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租屋篇 攻心為上 讓房東先心軟 殺租高手獨門三密技 月省二成租金


2013-04-08  TWM
 
 

 

兼具資深租客及房東身分的楊木心,在租屋市場二十多年來累積不少租金談判的經驗,依循著獨門的心理戰招式,成為朋友口中「殺手級」的達人。

撰文‧李建興

「鈴~鈴!」春節過後第一個上班日,剛休完假的楊木心一早就被陣陣急急如律令的電話聲吵醒,電話那頭傳來殷切的請求,「『殺價女王』,拜託啦!快來幫我跟房東殺殺價啦!」拗不過對方一再的請託,她睡眼惺忪趕到台中文心路上的一間店面,只見打電話的那位朋友正站在店外和屋主爭得面紅耳赤,楊木心則氣定神閒,悄悄地走入屋內,仔細端詳上一位房客還遺留在店內的生財器具,並察看牆上與天花板上被油煙熏黃的痕跡。

一走出店外,朋友立即向她投以求助的眼神,只見楊木心不疾不徐地說:「房東先生,你實在不應該用同樣的價格租給我朋友,上一位房客是做快炒的,而我朋友租店是要開安親班的,再怎麼說,月租也要降個幾千元!」此時,房東既驚訝又疑惑的神情全寫在臉上,「你怎麼知道?」楊木心娓娓道來:「很簡單啊,從屋內留下的瓦斯爐和滿地的油漬就猜得出來了,而這也正是你應該降價租給我朋友的原因。」

殺租密技1:

觀知市況,立於不敗「你想想,租給做快炒的,不但會將你的房子弄得髒兮兮,一不小心還可能會燒掉你的房子,但安親班就單純多了,既乾淨,而且一旦承租了,一經裝潢,沒租個三年五年是不會走的啦!看你屋內的情況應該好幾個月甚至半年沒租出去了吧,倒不如便宜租給我朋友這種穩定的優質客人吧!」語畢,只見原本態度高傲的房東立刻像是被窺知心機的小孩,壓低聲音說:「那……你們想租多少?」就這樣,磋商了好幾天的租金,在楊木心的三言兩語下就塵埃落定,而最初殺不下來,二萬五千元的月租,最後竟以二萬元成交。

四十四歲的楊木心,從學生時代就開始租屋,儘管後來結婚生子了,動不動喜歡換環境居住的她仍然租屋過活,「租房子,我想住哪就搬到哪,住膩了就換,沒有束縛!」多年來約莫已租過二、三十次房。有趣的是,她自住的房子是租的,卻買下好幾間住宅和店面投資,拿來出租或賺差價,等於是資深房客兼包租女王,因此對出租或承租的眉眉角角,她都摸得一清二楚。

一談起自己的「獨門殺『租』大法」,楊木心語帶玄機地說,「要房東心軟,你就要先體貼他的心!」意指要徹底了解房東的想法和困擾,才能將心比心、將計就計談到好價格。

租屋和買賣不同,買賣是一次性的行為,雙方在交易後就老死不相往來,但租屋不一樣,房客一住就是一年甚至好幾年,因此房客素質好不好,遠比房租更重要。於是「房客的條件」就成了商議租金的重要籌碼,為讓房東留下好印象,儘管透過仲介承租,最好能在簽約時要求和房東見面,以得到降價的機會。

其次,租屋族多半經費有限,大坪數的房子容易超出預算上限,反而乏人問津,因此在租屋市場,坪數越大,加價幅度越小。例如十五坪的房租是一萬元,三十坪的房子行情大約只有一萬五千元,在與房東議定租金時,切莫將購屋時坪數與價格成正比的邏輯拿來套用。

此外,房東的屬性也是重要關鍵。楊木心說,房東可分為兩類,一為想長線收租的包租公,二是短線買賣的投資客。投資客出租目的多半是為了付貸款,因此會裝潢一下以拱高房租,對租價也較堅持。因此遇到有簡易裝潢的房子,可以大致判斷出房東是投資客,價格也不如一般包租公好殺了。

殺租密技2:

給利讓利,製造雙贏正因為了解房東的想法,楊木心每次出馬租房子時,都會因時、因地、因人進行角色扮演。譬如,學生時租房要「裝窮」以博取房東的同情心,出社會後租房則要「裝濶」,因為房東最怕付不出房租或收入不穩定的房客。同時,由於女房客通常給人規律愛乾淨的印象,由女生出面洽租也較容易議得好價。

最經典的一次在二○○五年時,楊木心肚裡的雙胞胎即將誕生,她想換大房子,相中同社區一間五十坪住宅,屋主開價每月二萬元。機靈的楊木心先是透過管理員得知房東是包租公,並探聽出因為上一位房客成夜打麻將,房東被社區釘得滿頭包,所以這次特別小心,挑了好幾組的房客,幾個月都沒租掉,她心想:「這價格就好談了!」楊木心刻意等到房東到同社區另一間房收租時,跑去議價。她指著自己的便便大腹從容地說,「我們是很守規矩的一般家庭,孩子生了之後,準備讀這兒的學區,所以會租很久!」楊木心看著房東臉上露出肯定的微笑,乘勝追擊,拿出以前租屋時的繳款紀錄,以及老公在公司擔任高階主管的名片,並表明自己從不在別人的房子釘釘子,接著話鋒一轉就大刀砍了五千元,「我知道租房子最重穩定不惹麻煩的好房客,否則,你的房子也不會一空空了半年。想想看,這一年,表面上你租金月收兩萬元,但全年只收十二萬元,還不如一萬五租我,實實在在地拿個十八萬元!」

殺租密技3 :

眼光放遠,伺機而動這番分析讓房東毫無招架之力,立即答應以一萬五千元出租,不但大砍了二成五,更絕的是,相對於她上一間承租的二十五坪房子是一萬二千元,竟只多花了三千元就租到一個空間加倍的好房。

這次的成功經驗,更讓楊木心確定:「對房東而言,租得穩、租得長比租得高更重要!」因此,質優的老房客可以運用年繳的方式要求房東給折扣,互蒙其利;也可在租約到期時,先去看其他房子,除了預防房東漲價,亦能進一步要求降價。

