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【地產札記】調控的風往哪個方向吹?

http://www.infzm.com/content/69289

「限價令」重在一個「限」字,連它的標準都能上調,這恐怕是龍年春節後,樓市第一單戲劇性新聞了。

1月30日,大年初八的晚上,新浪樂居發現,廣東省中山市悄悄放寬了「限價令」。原本,定價超過5800元的樓盤,就不能賣了;新標準是,只要不超過6590元,都可以去中山房產局備案了。

這老規定,原也沒存在多久,2011年11月10日頒佈的,還同時給出了到期的期限——2011年12月31日,被戲稱為「史上最短命」限價令,滿打滿算52天。

2012年年初,《華夏時報》的記者發現中山市政府沒對限價令是否延續進行表態時,寫了一篇名為《中山52天的限價決心》的文章。

這篇報導頗有先見之明,暗示了限價令的標準可能會上調,因為早在去年12月22日,中山市住建局局長陸德華在市黨代會分組討論時就透露,今後5年中山GDP年均要增長11%,2012年如果要繼續限價,限價標準應該以2011年樓市均價為基數再加上11%的增幅。

新的限價標準果然是按照這個算法來上調的。2011年中山一手住宅均價約為5936元/平方米,加上11%的增幅,就是6589元,加一塊錢,湊個整,6590元。

巧的很,廣東知名房地產公司恆大集團2011年賣出去房子的均價,也是這個數。據《21世紀經濟報導》等媒體的記錄,2012年年初在香港的投資者交流會上,恆大董事局主席許家印在公佈這個消息時,還特意加上了一句話「我認為這就是中央希望的合理價位」。

「中央希望」、「合理價位」,現如今,地方政府和房地產商,都在揣摩這兩個詞背後的意味,但誰也不敢貿然做點什麼,儘管誰現在都很難受。

誰都看得出來,調控仍將是今年中國樓市的主旋律。中山限價標準上調新聞出來的第二天,在1月31日召開的國務院第六次全體會議上,溫家寶部署 2012年六大重點工作,其中一條就是鞏固房地產市場的調控成果,繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施,促進房價合理回歸。

所以,2011年48個出台了「限購令」的城市,多數公開表示政策將繼續,沒人說放開;而十幾個出台了「限價令」的城市,目前也只有中山市,上調了限價的標準。

這讓盼望政策放鬆的開發商多少有點洩氣。2月2日,《東方早報》的一篇文章,用了「掰著手指頭算經費,熬等下半年曙光」的標題。

但調控鬆動的「風聲」,還是不斷傳來。在廣東增城市,最近開盤的一處「翡翠綠洲」,開發商就在拿「傳言增城限價標準將提高5%,調控有所放鬆,現在 是買房最佳時機」來說服購房者。而摩根大通發佈的2012中國經濟展望報告也稱,「決策者在什麼時間、以何種方式退出房地產緊縮政策是2012年面臨的一 個主要政策抉擇」。

銀行信貸政策的微調,似乎也暗示了政策鬆動的可能。年後,幾家財經媒體都報導稱,京滬兩地多數銀行已將首套房貸利率從之前的「上浮」改為「基準利率」,少數甚至給優質客戶打八五折。

而央行對樓市的新表態——繼續落實差別化住房信貸政策,滿足首次購房家庭的貸款需求——更加被一些房地產業內人士解讀為樓市調控放鬆的信號。

「今年調控的放鬆,首先將體現在流動性的放鬆上,並且已開始。」據媒體記錄,中海董事局主席孔慶平在2012年2月2日的中海地產春茗會上這麼說。

這條消息在微博上一露面,馬上得到若干地產圈內人士的狂頂和盛讚——「2012樓市調控會放鬆,第一步已經開始」,這其實是皇帝的新衣,孔慶平只不過是那指出來的小孩。

但財經評論人葉檀覺得這麼想簡直是在「做夢」,「放鬆首套房貸絕不意味著調控政策的放鬆,相反,意味著調控政策的長期化,有關方面希望化解房地產調控帶來的負面衝擊,以免調控半途而廢。」

