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保利地產 保障房融資渡陳倉?

http://www.capitalweek.com.cn/article_10867.html

【《證券市場週刊》記者 傅碩】「這款保障房信託感覺有點怪!」一直做信託理財的張先生對本刊記者表示,「一怪在於收益率忒低;二怪在於收益雖低但賣得火,1億元信託1天賣完;三怪在於信託公司不管事,託管銀行操盤!」

張 先生所說的這款保障房信託,全稱為「北京信託保障房系列集合資金信託計劃之保利南沙河項目」(下稱「保利南沙河信託計劃」),該項目為保利地產 (600048.SH)所有。該信託期限1年,預期年收益率為7.2%,受託人是北京國際信託有限公司,保管人是中信銀行(601998.SH),信託資 金運作是用於受讓保利南沙河項目收益權。

因資金緊張,一般,房企的商品房信託項目預期年收益率多在20%,保利南沙河項目收益率遠低於業界平均水平;但一般保障房的回報率只有3%左右,而保利南沙河項目預期年收益率卻高達7.2%。」一位信託業人士表示。

真假保障房

有投資者質疑,保利地產借道保障房信託,實為投向一個同一地塊商品房。

在北京市土地整理儲備中心網站上,本刊記者看到了保利地產的一 則競拍信息。該競拍地塊在2010年12月27日成交,買家是由兩家房地產公司組成的聯合體,分別是保利(北京)房地產開發有限公司(下稱「北京保 利」)、北京金成華房地產開發有限公司(下稱「北京金成華」)。保利南沙河信託計劃顯示,北京金成華是保利地產為開發建設保利南沙河項目而設立的項目公 司。

該競拍成交公告顯示,地塊用地性質為R2二類居住用地。中房集團副總王浩介紹說,就是規定了這塊地不能建別墅,只能用來建商品房。「土地出讓變更」一欄中,規劃用途顯示為:居住、商業、綜合。政府公示信息顯示,該地塊用作商品房開發。

在 成功競拍半個月後,即2011年1月12日,保利地產發佈公告稱,公司全資子公司北京保利和控股子公司北京金成華通過招標方式取得北京市昌平區沙河鎮南一 村居住地塊(宗地編號京土整儲招(昌)[2010]167號),成交總價88020萬元,用地面積57753平米,規劃建築面積約為115506平方米, 土地用途為居住用地。

王浩認為,從公告內容看,兩者說的是同一塊地。北京保利是否在拿地之後,更改規劃,臨時增加保障房項目用地?

北京市聚和律師事務所房地產事務部律師李建立表示,如果建設用地變性,在國土資源局應能查到土地變性的更告。但本刊記者在北京市國土資源局網站未看到該地塊的土地變性公告。

本刊記者在實地調查中發現,這兩個項目原本是一塊地,以一條規劃二路中線為界,南界為商品房,北界為保障房(見表1)。保利南沙河項目信託計劃語焉不詳,以致張先生誤解——保利地產發保障房信託投資商品房建設。但保利地產在公告中,未提及該保障房項目信息。

而 即將上市銷售的項目——昌平區沙河鎮南一村居住地塊(推廣案名:保利羅蘭香谷)一直大做廣告。保利羅蘭香谷銷售人員告訴本刊記者,保利羅蘭香谷7月份預 售,樓還沒有出地面,該項目為11棟14-18層陽光薄板,主推60-140平米戶型一居至四居。銷售代表特別強調,保利羅蘭香谷是純商品房社區,沒有保 障房。

本刊記者在保利南沙河項目施工現場看到,保利羅蘭香正在做地下作業,緊挨著北側正在施工的項目即是保利南沙河項目,該工程稱為「昌平新城5—1街區沙陽路南一村地塊北區經適(含廉租)項目」,以經濟適用房為主,含有少量廉租房。

王 浩告訴本刊記者,「即便不算廉租房,經濟適用房全部面向市場銷售,其利潤率只有3%,而保利南沙河項目信託計劃的最低收益率是7.2%,如果加上3%的發 行成本,保利南沙河項目的虧損至少也有7.2%。」王浩稱,「即使保利地產願意做虧本買賣,投資者難道願意買低不買高?」

蹊蹺的低收益

年收益率7.2%是什麼概念?

