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放手讓兒子跌倒 「大痛大賺,小痛小賺」 東區最大店面投資客的傳子心法

2010-11-29 TWM




劉媽媽靠著精準投資眼光,成為台北市東區最大店面投資客,她的兒子俞公子出道八年,已青出於藍,近日更準備吃下台中逢甲夜市整棟飯店,將家族資源與家傳投資心法發揮到極致。

撰文‧梁任瑋

今年三十五歲的俞公子,職業是店面投資客,資歷已有八年,初入行時,曾是北市東區最年輕的店面投資客,目前坐擁台北、台中精華商圈多間店面。

俞公子的母親是北市東區知名房地產投資客劉月釵,也就是外界所稱的「劉媽媽」,住在帝寶豪宅,是少數靠投資房市而能住進帝寶的家族。

從百次挫折培養出看屋眼光劉媽媽手上最知名的店面,就是台北市忠孝東路、復興南路口雄獅旅行社,其餘包括頂好商場一樓、大安路巷內店面與台中逢甲夜市等地,也都有劉媽媽的店面。

穿著簡單T恤、牛仔褲的俞公子,走在台北市東區商圈,與時下一般年輕人的打扮沒有兩樣。俞公子從國外念書回來之後,決定從事房地產投資,但一開始,連一坪多大、一尺多長都沒有概念,他跟著媽媽從基本功開始學起。

俞 公子剛開始當投資客時,至少有四年都在挫折中度過,「仲介看我很單純,都給我最芭樂的物件。」他說,因為物件條件都很差,回去問媽媽意見,「這物件可不可 以買、多少價位合理、優缺點在哪裡?」然後不斷的被打槍,這樣前後看過一、兩百間店面後,第五年開始,他才真正頓悟出判斷房地產合理價位的方法。「買店面 就是要出租作正常門市,不是做目的性消費的行業(例如大型家具店),所以最簡單的法則就是看人潮流量。」俞公子說。

但條件好的店面,投資門檻自然較高,俞公子也有一套「大痛大賺,小痛小賺,不痛不賺」的投資理論。他寧可選擇人潮多的小店面,也不選擇人潮少的大店面。

例如台北市忠孝東路四段的金店面雖然比較貴,投資報酬率也比較低,但是會大漲;相反地,次級商圈如台北市萬華區、文山區的店面,雖然投報率高、價錢便宜,但房價不動如山,所以,好的店面,就算景氣不好,降租一樣租得掉;但壞的店面,就算景氣好,都可能乏人問津。

人生最好的一課 是媽媽的「認真」俞公子認為,房地產是一個「只能學、不能教」的科目,很難有一套完整的教學系統;地政系、建築系只不過是房地產投資的一個小環節。

如 果真要說媽媽教他的心法,俞公子表示,劉媽媽做事「認真」的態度,影響他很深,也訓練他養成不斷走動觀察的基本功。光是台中逢甲商圈、台北市東區,他就走 了一百次以上。他說,不斷一直逛商圈,慢慢地「感覺就出來了!」俞公子看媽媽凡事勤快認真,他也耳濡目染,慢慢接手家族的店面投資事業。「房地產市場沒有 功力高低問題,就是要常在市場走動,身上的那把劍就會愈磨愈利。」俞公子說,「我常常剛從台中回來台北,人才出站,因為仲介一通電話,又趕快坐高鐵去台 中,只為了看一個物件。」對俞公子而言,這幾年感到最滿意、但也是他認為最可惜的投資案,是今年年中,他買下逢甲夜市一間九十九坪大的店面;因為門面寬、 格局方正,以一.三億元買進,原本想整合隔壁另一間面積一百一十坪、要價一.四億元的店面,一起規畫成商場經營,預估可創造一○%投報率。

原本以為,全台中應該只有他會買,但沒想到他誤判情勢,半路殺出程咬金,那間一百一十坪的店面被人以一.四億元買走;後來買下那間店面的買方找他來談,因為這兩間店面要一起持有才能創造價值,最後俞公子獲利兩千萬元賣出。事後他反省,當時多加一點價錢,就換成他來經營。

