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在鳳梨田裡打造全亞洲最大暢貨中心 招商天后王香完改寫台灣Outlet史

2010-12-20 TWM




位於高雄縣大樹鄉的義大世界廣場即將開幕,其中最大賣點是匯集三百家國際知名品牌開設直營暢貨中心(Outlet)。一手主導招商的王香完,過去戰功彪炳,這回要以﹁高級化、複合化、免稅店化﹂,企圖刷新大家對購物中心的傳統認知。

撰文‧梁任瑋

一個距離高雄市區車程四十分鐘的偏僻鄉村,如何吸引頂尖精品品牌GUCCI、YSL設立直營店?而且還是在台灣從未嘗試過的暢貨中心(Outlet)?仲量聯行台灣區零售物業部總經理王香完就是幕後關鍵人物,她是如何辦到的?

十二月十三日,距離義大世界開幕前一周,美國服飾品牌POLO店內擠滿許多大陸觀光客,「日本、韓國的Outlet我都去過了,像台灣這樣大規模的outlet還是第一次逛到。」來自北京的婦人蘇明明,手中拿滿休閒服準備結帳。

這裡是高雄縣大樹鄉,原本是盛產鳳梨的山林,現在搖身一變成為時尚中心。十二月十八日,全球知名品牌匯集在此同時開幕,最新潮流折扣精品在櫥窗中展示著。

在 遠離繁華都會的地方開設精品Outlet,「剛開始招商時,請一百家廠商去高雄看場地,有九十九家中途就說不做了。」為了避免廠商拒絕,負責招商的仲量聯 行台灣區零售物業部總經理王香完索性先不帶客戶到現場,用書面簡報介紹環境,但是「真的做得起來嗎?」這個疑問依舊存在客戶心中。

儘管仲量聯行是美國上市公司,但台灣招商團隊著實吃了很多閉門羹。為了招滿三百個櫃位,仲量聯行接洽過的國際品牌至少有一千七百家,成功率僅一八%,「所有你想像得到的精品品牌,我們都談過。」王香完說。

地點太遠?化劣勢成優勢

義 大世界定位為Outlet,賣的就是各品牌最新的折扣商品。招商過程首先面對的是各品牌國內分店的反彈,「如果可以在義大買到比專櫃還便宜的包包,誰還要 來專櫃消費。」代理商的抱怨如雪片般飛來,讓仲量聯行招商團隊無法招架。但她把地點偏遠的劣勢轉化為優勢,指出義大遠離高雄及台北市中心,反而可以區隔客 源,避免折扣品造成的價格破壞,成為經營Outlet的利基點。

此外,王香完一反台灣過去零售市場根深柢固的百貨公司消費模式,將Outlet高級化、複合化與免稅店化,則是她定位成功的三個關鍵。

為了打破國外Outlet就是賣過季商品的印象,王香完大膽建議林義守將義大世界朝高級化發展,不僅地板鋪上大理石,而且因應南台灣氣溫較高,義大世界全部設計為室內商場,不論天氣好壞,消費者都可以逛街,這也讓義大世界成為亞洲面積最大的室內Outlet。

為 了留住客人消費時間,義大世界設置了電影院、冰宮、摩天輪、飯店、主題樂園等設施複合化經營,也是國內購物中心創舉。另外,王香完又突發奇想將專櫃免稅商 店化,增加業種的豐富性。過去不曾進駐outlet的化妝品業者,也在義大世界設置櫃位,「一次買五條口紅,還可以打七折」,吸引不少台北上班族專程南下 採購。

一手促成義大Outlet成軍的王香完,過去在台灣零售市場其實是戰功彪炳的商場招商女王。

大學念日文系,原本只是貿易公司的小祕書,後來進入室內設計公司擔任企畫副理,認識很多零售業者,因為一次新光人壽與日本三越百貨規畫案,她擔任當時諮群不動產顧問公司總經理、已故仲量聯行董事長王治平的翻譯,開啟進入零售業的大門。