究竟誰號准了中央的脈,無論如何,都得等到二季度,才能看得更清楚一些。當下,還是先看看開發商們的實際反應吧。2月7日,搜狐焦點網蒐集了開發商 業已公佈的2012年銷售目標,發現多數房企「無力禦寒,維持或下調銷售目標」,認為調控放鬆已經開始的中海集團,保持了跟2011年相同的800億港元 的目標。


地產 札記 調控 的風 風往 哪個 方向
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劉強東:只選不懂電商的風投合作 避免指手畫腳

http://news.imeigu.com/a/1329782766784.html

因去年底領得互聯網媒體頒發的「金噴壺」獎後,京東(微博)商城創始人兼CEO劉強東關閉了實名認證微博,自此以後劉強東不再是媒體上的活躍人物。 然而,京東近期連續從業內引入高級副總裁、CMO、CTO等高管,組建豪華管理團隊,讓業內開始猜測京東啟動上市程序。昨日京東高調上線電子書,對京東來 講可能並不算具有絕對意義的活動,但吸引人眼球的是,劉強東在沉寂兩個月後首次直面媒體,並接受了本報記者專訪,他再次以爽直、大膽的言辭回應了一系列敏 感話題。

談發展

一小時提及72次

「用戶體驗」

「京東商城無論是進軍在線旅遊還是上線電子書,最終目的都是為了滿足顧客一站式購物需求,提升用戶體驗。

京東未來還會加大投資,以保證新增訂單的服務能夠得到保證。畢竟,京東的競爭力是用戶體驗,我堅信這一點。

京東會堅持做軟件,不會做硬件,因為做硬件看不到更多的用戶體驗。」

……

在劉強東接受採訪的一個小時時間裡,記者統計,他共提到了72次「用戶體驗」。

在談到與同行尤其是阿里巴巴(微博)旗下天貓(微博)(原淘寶商城)的不同時,劉強東強調,雙方最大的不同是用戶體驗不同。而對電子商務企業來講,用戶體驗決定一切。

「市場推廣不是京東的強項。如果測算推廣費和銷售額的比例,京東的市場營銷費用遠低於2%。有人會感覺京東的廣告多了,那是因為京東的銷售額在連續幾倍增長。我敢說,京東用在推廣方面的費用是電子商業最低的。」劉強東稱,京東投入更多的是用戶體驗,靠的是口碑營銷。

儘管京東將大筆錢燒在了物流上,在去年一直實行免運費服務,並大打價格戰。但是,今年京東的「燒錢」戰略並沒有停止。

昨 日,劉強東毫不避諱地說,「今年將是京東花錢最多的一年,預計將有36億元,同時開工的物流項目有6個。目前,使用我們倉儲配送系統的公司已超過1300 家,每日用我們配送系統配送的包裹數超過4萬個,同時物流開放的銷售團隊也正在組建。京東一切以用戶體驗作為標準。在開放平台上,允許賣家賣得比京東便 宜。只要消費者滿意了,平台就成功了」。

談對手

別認為自己

比消費者聰明

一向快人快語的劉強東,在被記者問及對手時並沒有打太極。

京 東商城昨日高調上線電子書,並請來商務部相關負責人以及人民文學出版社、劉恆等出版商和作者,讓人不得不想起冤家——噹噹(微博)網。正如數字出版與閱讀 產業門戶百道網CEO程三國所言,相對於噹噹,京東有後發優勢。噹噹的電子書上線測試後,京東可以在閱讀體驗、支付方式、定價和分成等方面更合理。

「對於競爭對手,在商場上是對手,但是私下大家是很好的朋友,與噹噹也是如此。」劉強東回憶,當初在3C領域拚殺時,包括新蛋(微博)網等最早的三家3C電子商務企業的老總都是很好的朋友。「老三家」經常打價格戰,有時一天能降100次價格。

劉強東堅信,電子商務比拚的永遠是用戶體驗,要給消費者提供最好的體驗,而京東的用戶體驗一定是最好的。

對於京東與阿里巴巴尤其是近期與一淘的數據之爭問題,劉強東表示,任何比價購物網站都可以抓取京東的商品信息,但是不能抓取京東的產品評價。京東反對一些比價網站抓取信息,談的是產品評價,而不是價格。

