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信贷严冬中 三民营地产巨头高息融资近百亿


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100204/20100204043325161.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        1月6日,在“中国地产新视角高峰论坛”上,金地、首创、万科等开发商首度集体回应地产调控,坦言地产商眼下“不差钱”。然而,《每日经济新闻》记者发现,此前一些宣称“不差钱”到处买“地王”的开发商,突然间又开始了借“高息贷”“过活”的日子。

        今年1月,仅恒大地产、绿地中国和金地集团3家开发商,通过优先票据、信托等高息方式融资的金额就已接近百亿元,如果追朔至去年末雅居乐和碧桂园的优先票据发放,开发商获取的融资总额已经超过150亿元。

1月高息融资近100亿

        从1月1日开始,各家地产开发企业纷纷通过各种渠道贷款融资。

        1月11日恒大地产公告称,拟进行国际发售一次性还款的担保优先票据。1月22日,恒大地产正式宣布成功发行上述优先票据,总金额7.5 亿美元,年利率13%,期限为5年。1月28日,恒大地产又宣布控股股东以1.8%股份的抵押获得工商银行4000万美元贷款。在一周时间内,恒大地产总 共完成了接近8亿美元的融资。

        无独有偶,1月4日,绿城中国宣布以2亿元人民币将其于浙江报业绿城房地产开发的50%股权出售予平安信托,并通过若干银行向浙江报业绿城房地产开发提供13亿元人民币委托贷款,并向平安信托转让该委托贷款。

        1月27日,绿城中国发布公告称,公司与中泰信托签订框架协议,以9680万元的价格向中泰信托授予上海绿城森林高尔夫别墅开发49%股 权,绿城通过其他金融机构向上述项目公司提供股东贷款,并将股东贷款转让给中泰信托,这笔贷款最高及最低额应分别为15.5亿元和7.8亿元。

        上述两项信托计划一共为绿城带来了近30亿元的资金。

        另外,1月份平安信托发行了和金地集团合作的“安鑫一号”产品,投资于上海佘山顶级别墅项目,发行规模为16.17亿元。

        按此计算,1月份仅上述3家地产公司获取的高息贷款金额就已经接近100亿元。

        如果追朔至去年末雅居乐和碧桂园的优先票据发放,内地开发商的高息总融资额超过150亿元。在恒大地产之前,雅居乐于去年11月发行了一 笔金额为3亿美元,利率在10%左右的优先票据,又与两家国际银行商议各1.5亿美元的银行贷款;另一地产巨头碧桂园在2009年底共发行3.74亿美元 的优先票据,年利率11.75%。

地方新政造成压力

开发商的这一轮高息借款风潮,始于今年1月份。

        1月份以来存款准备金率的上调以及多家银行的停贷,让开发商感受到了阵阵寒意,而地方监管部门的一系列新政,更令它们胆战心惊。

        先是1月23日,广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布,为进一步整顿和规范房地产市场秩序,推进商品房现房销售试点,广西今年将选择 南宁市作为取消商品房预售制度的试点。这一举措使开发商借用预售款完成房地产开发的融资模式受到冲击,延长了全行业的资金周转期。

        1月27日,海南省国土环境资源厅发布  《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》,要求房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的,土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资(入股)、抵押。

        瑞银亚洲地产及休闲产业主管王震宇表示,货币政策在下半年可能会出现变化,而去年底连续出台的宏观调控政策,又对房地产市场销售有所抑制。为了应付这些变化,开发商可能会在今年上半年就大量融资,以确保下半年有足够的“粮草”。

        碧桂园投资部门的一位人士也表示,广州民营地产商目前大多在筹备资金,以应付下半年可能的变化。

        然而,既然知道下半年可能会缺钱,为什么不趁现在密集推出新项目,进而快速“回笼”资金,以迎接下半年的变化呢?尽管可以通过高息贷款获 取资金,但通过市场快速清货,仍然是开发商获取资金的最主要方式。在上海市场成交量大幅下跌时,富力地产依然通过售出上海项目已推房源的近8成,获取了超 过2亿元的销售额。

