問卷調查,為他們提供特殊的政策。現在因為微信強關系的泛濫和弱化,傳播效果開始下降,所以線下的強關系建立還是比較重要的。比如通過進行線下的分享交流來聚集粉絲。
除了讓用戶有參與感,也要讓和我們合作的大佬參與進來,形成助推。我們這次是數家共同支持,這樣調動的傳播和參與力量就會比較大。就如同三個爸爸打動了京東、創業家和分眾,才容易成功。
總結一下:由一個血糖儀眾籌到一場抗糖戰鬥,設計了讓人尖叫的活動,講出了動人的故事,做好了社會化傳播,建立了粉絲群,設計了眾多參與感強的環境。這樣的項目才有可能眾籌成功。版權聲明:本文作者王亞男,由i黑馬編輯,文章為原創,i黑馬版權所有,如需轉載請聯系zzyyanan授權。未經授權,轉載必究。
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摘要:对于美国资本市场,周鸿祎一向颇不耐烦:在美国奇虎360曾经频繁遭遇浑水、香橼等美国做空机构做空,同时还有分析师在奇虎360的财报会上质疑公司业务模式不清晰。对于上述质疑,周鸿祎曾怒斥其“不懂中国互联网”。
随着奇虎360发出私有化要约,今年4月以来,已有16家在美国上市的中概股公司收到了私有化要约,谋求回归国内A股上市,其中6月份达到10家。
此前,中概股因为政策原因谋求海外上市,并在2011年至2013年达到高潮。但中概股也遭遇市值低估,做空机制和再融资困难等困扰。而今,A股互联网等新兴产业企业受到追捧,市盈率动辄百倍,暴风科技回归A股后更是有43倍的涨幅。
资本已闻风而动,谋求在中概股回归中分一杯羹。不过,中概股回归并非一帆风顺。中间需经过私有化、拆解VIE结构、A股排队上市等过程。“钱景”虽好,风险亦多。分众传媒借壳宏达新材已受阻,中概股“归国”道路曲折。
核心摘要
奇虎宣布退市不止与估值有关,更与另外一件事有关:周鸿祎做智能手机。私有化、国内上市、业务分拆、周齐分工,这是奇虎360的新棋局,目的是保住旧有业务,开拓新兴业务。
奇虎360私有化是一件策划已久的事情,现在宣布这个消息,是因为周鸿祎觉得现在时机很合适。
6月17日,360公司董事长兼CEO周鸿祎宣布联合中信证券、金砖资本、华兴资本和红杉基金,向360公司股东发出不具有约束力的私有化要约,拟以每ADS 77.00美元(对应每股A类或B类普通股51.33美元)的价格收购其他股东持有股份。
目前,奇虎360私有化还是一种“可能”,奇虎董事会目前尚未做出任何决定,也不承诺未来任何交易会被达成。
关于360为什么私有化?周鸿祎在当天的一封内部邮件中这样解释:360目前80亿美元的市值,并未充分体现360的公司价值。就在这一消息公布后,奇虎盘前大涨,报74.06 美元,涨幅达 12.13%,360公司市值一度超过90亿美元。
周鸿祎称:私有化是自己跟老齐(齐向东)在反复考虑当前全球及中国资本市场环境后的审慎决定。
奇虎宣布退市不止与估值有关,更与另外一件事有关:周鸿祎做智能手机。早从去年开始,周鸿祎已经不太负责360传统的安全业务,而将精力放在智能手机上面,传统安全业务由奇虎360总裁齐向东负责。
宣布退市背后有一句潜台词:360业务将分拆,传统安全业务分拆国内上市,智能手机、智能硬件等新兴业务将剥离出来。业务分拆会带来一个结果:周鸿祎与齐向东的分工,周鸿祎负责新兴业务,而齐向东负责传统业务。
私有化、国内上市、业务分拆、周齐分工,这是奇虎360的新棋局,目的是保住旧有业务,开拓新兴业务。
此前,智能手机是奇虎360新兴业务的重头戏。5月6日,奇虎360与宇龙酷派合作推出手机品牌“奇酷”;5月27日,宣布启动“基础应用众筹计划”。消息人士透露,奇酷手机会在8月份推出,恰好赶上暑促与新学期开学。
