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樓市明燈劉皇發一買即跌


2010-05-20  NM





有「新界王」之稱的行政會議成員 劉皇發,今年二、三月當樓市炒得如痴如醉之際,斥資一億一千多萬,掃入元朗新盤YOHO Midtown二十四個單位及五個加州花園。這是發叔自九七年炒樓被綁十三年後,首度大手殺入樓市。隨着政府推出「九招十二式」、東涌賣地創新低後,樓市 開始轉角,向下調整,發叔不單變成「樓蟹」,更是名副其實的「樓市明燈」。

各大、小新盤及熱炒的大型屋苑,近日紛紛出現撻訂及蝕讓潮。本刊 追訪近排撻訂炒家,發現一眾摸頂入市的「初哥」炒家率先被淘汰,由他們先流第一滴血!

劉皇發有廿年炒樓經驗,見過不少風雨,早於九二年他 以四億七千萬向長實內購嘉湖山莊全幢賞湖居單位,其後全數沽出,賺近四千萬。食髓知味,九七年一月,他殺出新界衝入港島,先以七千五百萬購入紅山玫瑰園賺 二千多萬,三月再以一億九千萬元購入力寶中心二座九樓,到四月再以二千五百萬購入力寶一座一個單位。遇上九七亞洲金融風暴重傷,其中力寶中心九樓持貨六 年,到○三年已大跌七成,市值只餘五、六千萬。變身負資產的劉皇發還被銀行逼倉,十多年來不斷賣舊貨變現還債,當中包括出售屯門地鋪及會展的寫字樓等,他 在物業市場亦告銷聲匿跡。

地獄摸頂王出山

好不容易四出撲錢還債,捱過這些艱難日子;鬆綁才三、四年,劉皇發今次再度出山,但 恰好又是樓市最瘋狂的時候。今年二月,劉皇發家族以三千五百萬元購入加州花園五個單位,再動用七千多萬元,購入當時正開賣的YOHO Midtown M3座二十樓、M5座二十一及三十一樓A至H全層單位,總共廿四伙,平均呎價達五千一、二元。他買入後已「嗱嗱聲」放售,到現時只摸出兩、三個單位,賬面 獲利一成。但其餘廿多個單位,到今年中就要「上身」;而YOHO一期的單位,二手呎價才四千頭,以現時市況,發叔想摸出手頭單位,難矣!而另外以三千五百 萬元掃入的五個加州花園,現時跌價百分之七,兩度重鎚出擊都碰上轉角市,發叔認真是指路明燈。

身為行政會議成員的他,將今次入市的來龍去脈 推向兒子,表示YOHO Midtown的單位通通都是由兒子購入,自己並不清楚。「呢啲個仔嘅嘢嚟,你問番佢啦。」(你無分享經驗給兒子嗎?)「係啦,經一事長一智囉!」發叔 說。但本刊查得,其中買入三間加州花園及十六個YOHO Midtown的公司,發叔皆持有四成股份,無得抵賴!對於次次皆摸頂,劉皇發對本刊說:「舊時啲嘢忘記晒喇,有無錢都咁開心嘅!」

初哥炒 家「斷頭」

每逢炒風蔓延至偏遠的新界屋苑,連從無炒樓經驗的新手都要攀上尾班車,就是樓市見頂的徵兆。部分「新仔」貪一手樓有建築期付款計 劃,有特長成交期摸貨,專攻新樓,結果傷亡慘重。去年底由英國回香港度假的范五,甫抵港便驗出患上肺癌,其大兒子打算陪他醫病兼回流返港工作,他在做完手 術後數天,親自到尖沙咀港景峰的將軍澳日出康城三期領峯售樓處,打算買一個單位給其兒子自住,貪地點與他住的匡湖居就近。怎料去到售樓處人頭湧湧,加上經 紀「落足嘴頭」,范五買一個變買六個。但樓市迅速轉勢,故事最後發展成撻訂六個單位,賠本二百四十萬元收場。

誤信經紀中招

「嗰 日發生咩事,我唔記得晒,只記得經紀講咗一句:『放心,呢幾個單位我實幫你摸(Confirmor)出去,你唔使上身嘅。』」就因為這句說話,范五買入這 圈價值二千七百萬元的六個單位。「其實一年前都打算等元朗YOHO Midtown開賣,如果呎價做到四、五千元就買一、兩個單位投資,個經紀知道,同我講話收到風:『嗰度會開六千元。元朗都咁貴,領峯點都算係市區樓 吖。』嗰日錢都無帶,經紀call咗架的士送我返屋企開支票。」六個單位,范五前後共付了約二百四十萬元訂金。

