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【《證券市場週刊》記者 吳靜】山雨欲來風滿樓。

    2011年4月初,央視痛陳收費公路種種弊端,曝光行業亂象,公路板塊被稱為暴利超過房地產業;6月8日,溫家寶總理在國務院常務會議要求研究部署進一步 促進物流行業健康發展工作,其中降低路橋收費備受關注;6月14日,交通部等五部委下發《關於開展收費公路專項清理工作的通知》以解決收費公路超期收費、 違規設站(點)等突出問題;6月18日,財政部部長助理王保安表示,加強收費公路是抑制通脹的必要手段。

  一時間,公路板塊壓力重重。

  中金公司研報稱,在輿論壓力和政策環境趨緊預期的影響下,收費公路板塊下跌明顯。其中,A股公路板塊平均下跌7.6%,跑輸大盤4.5個百分點;H股公路板塊平均下跌13.8%,跑輸大盤8.3個百分點。

    「政策環境的變化,帶來市場對高速公路收費期限減少和收費費率下調的擔憂,這會對上市公司經營帶來不確定的影響。而集中的負面輿論,更使投資者恐慌。」一位公路行業上市公司董秘辦人員向《證券市場週刊》記者表示。

    該人士認為社會誤讀了公路行業,「物流費用成本高,不由分說將責任歸咎於收費公路。不瞭解重資產行業的屬性,才將高速公路稱為暴利行業。」

    多家券商分析,排除市場對高速公路行業的偏見,隨著宏觀經濟增速放緩,高速公路板塊通行費收入增速低於2010年。而銀行信貸收緊,各省級公路投資公司財 務狀況堪憂,直接影響對高速公路的資金支持。同時,在通脹壓力回落前,儘管並非CPI和物流成本上升的主要原因,收費公路仍將持續承受負面壓力。

投資資金缺口不斷擴大

    2008年,為緩解金融危機帶來的壓力,中國政府加大基礎設施建設力度,高速公路建設力度明顯加大,2009年、2010年公路固定資產投資同比分別增長45%、19%。

    中國公路建設投資資金主要來自三個方面:政府投資(包括政府預算內資金和車購稅,約佔15%)、收費公路運營獲得的收益和地方政府財政投入(約佔20%)、貸款(包括建設項目直接貸款和母公司貸款,約佔60%)。此外,公路以外行業的企業和其他的非貸款投入約佔不到5%。

    由於銀行貸款和地方自籌金額佔到公路建設額的80%,在銀根緊縮和賣地收入下降的情況下,公路建設資金來源堪憂。

    興業證券研究報告預計,由於很多公路項目在2008年開工建設,2011-2012年正是資金需求的高峰期,公路投資每年將維持在1萬億元以上。業內人士亦表示,中國「十二五」期間高速公路里程目標相當於現有里程的70%,未來5年投資壓力依然巨大。

    目前,高速公路投資建設的主體是各省交通投資集團,但各省級公路投資公司財務狀況堪憂。一般資產負債率高於70%,ROE(淨資產收益率)低於5%,難以 支撐未來兩年年均1萬億元左右的公路投資規模。同時,山東、江蘇等省的公路投資公司還擔負高鐵在相應省內段落的修建,增加了財務支出。

    現在面臨的問題是,現有融資平台負債率高企,難以再放槓桿融資。財政部、銀監會著手整頓監管地方融資平台,平台可發揮的能力受限。照此計算,如果政府下調公路收費標準,那麼銀行是否願意貸款、社會資金是否願意參與、借款利息能否償付、里程規劃能否完成均將成為嚴峻的問題。

行業淨利潤增速放緩

    如果說出於考慮輿論壓力,政府出台宏觀政策對公路行業進行政策指導,是短期影響因素的話,行業自身發展進入緩慢階段,將使得這些負面因素產生疊加效應。

    2010年,公路板塊營業收入和淨利潤分別同比增長19%、16%,利潤增速低於收入增速,主要是成本上漲幅度高於收入增長。2011年一季度,公路板塊營業收入和淨利潤分別同比增長15.5%、5%,增速明顯放緩。

