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自製減辣 Money Cafe

http://moneycafe-icable.blogspot.hk/2013/10/blog-post_8.html
終於有發展商行頭劈價,震撼市場!

震撼之處係一向高溢價、創天價嘅新地,劈價推出九龍站天璽貨尾。

而且比出、前所未見嘅稅務回贈,最平嘅入場單位,大拿拿慳成三百幾萬,變相劈價兩、三成。

亦都等同、完全補貼海外買家要俾嘅稅,甚至透過900日超長成交期,抵銷新版SSD嘅規限。

發展商否認咁做係同政府作對! 但無可否認、所有折扣都係突破「辣招規範」,而劈價即時冰封二手市場。

代理認為將會掀起豪宅劈價潮、天璽貨尾劈價三成有效,吸番晒內地客、同公司客歸隊!

的確,政府堅決唔減辣,發展商唯有自製減辣、見招拆招。

又有超長成交期,擺脫額外印花稅綁手綁腳;咁到底天璽劈價清貨尾、係咪預示: 跌市嘅開始?!

天璽開出181伙、佔貨尾量300伙嘅60%,貨量一啲都唔少! 因為天璽今年以嚟、只係成到 8宗二手買賣。

呢批貨尾,平均呎價29098蚊,單計基本折扣14%,訂價25024蚊一呎,相比現時天璽二手價29000蚊,已經開低咗16%,反映新地、帶頭要量唔要價

個別訂價最低、1座星鑽璽56樓K室為例,實用435呎、原本訂價1301.7萬,呎價29924。

會員加唔用二按、再加180日提前成交嘅話,會先減14%,再連同七成稅務回贈,折實七折價係930萬,相等於慳咗371萬,呎價21400蚊。

對比番星鑽璽今年以嚟、接近質素嘅細單位,呎價要29000蚊,今次係低咗 26%、的確有殺傷力!

更罕見係、雖然天璽已經係現樓,但新地仍然比出、超長900日嘅成交期,係現樓新盤當中罕見咁長,相等於、買家喺兩年半後收樓嗰刻,已經幾乎脫離加強版額外印花稅嘅規限。

市場消息就指,兩日收票超過300張,相對第一批181伙,超額認購0.7倍,反映策略收效。

消息仲話、基於新地高額補貼7成印花稅,入票嘅人當中、公司客、同內地客比例,各佔一半半,簡直重現九龍站新盤嘅客路。

天璽貨尾量係得300伙,照現有反應睇、大有機會清到貨。

但係二手市場、就陷入半放棄狀態,唔上亦唔落。

其實九龍站業主、實力派居多,唔會揀呢刻風頭火勢、同大發展商硬碰。

天璽劈價、唔只全面凍結西九龍,遠到去大埔嘅海鑽. 天賦海灣都受到牽連,代理話,部分買家變得猶疑,現價仲值唔值?

如果呢種「猶疑」蔓延開去,樓市很快就會出現連鎖效應,加上發展商呢幾個月去貨心切,今次自製減辣,很有可能成為樓市最後一根稻草!!
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減辣?


三個月前耶媽口口聲聲話,因為全球經濟及金融市場發展,而決定不加息。三個月後,金融市場環境到底係好左定差左?

唔見得有太平過! 商品價格繼續下跌,油價仲跌到去08年新低,鐵礦石價格更創新低;美元指數繼續轉強,高息債幾近爆煲;連人民幣匯價都創4年新低,到底邊個金融市場好左?

當日決定唔加息理由仍在,只係美國經濟真係強到無咩好講。失業率降至貼近5%全民就業水平,通脹率撇除油價,核心指數連升三個月,按年升2%,已是聯儲局目標水平。

其實簡單講,耶媽一開始就唔應該用金融市場做檔箭牌,只需要就是關注著兩大目標:通脹同就業,就已經可以做好「分工」!