目前,開發商貸款利率普遍上浮50%,如果以1年期利率6.31%計算,開發商貸款融資成本要達到9.47%。

根 據用益信託工作室統計,自2010年至2011年上半年,13家信託公司參與保障房項目建設的平均收益率為9.07%。用益信託研究室研究員岳婷告訴本刊 記者,「眼下信託融資成本看漲,比如6月份重慶的公租房信託年化收益率為9.2%。公租房信託的融資成本已經這麼高,經濟適用房融資成本至少要比重慶公租 房信託融資成本要高。」

顯然,保利南沙河項目融資成本低於銀行的開發貸利率,且遠低於目前保障房信託的平均收益率。

「如果單純從算賬上看,即便是這麼低的融資,保利南沙河保障房項目也將是虧本無疑。」但王浩反問本刊記者,「保利地產會這麼做嗎?結合目前市場行情看,不排除保利地產將這筆錢用在一條規劃路之隔的保利羅蘭香谷項目上,目前信託資金還不存在專款專用監款。」

王浩所說的行情,是指開發商資金緊張,融資困難。SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹稱,房地產開發商主要融資路徑——銀行貸款、信託融資和股權融資,現在均受到不同程度的壓制,作為資金密集型行業,房地產市場已提前進入「更年期」。

房地產企業要想避免進入「更年期」,只能積極地在市場上找錢。新華聯副總呂行告訴本刊記者,從銀行融資仍然是開發商首選,但開發貸額度越來越緊,銀行只挑品牌房企和優質項目貸款。

銀行除了挑企業,挑項目,在貸款發放的抵押物上也發生了較大變化。目前,保利羅蘭香谷工程還沒有出地面。根據要求,房地產開發貸款必須用在建工程而非土地作抵押。僅此一條,就不符合銀行發放開發貸的條件。

王浩分析,保利地產將保利南沙河保障房信託資金轉給保利羅蘭香谷也不是沒有可能,也就是說,保障房可能會虧本,但通過保障房的信託渠道為商品房融資,也算是全盤打算,綜合算賬。

保利北京營銷策劃部接受本刊記者採訪稱,他並不知曉該項目融資事宜。而保利地產對本刊記者的書面採訪也未答覆。

亦有一種看法是,保利在做委託貸款業務。委託貸款其實質就是銀行表外業務,即銀行和信託合作發售信託理財產品。南開大學金融學博士劉杉告訴本刊記者,保利南沙河項目有可能是委託貸款,通過銀行發行的一款信託產品,借助信託平台。