范五即時放盤,「最初都有人 打電話問吓,不過最後又不了了之。直至上個月(政府出招後),問都無人問,我開始擔心四月底就要上會,於是同經紀講,蝕三萬、五萬、十萬都同我賣出去。」 范五指依然乏人問津,原本醫好肺癌的他,此時卻發現癌細胞轉移,驗出患上腦癌。

范五過往亦有投資過物業,如○七年時,他曾以八十一萬買入一 個元朗單幢住宅單位,四個月後轉售,未計成本賺了十四萬;之後一個月又以一百三十五萬買入同樣是元朗單幢住宅的單位,三個月後賺十五萬就脫手。雖然略有投 資經驗,但都屬細價貨,一個起兩個止,兼有個元朗的地產經紀朋友作顧問,「今次無搵佢幫手,自己走去售樓處找個o靚仔代理,真係出事。」已移居英國的他, 是靠賣咖喱外賣維生,本來辛辛苦苦儲落一筆錢打算過退休生活,范五還指他的太太亦因他沒有向其坦白買樓一事遷怒於他,認真屋漏兼逢連夜雨。「唉,當初係自 己做錯咗決定。我真係搵過律師討論,睇吓可唔可以告個經紀,不過自己又有病,又唔想煩……」

上會樓蟹無仇報

才兩個月前,沙田 第一城部分單位呎價曾接近九七高位。這班在高位入貨的業主,頓時成為樓蟹。他們部分已上會,連撻訂斬纜的機會都無。其中一個今年一月,以五百五十八萬買入 的一千呎單位,平均呎價達五千五百元,雖然望城門河景,但比屋苑現時平均價四千五,高達兩成。本刊找到新業主,他是於沙田希爾頓中心開設脊椎醫館的譚宗城 醫生,提起貴價買樓,他深深吸一口氣才說:「唉!過咗去嘅事,諗番都無意思,還好過得去啦。」醫館本於下午一時半休息,只見他密密做至下午二時多仍在繼續 接客。

另一個高位接貨的新業主葉承斌,以五千六百元呎價買入一個第一城單位,幸好他亦受惠於早前樓市升幅,其半山列提頓道唐樓單位,三十年 前以四十五萬買入,上月以七百八十萬賣出。港島靚樓賣得出,他卻即時「換入」新界:「我都退休,唔需要住港島區,所以決定轉入新界,睇咗兩個第一城單位就 決定咗,當時仲覺得自己買抵咗添!

「而家我諗,我係買貴咗,邊個估到政府會有九招十二式呢!我開心咪得囉!以前我住嗰度有海景,而家起晒高 樓擋住視線,第一城個單位至少有城門河景,舒服得多。」幸好,葉先生賣樓套現七百多萬,可一次過付清第一城單位的樓價:「我覺得樓價長遠嚟講會升番嘅,所 以唔會太擔心。」

新界西北泡沫爆破

新手投資者欠缺市場資訊,單憑市場氣氛,最易出事。好像剛剛從英國回流的范五,不知道由長 實發展的日出康城一至三期,根本愈賣愈平。第一期首都當初開賣平均價五千四元一呎,賣到領峯只需五千元,小投資者根本難與發展商鬥平鬥優惠。在今年二、三 月高峰時出售的一手樓,如元朗YOHO Midtown、沙田名城,難逃一劫,其中尖沙咀名鑄已有兩個單位撻訂。

而皮費輕、容易上車的新界 西北區二手樓,亦是新仔重災區。據區內經紀說,屯門一個三十歲左右的新進投資者,在「九招十二式」前掃入兩個單位,出招後「溝貨」再掃兩個單位,共斥資六 百多萬。怎料樓市每況愈下,他亦開始發茅,「佢以前炒過一、兩個單位賺過錢,心雄下今次一口氣連掃四伙。但佢炒樓又有炒股,呢鋪好傷,向全區經紀放聲氣: 『任何價錢都可商議。』」例如其中一個時代廣場C座四百五十二方呎單位,他以一百五十八萬元購入,最高放過一百七十五萬元無人接。但經紀透露起碼要劈至一 百三十五萬元,才即刻有承接。