早 期台灣百貨公司少,廠商設櫃要排隊、 靠關係,百貨公司從不擔心招商。一九九五年各地方政府開放工商綜合區,開發商掀起一波興建購物中心風潮,也讓零售業招商需求大增,更讓王香完搭上近二十年 來台灣零售業起飛的年代,加上仲量聯行的外商品牌,從早期的遠企購物中心、環亞百貨到台北一○一購物中心,只要有購物中心開發案,她幾乎不曾缺席。

王 香完最經典的招商案例是二○○三年,位於太平洋SOGO百貨斜對面的忠孝東路四段Bistro98商場要興建,因為單層實際面積只有六十五坪,不論作為旅 館、住宅或商場都有局限性。王香完有一天與女兒在附近逛街,一直找不到好的餐廳,讓她發覺SOGO商圈餐飲業大有可為,於是乾脆將商場「立體化」,將三樓 以上到十一樓整棟全部規畫為餐飲,因為廣告效益強,尚未動工就招租滿七成,至今仍是東區最醒目的地標。

戴德梁行協理薛惠珍表示,零售業招商毛利低、服務時間長、市場規模小,早年都是個體戶在經營,王香完是少數由本土顧問公司轉型為外商招商團隊的成功案例。因為購物中心招商橫跨服飾、餐飲,對每個業種都要很熟,這樣的人才更顯得稀少。

用拍電影的格局做招商

「開 百貨公司是拍連續劇,開購物中心卻要有拍電影的決心。」王香完說.百貨公司的專櫃就好像電視台簽約的固定演員,一齣八點檔可以演兩百集還沒殺青,但因為同 質性太高,只能靠打折生存;但購物中心應該因地制宜,「沒有不能做的地點,劇本要重新編寫,找對演員,就能拍出好的電影。」這兩年,義大世界招商進入尾 聲,但平均一個廠商要看八次以上場地,為了服務這些客戶,王香完已整整兩年沒有休過假,光是高鐵南北通勤,一年就花費三十萬元車資,「很累,但做完義大世 界,幾乎沒有什麼事情克服不了。」

王香完

出生:1960年

現職:仲量聯行台灣區零售物業部總經理、義大世界廣場總經理

學歷:輔仁大學日文系

經歷:金車飲料日籍主管祕書、諮群不動產顧問公司副理成績:在台招商面積逾20萬坪


鳳梨 田裡 打造 亞洲 最大 暢貨 中心 招商 天後 王香 香完 改寫 臺灣 Outlet
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南台灣直擊!紅豆田裡的農藥危機


2015-07-19  TWM

「啊,掉下來了!」一隻小鳥從電線杆上墜落,黃褐色身軀不斷抽搐,接著口吐白沫、雙腿挺直,不到三分鐘,死在腳前。在南台灣紅豆田旁的產業道路上,我們親眼目睹一隻麻雀死於非命。

若是不知情的車輛就此輾過,牠的死,看來就像一般常見的「路殺」;但我們知道,這只是一季不尋常死亡的開端。

台灣的老鷹為什麼消失?猛禽研究員林惠珊接下「老鷹先生」沈振中的棒子後,第一個調查線索來自屏東的紅豆田。二○一三年十月,她與屏科大老鷹研究團隊發現,秋天的紅豆田猶如殺戮戰場。

紅豆生南國,大部分生長在南台灣,不僅甜品點心少不了它,鳥類、蟲類也愛吃。但它是農藥依存度很高的作物,平均種植九十到一百天,須灑五到七次農藥。每年十月,田裡栽下不久的紅豆長出新葉,農民更要加強防備。

事主,竟是神農獎得主省錢趕鳥法:用加保扶拌稻穀

這就像老鷹的「食安危機」,因為老鷹在食物鏈的上層,當農民用農藥防除鳥害,造成大量麻雀、紅鳩死亡,接著被老鷹誤食,老鷹也死亡。那年的驚人發現,成為新聞事件,農業主管單位會勘發現,農地主人是曾獲神農獎的林清源。

開著賓士二八○的林清源,是屏東農業大戶,推廣純種高雄九號紅豆,據估計,全台三分之一的紅豆田,由他經手。他種的稻米曾獲十大經典好米;又發明在田埂間種植「蠅翼草」以減少雜草,並減用殺草劑,為什麼一夕之間,背上毒鳥污名?

