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潘石屹称将再投百亿元资金抄底楼市

http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20080908/01425280636.shtml
潘石 石屹 屹稱 稱將 將再 再投 投百 百億 億元 資金 抄底 樓市
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中環在線:潘石屹送書應景 李華華

2008-09-19  AppleDaily

SOHO 中國(410)噚日公佈中期業績,一向出雙入對嘅潘石屹同太太張欣,噚日冇一齊出現,得番潘太拍住兩個高層支撐大局。潘石屹雖然唔出現,但就送咗本今年5 月出嘅新書《我用一生去尋找》畀記者。本書除咗講工作及第一桶金,亦講咗好多個人感想。集團公佈見紅嘅中期業績居然派書畀記者,係百無禁忌,抑或用嚟應 景?

由地產鬥到出版

潘石屹一向鍾意寫嘢,佢網誌經常update,集團又出月刊,十足文化雜誌。講番本書,其實唔係潘石屹第 一本,佢之前出過《童年的糖是最甜的》,趣怪嘅係,潘石屹喺大陸做地產,但就喺台灣出呢兩本書。不過鍾意寫嘢唔止佢一個,對手──萬科王石亦有同好。王石 年初出過本新書《讓靈魂跟上腳步》,講佢考察「玄奘之路」嘅經歷,兩人可以話由地產爭到去出版。
中環 在線 潘石 石屹 屹送 送書 應景 華華
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SOHO中国半年亏损过亿 潘石屹称尽量骑车上班

http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20080922/06495327204.shtml
SOHO 中國 半年 虧損 過億 潘石 石屹 屹稱 盡量 騎車 上班
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潘石屹称不救开发商房价还会涨

http://finance.sina.com.cn/g/20080924/06425336795.shtml
潘石 石屹 屹稱 稱不 不救 開發商 開發 房價 還會 會漲
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潘石屹百亿豪赌前门改造项目遭质疑

http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20080925/17015343646.shtml
潘石 石屹 屹百 百億 豪賭 前門 改造 項目 質疑
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中環在線:潘石屹「中國自身難保」 李華華

2008-11-07  AppleDaily

金 融海嘯演變成全球經濟危機,歐美老外見中國外滙儲備咁叠水,都期望中國科水救市做白武士。SOHO中國(410)主席潘石屹喺最新一期自家月刊《SOHO 小報》話,早前去咗一轉花旗國,上機前喺coffee shop買嘢飲,個sales同佢講:「你哋係中國人,真好,你哋有錢,全世界都等住你哋嚟拯救。」

泥菩薩靠唔住

佢返到北 京,一落機就喺停車場聽到兩個煤炭運輸工人講,煤炭由每噸130蚊人仔,減到40蚊都冇人要。潘石屹覺得,兩件事後者係中國市場嘅實況,前一件只反映老外 嘅幻想。佢話老外誤以為中國人有錢,一廂情願當中國係救星,根本唔了解中國都係泥菩薩過江,自身難保。佢仲打咗個比喻,話如果經濟體系上中國係地球,美國 就係太陽,美國出事,中國點會唔受波動?以為美國繞番中國轉?更冇可能,中國仲未有咁大本事!
中環 在線 潘石 石屹 中國 自身 難保 華華
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中環在線:潘石屹怪錯銀行 李華華

2008-11-17  AppleDaily

早排阿爺出手救樓市,人行針對住宅市場推出新嘅房貸政策,但SOHO中國(410)主席潘石屹就質疑銀行未有跟中央指示做嘢,「10月底各商業銀行房貸細則難產,有啲銀行出台又收回去了……」

首置意思易混淆

華 華問番內地相關業界,發覺潘總可能有啲誤會。未講點解前先交代新房貸政策,係指首次置業人士嘅首期由三成降到兩成,而且可以享有七折按息優惠。不過,聽內 地地產業界人士講,之前大家(連銀行在內)一廂情願以為,係講業主首間做按揭嘅樓都有優惠,點知中國銀監澄清,話要係第一次買樓做業主先至算數!搞到銀行 啲貸款細則話出又唔出得,仲好似俾人潑冷水o忝。鬼咩,好似北京、上海同廣州等大城市,有能力又從未買賣過樓嘅人,o依家真係唔多,所以呢個優惠幫唔到樓 市乜滯。大家惟有寄望遲啲會再有新措施出囉。
中環 在線 潘石 石屹 屹怪 怪錯 銀行 華華
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潘石屹:政府资助使开发商躲过生死劫


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http://finance.sina.com.cn/g/20090422/13216135219.shtml


  获救房企进入观察期:不涨价不囤地

  《东地产》翟海亮 万云选

  破产、并购、“百日剧变”、“行业大洗牌”,对于地产行业的这些曾经的预测,在2009年楼市春夏之交纷纷落空。

  唐路这几天忙得不可开交,不是忙着去看土地,就是忙着跟人谈收购土地的事情。唐路属于那种不大不小的开发商,捱过了“寒冬”,现在有钱,没地。楼市行情近期这么火爆,让唐路拿地的念头蠢蠢欲动。

  看上去一切都在好转,媒体上很难再找到房企裁员、资金链断裂之类的消息,取而代之的是“授信”、“展期”等字眼。一年前抛出“百日剧变”论的潘石屹,也在近日表示:“由于政府的资助,开发商已经躲过了生死劫。”

  不过,唐路认为潘石屹是从一个极端走向了另一个极端,“现在的情况是比去年年底好,但经济大环境还没有企稳,巨大的存量房压力以及金融政策可能出现转向等形势都表明,躲过了这次生死劫,今年年底恐怕又是鬼门关。”

  楼市上下一片红

  进入3月,陈伟林脸上的笑容多了起来。他是温州一个私人建筑老板,现在上海郊区和周边地区“揽工程”。去年是他最担忧的一年,尽管自己接下的工程没有拖欠款项,但眼看着身边的同行为收回工程款焦头烂额,老陈还是感觉忧心忡忡。

  “当时最坏的预计是,这次低潮期要持续3到5年。去年南汇一个小区的三个项目部中,我们做工的大概是60多个人,当时打算裁掉10个左右的小工。”老陈听说,同样在上海郊区的项目,有个建筑老板一个项目赔了4000万。

  去年形势不好,老陈服务的开发商没有对外销售,全部投入到工程建设上,这个曾经让老陈“觉得心没底”的“现房开盘”举动,到了今年,却成了他信心的支撑。

  从3月份以来,老陈明显感觉到来看房的人多了。“这些天,有时候一上午可以看到10多批看房的人进进出出,开发商付款也比以前更加积极了。”

  老陈所感受到的市场回暖是“看房的人多了,开发商的工程款付得更爽快了。”

  开发商付钱爽快的时间正是楼市的“小阳春”时节。这时候,去年危若累卵的楼市仿佛一夜之间变了个脸。

  今年1-3月,全国商品房销售面积11309万平方米,同比增长8.2%。尤其是全国一线城市,截至2009年3月28日,北京二手房成交量已 超过3.4万套,一季度同比增幅超过100%,交易量和增幅双双创历史新高。同期,期房签约量超过2.5万套,同比增加近八成。上海3月成交量约140万 平方米,接近2007年11月楼市顶点时的成交量。

  销售好起来了,银行的贷款也变得越来越容易了。国家统计局数据显示,1-3月,房地产开发企业本年资金来源10070亿元,同比增长9.2%。 其中,国内贷款2545亿元,增长8.0%;利用外资150亿元,增长41.9%;企业自筹资金3791亿元,增长13.1%;其他资金3585亿元,增 长5.0%。与此同时,绿城、瑞安、万科等多家房地产商纷纷获得银行的巨额授信。

  开发商不缺钱了,个别地方又出现了捂盘惜售、涨价跳价现象。对此,唐路很不屑那些见风涨价的同行,说他们是“好了伤疤忘了疼,给点阳光就灿烂,给点洪水就泛滥,出来混早晚要还的。”