此时宣布私有化,周鸿祎将把奇虎360面向未来的棋局合盘呈现给世界:两条战线推动变革,一条战线是私有化,国内上市,另一条是业务分拆,管理层分工调整。
360分拆传统业务回国内上市,早已经不是秘密。360内部人士透露,周鸿祎与齐向东二人在去年底就已经对这件事形成了共识,公司内部从去年已经开始进行退市、私有化等相关事宜的操作,其中包括与中信、华信、红杉等机构的合作。
市值之痛
对于美国资本市场,周鸿祎一向颇不耐烦:在美国奇虎360曾经频繁遭遇浑水、香橼等美国做空机构做空,同时还有分析师在奇虎360的财报会上质疑公司业务模式不清晰。对于上述质疑,周鸿祎曾怒斥其“不懂中国互联网”。
周鸿祎在内部邮件中说:我们(公司员工)当中很多人认为,360目前80亿美元的市值,并未充分体现360的公司价值。
根据周鸿祎的私有化要约,每ADS 77.00美元相对于6月16日360的收盘价有16.6%的溢价,相对于过去30个交易日收盘价的算术平均价有32.7%的溢价。对于红杉基金、中信证券、华兴资本等机构愿意溢价接盘,也显示了对奇虎360未来业务的信心。
奇虎360提供的数据显示,截至2015年一季度末,360旗下PC和手机产品的月活跃用户总计超过12亿;2014年营业收入折合人民币超过86亿元,净利润超过21亿元。2014年底公司总资产达206亿元,现金超过100亿元。
奇虎360公司在过去几年中,凭借免费这一策略,PC安全产品占据了中国市场绝对领先的市场份额,同时进军搜索和移动应用分发领域,占据了一定的领先地位,自去年开始,并将业务拓展至游戏、智能硬件等多个领域。
对
上述机构来说,更大的诱惑是360回到A股上市的“钱景”:与暴风影音、乐视相比,奇虎360业务营收、利润规模都远远领先,但市值却只比暴风影音略高,
低于乐视。截至6月18日,360市值约为87亿美元,约540亿元,暴风影音约为370亿元,乐视约为1132亿元。一位投行人士对21世纪经济报道记
者分析认为,360回归A股上市,2000亿元保底,有望冲击3000亿元。
周鸿祎觉得,与A股的暴风影音、乐视相比,奇虎360的股价被打了双重折扣:第一重折扣是美国资本市场对中国互联网的不了解,特别是对奇虎360这种“入口”生意的不了解;第二重折扣是中国资本市场与美国资本市场的估值差异。
估值3000亿元的意义是什么?3000亿元约合500亿美元,市值仅排在阿里巴巴、腾讯、百度之后,从估值上而言,略高于小米上一轮融资的估值(小米上一轮融资估值为450亿美元),至少在市值上再次形成TABLE格局。
TABLE指腾讯、阿里巴巴、百度、雷军系、周鸿祎系五家公司(或围绕个人形成多家企业),一度(2012年)这五家公司(个人)是中国市值(估值)最大的公司,也是影力最大的公司,他们站在中国互联网的巅峰,供同行仰视。
进入2013年,360估值开始下滑,周鸿祎跻身TABLE已经有名实不符之感。进入2014年,业界提得最多的是TABL,很少提TABLE。很多人评价,五个人争一张桌子的四边,有一个人注定出局,现在争夺已经结束,出局的是周鸿祎。
手机造梦
接
盘360的机构,红杉基金是360的早期投资者,红杉中国创始及执行合伙人沈南鹏与周鸿祎是多年的合作伙伴。周鸿祎与沈南鹏其实都明白,360私有化回归
国内资本市场,即使市场值重回巅峰也无法持久,360要重回巅峰,得看奇虎360在新兴业务领域的成败:成则为王,败则为寇,王者登上中国互联网巅峰,寇
则为一家二流互联网公司。
私有化后拆分上市,一个重要结果是会融资。周鸿在邮件中透露,以IPO市值1000亿计,融资规模可达200亿元。目前360资产超过200亿元,现金超过100亿元。分拆上市后,公司现金储备可达300亿元,可以为手机等新兴业务输血。
对于新业务布局,周鸿祎在邮件中表示:360公司已经成为中国智能硬件领域最强有力的竞争者之一。
