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政府減辣才肯減價

1 : GS(14)@2016-03-24 09:52:08

【拆局】一手樓「谷唔起」，嘉華（173）元朗朗屏8號上周六首開賣僅沽4成貨源，長實（1113）昨日又突然宣佈九龍豪宅項目君柏銷售煞停，市況氣氛用慘淡來形容都不足為過。不過，一眾發展商由始至終都未有明顯減價求套現的舉動，似是跟強調不減辣的政府「對着幹」。朗屏8號上周六首度開賣338個單位，結果首日只賣出130餘個單位，價錢非吸引市場眼球，即去貨率未夠四成，「撻Q」收場。但有市場人士認為，是定價太高所致，最平單位折實都要338.8萬元，折實平均呎價1.15萬元，同區基本上不愁選擇。而可以肯定的是，如果發展商立心要散貨套現的話，根本就不會開這口價。另一方面，長實君柏原先都只是安排今日賣12個單位，有心散貨亦都不會賣如此少貨量，加上「無啦啦」叫煞停，不但破壞自身賣樓氣勢，更累埋同行鄰近即將賣樓的新盤如新地（016）天鑄2期及會德豐（020）One Homantin隨時「攬炒」，令整場九龍豪宅大戰氣氛變得陰霾密佈。



與政府對着幹

其實更重要的是，發展商推盤策略上，貨源不多，價亦不減，未有求套現的舉動，好明顯不是急住散貨，反而可以解讀成與政府「對着幹」。原因很簡單，政府已不下一次強調不會減辣，無視業界的訴求，而且不停推新供應，如是者，發展商就惟有抱住一個「你不減辣，我不減價」作出無聲抗議，一場政商界的博弈，正如箭在弦。記者：黃嘉銘





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160324/19542373

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四叔：地價跌政府好傷 料減辣 住宅價還有一成下跌空間

1 : GS(14)@2016-06-06 00:06:21

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9409&issue=20160603


【明報專訊】本港樓市疲軟，4月住宅樓價輕微回升，恒基地產（0012）主席「四叔」李兆基表示，此前政府出招為樓市降溫，樓價下滑直接導致投地價格下跌兩成，「政府作為最大地主，損失很多，辣招不會再出，仲會減少啲」。他認為地價無理由再跌，且未來樓價最多只有一成下跌空間，若自住便「應該買了」。

明報記者 武君

恒地近年着重於舊樓重建項目，投地甚少，每年只有一幅，問及地價是否太貴，他表示以前地價是貴，但因辣招壓制樓價，地價也跌去差不多20%，並指地價原本每呎5000元，建築費、運營開支等起樓成本每呎5000元，即售樓價至少為1萬元，樓價跌，建築費又企穩，變相推低地價，如將軍澳土地以前競投要每呎5000元，現在3000元就已經拿到。

樓價跌20% 地價要跌40%

李兆基表示，若樓價再跌20%，地價就要跌40%，對政府都不利，以此判斷，地價已經差不多見底，無理由再跌，預計政府不會再有辣招出台，更可能會慢慢減少「辣招」。

現水平自住入市無問題

至於樓價，李兆基指出沒有大跌可能，最多只會跌10%。他稱自己一年前曾預測樓價會由樓市最高點跌去30%，有見近幾個月已跌了20%，未來再跌都只是10%，加上香港始終人多地少，打算買來自住、已經有心水位置樓盤的大可以放心入市，長期收租也沒有問題。李兆基又否認旗下項目提供高比例按揭是不看好市場，稱只是視乎不同項目的狀况，好過「賣唔出」。

萊坊：發展商出價趨保守

上月億京發展擊敗12個發展商，以較市場預期為低的40億元奪下大埔土地，每呎樓面價僅為3620元，較嘉華國際（0173）去年9月購入的相鄰土地呎價低21%。萊坊高級董事、股價及諮詢部主管林浩文表示，發展商出價趨於保守，地價正隨樓價調整，住宅地價格因供應增多，下降幅度較大，商住地調整則小一些，由去年9月樓市高峰期至今，整體地價下跌13%，由1月迄今則下跌9%，預計下半年跌幅會收窄，但並未見底，預計跌勢還將持續一兩年。他認為政府不會減辣，除非樓市再下跌兩三成。

另摩根大通發表報告指，地價下降本身對開發商利好，但另一方面將削弱目前住宅銷售的市場氣氛，對土儲較多的發展商有負面影響。

- See more at: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... thash.se42tiTD.dpuf