或为加快扩张步伐

        来自地产业的解释是上述高息贷款,并不是开发商提前为“过冬”准备的“粮草”,而是为新一轮扩张所准备的武器。

        克而瑞(中国)研究中心总经理陈啸天说,上述企业通过优先票据、信托融资等方式获得的高息融资,并非是为了应付银根收紧后的  “冬天”,而是为了能作进一步扩张。他认为为了在今年继续扩张,开发商一定会寻求更多借款方式,以扩大开发和销售面积。

        恒大地产内部人士曾透露,由于今年土地市场会逐步降温,土地价格有望逐渐合理。而以合理价格拿地,符合恒大地产一直以来的习惯。据介绍,借款资金的一部分可能会用于增加土地储备。

        中国指数研究院副院长陈晟也认为,开发商高息借款的主因是为了扩张。按照大部分企业的开发节奏,它们手上现有的项目至少需要到今年3月以后才能达到预售条件。这使得开发商并不能像一些金融机构预测的那样,在上半年就快速降价出货,以换取足够的资金。

民企仍然“钱紧”

虽然借高息贷款扩张的说法,得到了大部分业内人士的认同。但是,开发商未来“缺钱”却也是一种趋势。

        上海易居房地产研究院的金融年报称,2010年,房地产开发企业的融资渠道依然不通畅。近期还有消息称监管层要控制房企通过借壳上市的方式进入资本市场。这对房地产开发企业而言显得相当不利。

        而与国企相比,民营企业融资能力显得更弱。

        截至目前,绝大部分通过信托、优先票据等高息方式借钱的,都是民营地产企业,国有或国有控股的企业极少涉足上述领域。

        陈晟说,上述现象一方面与国有企业现有的财务制度暂时难以接受信托、优先票据等高息融资方式有关,但另一方面也说明,与国企相比,民营地产开发商的融资能力仍然偏弱,所以不得不运用相对较高的借款成本来融资。

信貸 嚴冬 三民 營地 巨頭 高息 融資 近百 百億
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【房企玩跨界】萬科營地能解決教育的痛點嗎

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4719706.html

【房企玩跨界】萬科營地能解決教育的痛點嗎

第一財經日報 吳斯丹 2015-12-01 22:26:00

營地教育在歐美國家的發展已非常成熟,但在國內尚屬新生事物。隨著越來越多的父母關註孩子的健康人格與意誌品質的培養,萬科教育將為中國的教育產業帶來怎樣的轉變?

房企辦學校並不稀奇,但萬科(000002.SZ)不走尋常路,它希望能夠包辦國內青少年的素質教育。

在今年中期業績說明會上,萬科首次透露教育已是一個比較有序的業務,形成了社區營地、城市營地、戶外營地以及一些全日制學校的多元化教育體系,萬科教育的目標是成為中國首席的素質教育產業服務商。

按照萬科的設想,這套體系將解決當前教育領域的諸多痛點,例如孩子的擇校問題、放學後無人看管、培訓班報名難與體驗差、寒暑假的孩子安置問題等等。這項業務也將成為萬科轉型城市配套服務商、打造萬億上市平臺的重要一環。

事實上,營地教育在歐美國家的發展已非常成熟,但在國內尚屬新生事物。隨著越來越多的父母關註孩子的健康人格與意誌品質的培養,萬科教育將為中國的教育產業帶來怎樣的轉變?

