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位於高雄縣大樹鄉的義大世界廣場即將開幕，其中最大賣點是匯集三百家國際知名品牌開設直營暢貨中心(Outlet)。一手主導招商的王香完，過去戰功彪炳，這回要以﹁高級化、複合化、免稅店化﹂，企圖刷新大家對購物中心的傳統認知。 撰文‧梁任瑋 一個距離高雄市區車程四十分鐘的偏僻鄉村，如何吸引頂尖精品品牌GUCCI、YSL設立直營店？而且還是在台灣從未嘗試過的暢貨中心(Outlet)？仲量聯行台灣區零售物業部總經理王香完就是幕後關鍵人物，她是如何辦到的？ 十二月十三日，距離義大世界開幕前一周，美國服飾品牌POLO店內擠滿許多大陸觀光客，「日本、韓國的Outlet我都去過了，像台灣這樣大規模的outlet還是第一次逛到。」來自北京的婦人蘇明明，手中拿滿休閒服準備結帳。 這裡是高雄縣大樹鄉，原本是盛產鳳梨的山林，現在搖身一變成為時尚中心。十二月十八日，全球知名品牌匯集在此同時開幕，最新潮流折扣精品在櫥窗中展示著。 在 遠離繁華都會的地方開設精品Outlet，「剛開始招商時，請一百家廠商去高雄看場地，有九十九家中途就說不做了。」為了避免廠商拒絕，負責招商的仲量聯 行台灣區零售物業部總經理王香完索性先不帶客戶到現場，用書面簡報介紹環境，但是「真的做得起來嗎？」這個疑問依舊存在客戶心中。 儘管仲量聯行是美國上市公司，但台灣招商團隊著實吃了很多閉門羹。為了招滿三百個櫃位，仲量聯行接洽過的國際品牌至少有一千七百家，成功率僅一八％，「所有你想像得到的精品品牌，我們都談過。」王香完說。 地點太遠？化劣勢成優勢 義 大世界定位為Outlet，賣的就是各品牌最新的折扣商品。招商過程首先面對的是各品牌國內分店的反彈，「如果可以在義大買到比專櫃還便宜的包包，誰還要 來專櫃消費。」代理商的抱怨如雪片般飛來，讓仲量聯行招商團隊無法招架。但她把地點偏遠的劣勢轉化為優勢，指出義大遠離高雄及台北市中心，反而可以區隔客 源，避免折扣品造成的價格破壞，成為經營Outlet的利基點。 此外，王香完一反台灣過去零售市場根深柢固的百貨公司消費模式，將Outlet高級化、複合化與免稅店化，則是她定位成功的三個關鍵。 為了打破國外Outlet就是賣過季商品的印象，王香完大膽建議林義守將義大世界朝高級化發展，不僅地板鋪上大理石，而且因應南台灣氣溫較高，義大世界全部設計為室內商場，不論天氣好壞，消費者都可以逛街，這也讓義大世界成為亞洲面積最大的室內Outlet。 為 了留住客人消費時間，義大世界設置了電影院、冰宮、摩天輪、飯店、主題樂園等設施複合化經營，也是國內購物中心創舉。另外，王香完又突發奇想將專櫃免稅商 店化，增加業種的豐富性。過去不曾進駐outlet的化妝品業者，也在義大世界設置櫃位，「一次買五條口紅，還可以打七折」，吸引不少台北上班族專程南下 採購。 一手促成義大Outlet成軍的王香完，過去在台灣零售市場其實是戰功彪炳的商場招商女王。 大學念日文系，原本只是貿易公司的小祕書，後來進入室內設計公司擔任企畫副理，認識很多零售業者，因為一次新光人壽與日本三越百貨規畫案，她擔任當時諮群不動產顧問公司總經理、已故仲量聯行董事長王治平的翻譯，開啟進入零售業的大門。 