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四叔：地價跌政府好傷 料減辣 住宅價還有一成下跌空間

1 : GS(14)@2016-06-06 00:06:21

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9409&issue=20160603


【明報專訊】本港樓市疲軟，4月住宅樓價輕微回升，恒基地產（0012）主席「四叔」李兆基表示，此前政府出招為樓市降溫，樓價下滑直接導致投地價格下跌兩成，「政府作為最大地主，損失很多，辣招不會再出，仲會減少啲」。他認為地價無理由再跌，且未來樓價最多只有一成下跌空間，若自住便「應該買了」。

明報記者 武君

恒地近年着重於舊樓重建項目，投地甚少，每年只有一幅，問及地價是否太貴，他表示以前地價是貴，但因辣招壓制樓價，地價也跌去差不多20%，並指地價原本每呎5000元，建築費、運營開支等起樓成本每呎5000元，即售樓價至少為1萬元，樓價跌，建築費又企穩，變相推低地價，如將軍澳土地以前競投要每呎5000元，現在3000元就已經拿到。

樓價跌20% 地價要跌40%

李兆基表示，若樓價再跌20%，地價就要跌40%，對政府都不利，以此判斷，地價已經差不多見底，無理由再跌，預計政府不會再有辣招出台，更可能會慢慢減少「辣招」。

現水平自住入市無問題

至於樓價，李兆基指出沒有大跌可能，最多只會跌10%。他稱自己一年前曾預測樓價會由樓市最高點跌去30%，有見近幾個月已跌了20%，未來再跌都只是10%，加上香港始終人多地少，打算買來自住、已經有心水位置樓盤的大可以放心入市，長期收租也沒有問題。李兆基又否認旗下項目提供高比例按揭是不看好市場，稱只是視乎不同項目的狀况，好過「賣唔出」。

萊坊：發展商出價趨保守

上月億京發展擊敗12個發展商，以較市場預期為低的40億元奪下大埔土地，每呎樓面價僅為3620元，較嘉華國際（0173）去年9月購入的相鄰土地呎價低21%。萊坊高級董事、股價及諮詢部主管林浩文表示，發展商出價趨於保守，地價正隨樓價調整，住宅地價格因供應增多，下降幅度較大，商住地調整則小一些，由去年9月樓市高峰期至今，整體地價下跌13%，由1月迄今則下跌9%，預計下半年跌幅會收窄，但並未見底，預計跌勢還將持續一兩年。他認為政府不會減辣，除非樓市再下跌兩三成。

另摩根大通發表報告指，地價下降本身對開發商利好，但另一方面將削弱目前住宅銷售的市場氣氛，對土儲較多的發展商有負面影響。

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2 : GS(14)@2016-06-06 00:06:37

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0642&issue=20160603
【明報專訊】對昨日東亞銀行（0023）裁員事件，恒地主席李兆基表示，全球經濟都在放緩，開源節流是很正常的事，不過恒地沒受影響，非常穩陣，並重申「一個都唔使炒」。

稱舊樓重建項目多過市建局

李兆基表示，公司租金每年都會增加，未來加上尖沙嘴中間道項目及上海、廣州項目竣工後，公司的收租項目會進一步增加，租金收入不會少過以前。公司業務的主力仍會是舊樓重建，目前舊樓重建項目有36個，較市建局數量更多，且利潤不俗，加上附屬公司收入穩定，發展前景理想。

港股疲弱至今，一直奉行「買股好過買樓」的四叔昨日不忘再次推薦自家股票。他表示，恒地目前的股價僅40元，資產價值為每股100元，「你話買唔買得過？長遠一定抵」。

他又表示，現在市場上很多人進行沽空，令投資者陷入迷惑難以選擇，從而拖累了股份交投量，影響股價。

預測恒指企穩21000

李兆基又稱，今年恒指將企穩在21000點水平，上落幅度均在10%之內。不過，回顧四叔往績，去年6月在恒指27000點時，他看好恒指突破30000點，僅1個月後港股反而累跌4000點。10月再次看好恒指在年底重返24000點，但仍是止步於21000點。

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3 : GS(14)@2016-06-06 00:06:55

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0798&issue=20160603
【明報專訊】恒地（0012）主席李兆基幾次拒絕表態是否支持梁振英連任特首，並指不知道對方是否會參加競選下任特首，但笑言做特首太辛苦，「如果我係梁振英，我唔做（特首）了」。