  难甩库存包袱

  唐路考察了多个项目地块,最终都放弃掉了。“前天还有个开发商跟我谈土地项目转让的事情,他是2007年拿的地,现在没钱开发想转手。”唐路对《东地产》说,“最后没有谈成功,价格高了点。”

  和唐路一样,众多刚刚“脱困”的开发商在面对土地市场时,仍旧保持着足够甚至是过分的谨慎。在市场前景尚不很明朗的情况下,手中握有足够的现金是最重要的,“囤地”显然还不到时候。“可以再等等看,感觉地价还会降。”

  开发商更深一层的担心,是库存积压带来的资金压力。虽然一季度房地产成交非常火爆,但不少开发商,尤其是在2007年前后高价拿地的开发商,消化存货的压力很大。而且,目前积压在房地产开发商手中的库存,大部分都是高价库存。

  “考虑到从拿地到项目上市通常需要一年半的开发周期,目前在市场上热销的项目大都是07年拿的地,土地成本过高,价格又涨不上去,有不少楼盘都 是零利润甚至是亏本在卖。”唐路对《东地产》说,“价格涨不上去是因为巨大的库存量在制约,如果涨价了,购房者不买账,积压在手里损失更大。”

  适当的土地库存是开发商必须持有的一种资源储备,业内一般认为,土地库存供3年开发是合理的,但很多开发商囤积的土地足够开发10年的。

  戴德梁行数据显示,截至2008年底,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,有约12亿平方米的土地滞压在开发商手中。

  国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》显示,上海2009年可售楼盘为165个,共计2237万平方米。到2009年底,上海有 4288万平方米库存商品房待消化,按照2008年月均130万平方米的消化速度,上海消化完全部库存需要33个月。而且,新的上市量还在大规模增加。

  下半年无款可贷?

  “2008年底,中国大多数开发商难以渡过年关,因为欠银行的钱太多,市场销售几乎停顿,沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。许多房地产企业的 资金链马上就要绷断,这时国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表,在市场上面不断地做空和打压这些企业,他们在随时聆听中国房地产企业 资金链断裂,企业破产的爆炸声。”这是潘石屹描述的去年年底房企的艰难时光。

  “就在这紧要关头,中国银行(3.53,0.00,0.00%)大 量发放贷款,据我所知,截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款,银行基本都给延期了。”同时,各个城市的地方政府为了化解这一危机,针对房地产企业 所欠政府的土地出让金都出台了红头文件,允许其延期交纳。潘石屹话锋一转,给下了结论:“目前算是度过了这一生死劫。”

  从去年的“百日剧变”到今年的“躲过生死劫”,潘石屹观点非常“与时俱进”。但潘石屹也承认:“虽然银行从去年年底开始就发放大量贷款,但这对 房地产企业来说只是治标不治本。房地产企业要改变现状,最重要的是要有销售收入,贷款只能延缓资金链条断裂的时间,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧 的模式。”

  业内人士楚芸认为,目前只是政策、银行和购房者帮了开发商的忙,暂时脱离了生死危险,但中国有句老话叫解铃还需系铃人。最终解开生死劫的必须是 开发企业自身,居安思危,不能等到生死抉择的时候才来想办法,不能以当前市场成交的数字来估算存货消化周期,也不能将刺激经济采取的积极财政与宽松货币政 策当做永久的跳台。

  潘石屹所说的房企“躲过生死劫”是在政策扶持、银行注血的前提之下。但是唐路认为今年1季度4.58亿元的天量信贷更值得开发商警惕,因为“下 半年,很有可能出现指标用尽,无款可贷的局面,开发商的资金链依然会紧张。悲观的看法是,今年年底如果信贷不能提供足够的支持,经济大环境不能回暖的话, 等待开发商的会是又一场生死考验。”

  一个小开发商的心情日记

  2008年3月31日

  山雨欲来风满楼。天阴沉沉的,像要下雨。花开了,我没心情去看。房子卖不动,我不想降价。大家都不降,凭啥让我一个人降啊。拖着吧,看谁能耗得 过谁。专家说,房价还要涨十年呢,你们现在不买就等着看涨价吧。不过也挺担心的,王石说“拐点了”,潘石屹说要“百日剧变”,吓唬谁啊,反正我不会剧变。

  2008年8月31日

  山穷水尽疑无路。下雨了,大雨。奥运会我是一场不落都看了,反正闲着也是闲着,中国队真棒!奥运会都结束了,那些购房者该从电视机前走开了吧, 怎么都不往我们售楼处走呢?我们房子都打折了啊,一次付清可以享受9.5折优惠,可以省不少钱呢。银行又来催债了,不给,要钱没有要房子多的是。

  2008年11月31日

  柳暗花明又一村。雨停了,不知道彩虹会不会出现。解放军来了,央行、财政部、地方政府,海陆空都来救市了。政府给减税了,我也响应政府号召降 价。这次可是来真的啊,8.5折,薄利多销嘛。国外好像越来越惨了,雷曼兄弟都撑不住了,我得多回笼点资金啊。好像售楼处越来越热闹了,看来降价是对的。

  2009年3月31日

  忽如一夜春风来。春天来了,花开得真大。一年了,挺过来了,潘石屹说“躲过生死劫”了。房子又变成大白菜,大家都排队抢了。涨价?有那心也没那 个胆,还是赶紧出清存货吧!趁现在贷款容易,刚从银行贷了一笔。这几天看了好几块低价地,准备拿一块了。多拿几块囤着?当我傻啊!年底要是贷不到款了,那 可真叫“画地为牢”。
潘石 石屹 政府 資助 開發商 開發 躲過 生死
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潘石屹抄底上海第一烂尾楼?


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090505/20090505024134934.html


每经记者  李丽  发自上海

        潘石屹在主席报告中说:“SOHO中国将在新的一年,用我们所拥有的现金和银行提供的兼并贷款,在北京和上海市场全力抄底。”目前,SOHO中国为此番收购、兼并,准备了超过200亿元的现金。

        日前,市场传来  “上海第一烂尾楼”东海广场即将易主为潘石屹的消息,由于SOHO中国充足的现金流,这一传闻让很多人深信不疑。

        昨日,SOHO中国高层在接受  《每日经济新闻》采访时否认即将易主的消息。不过该高层表示:“这一项目(东海广场)确实跟我们有过接触,来找我们谈过价格。但目前还没有到收购那个阶段。”

200亿现金  潘石屹广撒网

        “目前找我们谈收购事宜的项目很多,目前公司对收购还处于  ‘广撒网’的阶段。”昨日,SOHO中国上述高层向《每日经济新闻》表示,近期来洽谈转让事宜的项目,大多是一些位于北京和上海优质地段的商业项目。

        而在SOHO中国2008年年报中,潘石屹在主席报告中说:“SOHO中国将在新的一年,用我们所拥有的现金和银行提供的兼并贷款,在北京和上海市场全力抄底。”但在过去的几个月里,SOHO中国没有购进过一块土地和一个项目。

        潘石屹表示,当前房地产公司一般负债率都比较高,因此有不少公司想要出售自己的商业物业。公司年报公布后,“有许多项目来找我们,希望向我们转让他们的项目”。

        SOHO中国在2008年的预售收入为77亿元,比2007年增长92%,年底账面现金和存款为107亿元。如果加上100亿元的授信和融资,也就是说,SOHO中国为此番收购、兼并,准备了超过200亿元的现金。

        潘石屹说,对房地产企业而言,每一项投入都是巨大的,再多的钱也是很难渡过持续的经济萧条。SOHO中国最根本的就是在要开拓市场的同时,抓好销售。

关注上海核心商业项目

        据悉,目前与SOHO中国洽谈收购事宜的项目中,上海项目相对较多,而出让方主要是海外基金和一些内资开发商。

        潘石屹表示,近期关注的上海项目,均在上海外滩、陆家嘴、南京路、淮海路等核心地段。“此次金融危机,可能就是我们进入上海的机遇。”