但是委託貸款利率要求遠高於7.2%,「僅有7.2%的年化收益率實在太低了,如果沒有其他附加條件,我不會買。」張先生向本刊記者表示。

「有沒有人買,要看是誰發的信託,還有信託產品說明書具體有哪些披露,否則很難下結論。」王浩表示。

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暗渡陳倉:歐洲央行投票制度變更架空德國

來源: http://wallstreetcn.com/node/98015

明年1月,立陶宛將加入歐元區,成為其第19個成員國。屆時,歐洲央行新的表決程序將啟動,投票權將在理事會各國行長中開始“輪換制”。德國央行行長魏德曼將每五個月將被輪空一次。 歐洲央行理事會明年擴張後,歐元區最大五個經濟體的央行行長將分享四票投票權。按照當前排名,這五個國家是德國、法國、意大利、西班牙和荷蘭。剩下的14個國家將共有11票投票權。以後新成員加入,五大經濟體分享四票投票權也不會改變。 輪流投票會影響所有歐元區成員國,但德國的感受將最為切身。德國央行曾是歐洲央行前身。但自從歐元區債務危機以來,因其嚴厲的貨幣政策立場,其影響也有所縮水。近年,德國央行和歐洲央行分歧愈發明顯。現任德國央行行長魏德曼和歐洲央行行長德拉吉,甚至不吝用外交辭令隱藏其觀點之間的差異。 德拉吉已多次暗示,如果未來幾年的通脹預期下調,委員會可能會發起量化寬松(QE)計劃。但歐洲央行執委會成員、德國央行副行長Sabine Lautenschlaeger卻唱起了反調,認為歐洲央行不會在可預見時間內實施大範圍資產購買。 歐洲央行是否實施QE尚沒有結論。不過,明年歐洲央行新投票程序啟動後,每五個月歐洲央行行長魏德曼就將被輪空一次。 歐洲央行會不會趁機實施QE?誰知道呢,反正屆時唯一的“鷹派”已經沒有投票權了。 德國央行的影響力或潛在受損。以德國保守派政客為主的批評者稱,德國提供了超過四分之一的歐洲央行資本,應保持永久的投票權。 不過,這一提議並未得到柏林方面的支持。德國財政部發言人Marianne Kothe稱,“我們認為沒有理由在此刻做出任何改變。”“投票機制的原則仍是有效的。”Kothe在接受采訪時稱,沒有投票權的央行行長仍可以參加會議並有發言權。“歐洲央行是歐洲的機構,應該代表歐洲的利益,而不是單個國家的利益。” 目前歐洲央行投票機制實施機制是歐洲央行和歐盟2003年制定的。如要改變規則,將要求歐盟條約做出改變,這需要所有成員國一致投票通過。在缺乏德國政府支持的情況下,這顯然是不可行的。
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暗渡陳倉:德拉吉的真正目標是歐元貶值?

來源: http://wallstreetcn.com/node/208833

彭博社報道,德拉吉的振興歐洲策略看上去就是通過貨幣貶值來實現的。

盡管歐洲央行行長德拉吉表示,匯率並非政策目標,但官員們似乎對歐元貶值近10%不再僅僅是默許。貨幣升值增加了進口成本,提振出口國的競爭力,也幫助歐洲央行重振通脹。

因歐洲央行官員宣布一系列刺激措施,歐元5月份從兩年半高點回落。本月德拉吉宣布進一步降息,並暗示希望將歐洲央行資產負債表規模擴大至1萬億歐元後,歐元整固於1.30下方。本周歐洲央行議息會議後,可能公布購買資產計劃的具體內容。

歐元/美元昨天最低跌至1.2664,創2012年11月以來新低,較5月8日的1.3993水平大幅回落。

ING Groep NV歐元區高級經濟學家 Martin Van Vliet表示,當德拉吉提到擴大資產負債表,我認為他背地里想到的是匯率。

“我確信,德拉吉樂於見到歐元貶值。他完全知道政策傳輸的重要途徑就是匯率。”

自8月份利率決議以來,歐洲央行執委會委員一致評論了歐元的作用。德拉吉說,歐元貶值反映了美聯儲和歐洲央行政策的分歧。彭博社認為,類似的言論讓人想起一些國家通過匯率貶值提振出口時所說的話。

比利時央行行長Coene表示,通過利率決定尋求的主要影響之一就是匯率。意大利央行行長Visco也表示,歐元貶值是對歐洲央行行動的“正確反應”。

野村證券高級經濟學家Nick Matthews表示,在打壓歐元方面,歐洲央行的政策頗有效果。很明顯,匯率是歐洲央行衡量政策措施效果的渠道之一。

德拉吉在今年3月政策會議後的記者會上曾說過,一般而言,匯率永久有效升值10%將降低通脹率40-50個基點。

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明修棧道,暗渡陳倉 股領袖

來源: http://hkcitizensmedia.com/2016/04/21/%E6%98%8E%E4%BF%AE%E6%A3%A7%E9%81%93%EF%BC%8C%E6%9A%97%E6%B8%A1%E9%99%B3%E5%80%89/

人民幣匯價遭遇急跌後,跌勢似乎喘定了不少,至少近日再沒有出現像早前急劇貶值的情況。另一方面,從中國的外匯儲備數字來看,經過連續四個月下降後,終於止跌回升。根據中國央行公佈的數據,中國三月份的外匯儲備約為32,125.79億美元,環比增加了102.58億美元,是自去年十一月以來首次出現月度上升。如果單從上述數字,便認為內地早前的走資情況得到了控制,未免有被誤導之嫌。