在九七年曾熱炒的嘉湖山莊,今年二、三月時,成交宗數亦升至每月過百五,本刊曾報導乃至元朗樓齡數十年的山雞 樓也被炒起,賣家一再反價提價,炒家仍然踴躍入貨,有的單位一年前不到一百萬元,高峰時賣百五、六萬,升幅達五成。然而,「九招十二式」與地皮低價成交 後,即時轉勢。想放售嘉湖一單位的尚小姐和友人一臉無奈地說:「無計!等錢使嘛,個價點都要放啦!」嘉湖部分樓盤更一減再減,其中麗湖居七座一低層單位, 便由原先一百三十八萬減至一百三十萬,後議價至一百二十五萬,最終於剛過去的週末以一百二十一萬出售,減價共一成多。

藍籌摸頂即撻

而 藍籌屋苑,亦零星出現撻訂個案。如太古城一個青松閣高層D單位,原業主羅氏夫婦,在九七年五月高峰期以八百零三萬購入,最近見市好以一千萬元放盤。上月底 一個同樣住太古城,已睇樓數個月的用家,決定以九百六十五萬買入,呎價九千三百七十元,創屋苑新高。但該買家在上週東涌賣地後即時縮沙,寧願撻訂三十萬 元,連佣金蝕五十萬。

記者上星期五到青松閣欲拜訪羅氏,在該大堂巧遇羅太。還未道明來意,羅太心情煩躁,對記者破口大罵:「走!唔好喺度搞 搞震,走!報警呀!走呀!」羅太更打了多個電話狂鬧向傳媒爆料的地產經紀。羅氏雖賺到三十萬訂金,但計落九七年的按揭利率高達十點五釐,借七成全期要供完 還款需一千三百萬元,難怪殺訂賣唔出單位,心情仍煩躁。

實力炒家無有怕

今次跌市,被「擲」出車外的,多是坐唔穩的投資新手, 本刊查詢多個有實力的資深投資者,他們對今次跌市都無有怕,甚至想趁機掃入跳樓貨。在沙田第一城持有十三個單位的投資者Ivan,指雖然第一城樓價比年頭 跌幅超過百分之三,但認為對他影響不大,事關第一城出租情況理想:「我持有嗰啲都係細單位,百五、六萬買返嚟,租到七、八千蚊,回報有成五釐o架!多多都 租得出。」他指即使現在樓市氣氛不好,亦會不斷入貨:「你要不斷入貨,問銀行借錢,逆市都俾生意銀行做,獲取其信任,佢哋就鍾意俾生意你做。」不過就要入 得有技巧:「上年吹上車盤,咁我年尾開始買啲細單位,出租又得,想賣出亦得。」事實上,Ivan○二年已經開始投資沙田第一城:「嗰時啲單位六十幾萬一 個,放錢喺銀行又無息,攞廿萬出嚟做首期,出租有四千幾收入,扣埋月供二千幾蚊,管理費幾百蚊,每個月仲有一千蚊袋o架。」本刊統計Ivan自○二年炒賣 過十九個沙田第一城單位,其中出售六個賺過一百萬元,其餘則持有出租。

翻睇Ivan交投記錄,往往摸頂入貨,如○八年二月的樓市瘋狂時,他 便以平均價一百六十六萬買入三個沙田第一城的細單位,平均呎價四千二百多元。相反,金融海嘯期間,卻未見他入貨。在上月又大手購入四個沙田第一城單位。他 經營物流生意,而且能找到銀行上會,單位租金亦能抵銷供款,明顯有實力坐盤。

其後除了第一城外,他與從事物流的拍檔亦有投資其他沙田屋苑如 濱景花園、河畔或金獅花園及區外的一些工廠大廈,大部分都上會後,持貨半年賣出,○四年至今共賺過一千三百萬。

資深炒家趁低吸納

而 由九一年開始長炒美孚、賺逾九千萬的師奶兵團首腦黃太,亦無懼近期樓價降溫,她笑說:「都無咩壞影響呀,我仲買多咗添!」最新購入的四個單位,都低於市價 近一成,皆因背後有強大經紀團作後盾支援,掌握最新筍盤資訊,快絕全美孚,不用出租而有實力作短炒。被問及怕否後市繼續跌,黃太氣定神閒說:「我住緊呢個 單位,都由○四年嘅六百幾萬升到而家成千萬啦,睇長線都得o架嘛!」

