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祖母的外籍租客 茶怪老作

http://milkteamonster.blogspot.com/2011/10/blog-post_22.html

我仍然考慮怎樣告訴鬼佬,若果你不願意接受加租,請搬走。 

祖母在鄉下有個住宅單位,租給一位美國人,鬼佬後來跟還在生的爸爸做了好朋友。爸爸有幾年時間在國內做生意,與鬼佬個鄰居,離開家人孤身作戰,能談得靠攏 的,恐怕只有這位豪邁不拘、而且才氣揚溢的鬼佬。後來,爸爸返回香港,仍有跟他聯絡,爸爸愛翻譯唐詩成英文詩,找鬼佬校對。我結婚,鬼佬也來飲。爸爸走 了,他也有來。不知從何時起,我做了這位租客與其業主之間的中間人,祖母懂的英文只限於自己的英文譯名,在她的那一代人當中已很了不起。爸爸與我的性格相 反,我就此認定,能跟爸爸做上朋友的,與我都合不來。這個想法一點也不科學。 

鬼佬年近七十歲,在國內娶了他第三任妻子,年紀做得他女兒,聽說,還育有個上小學的兒子。他在內地當英文老師,太太也有打工,家庭收入相信緊緊夠。我近年 回鄉掃墓好幾次,從沒有探望過他,在電郵卻有來往,他有次代理了一批進口sangria西班牙紅酒特飲,廣發電郵推銷。次有問及家中的冰箱置換等事宜,我 也替祖母回返。也有時在twitter讀到他的tweets。 

最近幫他辦理一些政府簽證有關的手續,祖母醒起,這位老朋友的租金八年來從來未有變過。著我向他提出加租,由一千二百元加到一千四百,加幅二百。鬼佬不 肯,要講道理,恕我真的不懂這一套。「你要加租?那麼你會為我多付的金錢提供些甚麼新的東西?」聽來合理,加租前是一個住所,加租後又是同樣的一個住所, 沒有多一寸。講人情味,我也不懂回應,「我給你爸爸多麼的歡樂時光」聽到這個,我鼻子酸了一酸,快樂是無價,知己更難求。

設身處地,我自己也是租客,應該算是最良善的幾個,試過多次面對加租的要求,只知道如果肯加租就繼續住,否則自己找新地方,沒有話說,也不懂說。

我企圖將鬼佬的說話轉述給阿嫲,至少給鬼佬一個公平的發言機會,誰不知阿嫲聽不入耳,我說了不到一半就給她打繼了,八年未加過租,這也是事實。年過八十的阿嫲,說到想拍臺,反應比我果斷得多,幸好業主與租客沒有正面交烽,否則我這個翻譯員將不知如何解圍。

周一早上,我會致電鬼佬,爸爸在天之靈可給我一點啟示吧!

祖母 外籍 租客 茶怪 怪老 老作
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高價找租客 亨得利吹起東區店面漲風

2012-03-19  TWM



由中資亨得利鐘錶買下的北市忠孝東路四段店面,近日對外開出每月二五○萬元租金,相較一年半前購入後的租金行情,調幅逾三倍之多,經過這一輪換手,恐帶動 新一波東區店面租金調漲風。

二○一○年,中國最大鐘錶商亨得利以九億零五百元買下東區店面,轟動台灣房市,但當時必須回租給原屋主安泰銀行忠孝分行十八個月,每月租金僅七十二萬元, 投報率○.九六%,創下歷史新低。

據了解,亨得利與安泰銀租約在今年二月底到期,安泰銀已另覓他處,預計四月底搬到光復南路二九○巷的「國硯大樓」一樓,亨得利也已重新開價每月二五○萬元 租金找租客,每坪租金一.五四萬元,投報率上看三%。

一店難求的統領商圈,雖然有UNIQLO、ZARA兩大平價流行服飾品牌進駐,阿波羅大廈一樓店面,去年也以每月一四五萬元租給蘋果電腦,每坪月租金高達 二.二五萬元,炒熱當地店面行情;但安泰銀行忠孝分行西側店面為三角窗的中美鐘錶行,東側有兆豐國際商銀、金生儀鐘錶行,地理位置屬生意較淡的陰面,亨得 利能否順利找到租客,東區房東都睜大眼睛看。

(梁任瑋)

高價 找租 租客 亨得利 吹起 東區 店面 漲風
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租客榮升業主方法(答) Home Blogger

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以我睇你個case,應該賣出新樓(即一房單位)而買入現元朗居最為合適。有以下原因:

1.      首先你倆夫婦收入尚可,但手上cash唔多,人工亦唔可以幫你好快手咁儲到另一舊cash,所以不宜在旺市持貨過多。至於如何界定你持過多定少,多得你留意諗樣網,用筆者分享過了的方法計了出來。

2.      我自己會咁計,75000家庭入息除2即37500。$37500就係假設你出面冇其他借貸後得出你可用盡黎供樓之金額。如你同一時間供兩層樓即負債5.60mil,每月還約20000,僅僅超出盡借(=盡還)金額之一半(20000/37500=53%)。

3.      換言之以你地人工供哂兩層樓都唔過份。但基於幾個原因諗樣諗為你上年年中買左樓花應該趁SSD就完好快手放。第一係你買左個一房,近排細價樓升得癲但此情恐不再,居屋大把細價樓。第二係新樓最正送裝修,裝修自用梗係好,但比租客住你只係得到頂多收多一千月租,可以的話都唔想比個靚裝修予租客催殘。第三,你係上年買樓花,如果跟發展商正常個套,你既SSD已過了一年有多,再過半年賣可以唔使比SSD,或只5%。

4.      即筆者建議你趁高賣出一房,而賣樓時間最好係SSD剛完。另外都支持你買現居,難得你鐘意加上免傭。方法係如業主講自己好想買,但後生仔要等錢番,可唔可以比個半年成交期你,過哂農曆年(現時2013年1月)簽約。

5.      此時間上之佈置,係為左盡量避免你連HOLD兩間樓之時間。希望你三月買現居而九月成交,可以趕及係年中約六月即出售一房樓宇

6.      留意,你個樓花盤肯定有不少人想賣樓,好勤力搵多幾個AGENT未收樓先做定野,平些少都走左佢。除非你個新盤係九龍城或地段獨特之幾個,否則大家一齊收樓肯定令樓價升唔起。名城都要放左一排先至有得升。

7.      HKMC 如發現違規者租出樓宇,除非違規者答佢自己係蓄意隱瞞事實,否則筆者未見到除左CALL LOAN補水外更高之罰則。

8.      元朗有一半機會係未來第二個沙田,至少筆者荒謬地認為係。至於點解係一半,我要到homebloggerhk每日一萬個瀏覽量先答你啦!

9.      因人工始終未可以高到飛出外太空個隻,你唔可以心急。要比耐性等低位先再買另一間。畢竟你GOOD左新盤件貨應該有「半百個」落袋了。是的,我真係覺得係香港買賣樓房如睇對時機,家庭可以和諧,身體毛病會少、婚都可以唔使離。小心處理。

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雍澄軒兩爆玻璃 長實焗租客住爛屋

2014-01-30  NM
 
 

 

有讀者租住長實旗下家居式酒店「雍澄軒」,一心以為可免去裝修及維修煩惱,惟簽約後卻被迫住爛屋,不能換房亦不可退租,更離譜是廚房玻璃兩度爆裂,酒店居然辯稱該玻璃不能受熱,反要求租客賠償一千元。

居於荃灣的廖小姐去年二月賣樓,由於未找到新居,遂與家人租住長實位於同區的家居式酒店「雍澄軒」。廖小姐看過示範單位,決以月租一萬三千四百元,租住一個面積約六百平方呎的兩房單位一年,以為可享受酒店式裝潢及管理。

但廖小姐收房後卻發現單位殘舊,地磚出現裂紋,但店方拒絕換房,「酒店諸多理由,無心整好間屋,如果要整,我又唔可以入住,當時已搬離舊屋,一個月前又簽好租約,我無得揀。」廖雖感無奈,卻被迫接受。豈料一天在客廳突然聽到「啪」一聲,廚房吧台上的玻璃突然爆裂,留下一道約二十厘米長的裂痕,店方雖然換上新玻璃,怎料一個月後,該玻璃又再出事,但店方今次卻推說屬人為破壞,更要求廖支付一千元才維修,「我唔肯俾就拖咗一個月唔換,用料差仲要個客幫你俾錢維修,酒店推卸責任!」

跟進設計出事 酒店有責

曾於上年掀起拆售風波的雍澄軒,於○九年落成,為長實旗下四間「家居式酒店」之一,租期由一個月至一年,月租一萬三千元至一萬七千元不等,不包清潔、電費及上網服務。記者上週到事主單位了解,廚房吧台上的舊玻璃已被拆走,只是以膠紙封住,地磚的裂紋仍清晰可見。

記者其後陪事主致電查詢,職員強調因維修費用未有共識,故不會更換玻璃,又指玻璃是因過熱而爆裂,事主須為此負責,「今次塊玻璃係熱嘅,但點解塊玻璃係熱嘅,我相信你哋最清楚,因為有塊玻璃喺你住緊嘅期間爛咗,就一定會收番塊爛玻璃錢」,事主隨即表現氣憤,強調自己只用作擺放餐具,屬正常使用,酒店亦沒有不能擺放熱餐具的指引,認為店方強詞奪理。

理工大學機械工程學系工程師盧覺強認為,該玻璃既然設於廚房,理應能承受一定熱度,如一般使用都令玻璃過熱而爆裂,明顯設計上有問題,店方若然知道該玻璃不能受熱,就不應設於廚房的吧台上,「佢話熱到爆,咁當時有幾多溫度呢?如果唔擺得熱嘢,就要同客講個precaution,唔係對個客都唔公平。」

租住酒店限制多

記者亦曾到雍澄軒放蛇查詢租務細則,職員帶領記者參觀示範單位,表明單位維修全包,又強調會先把單位翻新才再出租,惟這些承諾明顯與廖小姐的遭遇不符。律師何傳經則指,入住服務式住宅類似租住酒店,比租屋有更多限制,前者住客沒有絕對使用權,但一般情況下住客無責任維修,店方如需住客賠償,須有足夠證據。

回應繼續卸責

雍澄軒回覆時繼續推卸責任,不但推說是事主向職員提及曾把熱煲放在玻璃上,又指玻璃邊有被人敲鑿的痕跡,所以認為事件涉及人為疏忽,堅持要事主承擔費用。(李詠珊)

壹判官

話廚房玻璃唔放得熱餐具,長實簡直強詞奪理,酒店理應負責維修!劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

雍澄 澄軒 軒兩 兩爆 玻璃 長實 焗租 租客 客住 住爛 爛屋
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小業主追討無門公司租客蠱惑多

2014-09-18  NM
 

樓價愈升愈有,租金連隨上漲,有樓收租的業主理應受惠,卻有讀者遇上以有限公司名義租樓的「租霸」,始知追租收樓較個人租客更加困難。本刊今期請來專家教讀者放租自保方法,以免放租得不償失。