        昨日,SOHO中国相关高层向  《每日经济新闻》表示,公司衡量收购项目的主要指标是地段和价格。首先,项目一定要位于北京、上海的核心商业中心,同时项目价格也是比较重要的考量标准。在综合考量后,公司会准确出手收购。

        对于坚持收购一线城市市中心商业项目,潘石屹说,现在看来,在全球金融危机的影响下,房地产的发展和经济的发展都明显放缓了,集中在大中型中心城市开发是有道理的。

聚焦商业地产  避开住宅

        一直以来,潘石屹都对商业地产前景表现乐观,而对住宅市场前景则认为有所不确定。据悉,2008年北京的住宅成交量下降了近50%,而商业物业成交量则几乎翻倍。

        对于SOHO中国下一步的策略,潘石屹说,基于对金融危机对中国经济和房地产市场影响的看法,SOHO中国的策略主要有三条:第一,避开住宅;第二,聚焦商业地产;第三,限于北京、上海的繁华地段。

        对于住宅市场,潘石屹认为,对房地产行业而言,政府计划未来3年供应990万套保障性住房,进一步加大了住宅的供应,使住宅市场的销售空间进一步受到挤压。同时,政府也表现出很大的决心来稳定住宅价格。

        但目前房屋二手房市场还不健全,没有成交统计的公开数字,按揭申请较困,周期长,且交易费用和税收较高。在市场信息和配套设施完善之前,二手房市场的潜力还不能充分体现,同时也会阻碍一手房市场的发展。

        对于当前楼市回暖,是否会影响到收购进程,潘石屹表示,仔细分析,这种回暖的趋势,是2008年被压抑了一年的刚性需求集中释放的结果。而在回暖的成交量中,住宅占比较大,因此对SOHO中国收购的商业项目不会受到太大的影响。

潘石 石屹 抄底 上海 第一 爛尾樓
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潘石屹客户群缩水重构 北京商业楼宇痛苦涅槃


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http://finance.sina.com.cn/g/20090518/07096237760.shtml


  潘石屹捏了一把汗。这一次当他位于北京中关村(5.83,-0.04,-0.68%)的中关村SOHO开盘之时,他预料到,他曾经忠实的粉丝——“晋察冀”的“老板们”这回指望不上了。

  金融海啸在中国境内的传导,令本来就十分狭窄的北京商业楼宇租售客户群不得不面对缩水和重构,当面对18.97%的商业楼宇空置率时,捏一把汗的恐怕不仅只有潘石屹一人,客户群的“重置”,正在令北京商业楼宇的开发商们痛苦涅槃。

  客户群“更替”

  如SOHO中国联席总裁潘石屹所料,这一次,山西人不再是他的顶梁柱。

  在《中国经营报》记者获得的一份中关村SOHO开盘后的“中关村客户构成统计表”中,记者发现,山西煤老板们只占到了24%的比例,而老客户的占比仅有4%。

  显然,这与潘石屹以往通过SOHO系列营建起来的客户群区别极大。相比于潘石屹之前的SOHO,中关村SOHO仅是个总销售额不到8亿元的“小 项目”,且是通过收购而来,潘石屹曾向记者坦言,恰恰是因为这是个收购而来的项目,他把大量的精力放在了改建内部格局上,以至于最后延期半年才能交房。而 改建,实际上就是为了适应市场的需求。

  实际上,在这个不大的项目上,潘石屹在销售与经营上费了更多的心思,就是怕市场和客户群不买账。经过多次协商,他争取到了海淀区政府的支持,对入驻中关村SOHO项目的企业给予租金补贴以及其他政策优惠。

  然而,结果显示,他以往忠实的粉丝此次对这些“利好信息”完全免疫,出乎潘石屹意料的是,北京客户以42%的占比,成为了这个项目最主要的客户群,而对这个客户群的深入了解将是潘石屹下一步的功课。

  走了山西人,来了北京人,潘石屹自己捏了把汗,但他知道,如今在北京商业楼宇的“世道”上,他算是幸运的。

  痛苦的调整

  “你知道现在市场什么样吗?”5月12日下午,和潘石屹同在北京中关村西区的一位开发商反问记者,他的焦急来自于他自己的经历。一个多月以前, 他在中关村西区开发的一栋写字楼封顶寻求整售,他反复思量,能报出的最高价格不过3亿多元人民币,而这个项目的建筑面积,已经超过3万平方米。换算下来, 这栋写字楼的单价只有1万元/平方米上下,而同区域的住宅均价还在2万元/平方米左右。

  写字楼价格与住宅价格倒挂,案例或许极端,却多少从一个侧面反映了北京商业楼宇市场的尴尬现状。

  戴德梁行策略发展顾问部董事王晨表示,供应量过大和租赁需求急剧下降是造成空置率大幅上升的主要原因,“从我们的统计数据来看,一季度北京写字 楼市场的租赁需求降幅明显,环比下降了112%。”而王晨所说的还只是受到金融危机影响的租赁部分,并未计算惯常被销售的那部分商业楼宇。

  “原来北京很多销售型的写字楼,都是卖给山西、浙江、广东东莞的小老板的,他们有了钱,就在全国买房子,为了保值,很多买的都是商用物业,但现 在,想找个浙江老板买房难上加难,他们做外贸的,自己都不行了,还有人托我把已经买到的写字楼转手变现。”前述曾在中关村西区开发项目的开发商向记者抱怨 到。

  记者了解到,尽管市场不甚景气,但大型的写字楼仍在不停入市,市场的存量还在扩大——环球金融中心、远洋光华国际、金融街(10.79,-0.06,-0.55%)一号、复星国际中心都是体量较大项目,而王晨预计,未来一年,北京还有290万平方米的商业楼宇等待入市,金融海啸之下,压力可想而知。

  开发商已经开始调整自己的价格。

  在王晨的研究中发现,东部地区原有的写字楼和商业楼宇项目,都有大幅度调低租金或价格的情况出现。“去年三季度以来,CBD及周边区域平均租金总体下降了12.60%,为182.5元/月/平方米,是2000年以来的最低水平。”

  “这次全球金融危机将会在今后影响不同地区的优势格局,原来以面向国际化为主导的区域优势可能会减少,而面向本土市场的区域和行业优势将增强。”潘石屹在判断自己调整企业经营开发方向时告诉记者。

  作者: 李乐
潘石 石屹 客戶群 客戶 縮水 重構 北京 商業 樓宇 痛苦 涅槃
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潘石屹无缘前门改造项目 17.7亿收购商业物业


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http://bj.house.sina.com.cn/company/2009-05-18/0559312142.html


  新浪房产讯 潘石屹(潘石屹博客)终于破解了前门项目的僵局,在历经2年多的持久战之后,他最终还是选择了退出前门改造项目,转而收购这个区域的商业物业。

    昨日,SOHO中国(企业专区,旗下楼盘) (hk.0410)发布公告,表示将放弃收购前门项目公司北京天街置业发展有限公司(下称北京天街)49%的股权,转而以总计约17.7亿元的价格,收购 该项目5.47万平米的商业物业,折合楼面价格达3.23万元/平米。在5.47万平米的物业中,2.28万平米位于前门大街,并已经全部完工,其余 3.19万平米位于前门大街东侧显著位置,大部分待建。

  新的协议与2007年签订的原协议相比有了很大的改变,原协议规定SOHO中国有权收购北京天街49%的股权,但由于前门地块涉及文物保护等相 关问题,该方案始终没有获得政府批准。而在新的协议中,SOHO中国将通过潘石屹控股的北京丹石公司获得收购前门项目最好地段物业的权利。该协议有待独立 股东的批准。

  尽管如此,潘石屹还是作出了乐观的表示:“我们认为前门重组方案对SOHO中国而言,是一个最好的结果,因为它使得我们用每平米32,328元的价格购买了这个项目中最好位置的物业,这个价格相对它的地段来说非常便宜。”