值得注意的是,有別於買賣市場,房價會增值,在租賃市場,同一房子,隨著屋齡增長,價位則越低,因此續租者應可向房東要求調整租價。

拿楊木心以一萬五租到的住宅為例,後來一年到期要續租時,她主動向房東表示可以年繳,但希望能以十一個月租金抵一年。剛開始房東面露難色,但楊木心旋即透露自己也有找到另一租屋處,只是希望能不搬就不搬,這讓向來擔心遇到壞房客和空租太久的房東鬆動了,而這一來,等於又將租金砍了一千元。

所謂「馭事先馭人,馭人先馭心」,楊木心的議價經,證實了只要多花一點心,就能為自己多爭取一點利益。

楊木心

出生:1969年

現職:家庭主婦

家庭:已婚,育有三子

房地產經驗:

20多年的租屋及包租經驗,曾任職於代銷及房地產資產管理公司。

和房東談判勿犯的 3大禁忌1.切勿一味裝窮,使房東擔心你根本繳不起房租。

2.切勿以為租金單價和坪數是成正比的。

3.切勿忘記將管理費、水電費等雜支一起併入談判內容。

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北中南四大都,租金漲一成到三成 租屋行情熱 在哪當包租公最賺?

2016-04-04  TCW

買賣冷、租屋需求增,農曆年後,租屋仲介受委託物件增一成,若想置產收租,要留意當地房價走勢,免得賺租金、賠本金。

央行再降息,你,還把錢放在銀行嗎?不懂股票、不會基金操盤,這時候,你還有個好選擇,趁著租屋市場近十年來最活絡的榮景,養個「啞巴兒子」,每月穩穩收租,賺五%投報率。

中央銀行日前宣布解禁豪宅以外的信用管制,被視為救房市的一大利多。但在國內經濟局勢未見明顯成長、餘屋壓力龐大的此刻,投資買盤仍多持觀望態度。這時,許多人轉賣為租、也有人轉買為租,供需雙方同時湧進租賃市場,造就近十年難得一見的租市榮景。

最明顯的,是租金逆勢成長。今年第一季,全國六都房價創十五季新低;去年全國買賣栘轉棟數僅約二十二萬戶,寫下近十四年最慘紀錄。房市交易價量齊衰,租金行情卻脫鉤成長,據五九一租屋網母公司數字科技統計,二〇一五年,北中南四大城市,租金較〇八年成長一成到三成,今年第一季更創近八年新高。

租金投報率,

台中比台北高

四都之中,以全台第二大城市高雄市成長三三%最多,台中市成長二六%居次。然而,租市首重人口需求,根據內政部統計,近五年高雄市人口成長下滑,去年少了兩千餘人,台中增加逾一萬四千人,僅次桃園市。台中市建經協會理事長林正昇分析,台中是西部城市的中心點,有精密機械園區、中科進駐,磁吸苗栗縣以南、雲林縣以北的就業人口湧進,人口紅利帶動租屋需求。

根據信義房屋、數字科技統計,今年台中市套房單坪均價約十八萬六千元,每月每坪租金約八百元,換算租金投資報酬率達五.三%,比台北市僅二.九%,高出二.四個百分點。

永勝租售管理執行長徐銘達分析,雖然房價下跌趨勢明顯,但目前薪資水平沒有提升,對許多年輕人來說,買房仍不易,以租「代買」、「待買」的求租者眾;此外,現在要順利賣房,屋主多半得降價,有些屋主乾脆先將住宅出租,租市供給同樣增加,今年過年後,雙北市與台中市委託出租、求租量皆成長約一成,造成租市比房市更熱絡的景況。

三心法精選標的、放長線

投資人想賺高租金投報率,心法一,即是鎖定收益最高、房價相對穩定的中南部。三十歲的家庭主婦張小姐,三月中旬買進鄰近台中醫院、一戶權狀十三坪的小套房,總價僅一百四十萬元,每月可收租五千元,租金投報率達四%,全以現金埋單。「錢放在銀行也不知道做什麼,」張小姐說,台中市西區房價近十年漲跌幅不大,不熟股票、基金操作,乾脆把錢放進「看得到」的房地產,較安心。

心法二,挑地段、鎖定租客。

中信房屋中彰投區域經理楊乾意分析,租屋市場以學生、上班族為兩大客群,兩者交集處,租賃市場更活躍。例如逢甲商圈,附近還有東海大學、榮總醫院與中科、精密機械園區的租屋需求;一中商圈,附近有台灣體育運動大學、台中科大,以及服務業上班族,皆是台中市租屋人口活絡的區位。徐銘達表示,鎮定學區投資,還要緊盯大專院校入學分數,國立大學招生人數較為穩定;分數排名較落後學校,在少子化壓力下,較快面臨招生人數銳減風險,須格外注意。

鎖定上班族、商務客群,則要挑選已經成熟的金融商圈,例如台灣大道沿線辦公大樓多,換租接手性較強。

心法三,包裝產品。在台中市擁逾二十戶出租宅的林姓包租公指出,屋齡約二十年左右的中古屋,最有可塑性,「花個五、六萬元裝潢一下,就很好租了,每個月房租還多收五百到八百元,」他指出,中古屋房價較低,簡易裝潢,每月租金就能比無裝潢產品多一成,且出租速度快一倍,有效縮短空租率。以他投資逾十二年經驗,旗下出租宅每年可收滿十一.五個月租金。

「著眼於出租收益率的投

資,應該被鼓勵,」政治大學地政系特聘教授林左裕表示,台灣住宅空置率高,有資產者買房出租當房東,有助於活絡市場;但他也提醒,置產之前,要考慮當地房價走勢,免得賺了租金、賠了本金。另外,同時要將房貸利息、稅負、住宅折舊等成本算清楚,確保淨投報率符合預期再人手。

以往,房地產是國人側重的置產工具,但在房市前景混沌的此刻,短進短出的槓桿操作,不再是穩賺不賠的生意。

此刻,是重新配置資產的關鍵時刻。挑對產品,放長線、求穩健租金投資報酬率,才是聰明投資房市的決勝心法。

撰文者王柔雅

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她的家,曾從最氣派洋樓一夕變十坪租屋 新竹落難千金 翻身如新大中華總裁