稱未有人公開表態參選

至於被問及香港是否存在「特首霸權」，李兆基就話很多人都對梁振英有意見，但要平衡各界利益並非咁簡單，又強調自己並非幫誰說話。他再次稱讚梁振英好勤力，「夜晚都幾乎無得瞓」，不過就覺得「咁辛苦，係咪一定會出來選特首，我就唔明喇」，至於其他是否有適合特首的人選，他就表示並沒有誰公開表示會競選。

李兆基又提及，政府在很多地方都支持恒地做公益，包括興建提供5000個單位的青年宿舍等，都是在政府的幫助下才能那麼快做到，在慈善事業方面梁振英是有功勞的。

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陳茂波反駁樓巿轉勢 暫無條件「減辣」

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:26

【明報專訊】發展局長陳茂波（圖）昨日發表網誌，指有意見認為住宅售價指數連續兩個月回升屬樓巿轉勢，但他指該指數屬滯後數據，是反映3至4月市場情况，本港今年上半年整體住宅成交量，較去年同期少38%。

他又否認內地人來港購買住宅的比例上升，並稱巿場資訊有時會流於片面，提醒市民要小心分析，政府亦不會被短期波動自亂陣腳。

對英脫歐資金流入港樓有保留

陳茂波的網誌以「回顧與前瞻」為題，文中提出市場有按揭經紀公司指，內地人來港購買住宅物業佔整體成交比例，連續三個月上升至約一成。但據其掌握的資料，非港人購買佔整體成交宗數的比率，過去3個月仍為約2%，跟買家印花稅自2012年10月推出後的長期平均數相若，未見明顯上升趨勢。

他表示，自己對英國脫歐會導致部分資金轉投香港住宅樓市的說法有保留，但政府會密切留意，本港目前亦無條件「減辣」。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1027&issue=20160711

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陳茂波重申不會減辣

1 : GS(14)@2016-07-12 03:16:04

【本報訊】自政府2012年10月推出雙辣招後，本港樓市交投減少，樓價自去年9月歷史高位連跌數月，雖然住宅售價指數近月已見回升，但發展局局長陳茂波昨於網誌上表示，指數是滯後數據，並重申本港目前並無條件「減辣」。陳茂波指坊間有意見認為，差餉物業估價署公佈的住宅售價指數已連續兩個月回升，因此樓巿已轉勢。然而，他反駁指，指數是反映3、4月滯後數據，坊間有地產代理指數亦顯示，5、6月的住宅樓價按周只是窄幅上落。陳茂波又透露，據政府掌握資料顯示，過去3個月非香港身份證持有人購買住宅物業佔整體成交宗數的比例僅約2%，與2012年買家印花稅推出後的長期平均數相若，均同處相當低水平，並未見明顯上升趨勢，認為買家印花稅仍能大致壓抑非港人購買本地物業的意欲。對於巿場推測英國脫歐會導致部份資金轉投香港住宅樓市，陳茂波稱，對這說法有保留，政府會繼續密切留意情況，並重申本港目前並無條件「減辣」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160711/19689781

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2 : hk113(58285)@2016-07-13 18:33:54

個人認為唔減辣已經是新常態
一減辣如果樓市暴升既話...政府擔當唔起..所以一動不如一靜
特別是CY要連任既話..一定唔可以俾個樓價再升上去

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3 : GS(14)@2016-07-14 07:16:55

但是會搞壞左經濟

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老樓周記：拆解樓市減辣迷思

1 : GS(14)@2016-07-15 05:13:19

發展局局長陳茂波重申不會減辣，並指市場人士引用差估署報告指樓價止跌回升，因數據為滯後數字未能真正反映市況，市民入市仍須謹慎，未改政府持續推增加供應的決心。老樓對於陳局長的決心毋庸置疑，本屆政府在樓宇管理措施上不可朝令夕改，大膽估計若減辣可能令樓價急跌（外圍經濟仍不明朗，被鬆綁的業主可能提早賣樓），故未可即時減辣，年前立法會討論時曾向發展局查詢條款，也沒有明確指出退招時間表，但承諾加辣需事前獲立法會通過，但減辣則毋須通過，若局方要減辣隨時都可以，只是他們如何判斷時機適合。差估署的數據顯示，5月份租售數據止跌回升，令市場演譯為樓市回穩，但要符合回升條件則尚未成熟，從屋苑成交量和新盤吸納數量而言，未算是合格，加上發展商在下半年大量出貨，二手樓價定會受壓，亦會壓低回升速度，皆由差估署和坊間數據只能反映二手數字，未能完全反映整體樓價數據。同時，新盤有不同優惠來推銷，在土地註冊處內的成交價亦未被完全扣除，頂其量是一手量回升、二手回穩而已。會否減辣宜在首次置業者埋手居多，不會全面放寬。無可否認新盤太多，優惠多令到市民花多眼亂，若果大家選擇一手盤時也要問清楚每個優惠條款是否適合自己。劉兆昌資深地產傳媒人
http://HKLau.com本欄逢周五刊出