耶媽今次一個鐘頭對答,應該受過特訓,不單衣著靚左,對答都流暢左,仲擺明要留有一手,話數據一旦不及預期,可以暫停加息云云。

說話可以有技巧避重就輕,但委員意見就要紀錄在案,觀乎「點陣圖」委員對未來兩年預測,其實共識已經形成,就是每年加息四次,每次加四分一厘,KC博士今次贏喎!

香港呢邊,對息口預測都仲係審慎,財爺話市場估計明年只加二至三次,陳總就話低息仲會維持長時間,到底是否安撫市場,大家心中有數。

加息周期開始,市民最關心都係樓市會否加速轉勢?我地都搵左施老闆同關灼照把脈,預測係咪準確,跌一成半定三成,可能要明年先知,但施老闆一針見血提出,宜家係心理影響大過實際,就指出左樓市轉勢關鍵所在!

至於幾時先係減辣時機,有分析員提出一套看法,值得參考:第一輪逆周期,是在2010年11月提出,當時引入SSD,樓價連97位都未穿,如果要返去當時水平,樓價要跌足足45%!

至於之後BSD及DSD,就分別在2012年及13年推出,按目前樓價,就分別要跌26%及20%先夠,咁係咪即係跌兩成先係合適時機?

要減樓市印花稅,其實當局考慮既因素相當之大,特別是要冒上鼓吹炒風呢個天大罪名,肯定會相當有保留。反而由金記出手,逐步放寬對用家按揭限制,既簡單又易贏掌聲,陳總肯定歡迎!

計落最後一輪逆周期措施,是今年二月,淨計樓價其實只要跌多半成,都差唔多到位。不過政府由於想確定今次係真跌而非假跌市,比夠一成先水位先減辣,似乎是合理預測。

不過中環人話,睇幾個最高層財金官員發言,近日對減辣言論似未有共識,今日財爺更攞埋CY出來做擋箭牌,邊個主導樓市政策已經呼之欲出,亦可能成為樓市最大風險。

有大行一早指出,官僚反應慢,當周期展開仍然不自覺,到崩盤時候先知要減辣、就係樓市最大不明朗。8萬5消失事件,相信大家仲記憶猶新吧!

減辣
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政府指減辣助長外人炒樓

1 : GS(14)@2013-10-01 15:48:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131001/news/ec_ghg1.htm






【明報專訊】運輸及房屋局昨書面回覆立法會議員,逐點反駁議員提出買家印花稅(BSD)的修訂,重申豁免香港永久居民擁有的公司繳付BSD,境外人士便可透過不同的股權轉讓方式逃稅,助長境外人到港炒樓。所以在物業市場回復正常前,政府無意撤回或減輕「辣招」。

運房局:無法有效堵漏洞

地產及建造界的經民聯立法會議員石禮謙早前提出BSD修訂,要求政府豁免香港永久居民擁有的公司繳付BSD,並建議訂立3年退稅機制。運房局書面回應稱,境外人可經簽立空白的股份轉讓書和把公司的所有印章交予境外人士等股權轉讓方式,取得香港永久居民擁有公司的實際控制權,而稅局難以核實股權變動,所以即使議員建議訂立的退稅機制,也無法有效堵塞上述情。

要堵塞上述漏洞,就要對公司股份轉讓登記作出修改。不過,運房局指出,BSD是一項非常時期的非常措施,所以政府拒絕對現行的稅制和公司制度作出影響深遠的修改。

指豁免加重律師負擔

運房局也指出,豁免BSD會加重律師的負擔。在執行豁免機制時,律師要負上調查有關申請文書是否已經適當地徵收BSD的重責。這將對律師在物業轉易過程中的角色及責任帶來重大改變。  對於有意見提出慈善機構可獲豁免BSD,運房局回應稱,豁免慈善機構會刺激住宅物業的需求,而且現時本港有7500多間豁免繳稅的慈善機構,當中逾七成是以公司形式成立。目前本港沒有法律條文界定何謂慈善機構或慈善用途,所以如果豁免慈善機構繳付BSD,被濫用的風險將很高。
政府 指減 減辣 助長 外人 炒樓
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陳德霖雖料樓市不明朗金管局短期難望減辣