周鸿祎说,360公司不仅宣布与酷派成立战略联盟,成立奇酷科技进军手机业,向市场推出奇酷和大神两个手机品牌,还推出了儿童智能手表、路由器、智能摄像机、行车记录仪等一系列创新智能硬件产品,成为相关市场的领军者。
周鸿祎说,“凭借360现有的出色表现和能力,我们有充分的自主权做出选择。”
周鸿祎认为,360的私有化不仅是资本操作,更是360进入新的发展阶段的重要助力,对于目前正在进行全面战略升级,实现跨越式发展注入巨大的推动力,同时为充满激情的360员工提供更多的机遇和更大的舞台。
事实却是,360在智能手机领域的优势并不明显,特别是在挑大梁的智能手机领域:在中国公司中,目前领先的小米与华为,在中国市场,排在360前面的还有联想、步步高、魅族以及国外的三星等公司,奇虎360需要资本市场输血。
周齐分工
与私有化、国内上市同步进行的是业务分拆,管理层架构调整。业务分拆之后,周鸿祎负责智能手机为代表的新兴业务,齐向东负责安全、360手机助手、360搜索等业务,周鸿祎负责的是烧钱的新业务,齐向东负责的是赚钱的旧业务。
去年开始,业内就有周鸿祎与齐向东“闹翻了,要分家”的说法。360内部人士说:分家是对外界两人将明确分工的恶意演绎,两人仍将紧密合作,挣钱的齐向东需要周鸿鸿烧钱买未来;烧钱的周鸿祎需要挣钱的齐向东提供弹药。
从业务分工来说,这将形成两个拳头的布局:周鸿祎是打出去的拳头,负责进攻;齐向东是缩回来的拳头,负责防守。
上
述内部人士表示:这也符合两个人性格:周鸿祎不安现状,好勇斗狠,喜欢进攻;齐向东则思维缜密,不打无把握之仗。两个人的这种性格在创业期是很好的互补,
周鸿祎主外,齐向东主内,但如果两个人都负责成熟业务,都开始面向内部管理的时候,就会产生冲突。这也是内部会议上两人时有分歧的原因,尽管分歧终能化
解。
周鸿祎需要一片草原,像狼一样四处猎食;齐向东需要一个花园,做一个辛勤的园丁,让园里的花儿开得更好。在360内部人士看来:通过分拆实现两人的分工,既能实现新的业务布局,又可化解分歧,也算是一举两得的好事情。
传统业务也并不只需要“守成”就可以,也面临很大的拓展空间:去年开始,360开始进军企业级安全业务。企业级安全业务意味着奇虎360安全业务的用户群体发生了变化:以前只是个人消费者,现在则包括政府机构、企业。
这
对于360来说也是一块新市场,更重要的是这个市场需要新玩法:在个人消费市场,360是个迟到者,其颠覆瑞星、金山、赛门铁克等竞争对手的做法是免费,
这一策略获得了追求性价比的个人消费的拥护,360一战而成;而对于企业用户来说,免费就意味着免责,安全出问题,赔偿金额与采购金额相关,他们没有信心
将自己的安全交给一家免费公司。
联想集团CEO杨元庆此前接受21世纪经济报道记者采访时说:根本上说,个人消费市场是交易型业务,而企业业务,政府业务是关系型业务,关系型业务的核心不在性价比,而在信任,对产品安全性、稳定性的信任。
齐向东恰有做关系业务的优势,除了思维缜密,不打无把握之仗的性格之外,更有政府机构工作多年的经历。事实上,齐向东加盟360时,身份已经是“局级干部”,从3721到雅虎中国、最后到奇虎,他也一直分管奇虎360的政府关系。
事实上,因为斯诺登事件,政府对于国外的安全产品缺乏信任。无论政府机关、还是大型国有企业,都强制要求使用国产安全软件、服务器,国产安全软件面临着一个千载难逢的机会。
在
业务布局中,周鸿祎负责的业务更为重要,因为其代表未来。奇虎360公司2014年年报显示,周鸿祎持有约3131万股,持股比例为16.2%,齐向东持
有1501万股,持股比例为7.8%,与2013年年报数据相比,无论是周鸿祎还是齐向东均对360股票有所减持。上述投行人士说:减持或者说明了一个事
实,奇虎360会将注意力更多聚焦在新兴业务。 (来源:投资界)