    安信證券分析,近年來大修、擴建、新路工程較多,特別是2008年以來公路固定資產投資大幅增長,折舊攤銷明顯增長,再加上近年來人員工資普遍上漲,公路板塊公司成本增長明顯,但是收費標準並未出現大範圍提升,成本上漲過快導致毛利率下降。

    「行業現金分紅佔行業淨利潤比例低於40%,是2001年以來最低水平,自2008年以來持續下降。這主要是因為公路行業資金偏緊現金分紅增長未能跟上利潤增長步伐。」安信證券研究報告顯示。

    近年來,公路行業支出持續保持快速增長,主要體現在新建路產、擴建、大修等,導致板塊資產負債率不斷提升。2001年公路板塊資產負債率僅有29%,到 2010年已經達到47%,隨著資產負債率不斷提升,財務費用率提升十分明顯,2010年比2001年高出近4個百分點。在加息週期中,公路行業盈利必然 受到影響。

    與其他行業不同的是,公路板塊上市公司數量相對較多,但每家公司一般都是所在省市唯一的公路上市公司,且包括省內優質公路資產,所以必須承擔部分新路建設的任務,這也導致資本支出增加,拖累業績增長。

    2010年底,國務院擴大了鮮活農產品運輸綠色通道網絡,並且增加了鮮活農產品品種,免收通行費的範圍進一步擴大,增添資本市場對政策導向的擔心。「降低收費標準,延長收費年限」更是對該板塊造成壓力。

    同時,2011年中國汽車行業政策出現明顯變化,全面取消了購置稅等優惠政策,北京還出台了限購令,汽車銷量增速將減緩,這也將給高速公路的車流量增速帶來不利影響。

背負物流成本高企罵名

    被媒體廣泛引用的一組數據是:中國高速公路收費佔物流業總成本的1/3,2010年中國物流總費用佔GDP的比重為18%左右,比發達國家要高一倍左右。結論則是:中國是全球物流成本最高的國家,而收費公路就是推高物流成本的「元兇」。

    但是,業內多家研究機構分析發現,經濟結構是物流行業費用偏高的主因,美國是以消費為主的經濟特徵,中國生產性特徵明顯,製造業對經濟貢獻很大。製造業和 服務業相比,單位產出對運輸需求必然有很大差異,而前者對運輸需求明顯偏大。物流成本相對於GDP的比重是衡量各國物流產業競爭力的重要指標,並不科學。

    安信證券研究表示,從物流費用佔GDP比重來看,中國遠高於美國。美國物流費用在GDP中的佔比基本都在10%以下,中國該比例近年來雖然一直處於下降通 道中,但到2010年仍為17.8%,遠高於美國。物流費用主要包括運輸費用、保管費用、管理費用,其中運輸費用佔比最大。中國近年來運輸費用佔比都在 53%以上,2010年佔比為54%。但在美國運輸費用佔比明顯高於中國,達到60%以上,2008年為64%。

    從單位運輸量費用水平計算來看,中國也低於美國。2008年美國運輸費用大約是5.8萬億元,中國僅有2.9萬億元,運輸費用僅有美國的一半。而從貨運周轉量分析,2007年中國比美國高14.4%,即中國以美國一半的運輸費用完成運量高於美國的運量。

    同時,中國運價水平低於美國。美國一級鐵路運價約在0.03-0.035美元/噸英里,折合每噸公里收入0.12-0.14元人民幣之間,目前中國國內的 平均水平約為0.09元/噸公里,美國運價比中國高30%以上。公路運輸方面,美國公路運輸收費超過1元/噸公里,而國內一般在0.3-0.4元/噸公里 之間,中國的運價是已經包含過路費等各種費用在內的終端水平,由此降低路橋收費的確有利於降低物流費用,但作用十分有限。

    高華證券亦表示,第三產業佔GDP比重和物流成本相對於GDP比重間呈負相關性。美國物流成本相對於GDP中比重較低,是受到金融業規模較大影響。同時中 國物流產業高度分散,提高整體物流成本。而另一個不可忽視的問題是,過去20年鐵路運力瓶頸以及長途鐵路運輸以客運為主的狀況,使得高成本卡車運輸的市場 份額明顯高於鐵路運輸。