1 : GS(14)@2015-09-18 02:09:30

■陳德霖表示,美國今年內開始加息機會高。 李潤芳攝



【本報訊】美聯儲局加息在望,樓市下行壓力增大,金管局總裁陳德霖稱,即使本港周五凌晨美國不加息,今年加息機會仍然很高。其預測本港樓市之口徑,則由5月「是否轉勢現時仍言之尚早」,轉為「未來幾個月不明朗」,當局必要時會採取措施。記者:周家誠 劉美儀


分析認為,金管局不會在短期為樓市減辣,當局會視乎金融體系健康狀況,例如供樓負擔比率等指標來取決,而非純粹以樓價高低。陳德霖昨出席財資市場公會活動後表示,中港股市波動影響樓市氣氛,8月樓市整體成交量,較7月下跌三成,加上預期美國加息,「本港樓市走向未來幾個月不明朗」,金管局會密切注視市場發展,需要時推出適當措施。




料美今年加息機會高

與今年5月「樓市周期是否轉變仍言之尚早」,陳德霖口風有所轉變。不過,銀行界認為,言論並非減辣訊號。上海商業銀行產品拓展處總監陳志偉表示,金管局並非以樓價高低釐定減辣與否,而是取決於風險管理及樓市健康程度,「同埋樓價只係調整咗1個月,如果而家減辣,忽然間再熾熱,咁點算」。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,「需要時推出適當措施」屬金管局一貫口徑,相信會以風險角度出發,有需要時才會鬆綁。學者曾淵滄表示,即使樓市不明朗,不代表金管局會放寬逆周期措施。今年初,金管局推出第七輪逆周期措施,減低按揭成數之餘,亦「隔山打牛」嚴管財務公司按揭貸款等,以圖減低樓市風險。美聯儲局於本周五凌晨宣佈議息結果,陳德霖估計,美國年內開始加息機會高,利率正常化很快開始,各界需留意美國加息步伐,相信不會有具體時間表,但難以預測港元貨幣基礎收縮多少才會跟隨美國加息。東亞銀行(023)貨幣及利率交易部主管陳德祥認為,港美息差最少要1厘或以上,才構成套利誘因,令資金由港元流向美元,市場普遍預算美國年內只加息1次(0.25厘),故短期不會出現套利情況。富邦香港資產負債管理及交易部主管張宇翹表示,若果美國今年加息1次,不會即時令本港資金流走,惟若果內地出現負面市場消息,「資金流走速度可以忽然好快,唔可以單獨從美息去睇」。



外滙基金表現難樂觀

另外,陳德霖重申,金管局無意改變聯繫滙率制度,因為現時滙率適合本港開放型經濟。至於美元持續強勢及第三季股災有否影響外滙基金表現,他指年初已預期今年投資環境複雜及困難,不幸言中,外滙基金今年表現不容樂觀。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150917/19298132
陳德 霖雖 雖料 樓市 明朗 金管局 短期 難望 望減 減辣
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梁特指樓市不會減辣

1 : GS(14)@2016-01-14 13:21:12

【本報訊】行政長官梁振英昨日發表新一份施政報告時強調,政府無責任保證樓價只升不跌,樓價亦不應靠人為的供應短缺維持高企,表示不會減辣。有學者認為政府需關注樓價升跌而引起的社會反應,並作相應措施釋除疑慮。