2016-07-18  TCW

在台籍專業經理人被邊緣化時代,姜惠琳接掌如新大中華業務,她背後有一段家道中落再起的故事,成為她拯救谷底公司的力量。

「五、四、三、二、一!」激昂的倒數計時聲中,七月八日晚上,上海陸家嘴俯瞰黃浦江最高點─上海中心一百一十九樓頂樓內,正進行一場外牆點燈儀式,啟動手中按鈕,讓中國第一高樓、有「上海之顛」的地標亮起來的,是今年六月底,甫出任美商如新(Nu Skin)大中華區域總裁的姜惠琳。

姜惠琳,不只代表如新公司,成為第一家站上上海中心頂樓的外企;來自台灣的她,也是台籍專業經理人在外商遭邊緣化之際,逆勢出線的指標人物。

「(責任)沉重大於一切,」姜惠琳接獲新職派任第一時間,發出如此的感想。

如新大中華區域涵蓋中、 港、台,二〇一二年,如新大中華地區的營收貢獻,曾經占其全球年營收突破三十億美元的四成多,達十三億六千萬美元(約合新台幣四百億元),一度激勵在美國紐約證交所掛牌的如新公司股價,站上一百四十美元歷史高點!

接手公司難題:市值降,一度剩六分之一

不過,因銷售制度受爭議,甚至遭中國官方啟動調查,過去兩年多來,如新在中國市場重重跌了一跤,去年營收僅約八億美元,股價則是從二〇一四年初的高點,下探至今年初的二十三美元波段低點,市值一度縮水只剩下六分之一。

也就是說,姜惠琳接手大中華區域,要正面迎擊一個高難度的挑戰。如何反敗為勝重返榮耀,更被華爾街投資人緊盯著。不過她毫不退縮的表示:「逃避、放棄,我的字典沒有這些字,硬著頭皮去做就是了,」她形容此刻的戰鬥指數。

回顧過去二十五年,姜惠琳在職場,從一位日文小助理,一路過關斬將,到如今出任外商大中華總裁,用她自己的話形容,憑藉的是「青暝(瞎眼)不怕槍」的膽識。

二〇〇三年,主管徵詾當時懷胎七個月的她,出任新加坡分公司總經理意願,她毫不猶豫一口答應,坐完月子馬上帶著三個幼兒前往履新,隨後並升任新加坡、馬來西亞總裁,展開兩地通勤的日子。

骨子裡有著客家硬頸本色的姜惠琳說,開疆闢土本來就是客家人天性,在她眼中,挑戰自我是一件幸福的事,因為透過挑戰,才有機會發現自己原來還有成長的空間。

她不怕正面衝撞,二〇〇七年,她接任如新台灣總裁,當時,如新在台業績停滯不前,不但痛失國內直銷業龍頭寶座,甚至連前五大都擠不進去,她從推動組織變革下手,提出優退方案,大刀一揮換掉總部三分之一人馬,推翻這家公司幾乎從不請人走路的組織文化,不只老臣反彈,交棒給她的前主管也質疑她,「Charlene(姜惠琳英文名字)妳知道妳在做什麼嗎?這樣做 會害死這家公司啊!」

反對的雜音沒有動搖她變革決心,「不對這三分之一的人殘忍,我就是對其他三分之二表現優秀的夥伴殘忍,」姜惠琳說,如果想讓組織越來越好,快速處理拖累團隊的成員,絕不能手軟。歷經變革的如新台灣,如今則已重返市場前三大。

「堅持目標(Stick to Object)」、「溫柔而堅定(Kind but Firm)」和姜惠琳共事長達二十五年的如新大中華區副總裁麥歐文(Owen Messick)如此形容她的領導風格。對姜惠琳來說,從失敗中重返榮耀這個目標,也並非她的第一次。

曾是北埔望族 二樓看出去,全是姜家田

場景從上海陸家嘴,轉到新竹北埔姜家洋樓。

這裡是姜惠琳的出生地。由她的祖父姜阿新起造,一九四九年落成的巴洛克式兩層樓建築,以檜木、烏心石木等高貴建材打造,圍牆是北投運來的瞋哩岸石,裡裡外外一百多扇窗戶,更有各自不同造型設計,融合日本、西洋與中式建築語彙和工法,是北埔最氣派的洋樓,更在台灣建築史有一席之地。

曾任過第一屆臨時省議員、新竹客運董事長的姜阿新,是日據 時代第一位將北埔紅茶外銷的茶業實業家,全盛時期在全台擁有八處現代化茶廠,永光公司更是光復初期北台灣最大製茶大戶,養活半數北埔居民;當時生意往來對象,包括香港怡和洋行與日本三井株式會社等國外大型商社。

姜阿新擅開拓的生意性格和國際貿易能力,在茶業界贏得「茶虎」美名,事業最高峰時,買賣茶業所得的大量鈔票,是用茶袋包裹卡車裝載,一路從台北運回竹東;站上洋樓二樓陽台,望出去都是姜家田產,號稱「烏鴉飛三天也飛不完」。

一夕破產搬家 家中唯一電器,只剩電鍋

只是,姜家的豪門風華在姜惠琳三歲那年由盛而衰,因國民政府大量開放製茶廠,加上台灣茶葉外銷市場沒落與經營不利等因素,一九六五年永光宣布破產,洋樓遭銀行接收,姜家舉家北遷遠離傷心地,姜惠琳從望族千金,一夕成為一家八口擠在十坪大租屋處度日的「落難公主」。

姜惠琳記得,小時候北埔洋樓有鎮上第一台電視機,村裡小孩帶著板凳來姜家看電視時,都要坐在姜家小孩後面;但搬到台北之後,大同電鍋是舉家唯一的電器用品,她常常因為想看電視,把臉貼在房東家紗窗門邊窺視,總是印著一圈黑臉回家。

對姜惠琳而言,她的夢想就是有一天可以重返老家。

四年前,偶然機會她獲悉,債權銀行要拍賣這筆不良資產,在姜惠琳帶頭下,姜家六兄妹分頭籌資,用高出當年抵押金的一百倍,購回流落在外近半世紀的洋樓。姜惠琳三姊廖惠慶說,當時聽到有機會圓中興家業的夢,她高興到輾轉難眠,但一方面卻也擔心,不知去哪裡籌這幾千萬的屋款,更怕有人半路殺出高價競標。