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160715/19695412

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湯文亮﹕新加坡並沒減辣

1 : GS(14)@2016-09-06 04:51:26

【明報專訊】有報道說新加坡放寬加按條件，在2013年以後買樓的人可以不受每月最低還款額不能超出個人收入60%的計算方法，報章形容這是減辣，我不同意這個說法，我認為是放寬業主的私人貸款條件，如果我沒有記錯，新加坡樓價在2013年至今已經下跌了接近20%，嚴格來說，新加坡在2009年推出徵收各項印花稅的辣招以來，樓價已經下跌了大約30%，業主如果在最初買樓是用盡按揭成數，樓價下跌，根本不可能加按，甚至有部分業主已經變成負資產者，還講什麼加按，現在新加坡容許業主加大借貸額度，是極其危險做法，我估計星政府今次減辣的目的，就是讓業主申請銀行貸款清還私人貸款欠債，減低業主利息支出，但對新加坡人的私人財政影響不大，最多是暫時減少利息支出，我估計新加坡政府下一步做法，就是容許業主只需還利息而不用還本金。

寬私人借貸條款 權宜之計

有一些事情我真的十分不明白，新加坡有很多世界性競爭優勢，不但將香港比下去，甚至將全世界比下去，所獲得的世界第一多不勝數，連航空公司都是排世界第一，全世界都非常羨慕，但今次新加坡金管局減辣，就揭開肚皮任人睇，一個地區，私人欠債率如此之高，市民又怎會快樂，攞咁多個世界第一又有什麼用，大家唔好以為星洲金管局今次爆料，一定會畀總理李顯龍質到失暈，其實，李將軍在幾個月前已經表示新加坡人的私人欠債太高，令他非常擔心，今次星金管局減辣，應該是得到李顯龍指示，不過，這亦是權宜之計，不用多久，問題又會再次浮現。

港資金鎖死樓市 不利經濟

如果講放寬按揭，香港的確具備條件，在2009年推出辣招以來，樓價已經上升了超過五成，不少業主的借貸比率只是資產值三至四成，收入在壓力測試下仍然可以有能力還款，的確可以讓業主加按，我希望不用太久，金管局放寬按揭，否則，將資金鎖死在物業，不但對疲弱經濟沒有幫助，甚至會加速經濟轉壞，市民就會怪責政府。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0185&issue=20160906

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財政司長陳茂波：看不到減辣空間

1 : GS(14)@2017-03-21 07:31:34

【明報專訊】財政司長陳茂波昨發表網誌，網誌以〈也談美國加息〉為題，就近日美國加息與香港樓市發表意見。他表示，現時基本市場因素出現根本性轉變，但市場反而再趨熾熱，使人擔心，亦提到看不到減辣空間。

1月樓價較08年低位升兩倍

陳茂波指，現時利率雖仍然極低，但相信只要美國經濟持續改善，加息陸續有來。他表示，利率對很多東西都有影響，包括樓市，而近年樓市異常暢旺，今年1月整體樓價較2008年低位上升195%，較1997年的高峰亦超出近80%；另外，2016年第4季的市民負擔比率亦上升至63%，而1996至2015年期間的長期平均水平只是46%。

他又說，樓市「供求失衡的情况正逐步被扭轉」，房屋供應因近年政府增加土地供應而上升，需求亦因為外圍經濟而存在隱憂，若香港經濟受到衝擊，將影響房屋需求和價格。

稱未來息口只會向上

陳認為「未來息口走向只會向上」，而且「美國加息的步伐更有機會較市場預期為快」，雖然現時銀行同業拆息仍處於低水平，亦未有任何香港銀行宣布加息，但基於聯繫匯率制度，「港息最終都會跟隨美息走勢」。

