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店租抗漲 讓房東變股東

2011-4-25  TWM




Q:房價飆、店租漲,房東要調漲店租,在北市永康商圈經營第八年,今年四月租金已從每月十萬元調為十一萬元,耳聞鄰近的捷運線開通後,房東還要把房租上調至十五萬元,龐大店租成本勢必壓垮店裡財務,該如何面對店租續漲壓力?(麵屋黑平張店長問)

A:精華商圈店面搶手,房東強勢是經營者要面對的現實,對店租續漲問題,除看房東臉色,還要搞清楚房東心理和期待。

房東在乎房子的獲利能力,並期待越賺越多。有的房東很敢開價,追求高於商圈租金水準的報酬,不在乎承租店家,是否一家換過一家;但更多房東重視長期而穩定的報酬,希望承租方信用良好,按時支付租金,永續經營並善待房舍,因此樂於和店家維持良好關係,營造雙方互利局面。

後 者這類房東,談店租協商彈性較大。以你的例子,承租該店面八年,和房東應有一定程度互信基礎,討論租金調整,除採每月固定金額的支付方式外,還可考慮「包 底抽成」方式,亦即每月營業額未達一定金額,付給房東固定租金;超過該金額,則房東按一定比率拆帳,讓房東成為你這家店具股東性質的利害關係人。如此,他 樂見你生意越來越好,你也滿足他獲利極大化的期待。

另外,設法讓一樓黃金店面的坪效極大化。例如麥當勞在基隆夜市旁的門市,因應租金高漲,去年就把廚房遷到二樓,設計摩天輪概念的機械設備,把做好的餐點送到樓下,解決兼顧供餐速度的問題。

還有什麼方法,能替房東創造更豐厚的獲利呢?透過作業流程改造,把部分廚房、倉庫,遷到鄰近的非店面空間或二樓,空出部分店面,供房東再租給另一店家經營,替他創造另一筆租金收入,相對減輕你的租金壓力。

不過,這些方法治標不治本,長期而言,市中心店租漲多跌少,根本解決之道,是效法香港多數餐飲業,把用餐空間移往二樓,一樓只保留入口空間,這樣就能大幅降低租金成本壓力,且帶給顧客舒適的用餐環境。

但把餐廳移到二樓,牽涉到市場定位與品牌策略,你的店不再只吸引過路客,須靠品牌深度,吸引目的型消費者願爬樓梯來吃這頓飯,是關鍵挑戰。


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