編者按:9月中旬,長實地產在香港的銷售總額已超過250億港元,提前完成了今年年度目標,並有望突破去年成績。這個成績或許一掃因香港股價低迷導致的長實地產重組上市以來股價下跌的陰影。
事實上,始於上半年的李氏商業帝國大重組,或許已經開啟從超人父親過渡到守業兒子的時代。250億港元的業績,是李氏二代交出的第一份李氏商業帝國地產業務的成績單。無論是內地及香港地產業務的不斷收縮,還是海外投資步伐的加快,戰略布局及投資風格的變化,無不顯示出李澤鉅的風格與特點。而近兩周前的長江基建合並電能實業,或將為李氏父子大規模海外並購準備更加充裕的資金。
而除了李氏父子,九龍倉、新鴻基等其他港資房企在內地也出現了戰略布局的分化與調整。這背後共同的原因是內地房地產行業進入深度調整與轉折期,黃金十年的結束、白銀時代的到來,必將引發更多的房企加入到調整的陣營。
在商言商,是永恒的商業規則。無論是李嘉誠還是其他港資房企,都將遵循這一規則。
制圖/張逸俊
華人首富的賬,永遠算得精;超人的謀略,永遠是先見之明與深謀遠慮並存。
自1986年,李嘉誠購入加拿大赫斯基石油逾半數權益後,李氏商業帝國的海外投資之旅就再也沒有停止——1996年將Orange電訊公司在英國上市;2010年長江基建以91億美元的價格收購英國電網公司,當年2月又將奧地利第三大移動通信公司收入囊中;以1550億港元收購英國電網、水務、燃氣資產,13億歐元收購奧地利3G通訊業務,7.18億港元收購加拿大電廠資產,97億港元購入荷蘭能源公司……至今,李氏商業帝國的海外版圖已遍及歐洲、開曼群島、亞洲等國家和地區。其中,其在英國的投資,被形容為“買下了整個英國”。
隨著近年來不斷拋售內地及香港的商業物業資產,李氏商業帝國也加速了海外投資步伐,2013年至今,這一節奏明顯加快。投資遍布電信、基礎設施服務、港口、商業零售、地產等領域。
2013年1~6月份,李嘉誠相繼收購了新西蘭Enviro Waste廢物管理公司、亞洲貨櫃碼頭全部股份、荷蘭AVR-AfvalverwerkingB.V.廢物轉化能源公司、愛爾蘭O2業務。公開資料統計顯示,僅2013年上半年,和記黃埔110億港元的資本開支中,有76億港元投到歐洲地區,占比高達69%,香港與內地則僅占14.3億港元。
今年以來,除了長實地產重組上市、長江基金合並電能集團兩項大的資本重組計劃,李氏商業帝國的海外步伐仍然快馬加鞭。
2015年8月,《華爾街日報》的消息顯示,長江和記實業公司(CK Hutchison Holdings Ltd.)將把旗下3 Italia業務與俄羅斯電信公司VimpelCom旗下業務Wind Group進行合並。
今年早些時候的3月下旬,西班牙電信公司Telefonica與李嘉誠旗下公司和記黃埔達成最終協議,和記黃埔有限公司將斥資約102.5億英鎊(約合956億元人民幣)收購英國第二大移動電信運營商O2。該項交易也將成為迄今為止李嘉誠最大規模的海外並購案。公開資料顯示,O2是英國第二大移動電信運營商,目前擁有約2200萬名用戶。
O2創立於2002年,西班牙電訊2006年收購該公司時斥資180億英鎊,而9年後,李超人以便宜近80億英鎊的價格買入。由此可見,李嘉誠及接班人李澤鉅的商業謀慮。
由於多個歐洲項目均以較低價格買入,李氏商業帝國的海外投資也被冠以“抄底”。
媒體報道及公開資料顯示,目前,李氏商業帝國在英國的總資產高達3900億港元,包括3個港口、3家連鎖店、1家移動運營商、1家鐵路集團、1家區域電網公司、2家區域煤氣公司、1家水務公司。其中,在倫敦市區還有一個3500套住宅的樓盤開發項目。
在愛爾蘭、奧地利、意大利等歐洲國家,均有電信業務的投資收購;在荷蘭,則有連鎖藥店業務。