    對於輿論提出的「取消收費公路」問題,業內亦認為不可行。高華證券分析,截至2010年底中國的高速公路總里程從1991年的574公里增至74000公 里(過去20年的年均複合增長率為29%),居世界第二位。中國高速公路短時間內大規模擴建,在一定程度上是受到中國收費公路體系(包括經營性公路,最長 經營期限為30年)和政府還貸公路,最長經營期限為20年)的推動。如果取消收費公路制度,政府無力完成如此大規模的建設和投資。

世界上沒有真正免費的高速公路,因為高速公路仍需使用財政預算(即更高的稅收)、來自汽油稅的資金及月度通行費等進行維護。

    高華證券介紹,歐洲國家駕車者在加油時交付的汽油稅/石油稅要比中國高得多。美國情況比較特殊,多數州際高速公路不收費,汽油稅也相對較低,但最近幾年這一模式開始顯現出侷限性,引發了人們對其可持續性的擔憂。

    美國國會預算辦公室即在2011年1月就美國高速公路資金情況發表了評論,「在現行稅率下,高速公路信託基金獲得的燃油稅收入不足以維持高速公路現有及未來的開支水平。」


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黑色星期一之交易員回憶錄(上):山雨欲來風滿樓

http://wallstreetcn.com/node/19280

在1987年的這一天,紐約證券交易所經歷了220年歷史上最戲劇性的一天。

它遭遇了史上最大的單日百分比跌幅(22%)和至那時為止最大的單日點數跌幅(508點)。所有當時身在交易大廳的人都永遠不會忘記那一天。

儘管這是一個難忘的交易日,但冰凍三尺非一日之寒,最後的風暴離不開數個月內各種事件的累積效應。

1987年前三分之二時間對於華爾街來說無疑是一場壯麗的盛宴。從新年到勞工節,道瓊斯指數上漲了43%。

恐懼似乎消失了,年輕的交易員們開始嘲笑小心翼翼的老交易員,他們告訴彼此「順著強勢買入」而不是賣出,因為每一條陽線都緊跟著之前的陽線。

另一個叫做「投資組合保險」的新操作方法也幫助消除了恐懼,它需要運用新擴展出的標準普爾期貨。和直覺相反,這種手法需要在價格下跌時沽售期貨。

道瓊斯指數在8月25日觸及歷史高位2722點,對通脹跡象出現的早期憂慮開始使利率上升。

當時的財政部長貝克(James Addison Baker III)開始與德國進行美元和馬克關係的談判。不久後,市場中的弱勢萌芽,大盤開始了明顯的調整。在十月中,道瓊斯指數跌破了已經支撐其1000多點的上 升線。火熱了一年的收購和融資收購行為開始逐漸銷聲匿跡。

10月14日星期三,市場開始流傳徵收新的收購利潤懲罰稅的傳聞。市場的沽售之風開始興起,道瓊斯指數下跌了96點。(當時歷史上最大點數跌幅)緊跟著的一天市場沒有迎來反彈,道瓊斯指數繼續下跌了58點。

16日星期五是期權到期日,嚴重的暴風侵襲倫敦導致市場關閉,迫使更多的人在紐約獲取流動性。股票經歷了一波穩定的賣出潮。在臨近收盤時,市場傳出 里根總統的左右手,第一夫人南希里根可能因癌症入院治療。這激發了更多的賣出指令,道指收於最低點錄得跌幅108點,又創下新的單日跌幅。這是一個讓謠言 製造者高興的週末,南希的確進了醫院。

日本正在考慮對地產投機行為收取96%的懲罰性稅收。德國提出了稅收改動的建議書,可能會造成美國國債對於德國人失去吸引力。眾議院Dick Gephardt正在談論凍結德國進口的交易法案。貝克財長週日在脫口秀上公開挑戰了德國對於貨幣的立場。甚至有留言說美軍飛機正在與伊朗交戰。