    据悉,这份协议同时还保留了SOHO中国对前门项目余下部分的优先合作权。

  百亿押宝前门项目

  前门项目,是指位于北京市崇文区前门大街一带的拆迁改造及房地产开发项目。2007年3月19日,丹石公司注资1.441亿元购入北京天街49%的股份,并已拥有其中33块土地100%权益,其余11块地块则需要通过招拍挂公开取得。

    但当时就有业内人士认为,潘石屹在前门项目上的“发言权”很少,另外两个股东——崇文区国资委和崇远投资不仅对项目的古都风貌保护、文物保护有“决定权”,对项目的商业定位也拥有充分的话语权,这将使SOHO中国面临艰难挑战。

  据了解,前门项目共有44块土地,其中33幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米,由北京崇文区所属的北京天街置业发展有限公司(简称天街公司)负责开发建设,另外11幅土地、规划总建筑面积19.5万平方米,由天街公司进行土地一级开发。

  对于潘石屹来说,另一个尴尬则在于SOHO中国在其上市招股说明书中就承诺,前门项目是其募集资金的主要投向,同时,由于很多投资者非常看好这个项目,这一项目被视作是SOHO中国在香港成功上市的筹码。

  2007年10月8日,SOHO中国成功挂牌,募资128.6亿港元。潘石屹公开表示,上市所融得的资金将主要用于购买前门项目的地块以及进行开发。

  去年1月28日,北京市土地整理储备中心网站上挂出了包括前门地区商业用地在内的土地招标信息。前门11幅土地中的8幅土地,被分成三个组团对 外出让,规划总建筑面积为15.3万平方米。1月31日,这三个组团的土地招标信息被从土地整理储备中心网站撤下。SOHO中国前门项目因此“受阻 ”。(吕洲科(吕洲科博客)/文)
潘石 石屹 無緣 前門 改造 項目 17.7 收購 商業 物業
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潘石屹拟17.7亿北京前门大街买商铺


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090519/20090519034817968.html


每经实习记者  杨可瞻

        SOHO中国没有取得北京前门大街项目的开发商资格,潘石屹不得已只能以投资者身份,花17.7亿元的价格买下该项目部分商业物业用于出租。

        北京商业地产开发商——SOHO中国有限公司(00410,HK)日前发布公告,宣布将通过SOHO中国主席潘石屹控股的北京丹石公司, 以每平方米3.23万元(人民币,下同)的价格收购北京天安门广场以南(前门)项目中5.47万平方米的商业物业,收购总价预计将达到17.7亿元。

        据了解,在5.47万平方米的物业当中,2.28万平方米位于前门大街,并已全部完工,另外3.19万平方米位于前门大街东侧的显著位置,大部分待建。该协议有待独立股东的批准。

        此外,SOHO中国还宣布,前门大街计划将在今年10月1日,国庆六十年大庆时正式营业,同时,该公司将保留对前门项目余下部分的优先合作权,同时计划将持有该项目的商业物业出租,以服务于国内外游客。

        昨日,该股收报5.06港元,大涨8.82%,成交额1.99亿港元。

历时2年没有获得开发资格

        而潘石屹所在的丹石公司早就对前门项目的地块觊觎已久,2007年3月19日,丹石公司注资1.44亿元购入北京崇文区所属的北京天街置 业发展49%的股份,并拥有了前门项目44块地中33块土地100%的权益,而在当年7月18日前门大街招商启动活动中,潘石屹再度亮相,并作为嘉宾参加 了全部活动,至此,可以说SOHO中国已经正式介入了前门项目。

        同年,SOHO中国拟出了一份协议,计划通过收购北京丹石持有的北京天街49%的股权,以此有权进行33块地块,和北京天街可能通过公开 投标收购的另外11块地块的开发权利,不过,事实往往有违人愿,由于业内认为北京天街另外两个股东——崇文区国资委和崇远投资在对项目的古都风貌保护和文 物保护上均有决定权,该方案在长达2年的时间里,始终未能获得北京市政府的批准。

北京天街退还潘石屹约13亿元

        2007年10月,SOHO中国成功在香港上市,融资额达到了128.6亿港元,而在上市招股说明书中其明确表示,前门项目的购买和开发 将成为其募资的主要投向,从而成为市场认为其能成功上市的主要砝码之一,不过令投资者尴尬的是,在政府批准无望的事实下,SOHO中国最终选择了退出前门 项目,取而代之的是以17.7亿元的价格收购其中部分商业物业。

        据公告披露,通过重组,SOHO中国将能从北京丹石取得购买33块地块中有关物业的权利,此外还将通过北京丹石享有优先购买权,并可按照 北京天街或崇文方就项目余下部分任何权益给予第三方的相同条款和条件,优先购买该权益。此外,新协议生效后,北京天街将向北京丹石退还约12.98亿元, 其中包括了10亿元的先期投资、1.44亿元股权转让款、以及1.54亿元的融资成本,SOHO中国为购买前门项目上述物业,还需支付约4.72亿元。

长线利好SOHO中国股价

        昨日,第一上海证券房地产分析师文干森对《每日经济新闻》表示,因为前门街为北京一大地标性建筑,而该公司改变了以往收购即出售的方式, 而改为出租的方式进行运营,从长线上来看,是利好SOHO中国的,短期内该股尚有27%的上扬空间,不过文干森继续指出,因为从内部消息得知租金可能不 高,该公司2至3年内盈利空间并不大。

        当被问道SOHO中国这2年以来,连续收购了北京朝阳门SOHO、中关村SOHO,以及筹划收购上海著名烂尾楼——东海广场项目是否意味 着该公司正准备全面抄底内地房市时,文干森进一步表示,虽然从2008年年报上来看,该公司预售金额为77亿元,持有现金约107亿元,虽然其资金面比较 充裕,不过如果进行大量抄底势必将加大开发压力和成本,如果新一波金融风暴——信用卡危机袭来,对于负债率较高的公司来说将是一个灾难。

        SOHO中国主席潘石屹日前表示,重组方案对公司来说,是一个最好的结果,因为它使公司以一个相对便宜的价格收购了这个项目当中最好位置的物业。

        SOHO中国创立于1995年,由SOHO中国董事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建,为中国领先的房地产企业之一,主要在北京城市中心开发高档商业地产,其在北京城市中心已经完成的项目包括:SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都等。

新闻链接

前门项目,是指位于北京市崇文区前门大街一带的拆迁改造及房地产开发项目。2007年7月18日,为了重现前门大街往日辉煌,北京市崇文区政府在 天安门广场南端举行新闻发布会,对外宣布了北京前门大街的招商计划,力图在改造后,将前门大街打造成最具“老北京”风味、能体现民族商业精品以及国际著名 品牌的特色商业街区。当时,招商主要集中在前门大街两侧,约容纳180家商户,主招的客户为餐饮、零售和服务三大类。

潘石 石屹 屹擬 17.7 北京 前門 大街 買商 商鋪
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潘石屹:冬眠结束 今年重点收购滞销楼


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090520/20090520022509762.html


每经记者  卢肖红  发自香港

        随着楼市的小幅回暖,SOHO中国的冬眠策略也走到尽头。在昨天SOHO中国(00410,HK)于香港举行的新闻发布会上,董事长潘石屹向《每日经济新闻》表示,SOHO中国冬眠策略已经结束,今年公司的发展重点是收购改造  “滞销楼”

(包括已建成和尚未建成的暂时销售不出去的楼盘)。

        此前,公司收购改造的北京中关村SOHO,预计总销售额约为10亿元,两星期内销售额已达7.7亿元。

        潘石屹同时表示,收购北京前门项目部分商业物业的17.7亿元只是一个很小的数目,至于会否增持前门项目,将视市场情况而定。据SOHO中国首席执行官张欣透露,公司目前可用的现金和银行贷款约200亿元。