雖然外圍經濟受著種種不明朗因素纏累,導致美國加息步伐有所放緩,令內地資金不需一窩蜂湧出去回流美國,有利於穩定走資情況。然而,內地的行政手段同樣舉世知名,只要限制資金流走的渠道,同樣可以有效控制資金流出的情況。在今年二月份,當時有消息人士指出銀聯為中國居民以銀聯信用卡或提款卡到境外購買保險或理財產品設定上限,初步金額設定為每筆5,000美元。雖然一眾保險公司異口同聲指出,相關安排對業務運作並無太大影響,但市場對於這種說法明顯不受落。

除此之外,從近日一些通告中,亦觀察到多了公司進行海外收購,其中一種屬於業務整合式的收購活動,例如美的集團(深: 000333)於上月底,已經與東芝株式會社簽訂了戰略合作備忘錄,希望透過雙方合作深化業務發展,互補優勢及資源共享。因此,美的集團不惜斥資五百三十七億日圓,相等於接近三十七億港元,去收購東芝生活電器株式會社約80.10%股權,而美的將有權使用東芝品牌的全球授權四十年及超過五千項與白色家電相關的專利。

另一種則屬於純粹藉收購為名,暗中走資為實。例如中國海航集團(521)於前天宣佈有意以約十四億四千萬港元收購一座位於英國倫敦金絲雀碼頭河畔的商廈,而海航集團主要從事旅遊等業務,地產業務規模相對而言較細,而且在通告中,公司亦指明上述收購僅作投資性質,所以對集團的收入貢獻其實不大。另外,早前海航集團旗下附屬公司HNA Finance已向泰昇集團(687)提出了全面收購要約,每股作價為$4.53元,相當於總代價約二十六億元。泰昇集團除了物業管理的業務,還有地基打樁,早前曾向聯交所提出分拆申請,惟獲海航入主後,公司又撤回了有關申請。由於地基業務與旅遊業務風馬牛不相及,所以肯定了筆者對於這種巨量級國企意圖走資的推測。

而第二種情況,則會對香港殼股形成了強勁的剛性需求,支撐著現時約六億元的主板殼價水平。只要一日仍然出現借機走資的情況,香港的殼股市場似乎不會太差,畢竟香港殼股的最大買家,便是一班來自於內地的富豪。所謂的海外併購,說到底也只不過是走資的枱面藉口而已。

歡迎到我的專頁作進一步討論及交流:

「股領袖」專頁:https://www.facebook.com/stocksleader

(利益申報:於執筆時,筆者並沒持有上述股票)

(以上純屬個人意見,並不構成投資建議或勸誘。)

明修 棧道 暗渡 渡陳 陳倉 領袖
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“板子”打在法人身上 難堵造假者暗渡陳倉

欺詐發行者欣泰電氣被證監會驅出A股,保薦機構興業證券“吐血”賠付,監管力度之強引來一片叫好。從萬福生科到海聯訊、再到欣泰電氣,欺詐發行禁而不止,處罰過輕仍是重要原因。不過,對法人的處罰力度已經大大提升,被忽視的是執行違法的自然人。

“現在法律的實際威懾力,基本都落在了法人主體身上。但是違法行為的執行者,上市公司高管、中介簽字人員付出的代價還是太小。”武漢科技大學金融證券研究所所長董登新對《第一財經日報》記者表示,所謂依法治市就是要讓法律責任落實到真正的市場主體身上,應加大對一線從業者的刑事處罰,否則就算加大處罰力度,最後板子也是落到法人身上。

實際上這也是證監會目前在探索的方向。證監會周五宣布啟動三大資本市場法制研究課題,第一個就是“完善證券期貨刑事犯罪法律制度研究”。有北京法律界人士告訴本報,證監會高層非常希望加大刑事處罰力度,已經在尋求修改相關法條提高處罰上限。