早 期台灣百貨公司少，廠商設櫃要排隊、 靠關係，百貨公司從不擔心招商。一九九五年各地方政府開放工商綜合區，開發商掀起一波興建購物中心風潮，也讓零售業招商需求大增，更讓王香完搭上近二十年 來台灣零售業起飛的年代，加上仲量聯行的外商品牌，從早期的遠企購物中心、環亞百貨到台北一○一購物中心，只要有購物中心開發案，她幾乎不曾缺席。 王 香完最經典的招商案例是二○○三年，位於太平洋SOGO百貨斜對面的忠孝東路四段Bistro98商場要興建，因為單層實際面積只有六十五坪，不論作為旅 館、住宅或商場都有局限性。王香完有一天與女兒在附近逛街，一直找不到好的餐廳，讓她發覺SOGO商圈餐飲業大有可為，於是乾脆將商場「立體化」，將三樓 以上到十一樓整棟全部規畫為餐飲，因為廣告效益強，尚未動工就招租滿七成，至今仍是東區最醒目的地標。 戴德梁行協理薛惠珍表示，零售業招商毛利低、服務時間長、市場規模小，早年都是個體戶在經營，王香完是少數由本土顧問公司轉型為外商招商團隊的成功案例。因為購物中心招商橫跨服飾、餐飲，對每個業種都要很熟，這樣的人才更顯得稀少。 用拍電影的格局做招商 「開 百貨公司是拍連續劇，開購物中心卻要有拍電影的決心。」王香完說．百貨公司的專櫃就好像電視台簽約的固定演員，一齣八點檔可以演兩百集還沒殺青，但因為同 質性太高，只能靠打折生存；但購物中心應該因地制宜，「沒有不能做的地點，劇本要重新編寫，找對演員，就能拍出好的電影。」這兩年，義大世界招商進入尾 聲，但平均一個廠商要看八次以上場地，為了服務這些客戶，王香完已整整兩年沒有休過假，光是高鐵南北通勤，一年就花費三十萬元車資，「很累，但做完義大世 界，幾乎沒有什麼事情克服不了。」 王香完 出生：1960年 現職：仲量聯行台灣區零售物業部總經理、義大世界廣場總經理 學歷：輔仁大學日文系 經歷：金車飲料日籍主管祕書、諮群不動產顧問公司副理成績：在台招商面積逾20萬坪 |
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「啊，掉下來了！」一隻小鳥從電線杆上墜落，黃褐色身軀不斷抽搐，接著口吐白沫、雙腿挺直，不到三分鐘，死在腳前。在南台灣紅豆田旁的產業道路上，我們親眼目睹一隻麻雀死於非命。 若是不知情的車輛就此輾過，牠的死，看來就像一般常見的「路殺」；但我們知道，這只是一季不尋常死亡的開端。 台灣的老鷹為什麼消失？猛禽研究員林惠珊接下「老鷹先生」沈振中的棒子後，第一個調查線索來自屏東的紅豆田。二○一三年十月，她與屏科大老鷹研究團隊發現，秋天的紅豆田猶如殺戮戰場。 紅豆生南國，大部分生長在南台灣，不僅甜品點心少不了它，鳥類、蟲類也愛吃。但它是農藥依存度很高的作物，平均種植九十到一百天，須灑五到七次農藥。每年十月，田裡栽下不久的紅豆長出新葉，農民更要加強防備。 事主，竟是神農獎得主省錢趕鳥法：用加保扶拌稻穀 這就像老鷹的「食安危機」，因為老鷹在食物鏈的上層，當農民用農藥防除鳥害，造成大量麻雀、紅鳩死亡，接著被老鷹誤食，老鷹也死亡。那年的驚人發現，成為新聞事件，農業主管單位會勘發現，農地主人是曾獲神農獎的林清源。 