直擊教育痛點

處於轉型期的萬科正在嘗試多種業務,教育是其中已被驗證和確立的重點業務之一。

萬科總裁郁亮談到萬科教育時稱:“對萬科來說,我們需要的不只是蓋房子,我們更需要房子里面的內容,我們提供的不只是房子,還有生活方式,甚至為業主、客戶的孩子成長提供空間,這是我們明確做城市配套服務商這個戰略之下采取的行動。”

不過,與碧桂園(02007.HK)等房企辦學思路不同的是,萬科選擇了營地思路,通過社區營地、城市營地、戶外營地來解決教育痛點。

萬科董秘譚華傑告訴《第一財經日報》記者,最初,萬科也討論過各種可能的教育模式,包括辦學校,但通過對客戶的大量訪談和調研之後,萬科發現最讓家長焦慮的並不是學校,而是孩子放學後的照看問題、素質教育問題等。針對家長的不同痛點,萬科才慢慢摸索出了教育營地的模式。

據悉,社區營地依托於萬科的住宅社區,主要為社區內子女提供教育和托管業務。萬科獨創了“四點半學堂”,有效解決孩子下午放學後無人接、作業無人管的問題。

“很多家長面臨一大難題:孩子放學後不能由自己照看,讓人不放心。而且孩子自覺性差,家長下班後需要花費大量時間敦促孩子做作業。長期下來,家長辛苦,與孩子的關系也很對立。”譚華傑說,萬科社區營地正是基於這一痛點,由老師輔導孩子做作業,家長下班後來接,為家長和孩子提供更多親子時間。

目前,萬科廣深區域有15家社區營地開業。

城市營地定位於素質教育的培優基地,可稱之為城市教育綜合體。與教育相關的一系列業態將會在這里呈現,如不同類型的培訓機構、私立學校,解決社會培訓機構報名難、太分散的難題。餐飲、電影院等體驗式消費業態也會有,解決家長在孩子學習期間無事可做的難題,改善家長體驗。

佛山萬科塾項目是萬科在國內的第一個城市營地,目前正在建設中,將於2017年開業。它的業態大致是:地下有3層都是停車場,1~4層全部是各種各樣的培訓機構,5~7層可整租給一所學校,8~10層用來做餐飲、電影院等體驗式消費強的商業。

戶外營地是目前萬科教育中最為成熟的模式,致力於培養孩子的戶外生存能力、合作探索精神,並不局限於萬科業主,而是面向全社會。

目前,萬科在三亞、廣州、深圳、吉林松花湖、東莞開業了6個戶外營地,預計2015年戶外營地接待人數將達1.5萬~2萬人。譚華傑稱,萬科已經是國內最大的戶外營地運營商。

與地產協同

跨界玩教育,對萬科來說是雙重利好:既能與地產主業協同,又能分享教育產業的紅利。

譚華傑對《第一財經日報》記者透露,社區營地與住宅業務結合緊密,能夠為住宅帶來更高溢價,萬科和業主都能從中分享價值。萬科曾經評估過,知名教育機構學而思新開一家分店,通常能為周邊的住宅帶來5%的升值,但學而思不能分享這個價值。萬科希望創造自己的閉環,通過社區營地為業主提供良好的素質教育體系,吸引更多目標客群,讓萬科住宅價格比周邊住宅高出20%以上。

城市營地則是一種新的不動產類型,萬科將以出租作為盈利點,通過為培訓機構降低租金成本、分時租賃等方式,提高不動產坪效(單位面積的營業額)。

一般來說,培訓機構的租金支付能力較差,因為孩子只有周末才能上培訓班,周一到周五人很少,導致閑置率高、坪效低。多數培訓機構因而只能租用位置較為偏遠、較為簡陋的物業。

萬科城市營地將解決上述問題,讓培訓機構租得好、租得起。譚華傑說,城市營地會選擇相對核心的位置,提供設計、建設優良的物業。

“關鍵是如何讓培訓機構租得起,我們的解決辦法是分時租賃。”譚華傑舉例說,一個場地在周一至周五租給固定的學校,周六周日租給有需要的教育機構,場地的使用效率被大大提高,教育機構所需要支付的租金會比原先租用更差的物業租金還要低。