投資物業三十年的資深投資者陳清白,亦認為在低息環境下,市況並非如想 像般差:「呢個時候要認清經紀嘴臉。好多經紀為做生意,將啲市況唱到有咁壞得咁壞。有啲撻訂及減價放盤,根本就因為啲買咗貴貨嘅傻仔,同無經驗炒樓嘅新 仔,驚得滯逼住斬自己倉。其實整體樓市,尤其一、二百萬元市區細價樓仍好硬淨。」他預期樓價只有百分之五至八調整。

事實上,相較九七年時, 樓按息率高達十釐多,現時不到一釐,供樓負擔其實極低。例如一個一千呎太古城單位,現時樓價八百多萬元。若當年每月供款要近六萬元,現時只要二萬多。再加 上租金收入足以支付供樓支出,租金回報率有近四釐,所以樓市基本因素並不差。如果有實力持貨,不妨鎮定一點,切忌像一些被這個技術性調整巨浪打沉的新手, 現不妨坐穩直至市況喘定為止。

低息入市好時機

假設一個1029呎的太古城單位,如果在97年按息高企的時候買入,與現時在低 按息時買入,月供金額認真差天共地:

銀行蝕本搶樓按

政府出招為樓市撲火,銀行爭樓按生意令息口創新低,為樓市點火。

金 管局早前出口術,建議銀行將按揭利率下限設定為銀行同業拆息(H)+0.7%。銀行表面上投鼠忌器,紛紛提升按揭利率來符合金管局的指引,實質暗地裡出 招,鬥搶生意。

記者以借款二百萬元為例,放蛇向多間銀行查詢,花旗銀行職員起初表示利率為H+0.7%,但接着主動說:「如果你做 Citigold客戶,應該可以批到H+0.65%。Citigold本來要有一百萬資產,但依家存二十萬都得。呢廿萬唔使存好耐,只要存到貸款取用之後 就可以拎出嚟。」

就算是企硬按揭息率H+0.7%的銀行,亦會提高現金回贈搶客,以大新為例,現金回贈由0.5%增至0.7%。而交行更將 以往三年的罰息期減至半年,務求搶做生意,懶理金管局的指引。

有銀行高層直言,目前以同業拆息為主的按揭,利息已低無可低,「大行有雄厚存 款基礎,所以不成問題;但細行係靠銀行互相拆錢,但只賺零點七釐息差,扣埋行政使費,簡直係白做。」
 



樓市 明燈 劉皇 皇發 發一 一買 買即 即跌
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美國埃博拉病患潛在接觸者達百人 夏威夷再發一例疑似

來源: http://wallstreetcn.com/node/208958

周四,據多家媒體報道,德州埃博拉病人直接和間接接觸者達百人,不過存在感染風險的人數遠低於100。最初確認的十幾名接觸者由醫療人員監護,其余人大多未被要求留家。據CBS,夏威夷發現一例埃博拉疑似患者。

ebolavirus

德州健康服務官員Carrie Williams表示,埃博拉病人的直接和間接接觸者多達100人。這個數字包含了那些僅與病人或病人家有過極短接觸的人,涉及與病人直接和間接接觸的人。Williams稱,存在感染風險的人數要遠少於100個。

周二,美國疾病控制和預防中心(CDC)宣布,美國德州達拉斯已確診境內首例埃博拉病人。這位患者從西非回到德州數日後,表現出埃博拉病癥,上周日被隔離,周二病毒檢測為陽性。

周三,多家媒體報道,美國境內首位埃博拉患者是利比里亞人,他首次就醫時稱去過非洲,但因信息未充分傳達,醫生開藥後他便離開,錯失隔離良機。該病人接觸過12~18人,其中5名兒童,兒童接觸過該病人後又去上學。

目前,最初確認的12~18人由醫療衛生人員監護,對他們體溫進行每日兩次測試。其余人員自行測試,在需要時會有工作人員幫助,這些人大多未被要求停留在家。

目前尚未有接觸者出現埃博拉癥狀。Duncan在一座公寓外嘔吐後,將他送到醫院的救護車工作人員埃博拉病毒檢測為陰性,但該工作人員仍需21天隔離觀察。

Duncan乘坐美聯航抵達達拉斯,途經4個機場,包括華盛頓杜勒斯國際機場。美國官員表示,Duncan在航班上沒有發病,不會傳染其他乘客。目前根據規定,所有乘客在利比里亞蒙羅維亞(Monrovia)羅伯茨國際機場乘坐國際航班登機前需要用氯化水洗兩次手,並在安檢時接受體溫檢測。