梁小姐七月找到牛頭角一個連租約樓盤單位,價值二百七十二萬元,她有意購入,遂提前到單位視察,並與承租的「豐盛恩典教會」負責人曹牧師及教友見面。當日有教友指教會已覓新址搬遷,希望八月底搬走,九月中正式交回單位。梁當時未看過租約,只知「豐盛恩典」已租用單位近一年,她以為教友指的是一年死約期滿退租,遂口頭答應要求。八月初梁正式成為業主,收到租約後始知原業主與教會成立的公司簽訂了兩年死約,若教會八月底提早退租搬走,須賠償餘下兩年生、兩年死約,租期三十七個月、共三十六萬二千六百元租金。梁於是要求教會依約辦事,教友卻堅稱梁曾口頭承諾「俾我哋走」拒絕賠償,梁感不滿:「我見佢教會實實在在,唔會欠租又有兩年梗約先買,點解租約寫到明都可以唔跟?」梁小姐此後每次登門希望與負責人對話,均被教友包圍,慨嘆「對口單位」太多,難與真正的負責人商討租約問題。

公司代表身份成疑

另一名讀者岑先生亦遇上「公司租霸」,去年他以月租二萬多元出租單位,當時租客以「有限公司」名義簽署租約,為表誠意更預先開出二十四個月租金的支票予業主。惟對方入住後支票無法兌現,更一直欠租半年;業主向有限公司追討,始發現該租客並非公司股東或董事,該公司於公司註冊處申報的辦事處地址,亦非真實地址,業主找不到公司負責人,大感無助。

專家話公司租霸難追究

律師伍家賢表示,若不幸遇到租霸,業主可先向對方發出律師信,並入稟土地審裁處。如果對方在法庭裁決後仍拒絕交樓或賠租,業主可再向法庭申請執法令強制收樓。他又指若租客為有限公司,業主可另外向法庭申請清盤令,着對方償還租金。香港業主會會長佘慶雲則指,一般由發信至收樓的程序需三、四個月,惟以「有限公司」名義租用單位的租客,最後亦有可能逍遙法外:「你只可以告間公司,唔可以告個人,個人仲可以繼續用同樣方法去害其他業主,唔需要上身,亦唔會被人查到。」他續指,向法庭申請租客的公司清盤隨時得不償失:「要申請間公司清盤賠番錢俾業主,隨時要四、五萬蚊,但間公司成立時股本可能只係一蚊,最後清咗盤都追唔到錢。所以除非係租鋪俾人,如果係一般住宅,最好唔好租俾有限公司。」

回應循民事追討

記者及後到「豐盛恩典」的觀塘新會址了解,接見的曹牧師和教友仍指梁小姐曾口頭答應讓他們搬走,又指教會遷出後無法聯絡梁小姐,因此未還門匙,雙方至截稿前仍就租金問題拉鋸,梁則計劃循民事向「豐盛恩典」索償。岑先生的個案則已由土地審裁處審結,岑先生前後花逾半年終成功收回單位。

放租自保攻略

不想費力與惡租霸糾纏,佘慶雲教小業主四招自保:1. 事前起底揀租客若租客以公司名義租樓,應先查核公司註冊處資料確認簽約者身份及其辦公室地址,以免對方欠租時難以追究。索取租客入息證明並了解租客職業,確定對方有穩定收入,亦可查閱香港業主會的「租霸黑名單」自保。2. 設獨立戶口收租業主應收妥按金上期現金後始交鎖匙予租客,並於租約列明開設獨立戶口只供收租,既可避免與其他賬目混淆,亦可根據銀行記錄查證過數日期,以免爭拗,「有啲租客可能拖到月尾先交租,但張支票又寫番月頭交租嗰日,到追究起上嚟話係業主自己遲兌票,咁就口同鼻拗。」3. 租約打釐印水電煤轉名雙方簽署租約後三十日內,須提交予稅務局的印花稅署以加蓋印花「打釐印」,因萬一要循法律途徑追討賠償,法庭未必接納未加蓋印花的租賃文件為證據。出租後應將單位的水、電、煤氣戶口轉到租客名下,萬一租約期滿後對方仍有結欠,亦由對方負責;相反差餉、管理費等無法轉名的項目,則由業主自己負責,以免拖欠。4. 搵管理人收租市面上有不同機構及銀行提供租務管理服務,替業主收租、追租甚至收回物業,收費為租金的百分之三至七不等。(投訴組)

小業主 小業 追討 無門 公司 租客 蠱惑
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小豬短租招來“長租客” 雲鋒領投1.2億美元能“住”多久?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-01/1157890.html

小豬 豬短 短租 招來 長租 租客 雲鋒 鋒領 領投 1.2 美元 多久
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從“深圳樣本”看如何為租客守住低租金防線

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-21/1163710.html

李宇嘉

近期,鏈家地產發布《深圳租賃》白皮書,第一次將1600萬深圳租客的微觀數據展示出來。

不過,並不像有些媒體筆下的租房是何等“不易”,或如易居研究院的報告稱,深圳的房租收入比(月租金/月可支配收入)高達54%。相反,深圳租客租金負擔比較低。數據顯示,目前有超過52%的深圳租客,其月租金支付不到2000元,18.2%的租客其月租金支付甚至在1000元以內;80%的租客租金占可支配收入的比例不到30%,還有近20%的租客,租金支出不到家庭可支配收入的10%。

目前,深圳實際管理人口超過2000萬,80%的人租房居住。全市1040萬套住房中,70%的房子在出租。不管從租賃人群占比看,還是租賃房屋占比看,深圳不愧為全球住房租賃占比最高的城市,而且比租賃占比最高的國家——德國(租賃人群占比為60%)要高很多。

盡管租賃需求很大,深圳寸土寸金,房價也很高,但廣大租客守得一方寧靜,並通過低成本租賃在深圳“紮根”。

圖片來源:視覺中國

事實上,深圳商品住房的租金非常高,2017年1~8月的套均租金高達5005元,高於居民4000元的月可支配收入,比2010年上漲67.5%。但是,深圳城中村的存在,稀釋了住房租賃成本,讓上千萬的深圳居民(特別是外來人口、大學生、創業人群等)有了安身立命的依靠。

目前,城中村是深圳住房供應的主體,全市各類住房總面積大約5.20億平方米(截至到2015年),其中商品住房和保障性住房合計占比僅為27.9%,而城中村住房占比高達50.3%。此外,上世紀80~90年代,外向型制造業主導深圳經濟,並留下了6549萬平方米的工業區配套宿舍,占存量住房總面積的12.7%,這也是深圳超低租賃成本的組成部分。

據統計,深圳有740萬套租賃住房,其中城中村租賃住房達450萬套,占比為60.8%。據統計,73.8%的城中村住房租金在2000元以內,26.1%的租金水平在1000元以內。

眼下深圳有1600萬人在租房,1100萬人住在城中村,這其中超過70%的租客住在租金低於1500元的城中村住房中,單間或一房一廳的租金甚至在600元左右。調查顯示,90%的深圳租客為年輕人群(20~35歲)。20~25歲的租客中,月租金支付在1000~2000元的占比49.6%;26~30歲的租客中,月租金在1000~3000元的占比61%;26~35歲的租客中,月租金支付在3000元以內的占比70%。

深圳的城中村租賃,不僅租金很低,生活成本也很低。不管是餐飲、零售,還是生活服務,其價格都比商品房小區要低30%左右。另外,經營場所成本高企、社區物業整治、城市公共環境管理等影響下,修雨傘、擦皮鞋、褲子鎖邊、配鑰匙、修理家電等伴隨居住的日常基本生活需求,提供服務的小攤販在商品房小區已經很難找到了。但是,這類小攤販不僅在城中村遍地都是,而且物美價廉。

另外,早在2010年,深圳就在全國率先進入了存量房時代,經過政府主導的綜合整治,加上原村民和村集體長期租賃經營,2/3的城中村引進了規範的物業管理、治安管理,不僅中低收入人群租住城中村,高學歷人群租住城中村的比例也很高。目前,高中、專科和本科畢業等三個租客類別中,租住在城中村住房的比例分別達到65.35%、63.2%和49.9%。

更重要的是,深圳城中村的住房,80%是違法建築。但是,本著尊重歷史、尊重現實的原則,政府認可立於其上的租賃關系,即有形的房屋或是不合法的,但無形的租賃關系是合法的。

由此,深圳創新性地將有形的城中村與無形的租賃關系剝離,提出依據合法的租賃關系,分配公共服務的模式,在全國較早實現了“租售同權”、公共服務均等化。

這也意味著,只要持有城中村租賃合同,並到市政府租賃辦公室設在各街道的辦事處備案,租客就可以加入全市所有居民(包括戶籍居民)必須參與的公共服務排隊分配,並通過“積分制”申請就近接受義務教育、接種疫苗等基本服務。據悉,絕大多數租住在城中村的家庭,小孩都可憑租賃合同入讀公辦學校。同時,城中村註冊的企業,也可憑租賃合同獲得合法產地證明,從而降低了企業營商成本。

因此,各地發展住房租賃,最應該關註兩點,即租賃低成本、服務全覆蓋。

作為租賃占比最高、房價高企、空間逼仄的城市,深圳上千萬租客之所以能實現低成本“安居”,一方面在於,深圳本來就是由外地人構成的移民城市,從上世紀80年代建設特區伊始,深圳就自發確立“包容發展”的理念。既然都是外來人口、都懷揣創業夢想,就應該平等享受城市化紅利。

更重要的是,深圳是國內最早大規模利用集體土地建設租賃住房的城市。盡管深圳在2004年宣布全域土地國有化,但70%的城中村住房在這之前就已在集體性質的土地上建起了。順應快速城市化、外向型經濟,經營出租屋如同種糧食,這是原村民、村集體細水長流分享城市化紅利的載體。

上世紀80~90年代快速城市化過程中,為降低城市化成本,政府在征收原農村集體土地的同時,並沒有將原村民完全納入城市化管理,而是變相鼓勵原村民、村集體通過自建出租屋的方式“自我城市化”,從而出租屋經濟的體量越來越大,城中村租賃住房占全市住房的50.3%。

目前,深圳917.8平方公里建設用地中,成本低、高密度的出租住房占了300多平方公里。而且,圍繞原農村集體土地開發城市的過程,也造就了城中村在各區域點狀分布,區域位置優良。

鏈家報告顯示,城中村租客通過地鐵、公交出行分別占比30%和26.1%,30分鐘左右的通勤占比55%。而且,長期以來,城中村租住人群已形成了以鄉緣和業緣聚集的傳統,這對於從“落腳”深圳到“紮根”深圳的外地人“本地化”進程、新型城鎮化進程是一條自然的低成本的路徑。

近期,國土資源部和住建部下發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,決定在北京、上海等13個城市先行試點,核心內容是“試點城市村鎮集體經濟組織,可自行開發運營,也可通過聯營、入股等方式,建設運營集體租賃住房”。

筆者認為,利用集體土地高位蓄水(大城市集體土地和國有土地“對半開”)及巨大的“級差地租”,可有計劃釋放低成本供地,降低租賃供應成本。另外,村集體和農民掌握入市主動權(而不是被征收),借此可長期分享集體土地入市紅利、城市化紅利,相比一次性補償的“征收模式”、建設並出售小產權房,建設並運營租賃住房具有細水長流地分享紅利的特征,能避免資本對農地的覬覦,也能夠調動村民和村集體的積極性。

近日,北京已發布本地試點內容,2017~2021年計劃供應1000公頃集體土地,占新增租賃住房用地的77%。這是一個好開端,其他城市如果能夠跟進,將降低租賃住房供應成本。

(作者為深圳市房地產研究中心研究員)

深圳 樣本 看如 何為 租客 客守 守住 住低 租金 防線
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租客患白血病逝世租住的公寓甲醛超標 自如:專業機構還在調查病因