而經過旗下公司重組,有長實地產、長江基建等多家公司的註冊地騰挪到了開曼群島、百慕達群島等地。
在抄底歐洲、收縮中國香港和內地的同時,李嘉誠並沒有放棄亞洲。據韓國當地媒體的報道,2013年12月底,李嘉誠部分所有的新加坡亞騰資產管理公司(ARA Asset Management)一份監管文件中披露,將收購澳大利亞麥格理集團韓國地產公司,該公司通過兩家私有房地產信托管理著5884億韓元的物業。此外,亞騰還將收購麥格理旗下一家房地產投資信托基金10.02%的股份,但亞騰並未透露交易價格。當時,亞騰首席執行官林惠璋在一份聲明中表示,收購的目的是“充分利用韓國房地產領域巨大的投資機會”。
除了北亞地區,李氏父子的商業嗅覺還觸到了馬來西亞。
2011年,李氏父子把產業投資焦點轉向馬來西亞購物中心領域。媒體報道顯示,當年斥資2.45億馬幣,從德國產業金法蘭克福資產管理公司和馬來西亞當地發展商Puncakdana集團手中,收購了位於雪州阿拉白沙羅(Ara Damansara)的The Citta Strip Mall購物廣場。同年5月以4.5億馬幣成功競標3家購物廣場。近年又先後收購梳邦再也高峰廣場(The Summit USJ),以總價7.1億馬幣收購馬六甲Aeon Bandaraya廣場和第一滿家樂(1 Mont’Kiara)。
梳理李氏父子的海外投資路線圖,不難發現,在商言商及資本利益最大化,永遠是商業的本質。這些低價或抄底的投資行為,也不斷印證著從商60余年、投資從未失手的超人特質。
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李嘉誠自今年以來不斷推出中國內地房地產市場。
今年1月,李嘉誠對外界拋出“重磅炸彈”:新成立的長江和記實業有限公司(下稱“長和”)將接手長實及和黃的所有非房地產業務,包括港口及相關服務、零售、基建、能源和電訊業務的運營及投資;新公司長江實業地產有限公司(下稱“長地”)將持有長實及和黃在中國香港、內地及海外的所有房地產業務。
值得一提的是,新的長和與長地公司,將選擇以離岸註冊聞名的英屬開曼群島作為註冊地,原先註冊於香港的長實及和黃將被註銷。重組計劃完成後,新成立的“長和”及“長地”將重新在香港聯交所主板上市。雖然李嘉誠極力表示並非看重衰國內地房地產市場,但是上述行為均被認為是李嘉誠不願意繼續投資中國內地房地產市場的信號。
囤地入場
上個世紀90年代,很多外資撤離內地,當時李嘉誠卻開始大舉進軍內地市場,成為香港在內地最大的投資者。
長和曾在2005年前後迅速拿地,在2010年至2012年也有一輪內地市場的擴張。雖然如此,但是其經常閑置土地。克而瑞資料顯示,其在廣州增城項目早在2005年拿到土地使用權轉讓合同,雖後因審計署對土地進行調查有短暫擱置,但2011年才正式動工,而到了2014年兩座住宅的項目進度僅為40%和10%。
“這樣的例子在長和系開發中屢見不鮮,緩慢的開發進程使長和坐享豐厚的土地溢價。”克而瑞研究中心洪聖奇告訴《第一財經日報》記者。
其在上海的土地同樣“囤地”多年,2004年,當時長地以1.2萬元/平方米的樓面價拿下的陸家嘴世紀大道2-4地塊,項目總建築面積約36萬平方米,其中商場面積約14萬平方米,2幢辦公樓面積約13萬平方米。長地準備將其建造世紀匯廣場,但是截至目前上述項目還未完工,僅啟動了招商計劃,之後傳出長地準備將上述項目以200億元的價格賣出。《第一財經日報》記者了解到,目前已有多家境外基金在和長實地產接觸,但均未達成實質收購意向。長地方面則表示,自持可能性較大,但不排除在境外買家出優越條件的情況下,轉而出售的可能。
《第一財經日報》記者註意到,如果世紀匯出售,包括超市、港口、能源等其他資產,李嘉誠近三年套現國內資產金額將有千億,而旗下公司其間沒有新增投資和土地儲備。
高位拋售