談起毒鳥事件,他黝黑帶點憨厚的臉上難掩尷尬的說:「之前都沒有灑,去年是我那個管理的人自己灑下去,(知道)就太慢了,都來不及了。其實電視有播,我也知道是我的,怎麼會不知道,在我的田怎有可能不知道。」

他告訴我們,紅豆發出幼苗後,最怕就是麻雀及害蟲薊馬。以前農民「用粒劑『好年冬』撒整區的,鳥會死,也會殘留。」「噴了之後,一些生態都死光了,蛇、鳥 全部都死。」因此,即使有人教導這樣做,他仍覺不妥:「那個太毒,又怕殘留在紅豆,後來我跟他們說,這太毒了不要噴。」

曾經有四年,他放鞭炮趕鳥,十八公頃田地「光鞭炮錢大概六、七萬元;工錢一個人差不多要顧一個月,要三、四萬元,光是放鞭炮要花十幾萬。」成本太高,效果 也不好。隔年,管理員聽說,可用稻穀毒鳥:「最省的方法,把稻子拌一種『加保扶』,成本差不多兩百多塊。」萬萬沒想到,跟著做就出事了。

轉念,他決定不再毒鳥「我一分地播種十五斤,隨牠們吃」

我們與林惠珊走在綠意盎然的田埂間,留意細看,處處鳥屍。襯著灰撲撲天色,第一次覺得鄉間的靜謐,竟透著沉重。

一隻在我們眼前猝死的麻雀,解剖後發現腹中有穀粒。接下來,屏科大鳥類研究室陸續收到兩隻老鷹中毒死亡,一隻掛著腳環「H03741」,是三年前救活野放的傷鳥;另一隻是胸肌飽滿健壯的幼鳥,死時口吐白沫。從解剖的胃中,發現另一個小鳥的胃,裡面也有稻穀。

老鷹連續中毒事件,驗出致命元兇之一是農藥加保扶(台語俗稱「好年冬」),生物誤食這種急毒性農藥可能導致呼吸困難、嘔吐、抽搐等症狀。國外文獻中發現, 一錠阿斯匹靈大小的加保扶,可毒死超過兩萬隻奎利亞雀;它是全球已註冊的殺蟲劑中,對鳥類毒性最高者。於是,在一、二期稻作之間栽種的紅豆,豆苗長到十公 分之前,它就可能成為「藥效強大」的鳥界殺手。

去年六月,消基會公布檢驗市售常見豆類食物等農藥殘留情況,三件超標中有兩件是紅豆;在高雄採樣驗出三種超標農藥,裡面也有加保扶。所以,它不僅威脅鳥類,人類也有食用風險。

為了守候日漸減少的老鷹,去年十一月中,林惠珊與地方農政官員一起說服林清源,改變耕種習慣——不毒鳥,紅豆收穫時也不用落葉劑。一開始聽到這提議,林清 源顯得為難,「清仔,跟你說啦,我們已經吃到這歲數了,我們也沒有再追求什麼,」此時,東港鎮農會總幹事蘇碧月喚著他的小名說,以朋友的口吻說服他,轉成 友善紅豆示範區,一起為環境盡一點力。之後,他爽快答應。

畢竟人心都是肉做的,鳥屍遍野,看到也難過,林清源決定不再毒鳥。他說:「我今年啊,想說乾脆隨牠們吃,比如說一分地的紅豆(播種)是十二斤,現在撒到十五斤,讓牠吃。」

林惠珊想,如果林清源能帶頭示範,老鷹就有救了。她不放棄任何機會,總帶著「救救老朋友:正在快速消失的黑鳶」的DM,四處走訪農民,但她在探訪過程中發現,問題不只是毒鳥。

每年一月,紅豆自然熟成前,農民為配合機器採收,噴灑落葉劑讓葉子集體枯黃,如此收割機才可按照排程作業。一種稱作「巴拉刈」的急毒農藥,是高屏地區紅豆 田常用的落葉劑。農民告訴我們,這種藥只要噴兩個小時,主幹就完全乾枯,不容易被植株吸收,紅豆有豆莢保護也不易殘留。