國內最大的分散式長租公寓運營商自如,近日風波不斷。

先是被指哄搶房源推高房租,近日又被爆出租住過的一名租客王先生被確診為急性髓系白血病,最後病逝,而王先生住過的自如房間被測出甲醛超標。目前部分輿論認為,是自如空氣質量不合格的房間導致此悲劇發生。

8月31日,自如發布《關於自如房源空氣質量環保的說明與承諾》稱,自2017年開始,啟動“自如深呼吸”項目,探索從板材升級,裝修輔料升級,降低單位裝載量等方面,解決房源空氣質量環保問題。而從今年6月開始,已進入的全國九城也上線了“自如深呼吸”標準,包括家具板材從國際E1級升級為對標歐標的E0級板材,也升級了板材甲醛釋放標準和墻漆、輔料標準等。

9月1日,鏈家董事陶紅兵通過個人微信發表評論,自如確實是選用了國標E1級的環保材料,但所有材料都達到E1級,整裝後的房間甲醛仍然超標,原因在於各個材料的甲醛疊加,使房間幾乎不能達到國標的房間甲醛含量值。

陶紅兵還表示,雖然自如已經是長租公寓運營商中最重視甲醛超標問題的機構之一,但之前除了選用合格材料並做甲醛處理外,顧忌成本上升過大,沒有及早痛下決心改用E0級的材料。同時只是在房源信息上做了新裝修房的標示,沒有在確保合格前堅決不上架新裝修房源。

目前的輿論焦點還是王先生患病去世是否與自如房間甲醛超標有關。

自如的回應顯示,5月8日,王先生入住自如在杭州的房間,而7月15日,王先生還在微信上交過水電費。而公司在8月24日收到法院傳票才知悉,王先生已於7月13日在北京病逝。

自如稱,目前尚未獲得更多信息,自如將配合司法部門工作,並尊重法院裁定。

陶紅兵認為,甲醛對人體有害,這毋庸置疑,“但家裝甲醛的致癌性被嚴重誇大”,是否因為自如房間的空氣質量致病還有待商榷。

自如CEO熊林表示,“是我們的責任,我們定承擔;王先生5月8號入住,7月13日離世,目前專業機構在調查病因;生命大於一切,願逝者安息!我們在積極聯系家屬,願盡誠分擔。”

長租公寓空置率是公寓能否盈利以及利率多少的重要影響因素,目前市場上部分長租公寓為了減少空置期的損失,存在裝修不合標準、空氣質量不合格便倉促出租房間的行為。

自如之前,You+等公寓也存在過甲醛超標房間漏水等行為。從陶紅兵的評論看來,“有的剛除完(甲醛)做檢測合格,過段時間又不合格了。分析是因為揮發出來的甲醛被處理時中和分解了,材料內的甲醛以後還會慢慢揮發出來。”

去除甲醛還是要足夠的空置期,但長租公寓空置期多久才合格目前尚未統一說法。

“自如之前在對甲醛的態度上確實不夠堅決,這點毫無疑問應當檢討和付出代價。”陶紅兵也表示,那些裝修標準更低的同行應該以此警醒提升自己的標準。

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責編:邊長勇

租客 客患 白血病 白血 逝世 租住 公寓 甲醛 超標 自如 專業 機構 還在 調查 病因
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「樓計」系列1 業主Vs租客 租金談判戰 6招決勝

1 : GS(14)@2010-09-19 14:31:13

2010-9-11 iM

樓價火熱帶動租金上升,近期頻頻聽到身邊租樓的朋友為加租而頭痛。通常到租約臨近期滿,業主與租客均心裏有數,一場「租金談判戰」將由此展開,雙方角力、拉鋸、扭計、跳草裙舞、軟硬兼施……甚麼招數都出齊。業主有樓在手,自然運籌帷幄,但租客憑甚麼可以取得優勢?我們找來過來人的實戰經驗作為參考,從他們的游說過程找出致勝關鍵,為自己設計一套「戰無不勝」的談判的技巧。

個案一

黃太

單位︰堅尼地城約700平方呎連天台單位

舊租金︰$7,300

業主叫價︰$8,500

談判後租金︰$8,000

3年慳︰$6,000

30出頭的黃太與丈夫在西環堅尼地城租住一個約700平方呎的連天台單位,原本月租7,300元,但黃太為免1年租約滿後,與業主為租金爭拗而造成麻煩,便主動要求在租約中訂明約滿後可加租至7,500元。黃太以萬無一失,怎料,兩個月前於租約滿時,業主來電討價還價,黃太於是施展渾身解數,花45分鐘與業主來一場加租談判戰。

收到業主的來電,黃太也感到突然,當時業主先扮熟絡,問她近期工作怎麼樣、是否忙碌等,黃太心知不妙,相信業主是有備而來,於是先行搶攻,直接問業主是否單位出現問題?業主聽到黃太如此直接,亦不再客套,表明要重新釐訂租約,並希望加租到貼近市價8,500元。

其實黃太早已心裏有數,知道現居單位租金偏低,亦不想做無賴,但對於業主突然違反合約,心感不滿,一時間不知如何是好,於是她聲稱自己無決定權,找來丈夫作擋箭牌,要求業主與她的丈夫商討。不過業主以自己是退休單身婦人怕與男人對話為由而拒絕,更說與女人說話會較方便。既然業主以女人之間的對話來打動黃太,黃太便來一趟動之以情的對話,以圖打消業主加租的念頭。

承諾長租 自理維修

游說初期,黃太一直以違反合約來打擊業主,卻沒想到業主不肯就範,黃太為免糾纏不休,於是改變策略,暫且放下合約問題,轉而捕捉業主的心理。她說:「聽地產代理講,業主一向都想將單位長?收租,所以我便跟她分析區內的租務情況,附近出租單位住的都是大學生或菲律賓人,如果在此時要找到像我們般可以長租的住客,實在很難。」

但她也明白以長租這個理由不足以打動業主,最關鍵還是要證明自己是好租客。除了一向交租有早無遲外,黃太還有「撒手?」,她帶點得意地說:「也看到我們把單位裝修到很靚,就證明我們是有心長住,我跟她說是自己是正經人家,會跟她一樣很愛錫間屋,不會像那些不負責任的租客般弄污單位。還有,即使單位水喉壞了,我們都沒有叫她(業主)來維修,她其實都知道自己有責任處理的,我跟她說:『我們都是不想你麻煩,既然自己搞得掂,那就算啦!』」

這時,業主答不上腔,黃太估計業主開始動搖,她於是加多幾分感情元素,以一句前世今生的話來補充:「其實有我們這個租客,是你前生修來的福份。」想不到業主亦不甘示弱回敬:「其實你都係,有我這個業主。」結果業主決定維持合約上的加租金額。

低於同區 輸少當贏

本來黃太以為自己已打勝仗,冷不防業主竟突然提出,因為合約上沒有訂明單位是連天台出租,故要求收回,若黃太想使用天台便要加租金,否則她便用來出租擺放廣告牌。黃太意識到業主這一?是故意刁難,雖感氣憤,但也要壓住怒火,冷靜地跟業主商量。她先打出法律牌,聲稱會向屋宇署等部門投訴;繼而打控訴牌,力數業主像「包租婆打壓打工仔」般;最後再來一張感情牌,黃太憶述:「業主都知道我很喜歡這個天台,所以我答應會將天台裝飾得更漂亮。」

經過一輪討價還價,雙方最終以8,000元租金達成協議。結果也是要加租,那麼黃太與業主的談判可算是失敗?黃太微笑說:「視乎你怎樣看,我能夠說服到業主收這個價,比同區租金還要低,我覺得算是成功了。」

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個案二

鍾先生與女友何小姐

單位︰東涌藍天海岸550平方呎一房單位

舊租金︰$6,200

業主叫價︰$7,200

談判後租金︰$7,000

年慳︰$2,400

鍾先生和女友何小姐工作第二年後共築愛巢,為方便任職航空公司地勤的女友上班,搬到東涌居住。2009年5月以6,200元租下只得8年樓齡的藍天海岸一個550平方呎一房單位,和業主簽下一年死約一年生約。

「以這個價錢,在市區找不到這麼樓齡短,又近港鐵站的單位,所以我們都很滿意。」鍾先生說。近期東涌樓價隨大市上漲,今年5月業主跟他再洽談租金,策略是先派出地產代理致電鍾先生,預告業主計劃加租1,000元至7,200元,下午業主再親自透過電話討論細節。鍾先生說︰「地產代理說要加1,000元,我們都知道議價空間不大,但我們是好租客,所以業主都願意只加800元,屬市場合理水平。」

知己知彼 增加勝算

鍾先生先對業主動之以情,說之以理:第一步就是「博同情」,言語之間早就透露自己沒有加薪,無法負擔大幅加租;然後平日所做的功課大派用場,他與業主比較同區樓價,指出單位為低層,而且屋內家具不多等缺點,先挫業主銳氣;最後他再強調自己是好租客,終成功爭取到業主加少200元,一年慳回2,400元。

是次經驗令他發現平日做個好租客,比臨加租做游說工作更為有效,「我們用自動轉帳每月準時交租,而且平日冷氣壞了也不會勞煩他們維修,沒養寵物,還愛惜家具,令業主好滿意。」

鍾先生的業主是一對退休夫婦,收入穩定,打算日後把單位留給兒子作成家立室之用,因沒有賣樓壓力,跟租客有商有量。但鍾先生也擔心若樓價繼續攀升,任他是個再好的租客,還是會因無法負擔東涌樓價,而要遷往荃灣、青衣等舊區。

中原地產代理青衣、葵涌及東涌區高級營業董事周永輝亦指,東涌區有逾七成租客為航空公司機組人員,他們留港時間短,多以自動轉帳交租,並較少會轉為買樓,令租客競爭激烈,游說難以奏效。加上由於東涌多長?投資客,對租務回報敏感;相對青衣、葵涌市場較多用家,6,000元以下的租務單位仍有選擇。

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租金談判 6 招

縱政府連番出招打壓樓市,九龍地王卻於3個月內接連誕生,大市愈炒愈熱,連帶租務市場也趨旺盛。業主加租無可避免,加幅多少卻跟租客的談判功力大有關係。

中原地產青衣、葵涌及東涌區高級營業董事周永輝指今年來區內租金平均增幅為10%至15%,東涌單位加租1,000元只是等閒事;將軍澳中心分行經理何世彬更指,有的將軍澳租盤在一年間租金由8,000元漲至1萬元,由於升幅太大,舊租客一般不會接受,故代理都建議業主換租客,「只有換租客,業主才能收回市價,我們也有生意做,租客看到租金貴自然寧願轉供,買樓上車去。」

然而,業主要重新找租客可不是沒成本的。他們需要支付半個月經紀佣金、換鎖翻新等裝修雜費,給予新租客的一星期免租期,加上尋找新租客的過渡期,業主隨時損失2個月或以上的租金成本。故談租金,租客該直接找業主,不少業主為留住好租客,加租之餘也有數百元的討論空間,如以鍾先生的個案為例,業主收少200 元租金,每年雖損失2,400元,但卻只是一個月租金約三分一。

第1招:做足功課掌握市場

要跟業主談判,首先要知己知彼,了解雙方籌碼。租客應在續約前數月開始掌握同區相若樓齡、面積、樓層的單位租金,了解不同定價因素,分析目前單位租金和市價的差距,估計業主將提出的加價幅度,並因應自己的負擔能力設定底?。