有未經證實的消息稱,城市營地可以為培訓機構降低租金成本30%,提高不動產坪效300%。

除了教育業態之外,城市營地還會為家長提供一些體驗服務,如主婦培訓、美甲、家長俱樂部、電影院等。

在萬科教育體系中,戶外營地基本與萬科主業無關,這是面向全社會的一項教育服務,也是目前萬科教育中盈利能力最好的業務。

“作為純粹的創業型業務,一開始並不要求盈利,而是註重規模、品牌與競爭力,但出乎我們意料的是,戶外營地從一開始就是盈利的。” 譚華傑告訴本報記者。

除了教育營地,萬科在辦學方面也有所嘗試。早在1996年,萬科就與複旦大學附屬中學合辦了上海市複旦萬科實驗學校。今年9月,深圳市三所由萬科開發並全權管理的學校也同時開學,它們分別是梅沙書院、萬科麓城小學、萬科天譽學校。

不過,學校在萬科教育體系中是相對次要的部分。譚華傑說:“萬科辦學校的公益性質相對更強,在一定程度上也是為了保持我們對教育的理解與熟悉。”

按照萬科的設想,到2018年,萬科要在11個城市開150個社區營地,在9個城市開12個城市營地和12個戶外營地,戶外營地的接待人數將超過20萬人次,成為國內該項業務的領跑者。

未來,萬科的地產開發業務收入占比將降至50%,另外一半將來自教育、物業、長租公寓等服務。

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一年收費10萬 上海萬科雙語學校的辦學邏輯

對於萬科而言,在學費上賺錢可能並不是真正目的,如何在業主消費端獲取更多利潤或許才是萬科做教育的一個目的。

複星打通地產、醫療、保險資源做養老

即使在國外成熟的地區,養老社區的投資回報期都要在5~7年甚至更長,但在中國,很多開發商還只是把開發養老地產作為一種營銷噱頭,真正的目的仍是出售物業。

地產商玩體育:粉絲經濟占位賽?

體育賽事產業化的崛起,越來越受到各方的重視,地產商們也開始搭上賽事商業的順風車,或戰略投資,或贊助,或組織賽事。除了融創,綠地、旭輝、泰禾等開發商也紛紛涉足這個領域。
 

編輯:胡軍華

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房企 企玩 玩跨 跨界 萬科 營地 解決 教育 痛點
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露營客「佔領」西貢灣仔營地

1 : GS(14)@2017-01-02 00:48:49

【本報訊】除夕夜外出湊熱鬧,並非獨沽一味人逼人倒數打卡,有人選擇到郊外迎接新一年。大除夕的西貢市中心,從早到晚擠滿帶齊露營裝備人士,前往區內各露營勝地迎接新一年。其中,西貢灣仔營地於聖誕長假,剛經歷逾百個營帳逼爆露營場面,昨日繼續有大批露營客「佔領」營地,但場地未至逼爆。有露營客指,已厭倦人逼人過節日,選擇親親大自然更合乎潮流。


大學生盼在星光下倒數


西貢灣仔營地於上周的聖誕長假,曾出現數百人逼爆營地一幕,網上流傳的高空圖,滿佈密密麻麻的營帳。昨日大除夕繼續有露營客選擇到灣仔營地,以露營迎接新一年。在下午2至3時,灣仔南及灣仔西兩處營地均已架起數十個營帳,其中剛完成草地復修的南面營地接近爆滿,而面積較大的西面營地只有約半滿,未有重演聖誕長假的逼爆場面。露營客Joey在聖誕親歷灣仔營地逼爆一幕。她說,以往多次與家人露營,但未見過如當日般多人,「中間條通道都放到冇咗,係咪因為經濟唔好,大家諗住平平哋露營過節呢?」
Joey說,灣仔營地有船直達,面積亦夠大,適合初學者體驗露營滋味人士。她因為舊同學想初次挑戰露營,昨日再到西貢灣仔營地,「都有驚過會逼,都早咗去到」。同行的Demi及Mon表示,已厭倦以往外出人逼人倒數,今年想有轉變,在自然環境中度過新年。露營常客霍先生說,網上流傳高空圖已不算灣仔營地最逼時候,他去年5月1日勞動節假期也在灣仔營地露營,擠迫的情況更嚴重。他指,當時營帳幾乎是營貼營,中間只剩狹縫讓人通過。當日營地不乏內地旅客身影,約三分一營帳屬內地旅客,「佢哋唔係嚟搵住宿地方嗰種,真係有齊露營裝備」。昨日所見,只有少數外籍或內地旅客。首次露營的大學三年級生李先生,則與3名同學到灣仔營地露營。他說,應朋友邀請在大自然環境迎接新年,希望能在星光下倒數,感覺相當新鮮。他認為灣仔營地有足夠配套及空間充足,適合露營初哥體驗。■記者鄭啟源