稱樓價高扭曲青年價值觀


梁振英昨表示,樓價及租金近來開始回落,扭轉了樓價及租金只升不跌的心理預期。他又指,現時樓價、租金仍遠超市民的負擔能力,並扭曲了年輕人的價值觀,重申解決房屋問題不能半途而廢。對於有市場人士猜測政府會否減辣,甚或減少土地供應,梁指政府有責任供應土地和公營房屋,滿足市民的住屋需要。政府消息人士表明,即使未來利率大升、樓價大跌兩至三成,「都唔係政府可以做到嘅嘢」,強調政府目的只要達到10年建屋目標,樓價升跌非政府責任,不會減辣。中大市場學系教授冼日明認為,政府的確是無責任保障樓價只升不跌,但政府必須要做的,是關注樓價升跌而引起的社會反應,並作出相應措施,特別是增加公營房屋回應市民訴求,同時亦需持續增加土地供應,梁振英絕對有責任釋除社會上的不安情緒。■記者黃嘉銘





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160114/19451177
特指 樓市 不會 減辣
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4指標驗測 樓價跌多少 梁振英減辣?

1 : GS(14)@2016-01-20 23:11:13

2016-01-16 iM

新出爐的《施政報告》,有關房屋的政策一如市場所料,未有特別驚喜或「減辣大禮」,未來3至4年私樓潛在供應量僅輕微增加1,000伙,市場普遍預期對樓市影響有限。不過,特首梁振英明確表示,目前樓價租金仍然遠超市民的負擔能力,也表明對解決房屋問題必須繼續堅持,不能半途而廢,顯示港府未有減辣意慾。目前樓價轉勢下跌已成定局,究竟樓價及租金要回落多少,政府才會「減辣」?

本刊分析四大樓市指標,發現即使樓價已逐步回落,但住宅市場情況仍不健康,再綜合數位專家的意見,相信樓價要起碼跌20%,政府才有望減辣。城大建築科技學部高級講師潘永祥認為,今年整體樓價下調介乎10%至15%,現時絕非買樓時機。法巴亞太區房地產研究部主管李偉烈相信樓價跌10%至15%會再吸引買家入市。至於樓市大好友林一鳴卻企硬看好後市,估計今年樓價會先跌後升,全年會有5至10%升幅,認為現價抵買,進取一點更可向業主壓價一成入市。

辣招不減 劈價持續

特首梁振英自2012年7月上任以來,多番強調房屋政策為施政的「重中之重」,盡管港府多次就樓市出招,住宅樓價於過去3年多以來大升近43%,及至去年第四季才開始轉勢,中原城市領先指數(CCL)已連跌14周,最新報134.41點,按周跌1.05%。事實上,美國上月啟動加息,市場認為本港息口於短期內未必會跟隨上調,令本港樓價未有明顯大跌。但值得留意的,是港滙持續轉弱,兌美元曾低見7.799,代表資金正流出本港,本港加息壓力大增,港股今年初至今已累跌近2,400點,地產股早已捱沽,若香港正式啟動加息,樓價下跌空間勢大增。

私樓潛在供應量創新高

目前樓價已較去年9月高位累跌8%,市場曾一度觀望特首於周三(12日)發表的施政報告會否為樓市減辣,惟新一份施政報告,主要圍繞土地供應為主。梁振英透露,未來3至4年私樓潛在供應量達8.7萬伙,較截至去年9月底的數字8.6萬伙,輕微增加1,000伙(1.2%),創2004年9月以來新高。另方面政府也着力增加公營房屋及資助性房屋供應,房委會及房協將於未來5年興建約9.71萬個單位,其中公屋單位約7.67萬個,資助出售單位約為2.04萬個。房委會及房協下月底預售約3,700個資助房屋單位,分別為房委會的沙田嘉順苑、天水圍屏欣苑及房協於沙田的綠怡雅苑;另房委會今年第三季將推售860個新蒲崗綠置居單位;並於2017年預售約2,600個單位。

政府曾承諾未來10年興建28萬個公營房屋單位,但目前只成功找到興建25.5萬個單位的住宅地皮,尚欠可建2.5萬個單位的地皮。對於仍未達標,梁振英指政府會探討將部分土地的範圍略為擴大,會額外增建1.7萬個單位,其中有1.53萬個、即九成為公營房屋單位。