他又認為，香港加息只是時間問題，不是會否的問題。他又稱，現時「實在看不到有條件或空間『減辣』或『撤招』」；而現時基本市場因素正在轉向，樓市卻再趨熾熱，使人感到擔心，政府亦會繼續密切監察市場。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0860&issue=20170320

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陳茂波：樓市風險升　無條件減辣

1 : GS(14)@2017-03-22 00:29:25

【本報訊】財政司司長陳茂波昨日撰寫網誌，警惕現時市民懷有樓價只升不跌的預期，卻不知道影響樓價的基本因素逐漸出現變化，例如本港利息有機會急速上升，樓市面對的風險逐漸增大，情況讓人擔心，故此在現階段看不到有條件「減辣」或「撤招」。陳茂波解釋，近年政府不斷增加土地及房屋供應，供求失衡的情況正逐步被扭轉。其次是外圍經濟仍面對多重隱憂，包括貿易保護主義可能重臨、英國脫歐進程展開等，都會影響目前環球經濟好轉的勢頭，倘若本港經濟受到衝擊，將影響本地住宅需求和資產價格。


憂港或急速加息

陳茂波亦估算，未來息口走向只會向上，而美國加息的步伐更有機會較市場預期為快，現時市場預期在今年可能還會加息兩次，而聯儲局亦估計加息進程會持續至明年和後年，聯邦基金利率最終會升至約3厘較正常水平。雖然尚未有本港銀行宣佈加息，不過陳茂波指，在聯繫滙率下，港美息差擴闊，港息最終都會跟隨美息，加息只是時間問題。而一旦國際資金流出現逆轉，資金加快流出本港，本港的利息更可能會急速上升。陳茂波指，市民不應抱有樓價只升不跌預期，因過去數次美國利率踏入上升周期，本港樓價升勢大致都會放緩、甚至由升轉跌。就以上一次美國加息周期（2004-2006年）為例，香港的利率上升不久後，樓價便出現下調。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170320/19963681

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湯文亮﹕減辣與加息一樣 要預先張揚

1 : GS(14)@2017-04-05 23:41:11

【明報專訊】我較早前提出，政府如果希望樓市穩定，要做的事情並不是加辣，而是減辣，但又並不是即時減辣，而是現在宣布在兩年後減辣，大前提是政府到時候可以提供足夠供應量，因為現在宣布減辣，那些已經有住宅單位的業主，就會等待兩年之後才買，屆時，他們只需要付正常的印花稅，市場上減少了那一班已有自住單位的人買樓，只靠一班用家來維持，樓價升幅不但會被遏止，甚至會向下調整。

不過，絕大多數的人都不同意我這個見解，他們認為政府要留意市况，當確認市况下跌，就可以減辣，這雖然是一個理論上可行的方法，但在樓價下跌之前，政府必需要忍受樓價繼續上升、市民的指摘，如果官員們把持不定，繼續出招壓樓市，減辣就會變成遙遙無期，樓市就會在一個不正常的狀態之下上升，當樓價下跌，就會變得一發不可收拾。

出招不能張揚 否則會刺激炒賣

如果我們從美國加息的操作來看，預先張揚減辣是有必要的，耶倫在去年底已經表示在今明兩年，每年會加息3次，而且不斷重申這個預測，目的是提醒那些投資或者置業人士，加息是勢在必行，在投資之前必需要考慮這個因素，我們回想一下，美國聯儲局在過去不斷減息的期間，並沒有預先張揚，否則，投資者會藉消息將物業資產價格炒高，這個情况與香港出招剛剛相反，如果政府宣布在未來會出招壓樓市，投資者會急速入市，樓價會為此消息上升。

突然撤招 後果不堪設想

不過，香港政府在最初出招前未能察覺到這個原因，他們當時表示，只要政府出招，樓價會急速下跌兩三成，有不少業主相信官員們的說話而將自住單位賣走，但物業投資者知道，因為樓價上升，政府才會出招，他們反而因為政府出招而入市，這是職業與業餘的分別，而業餘的人士當中，包括提出出招壓樓市的政府官員，其實，如果當時政府出招，同時給予一個撤招時間表，這才可以發揮出招效用，不過，撤招時間表是隨時可以發出，但就要預先張揚，才可以發揮到最佳效果，如果政府宣布突然撤招，結果不堪設想。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6410&issue=20170405

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