當時我正在大型券商普惠負責交易。週一早晨我在日出之前已經起床,看到香港市場下跌了10%,其他市場在開始之前也一樣疲軟。我早早地來到紐交所查看系統和員工,我打電話給團隊叫他們早些過來上班。

當我檢查完系統和員工後,我和一位合夥人去喝了一杯咖啡。在世界各地股市都下跌約10%的情況下,我不確定在開市之後我是否還有機會喝咖啡,或者任何其他東西。

隔著兩張桌子坐著紐交所主席John Phelan和其他幾位主管與一些員工。

每隔十分鐘左右,都會有人衝向Phelan,遞給他小紙條或者在他耳邊說話。很明顯,事態正在惡化。我在回交易大廳的路上經過Phelan的桌子, 用右臂誇過我的胸膛對他說:「Nos Morituri Te Salutamus Esse」,這是古羅馬角鬥士對皇帝的敬禮致辭,意為「我們將要死了,向您致敬」。Phelan笑著點了點頭。

黑色 星期一 星期 交易員 交易 回憶錄 回憶 山雨 來風 滿樓
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六成業主供滿樓 長實劈價擒換樓大軍

2014-05-29  NM
 
 

 

香港從來都是畸形都市,「有樓」定「無樓」,分別很大。上車客永遠不夠首期上車,但換樓客因香港樓大升值,要換樓綽綽有餘!由長實(1)牽頭髮展的荃灣環宇海灣(下稱環宇),便以三房最平五百三十萬元、呎價最低七千六百蚊,一招狠劈,撻著了一批換樓大軍。事實上,過去三、五、七年,樓價愈升愈有,不少在環宇睇樓的準買家,都在舊區住了多年,早已因物業升值而「發曬達」。要賣樓換樓,隨時可套現三五百萬做首期!加上政府數據顯示,全港六成自置物業業主、即共七十四萬戶無按揭在身。無樓債、一身輕,配合政府減辣、新盤劈價,勢將帶動近年罕有的樓市小陽春。

環宇海灣共一千七百多個單位,是今年以來最大新盤,亦是長實近兩年來的重頭項目。上週四,近千名經紀逼到紅磡都會商場,等候長實公佈價單。識睇,一定睇三房價。首批三百五十伙中,逾半數是五百六十呎以上的三房戶,扣除樓價共百分之十五點七五的優惠,即供呎價最低只是七千六百餘元,最平三房單位只要五百三十萬元,「同區樓齡五年嘅御凱,最平三房都要九百幾萬元,其他樓齡舊啲嘅,都要七百萬樓上。」同區經紀指。難怪靠佣金開飯的經紀,很快參透長實「升呢價」的玄機,於是四出call換樓客。

換樓後更輕鬆

截至本週二,環宇收票已逾九千張,以每張票收十五萬元計,凍資近十四億元。現場觀察,絕大部分都是一家大細來參觀的換樓客;幫他們計計數,換樓的輕鬆程度令人「咋舌」,其中現居於深井碧堤半島的陳先生便是一例。拿三十萬元入了兩張票的陳先生,現持有碧堤三房單位,於一○年由父親支持下、付三成首期購入。估計購入價五百萬元,現月供一萬一千元。陳先生眼見環宇開價,即時「心癢癢」。「我喺荃灣返工,瞭解個環境。有人話臭呀、嘈呀,我覺得都可以接受。雖然用料唔係最好,但價格同間隔都吸引,所以想碰嚇運氣。」不過最緊要的因素,一定是「平」!按價單,環宇最平三房只需五百三十萬元;由於碧堤這數年已升值至七百多萬,賣出並還盡按揭後,套得三百九十萬現金落袋。全數做首期,陳先生的新樓月供,便只是五千三百多元!環宇交通較方便,月供又更低,陳先生完全計到數。他指出,如抽中環宇,並賣走碧堤套現,屆時會做三成首期,這樣推算月供一萬四千元,只是較現時多三千蚊。而餘下的二百三十萬元現金,則可以「慢慢搣」!