在這之前,新纖董事長吳東昇曾在一九九五年,以金廣福基金會名義,贊助修復姜阿新洋樓,請來知名建築師謝英俊修繕,讓老屋風華再現。

「姜阿新破產後,北埔街坊鄰居都說,我們這一房是敗家子,」廖惠慶說,和姜惠琳商量之後,決定寫一封信給吳東昇,得到對方樂見其成的承諾。但開標那天還是很緊張,擔心會不會另有竹科新貴出手搶標,「Charlene跟我說不用怕,房子一定是我們的,」廖惠慶回想起競標過程。

咬牙振興家族 顛沛半世紀,終住回祖厝

二〇一二年五月,這棟洋樓終於再回到姜家懷抱,昭告北埔鄉親,姜家有能力再站起來。在整修洋樓之前,單單兩側的橫屋和倉庫整修,找來台南碩果僅存的屋瓦工匠復舊,這一砸又是上千萬。

廖惠慶指著橫屋屋頂說,因為預算有限,原本後半段想改搭鐵皮了事,但姜惠琳聽到後表示「先做就對了」,大方承諾由她出資修復,事實上卻是姜惠琳咬牙向銀行貸款。

中興家業過程,帶大家往前衝的姜惠琳說,買回洋樓,所有兒時記憶都回來了,在加拿大、荷蘭的姐姐們也回北埔定居,去年金廣福基金會搬走,姜家終於能自由進出洋樓,今年農曆年,歷經半世紀顛沛的姜家,三代人總計二十多人,得以聚首老家吃團圓飯。

學會不放棄 用中興家業精神,逆轉事業

重返家族榮耀的目標,驅動姜惠琳不放棄,背後是對家的愛。未來要帶領如新往前衝,她也需要這股咬牙不放棄的動力。而她也坦書,擔任跨國企業領導人,一年超過百趟商務飛行,家人才是她最大的掛念,「以前我最小女兒剛滿月,每當我把行李箱一拉出來準備出差,她就嚎啕大哭,」「這些往事小孩可能早已忘記,但……」說到這裡,姜惠琳哽咽,在記者面前流下了眼淚。

但即便有眼淚,她早已下定決心。不管是逆轉事業或是中興家業,淚水都只是讓夢想更清晰,只要不放棄,夢想就會成真。

姜惠琳

出生:1962年

學歷:台大復旦EMBA、輔大日文系

經歷:美商如新台灣總裁、台灣電通廣告業務員

現職:美商如新大中華區域總裁

撰文者尤子彥

她的 的家 曾從 從最 氣派 洋樓 一夕 夕變 十坪 租屋 新竹 落難 千金 翻身 新大 中華 總裁
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Airbnb租屋開party屋外森林驚現女腐屍

1 : GS(14)@2016-03-02 15:01:53

法國一班友人使用短期租屋平台Airbnb租了一間七房大屋,打算周末開派對狂歡,卻想不到遇到不快經歷,他們在屋外花園發現一具嚴重腐爛的女性屍體。這間大屋位於巴黎南部,警方消息人士稱,死者在被發現時「在洞穴內背部弓起,臉部朝下,被樹枝覆蓋」,身穿衣服但沒穿鞋子,手指上戴了戒指,但未有任何能證明身份的文件,估計年紀介乎30至50歲。由於屍體腐爛情況嚴重,無法查出死因,必須進行解剖,警方正盤問房子的業主。英國《每日郵報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160302/19513098
Airbnb 租屋 party 屋外 森林 驚現 現女 女腐 腐屍
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單身在職青年租屋需求大 迷你戶熱潮捲吉隆坡

1 : GS(14)@2016-12-23 08:14:33

【明報專訊】2016年,有40%馬來西亞人口被劃分為低收入人士,當地政府十分重視居民置業困難的問題,樓價的可支付水平成為去年第11個馬來西亞計劃的關注之一。馬來西亞人的收入中位數與樓價中位數比例為5.4倍,雖然遠低於香港的14.9倍,但卻高於新加坡的5.1倍。由於銀碼較細,當地發展商預料迷你盤將成為2017年投資潮流,月租2000令吉(約3460港元)的物業更能迎合在吉隆坡中心地區工作的年輕客。

明報記者 姚丁鈺

房地產網站PropertyGuru公布的「馬來西亞樓市2017年展望」顯示,居民對樓價的負擔能力是目前馬來西亞樓市的一大問題。月入3000令吉(約5190港元)以下的家庭被劃分為低收入戶,佔馬來西亞人口40%。報告估算,低收入人士每月可用在物業的支出約為1822令吉(約3152港元),假設房貸息率4.25厘,供款期35年,那麼最多只買得起價格45萬令吉(約77.85萬港元)的物業。按照NUMBEO網站提供的吉隆坡1房樓價數據計算,45萬令吉可買44平方米(約474方呎)的住宅物業。

樓價的可支付水平將成為2017年大馬樓市的重要趨勢。英國房地產公司Worldwide Group在其展望報告中稱,投資者對豪宅的狂熱將在2017年告一段落,隨着人們對收入預期更加現實,對可支付性強的物業需求有望提升。

租金2200令吉以下迷你盤受捧

租賃市場方面,馬來西亞地產公司Neovate Developments行政總裁Sam Helmy(圖)表示,吉隆坡的年輕人需要在鄰近市中心的地區租住,但他們每月收入僅3800至5500令吉(約6570至9515港元),因此他們更心儀租金2000令吉(約3460港元)以下的物業。Helmy又稱,現時這些有吉隆坡市中心迷你盤需求的年輕、單身的在職專業人士(YSWP)共計74萬人。

迷你盤的需求亦衍生出與普通住宅不同的設計理念。Helmy認為,即使空間少,也要留出一張舒服的牀的位置,「年輕人不會喜歡折疊牀或可變形的牀」,另外高天花板設計會更受歡迎,天花板頂部可裝上櫃子,以儲存行李箱、鞋和書。

料明年仍為「租客市場」

根據PropertyGuru報告,2016年大馬樓市較為淡靜,樓市主要是「租客市場」。「租客市場」指市場供應較多,租客處主動地位。吉隆坡樓市租金亦不樂觀,租金回報由兩年前8厘降至今年4.5厘,成交量與樓價亦見下跌。