開著賓士二八○的林清源，是屏東農業大戶，推廣純種高雄九號紅豆，據估計，全台三分之一的紅豆田，由他經手。他種的稻米曾獲十大經典好米；又發明在田埂間種植「蠅翼草」以減少雜草，並減用殺草劑，為什麼一夕之間，背上毒鳥污名？ 談起毒鳥事件，他黝黑帶點憨厚的臉上難掩尷尬的說：「之前都沒有灑，去年是我那個管理的人自己灑下去，（知道）就太慢了，都來不及了。其實電視有播，我也知道是我的，怎麼會不知道，在我的田怎有可能不知道。」 他告訴我們，紅豆發出幼苗後，最怕就是麻雀及害蟲薊馬。以前農民「用粒劑『好年冬』撒整區的，鳥會死，也會殘留。」「噴了之後，一些生態都死光了，蛇、鳥 全部都死。」因此，即使有人教導這樣做，他仍覺不妥：「那個太毒，又怕殘留在紅豆，後來我跟他們說，這太毒了不要噴。」 曾經有四年，他放鞭炮趕鳥，十八公頃田地「光鞭炮錢大概六、七萬元；工錢一個人差不多要顧一個月，要三、四萬元，光是放鞭炮要花十幾萬。」成本太高，效果 也不好。隔年，管理員聽說，可用稻穀毒鳥：「最省的方法，把稻子拌一種『加保扶』，成本差不多兩百多塊。」萬萬沒想到，跟著做就出事了。 轉念，他決定不再毒鳥「我一分地播種十五斤，隨牠們吃」 我們與林惠珊走在綠意盎然的田埂間，留意細看，處處鳥屍。襯著灰撲撲天色，第一次覺得鄉間的靜謐，竟透著沉重。 一隻在我們眼前猝死的麻雀，解剖後發現腹中有穀粒。接下來，屏科大鳥類研究室陸續收到兩隻老鷹中毒死亡，一隻掛著腳環「H03741」，是三年前救活野放的傷鳥；另一隻是胸肌飽滿健壯的幼鳥，死時口吐白沫。從解剖的胃中，發現另一個小鳥的胃，裡面也有稻穀。 老鷹連續中毒事件，驗出致命元兇之一是農藥加保扶（台語俗稱「好年冬」），生物誤食這種急毒性農藥可能導致呼吸困難、嘔吐、抽搐等症狀。國外文獻中發現， 一錠阿斯匹靈大小的加保扶，可毒死超過兩萬隻奎利亞雀；它是全球已註冊的殺蟲劑中，對鳥類毒性最高者。於是，在一、二期稻作之間栽種的紅豆，豆苗長到十公 分之前，它就可能成為「藥效強大」的鳥界殺手。 去年六月，消基會公布檢驗市售常見豆類食物等農藥殘留情況，三件超標中有兩件是紅豆；在高雄採樣驗出三種超標農藥，裡面也有加保扶。所以，它不僅威脅鳥類，人類也有食用風險。 為了守候日漸減少的老鷹，去年十一月中，林惠珊與地方農政官員一起說服林清源，改變耕種習慣——不毒鳥，紅豆收穫時也不用落葉劑。一開始聽到這提議，林清 源顯得為難，「清仔，跟你說啦，我們已經吃到這歲數了，我們也沒有再追求什麼，」此時，東港鎮農會總幹事蘇碧月喚著他的小名說，以朋友的口吻說服他，轉成 友善紅豆示範區，一起為環境盡一點力。之後，他爽快答應。 畢竟人心都是肉做的，鳥屍遍野，看到也難過，林清源決定不再毒鳥。他說：「我今年啊，想說乾脆隨牠們吃，比如說一分地的紅豆（播種）是十二斤，現在撒到十五斤，讓牠吃。」 林惠珊想，如果林清源能帶頭示範，老鷹就有救了。她不放棄任何機會，總帶著「救救老朋友：正在快速消失的黑鳶」的DM，四處走訪農民，但她在探訪過程中發現，問題不只是毒鳥。 每年一月，紅豆自然熟成前，農民為配合機器採收，噴灑落葉劑讓葉子集體枯黃，如此收割機才可按照排程作業。一種稱作「巴拉刈」的急毒農藥，是高屏地區紅豆 田常用的落葉劑。農民告訴我們，這種藥只要噴兩個小時，主幹就完全乾枯，不容易被植株吸收，紅豆有豆莢保護也不易殘留。 