一間換兩間

從事新聞工作的陳小姐,同樣對環宇看上了眼,「我剛從外地回港,又要埋稿,忙埋呢兩日就去睇示範單位!我覺得買樓要寧新勿舊,舊樓好多時有漏水問題好煩。」陳小姐有兩個妹妹,與其中一個居於新葵芳花園。○七年,陳家三姊妹的爸爸,將退休金當首期,買下該單位。「當年買入價只係百多萬。當時息口高,我哋想慳息,只攤五年嚟供,月供不用七千元。」轉眼五年供滿,三姊妹仍繼續存錢入聯名戶口。粗略估計,已有逾百萬儲蓄。同一時間,已供滿的新葵芳花園單位,升值至四百多萬。手持五百多萬現金,未嫁的陳小姐還不是「城中筍盤」?「經紀sell我,賣樓套現嘅錢,可以一拆二,買幾個單位方便分家。我其實早幾年,已諗過買兩間,又或先買一間投資。如果同阿爸住,就可以買間三房。而家阿爸住公屋,仲可以綠表買居屋,用盡優惠!」有資金,可謂組合無限!

先買後賣有風險

這樣「先買後賣」的風險,是賣樓時若市況波動,樓價便難以預算。不過觀乎近月二手交投,可見樓價只要調整百分之三至五,便有用家極速「吸」盤,反映肯減價有承接力。加上現時政府「減辣」,樓花期內不計DSD,亦令換樓客有多點時間空間「先買後賣」。根據一一年政府人口普查資料,全港有六成自置物業的業主、即共有七十四萬戶,已無樓債在身。其中最多「自由人」的是灣仔區,達七成三,而多舊樓的九龍城區,達六成七;環宇所在的荃灣區,供滿樓的家庭亦佔總數五成,實力雄厚。中原研究部高級聯席董事黃良昇指:「類似荃灣嘅舊區,好多物業已經供完,加上多分支家庭,換樓能力好強。其實唔只供完樓嘅業主,過去十年買樓嘅業主,身家都有幾成以上升幅。」所謂「造勢不如趁勢」,長實今次食正了換樓客的鬆綁檔期。今年可推售的逾千伙大盤,包括環宇、大埔嵐山及日出康城緻藍天,都盡在長實手。環宇及嵐山的三及四房單位,分別佔項目七成及七成半,緻藍天更全數為「大戶」,以戶戶設有儲物房為賣點。誠哥賣樓,時機往往夠準,拿捏市況及樓價,帶有指標作用。

年報露玄機

不過,長實對上一次投得地皮,已是一二年十一月的事。當時以近三十億元,投得馬鞍山落禾沙彩沙街地皮,此後投地無進賬,用來起樓的土地都是「食老本」。雖然長實副主席李澤鉅,於今年業績後的分析員會議上,指長實一如既往貨如輪轉,但扣除今年已賣出的樓盤,現時長實的土地儲備僅有九百多萬方呎。堂堂四大發展商之一,土儲卻不足一千萬呎,反映其對長遠後市睇法。翻查過去六年長實年報,由誠哥發表的全年回顧,亦愈見悲觀。○八年金融海嘯,誠哥仍信心滿滿:「對未來兩三年之地產價格持樂觀態度。」其後多年,誠哥都指利息低、失業率低,及建築成本上升,預料樓市「平穩發展」。直至去年,誠哥改口風指「香港物業銷售未達預期」,並明言樓市「將繼續由政府政策主導」。

誠哥轉軚 淡出香港

樓價因政策調整

中原集團創辦人施永青斷言,未來發展商會繼續貼市價開盤,「現時新盤開價已沒有溢價可言,二手小業主的持貨能力比發展商更強,發展商要交數、要向股東交代,反而壓力更大。」對於環宇收票反應熱烈,施永青認為:「其實一千方呎以下的三房換樓單位,向來都有本地人的剛性購買力支持,只係政府㩒住個市。」但他強調,這些單位亦敵不過樓價因「政策市」而向下走的趨勢,並維持一年內,中小型單位跌半至一成、豪宅跌一成半至兩成的預期。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎,亦贊同樓市會向下走,「以往幾次跌市都係咁,目前美國收水(減少買債)及預期加息,以及中國收緊銀根,令本地通脹放緩,都是樓價向下的訊息。」至於環宇撻著換樓潮,他認為全因食正雙重印花稅「鬆綁」,「去年二月雙重印花稅實施以來,就累積了一批驚被罰重稅的購買力,撞正本月中鬆綁,正好係呢班換樓客出動的時候。」姚氏解釋,新盤的預售樓花期最長達三十個月,即換樓人士買樓花後,已可擁有三年的期權價值,不用急於賤賣舊樓。