供應漸增 投資豪宅臨挑戰

根據世邦魏理仕在馬來西亞聯營地產顧問WTW發布的2016年報告,2015年吉隆坡所在巴生谷地區(Klang Valley),累計高層建築豪宅累計供應量為3.63萬個單位,較2014年多15%,而吉隆坡中心地區2015年新增項目提供了近4500個單位(圖1)。報告指出,隨着2017年繼續有較多新樓完工,料該類住宅將繼續面臨挑戰。

另外,特朗普當選後,新興經濟包括大馬在內,與美國貿易關係存在多重不確定性。不過,本周令吉貶至亞洲金融危機以來新低(見另稿),或會吸引海外投資者回流大馬,投資樓市。

[姚丁鈺 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9323&issue=20161223
單身 在職 青年 租屋 需求 迷你 熱潮 吉隆坡 吉隆
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行會秘書同意租屋毋須申報

1 : GS(14)@2017-01-18 07:57:22

【本報訊】控方連日來指控曾蔭權作為特首及行會主席,在批出數碼牌照予雄濤廣播有限公司時,沒申報與雄濤股東黃楚標就涉案東海花園的利益轇轕,並對所謂80萬人民幣的「租金」隻字不提。行會秘書黃潔怡昨接受盤問時同意,行會成員毋須就租住物業作出申報,但她強調申報機制依靠成員自動自覺,以確保行會不偏不倚、決策公平公正。


稱機制維持公眾信心


黃潔怡在詳述行會利益申報機制的目的及原則時,不下10次提及「不偏不倚」、「公平公正」等字眼,指行會成員包括特首,每年均需就其身份、崗位及利益作出申報,藉此維持公眾對行會的信心。她舉例成員若接受贊助、海外訪問及金額多於2,000元禮物,均需在14天內申報。黃又謂行會所討論的議題非常廣泛,內容觸及成員個人利益亦不足為奇,申報正正是避免落人口實,否則公眾或會質疑相關成員參與討論時,並非以公眾利益為前提作出建議。黃潔怡強調秘書處收到政策局提交的開會文件時,會翻查所有成員的利益登記冊作比對,以審視是否有潛在利益衝突。辯方一度就利益申報指引盤問黃,她確認成員只需向行會申報是否持有本地及海外物業或土地,而基於私隱問題,物業的購入價及市值等則毋須申報。辯方即問及:「租屋是否不用申報?」黃同意。控辯雙方同意案情指曾自2005年就任特首至卸任一刻,每年都有填寫行會成員利益登記冊。公眾可自行查閱所有成員的利益登記冊,內容包括成員所持有的物業、持有多過1%的公司股份、是否受薪公司董事等;而涉及財務的利益申報則只有秘書處人員可以查閱,包括股票、基金、持有公司、公司性質及期權數量等。■記者楊思雅




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170117/19899656
行會 秘書 同意 租屋 毋須 申報
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數十名人求情「曾朋友」拖累 曾蔭權租屋租出禍

1 : GS(14)@2017-03-05 23:01:13

2017-02-22 EW

曾經表明希望市民會以清官形容他的前特首曾蔭權,一二年自爆在深圳租屋作為退休後居所,從而被揭發所租單位的業主,正是雄濤廣播主要股東黃楚標;由於曾蔭權在任時以行政會議主席身份,處理及批出雄濤廣播牌照等申請,隨即惹來大禍。

面對廉署長達三年多調查,至一五年十月作出檢控後,官司又糾纏逾五百天。上周五曾蔭權被控的三項罪名終於有裁決,當中第二項「公職人員行為失當」罪成,第三項相同控罪不成立,至於最嚴重的第一項「行政長官收受利益」罪,則因陪審團未能達成大比數有效裁決,控方正申請重審。

曾蔭權今次租屋租出大禍,與其多年好友鄭經翰有莫大關係。據悉有人知道政府銳意推行數碼廣播,一直積極引薦投資者,沒料引發這宗完全估不到的官非。

曾蔭權是典型「香港仔」,出身基層,靠一己努力不斷上位,為官四十五年協助香港打過多場硬仗,及至官拜特區首長,走上人生最高峰。

包括前政務司司長林鄭月娥、前財政司司長曾俊華等合作數十年的舊同僚及政商名人,皆為曾蔭權求情,讚揚他對香港的付出,尤其應付金融危機上功不可沒。

「人生路上,很多事情不由我們作主,然而服務香港,卻是我的自主選擇,無論審訊結果如何,我決不言悔。」裁決揭盅前夕,曾蔭權在報章專欄上這樣形容自己的心情。

周一下午,負責審理曾蔭權案的法官陳慶偉,開庭聽取辯方代表律師求情後明言,由於判處緩刑機會不大,將曾蔭權收柙至周三量刑。

曾蔭權得悉要入獄後,先回頭望向家人,然後準備步入囚室;至此多名家人忍不住一擁而上,曾蔭權隔着玻璃與妻子話別,同樣眼泛淚光,兩名兒子更加哭成淚人,其後攙扶母親離開,曾蔭權未幾由囚車押往荔枝角收押所。

林鄭曾俊華寫求情信

據悉辯方合共呈上來自曾蔭權家人、前下屬及社會賢達等所撰寫的四十多封多達數十人的求情信,當中包括兩名行政長官參選人林鄭月娥及曾俊華、前政務司司長唐英年及陳方安生、前律政司司長黃仁龍、金管局總裁陳德霖、港鐵主席馬時亨、商人盛智文等。

至於控方基於公眾利益及控罪的嚴重性,申請重審首項「行政長官接受利益」罪,法庭表示稍後處理。

「真的估不到事情會搞到如此地步,一切都由Donald(曾蔭權)在任特首時,一心想推行數碼廣播而起。當時與他份屬友好之一的鄭經翰,得知其大計後,便落力配合。」知情人士說。

據悉,有人礙於資金不足,惟有藉着與特首的關係,以及在電台工作時的往績,四出找富豪大孖沙投資,還聲稱若搞數碼廣播電台,每年廣告收益可達四億元,結果成功拉攏包括黃楚標、李國章等注資。法庭資料顯示,鄭經翰最後更以「話事人」身份,負責向政府申請廣播牌照。