第2招:準時交租做好租客

業主會主席佘慶雲指,業主跟租客是長期關係,平日準時交租,最忌租客失業,「業主都是人,你準時交租,有交帶我們才敢把屋租給你,我們都要供樓的!」他指職業投資者加租較急,完成供樓的業主,經濟壓力較少,加租幅度也較少,他建議租客在選擇單位前可向代理查詢,或花數十元到土地註冊處查看單位成交年期和按揭狀況。

第3招:動之以情投其所好

摸清雙方形勢後,租客宜在業主提出加租後才展開游說工作。資深傳媒人、溝通技巧培訓導師李燦榮指,游說不外乎「情、理、法」三大方針,「情分為兩種『同情』、『同理』,租客可讓業主了解你的處境,從而拉近彼此立場的距離;要以情打動對方便要投其所好,如你知道業主最聽太太話,而太太又比較易話為,便當然應向太太?手。」

第4招:利誘業主增議價力

在「理」方面,在商言商,李燦榮指租客要求業主降低加租幅度,當然亦要給其好處,如承諾找朋友向他租下另一單位,此舉不但對業主有利,也有助增加租客日後的議價能力。中原地產將軍澳中心分行經理何世彬表示,區內近月有一成租客會一次過支付一年租金,業主也樂得給予租金九五折。

第5招:打法律牌保持誠懇

談到「法」,如個案中黃太的業主以收回天台出租,以擺放廣告牌為由威脅加租,租客便可據理反駁,業主自行安裝廣告牌有可能觸犯《建築物條例》,是違法行為。但李燦榮提醒在論法時態度仍要維持誠懇,不然業主因一時意氣,決定趕走你就壞大事了。

第6招:爭取有利時間談判

有業主會在租客繁忙時來電突襲,務求租客為怕長時間糾纏而就範,李燦榮建議租客應誠懇表示正在忙?,然後另覓對自己有利的時機回電談判;地點亦如是,如碰巧單位有缺漏如水喉壞了,就可請業主上門跟進,順道討論租金問題,此時業主也不好意思開天殺價。

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做個業主眼中的好租客

˙準時交租,如以每月自動轉帳形式交租更佳

˙具賺錢能力,在學人士和長者宜找家人作擔保

˙能維修小型家居,不常勞煩業主

˙有長租打算,願意美化單位,珍惜家具

˙願意定期和業主溝通,告知單位近況、如管理處新通告等,有商有量

˙沒有飼養寵物

資料來源:香港業主會會長佘慶雲、地產代理
2 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:58:10

李生是田生的人,哈哈
成日見到佢叫人賣舊樓

都唔明做咩仲要做租奴
死慳死抵儲10幾20萬去新界西北上車
不知幾盞!!!
生活質素仲開始提升添smiley
3 : 龍生(798)@2010-09-19 15:13:46

幾得意丫,我個新租客其實我都未見過。。。
但聽講係讀到博士的3x歲剩女。。。
唔知第時有冇機會交手呢
4 : 鄉下佬(3667)@2010-09-20 09:40:35

3樓提及
幾得意丫,我個新租客其實我都未見過。。。
但聽講係讀到博士的3x歲剩女。。。
唔知第時有冇機會交手呢

有錢都要有品德...
5 : 龍生(798)@2010-09-20 23:10:06

講番個topic , 我又真係唔覺得佢有嬴到...
不過加少左, 都係好既
6 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 10:25:50

5樓提及
講番個topic , 我又真係唔覺得佢有嬴到...
不過加少左, 都係好既

我係個租客督問朋友/屋企人借20萬,再喺低水地方買白表屋啦
月供都唔駛3千...
7 : pars(2406)@2010-09-21 16:39:54

家下d個時勢20萬買得乜? 早2年我打算抽居屋都要預30萬唔計裝修。
8 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 19:06:19

95丫嘛
夠架啦smiley
9 : GS(14)@2010-09-21 21:15:39

8樓提及
95丫嘛
夠架啦smiley


<10萬首期,保險又幾萬(?),裝修最貴
10 : 龍生(798)@2010-09-21 23:33:28

裝修最貴在無得按埋入層樓度
95保費可以計埋係按揭度
舒服好多
樓計 系列 業主 Vs 租客 租金 談判 決勝
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270808

