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同棟大樓買賣2次 債券高手投報率逾一倍

2014-09-01  TCW
 
 

 

投資房地產的招數很多,除了挑時點、選地點外,兆星管理顧問公司董事長葉邱陞則靠「套利」模式,在房地產市場賺進上億元,他是怎麼做到的?

近五十歲的他,一九九三年買進第一間自用住宅開始,二十一年內,他經手過的住宅、辦公室超過十五間,其中還包括兩棟大樓。他最得意的戰功是在台中市忠明南路買下一棟大樓,被一家商旅業者看中,整棟直接出售。這棟大樓投入三千萬元自備款,兩年半後,扣除成本、利息等費用獲利六千萬元,投報率一倍。

五年前葉邱陞離開證券業成立公司,專心投資房地產。投資房地產前,他有超過二十年在證券業債券部工作的經驗,投資債券講究的是保本、風險低,賺取穩定財,為了降低風險,債券的操作會運用套利的方式來鎖定風險、獲取利潤。

什麼是套利?以投資股票為例:投資人在現貨市場買進股票,並同步融券放空同一檔股票,再視價格波動,分別獲利了結或融券回補出場。這種投資方法雖然要準備兩套資金,獲利空間也會小一些,但因為風險被鎖定,即使虧損,也不會太大。

為了確保投資房地產能有所斬獲,他把操作債券的「套利」模式運用在房地產上,還使用了「資金」與「物件」套利兩大項。

資金套利:專挑百坪商辦,賺企業租金

SARS過後,他看到台北市房價開始上漲,但他不願意追價,所以往南開始尋找投資標的,最後在台中看上了位在現在改名為台灣大道上的龍邦世貿大樓,一間兩百坪大的辦公室。這棟大樓每坪造價成本就超過十二萬元,但當時房地產低迷,每一坪賣價在十萬到十二萬元左右。

除了價格低於建造成本,更吸引他的是,這間房子還附帶三年的租約,每個月的租金收入就有十萬五千元。而屋主開出的賣價,光是租金投報率就超過五%,比借款利息二.三%還高。所以,他開始出價,最後以每坪九萬七千元成交。

這戶總價約二千萬元的辦公室,每個月的房租收入,扣掉繳付銀行利息,還可以淨收入八萬元,租金投報率高達六.三%。「租金收入一定要超過每個月須繳的利息,才不會怕(持有房子),才能放得久,」他說。不少人因為租金收入少,每個月還要從口袋裡掏出錢來付利息,只要資金一吃緊,很容易會殺低價格賣出。

「在台中,買辦公室買一百坪左右,最好租,來租的都是中大型企業,經營得比較久,租金收入有保障,」他說。如果買二、三十坪的辦公室,房客大多數是中小企業,動不動就經營不下去,房租收入比較不穩定。

物件套利:設定價格掛買賣,維持獲利

他投資不動產的戰線由北到南,讓他獲利最豐的卻是台中,也成了他的主力戰場。「最好買自己熟悉的區域,才清楚行情,」他同時和幾家仲介公司往來,消息來源多,更易買到好物件。

接著,因為對區域的行情清楚,所以他把「套利」的模式運用在買賣同一棟大樓裡的物件。

以台中龍邦世貿大樓為例,他先後買賣過兩次。第一次是在二○○六年,他以每坪九萬七千元買進,到了二○○八年每坪以十五萬九千元賣出,投報率六四%。

第二次是二○一三年,他準備以每坪十四萬元買進,等了半天沒人要賣,其後卻出現戲劇性變化,以每坪十三萬五千元,低於預期買價入手。

原來,大樓中的一位台商屋主,因為中國銀行放款緊縮,急著賣房套現,把錢拿到中國應急。當初屋主開出每坪十六萬元賣價,距離他的買價還有一段距離,中間還殺出程咬金,另一個買方願意出十四萬元買進,準備付斡旋金協商。

跟他熟悉的仲介立即通報他,還向他透露賣方急著要賣,並且希望當天可以簽約成交,他判斷後認為,對方既然要錢,他可以馬上簽約、付錢,比較起來他比另一個買家更有優勢。「一口價,十三萬五千元,要賣,我馬上趕到台中簽約。」因為他消息靈通、決策快速,兩個小時內成交,對方等於是打了八八折把房子賣給他。