事實上,從2013年8月開始,李嘉誠開始連番地拋售內地物業套現,彼時正好是中國房地產最好的時期,而到了2014年其更加快減持進程。
2013年8月,李嘉誠以26億元出售廣州西城都薈廣場項目,該項目坐落於荔灣區黃沙大道8號,占地約7.1萬平方米,樓高四層,總建築面積約8.8萬平方米,此外該項目位於地鐵1號線及6號線黃沙站上蓋,交通也非常便捷。
時隔兩個月,李嘉誠家族以71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經中心,這個大額的出售更是一度被業界關註。東方匯經中心建築面積超過11萬平方米,共建35層樓,總高約為200米。
作為陸家嘴的寫字樓一直是供不應求的狀態。戴德梁行數據顯示,2015年上半年,陸家嘴辦公樓平均租金達11.9元/平方米/天,空置率僅為1.5%。今年上半年陸家嘴地區沒有新增供應,但吸納量卻接近7萬平方米,供應非常緊缺。可以說陸家嘴的寫字樓無論是租金還是回報率都是非常可觀的,但是顯然李嘉誠還是選擇了拋售。
到了2013年底,與李嘉誠關系匪淺的ARA以30億元的價格出售南京國際金融中心大廈,該項目位於南京市中心的新街口西南角,總建築面積11.8萬平方米,這也是李嘉誠在南京的唯一物業。
2014年4月,李嘉誠家族以72億元賣出北京盈科中心,該項目位於北京市朝陽區工人體育場北路甲2號,為北京市內眾多知名的5A級寫字樓之一。但是這個實際交易價格和當時傳出的價格比還是打了“九折”。記者註意到,作為中國房地產最好的城市北京,其寫字樓租金一直是中國最高的。
2014年8月,李嘉誠關系匪淺的ARA以15.4億元出售上海盛邦國際大廈。而到了今年,也傳出李嘉誠旗下上海陸家嘴世紀匯廣場尋找買家的消息。
雖然每一次拋售李嘉誠均表示並非看重內地房地產市場,但是其卻在不斷退出中國內地的房地產市場,作為一個精明的商人,顯然用實際行動做自己的買賣。
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編者按:9月中旬,長實地產在香港的銷售總額已超過250億港元,提前完成了今年年度目標,並有望突破去年成績。這個成績或許一掃因香港股價低迷導致的長實地產重組上市以來股價下跌的陰影。
事實上,始於上半年的李氏商業帝國大重組,或許已經開啟從超人父親過渡到守業兒子的時代。250億港元的業績,是李氏二代交出的第一份李氏商業帝國地產業務的成績單。無論是內地及香港地產業務的不斷收縮,還是海外投資步伐的加快,戰略布局及投資風格的變化,無不顯示出李澤鉅的風格與特點。而近兩周前的長江基建合並電能實業,或將為李氏父子大規模海外並購準備更加充裕的資金。
而除了李氏父子,九龍倉、新鴻基等其他港資房企在內地也出現了戰略布局的分化與調整。這背後共同的原因是內地房地產行業進入深度調整與轉折期,黃金十年的結束、白銀時代的到來,必將引發更多的房企加入到調整的陣營。
在商言商,是永恒的商業規則。無論是李嘉誠還是其他港資房企,都將遵循這一規則。
制圖/蔣皓明
9月21日的港媒報道指出,截至9月中旬,長實地產(01113.HK)在香港銷售總額已超過250億港元,累計售出逾3100戶,提前完成全年目標,有望突破去年全年成績。
長實地產執行董事趙國雄表示,今年250億元售樓目標已經達到,現時無意上調全年售樓目標。
長實地產今年在港推出多個全新項目,包括致藍天、峻瀅II及悅目已經清盤,成交單位達2736戶,三個項目合計套現近195億港元。
在忙於套現的同時,長實地產並未有購地的動作及計劃。
忙套現
8月25日下午,長實房地產(01113.HK)遞上了長和系資產重組以來的首份中期報告,根據港交所披露,今年上半年公司凈利潤上升22%,至68.9億港元,而在業績報告中的展望未來中,李嘉誠似乎顯得對業績並不算特別滿意,他“預期下半年的整體業績將較上半年為佳”,兩地物業市場將維持穩定,只是長遠發展方向將繼續由房屋政策所主導。