        “5 月8号才开盘的中关村SOHO,预计总销售额约10亿元,目前销售额已达7.7亿元。”潘石屹对目前中关村SOHO的销售,言语中不乏满意。张欣同时表 示,2009年还不稳定,尽管今年前四个月销售优于预期,公司也将按月上调销售目标,不过全年销售目标仍基本维持2008年水平。据悉,SOHO中国去年 总销售额为77.25亿元。

        对于今年一季度的回暖迹象,潘石屹表示,并不是楼市转好,而是政府放宽银根所致。此前房地产 商普遍存在的资金链紧张状况,目前来看已渡过危机。潘石屹表示,对于楼市是否见底,这个问题去年起就一直众说纷纭,也没见多少人能“抄底”,市场的变化往 往出乎我们的经验。

        同时,他表示北京和上海的商业气氛好,今后将集中物色北京和上海最优质的地段项目。他强调,公司重点发展商业地产,也不排除住宅的建设。目前公司重点放在收购一些别人销售不出去的地产项目上,买地和再建都是其次的。

潘石 石屹 冬眠 結束 今年 重點 收購 滯銷
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中環在線:潘石屹邊買地邊鬧有泡沫 李華華

2009-07-03  AppleDaily






 

香 港賣地活動急凍中,北京賣地就㷫烚烚,剛喺周二賣出位於北京嘅廣渠路15號地段,由中化方興以40.6億(人民幣.下同)投得,成為新地王,拍賣過程當然 刺激,有份親自舉牌競投嘅SOHO中國董事長潘石屹(圖),喺博客度話相信北京樓市泡沫已經出現。潘石屹透露同一班管理層喺競投前開會,已經緊張到兩次咬 爆嘴唇,終定出總額38億銀呢個底線,最後到39.4億銀先收手。華華睇內地報道,話萬科早喺33.1億銀停手,成交價比收手價多咗1.2億潘石屹就大叫 有泡沫,難怪本港地產老前輩成日話,喺公開場合賣地,容易受當時氣氛影響,出手鬆好多。好彩潘石屹事後檢討,識得話今次拍賣付款期要一次過畀晒,而競投嘅 冇外資企業,即係話全球資金對呢種瘋狂競投唔多睇好。佢仲話,今次塊地,以建築面積每平方米1.6萬銀賣出,高過周邊啲樓嘅平均價格,即係「麪粉貴過麪 包」,所以話北京土地市場泡沫已經出現咗。



中環 在線 潘石 石屹 屹邊 邊買 買地 地邊 邊鬧 鬧有 泡沫 華華
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潘石屹为什么抢不着土地?


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-23/HTML_9U4L225W7HC4_1.html


如果余秋雨能称得上是文学界的大师,那么,潘石屹绝对是房地产界的大师——而且是公认的营销大师。假如老潘不愿意并列,后一句结论也完全成立。证明就不需要了吧?举个例子就可以了。他的中关村SOHO是从其他企业手里收购过来的一个项目,别人卖得艰难,他接过来,加价并不少,开盘一周就卖得没剩几套了。

但 鲜为人知的是,潘石屹还是房地产界典型的保守主义者。当然,他也是SOHO中国的保守派。早在2003年前后他就因为谨慎、保守,而被他自己公司的年轻同 事们腹诽。其时,他先是由于国土资源部取消土地协议出让、实行公开招拍挂,而称之为一场新的土地革命,静候着中央的进一步指示,而耽误了近一年的拿地良机 (同行们都以最后的疯狂在拼命抢地);接着,又由于当前的“非典”而悲观地认为房地产的大调整来了,也不敢去拿地,没想到当年下半年房地产就全面转暖。

这一次楼市调整,老潘又失算了。如你所知,宏观调控没多久,潘石屹就发出了“百日剧变”的预测,而事实上,不仅“百日”没有发生剧变,“三百日”也没有发生剧变,却迎来了令所有人惊诧的小阳春以及随后的房价暴涨。而去年一年直至今年一季度,老潘在做什么呢?

在 等着收购可能发生剧变的开发商,知名开发商。老潘有的是钱,2007年上市融来的100多亿根本没有花掉,原本准备收购前门项目后来也黄了。再加上去年三 里屯SOHO大卖,潘石屹手里差不多有接近200亿的现金,是所有上市公司里现金最充裕的地产商之一了。但他就是不去公开市场买地,而是等着收购那些撑不 住的地产商,尤其是少数扩张太快、被区域地王压得喘不过气来的知名开发商,他们手里有的是土地,而且为了变现,肯定会像当年四大国有商业银行处置不良资产一样打二三折。所以,去年年底、今年年初,当我委婉地建议老潘可以拿几块土的时候,他不置可否。

潘 石屹喜欢北京、上海这种城市的中心地块。像广渠路10号地和15号地,他是喜欢的。但富力争抢广渠路10号地的时候,SOHO中国甚至没有参与最后的竞 价。到15号地竞拍前夕,醒过味来的SOHO中国,又是发债28亿港币,又去拿来招行北京分行的100亿元授信,一副志在必夺的样子,到了最后关头,却停 了下来。因为老潘还是觉得地价太高,拿地的企业太不理性,太疯狂。

到目前为止,潘石屹还没有从公开市场竞得一幅土地。有些时候,老潘也买了标书,甚至也到了现场,甚至还参与了竞价,但结果仍然是,空手而归。

潘石屹错了么?古谚说:小心驶得万年船。从做百年企业的长时期来看,谨慎、小心甚至保守,其生命力往往要超过激进、张扬。因此,从这个角度说,潘石屹的保守、谨慎,没有任何错。

但从企业发展的层面看,潘石屹又错了。错在他失去了一些可以让企业加速的时机。譬如,老潘将停止土地协议出让、实行招拍挂,视为一种新的土地革命,而静观其变,但其他企业却趁机大肆囤积土地,当然是以协议方式。这个时候,他将政府部门的号令看得过于乐观了。

同 样,2007年底以来的房地产宏观调控,潘石屹以为会有几家地产商死掉,而且有的烂企业也该死掉。他不仅发出“百日剧变”的预言,而且言行一致,储备一大 笔钱准备来低价收购这些可能倒下的企业的项目。但没想到楼市突然全面回暖,拯救了一批濒临死亡的地产商。没能收购到其他地产商,只好去公开市场拿地,但以 老潘的性格,测算了一遍又一遍,他也绝不会想到广渠路15号地的房价明年能涨到3万元,所以只有及时止步。

潘石屹曾将2007年大批上市公司肆意融资圈地的行为称为土地泡沫,如今,来势更猛、资金似乎也更多的国企加入了抢夺行列,不知他该如何形容这种现象?我在想,如果中石油、中石化两大集团哪天也成立了房地产公司,中国房地产界就更热闹了。

倘若非要我说一句结论作为收尾,那就是:潘石屹的谨慎、保守本没有错,错的是这个市场,有时候它基本就是疯狂。
潘石 石屹 屹為 為什 搶不 不著 土地
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潘石屹进军上海计划遇阻 东海广场原权利人搅局


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http://finance.sina.com.cn/roll/20090803/08042986620.shtml


  手握大把现金用不出去的SOHO中国董事长潘石屹,日前将目光瞄准了上海第一烂尾楼“东海广场”,希望以此进军上海商业地产。而就在计划刚刚有 所进展时,“东海广场”原权利人突然杀出,声称已经向潘石屹发出了律师函,告知“东海广场”权属尚有争议未决,提醒其审慎收购。业内人士表示,收购烂尾楼 最忌讳的是产权纠纷,此举或将影响到潘石屹的收购。而昨日SOHO中国公司对此消息表示不予评论。

  为何看上了上海烂尾楼?