梁振英在是次施政報告的引言中已表明,樓價和租金開始回落,形容解決房屋問題初現曙光。他又指有市場人士猜測政府會否「減辣」,甚或減少土地供應,但他強調,今天的樓價和租金仍遠超市民的負擔能力,亦扭曲了一代青年人的價值觀,指政府對解決房屋問題必須繼續堅持,不能半途而廢。隨後他會見傳媒時,重申政府無意減辣,更表明政府沒有指標樓價租金要回落多少,才會「減辣」,又指環球經濟及利率走勢對樓價影響大,更揚言如果上述因素令樓價跌兩至三成,也不是港府能控制。短期減辣無望,加上潛在住宅量創歷史新高,二手市場繼續連環錄得低價成交。嘉湖山莊呎價跌至5,400餘元水平,該屋苑樂湖居1座低層A室,實用面積約636平方呎,業主劈價近18%,成交價約345萬元,折合實用面積呎價5,425元。另外小西灣藍灣半島5座極高層C室,實用面積620平方呎,業主原叫價998萬元,最終減價約15%,以850萬元將單位易手,折合平均實用呎價13,710元。

4指標證樓價不健康 難減辣

特首在施政報告特別提及「今天樓價租金仍然遠超市民的負擔能力」,為他上任特首3年多以來,少有地評價樓價水平處於高位。當他被傳媒問及何時有減辣空間時,他表明政府在房屋的工作只開始顯露曙光,不能因樓價跌7%、10%便放棄。

盡管梁振英重申政府沒有樓價或租金回落多少才減辣的目標,但據他的言論可看出部份端倪,就是即使樓價下跌10%,政府也不會「收貨」。究竟目前樓價偏離正常水平多少?樓價跌至甚麼水平時政府才會考慮減辣?從以下大方向分析:

1. 痛苦指數(樓價與收入比率)

要衡量樓價是否具泡沫,痛苦指數是一個重要的量度指標,痛苦指數即是樓價與收入比率(即樓價與家庭收入中位數比率)。據金管局去年9月發表的《貨幣與金融穩定情況半年報告》,及12月分別發表的季度報告數字,港人置業負擔能力進一步轉差,痛苦指數於去年第二季升至15.9的新高,並於第三季維持15.8的高位,數字明顯高於1997年的高峰的14.6。

最新公布的痛苦指數達15.8,代表一個家庭要將全數工資儲15.8年,即不吃不喝15年,才有能力買入面積約500平方呎單位。金管局形容,以上數據反映市民的置業負擔能力仍偏緊。

事實上,過去10年痛苦指數的平均水平約為10至11左右,若按此數字計算,如要痛苦指數回落至正常水平,樓價潛在跌幅將達30%。

2. 按揭供款相對住戶入息比率

過去數年樓價持續高企,供樓負擔比率也愈升愈高,據金管局數字,去年第三季的收入槓桿比率(見圖一,計算方式為假設一個單位呎數,再根據目前樓價及按息,以計算得出的按揭供款對比大眾平均入息的數字)達70.9%,遠高於大約50%的長期平均水平,反映市民入市購買力明顯較前下降。

再看看另一組數字,就是由據政府發表的《2015年第三季經濟報告》內的按揭供款相對住戶入息中位數(計算方式是以月入處於私樓家庭中位數,以市價購買一個45平方米單位,按揭成數七成,供款期20年為準;不包括居於公營房屋的住戶),於去年9月時比率達64%,雖較1997年高峰達93%水平為低,但遠高於1995年至2014年間46%的長期平均。報告表示,數字反映樓市泡沫風險仍然顯著,更指假如利率上調3個百分點至較正常的水平,比例會升至83%。若供樓負擔比率要回復至長期平均數,樓價潛在下跌空間也達28%。