「京東的低價和評價是多年靠用戶積累起來的。真正聰明的人永遠是消費者,標稱要幫助消費者做出更聰明選擇的人其實都是蠢貨。」劉強東激動地說。

談傳統零售

向供應商收費

不及傳統渠道

日前關於「京東商城壓榨供應商」的報導屢見報端,一些小家電供應商甚至上傳了與京東的協議,並諷刺京東在「搶錢」。不過,此前京東一直未做公開回應。昨日,當記者提及此敏感問題時,劉強東代表京東首次做出正面回應。

「京 東向供應商收取20%的費用很正常,因為小家電平均客單價在80多元,京東還要為此提供倉儲、客戶服務等多項服務。收取費用是市場行為,京東沒有能力強迫 企業給出20%的費用。」劉強東解釋,京東會按不同品類收取不同費用,收取費用的原則是幫供應商銷售時的投入。更直接地說,京東向小家電供應商收取20% 的費用並不過分,傳統渠道收取的費用會是40%。

其實,購物型電子商務的本質仍是零售企業,劉強東在創辦京東時就明確了這一定位,這也是它能在眾多電子商務企業中按照零售行業的規則如魚得水的原因之一。可以說,傳統零售與新興的網絡購物在加速融合。

商 務部今年重點鼓勵傳統企業觸網。對於傳統零售企業的觸網,劉強東可謂「知己知彼」。「傳統企業與供應商的合作時間比較長,比大部分電子商務企業更透徹瞭解 供應商,但是這也是劣勢所在,因為很多傳統企業會拷貝線下的合作模式到線上。」劉強東認為,傳統企業觸網,真正需要的是解放思想。

巧合的 是,去年以來發力線上銷售的蘇寧,在北京市場給蘇寧易購(微博)確定了更高的目標——在電器和3C品類網購中做「北京第一」。北京蘇寧將依託在京的實體店 數量,把近百家門店、近百家網點均發展為蘇寧易購快遞點和提貨點,做短距離電商配送,實現共享貨源從客戶下單到配送2小時內解決,打造2小時電商行業服務 標竿。

對此,劉強東輕鬆地表示,電子商務要有無數優秀企業加入,公開透明的競爭,才能把電子商務行業做大。對於蘇寧的發力表示歡迎,如果沒有更多優秀的企業加入,永遠不可能出現電子商務的巨無霸企業。

談開放平台

京東的優勢是

門檻更高

今年京東平台上僅服裝銷售將超過100億元。合作商使用的服務有十幾種,京東收取的佣金也各不相同。可以肯定的是,今年京東開放品種的增長速度會超過22%。

同為正品行貨的開放平台,劉強東認為,京東對於天貓的優勢在於,進入平台的門檻高。據其介紹,入駐京東平台的商家最低要交10萬元保證金,食品類商家最高要交50萬元保證金。

「這就是魅力!京東要給正規商家提供平台。」劉強東稱。

不 過,耐人尋味的是,淘寶商城去年10月推出2012年度新招商辦法和規則調整公告,大幅提升了進駐商家的技術服務費和保證金。本為劃清淘寶商城和淘寶網 (微博)極力拉攏大商家的做法,最終因遭小賣家圍攻而被迫推遲一年實行。儘管阿里巴巴董事局主席馬云(微博)表示「原則問題絕不妥協」,但淘寶系抬高門 檻、提高入駐商戶級別的難度可見一斑。

談風投

只選不懂電商的

風投合作

京東已完成了三輪融資,去 年15億美元的融資成為目前國內電子商務行業最大一筆融資。談及風險投資商,劉強東半開玩笑地說,京東選擇的所有投資人都對電子商務行業一無所知,不會選 擇懂電子商務的風險投資商。否則那些自認為懂電子商務的風險投資商就會幹涉企業決策,指手畫腳。

除了融資,近期最受關注的當屬上市問題。京東近期豪華管理團隊相繼亮相,被認為是京東在籌劃上市。但是,昨日劉強東強調,京東後續還會有CFO等高管到位,但是京東所有改變是因為業務規模擴充,而不是為了上市。

在 記者追問何時上市、何時盈利時,劉強東無奈表示,自己被同行和媒體追問最多的問題是盈利和上市,其實,外界比京東自身更著急。「整個物流和信息系統搭建完 畢,保證海量訂單的情況下,京東就一定能夠實現盈利。」劉強東坦言,在2013年前京東絕不考慮上市。商報記者 吳文治/文 暴帆/攝