「有人話自己被人叫做『煲呔針』,顯示與特首關係友好。」知情人士指,鄭經翰在游說大老闆做投資的經驗確實十分豐富,同時他在大力推薦黃楚標時,甚至形容對方是「深圳李嘉誠」,不但財力雄厚,更對發展數碼廣播充滿熱誠。曾蔭權出於信任,因而對鄭言聽計從。

有指在成立雄濤廣播並申請牌照期間,疑有人因為得知曾蔭權計劃在退休後,暫時離港小休,主動為對方物色居所,並在一○年初,撮成曾蔭權租住黃楚標在深圳的東海花園君豪閣一個複式連天台六千多呎單位。

該案在法庭審訊期間亦提到,負責該單位重新設計及裝修的港產建築設計師何周禮,是由鄭經翰介紹給曾蔭權夫婦認識。相信曾蔭權萬萬想不到,由好友鄭經翰一手促成的退休後居所安排,竟然演變為連累自己惹上官非;而鄭經翰事後拒絕以證人身份接受廉署調查。

李寶蘭要求加控罪

案中另一關鍵人物黃楚標,五十九歲,東海聯合集團主席。在潮陽出生的他,三歲來港後在徙置區生活,讀完中三便投身社會,到九十年代初大舉投資內地房地產,成名作正是在深圳香蜜湖旁邊興建高尚住宅區「東海花園」,之後再進軍工業界及酒店業,○六年更染指航空業,注資一億元人民幣,創立以深圳為基地的民營航空公司「東海航空」。

黃楚標在香港生意不多, 最為人熟悉已是○六年夥拍鄭經翰等人創辦雄濤廣播,後來易名為香港數碼廣播(DBC),設有七條數碼頻道。惟電台在一二年開播不久,黃楚標及其他股東便因不滿鄭經翰的大花筒營運方式, 拒絕再注資並跟其反目,結果電台在一二年十月至一三年一月期間停播,至一三年一月二十八日電台得以復播, 但營運一直不如理想,終在去年八月將牌照交還政府。

曾蔭權一二年自爆計劃退休後到深圳居住,從而被揭發所租單位的業主正是黃楚標,廉署接獲舉報後展開調查,到一三年八月約見曾鮑笑薇,兩個月後拘捕曾蔭權,直至一五年十月,正式落案起訴曾蔭權兩項公職人員行為失當罪。

消息人士透露:「律政司原本建議就曾蔭權未有向行會申報租屋一事,起訴一項公職人員行為失當罪,但時任廉署執行處處長(政府部門)李寶蘭,剛獲委派署任執行處首長一職,她上位後即翻看曾蔭權案的調查文件,經過仔細研究,要求增加控罪。」

據知李寶蘭的理據包括,曾蔭權提名何周禮授勳,卻隱瞞對方替其租住單位進行翻新裝修工程,故應加控一項公職人員行為失當罪;而在案件正式開審前三個月,她再決定加控曾蔭權一項行政長官收受利益罪。

「當時內部有份調查的人,都指後加的兩項控罪證據較弱,只是博一博,結果一項被打甩,另一項就連法官多番提供指引,陪審團都無法作出有效裁決。」消息人士說。

行會主席身份批牌照

案情指○八年一月,雄濤廣播向廣播事務管理局申請為期十二年的AM廣播牌照;而身為特首的曾蔭權在一○年開始與雄濤廣播主要股東黃楚標,就涉案單位事宜進行商討;至一二年一月期間,曾蔭權以行政長官及行政會議主席身份,批准雄濤廣播的數碼聲音廣播牌照;交還AM廣播的牌照;以及批准原屬「不合資格持牌人士」的李國章,出任已改名為數碼廣播公司(DBC)董事兼主席。

控罪又指涉案單位的三百萬元翻新裝修工程,使曾蔭權在處理雄濤的上述申請時受到影響,而該工程是在一一年初由鄭經翰聯絡建築設計師何周禮參與,同年二月十八日,何到禮賓府與曾氏夫婦見面,曾蔭權要求何按曾太指示進行工程,之後曾太幾乎每個月都與何會面,及後曾蔭權提名何周禮授勳。

此外,案中特別提到一筆三十五萬元的可疑款項。一○年七月十六日,正值政府就數碼廣播牌照進行公眾諮詢,雄濤廣播的另一股東、東亞銀行主席李國寶,開出一張三十五萬元現金支票,曾太在約半小時後存入同等金額款項。同年十一月,曾太將八十萬元人民幣匯至內地銀行戶口,控方認為部分款項正是來自李國寶的三十五萬元,但辯方反駁指將兩筆款項扯上關係純屬推測,並指曾太與李國寶以往亦有其他金錢來往,而法官在引導陪審團時強調,並無直接證據指該三十五萬元屬同一筆款項,陪審團不應過分臆測。

案件審訊了二十三天,以及陪審團經過兩日一夜退庭商議,上周五終有裁決,曾蔭權涉及最嚴重的行政長官收受利益罪,因陪審團未能達成大比數有效裁決,須解散陪審團。至於兩項公職人員行為失當罪,其中指他處理雄濤廣播的牌照等三項申請時,未有向行會申報他與黃楚標就入住涉案單位進行商議,陪審團以八比一裁定罪名成立;另一項提名何周禮授勳時未有申報的行為失當,則一致裁定不成立。

推銷員踏上青雲路

香港在港英政府統治時,港督是最高級官員,其官職只受英國政府監管。直至九七年二月香港回歸前,行政會議曾研究成員的利益申報制度,要求特首跟隨行會成員,同樣作利益申報。但由於特首等同港督是最高級官員,沒有上級可讓他諮詢意見或索取指引,故相關制度始終不適用於特首。

不過一向要求為官清廉的曾蔭權,決定自行制訂內部守則規管自己,並在○七年七月起採用,指明在沒有利益衝突的情況下,特首可以考慮接受朋友邀請乘坐私人飛機及遊艇,但需要支付相當於市價的費用。他亦要求修改涉及監管公職人員的《防止賄賂條例》第三及第八條,擴大至適用於行政長官,但第三條因技術性問題而未獲通過。

「在沒有明確法例規管下,曾蔭權任職特首期間,一直只靠自己拿尺度,衡量自己的公務及私務有否涉及利益衝突。可惜還是陰差陽錯,令自己成為香港開埠以來被定罪及入獄的最高級官員。」知情人士說。