  今年上半年潘石屹似乎有种有钱没地方花的感觉。公司有着100亿元的资金,又先后获得了中国银行(4.68,-0.03,-0.64%)北京分行和招商银行(19.51,-0.13,-0.66%)北京分行共200亿元的授信。手握超300亿元的可动用资金,SOHO中国上半年却鲜有投资。参与买地却铩羽而归,而北京地区可供投资的商业地产项目也寥寥无几。

  “潘石屹专做商业地产,他的投资理念就是核心区域的商业,目前北京CBD区域已经没有多少项目可以做了,此时老潘只能够将目光瞄准上海。而收购烂尾楼只是其进入上海的一个跳板。”接近潘石屹的业内人士向记者表示。

  “东海广场”号称上海第一烂尾楼,位于上海南京西路,总建筑面积超过13万平方米,项目共分三期。目前该项目已完工的为一期近7.6万平方米的写字楼。

  “东海广场”十余年几经转手后,2006年,摩根士丹利(大摩)以19.6亿元的价格接手“东海广场”。今年上半年,国际金融环境持续恶化、写字楼市场一片萧条,加之3月份大摩原中国高管盖斯·彼得森身陷在华贿赂事件,大摩将手中拥有的多处上海物业在市场抛售。

  “像‘东海广场’这个项目,很有可能是很多代理行向潘石屹推荐的。因为这个项目符合潘石屹对于地段的要求。”上述业内人士向记者表示。

  顺理成章,双方就该项目进行了接洽。日前有消息显示,SOHO中国对此次收购已开始进入尽职调查阶段,预计3周以后会有结果。而业界对这位地产大鳄在上海的破冰之举也都充满期待。

  原权利人为何现身搅局?

  而就在合作刚有眉目之时,就杀出一个“程咬金”,这就是自称“东海广场”原权利人的上海天怡房地产开发公司。

  上周末,天怡房地产公司发给本报记者一封“给潘石屹的信”,并称已经以律师函方式发给了潘石屹,信中指出,“东海广场”权属之争还未明晰,希望SOHO中国谨慎考虑此次收购。

  记者查阅历史资料了解了上海第一烂尾楼的始末。“东海广场”曾是上海社保基金投资的五大房地产项目之一。1994年,天怡房地产有限公司与浦发银行(27.10,-0.07,-0.26%)社保部、上海计算机公司达成三方协议,建立“东海广场”项目,协议约定由社保部出资,计算机公司出地皮,天怡公司负责办理各项手续并承建该项目。

  后来随着国务院清理各种违规投向房地产业的资金,明确社保基金已经进入房地产市场的要全部退出。于是,合作无法进行下去,浦发银行社保部不能作为合伙人投资,转而以借款人的身份向天怡公司追讨已经投入的资金,最后法院判决天怡公司赔偿浦发银行本息共5.6亿元。

  因为天怡公司无力偿还资金,作为债务抵押,“东海广场”项目被抵押到了浦发银行名下。历经多次转手,最终导致“东海广场”开发的停滞,成为了烂尾楼。直至2006年摩根士丹利进入。

  天怡房地产公司在提供给记者的律师函中提出,2004年11月房地产交易中心在未经天怡公司同意并申请的前提下,以“法院判决”的理由,将“东海广场”项目权利人变更登记至第三人。天怡公司随后提起行政诉讼,而法院对“东海广场”权属之争案件的审理至今未结。

  潘石屹收购计划是否会被打乱?

  “潘石屹对于这其中的产权、债务关系应该是十分清楚。如果产权真的存在纠纷,还没有明确权利人,潘石屹要么不会进入,要么是潘石屹有信心处理好债权债务关系。”上述接近潘石屹人士向记者表示。

  记者昨日致电SOHO中国,其推广部媒体公共专员何新向记者表示:“目前我们对于‘东海广场’的事情不做任何评论。”

  业界专家、明天地产业务总监贾玉鹏向记者表示:“收购烂尾楼最忌讳的就是债权债务关系不明晰,一旦再次引发纠纷将会带来各方面的问题, 这就是很多开发商不敢接收烂尾楼的原因。”

  天怡房地产公司明确表示,已在前述诉讼过程中当庭表示不放弃对“东海广场”二期项目的追索权利,并已要求律师研究准备诉讼材料以通过法律途径继续主张合法权益。

  天怡房地产公司代理律师表示,SOHO中国作为公众上市公司在“东海广场”一二期项目权属未清的情况下实施收购应当予以高度谨慎,以切实保障股民利益,不负股民之信任。

  “如果‘东海广场’原权利人处处进行阻拦,那么潘石屹的计划或许将打乱。”上述不具名的业内人士表示。

  商报记者 潘建
潘石 石屹 進軍 上海 計劃 遇阻 東海 廣場 權利人 權利 攪局
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潘石屹四处寻地 急解“地荒”之忧


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-8-13/HTML_JXG5W4DH3AWU.html


【核心提示:截至去年年底,SOHO中国在建和拟开发的土地储备有近100万平方米,如果不在土地项目上有所斩获,则难逃“地荒”之嫌。另一方面SOHO中国将发行28亿港元可转债,其账面有超过百亿元现金。潘石屹坚持商业地产应争取核心地块,而非以“量”取胜。】

8月10日,刚刚考察归国的潘石屹通过网络高调宣布“对中服地块很感兴趣,将积极参与竞标”。巧合的是,此时,有关SOHO中国拟以约25亿元的价格收购上海第一烂尾楼——东海广场的传闻也不胫而走。

对于潘石屹来说,最近一个季度他必须在土地项目上有所斩获,否则,SOHO中国难脱“地荒”之疑。

此前,有研究机构的数据显示,截至去年年底,SOHO中国在建和拟开发的土地储备总共只有近100万平方米。今年,除原前门项目转持5万平方米商业物业之外,公司几无斩获新项目。“地荒”之说由此而生。

破解地荒不容易

潘石屹虽然没有正面回应“地荒”说,但今年以来,有关SOHO中国拿地的种种动作乃至传闻,似乎印证了潘石屹已在寻找“地荒”的破局之策。

今年3月,潘石屹在接受本报记者采访时就坦言,将用手上持有的现金收购京沪两地的商业地产项目。

根据相关数据,SOHO中国分别从中国银行和招商银行取得了百亿元的银行授信额度,6月,SOHO中国宣布将发行28亿港元的可换股债券,加之SOHO中国目前超过百亿元的账面现金。SOHO中国重金在握,只差土地入怀。

向 来精打细算的SOHO中国为了新增土地,今年已有“破格之举”。以广渠路15号地为例。“我们此前对广渠路15号地的估值大概在33亿元左右。”潘石屹在 该地块拍卖结束后接受本报记者采访时透露。众所周知的是,SOHO中国最后止步于39.4亿元,高出心理底价6亿元之多。虽最终仍与该地块失之交臂,但其 为拿地破格的尺度之大可见一斑。

另一个典型的例子就是东海广场。今年3月以来,有关SOHO中国意欲从摩根士丹利接手东海广场的传闻就时断 时续,近日,更是传得有模有样。最新的说法是出让价格约为25亿元,双方已就上述交易作深入洽商,SOHO中国已经进入东海广场查账,交易有望近期完成。 而内幕人士透露,事件能有如此进展,与SOHO中国在价格方面作出稍许让步不无关系。

8月11日,本报记者向SOHO中国内部有关人士求证此事,被回复以“无可奉告”,但其不承认也不否认的语气中仍然透出了这样的信息:至少这件事仍在进行当中。

资料显示,摩根士丹利2007年以19.6亿元从绿城手中购入东海广场,规划中的东海广场项目涉及3期,总可建建筑面积约13万平方米,包括甲级写字楼、酒店及商场等。

广渠路15号地最终失手,东海广场仍无定论,SOHO中国的另一目标地块——中服地块胜算几何?