內地富學生收租客撑起細價樓

1 : GS(14)@2011-02-27 15:31:19

2011-2-19 iM
內地同胞愛買港樓,原因眾多。
一個既殘舊的二手公屋,內地買家購入時會指︰「回報比深圳樓吸引!」
港人認為地點偏遠的天水圍嘉湖山莊,連購兩伙的內地夫婦會盛讚︰「投資自用皆宜!」
還有人數日益增多的內地來港留學生,為了留港求學及工作,會說︰「有住屋需求。」父母助其子女在港「上車」,已變得普及!
雖然港府限制投資移民不能以投資物業申請來港,但另一股來自內地的購買力,正由豪宅蔓延至中小型住宅屋苑,甚至公屋,口味更趨向平民化。
究竟內地買家對本港樓市的影響力,是否比港人想像更大?不妨先聽聽一班內地買家的心聲。
早前英國皇家特許測量師學會(RICS)引述Numbeo物業指數指出,香港在樓價與收入比率上排行全亞洲第一,以家庭每年收入中位數計,平均每個家庭須動用22.72年收入,才可買入一層中價樓,樓價之高,令不少港人大呻上車比登天更難。
不少港人認為,今天樓價高企,除了是息口低及供應緊絀外,內地買家來港買樓,也是撑起港樓市的主要原因。
為平息民怨,港府在去年從投資移民計劃中,將物業資產剔除。不過措施落實後,在通脹升溫及「人仔」持續升值下,內地客來港買樓的需求,不但沒有減少,反而有擴散至中低價樓市的迹象,甚至有內地客開始沾手本港公屋市場。
個案1【投資客】
公屋回報勝皇崗樓
春節長假剛剛過去,是內地廠家接新定單的高峰期。在汕尾開設廠房並從事生產銀器首飾的內地人程先生,農曆年前暫時放下繁忙的工作,來香港後到了屯門區一帶的公屋睇樓,後來更以全數繳付方式,斥資85萬港元購入屯門田景村田樂樓一個約439平方呎公屋單位。
程先生是少數會買入香港公屋作投資的內地人,本刊好不容易才與程先生接通電話。詢問之下,才得知程先生的屯門公屋,已經以每月約4,500元出租,租客是一名屯門的分支家庭客,租金回報率高達6.4厘。
來港置業自由度高
程先生在深圳持有皇崗皇御苑的一個單位,他說深圳目前樓價頗高,以每平方呎計,是次購入的田樂樓公屋單位,較在皇崗一帶的住宅還要便宜,由於他每個月也會因生意而來港逗留4至5次,故他在屯門智樂花園,同時亦租用一個約400平方呎的單位,每月租金約4,000多元。
他表示,買入的田樂樓公屋單位將來亦有機會自用,因該地交通方便,到機場、上水、落馬洲,甚至深圳等均有公共車輛直達,日常往返甚為方便。加上農曆年前夕,國務院推出「新國八條」啓動新一輪房地產調控,而春節過後央行很可能再次加息,也令程先生不再注目內地樓市,更加決心轉為買港樓投資。
程先生坦言︰「內地買樓的規定變化較大,一時可一人買兩套房,一時家庭戶口已有兩套屋就不能買第三套,現時在深圳一組家庭更只可買一套,限制頗多,買物業始終不及香港的自由。」
素來香港公屋二手買賣交投稀少,由於左鄰右里多是低收入家庭,故此資金充裕的港人,亦甚少考慮買公屋來投資。在港首次投資物業的程先生,在電話中告訴記者,他明知單位是公屋,也要買下來。
每年租金回報6.4厘
「買下公屋單位,就是看準了單位入場費低廉,而且值租。」程先生直言,買入的屯門單位本身並無間隔,內籠頗為殘舊,但因購入單位時是連同租約一併購入,只要有利可圖,就算買公屋也是不俗的投資。他認為看事情有多方面,「公屋一層有20多伙,要找租客並不困難。」他續分析指,目前皇崗一帶的住宅,樓價已不算便宜,例如皇崗一個600多平方呎的單位,售價約達90萬元「人仔」,折合入場費大約也要106萬港元,惟深圳面積相若的單位,租金只約達2,800元人民幣,即約3,300港元。
計起來,在深圳出租物業,回報只有3.7厘,相反買下屯門這個公屋,月租4,500元,令程先生手持單位的每年租金回報高達6.4厘,回報明顯更勝一籌。
他補充說,即使在內地出租單位,單位的管理費是由租客自付,跟在港出租物業不同,但若扣除屯門公屋約500港元的差餉,投資回報仍較內地的可觀。
事實上,本港地產代理亦指,現時樓價高企,不少中環或灣仔上班的小情侶、新婚夫婦或屯門區分支家庭戶,轉至新界西居住,近年屯門的租賃需求也因此提高,區內私樓如田樂樓附近的盈豐花園,目前最平的租盤,平均也要5,000多元,二手市場的公屋只要比私樓稍為便宜,隨時也可成為搶手貨。
憧憬港元美元脫鈎
程先生是個生意人,數口自然精,同時因工作需要,他對貨幣的滙率尤其敏感,他出口首飾到外地,近年也因人民幣滙率走強,貨品在外國客眼中也變相加價,他承認不時留意國際金融市場變化,以調整個人的生意部署。
他指買港樓的原因,除了較划算外,入市買港產「磚頭」,也是為了買個未來。程先生深信,隨着中港兩地關係愈趨密切,港元跟美元脫鈎是遲早的事。他預期的港元跟美元脫鈎,是香港發展的大方向。
「現時港元跟美元掛鈎,人民幣不停升值,港元滙價無形中被拖低,現時銀紙貶值,港人出外吃飯以前要30元,現在40元一個晚餐,餐廳老闆也會說無錢賺,反映港元滙價實在不可能再低,再低就會導致民不聊生,遲早政府一定出手干預。」
「一旦港府跟美元脫鈎,港滙一定有個報復性反彈回升,即是說,本港物業的資產值亦會隨之彈起。屆時賺利率,同時又賺上滙率。」在內地出生並居住多年的程先生,看政策亦有自己一套觀點。
對於有指香港樓市已形成泡沫,程先生並不擔心,他指投資不着眼短綫,而且自己買的並非樓價偏高的物業,加上單位全數繳付,他已立在「進可攻退可守」的安全地帶。
避開已被炒高屋苑
程先生又打趣地說︰「按以往歷史,市場每隔10年才會有一個金融風暴,如1987年股災、1997年亞洲金融風暴、2007年美國的兩房事件等,時間性暫時仍然好準,按照這個循環,2017年或許再有一場跌市危機,即使現時入市,持貨幾年,也有不少機遇,要及時套現離場,相信也來得及。」
他更叮囑身邊的內地朋友,現時在香港買樓,最好避開已被炒家推高樓價的物業,其中包括九龍區的物業。他舉例說︰「2003年時淘大花園80萬港元有交易的細單位,現是樓價已升至200多萬元,升幅近兩倍等,入市時就要想清楚。」至於其他心水選擇,程先生表示,現在亦考慮購置九龍區的乙級寫字樓,尤其是現時 200萬至300萬元的,考慮條件是將來可否自用,變相不怕市跌,只要自己開公司,就有自用價值。
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個案2【收租客】
新界西呎價2千負擔得起
從深圳南山來港的劉氏夫婦,去年10月以總數300多萬港元,購入兩個嘉湖山莊各約達500多平方呎的細單位,近日剛辦理收樓手續,但與以往一擲幾百萬現金買樓的內地豪客不同,他們只繳付五成首期,然後向本港銀行承造按揭供款買港樓。
放租5千回報約4厘
劉太的丈夫在深圳從事麵條生意,經常要來港與客戶跟進定單,兩夫婦手持內地身份證,是百分百「純正」內地人。劉先生指,「在港申請按揭主要是個人資金周轉的安排,而且辦的手續也頗為簡單,只要提供內地的入息證明,按揭五成非難事。」
劉先生憶述最近幾年已有買港樓的念頭,始於每一個月來港3至4次,跟太太在港購物,以及與朋友或顧客見面,慢慢發現香港的居住環境好,人權較平等,以及經濟發展較平穩,故此放心在此置業。
不過他沒有申請投資移民,劉先生也老實說,在港府還未剔走物業作投資移民資格前,自己的資金也不夠650萬,故現在買港樓也是買細價樓,他表示︰「負擔不起高價港樓,但呎價2,000多港元的嘉湖山莊還可以吧!」他坦言,對本港物業有信心,因香港的投資市場較內地成熟,且法規嚴謹一點。
而且他看中該屋苑是新界區的指標樓盤,交投量有保證,故見售價合理,租金回報又比內地的高,便一口氣買下兩個單位。劉先生手持的兩個嘉湖山莊單位,剛完成基本裝修,並在市場放租,叫價5,000多元,租金回報率約達4厘。
信細價樓風險較低
原來像劉先生般,只是看看代理行門前的放售樓盤,了解成交量及見價錢合適,便會爽快敲定的內地買樓客有不少,他們入市考慮明顯較港人用家來得直接簡單。
但去年樓價累積升幅已不少,現時入市不怕買貴了嗎?劉先生表示不擔心,因為他知道嘉湖山莊是香港樓價升幅最溫和的屋苑之一,加上呎價只是2,000多港元,約等同每平方呎不足2,000元人民幣,他相信下跌空間理應有限。
「加上兩個單位暫作收租,將來也有自用的可能,除非樓價大幅上升要套現獲利,否則樓價將來升值多少,也是抱着平常心。在通脹升溫情況下,買物業保本保值是大勢所趨,細價樓風險相對豪宅風險反而較低。」
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個案3【富學生】
父母出資銅鑼灣上車
自從香港的大學開放給內地生報讀後,近年來港升讀大學的內地生每年逾千個,單計學位課程,去年便有1,400多名內地生被港校取錄。這批內地學生,部分在畢業後選擇留港工作,令本港住宅租賃及買賣市場增添一批新力軍。有內地家長甚至動輒數百萬元,替子女在港買下安樂窩,只為讓子女在港生活好過一點。
用家身份不是投機
來自廣東省、從事銷售行業的Carol便是其中一個例子,現在才20多歲的她,去年在浸會大學畢業後不久,已旋即成為業主,極愛錫她的內地父母,在銅鑼灣區買下一個實用面積約400多平方呎單位作為禮物,單位樓價高達500多萬港元,由父母全資繳付。
家鄉在廣東省的Carol說︰「單位是自己挑選的。」原來在求學期間,她經常在課餘時與同學在銅鑼灣消遣,一方面因對該地的環境較為熟悉,加上她決定留港工作,故希望找一處衣食住行也較方便的地區入住。
年紀輕輕,已不需為上車而煩惱,Carol比不少同齡港人幸運,她精通三文兩語,更操得一口流利的英語,畢業後便在一家國際機構工作,入職起薪點達2萬多港元,生活無憂。
不少港人認為,樓價高企多得內地同胞入市「炒高」,Carol卻指這個說法並不公平。她指︰「香港是個自由開放市場,不可以將樓價上升全歸於一班人身上,內地人也可分為投資者、大學生等,大學生是用家的一類,沒有投機成分,與普遍在港生活的人,擁有的居住需求沒有太大分別,故不應將全部入市的內地人都標籤化。」
她認為,港樓有利可圖,本港樓市的投資者來自四面八方,公道點說是聚積財富能力較強的人,買樓較有優勢,不能一刀切以國籍區分。
內地學生影響輕微
有買港樓想法的內地學生不止她一人,Carol表示,「身邊來自內地的同學也討論過在港買樓的事,問題在於現時香港樓價太貴,不是每個內地畢業學生或家長也負擔得來,故內地學生的住屋需求,影響甚微。」Carol稱,一年學士的內地學生也是1,400個,其中只有三成的內地人留港工作,即400多名,又要負擔得來入市,估計最多兩成,即約是80多個人,一年多了80多個用家,對市場影響不大。
她認為,與其說港人被內地買家迫出市場,正確說應是有錢人將較貧窮的人迫出去,有錢人有部分來自不同地方的人,除了內地人,也包括外籍人士。
「不要忘記,可來港讀書的內地生,首要條件成績好,當中大部分更是小康之家,例如一年可負擔子女幾十萬港元的學費及生活費等,雖不是很富裕的家庭,但當然有能力拿出幾百萬入市。相反,真正富裕的家庭首選也會到英國及美國等地留學,不會來港呢!」她笑說。
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樓市老行專︰北水衝擊未到戲肉
究竟北水湧港置業的趨勢有多猛?一直以來,港府沒有明確數據量度,亦無研究有關趨勢,只能引用來自地產中介的估計數字。隨着來港買樓的內地人日益增加,不少港人擔心,香港將會重蹈英國倫敦市的舊路,港人(本土市民)會被邊緣化,須大規模遷離市區。
從事地產代理行業超過28年的汪敦敬,他旗下的祥益地產代理業務,遍布內地人經常留下足迹的新界西區。汪敦敬認為,內地人來港買樓愈見普遍,並正以一個難以估計的幅度步入增長,本港作為自由市場,樓價極有可能再被北水推高,手上沒有物業的港人,將來或許面對不少慘況。
港應制定長遠政策
他套用行政會議召集人梁振英曾說的一番話︰「本港樓市像一個茶杯,茶壺內的水就像內地的資金,茶杯很容易便會滿瀉。」一旦大量北水湧過來,本港樓價必定急升。汪敦敬建議港府應做好準備,評估北水為港帶來的衝擊外,更要制定穩健的長遠房屋供應政策,例如制定未來10年市場的供應表,並按時調整等,絕不能坐視不理。
他表示,半年前,新界區的樓市,接獲持有內地身份證的「純正」內地客,而且不需向銀行承造借貸的內地購買力正在增強,平均每個月,市場便有約10宗成交,與以往市場以暴發戶或大商家等為主,情況截然不同。相信目前尚未完全反映內地客的真正衝力,但隨着穿梭中港兩地的高鐵及直達三地的港珠澳大橋開通,來港置業的內地人極可能大幅上升。
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陸東︰內地孕婦撑起樓價
近年,內地孕婦來港產子的有增加趨勢,根據統計署早前調查,2001年至2009年期間,來港產子的內地孕婦已由2001年的620人,增至2009年全年的29,760人,增長速度驚人,高達47倍。
被喻為「最準分析員」的瑞銀外部顧問陸東,早前與本刊合辦的研討會上也指,其實人口結構增長與樓市息息相關︰「大家看到內地人來港生仔數字升得幾快,這除了對香港教育、醫療有影響外,對樓市都有正面影響。」陸東認為,這群赴港出生的寶寶,將來也會來香港讀書,自然也要來香港居住,故有買樓需求,他自言曾提醒港府相關人士,務必留意這數字對港樓的影響,可惜不得要領。
統計處曾經推算,至2039年香港每年約8.93萬名初生嬰兒中,父母均非港人的佔近半(48%),即4.3萬名,一旦在港出生的內地人移居本港,長遠會令本港的住屋需求大增。
2003年內地來港產子的孕婦已突破一年2000宗,在中央開放內地客來港自由行後,由2004年至2009年期間,內地來港產子的孕婦亦是有增無減,根據中原地產數據,本港樓價的升浪,亦由2003年迄今,還未完成。
2 : 龍生(798)@2011-02-27 18:48:08

我好喜愛carol既例子及佢講既野

但更有興趣佢究竟買左邊度....400尺賣5百萬?
過萬喎老細

呢的文真係吹得就吹!
3 : abbychau(1)@2011-02-27 19:03:48

2樓提及
我好喜愛carol
當投資ja ma
4 : 龍生(798)@2011-02-27 21:10:04

NONONO
銅鑼灣區應該仲未過萬的...
呢篇文有誤導成份

要過萬的唔止400尺
400尺的還未有試過超過一萬蚊尺
5 : ABC(7181)@2011-02-27 21:41:56

大陸大城市都幾多靚車出入,好明顯大陸真係富起來
6 : Hierro(1191)@2011-02-28 00:53:32

傳媒和地產經紀不斷一起唱雙簧

目的,大家心照
7 : 龍生(798)@2011-02-28 01:51:51

係呀....銅鑼灣係有過萬一尺的樓...但400尺
邊度有12500蚊一尺呀...

加路連山道都唔駛啦

最細力生軒, 都係500尺
都係一萬蚊!
8 : GS(14)@2011-02-28 21:27:34

6樓提及
傳媒和地產經紀不斷一起唱雙簧
目的,大家心照

派貨是咁啦
9 : 龍生(798)@2011-03-01 02:53:21

唔好吹到咁大嘛, 我住呢區所以留意到
如果唔熟, 就走眼了

400百尺5百幾萬?
最少12500一尺

太誇了, 佢叻在後面無加番句平均尺價12500!!!
10 : 雪貓(1200)@2011-03-01 13:11:36

我大學認識不少內地生,他們都不住宿舍,改在附近買房子.......
11 : 龍生(798)@2011-03-01 16:47:41

我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港

我指的是這篇文作大了
12 : GS(14)@2011-03-01 21:37:35

11樓提及
我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港
我指的是這篇文作大了

我地認為國內有景,別人倒過來看,其實即是隔離飯香
13 : 龍生(798)@2011-03-02 00:16:10

看升幅, 香港不比內地遜色, 就是了
14 : 雪貓(1200)@2011-03-02 16:40:41

11樓提及
我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港
我指的是這篇文作大了
同意!不少人留在香港工作和移民
現在傳媒的報導手法毫不客觀,已經習慣了。
15 : GS(14)@2011-03-02 21:11:41

13樓提及
看升幅, 香港不比內地遜色, 就是了

香港還可以買幾多都得
地富 學生 收租 租客 客撐 撐起 起細 細價 價樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273182

賤租客出陰招 害房東燒爛面

1 : GS(14)@2011-12-29 00:40:11

http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 4104&category=daily

【本報訊】香港地有樓出租算幾好,但遇着麻煩租客就唔多爽!67歲榮哥,10個月前將村屋房間租予一名女子及兩名肥瘦男子,三人遲交租,又半夜嘈吵,月初榮哥在屋外燒垃圾時又疑被整蠱在垃圾加上易燃液致燒傷面。昨晨肥瘦麻煩友更涉嫌用硬物擲毀榮哥寓所玻璃窗,令榮哥極度苦惱。