但,實際走一趟噴過落葉劑的紅豆田,觸目盡是枯槁,完全聽不到蟲鳴鳥叫。市售多數紅豆,都是這樣產製而來。

農藥之外,還有除草劑「這個草拔不完,瘋子才自己拔」

跟著研究人員腳步,我們發現,老一輩農民不見得都這樣做。七十五歲的黃姓阿嬤種了一輩子紅豆,她的腳踏車隨時帶著幾串鞭炮,到田裡施放趕鳥,滿臉皺紋的她說:「做事人(種田人)沒這樣做,就沒得吃。」

同鄉五十五歲的紅豆農黃玉也成天與雜草奮戰。她說,草長得比豆子快,「若是常下雨,你沒有看到紅豆,只看到這個草啊,拔不完,瘋子才自己拔!」但因家中長輩不敢吃噴農藥的紅豆,她成了自己說的「瘋子」,天天在田裡拔草。

這一帶,毒鳥、噴除草劑很普遍,她卻有不同的哲學:「你看,那風倒的,老鼠隨後就來。我說,沒關係,吃剩的就是咱ㄟ。我攏是,吃剩的就是咱ㄟ,靠天公伯,卡好價,就好啦!」

盤商收購的紅豆產地價每台斤若在四十元以上,收入還算可以;若價格不好,一百天都做白工。黃玉與七十七歲的母親總共種了七分地,收成不用落葉劑,親友「呷好逗相報」,家旁小塊田地種的幾乎都自己吃,她說:「沒有在賣,都是送親戚朋友。(市售的)都說不敢吃!」

友善紅豆每斤貴四成消費者埋單,才能改變種植習慣

為了守護老鷹,林惠珊一路發現的問題,只是台灣農業種植系統性問題的縮影,做為消費者的我們,其實無從了解種植過程中的全貌。

不過,好消息是,林清源已轉成友善紅豆示範區的十八公頃田地,景象與往年大不相同。去年十二月中,附近不遠的紅豆田一片油綠,但這片田地卻是綠葉交雜著枯黃,這是任憑鳥兒吃後的印記。這一季慷慨後,收成勢必減少。

要等紅豆自然熟成,比起其他人的收穫時間,它整整晚了十九天。田裡乍看仍是雜草與紅豆相間,細看卻生意盎然。

多雲的早晨,微風陣陣,收割機緩慢翻攪著割刀,掀起原本藏身枝葉裡的小蟲、種子,數十隻燕子、麻雀在低空飛舞覓食;五名不請自來的農婦尾隨在後,撿拾機器 未割盡的豆莢。此情此景宛如米勒經典畫作《拾穗》——大地、物產、人、鳥,和諧而共享,讓田地主人林清源臉上不禁掛著微笑說:「這是台灣農田很少看到的景 象。」

這批友善紅豆,比往年每分地收成少了一百台斤,售價勢必提高。林清源估算,每台斤可能要定到一百二十元,比原本每台斤八十五元,足足貴四成。如果把這多出 來的三十五元稱為「生態價值」,接下來消費者願不願意埋單?這不僅關乎這批紅豆的銷路,也是更多農民是否願意跟進改變種植習慣的指標。

這只是一個起步。屏東縣政府、屏科大鳥類生態研究室與林清源,決定在今年十月起,邀請更多農戶加入友善紅豆耕種,翻轉原本毒鳥農業。農委會也在去年底公 告,兩年後全面禁用高濃度加保扶水懸劑;最近更宣布取消實施三十多年的滅鼠週,分散投藥,降低猛禽中毒風險。其中,加保扶雖自二○一三年就被列為第一波政 策檢討目標,但防檢局副局長馮東海承認,來自保育界的力量,仍是禁用的推力之一。

這場保育與農業的衝突,涉及台灣以小農為主的結構面因素,問題盤根錯節,但用老鷹先生沈振中的二十三年,加上林惠珊的五年,終於換來了這一小步。

當人類以疾速法魯莽除去田中的鳥害,傷害卻猶如兩面刃,誰敢斷言只有禽類受害?追查老鷹之死,已燃起共生農業的點點星火。轉機,或許就從這一季的紅豆開始。


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