3. 租金負擔比率

隨着樓價持續升溫,不少未能上車的市民惟有先租樓,刺激近年租金同樣愈升愈急,據美聯租金走勢數字顯示,本港屋苑平均實用呎租由去年9月高位的34.3元,回落至11月的33.17元,雖然期內跌幅達3.3%,但租金仍屬偏高水平,若以目前家庭月入平均中位數3.43萬元計算,如租住實用面積約500平方呎單位,呎租約33.17元,租金佔收入約48%。事實上,坊間一向認為租住私人物業租金佔個人收入的合理水平約為30%,換句話說,目前租金需要大跌逾35%,租金負擔比率才會跌至合理水平。

4.樓價指數

自梁振英上場以來,港府多番推出樓市措施,但樓價持續高企,據差餉物業估價署的最新數據,11月私人住宅售價指數293.4,較2012年6月底梁振英上任前的205.1高出43%。再看看中原城市領先指數,最新公布的數字為134.41點,較梁振英上任前約105點高出約27%。值得留意的,是2012年私樓住戶入息中位數約29,600元,目前水平則約34,300元,入息中位數於過去3年多間只上升16%,意味樓價升幅遠高於工資升幅,目前樓價仍遠遠偏離市民可負擔的水平。

總結:觀察以上四大樓市指標,反映樓價現時仍處於高位,以及不健康水平,相信上述指數回復至合理水平,樓市才屬健康,綜合四大指標,樓價潛在跌幅達20至30%,相信樓價起碼回落20%,港府才有機會減辣。

潘永祥:減辣須符兩條件

城大建築科技學部高級講師潘永祥形容今次《施政報告》「雖無創意,但有決心」,因為關於房屋政策的新措施看似不多,但反映政府希望穩定樓市,並落實長策會(長遠房屋策略督導委員會)未來10年46萬伙建屋目標的立場。

「按我個人解讀,報告發放了幾個強烈訊息,首先是政府認為眼前的樓市跌幅並不算什麼,始終樓價早幾年基數太高,特首回應問題時刻意援引CCL(中原城市領先指數)從去年高位到現在,僅僅跌7%左右,想表達的是樓價仍屬好高水平,市民買樓負擔仍有好大困難。」

其次,潘永祥認為報告反映當局在房屋及土地政策方面,與政府過往的管治理念有明顯出入。「以前政府治理樓市的彈性較大,例如1997年金融風暴後增加賣地,到2003年沙氏期間經濟轉弱,『孫九招』即時停止推地及興建居屋,措施是隨樓市周期調整。相反現屆政府立場從一而終,就是無論短、中期樓市好與壞,都要確保未來有新單位源源而出。」

須跌1年及逾15%才考慮

他續指,除了處理中的新界東北、洪水橋發展,報告有進一步拓展土地的意圖,包括涉及面積多達80公頃的將軍澳第137區以及大嶼山新市鎮,大嶼山發展尤其重要,因已避開郊野公園範圍,集中於東涌、小蠔灣,以及興建交椅洲旁人工島發展住宅,預計居住人口達40萬至70萬人,相信會較易為社會接受,不過工程規模大,估計還要數年時間才有最終定案。

今年樓價走勢,潘永祥估計在多項不明朗因素夾擊下,《施政報告》的影響屬於中性,整體樓價下調介乎10%至15%,並不足以使政府撤銷辣招。

「辣招一向爭議好大,在立法會是『易撤難加』,所以政府不會輕易減辣,而且早前市況反覆,曾經跌1、2個月又回升,故此想政府減辣需要有兩個條件,首先跌市有相當持續性,連續跌6至9個月,甚至是1年以上;此外跌幅要夠深,累積下調超過15%,若兩條件同時成立,政府才敢着手減辣。」

或先撤銷雙倍印花稅

他補充,今年美國息口充滿不確定性,因聯儲局以照顧國內經濟和市場反應為先,難以預測其調整步伐,增加本港買家按揭開支的變數,加上人民幣持續貶值,面對熱錢流走,打擊本地消費信心,如果本港零售和旅業等實體經濟上半年無大起色,最快今年中至第三季,樓價跌幅將超越一成。