有不少店面在下手之前,他都會與媽媽討論一下,聽聽媽媽的意見,但是這間店是賣出後,他才帶媽媽去看,結果媽媽對他說:「你賣太早了!」事實上,在投資理財上,劉媽媽選擇把翅膀還給孩子,有時候明明知道會賠錢,還是讓孩子去嘗試失敗的滋味,是很另類的親子理財教育。

俞 公子還在念大學時,對股票、期貨等金融商品好奇,向媽媽拿了一百萬元開始做股票、期貨。事實上,母子兩人都知道這筆錢可能「有去無回」,但是劉媽媽為了讓 俞公子自己去拿捏、承擔後果,還是讓他去嘗試,「最快的學習方法就是,親自下水游泳,紙上談兵是學不來的。」因為嘗試過不同投資工具特性,俞公子認為這些 金融投資商品並不適合他。目前他集中火力,只玩店面一個戰場。

俞公子認為,住宅市場短進短出,獲利空間不大;這也反映在劉媽媽投資店面的一貫作風——「只進不出」的長線投資法。劉媽媽、俞公子只要有閒錢,就會買進店面,用長線保護短線,一年頂多賣一間店面,多數的店面都是持有十年以上才出脫。

不過相對地,這些案子獲利金額都相當可觀。例如,俞公子二十五歲時第一間買的店面位於台北市大安路巷內,當時買進才六千多萬元,但是如今行情至少有一.七億元,一旦順利處分,至少獲利一.一億元。

不 過,也有投資客批評俞公子因為踏入投資圈時,房地產景氣一直很好,他根本沒有經歷過房地產景氣空頭,不知道什麼叫失敗的滋味。但俞公子反駁,「看過太多次 景氣循環的人,反而才不知道如何下手。」他對自己的眼光非常有信心,「不因成功而戀棧,不因失敗而膽怯。」親身體驗的學習 別人偷不走俞公子認為,未來台灣因陸客自由行,店面行情持續看漲,他仍相當看好北市忠孝東路四段、西門町店面,因為那是香港人逛街首選,也是中國企業會駐 點的地方。

不過,因為這種高人潮流量的商圈全台沒有幾個,幾乎集中在台北市,能買的店面有限,而且已開始進入「國際盤」階段,國外資金來台卡位商用不動產的趨勢,會愈來愈明顯;像他們這種本土投資客,遲早會被淘汰,與外資很難拚資金實力。

但 俞公子看好未來店面的主軸都在中國觀光客,所以他已將重心慢慢放在台中逢甲夜市。他說,中國觀光客來台,不像香港人或日本人僅在台北市玩,會到處走,而到 夜市裡吃吃喝喝對他們來說,特別有吸引力;為了分散風險,下一波投資焦點他會放在台中。另外像是台北士林夜市、高雄新堀江等夜市商圈,他也相當看好。

劉媽媽認為,正確的金錢概念,是該用則用,該省則省;她看兒子有時候衝過頭,會叫他小心一點,太保守的話,也會推他一把,兒子三心兩意時也會給他意見。

這幾年劉媽媽放手讓兒子親身去感受,她說孩子才能真正學到經驗,這些東西是別人怎麼樣都偷不走的,這也是她傳授給兒子最好的投資心法。

劉媽媽母子的店面投資經

劉媽媽

第1課:不隨便處分店面,至少持有三、五年或十年以上。

第2課:專買精華商圈的三角窗店面, 最好是有麥當勞、屈臣氏連鎖業房客,付租能力也較高。

俞公子

第1課:認真用腳走商圈,體會商圈脈動,不因成功而戀棧,不因失敗而膽怯。

第2課:大痛大賺,小痛小賺,不痛不賺,好標的勇敢買進,不要因為價錢貴而不敢下手。

第3課:長線保護短線,一年頂多賣一間,其餘長線持有。

第4課:集中火力,只玩一個戰場。


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