然而,藥物供給也是令人擔心的問題。根據彭博社報道,Duncan沒有接受與8月從疫區撤離的美國救援人員一樣的實驗性藥物治療。這種藥物名為ZMapp,是Mapp Biopharmaceutical公司研發的還在試驗階段的藥物。該公司表示,這種藥物庫存已用完。Duncan的家庭成員Josephus Weeks質問,為什麽美國和歐洲的病人可以接受相關藥物治療,而Duncan不能。

德州的埃博拉病例還在令人頭痛,夏威夷又傳來糟糕消息。據CBS報道,夏威夷發現一例埃博拉病毒疑似病例,不過該名患者病癥也可能是其它疾病引起。

(實習生戴博對本文亦有貢獻)

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美國 埃博拉 病患 潛在 接觸 者達 達百 百人 夏威夷 夏威 再發 發一 一例 疑似
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住建部剛設立個新部門,發一號文件“規範”城管

在中央城市工作會議召開臨近一周年之際,我國城市執法體制改革開始邁出實質性步伐。

住房和城鄉建設部官網顯示,為貫徹落實《中共中央 國務院關於深入推進城市執法體制改革改進城市管理工作的指導意見》精神、促進嚴格規範公正文明執法,住建部城市管理監督局11月8日以“建督綜函[2016]1號”下發通知,決定在縣級以上城市管理部門推行城市管理執法全過程記錄工作。

這也是住建部城市管理監督局自上月設立以來首次公開發布文件。

今年10月份,住建部下發《住房城鄉建設部關於設立城市管理監督局的通知》,設立城市管理監督局,建立健全城市管理協調機制和考核機制。

這份10月10日印發的文件透露:根據中央編辦《關於住房城鄉建設部設立城市管理監督局有關問題的批複》,設立城市管理監督局,作為住建部內設機構,負責擬定城管執法的政策法規,指導全國城管執法工作,開展城管執法行為監督,組織查處住房城鄉建設領域重大案件等職責。

據悉,根據中央編辦批複,住建部稽查辦公室將整體改編為城市管理監督局。

2015年12月20日至21日,中央城市工作會議在北京舉行,此次會議要求深入推進城市管理和執法體制改革,確保嚴格規範公正文明執法。

住建部城市管理監督局的設立,便是落實此次中央城市工作會議的一個具體舉措。

住建部城市管理監督局的這份通知要求,各地城市管理部門要通過文字、音像等記錄方式,對執法活動進行全過程記錄,客觀、公正、完整地記錄執法工作情況和相關證據,實現全過程留痕和可回溯管理。規範執法文書的制作和使用,確保執法文書和案卷完整準確、合法規範。合理配備並使用執法記錄儀等現場執法記錄設備和視頻音頻資料傳輸、存儲等設備。對現場執法活動中容易引發爭議和糾紛的,應當實行全過程音像記錄。

推進信息化建設,提高執法記錄的信息化水平。積極利用大數據、雲計算、物聯網等信息技術,結合數字化城市管理平臺建設和辦公自動化系統建設等,探索成本低、效果好、易保存、不能刪改的音像記錄方式。做好執法文書和視頻音頻資料的管理和存儲工作,逐步實現與數字化城市管理信息系統關聯共享。

此外,要註重記錄工作實效,建立健全執法全過程記錄保存、管理、使用等工作制度。定期組織對執法文書和視頻音頻資料進行抽查檢查。充分發揮全過程記錄信息在案卷評查、數據統計分析、執法監督等工作中的作用。

對於這份通知,《中國建設報》引述武漢市城管委副主任朱建華的話表示,這是住建部城市管理監督局成立以來下發的首個城管行政執法規範性文件,對推動執法整體化、規範化、標準化、法制化建設具有標誌性意義。現階段采用傳統方式進行城管行政執法難以為繼,推進信息化建設恰逢其時。從社會治理角度來看,城管行政執法必須走法治城管、共治城管、智慧城管之路。

建部 設立 個新 部門 發一 一號 文件 規範 城管
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