不過,從長實房地產的半年報告中可以看出,公司似乎開始對市場抱有畏懼心態,在李嘉誠的展望未來一欄中,兩次提到“如無不可預見之重大不利發展”,公司業績可保持平穩,重組後的長實房地產發生了什麽,讓公司對可能發生的“黑天鵝事件”顯得憂心忡忡呢?
一名原本分析長江實業和和記黃埔的分析員對《第一財經日報》稱,由於公司認為長江和記實業(00001. HK)的分析價值已經不如長實房地產,已經調派他去分析長實房地產,自從6月3日長實房地產掛牌以來,關於長實房地產的分析報告及新聞都絡繹不絕。
豐盛金融資產管理部分析員馮宏遠對本報記者稱,房地產一直都是可以獲得較高估值的產業,過去長江實業旗下的產業範圍極廣,作為大型綜合性企業,長江實業的估值有一定程度的折讓,但在重組以後,將長江實業及和記黃埔的地產業務合並在一起,可以令公司獲得更好的估值。
不過,恰逢香港股市非常低迷,李嘉誠旗下的地產板塊並沒有獲得市場的認可,9月22日,長實地產的收盤價為58.95港元,比上市價70港元下跌了不少。
盡管長實房地產上半年在香港有好幾個大型賣房項目,但上半年公司的物業銷售收益還是同比下跌了18.5%。
不過,在上半年在一個月內賣掉大型樓盤“致藍天”後,長實地產下半年的新賣樓計劃開始啟動,而每一次長實有新樓盤推出,都能造成一股瘋搶潮。
同時長實地產今年所推出的豪宅銷售亦不俗,8月初推出的維港星岸,至今累售逾100戶,套現近26億港元。作為整個紅磡最貴的房子,維港星岸的折後價格在每平方呎在1.9萬至3.55萬港元之間,比同區房價貴了30%左右,但看房的買家也異常爆滿。長實地產董事郭子威稱,此次購房熱潮中,湧現了一批內地“土豪”,內地客戶占到總數超過10%,同時購房客戶中,有30%為投資者。
雖然長實地產今年銷售成績提早達標,但其推盤步伐並未減慢。據悉,長實地產旗下馬頭角君柏以及元朗世宙兩個項目分別主打大單位及上車戶。發展商早前表示,兩盤預售獲批後會隨即推出,其中世宙售樓收益預計可達數10億港元,君柏亦估計有70至80億港元。
上述兩盤預售未批時,長實地產目前續推紅磡維港星岸,項目本周將加推新品,市值約25億港元,繼續套現。
少拿地
而在高速賣樓的套現同時,長實地產卻鮮有拿地,8月7日,香港政府推售位於元朗牛譚尾新譚路的住宅地塊,有港媒報道,現場見到長實地產入標,這塊住宅地塊的占地面積約9.4萬平方呎(約8736平方米),最高可建築面積為4.5萬平方呎(約4182平方米),市場估價大約2.7億至4億港元。
但這一次入標實際上是今年以來長實第一次出手拿地,且不說成功與否,在近3年以來,長實僅僅成功奪得深水埗海壇街一幅地皮,這與過往長實進取拿地有很大差距。
李嘉誠在今年6月份出席長和(00001.HK)股東會後曾經承認,集團近來不論在內地還是香港,買地的活動都相對較少,不過他稱,長實買不到地是因為超出集團預算,直言要計算“面粉價”及“面包價”,“如果面粉貴過面包,當然不買,要為股東爭取利益”。李嘉誠強調,長實買地需要符合集團預算及商業原則,如果超出預算只能采取觀望態度。
長實房地產在剛公布的半年報中稱,期內公司繼續尋求機會購入具發展潛力的物業及農地,部分物業及農地現在正進行不同階段的規劃設計及作出有關申請。
而長實地產上半年年報顯示,公司在香港還有70萬平方米的土地儲備,而內地仍有1380萬平方米,海外也有40萬平方米的土地儲備。
摩根大通近日發布報告稱,長實地產開始專註於提高回報率,隨著公司中內地的低地價成本,加上在香港近日的土地儲備活動不多,有助於維持香港業務的高毛利率。該行維持長實地產“增持”評級,目標價84港元。
長實地產進入李澤鉅時代?