同場加映收地未了踩場「燒衣紙」

興建環宇可謂一波三折。○○年港鐵徵地,○七年推出西鐵荃灣西站第七區(TW7,即環宇)作招標,但補地價金額達三十五億元天價,最終因出價不理想而收回。事隔一年,撞正金融海嘯,港鐵將補地價金額減至二十六點六億元,樓面呎價不用二千二百元,長實最終撈底中標。根據港鐵條款,長實須支付全數補地價,另加入場費二億四千萬,以及賣樓收益的零點七五個百分點,予港鐵作代理人費用。於同年年底,長實再賣一成半權益予南豐。按環宇首批及加推折實平均呎價一萬零二百餘元計,項目住宅部分的銷售可望套現約一百二十四億元,扣除補地價、建築費、利息、代理人費用等成本後,長實仍有約六十二億元跟港鐵及南豐分紅。不過多年來,當年政府強行徵地的賠償問題,至今仍未圓滿解決。一直處理事件的立法會議員陳偉業,明言會帶一批舊商戶,在環宇開售時到現樓「燒衣紙」贈興。其實環宇前身,是華基工業中心,二千年,政府以實用面積計算賠償金額,每戶賠約數十萬元,商戶不滿而示威,更霸佔九龍塘火車站企圖跳軌抗議,手法激烈。當日其中一名苦主梁廷燦向本刊坦言,早已簽收了樓價及搬遷賠償,無權再作追討,但他說:「仲有商業賠償呢?我下唔到啖氣!」部分商戶要求再賠數百萬。陳偉業認同部分業主欠法理基礎再追討,但又不想罷休:「佢哋當日唔簽,幾廿萬都無o架!收樓係災難,有人生活無以為繼。個食堂老闆轉做保安後,懷疑因為抵受唔住心理壓力自殺!」環宇將於本週末開賣,屆時商戶現身燒衣紙「贈興」,長實有排煩。

 
六成 業主 供滿 滿樓 長實 劈價 價擒 擒換 換樓 大軍
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林行止:梁特上場後《信報》滿樓風雨

1 : GS(14)@2016-08-04 02:40:10

【本報訊】《信報》創辦人林行止昨撰文以「大氣候」及「小氣候」作比喻,批評回歸後中國人當權,特區政府人謀不臧,也影響傳媒不惜人才。林直言自梁振英當特首後,港政情急轉直下,並憶述2013年夏季時任總編輯陳景祥「被調職」、「台柱」游清源被迫「拉隊離場」,「對《信報》而言,確屬滿樓風雨」。獨立評論人協會召集人呂秉權認同林的說法,並指習近平上任國家主席後搞輿論鬥爭,借國家安全之名對付反對聲音,並延伸至香港,統戰傳媒。他指練乙錚文章對港社會有影響力,甚至被認為是精神領袖,內地無法接受。因此,雖然林指練「中伏」未經證實是涉港獨,「但佢咁樣寫得,都有雖不中亦不遠矣嘅諗法」。



前副總編指重創公信力


呂又指港獨是中共的「紅線」,不容在港坐大,部份受內地施壓、支配甚至有政治任務的港媒,「對喺港獨議題上有一定影響力嘅作者郁手,一啲都唔奇」。《信報》前副總編輯楊健興昨也在網站撰文,批評《信報》以節省成本為由叫停受讀者推崇的專欄作家,理由荒謬,不但打擊本港新聞自由,更令報社的公信力受重創,難以挽回。■記者王家文





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行止 梁特 上場 信報 滿樓 風雨
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