現在,他以每坪十六萬元將此物件出售,同一時間,又趁著房市低迷,以每坪十四萬元的價格掛著買進。

從已經實現,加上預期可能實現的獲利,葉邱陞在龍邦世貿大樓來回兩次的進出,已經讓他賺取超過一倍的利潤。他利用「套利」來買賣房地產,不但可以降低景氣影響,維持穩定獲利,也對市場有更高的敏銳度。

【延伸閱讀】葉邱陞買房成績單

■台北市(住家)

買進:2001年,13萬╱坪現價:40萬元╱坪(未賣出)潛在利益:2倍

■台中(辦公室)

買進:2006年,9.7萬╱坪賣出:2008年,15.9萬╱坪投報率:64%

■台中台灣大道(辦公室)

買進:2009年,8.5萬╱坪現價:16萬╱坪(未賣出)潛在利益:近1倍

■台中(大樓)

買進:2009年,1.1億╱棟賣出:2012年,1.7億╱棟投報率:50%

■高雄(住宅)

買進:2009年,13萬╱坪賣出:2012年,15萬╱坪投報率:15%

■台中(大樓)

買進:2010年,1.9億╱棟賣出:2013年,2.9億╱棟投報率:50%

同棟 大樓 買賣 債券 高手 投報 報率 率逾 逾一 一倍
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謝清海罕有唱淡 料內銀壞賬率逾10%環球經濟08年後最差

1 : GS(14)@2016-05-21 13:37:39

■惠理主席謝清海昨直言,內銀壞賬情況「相當嚴重」。 潘浩欣攝



【本報訊】「股壇金手指」謝清海罕有唱淡,形容全球經濟今年是自2008年來最差、最艱難一年。他指出內地銀行實際壞賬水平恐高於10%,屬於「相當嚴重」。雖然他表示不會減少中國投資,但估計內地經濟結構性改革尚需要3至5年才見效,其間帶來的社會震盪,更是香港的最大風險。記者:黃翹恩 周家誠


內地「權威人士」指經濟呈「L型」,惠理集團(806)主席謝清海出席股東會後受訪,表示不感驚訝,內地「保6」不成問題,但內銀信貸質素更值得關注。官方內銀不良貸款率雖低於2%,但據他向銀行界了解,若將逾期未還貸款、關注類貸款作「簡單計算」,實際壞賬率應高於10%,情況「相當嚴重」。股市、銀行改革尚要3至5年才能見效,現時已出現「小危機」,而政府着手嘗試解決,可望避免5年後會出現「大危機」。



內銀計算不良貸款手鬆

事實上,內地商業銀行不良貸款率拾級而上(見表),以農行(1288)為例,若將去年不良貸款率,加上關注類貸款、逾期90日以上貸款後,總問題貸款比率高達8.59%。全中國最大銀行工行(1398)亦高達7.23%。有內銀分析員指出,內銀計算不良貸款率較手鬆,部份逾期3個月、有抵押品之貸款,僅視為關注類貸款。以上周中銀監統計首季數據,3月底不良貸款率攀升至1.75%,較去年底1.67%輕微上升,不過,關注類貸款率高達4.1%。不過謝清海亦笑言,當借方為國營銀行、貸方為國企,「等於左手借畀右手」。他認為,今年環球經濟恐是08年金融海嘯後最差、最艱難的一年,指市場需真正令經濟結構性回復效率,包括關閉營運不善的企業、裁減人手,難免會令內地某些地區經濟倒退,期間需確保不會出現社會動盪,否則「我不能想像對香港的影響,超乎你預期。絕不只是大陸人來買奶粉如此簡單……香港需要一個穩定的中國,多於一個增長快的中國」。