實際上,細心的市場人士已經發現,長實房地產投資風格的轉變,要從李澤鉅正式掌握大權的時候說起。
2012年5月,李嘉誠宣布李澤鉅將接手旗下長和系的資產,獲得超過40%的長江實業及和記黃埔的股權,以及加拿大能源公司赫斯基35%的股權,7月22日,隨著股權的正式交接,李澤鉅正式掌控李嘉誠的商業王國。
李澤鉅在接手長和的商業王國已經超過3年,而嗅覺敏銳的市場人士已經聞到了跟以往不一樣的味道。
豐盛金融資產管理部分析員馮宏遠對《第一財經日報》稱,長和系的投資風格自從李澤鉅開始主持大局以後,已經發生了明顯的轉變。從分拆電能實業(00006.HK)到長江基建(01038. HK)收購歐洲的一系列資產,李家的投資風格已經變得非常穩健。
馮宏遠稱,李澤鉅在遇到項目的時候,對於回報率計算得非常清楚,一般每年回報率至少8%才會考慮,而且對低風險的項目更有興趣,如果風險相對較高,回報也不穩定,很可能不會考慮。
這一風格最明顯的轉變就是在長實的拿地策略上,翻查過往歷史,在李嘉誠掌權時代,長實地產曾經連續奪地,在2010年至2012年期間,長實先後購入11塊土地,但自從2012年底,長實投得馬鞍山白石地後,長實雖然有多次參與政府賣地投標,以及港鐵及市建局推出的大型項目外,但多數都沒有收獲,顯示其趨於謹慎的風格轉變。
這種投資風格,與李澤鉅沈穩的性格有脫不開的幹系,而具有海外留學背景的李澤鉅,對內地市場並不算太感冒。根據長實房地產遞交給港交所掛牌的上市材料顯示,公司對中國業務的比重開始減少。2014年,長實房地產的營業額及其攤占合資企業物業銷售有19.2%來自內地,在2013年,這一比重高達50.9%,超過了長實房地產在香港的比重,而期內和黃房地產在內地的相關占比則由過去的65%跌至42.1%。
另一方面,長實在海外也有積極擴充的計劃,根據長實地產上半年的報告,長實地產在海外有40萬平方米的土地儲備,其中主要是在英國、新加坡及巴哈馬群島。最引人註目的,還是公司在英國的項目,其中一個項目臨近英國倫敦的重要商業區金絲雀碼頭,主要建築面積約42萬平方米,預計2024年竣工。曾經有外媒報道,該項目可建3500個住宅單位,投資額約10億英鎊。
而另一英國項目,是位於南劍橋郡Fulbourn的一幅占地約6900平米的地皮,該幅地皮可以建設不超過110套豪宅。
另一方面,對於內地的資產,李氏父子可能未來還有出售的打算,在長實房地產的半年報中指出,集團將繼續在內地及海外將適時推動項目發展、銷售及出租。
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