但，實際走一趟噴過落葉劑的紅豆田，觸目盡是枯槁，完全聽不到蟲鳴鳥叫。市售多數紅豆，都是這樣產製而來。 農藥之外，還有除草劑「這個草拔不完，瘋子才自己拔」 跟著研究人員腳步，我們發現，老一輩農民不見得都這樣做。七十五歲的黃姓阿嬤種了一輩子紅豆，她的腳踏車隨時帶著幾串鞭炮，到田裡施放趕鳥，滿臉皺紋的她說：「做事人（種田人）沒這樣做，就沒得吃。」 同鄉五十五歲的紅豆農黃玉也成天與雜草奮戰。她說，草長得比豆子快，「若是常下雨，你沒有看到紅豆，只看到這個草啊，拔不完，瘋子才自己拔！」但因家中長輩不敢吃噴農藥的紅豆，她成了自己說的「瘋子」，天天在田裡拔草。 這一帶，毒鳥、噴除草劑很普遍，她卻有不同的哲學：「你看，那風倒的，老鼠隨後就來。我說，沒關係，吃剩的就是咱ㄟ。我攏是，吃剩的就是咱ㄟ，靠天公伯，卡好價，就好啦！」 盤商收購的紅豆產地價每台斤若在四十元以上，收入還算可以；若價格不好，一百天都做白工。黃玉與七十七歲的母親總共種了七分地，收成不用落葉劑，親友「呷好逗相報」，家旁小塊田地種的幾乎都自己吃，她說：「沒有在賣，都是送親戚朋友。（市售的）都說不敢吃！」 友善紅豆每斤貴四成消費者埋單，才能改變種植習慣 為了守護老鷹，林惠珊一路發現的問題，只是台灣農業種植系統性問題的縮影，做為消費者的我們，其實無從了解種植過程中的全貌。 不過，好消息是，林清源已轉成友善紅豆示範區的十八公頃田地，景象與往年大不相同。去年十二月中，附近不遠的紅豆田一片油綠，但這片田地卻是綠葉交雜著枯黃，這是任憑鳥兒吃後的印記。這一季慷慨後，收成勢必減少。 要等紅豆自然熟成，比起其他人的收穫時間，它整整晚了十九天。田裡乍看仍是雜草與紅豆相間，細看卻生意盎然。 多雲的早晨，微風陣陣，收割機緩慢翻攪著割刀，掀起原本藏身枝葉裡的小蟲、種子，數十隻燕子、麻雀在低空飛舞覓食；五名不請自來的農婦尾隨在後，撿拾機器 未割盡的豆莢。此情此景宛如米勒經典畫作《拾穗》——大地、物產、人、鳥，和諧而共享，讓田地主人林清源臉上不禁掛著微笑說：「這是台灣農田很少看到的景 象。」 這批友善紅豆，比往年每分地收成少了一百台斤，售價勢必提高。林清源估算，每台斤可能要定到一百二十元，比原本每台斤八十五元，足足貴四成。如果把這多出 來的三十五元稱為「生態價值」，接下來消費者願不願意埋單？這不僅關乎這批紅豆的銷路，也是更多農民是否願意跟進改變種植習慣的指標。 這只是一個起步。屏東縣政府、屏科大鳥類生態研究室與林清源，決定在今年十月起，邀請更多農戶加入友善紅豆耕種，翻轉原本毒鳥農業。農委會也在去年底公 告，兩年後全面禁用高濃度加保扶水懸劑；最近更宣布取消實施三十多年的滅鼠週，分散投藥，降低猛禽中毒風險。其中，加保扶雖自二○一三年就被列為第一波政 策檢討目標，但防檢局副局長馮東海承認，來自保育界的力量，仍是禁用的推力之一。 這場保育與農業的衝突，涉及台灣以小農為主的結構面因素，問題盤根錯節，但用老鷹先生沈振中的二十三年，加上林惠珊的五年，終於換來了這一小步。 當人類以疾速法魯莽除去田中的鳥害，傷害卻猶如兩面刃，誰敢斷言只有禽類受害？追查老鷹之死，已燃起共生農業的點點星火。轉機，或許就從這一季的紅豆開始。 | ||||||