增新經濟體投資比重

雖然謝清海昨拒絕給予恒指或個股目標價,長遠看好內地經濟,故表明不會減少對中國投資,但承認會增加投資組合內新經濟體比重。猶記得去年5月底他減持惠理,套現最多16億元之後,恒指旋即見頂(28249點),之後再沒「返家鄉」。另外,他認為有3分之2機會MSCI下月納入A股,明年納入則有9成可能。同日,德銀重申對中國股票正面看法,並指沽空H股的交易已到非常「擠迫」地步,該行相信情況隨時出現逆轉。





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謝清 清海 罕有 唱淡 料內 內銀 壞賬 率逾 10% 環球 經濟 08 年後 最差
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美12月加息機會率逾六成

1 : GS(14)@2016-10-10 04:26:04

【本報綜合報道】美國上月非農新增職位數據表現遜預期,加上英鎊滙價曾現「閃電崩盤」,拖累美股上周五收市下跌,三大指數三周升勢斷纜。不過,市場對聯儲局今年12月加息預期未改,聯邦利率期貨顯示12月加息機會率超過六成。美股於第四季開局首周表現稍遜,道指上周五收報18240點,跌28點;標普500指數收報2153點,跌7點;納指則收報5292點,跌14點。過去一周美股累跌0.37%至0.67%,終止連續三周升勢,當中標普500指數全周累跌0.67%,是近一個月最大跌幅。


俄羅斯拒減產 油價跌1%

美國上月非農新增職位表現使市場略為失望,惟市場對美國12月加息憧憬未減。截至上周五(7日),聯邦利率期貨顯示12月加息機會率為64.3%。儲局將於本港時間周四公佈9月份議息紀錄。滙市方面,英鎊滙價上周五曾「閃跌」至1.1752美元的31年新低,收報1.2435美元,跌1.43%。英倫銀行和國際清算銀行市場委員會調查,英國財相夏文達指滙市跟英國「脫歐」角力,料未來五年英鎊「閃跌」將重演。現貨金價上周二跌穿1,300美元關口後,上周五收市升0.2%至每盎斯1,256.93美元,全周累跌4.47%。非石油輸出國成員的俄羅斯能源部長指無意在世界能源大會上簽署減產協議。紐約期油前日收市跌穿50美元,收報每桶49.81美元,跌1.25%。




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12 加息 機會 率逾 六成
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沽空率逾1年低 恒指險守50天線

1 : GS(14)@2017-01-07 06:48:27

【明報專訊】連升兩日的港股昨日繼續上揚,惟初現頹勢,恒指高開低走並一度倒跌,最終險守50天線,維持連日升勢,全周累升502點。大市沽空比率降至逾1年新低,但恒指熊證亦於22,700點上再加重倉,市場內出現好淡爭持。

恒指夜期反覆 跌46點

恒指昨日開盤跳升至22,605點,一舉升穿22,479點的50天線水平,惟此後一路下滑,最多曾較前一日倒跌4點,尾市在買盤承托下險守50天線,最終收報22,503點,微升46點或0.2%,大市成交額回落至600億元以下,為581.4億元。夜期亦一度邁向26,000點關口,惟在升至22,586點後便回落兼表現反覆,收市時報22,485點,較日間期指跌46點。

雖然股指略現疲態,惟大市沽空率昨日卻續跌至8.61%,是自2015年12月30日以來逾1年新低。惟恒指熊證昨日在22,700點至22,899點間新增相當於994張期指持倉,22,500點至22,599點昨日淨減少相當於389張期指持倉,反映空軍在22,500點後略為退守,再於22,900點加重注。

投資者趁港股連日升市獲利計數離場。據Jefferies最新報告顯示,過去一周港股基金再有5900萬美元(約4.6億港元)資金流出,已連續10周錄得資金淨流出,共涉及5.87億美元(約46億港元)。

港股票基金10周流出46億

人民幣續貶值下,中國基金亦連續9周流出資金,過去1周約有2380萬美元(約1.86億港元)資金離場。經歷股災後的A股自去年起一直反覆向上,並於去年尾站穩3000點,昨日內地媒體《澎湃》再引述消息人士表示,中國證監會正考慮,最快將從本月起逐步解除對股指期貨為期1年半的交易限制。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8129&issue=20170107
沽空 率逾 年低 指險 險守 50 天線
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