在香港土生土長的曾蔭權,是九七回歸以來,唯一先後擔任財政司司長、政務司司長及行政長官三個最高官職的人,成為典型香港仔發奮向上模範。

出身基層家庭的曾蔭權,父親曾雲在警隊服務三十年,退休前為警署警長,二弟曾蔭培為前警務處處長。曾表示,年少時和父母、六兄弟姊妹,擠在荷李活道警察宿舍狹小的單位生活,一家八口並要共睡一牀。

擊退金融大鱷最風光

六四年,他於香港華仁書院

畢業,但因會考成績一般未能升學,隨即加入輝瑞藥廠任推銷員,至六七年成功考取政府職位,擔任二級行政主任(EO),正式展開官場生涯。

加入政府短短兩年,曾蔭權再升呢為政務主任(AO),其後繼續扶搖直上,十年間位至丙級政務官;當時這個職級的月薪,相等於現時十四、五萬元,以一個沒有大學學位的打工仔來說,已算成就非凡,但對於自稱典型香港仔的他,學歷始終是其心中一根刺。

至八一年,曾蔭權獲政府保送美國哈佛大學修讀公共行政碩士,昔日會考一科A都無的他,苦讀一年以九科A的佳績畢業。曾蔭權學成回港,即獲時任財政司夏鼎基器重,調任當年政府銳意發展的首個衛星城市沙田,出任政務專員,之後如坐火箭,幾乎每兩年便晉升一級。

九五年曾蔭權的仕途出現大突破,成為首位華人財政司,九八年爆發亞洲金融風暴,國際炒家狙擊港元,他與時任金管局總裁任志剛、財經事務局局長許仕仁,動用千億元外匯儲備入市,成功捍衛港元匯率擊退大鱷,打了漂亮一仗,獲得不少掌聲。

九七年香港回歸,曾蔭權順利過渡,○一年接替陳方安生出任政務司司長,四年後時任特首董建華辭職,他先署任特首,繼而以大熱姿態參選,在○五年正式成為第二任香港特首,並在○七年成功連任,至一二年六月三十日卸任退休。

林鄭月娥 (前政務司司長)

「無容置疑,曾蔭權是誠懇的天主教徒。多年來他都向我分享相信主的重要性,如遇到困難要保持冷靜及祈禱。無論他做過什麼過犯,我相信整體而言,曾蔭權是良好品格及有承擔。我懇求法官適當地對曾蔭權展示寬容,我希望他對香港的貢獻會繼續獲得認同。」

曾俊華 (前財政司司長)

「我在2005至2007年間出任特首辦主任,深知行政長官的繁重工作。而凡是會對市民大眾帶來深切影響的政策,曾蔭權例必特別上心。曾蔭權在政府工作了45年,鞠躬盡瘁。我期望法官可以念及他對社會作出了45年的貢獻,從輕發落,免他在72歲之齡受牢獄之災。」

陳德霖 (金管局總裁)

「九七年亞洲金融危機爆發,香港受到國際大鱷衝擊,貨幣和金融體系危在旦夕。Donald時任財政司司長,他洞悉形勢,以無比勇氣果敢地指示金融管理局採取入市行動,反擊雙邊操控。結果香港成功擊退大鱷,力挽狂瀾。事後他在國家上解釋我們入市行動是別無選擇,並非摒棄自由市場原則,贏得國際人士的理解,香港得以安然度過亞洲金融危機,Donald功不可沒。」

陳方安生 (前政務司司長)

「曾蔭權出生草根,因其能力、熱誠及全情投入工作,爬升到香港特區首長之位,他憑着對香港的貢獻,成為香港歷史上唯一一位先後歷任財政司司長、政務司司長和行政長官三個最高職位的官員,這都是得來不易。過去45年,他對香港的付出,令香港成為中國卓越財經服務中心,我要特別一提,1998年香港政治不明朗的時候,他亦成功處理財政危機。」

唐英年 (前政務司司長)

「識曾蔭權近三十年,了解甚深。曾蔭權是行政長官的典範,他熱心投入公共服務,有為市民提供最好政策的決心,及對維護開放公平社會的堅持。曾蔭權在處理不同的危機中,亦充分顯示其領導能力及決心。例如成功遏止禽流感在社區蔓延,菲律賓人質事件的處理及對受害者及其家人的跟進,沙士襲港時帶領清潔香港的運動,減少感染情況。」

曾蔭培 (胞弟,前警務處處長)

「我們十分欣賞大哥許多的傑出素質:首先是他的慷慨精神,他始終關心和以別人的利益為前提,並會在認為別人需要幫助的時候全力提供協助。這就是他與社會上不同層面的人,甚至是基層市民,如肉販,麵包師,小販和魚販,都能結交成好友的原因。」

黃仁龍 (前律政司司長)

「曾蔭權是真正的香港仔,真誠地關心社會大眾的福祉,他多番強調司法獨立是香港成功的基石,堅定支持法治 。」

「公職人員行為失當」個案

許仕仁收受利益

詳情  前政務司司長許仕仁(上圖)被指在擔任強積金管理局行政總監期間,接受新鴻基地產提供免費入住跑馬地禮頓山豪宅單位,並透過中間人收受逾千萬元款項,其後任職政務司司長期間,向政府隱瞞收取有關利益。

判刑  一四年十二月被裁定三項公職人員行為失當、一項串謀公職人員行為失當、以及一項串謀向公職人員提供利益罪成,判囚七年半。

南丫島海難

詳情  一二年南丫島海難發生後,時任海事處助理處長蘇平治,被指曾吩咐下屬不用依照○七年開始實施的新例驗船,即本地客船須有相等於最高載客量的成人救生衣數目,以及相等於最高載客量百分之五的小童救生衣數目,因而被控以公職人員行為失當。

判刑  一六年六月被裁定罪成,判監十六個月。法官指蘇並無權力下達有關命令,蘇目前正保釋等候上訴。

黃冠豪接受款待

詳情  前警司黃冠豪一一年出任灣仔分區指揮官期間,三度光顧相熟火鍋店並收取店方送贈價值逾千元洋酒,以及約四千五百元飲食折扣;及後他在參與審批酒牌時,明知該店無牌賣酒但不向上級報告,因而被控公職人員行為失當。