榮哥月初在屋外空地(圖右)燒垃圾疑遭整蠱,在垃圾加上易燃液引致爆炸。馮國良攝


榮哥姓陳,是退休建築工人,喜愛種花種菜,兩年前買下沙頭角萊洞北村一所兩層高村屋歸園田居,他把屋外空地闢作農地,一樓及地下後座兩個房間出租,地下後座房間10個月前以4,000元租予一名女子,噩夢亦從此開始。榮哥說,最希望新一年,麻煩租客生生性性,盡快遷出。

紋身漢涉毀窗被捕
據知,女租客事後帶來兩名肥瘦男子入住,瘦男臂有紋身兇神惡煞,肥男則據稱剛剛出獄,十個月來,三男女常常夜半大吵大鬧,又遲交租,更懷疑有人服食藥物致精神有異。無申請生果金,積蓄不多的榮哥全靠4,000元租金作生活費,他多次催租惹來三人不滿。
據知,本月10日凌晨,榮哥寓所離奇失火,事後有人報稱拜神失火所致,但幾日後,榮哥在屋外燒垃圾枯葉竟發生爆炸,火球撲出燒傷榮哥整塊面,事後懷疑有人在垃圾倒入易燃液,怕事榮哥自行求醫無報警,但每日活在惶恐中。
至昨清晨約5時,榮哥寓所突遭人投擲硬物「襲擊」,先後擊毀玻璃窗及屋外水管,據知事件涉及肥瘦麻租客,警員趕至調查後,拘捕涉懷涉案紋身瘦漢,至於肥男則不知所蹤。
據知,肥瘦男過去在區內多次租屋住,但都麻煩事多多。
昨晨榮哥兒子來伴父,他說本月租金仍未收到,昨日又遭襲擊,但老父堅守「家園」,怕遷出後家園遭鵲巢鳩佔。

榮哥整塊面燒傷,現只望麻煩租客盡快遷出。

熟讀三不 放租有保障
【本報訊】香港業主會會長佘慶雲提醒市民放租前熟讀三不政策,(一)不租予無穩定收入人士,業主應要求租客出示收入證明;(二)勿租予太年輕或年長人士,因擔心他們不理解租約條款;(三)不租予有限公司,若租客堅持,業主可要求租客提供擔保人。
他又提醒市民出租前要有四手準備,首先是拍下房間或單位的照片,作為日後租客交還單位時可核對單位有無損毀;其次建議業主放租前可登入業主會翻查租客黑名單,然後是為單位開設獨立戶口,以便記錄交租狀況,若租客欠租可以此作欠租證據;最後是在單位租出後,將水、電及煤氣等費用的戶口轉名,記錄新租客用量。
至於肥瘦男可能找來第三者的女子代為出面租屋,佘慶雲指業主可循民事向立租租客索償。
賤租 租客 客出 出陰 陰招 房東 燒爛 爛面
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277046

工廈改建豪華套房 租客疑受騙

1 : GS(14)@2011-12-29 13:21:55

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15934609



【本報訊】「住宅套房,浪漫酒店設計」,有業主在網上推出住宅單位招租,標榜全新裝修,並提供全屋簇新陳設宣傳片段,一名急於找屋搬女子被吸引聯絡放租人看屋,支付 6,200元定金後,發覺住宅竟然是工廈改建,認為對方以商住大廈游說她租住形同欺騙,要求退回定金不遂,先後報警及到屋宇署投訴,希望當局正視。
記者:劉友光、溫文學、麥超億
2 : Sunny^_^(11601)@2012-01-05 16:05:01

好美呀...比咁多錢裝修都收唔反既
工廈 改建 豪華 套房 租客 客疑 受騙
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277068

焦點故事:提防地獄租客

1 : GS(14)@2012-03-24 17:38:58

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16184889


過往處理的欠租個案中,以一萬元以下的平價租盤最多,顯示出租霸之風最易在低下階層蔓延,當中更不乏獲取政府租金津貼,仍然拒絕交租的人士,「業主向社署投訴都係冇用,業主收樓,佢哋就搵下一個對象;由私樓到公屋,攞咗津貼但唔交租個案真係好多,但邊個去理?」

有心裝無心,經驗豐富的租霸,總會有辦法令業主中計,難以完全防範,故惟有努力善後,行動迅速,欠租超過 15天,即應向土地審裁處提出收樓,「依足合法程序,業主喺三至四個月可收番物業,除非遇上特別難纏嘅對手,則最長要八個月。」
收樓後,租霸通常玩失縱,令業主無法追討欠租,而香港人怕煩、怕入官門,亦不願承擔法律開支,故往往收回物業就算數。租霸名單洋洋數千,為免成為下一個受害者,業主們惟有金睛火眼。

《租霸常見招數》
賤招 1:惡意破壞


把單位交還時,內櫳被大肆破壞,遺下「垃圾崗」事小,更甚者是破壞室內設施、如門窗及去水渠等,令業主須重新裝修。

Case:沙田第一城業主把欠租者趕走後收回單位,但單位已滿目瘡痍。

癥結:是否「企理」關乎個人生活習慣,與惡意破壞不同,起因往往是業主與租客日積月累的磨擦,雙方最好平心靜氣,有需要應向第三方尋求中立意見及和解。
賤招 2:拖得就拖


地獄租客最常見的招數就是拖得就拖,拒聽電話、按門不應,就算被業主捉個正着亦諸多藉口,或者先付部份租金以打發業主離去。

Case:土瓜灣馬頭圍道地舖以 3.3萬元租出,但租客一直拖租,為怕業主「搞事」影響生意,往往交小量租金(僅千餘元)打發業主離開,直至欠租滾至 150萬元,業主始告上庭收樓,但已未能追回欠租。

癥結:業主太心軟,行動太慢,拖欠額越大,租客拒還的機會越高。
賤招 3:無理要求

經常作出投訴或要求,由動輒要求換冷氣、燈泡,以至投訴一些業主無法改變的客觀現實,再以業主無法處理而拒絕交租。

Case:康怡花園租戶投訴水力不足,業主找師傅上門檢查亦未能改善,租戶遂拒絕交租。法庭指水壓為管業處問題,非業主所能控制,判租戶敗訴。

癥結:出租單位前,可詳列單位附帶設施,若包括傢俬電器,最好拍照為憑,而上述個案超出業主能力範圍,故毋須負責。
賤招 4:反咬業主

遇上地獄租客,個別業主情急、激動,常以過激手法處理,跌進法網,部份地獄租客更採取誣告手段,反咬一口。

Case: 08年一宗拖租長達 52個月的個案發生於北角區,地獄租客竟致電警方表示家居被縱火、淋紅油,然後暗示近日與業主有爭拗,警方立案調查,業主荷包與精神均大受打擊,即使收回單位,內櫳已被嚴重破壞。在漫長的鬥爭中,業主苦不堪言。

癥結:業主在過程中並無犯錯,只怪遇到「強手」,索償、威脅、報警及迴避出庭樣樣齊,結果多番採取法律行動,始能收回物業。
2 : GS(14)@2012-03-24 17:39:35

業主要親力親為起底


要預防地獄租霸,業主必須親力親為,不要完全相信代理的推介,要盡量起租客的底、索取入息證明文件及身份證副本,如果對方因私隱問題拒絕提供,業主大可選擇不租,佘慶雲說:「租客有權唔畀,業主亦有權唔租!業主資料可在土地註冊處搵到,點解租客唔可以交出資料?」
業主會曾自行整理租霸黑名單,放在網頁內供市民免費查閱,但近年已變成收費服務,會員每查一個姓名,收費 100元,非會員則收 500元。「最初係想免費提供,結果就被代理利用,做租盤交易時,喺黑名單中無咗個名,就同業主講係好租客!為免間接累人,惟有不再公開。」
活躍的租霸多達數千人,而「上榜」租霸都曾正式被告上法庭追租,直至租客歸還所有欠租才可除名。




3 : GS(14)@2012-03-24 17:40:13

藝人任達華在全球擁有約 25項物業,部份保留自用,其餘則委託當地代理負責放租及收租,以省下處理的心神,「買物業最緊要位置,只要地點好,丟空機會就少好多。」皆因丟空也要成本,大部份租管公司會收費,故長期未能出租是非常蝕本。
任達華與租務託管公司合作多年,最緊要信得過,「每個地方的收費比率不一,但都只是幾個巴仙,只要對方服務好、跟得足,花啲錢就可減少心力,都幾值得。」
包租公不易為,尤其長居海外的業主如華哥,光顧一條龍租務託管是不錯的選擇,租金可在扣除必要開支後,轉入業主戶口,雖令回報率減低,但勝在乾手淨腳。曾有居於英國的業主,在港持有月租才 8000元的單位,但租客慣常欠租,趁業主回港才一筆錢清繳,令業主不勝其煩,最終要交給租務託管代勞。另外,脾氣差、或者特別「薄皮」的業主,都宜使用託管。
大機構的租務託管,固然較按本子辦事,卻未必夠人性化,故部份業主會光顧小型地產代理,貪其街坊味較濃,更加有商有量。

追租陷阱

業主被欠租,氣憤難平,最容易以「師奶式」周圍問的方法,尋求意見,導致使用錯誤方法追租,令自己無端墮入法網,反令租霸有機敲一筆。

•脾氣暴躁者,不宜親身追租,尤其對方若有經濟困難,隨時老羞成怒,繼而動武,近年便發生過租客刺死包租公的新聞。
•坊間有售的《標準租約》,至今仍被採用,但留意其中有關「欠租 x天即可破門丟棄租客物品」的描述,即使租客同意該條款及簽名作實,仍屬無效。
•業主無權截水截電,亦不可出言恐嚇,或會惹上官非。
•遇疑難,向律師或專業團體查詢;或致電土地審裁處 2771 3034。

焦點 故事 提防 地獄 租客
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=278434

搶舖之謎 謝絕金行租客 搶貴周邊地舖

1 : GS(14)@2012-08-10 13:48:45

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120810/16591151
銅鑼灣地舖租金之貴世界知名,近年除國際名牌以逾百萬元月租豪搶羅素街地舖之外,周邊利園山道及啟超道舖位,都出現大洗牌情況,高級鐘錶珠寶店以高一倍以上租金落戶,霸住啲舖起碼三年時間。
金行化妝店進駐對面街
啟超道對面便是希慎廣場,食正新商場效應,故不少零售商戶早着先鞭在過去一年內搶租。據本報統計,啟超道原有8個舖位中,有5個舖位轉換租客。
由本來的莎莎(178)、 G2000,先後被周生生(116)、周大福(1929)及卓悅(653)以月租150萬至450萬元搶租,呎租300至1180元。
有不少業界人士早前認為,鐘錶珠寶由羅素街伸延至啟超道,是希慎廣場快開幕的緣故。但實際原因是商場對於近年肯畀貴租的高質租客──金行,竟被希慎「嫌棄」,商場內不見任何本地大型金行落戶,只有外國品牌鐘錶。故本地金行只好退而求其次,在商場對面開舖吸生意。
目前在希慎廣場旁、軒尼詩道488號地下開設分店的東方表行(398)董事兼公司秘書林慶麟表示,感覺到羅素街、啟超道及附近地帶,租金已經出現「頂頂地」的情況:「多咗業主想提早一年 renew(續租)租約,亦多咗吉舖租唔出,始終零售市場已經回軟番,佢哋都聞到陣除,知道嚟緊市況可能麻麻哋,情願家就鎖死咗啲租約先。」
名牌爭進駐 大舖未飽和
不過林慶麟亦指出,長遠銅鑼灣舖租不會大跌,希慎廣場開幕亦有助帶旺該區:「仲有好多國際品牌未入嚟香港,佢哋一定會繼續高價同你搶舖,5、6千呎的大舖仍然會係供不應求,可能係細舖會難搞啲。」
2 : Sunny^_^(11601)@2012-08-10 17:32:36