“被忽視”的自然人

欣泰電氣欺詐發行,所受處罰到底重不重?先看對法人主體的處罰。根據行政處罰決定,對欣泰電氣責令改正,給予警告,並處以832萬元的罰款。這對上市公司而言並沒有多少震懾力,關鍵在於違法觸及了強制退市。

根據證監會2014年10月發布實施的《關於改革完善並嚴格實施上市公司退市制度的若幹意見》,深圳證券交易所已經啟動欣泰電氣退市程序。根據相關規定,因欺詐發行暫停上市後不能恢複上市,且創業板沒有重新上市的制度安排。

換言之,欣泰電氣將被徹底趕出A股。同時,據欣泰電氣董事長溫德乙的公開回應,公司退市後將走破產程序。

從法人主體來看,欣泰電氣所受處罰不輕。其保薦承銷機構興業證券付出的代價也不小。根據行政處罰告知書,證監會對興業證券給予警告,並罰沒超5700萬元。更重要的是,興業證券還將出資5.5億設立先行賠付基金,來應對即將到來的大規模投資者索賠。

與此同時,自然人所受處罰就難言到位。

證監會對欣泰電氣17名高管及相關人員做出處罰,對實際控制人、董事長溫德乙以及總會計師劉明勝采取終身證券市場禁入措施。其中,溫德乙被罰892萬,劉明勝被罰60萬,其余人員則被處以3萬、5萬、8萬、20萬不等的罰款。興業證券方面,欣泰電氣保薦代表人蘭翔、伍文翔分別被罰30萬,撤銷證券從業資格,10年證券市場禁入。

從公開信息來看,到目前為止尚未有人被移送司法機關。

“欣泰電氣的懲處,好像是已經相當重了,基本上瀕臨破產,法人付出巨大代價;興業證券已經籌措了5.5億的賠付基金,這對興業證券這個法人來講,也是很嚴重的。”董登新認為,對自然人的處罰法卻是輕描淡寫的。

浙江裕豐律師事務所高級合夥人厲健律師也對《第一財經日報》表示,現在來看對欣泰電氣實際控制人和相關責任人的處罰比較輕,不過這不代表不會被繼續追責。“我認為很可能會移送公安機關,追究刑事責任,”他分析,從萬福生科案可以看到,行政處罰之外,實際控制人和責任人被判處欺詐發行股票罪、違規披露重要信息罪。欣泰電氣欺詐發行、信息披露違規,情節也非常嚴重,根據立案追訴標準,應當依法移送公安機關依法追究相關責任人刑事責任。

不過,就算是被刑事處罰,按照目前的法律判刑上限,威懾力也較為有限。目前欺詐發行量刑依據主要是《中華人民共和國刑法》第一百六十一條,該條規定,“公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告,嚴重損害股東或者其他人利益的,對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員,處三年以下有期徒刑或者拘役,並處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金”。

從萬福生科案來看,實際控制人龔永福因欺詐發行、信息披露違規兩罪並罰,被執行有期徒刑3年6個月,財務總監覃學軍被判2年2個月。

“雖然已經是刑事處罰,但力度還是偏弱的。這可能是因為考慮到當時實際控制人做出過主動質押股權、補償投資者損失的舉動。”厲健認為,針對欺詐發行要加大刑事懲戒力度,在刑事追責方面,要有把“牢底坐穿”的法律依據。

他建議立法機關盡快修訂《刑法》相關規定,提高欺詐上市量刑的上限。在民事賠償方面,也要加大索賠力度,將法人和自然人共同作為投資者索賠的主體,讓違法者賠得傾家蕩產。

證監會的法治探索

加大處罰力度,特別是提高刑事處罰力度,這不僅是業界的聲音,也是證監會正在探索的方向。

證監會上周一個看似平常的舉動背後透露出不尋常的含義。證監會發言人張曉軍周五宣布首次啟動課題研究計劃,該計劃包括三個項目,即“完善證券期貨刑事犯罪法律制度研究”、“加強多層次資本市場體系建設的法律制度完善問題研究”和“證券期貨投資咨詢活動相關法律問題研究”。