潘永祥預計,一旦政府嘗試減辣,最大機會先行撤銷雙倍印花稅(DSD),「DSD旨在勸退買樓收租的投資者,但由摸售現象絕迹,炒家大幅減少,從價稅率應該回歸合理水平。至於限制海外客的買家印花稅(BSD)功效明顯,大大減少內地客推高樓價,相信會留到最後一步才取消。」

李偉烈:跌15%將吸引買家入市

新一份施政報告中,與過往有點不同的是對於樓市的着墨較往昔少,而且並無甚麼新招推出,只是輕輕帶過。法巴亞太區房地產研究部主管李偉烈認為,政府是擔心樓價跌得仍不夠,所以其策略是要讓樓價慢慢跌落去,暫無需要放寬限制。

但如果中國經濟放緩加速,而美國加息步伐又加快,令樓價跌幅更快,則不排除政府會放寬一些限制。至於說政府要在樓價跌到甚麼程度才出招,李偉烈直言跌30%,而且下跌速度要好快,這樣才會造成影響,要政府出手。

2017年樓價回升5%

他進一步解釋,「樓價並不是沒有跌30%的機會,如果中國經濟硬着陸,經濟增長去到5%,或者說A股跌到得返2000點,人民幣滙價又持續下跌,而掀動周邊國家的貨幣都齊齊貶值的話,就會變成一個危機。」

「為甚麼去年8、9月樓市會開始放緩,因為首先是內地股市下挫的影響,第二是美國加息,令更多想買樓的人採取觀望態度,希望等樓市先回落一段時間;此外是去年1月至8、9月,以及2014年的成交都好高,是過去5年來最高成交的兩年,當時已透支了一些需求,所以之後必須再等一段時間,等需求慢慢回來。但他強調,由於需求真的很大,所以只要待樓價跌多10%至15%,或會再吸引買家入市。」

若按目前來看樓市還有多大的下調空間,李偉烈坦言,樓價跌10%至15%都屬正常,「我覺得今年會跌10%,不過到2017年又會回升3%至5%,下跌周期大約一年左右。」他強調需求仍然旺盛,「我們曾經做過分析,首先是你看看內地移民來港的人,1年差不多2萬多、3萬個人入來,其次是一些剛結婚仲未有樓的,這些需求都好勁。一年需求就差不多2.5萬到3萬,但本港一年的供應量才是約1.7萬個單位;還有一點,就係之前推出的額外印花稅(SSD)和買家印花稅(BSD)都令到二手無成交,而令買家回到一手市場。」

人幣貶值影響較大

另一方面,現時環球股市動盪,加上人民幣短期內急貶值,都令不少投資者迷失方向,到底人民幣貶值和美國加息又對本港樓市有多大影響呢?李偉烈表示,其實有好多內地人都希望來港買樓的,因為可以保值,尤其現在很多人都預期人民幣仍會持續貶值,所以在這情況下,港元又與美元掛鈎,就變得可保值了。

至於美國加息的影響,他解釋現在時代不同,過去5年、10年香港無現在這般依靠內地,但明顯香港現在非常依靠內地的流動性,依靠內地人來港買樓,所以在這情況下,就不能只看美國加息,而更要睇埋內地放水和內地人來港買樓的影響。言下之意,現在要注意人民幣貶值的影響更大,尤其當前出現了一個美國加息,內地卻減息的逆向周期。

林一鳴:氣氛悲觀 可壓價一成

眼見樓市氣氛轉差,劈價消息此起彼落,惟大好友林一鳴仍然力排眾議,企硬看好後市,且估計今年樓價會轉跌為升,全年升幅5至10%左右,當然港府撤辣招將會遙遙無期。

無他,林一鳴深信樓價至少下挫兩成或以上,港府才有勇氣撤銷樓市辣招,「如果樓價大跌兩至三成,政府才會撤辣招,因為即使樓價由低位反彈,市民反應也不會太大,目前香港樓價只跌了6至7%,一旦今年美國不加息,同時又撤了辣招,樓價飛天,政府將會成眾矢之的。」