8 月10日,潘石屹强烈地表露出自己对此地块的渴望和信心,“因为我们在北京CBD开发最有经验,我们在CBD的销售额也超过了整个CBD销售总额的 40%”。但业界曾有猜测,中服地块或再度上演“央企制造”,恒天集团、远洋地产均暗里摩拳擦掌,雄心满天。加之围绕中服地块纷纭复杂的利益关 系,SOHO中国面临的对手过于强大。

据了解,中服地块的规划已经上交,近期就会批复,随即将入市交易。该地块是北京现有CBD核心区内唯一的可供地块,总规划建筑面积32.7万平方米,业内预计其出让价格将超过百亿元。

除上述项目之外,记者还了解到,目前,SOHO中国管理层已发现涉及280万平方米的潜在收购项目。

商业模式与土地储备

对于SOHO中国来说,与“地荒说”如影随形的还有对其商业模式的质疑。

8月10日,潘石屹表示,2009年SOHO中国的销售将创下新的历史纪录。根据2008年年报,公司去年实现销售收入达77.25亿元。老潘的言外之意,今年或突破这个数字。

然而,一个不争的现实就是,对于以出售型商业物业开发为主的SOHO中国来说,销售越快就意味着土储减少得越快。

问题又来了,在拿地举步维艰的同时,销售的加速会不会让SOHO中国的土储更加“饥渴”,SOHO中国的商业模式如何应对正在到来的“土储危机”?

“SOHO中国的商业模式的确与大多数的房地产开发商的模式不同。”潘石屹坦承,有一些人看不懂,对公司商业模式提出质疑,“这是很正常的。”

潘 石屹首先指出,对地段选择标准的不同。SOHO中国一定要选择最繁华、交通最便捷的地段。作为居住类型的土地,可以远离城市中心,远离繁华地区。“商业地 产万万不能在地段上犯错误。”这可能正是SOHO中国在类似于广渠路15号地、东海广场以及中服地块等核心地块上所表现出来的“锲而不舍”气质的原动力。

在 潘石屹看来,对于商业地产来说,不能用“量”论英雄。“对土地储备的衡量标准不同。居住类型的土地可以用建筑面积来衡量,常常我们看到有数字报道,哪家房 地产公司拥有了5000万平方米、6000万平方米的土地储备,而SOHO中国仅有几百万平方米土地储备。”潘石屹认为,作为商业地产,更应该用土地的价 值去衡量。“内蒙古草原上的一平方米的土地,与前门大街一平方米的土地从价值来说是完全不同的。”

潘石屹仍然固守着自己独特的商业地产战略。

“SOHO 中国在战略上要把自己永远处在进退自如的状态。”潘石屹指出,市场好时我们就加快销售的速度;当市场低迷时,SOHO中国就大量进货。SOHO中国将密切 地留意市场的“洼地”,寻找最有投资价值的地段和项目。作为房地产开发商,掌握高峰和低谷对应进货和出货的平衡关系至关重要,“SOHO中国目前在掌握这 种平衡中有充分的余地和可持续发展的空间。”

而对于这个所谓的空间有多大,潘石屹以现状为例。如果房地产市场持续看好,公司将把已有的现金 用于现有项目的建设,从金额上会有超过300亿元的销售额,可以保证公司保持3年以上的增长时间。反之,如果房地产市场不好,公司充分利用公司的自有资金 和银行贷款,趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。

然而,进退自如只是一种理想的状态,SOHO中国或还将在“地”与“钱”严重失衡的天平上寻找真正的平衡点。这是考验,更需要时间。




潘石 石屹 四處 尋地 急解 地荒 之憂
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东海广场落单 潘石屹终入沪


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SOHO中国(00410.HK)的“上海梦”终于实现。

8月18日,SOHO中国发布公告称,公司以24.5亿元的价格收购了摩根士丹利地产基金Anderson所持有的上海东海广场一期的全部股本。SOHO中国已正式进入上海市场。

“东海广场是上海的第一步,但绝不是最后一步。”当日晚间,SOHO中国董事局主席潘石屹在接受本报记者独家专访时还透露,在北京,中服地块以及奥运南区地块是SOHO中国的下一个角逐目标。

SOHO中国急于发起“京沪攻略”,破除“地荒”。

上海第一步

8月18日下午四点一刻,在澳门,SOHO中国总裁阎岩代表公司正式与摩根士丹利签署该项收购协议,而在北京这一头,潘石屹似乎也稍微松了一口气。

“ 其实,该笔交易的相关条款和价格早在一两个月前签署意向协议时就已确定,并非此前媒体所传言的是因为买卖双方价格谈不拢。”当一切尘埃落定,潘石屹才坦 言,SOHO中国作为香港上市公司,摩根士丹利又是国际性大企业,双方对该笔交易都十分谨慎,“尽职调查可以说是小心翼翼。”

东海广场一期 曾几经易手,先是上海社保、开开集团,再到绿城集团、摩根士丹利,并滋生出诸多法律纠纷。就在SOHO中国正式收购该项目前几天,还有一家名为上海天怡的 房地产开发公司(以下简称天怡公司)给潘石屹递来一纸律师函,称其对SOHO中国正在收购的东海广场项目尚有权益追索,希望潘石屹审慎。

对此,潘石屹也坦言,在收到天怡公司起诉上海市发改委等政府部门的资料后,公司律师和卖方摩根士丹利的律师同时出具了法律意见,认为天怡公司的主张和观点很难得到法院的支持,并且在诉讼程序上也存在着缺陷。

“退一万步,假如天怡公司赢得了行政诉讼,告赢了上海市政府,我们的购买是一个善意的第三方取得,我们与摩根士丹利的交易也是受法律保护的。”潘石屹指出。

得来已不易。易手后的东海广场将如何定位?

“SOHO中国将按照公司的商业地 产模式对其进行重新定位。”潘石屹透露,此前,东海广场的定位太高,只面向外资机构,其租金虽不低,大约在8—12元/天·平方米人民币左右,但出租率并 不理想,仅有30%。在潘石屹看来,北京和上海发展最强劲的动力仍然是中国自己本土的公司,是中国自己的员工。“通过定位以及租金的调整,SOHO中国有 信心改变目前东海广场的出租情况。”

潘石屹对此强调,SOHO中国的定位就是要紧贴本土市场。潘石屹透露,在东海广场项目,SOHO中国仍然坚持走销售的商业地产开发路线。“由于该项目已经建成,SOHO中国除了基本管理费用,无需再投入建设资金,并将尽快对余下物业进行销售和出租。

潘石屹不愿透露具体的销售价格,只说“随行就市就好”。

一位业内人士称,目前东海广场同地段的商业物业售价已达每平方米6万元左右,以24.5亿元的收购价计算,东海广场的收购成本价约为每平方米3万多元,溢价空间较大。

SOHO中国已在北京将包括朝阳门SOHO、光华路SOHO、中关村SOHO在内的多个烂尾或半截子项目成功盘活,东海广场会否在潘石屹手中迎来新生?

根据公告,此次收购的“东海广场一期”位于上海南京西路中央商务区的中心,项目高217米,项目地上总建筑面积71,671平方米,地下总建筑面积8,838平方米,易手后的东海广场已更名为SOHO东海广场。

京沪攻略

东海广场并不能解决SOHO中国的“土地饥渴”。

潘石屹坦言,下半年,SOHO中国能够形成大量销售的仅有三里屯SOHO和SOHO东海广场,中关村SOHO和朝阳门SOHO已进入销售末期。

本报记者还从侧面了解到,除上述项目外,SOHO中国未来能够形成供应或只有北京公馆和光华路SOHO二期。

SOHO中国此次虽投入25亿,但该公司此前有超过300亿元的可用资金。

据北京市房地产交易网站的相关数据显示,截至7月31日,SOHO中国今年已实现销售约68亿元,其中,三里屯SOHO为36亿,朝阳门SOHO有23亿,中关村SOHO有9亿。

继东海广场之后,寻找新项目仍是SOHO中国的首要任务。对此,潘石屹予以承认。“烂尾项目、已建成项目或者公开市场的土地都可以。”

潘石屹独家向本报记者透露,除了中服地块之外,SOHO中国非常看好总建筑面积约为68万平方米的奥运南区地块。“这也是我们的下一个争夺目标。”