劉強 只選 選不 不懂 電商 的風 風投 合作 避免 指手 手畫 畫腳
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招商銀行的風控真的好麼? 財智力量

http://blog.sina.com.cn/s/blog_62004f950102e6hv.html
一直以來都以為招行的風險控制領先同行,但是近幾年的數據好像並不支持這樣的論點。
銀行貸款五級分類的遷徙率,應該很能反映銀行壞賬的情況,尤其是長期的遷徙率的平均數,應該能夠將隱藏的壞賬暴露出來。
看看招商等五家銀行的五級貸款遷徙率,尤其是近3年的數字,招行都遠比同是股份制銀行的民生和興業難看。
招商银行的风控真的好么?

甚至還比不上作為國有銀行的工商銀行。
如果把這一時間段拉長到7年,招商銀行才勉強勝出。
民生由於曾經的不堪回首的2006,興業銀行是由於2007壞賬集中爆發。
這個統計是意味著長期來看招商銀行更加穩健?
還是意味著招行的風險控制已經遠遠落後於競爭對手? 
招商銀行 招商 銀行 的風 風控 真的 好麼 財智 力量
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京東是來圈錢的,它的商業大腦是背後的風投基金 心燈永續William

http://xueqiu.com/9273139325/24139744
$京東商城(JINGDONG)$ 大家都認為京東是電商的革命者,是打不死的小強。錯了,小強還是那個小強,但京東的商業大腦是其背後的風投基金。 風投們想如何做京東,才是決定京東要如何做的源頭,也是京東真正的商業盈利模式。

那風投基金要如何做京東呢? 這和風投的天然基因有直接關係,風投們都是來套現的。 把京東做火它,把它的概念炒熱炒足了,把京東的盤子做大了,這個過程賺不賺錢都是其次的。重要的是,最後都是為了那IPO上市圈一大筆錢走人的。這就是京東的真實的商業盈利模式,也是京東和小強們的命運。 正是風投這樣的大膽激進風格,風投大佬們才相中了小強來做京東的代言人。為何不選蘇寧的張近東呢,不可能的。老張手裡有實實在在的傢伙(實體店),才不料你什麼基金呢。也不可能被基金們操縱。

所以,我說啊,什麼商業模式啊,把真正經營企業的那個大老闆搞清楚了,就搞懂企業的商業模式了。老闆是個什麼樣的人,這決定了他是如何運作企業的。

大膽預測一下,京東最後都是會消亡的,做不下去的。但蘇寧才是最後的大贏家,蘇寧贏在哪裡?就是贏在企業的信用上。信用來自哪裡----實體店! 看問題一定要有看到根本的能力,才能判斷清楚事情的本質和真相。

為何我說京東的小強做不下去?還有馬云也做不下去?這些人沒有做過實業的經歷,實體經濟如何做,他們沒有這個基因。他們是在互聯網這個新產業大潮下,激情創業並極其幸運地活下來幸運兒。他們只懂網絡虛擬經濟,但電商需要的是虛與實的結合,是與實體產業經濟的結合,這個他們就先天不足了,想彌補很難。但對蘇寧的張近東來說,就不難。他是先做實業實體的,並已經成功了。後來,慢慢開始學習虛擬經濟,這個相對容易學的多。現在老張把實與虛一結合,中國的電子商務的盈利模式就被他牢牢把握住了。因為電子商務的核心就是----企業信用。 人類天生只對實實在在的東西才能產生真正的信任!這個只有蘇寧做到了,因為它有幾千家實體店。

少時學語苦難圓,只道功夫半未全。
到老方知非力取,三分人事七分天。
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送給京東的小強們
京東 是來 圈錢 它的 商業 大腦 背後 的風 風投 基金 心燈 永續 William
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銀行業:應適當控制大額存單市場化可能帶來的風