163出手既時候
3 : GS(14)@2012-08-11 11:25:49

昨日去過,條電梯好差
4 : GS(14)@2012-08-11 18:03:50

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ec_gga4.htm
45萬方呎的希慎廣場以時尚為主打,一心打造成新型商場,吸引更多年輕顧客,並非主力吸納一眾內地自由行客。位於地庫的「Jasons.FOOD & LIVING」,屬新型精品式超市,地下全層則屬化妝品專區,1樓設有中庭廣場,可作表演及大型活動之用,4樓為日本人氣服裝品牌集中地,不少品牌均是首次來港開專門店。

屬於女士專區的6樓,專售內衣、化妝品等女士用品。至於最具人氣的台灣書店品牌誠品,則位於8至10樓,佔地逾4萬方呎。11樓則為集合11間食肆的美食廣場。

周生生220萬續租升兩倍

隨覑希慎廣場開幕,率先受惠的正是附近舖位業主。以羅素街為例,由投資者黎永滔持有的羅素街59號地下G舖,一直由珠寶店周生生以73萬元租用,至近月以220萬元續租,較原租約勁升達2倍,呎租更達3142元,成為羅素街最貴的呎租。

即使未有租客的舖位,叫租亦十分硬淨。今年5月由內地豪客劉軍斥11.5億元購入的波斯富街泉章居舊址舖位,成為全港最貴舖王,雖然舖位現空置,但業主仍企硬500萬元意向租金,代理更稱業主議價空間只有約2%,顯然對區內前景充滿信心。

最貴舖王叫租企硬500萬

不過並非所有商舖均能負擔大額租金,如老牌麵店何洪記去年3月以1億元將霎東街2號地舖售予黎永滔後,雖以12.8萬元售後租回,但隨覑業主有意放售單位,何洪記擔心未能承擔巨額租金,決定轉租希慎廣場12樓舖位,以避開地舖貴租。
搶舖 舖之 之謎 謝絕 金行 租客 搶貴 貴周 邊地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280843

樓民講場:最怕麻煩租客

1 : GS(14)@2012-08-11 18:48:42

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120811/16594460
小弟係個包租公,托賴入市時機好,今時單靠收租,都叫做三餐溫飽,唔使受人二分四。最近聽到好多人話租金越來越貴,業主大幅加租等同趕人走,所以我想分享吓包租公的諗法。
我有個單位,租咗畀一位 IT公司盛女員工,租咗八年,由初時7000蚊,到最近佢退租嫁人,最後一份約先至加到7500元。家再放租,無萬一蚊唔好搵我。即係話,呢幾年來收租係極之低水。
點解我肯平租咁多?無他,單身女仔住得企理,多年來好少煩我,交租又準時,見到面有講有笑,租生不如租熟,佢唔話走我都唔會趕佢。呢個正係包租公心目中的優質客仔。

反觀另一位,講起我就想鬧佢祖宗十八代,換個燈膽、批蕩甩咗一忽、水龍頭唔夠猛,真係日日新鮮,見親佢嘅來電顯示個心都會一沉。佢話呢啲係租客嘅權益。係,你啱,所以我堅持我有唔續租的自由。
查實,香港人係好怕煩,只要順順利利開開心心,少收一千幾百真係好閒,收番單位裝修、放畀經紀行都要使錢,仲有丟空風險。如果你業主開出一個極之「趕客」嘅續約價,你或者要檢討吓嘞。
讀者 包租恭
2 : Sunny^_^(11601)@2012-08-11 21:26:04

我個租客要睇下喇
3 : 亞力士(1473)@2012-08-12 21:59:36

但係我朋友租樓 業主講明 壞冷氣等唔會換 你買左 退租時拆走
4 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 22:32:42

3樓提及
但係我朋友租樓 業主講明 壞冷氣等唔會換 你買左 退租時拆走


拆左要填反部舊機上去
5 : Ar Yan(11362)@2012-08-13 16:36:54

2樓提及
我個租客要睇下喇


咁睇你係咪好業主~
放租架,雖然係錢行先,但好租客更難求

下下講權益架,真係拿你命
同搵好員工一樣
樓民 民講 講場 最怕 麻煩 租客
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280871

老樓日記:終身樓奴論 侮辱租客

1 : GS(14)@2012-08-13 09:30:52

http://www.sharpdaily.hk/article ... 1%E7%A7%9F%E5%AE%A2
最近睇了一篇有關中原地產亞太區住宅總裁陳永傑的訪問,喻租客才是「樓奴」後相當火滾,簡直就是侮辱了租客。
陳永傑在文中所指,買樓只是初時做樓奴,經過一段時間後,隨著收入增加,供樓負擔便會變得越來越輕,因為供樓金額即使有改變,但變化通常都只會在三幾成之間,很少供款會倍增至難以負擔的境地。而且供樓一般是二、三十年,只要捱得過頭十年,之後供款便會輕輕鬆鬆。其後,完成供款,更可脫身,並累積到一筆財富,做一個優哉悠哉的真正業主,樓奴之名,與閣下從此拜拜。相反,租樓的人卻是如假包換的樓奴,一生要為業主供樓,樓奴之名與實,扔也扔不掉。再者,業主通常每兩、三年便加一次租,少則加兩、三成,多則加五成以至更多。做租客的,若負擔不起,便唯有搬屋,以減輕加租的壓力,搬得幾次,損失慘重。加租後,租樓依然是為業主供樓,終身為奴。
究竟這是什麼理論、邏輯,莫非人生除了樓之外,便不可以利用儲蓄用來自我增值,提升自己的知識,硬要將個人的優質生活與買樓造成等號?地產代理只懂得著人買樓,無非是與行業利益有關,假如只是一個拜金主義者,漠視個人健康和家人的關係,老樓絕不苟同。
劉兆昌
www.HKLau.com
2 : GS(14)@2012-08-13 09:31:29

http://property.mpfinance.com/cf ... 0120807/pba01/1.txt


差餉物業估價署公布最新數據,香港的住宅租金剛打破了1997年10月的歷史高位,反映了那些一直不買樓、只租樓住的「無殼蝸牛」所面對的困局。

與中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑談及上述的問題,他提出了獨特看法。他指出,香港人口老化問題,愈來愈嚴重,如果不及早籌謀,隨時臨老吃盡苦頭。為了將來覑想,港人有能力的話,盡快買樓做業主,這將會是一個長遠好計劃。雖然供樓初時做樓奴很痛苦,但總好過租樓做更痛苦的一世樓奴,甚至連累下一代的跨代樓奴。

陳又引述政府統計處公布30年後人口推算結果,指香港人口老化速度將會加快,到了2041年,長者人口比例將由去年的13%大幅增加至30%,升幅達到130%。統計處推算港人壽命會愈來愈長,男性壽命由去年的80.5歲延長至2041年的84.4歲;而女性壽命則由86.7歲延長至90.8歲。

「香港是一個生活水平甚高的國際級城市,物價昂貴,再加上實行聯繫匯率,港元與美元掛鹇,但美元卻是長期大幅貶值,生活指數勢必上多落少。」

「在香港生活,居住是頭等大問題,無論閣下是租樓或者買樓,同樣都做樓奴,樓奴這個枷鎖,經已是避無可避。但買樓,只是初時做樓奴,過得一段時間,隨覑收入增加,供樓負擔變得愈來愈輕,因為供樓金額即使改變,但變化通常在三幾成之間,很少供款會倍增至難以負擔的境地。而且供樓一般是二、三十年,只要捱得過頭十年,之後供款便會輕輕鬆鬆。其後,完成供款,更可脫身,並累積到一筆財富,做一個優哉悠哉的真正業主,樓奴之名,與閣下從此拜拜。」

陳永傑認為,如果閣下早已完成供樓大業,遇有緊急事情,甚至可以賣樓或者將物業重新抵押套現,江湖救急,幫助自己解困。

相反,租樓的人卻是如假包換的樓奴,一生要為業主供樓,樓奴之名與實,扔也扔不掉。再者,業主通常每兩、三年加一次租,少則加兩、三成,多則加五成以至更多。做租客的,負擔不起唯有搬屋,減輕加租的壓力。正所謂「上屋搬下屋,唔見一籮穀」,搬得幾次,損失慘重。加租後,租樓依然是為業主供樓,終身為(樓)奴。如果閣下已經一把年紀,七老八十之時,能否再工作掙錢,令人懷疑。

「做人,最好為人為己,造福後人。因為統計分析指出,三十年後,人口老化將令勞動人口擔子加重。15歲至64歲的人口比例,由75%降至62%,即是供養能力下降,已經自顧不暇的年青人,何來財力照顧老人家?如果閣下有一個物業留給下一代,年青人擔子減輕,他們不僅可以照料自己,也可更易兼顧到老人家。」

撰文:陸振球 (明報地產版主管)
3 : mannishmark(26310)@2012-08-13 12:32:05

爆啦爆啦..當個個都認為要買樓時即爆你睇...(雖然我主觀意願想爆)
4 : Ar Yan(11362)@2012-08-13 16:34:23

代理咁樣講,好明顯係這期單數唔夠,出口術叫人買(佣多過租)
咁單數唔夠代表咩?自己幻想下
5 : mannishmark(26310)@2012-08-13 16:37:11

4樓提及
代理咁樣講,好明顯係這期單數唔夠,出口術叫人買(佣多過租)
咁單數唔夠代表咩?自己幻想下


承接力不足,都係就黎爆
6 : 肥B(18468)@2012-08-14 12:16:42

亦可以理解為業主唔憂賣, 預期會升, 大家等升~~

所以....自己諗啦~~
7 : Ar Yan(11362)@2012-08-14 19:07:04

6樓提及
亦可以理解為業主唔憂賣, 預期會升, 大家等升~~
所以....自己諗啦~~


臨界點,爆到就有排爆,爆唔到就「令願沒擁抱,共你可到老」
8 : 龍生(798)@2012-08-14 23:09:30

最少仲有幾年升....
9 : GS(14)@2012-08-15 08:44:24

8樓提及
最少仲有幾年升....


可能起到出來都唔是好跌
10 : 龍生(798)@2012-08-16 01:38:38

起到出來先知, 呢個世界如果咁多先知, 仲有窮人?
11 : greatsoup38(830)@2012-08-16 09:51:25

10樓提及
起到出來先知, 呢個世界如果咁多先知, 仲有窮人?