但潘石屹同时强调,“目前来说,核心城市只锁定在北京和上海,暂不会考虑进入其他城市。”

此前,也有媒体质疑,潘石屹在市场低潮时没有抄底,如今市场已有回暖迹象,SOHO中国是不是已经错过了最好的拿地时机。

对此,潘石屹也指出,目前,价格起来的基本上都是住宅,商业地产的价格仍然被低估,“以东海广场所在的南京西路为例,高端一点的住宅可以卖到10万元每平方米,但商业物业却相差很远。”

 
東海 廣場 落單 潘石 石屹 屹終 終入 入滬
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“准地王”中服地块入市 挂牌条件遭潘石屹炮轰


http://www.caijing.com.cn/2010-01-29/110368525.html


  【《财经》记者 张杰】延宕多时的北京CBD“中服地块”终于挂牌入市,但是,其挂牌条件却引来炮轰。

  1月29日上午,北京市土地储备中心网站挂出“中服地块”出让公告,公告显示,竞买人须为金融机构与房地产企业组成的联合体,其中:金融机构应 为由中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业,且注册资本不少于 50亿元人民币,并在联合体中绝对控股;房地产开发企业应具备房地产开发一级资质,且注册资本不少于30亿元人民币。”

  根据这一条件,远洋地产被业内迅速圈定为唯一符合竞买条件的开发商。1月13日,中国人寿以24.08%的持股比例,成为远洋地产的单一最大股东。这笔交易发生与中服地块挂牌入市仅仅相隔半月,都令业内相当意外。

  中服地块规划为商业与金融性质,规划建筑面积最高不超过32.7万平方米。远洋地产为该宗地块的一级开发商。

  这一地块因地处北京市CBD核心区域,与国贸大厦隔街相对,备受北京地产业界关注。在挂牌文件正式出台前,业内猜测,其最终的出让价格很可能突破80亿元。

  北京市土地储备中心副主任叶向忠对《财经》表示,这次挂牌条件确实比较苛刻,但是,这一次是从北京市CBD整体规划的大局和CBD实际定位的角度而作出的决定,希望能够找到一个更有钱、更有开发实力的企业来开发。

  作为中服地块争夺战中最可能的竞买对手,SOHO中国董事长潘石屹对《财经》表示,他相信远洋地产与中国人寿的交易只是中服地块入市过程中的一个步骤。他直言,中服地块的挂牌条件很不公平,令人吃惊。

  公告显示,中服地块挂牌竞价时间为2月22日至3月8日。该地块起始价50亿元,同时对竞价者提出了严格的要求,地块竞价阶梯为人民币2500万元,竞买保证金为人民币30亿元。

  潘石屹对《财经》表示,挂牌交易的方式不同于招标交易必须三家参与竞标,否则流拍。挂牌交易可仅由一家参与,当无其他参与方时,唯一合格的竞标方将以底价摘牌。

  针对挂牌文件第二十三条中规定:“宗地北侧代征道路内现有日坛中学光华路分校的部分校舍,将由商务中心区开发公司在本项目成交之日起两年内完成 拆除工作……”,潘石屹认为,由于建设期只有三年,如果远洋地产在两年后才将校舍拆迁完成,建设单位是无法按时完成建设工期。他抨击说,此举可以让开发商 规避闲置土地的相关嫌疑。

  至发稿时,记者未能联系至远洋地产高层,以对上述言论作出回应。远洋地产总裁李明及副总裁赵泽辉均未接听电话。

  有市场人士猜测,北京市土地储备中心针对中服地块出台排他性异常明显的挂牌条件,或与中服地块上建成物业不得散售、必须自持有关。但是,在此次发布的出让文件中,关于后期物业如何销售并没有限制性规定。

  “未来中服地块上建成物业将由开发商自持,不得散售。”叶向忠向《财经》表示。■
地王 中服 地塊 入市 掛牌 條件 遭潘 潘石 石屹 炮轟
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http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100h20q.html


一个行业集中全社会的资金,就如同人得了癌症
 



  1 《21世纪经济报道》田新杰:您如何看待大量企业和行业的资金涌向房地产行业?
潘石屹:人得癌症是因为癌细胞失去记忆和约束,疯狂生长、转移,最终导致生命枯竭,直至死亡。一个行业大量集中全社会的资金,就如同人得了癌症。1999年我去美国时,全社会的钱都在往互联网行业集中,很快互联网泡沫就爆了。


 

  2 《国际金融报》刘洋:政府最近会出台新调控政策吗?
潘石屹:有句老话:“不能头痛医头,脚痛医脚”。房价问题,房地产问题反映的是中国社会和经济的问题:贫富悬殊加大,实体经济苦苦挣扎,大学生就业困难,垄断企业和行业的存在,虚拟经济的泡沫化等等,这些问题不解决,单纯调控房地产很难奏效。


 

  3 《上海商报》 袁晨晨:中国楼市需要怎样的政府调控?
潘石屹:我希望政府能对房地产市场做出调整,但不要用力过猛,要走中庸之道,还应把房地产放在中国和世界经济的大格局中通盘考虑。目前,全国房地产市场信号远远弱于政策信号,要培养市场,爱护市场,就要让市场信号逐步代替金融危机特别时期的政策信号。唤醒和培养市场、市场的信号。

 一个行业集中全社会的资金,就如同人得了癌症

 

 

 

三里屯SOHO全景

 

  4《新闻晨报》刘畅:楼市成交量大幅下降,但上海土地市场2月份依然连续出现地王,您如何看这种现象?
潘石屹:在这些现象背后,反映出中国经济和社会存在的问题,钱太多,实体经济中又没有地方投,只能去抢地王了。


 

  5 “网易地产”李丽:北京市规划委近日处罚了13家涉及违建的企业。您有何评价?
潘石屹:在北京房地产行业违法违规现象太多了。如果大家都不遵守规则,市场一定会乱。北京市规划委开了一个好头,对今后想违法违规的企业是一个很好的警示。我们希望政府其它部门也能向北京市规划委学习。在信息时代还有比公开更有效的治理违法事件的办法吗?


 

  6 《新京报》张家齐: “北京11条”中关于政策性住房用地占供地50%以上的说法对房地产市场有怎样的影响?
潘石屹:市场上涌入房地产的钱太多。开发商抢地让地方政府赚了不少钱;社会上抢房让房价上涨得太快。政府拿出大量的钱建保障房是为了缓解这个矛盾。从比例上来看,50%是非常大的数量。


 

  7  《中国证券报》林喆:今年SOHO中国将以什么心态来面对房地产市场?
 潘石屹:中国房地产市场在高速发展中还很幼稚,“招拍挂”土地市场也反映出这种幼稚。为了创“地王”,有超授权举牌的,有举牌后没有钱付的,有下属公司举了牌总公司不认帐的。
SOHO中国今年面对市场的心态是中庸之道,在具体措施计划的安排上要体现适度合理。

 

  8 《上海证券报》于祥明:龙湖昨天获得北京朝阳区常营地块,被认为拣了便宜。您是否觉得暗标方式有利于减少地王?
潘石屹:我个人认为“暗标方式”是个好办法,也叫“一翻一瞪眼”,可以避免拍卖中争强好胜,这也要求每家房地产企业必须更会算帐。我们公司十年来所有超过500万元的招标都是采用这种暗标的方式。


 

一个行业集中全社会的资金,就如同人得了癌症

 

 

 

 

 

SOHO中国基金会微博首页


 

  9 《新民晚报》房蓉:听说最近SOHO中国SOHO中国基金会都开通了微博?
 潘石屹:
@SOHO中国@SOHO中国基金会是我们的两支翅膀,是一辆车的两个轮子。我们开通这两个微博,是向@新周刊学习,通过它们为大家提供服务,建立沟通。各种媒介都有建立沟通、消除误解的作用,但微博是目前最快速有效的办法之一。

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