之所以啟動法制課題研究,目的就是為了探索厘清資本市場改革、發展、開放過程中與監管執法有關的重大法律問題,為資本市場發展與監管工作提供可供參考借鑒的法律政策建議。

其中第一項課題引起了業內人士的關註。有不願具名的北京法律界人士告訴記者,證監會高層非常希望加大刑事處罰力度,針對欺詐發行等惡劣行為,能有判刑5年、10年的法律依據,“證監會已經在尋求修改相關法條提高處罰上限,不過修法有一定困難”。

董登新認為,證監會能夠正視法制建設的重要性,這是一個了不起的進步。但是資本市場的法制往往面臨“虛設”的尷尬。所以,必須讓法律責任落實到市場主體,否則就是空談。

“法制的落實,很大程度上取決於監管層的態度,”董登新告訴記者,證監會能夠就市場法制問題做出專題部署,足以看到監管層將“依法治市”放到很高的位置,希望通過這些研究,監管層可以吸收到更多營養,獲得更多理論支持。

不過,資本市場法制建設並非證監會一己之力可為。在厲健看來,近年證監會在監管處罰、加強投資者保護方面態度非常積極,力度也非常大。但是相比較而言,司法機關的配合卻還不夠。

“一方面,如果課題做出來,結論是需要修法,那麽如果相關法律不及時修訂,法院判決還是按照現行法規。另一方面,在現行法規之下,地方法院往往在判刑時會往下限去靠,有地方保護之嫌。”厲健表示,證監會推動法制建設有積極意義,也希望司法機關和立法機關能夠更加重視投資者保護。

板子 打在 法人 身上 難堵 造假者 造假 暗渡 渡陳 陳倉
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湯文亮:政府暗渡陳倉 補地價陸續來

1 : GS(14)@2017-09-25 04:08:29

【明報專訊】政府在兩個星期前成立搵地小組,我撰文話那30名搵地小組成員是棧道兵,令到當中有人相當不滿意,他們對於能夠被納入搵地小組原是非常自豪,因為,這是一個幾乎不可能完成的艱難任務,若果政府不是認為他們有能力,絕對不會將他們納入搵地小組,話小組是棧道兵的人只不過是「吃不到的葡萄是酸的」,即是話我。

其實我是絕對沒有貶意,亦不是吃不到的葡萄,這只是一個戰略,明修棧道,暗渡陳倉大家就聽得多,要知道如何有效地運作才是關鍵所在。

在大約七八年前,公司打算購入一幢由外資基金擁有的物業,但進展緩慢,我和家姐商量之後決定由她做棧道兵,繼續與代表基金的香港物業代理洽談,我則直接飛到當地去找擁有那幢大廈的基金,而且出價比我家姐還要高,外資基金收到信息就是同一個集團有兩個出價,權力較小的出價比較高,他們認定我們在聯絡上出了錯誤,否則的話,應該是我家姐出價較高,於是接受了我的出價,鬼佬唔了解中國兵法,不知道什麼是明修棧道,暗渡陳倉,更加估唔到我家姐是棧道兵,所以,我對棧道兵絕無貶意。

暗渡陳倉成功 樓價有壓力

搵地小組只是成立了兩個星期,身分已經有改變,已經從搵地變成用地小組,主席不但談及香港大約需要1200公頃土地,更加推出首置上車計劃,如果不是胸有成竹,上述只是空談,在劍指郊野公園土地之前,首先是打地產商農地主意,地產商是超級生意人,絕對知道政府意願,於是積極補地價,一個有心,一個有夢,香港土地供應將不會是大問題,上星期新地(0016)及萬泰都與政府傾妥了補地價,最少可以興建5000個單位,在大家關心棧道兵時,政府官員粉墨登場,做了陳倉兵,估計政府與地產商完成補地價消息會陸續有來,不過,政府暗渡陳倉成功,樓價就會有下調壓力。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7629&issue=20170918
湯文 文亮 政府 暗渡 渡陳 陳倉 地價 陸續
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