我都想唔窮呀
12 : 龍生(798)@2012-08-16 15:15:39

家陣就係有人扮先知,亂咁解讀樓市,輸死自己事少,亂講野,害死人事大
13 : GS(14)@2012-08-16 22:58:37

12樓提及
家陣就係有人扮先知,亂咁解讀樓市,輸死自己事少,亂講野,害死人事大


好,你講講啦
14 : 龍生(798)@2012-08-17 00:46:10

我只係想講唔好估太多

樓市根本無得估計

所以果的什麼先升多幾年後跌, 升到去邊就會大跌之類既預測,

根本就唔應該理會

只需要計掂自己條數, 做先知, 害己害人
15 : 龍生(798)@2012-08-18 01:56:10

而家的人多數有樓, 但同時也有錢

樓市爆唔爆都可進可守

討論當然歡迎, 但亂咁解讀樓市數據, 好似好怪咁
16 : abbychau(1)@2012-08-30 19:23:31

比人話係樓奴唔算侮辱姐..
17 : 肥B(18468)@2012-08-30 19:35:07

睇你用乜角度, 幾時, 同用乜心情睇架姐~~
18 : abbychau(1)@2012-08-30 21:28:37

我想講ge 係, 侮辱本身就係主觀, 但佢果句係"簡直就是侮辱了租客" 個對象唔係自己, 係租客, 咁即係將主觀意願放係其他人身上
19 : 肥B(18468)@2012-08-30 21:35:08

或者劉生既為業主, 亦為租客呢~~
20 : abbychau(1)@2012-08-30 21:44:13

19樓提及
或者劉生既為業主, 亦為租客呢~~

就算係咁 "咁即係將主觀意願放係其他人身上" 都係無變
老樓 日記 終身 樓奴 奴論 侮辱 租客
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280895

租客大聯盟遊行爭租管

1 : GS(14)@2014-07-07 14:06:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140707/news/ec_gnc1.htm

【明報專訊】約200人昨日參與全港租客大聯盟的遊行,由灣仔修頓球場遊行至政府總部,要求政府推行租金管制及加快上樓。在遊行人士中,不乏南亞裔人士及房戶,有房戶指觀塘200呎房年內加租1000元至7500元,佔了家庭入息近半。


房戶:已等上樓6年





彭太帶同兩名女兒一起遊行,她們一家四口在觀塘的二百多呎房住了6年,月租一年間由6500元加至7500元,佔了收入超過一半,「老公貨車,每月收入得1.3萬元,政府明明應承3年上樓,家乜聲氣都無,至少比個期限」,彭太指已輪候公屋達6年。

大聯盟發言人鍾貞霞批評,政府對租金沒有管制,導致租金在過去10年以倍數上升。參與遊行的工黨立法會議員何秀蘭表示,將於今日的立法會房屋事務委員會中,提出恢復租金管制的動議。

運輸及房屋局回應指出,一直都留意租務市場發展,立法會日內將會討論,屆時署方會出席解釋。

香港業主會會長佘慶雲反對用行政措施干預市場,表示70年代實施的租金管制措施已經過時。
租客 大聯盟 遊行 爭租 租管
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284795

金管局變相收緊收租客按揭

1 : GS(14)@2015-01-20 19:17:47

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150120/news/eb_eba1.htm


【明報專訊】金管局昨晚宣布向銀行發出指引,提醒銀行在向沒有實際業務的空殼公司做物業抵押貸款時,應遵循之前幾次的逆周期措施的要求,即要嚴限按揭成數上限及做足壓力測試。第二則是將租金收入的扣減率由20%加大至30%或40%,若有借款人以租金收入作為計算供款收入比率,變相會令最多可借的按揭貸款減少。


金管局發言人強調,這份指引不是新一輪逆周期措施。該局回應說,推逆周期措施,目的是提升銀行就物業按揭貸款的風險管理及銀行體系的抗震能力。金管局每一次推出措施前,都會考慮多方面的因素,包括最新的宏觀經濟環境、按揭及房地產市場的發展、市民供款能力的變化等,以決定何時及推出什麼措施。金管局需要繼續觀察市場的發展,在有需要的時候採取合適的逆周期監管措施,確保銀行體系的穩定。

部分銀行定義「營運公司」過寬鬆

目前銀行會向一些營運公司提供以物業抵押的信貸融資,以應付實質業務或者日常資金需要。金管局最近新一輪現場審查發現,部分銀行對「營運公司」定義較為寬鬆,部分公司明顯只作為物業持有、投資或租賃的工具,等同空殼公司,但仍獲得抵押物業的貸款。

據業內人士解釋,部分只用作炒樓的空殼公司可以將同一個物業的餘下「市值」再抵押去貸款,聲稱用作業務運作,變相最高獲得100%的按揭成數。不過有關做法屬「灰色地帶」,大部分銀行都會拒絕批出貸款,問題並不算嚴重。但有個別銀行確有如此經營。

金管局昨日提醒,上述空殼公司應同樣受到逆周期措施規限。按最新的逆周期措施,公司持有的首間物業按揭成數上限為50%。

提高收租客供款入息比率門檻

第二項收緊措施是在計算供款與入息比率時,來自其他投資物業的租金收入扣減率由原本20%,增加至30%,如果沒有租金收入證明更進一步提升至40%,變相提高收租客的供款與入息比率的門檻。有關安排將適用於個人以及公司客。

據了解,有關收緊租金收入扣減對銀行的生意影響比較大,有業內人士說:「相信主要是針對炒樓的公司客,由原本扣減20%加到扣減30%甚至40%,還款安排計唔掂數,即刻借唔到錢買樓。」

收緊收租物業按揭後,假設買家以400萬元購入沙田第一城一個細單位收租,每月租金約1萬元,若買家在申請按揭時未成功租出單位或未能提供租金證明,計入租金收入部分之金額就由8000元降至6000元,若以按息為2.15厘、年期20年計,該名業主個人每月入息最低要求就由18,730元升至20,730.82元,升幅超過一成。

明報記者 葉浩霖、林尚民
2 : GS(14)@2015-01-20 19:19:14

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150120/news/eb_eba2.htm



力度較以往弱 料屬擺姿態


2015年1月20日





【明報專訊】今次金管局向銀行發指引,間接地收緊收租客的按揭,力度遠較以往6次逆周期措施為小。消息人士亦說,今次不算是新一輪逆周期措施,但亦不排除向市場發出清晰信息,就是金管局仍「實」樓市及按揭市場的發展,確保一切按照規矩地進行。


經絡﹕對用家無影響

事實上,經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓稱,現時市場上投資客數目大減,去年經該公司承做之按揭,業主表明作投資收租用途的整體佔5%,當中需要把租金收入計入個人入息更是少之又少,今次措施並不會對用家有任何影響,故相信對樓市的影響不大。她又認為,買樓收租人士,一般資金會比用家充裕,「好少會計得咁盡」,故即使措施對投資者有影響,相信都是心理上居多,並重申,現時的辣招已經有足夠的防風度。

中原料對市影響不大

中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦指出,今次金管局推出的兩項指引,對整體市的影響並不會太大,因在指引推出前,大部分銀行實際上都以七折作計算,另有小部分銀行是以八折計算,故今次金管局只是「劃一」折扣度。

但她補充,過往有小部分投資者會在購買單位但未成功租出前,以市值租金作租金收入,向銀行申請貸款,在今次金管局推指引下,上述個案的租金收入折扣率就收緊至最低六折,相信金管局是希望監管相關例子。
金管局 變相 收緊 收租 租客 按揭
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=287382

新盤掀入伙潮 四千戶下季殺到業主搶租客 未敢開高價

1 : GS(14)@2015-03-26 00:47:19





■昇柏山租盤陸續增至約30個。 黃耀興攝



【本報訊】第二季入伙盤潮殺到,五大樓盤合共近4,000個單位下季入伙,其中長和(001)三大著名樓盤成為焦點,包括集墳景劏房於一身的大埔嵐山,工廈為鄰的荃灣昇柏山,以及貼近嘈到拆天「F1賽道」的荃灣環宇海灣合共約3,190伙,料未來一個月同步入伙。面對租盤湧現轟炸市場,有業主不敢再吊高價,遂下調租金,望早租早着。記者:陳家雄 朱連峰


長和3個樓盤將於季內同期入伙,業主率先收匙為提供約400伙的荃灣昇柏山,租盤都陸續增加至約30個。美聯莫子淦表示,放租盤中,叫租最平為1.6萬元,例如中層RC室,實用515方呎,呎租31元。叫租貼近同區二手屋苑,如縉庭山平均成交呎租約30元,其中3座中層D室,實用821方呎,月租2.2萬元,呎租27元;另3座低層C室,實用530方呎,月租1.7萬元,呎租32元。



■環宇海灣業主暫未獲悉可收樓。 資料圖片

■嵐山1期有業主指本周內將收匙。 資料圖片




長和三新盤齊收樓

同區另一個由長和發展的環宇海灣,提供1,717伙,一眾業主等收樓等到頸長,儘管關鍵日期逼近,惟多位業主表示仍未獲悉可收樓。有業主見有客埋身,價合即租,市場已錄約4宗預租個案,新近一個實用490方呎兩房戶,以1.63萬元租出,呎租33元,租金與周邊二手屋苑相若。代理表示,環宇海灣租盤已由增至約80個,有業主見租盤陸續增加,單位仍未租出,且向住被網民形容嘈到像「F1賽道」的單位,為7座低層C室,實用482方呎,本月初叫租1.6萬元,現減至1.45萬元,減幅約9%,呎租30元,比同區二手屋苑如爵悅庭近期成交呎租33至35元,平逾10%,惟仍未租出。有望緊接昇柏山入伙的長和入伙盤,相信是大埔嵐山1期,將有1,071個單位入伙,有業主向本報表示,將於本周內收匙。項目租盤已增至約70個,其中約20個為實用不足200呎的劏房,普遍叫租約7,000元。儘管放租當中,有個叫租低至月租5,900元,實用195方呎的劏房,惟仍未有人吼,市場亦未聞嵐山錄租賃個案。市區入伙盤方面,「四叔」李兆基旗下恒地(012)的九龍城曉薈,入伙期一拖再拖,原定去年底入伙,現延至下月才收樓。樓盤屬單幢樓,共76伙,最細單位僅166方呎。會德豐(020)發展的豪宅尖沙嘴The Austin料短期入伙,中原余倫鋒表示,該盤現有約40個租盤,暫未聞成交。叫租最平為3A座低層B室,實用418方呎,叫租20,000元,呎租48元。叫租最貴高達22萬元,為1座高層B室,實用3,226方呎,連兩個車位,呎租68元,業主於2013年以約1.176億元買入,預期租金回報率約2.2厘。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150325/19088771
新盤 盤掀 掀入 入夥 夥潮 四千 千戶 戶下 下季 季殺 殺到 業主 搶租 租客 未敢 開高
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=288913

收租客轉買市區新盤

1 : GS(14)@2015-07-22 02:18:16

【吼平價盤】多個新盤接連推售,搶走市場焦點之餘,同時搶走客源。近期入市買家,除用家外,另有一批收租客,該批收租客過往主攻新界上車屋苑,至近期轉戰市區新樓,主要是新盤低市價推售,租值較高所致。



喜薈租金回報逾4厘

嘉湖山莊剛誕下首宗2房單位突破400萬元個案,該單位買家,假設買入單位作收租用途,須付樓價50%,嘉湖山莊麗湖居2房成交價406萬元,首期203萬元,單位月租約1萬元,租務回報率3厘。若以房協長沙灣新盤喜薈加推單位中,最平的3座6樓A室作例,實用面積391方呎,即供價488.79萬元,呎價12,501元,若同作收租,首期須樓價50%即244萬元,按同系同區喜雅2房租金作參考,料每月收租1.8萬元,租務回報率4.4厘,租值看高一線。代理指,受市區新盤低市價一成開售影響,嘉湖山莊本月成交量驟減,本月迄今錄20宗成交,較上月同期約30宗減少33%。預期整體二手買賣略為放緩,待新盤銷售過後,向隅客將逐步回流二手市場,成交才有望回升。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150721/19226571
收租 租客 客轉 轉買 市區 新盤
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291504

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