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露營 佔領 西貢 灣仔 營地
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啟德安達臣9幅轉公營地曝光 料涉逾萬伙 估值787億元

1 : GS(14)@2018-09-30 02:10:24

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8718&issue=20180929
【明報專訊】為增加公營房屋供應,今年6月公布的「娥六招」,將9幅分別來自啟德及安達臣道的私營地轉撥作公營房屋發展,有關地皮位置近日首度曝光。市場人士估計,該9幅地皮料可提供逾萬伙,以私宅地計市值高達787億元。今年度住宅供應能否達標,政府日前已明言達標存在壓力,業界預計,多幅私宅地轉為公營房屋,長遠恐影響私宅供應。

明報記者 林尚民

政府6月底公布會把9幅啟德及安達臣道地皮轉作公營發展,至近日發展局回覆兩幅有關該9幅地皮的確實位置,其中較為矚目的啟德地有3幅,當中一幅位於啟晴邨與利福國際(1212)2016年以73.88億元投得的啟德雙子塔商業用地旁,項目佔地約18.23萬方呎,估計可建樓面約151萬方呎;至於另外兩幅地皮則位於恒地(0012)持有的1K區3號住宅地斜對面,估計可建樓面分別約101萬及85萬方呎。

鄰近多幅啟德地王

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,雖然近日市况回調,但參考同區地皮早前以每方呎樓面地價約1.5萬元成交計,估計上述3幅啟德地皮每方呎樓面地價約1.4萬元,總市值料高達472億元。雖然政府把有關地皮撥作公營發展,將會令庫房減少數百億元的收入,但張翹楚認為,這並不是政府目前最關注的重點。他又表示,雖然認同政府應多建公營房屋,但認為毋須將公營房屋安置在CBD(核心商業區)旁邊,感覺上有點格格不入,情况就等如中環及金鐘不會設有公屋一樣。

業界:公屋設CBD旁或格格不入

至於另外6幅由私營轉為公營發展的安達臣道地皮,主要位於華懋今年1月以31.128億元、每方呎樓面地價約1.2萬元投得的住宅地皮旁,6幅地估計可建樓面由22.5萬至75.18萬方呎不等,張翹楚表示,該批地皮的每方呎樓面地價估值約1.1萬元水平,料總市值約315億元。若連同上述3幅啟德地,總市值則高達787億元。

新地古洞申增單位 暫逾九成意見支持

另一方面,新地(0016)早前就上水古洞南發展項目向城規會申請增加單位數目,至昨日暫接獲242份意見,當中有239份意見表示支持。

有關地皮位於古洞南丈量約份第92 約多幅地段,鄰近天巒1 及2 期, 地盤佔地40.43 萬方呎,新地擬以不多於3 倍地積比率作發展,住宅涉及121.3 萬方呎,擬建12 幢16 至21層及1 層地庫停車場的住宅大廈,將提供1573 個住宅單位,住宅面積753 至1076方呎,新方案住宅樓面較2014 年8月申請的84.9 萬方呎增加36.4 萬方呎或43%,單位數目則增加426伙或37%。
啟德 達臣 幅轉 轉公 營地 曝光 料涉 涉逾 逾萬 萬夥 估值 787 億元
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