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2815

銀行業:應適當控制大額存單市場化可能帶來的風
作者:楊青麗
一、大額存單為大量非活期存款的替代,而不是理財產品的替代,個別金融機構是否為投資人尚需明晰。“第二條本辦法所稱大額存單是指由銀行業存款類金融機構面向非金融機構投資人發行的、以人民幣計價的記帳式大額存款憑證,是銀行存款類金融產品,屬一般性存款。”而理財不屬於存款,不能保本保息,更不能參與存款保險。目前商業銀行非活期存款占存款比例為為68%,包括個人定期存款、個人結構存款、單位定期存款、單位結構存款、單位保證金存款、國庫定期存款、非存款類金融機構存款。結構存款本為謀取高收益的存款。大額存單的投資人包括個人、非金融企業、機關團體等非金融機構投資人;鑒於保險公司、社保基金在商業銀行的存款具有一般存款屬性,且需繳納準備金,這兩類機構也可以投資大額存單。投資人是否包括其他金融機構如基金公司及其基金等需要央行決定。國庫不屬於一般存款,應不屬於大額存單投資人。鑒於大額存單為大量非活期存款的替代,而大額存單取消了任何顯性的利率上限限制,利率市場化迎來了最驚險的一步?存款利率競爭會如何演變?

二、大額存單利率向誰看齊、存款利率大升或大降,目前有些令人迷惑。“第七條大額存單發行利率以市場化方式確定。固定利率存單采用票面年化收益率的形式計息,浮動利率存單以上海銀行間同業拆借利率(Shibor)為浮動利率基準計息。”按照存款利率上限逐步提高的情況來看,在基準利率之上不斷提高是趨勢,但存款利率總水準會隨著基準利率的下行而下行。目前基準利率普遍低於同期限SHIBOR利率50%-60%,相當於存款利率達到最高的基準利率1.5倍的上限,依照以前幣性,大額存單利率應至少追高至SHIBOR的水準(浮動利率存單的話),固定利率存單應不會偏離太遠,除非預期未來利率會劇烈變化。這樣會導致存款利率甚至貸款利率大升,沖擊經濟連帶股市。

如果存款基準利率及上限不再是存單利率的指針,而由由SHIBOR來代替做基準,短期內內SHIBOR只有大降才能避免存單利率、存款利率、貸款利率的大幅上升。基準存款利率與與SHIBOR的鴻溝如何填平,會實質影響社會資金成本。

三、軟約束依舊,其他條件不變,大額存單發行導致實體利率上沖的可能性更大。即使SHIBOR利率大降,但軟約束及剛性兌付依舊,大額存單利率完全放開,不排除最終由於中小銀行的競爭而脫離SHIBOR,最終推動銀行存款及貸款利率沖高。以前有50%的存款利率上升上限,銀行及客戶仍表現較為克制,但當存款利率完全無上限後,是否還能克制?

四、為控制存款利率完全市場化的風險,隱性遊泳圈將代替顯性遊泳圈(法定存款利率上限)。隱形遊泳圈包括有,規模控制:辦法規定,存單發行計畫上報央行;發行人範圍控制,以便於利率指導和理性約束;利率指導,如以隔夜SHIBOR為基準。如此,可適當控制存款利率成本及社會融資成本的升高。存款成本提高對銀行的負面沖擊也有所控制。

五、無論如何,短期內基準存款利率遠低於於SHIBOR如何解決,是影響短期市場的重大問題。既然存款利率偏低,而SHIBOR大降的可能性更大。否則,成本提高後銀行擡高終端利率的可能性加大。無論存款基準利率,還是SHIBOR基準利率,將基準利率降下來,是對沖軟約束下銀行經營競爭導致的存款及貸款利率上升的必然手段。隔夜SHIBOR利率為1.039%,降低空間應在50BP以內。其他期限的市場利率偏高,有繼續壓低的必要。軟約束及在貸款基準利率難有大幅下降的情況下,貸款最終利率也難有大幅下降的可能。

如之前文章所述,即使拉低實體利率,對企業盈利貢獻有限。最終需求能否擴大仍是關鍵。去產能去庫存不能真正實現,債務持續堆積,經濟難有真起色。如果需求擴大短期難有改觀,股市還可以依賴預期上漲,但應是實質的改革預期,而不僅僅是次數有限的降息。

六、根據類比測算模型,其他條件不變,即使銀行業非活期存款成本全部提升50%,銀行依然可以通過貸款利率提高約24%來對沖掉,但風險會加大。




來源:交銀國際

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銀行 適當 控制 大額 存單 市場化 市場 可能 帶來 的風
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