判刑  一三年被裁定罪成,判監一年,後上訴獲減刑至半年。

冼錦華免費嫖妓

詳情  警方有組織罪案及三合會調查科前高級警司冼錦華,被指在○一至○二年期間,與淫業集團關係密切,並三度獲夜總會女東主安排免費召妓服務,更曾大玩「一王二后」一小時。

判刑  ○三年被裁定罪成,判監三年,上訴後獲減刑至兩年。

防賄條例 規管特首有漏洞

曾蔭權在任特首時,主動提出修改《防止賄賂條例》,將適用範圍擴大至行政長官,例如接受賄賂、協助他人訂立合約、生活水平和財產與公職收入不相稱等。

有關修改在○八年獲立法會大致通過,唯一未能過關的,是建議將適用於所有公職人員的《防止賄賂條例》第三條,加入「特首在無批准下收受利益已屬犯罪,不用證明收受利益的目的或該利益是否影響公職」。

時任政務司司長唐英年當時解釋,有關條例規定公職人員接受利益需特首批准,但因特首不能批准自己接受利益,加上憲制上特首在特區有最高權力,所以將特首納入第三條規管,有結構性困難。

一二年,曾蔭權委任終審法院前首席法官李國能,成立「防止及處理潛在利益衝突獨立檢討委員會」,檢討官員利益申報制度。委員會同年五月完成檢討報告,提出三十六項建議,包括特首與其他公職人員看齊,同受第三條規管,並成立三人獨立委員會,決定是否批准特首索取或接受任何利益,藉以解決前政務司司長唐英年所指的結構性困難。

當時仍是候任特首的梁振英,曾承諾上任後會認真考慮落實相關建議,不過他上任後,政府表示建議涉及《基本法》層面的憲制問題,故至今未有計劃修法。

撰文:蔡曉楓、陶景德︱攝影:張恩偉、李宇家、楊耀文

資料:柳河東︱設計:美術組
數十 名人 求情 朋友 拖累 曾蔭權 租屋 租出 出禍
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【馮仁昭四圍超】租屋畀女友 展鵬單文柔同居

1 : GS(14)@2017-03-23 06:51:16

■陳展鵬同單文柔上山頂談心前,去咗睇傢俬為新屋買家品。





陳展鵬日前飛去北京拍無綫劇《天命》之前,被本報踢爆跟落選港姐單文柔同車上山頂摸黑談心。事後陳展鵬死口唔認戀情,不過佢同胡定欣疑幻似真嘅戀情即刻吹散咗,佢自稱單身,講到明同邊個女仔都有機會發展,但肯定唔係同胡定欣!



■胡定欣被指早已融入陳家,更聽陳展鵬話低調戀情。

暗角攬實

噚日有報道圖文並茂刊登陳展鵬同單文柔上山頂之前,去咗九龍灣睇傢俬,報道仲話佢哋發展到同居關係,本身同父母住嘅陳展鵬,為咗同單文柔多啲相聚,專登租咗間屋畀女友,嗰日兩口子就係為新居添置家品。報道仲話陳展鵬睇傢俬時一直高度戒備,去到暗角終於忍唔住攬實單文柔,女方就不時冧樣望男友。雖然陳展鵬仍堅稱同胡定欣冇拍過拖,但報道指佢同胡定欣拍完《同盟》後真係撻着咗,而陳展鵬以事業啱啱起步為由,叫胡定欣低調戀情,點知事實係有人劈腿。其實胡定欣早已融入陳家,不時陪陳展鵬同陳媽媽食飯,仲有人目睹過佢哋去咗比華利山睇樓,於是周刊向陳媽媽求證,當陳媽媽聽到兒子同單文柔拍拖即刻否認,反而問到同胡定欣嘅關係,佢就話唔知道。撰文:馮仁昭




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馮仁 仁昭 四圍 租屋 女友 展鵬 鵬單 單文 文柔 同居
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【幫你慳錢】親子遊不一定住酒店 暑假限定租屋優惠

1 : GS(14)@2017-08-06 11:41:20

暑假是親子外遊旺季,酒店價格不便宜,更經常爆滿。計我話,親子遊不一定要住酒店,租間附設泳池與花園的獨立屋,更適合活潑小孩。



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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170805/20111917
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建行伙11內房商 內地推長租屋平台

1 : GS(14)@2017-11-06 11:18:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4261&issue=20171106

【明報專訊】國家主席習近平一再重申「房子是用來住的、不是用來炒」定位,並要建立「租購並舉」的長效機制,市場即加強推出「長租公寓」。據內地媒體報道,建行(0939)繼上周四與佛山市政府達成住房租賃合作協議後,其深圳分行再於上周五與招商、華潤(1109)、萬科(2202)、恒大(3333)、中海外(0688)、碧桂園(2007)等11家房企,以及比亞迪(1211)、方大等企事業單位舉行住房租賃戰略合作簽約儀式,推出包括「CCB建融家園」平台提供長租房源,發布個人住房租賃貸款產品。

覆蓋深圳北京武漢樓盤 盤源多轉售為租

今次建行打正「要租房,到建行」旗號,據悉「CCB建融家園」平台將首批長租盤源共5481伙,當中大部分屬由售轉租。但目前該手機應用程式(App)上僅可選擇深圳、北京、武漢3地,北京只得1伙盤源;深圳有6個新區如龍崗、龍華新區的樓盤可供挑選,當中5個即將招租,其中1個則提供94伙盤源。

在平台上的單位戶型選擇多樣,包括LOFT公寓、1房至5房戶型,部分3房至5房戶月租由約6000元(人民幣‧下同)至高逾8500元,與市場二手租盤相若。建行又會為客戶提供線上「租賃貸款」、「在線預約」及「在線簽約」等服務,且租房多免佣金,變身成為網上代理連接平台。

據悉,建行與房企的合作是想向深圳租賃市場傳遞「長租即長住,長住即安家」的住房理念,租客不用擔心房東亂加價或是收到「逐客令」,該行深圳分行同時推出面向租戶的「按居貸」業務,即由該行向租客發放貸款用於一次過支付租金等費用。

另外,深交所早前亦批出首單長租公寓資產類房託(REITs)發行,上周五產品正式掛牌,成為「新派公寓權益型房託資產支持專項計劃」中的全國首隻REITs產品。
建行 11 內房 房商 內地 推長 租屋 平臺
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343899

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