說到底,他覺得目前樓市氣氛如此悲觀,皆因市場預期美國聯儲局啟動加息周期,今年或會加息4次之多,繼而震散樓市,可是美國到底有無條件連續加息,很成疑問;換言之,只要市場逐漸扭轉加息預期,下半年樓價很有機會轉跌為升。

本地就業情況不太差

「美國加息四次,樓價當然會下跌,但我持相反意見,覺得今年最多下半年加息0.25厘,甚至全年不加息的機會更大,因此,如果加息只有零至一次,遠少過預期,負面情緒會完全扭轉。」林一鳴解釋,美國未來加息仍要考慮歐洲、日本及內地的貨幣政策,如全球央行維持低息,聯儲局應該無空間加息,再加息或會重蹈1937年的覆轍。據了解,當年美國經濟剛從1929年的大蕭條中恢復過來,但當局卻急於調整貨幣政策,結果經濟又陷入衰退。

雖說息口有可能低企,但內地經濟放緩已是不爭事實,難道不會拖累樓市?對此,他有所保留,始終本港失業率沒有顯著轉差的迹象,除了旅遊和零售行業表現較弱,其他行業暫時未見受到影響。「對於大部分行業的就業和工資,暫時所見的影響不大,尤其過去一年大家都已知道內地經濟放緩,零售業轉差,本地失業率都沒有明顯上升,所以我看不見本地就業市場有很大的負面消息,能夠推動樓價下跌。」

政治環境令供應難增

更重要是,據他個人觀察和不同渠道所見,也不見得有朝資回朝的情況,畢竟內地資金南下投資物業的數量不大。他說:「內地資金涉及數量有限,尤其實施買家印花稅後就更少,班資回朝的壓力不大。其實除了九龍站的比重較大,其他屋苑真的不多,比如太古城、美孚。」

對於施政報告公布了一列供應指標及規劃,包括新界和大嶼山的新發展,以及未來3至4年私樓供應會創新高。林一鳴指,這些指標未來能否落實才是關鍵,「其實每年供應量都有報大數情況,估計施政報告講的8.7萬個供應不會達標,例如大嶼山發展未必做到,始終政治環境令政府不能推出大量供應,每年有兩萬個供應已非常不錯。」

可漁翁撒網式睇盤

二手樓價近期回軟,新盤又提供大幅優惠吸客,但潘永祥談及今年物業攻守策略時,指目前絕非買樓時機,「現階段入市肯定高風險,除非買來自用,好逼切的住屋需要,或找到超級筍盤,否則應審慎一點,尤其各區大型屋苑租金正在回落,一方面出現租平過供情況,另一方面樓價支持位減少,故買家真的毋須太心急。」

不過,林一鳴就看好今年樓價呈先低後高,建議買家不妨趁現在有議價空間,實行漁翁撒網式睇盤,或可買入筍盤。他解釋:「現在市場氣氛很悲觀,屬買家市場,買家的議價能力較高,始終有些人會擔心經濟、加息或其他負面因素,不妨連續多看幾個盤,然後每個都按市價嗌低5至10%,不排除十個有一兩個業主願意減價。」
指標 驗測 樓價 多少 梁振英 減辣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294667

陳家強﹕政府無意「減辣」

1 : GS(14)@2016-01-21 14:46:14

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160121/news/ea_eaa5.htm


【明報專訊】近月本港樓價持續調整,市場有聲音希望政府可為樓市「減辣」。財經事務及庫務局長陳家強表示,目前政府未計劃調整樓市辣招,並指目前仍難以預測美國利率正常化的影響。

稱樓價與市民負擔能力仍脫節

陳家強昨回覆議員質詢時表示,美國加息後,本港樓市價格及租金雖然有所下調,不過本港房屋供求仍然失衡,現時樓價與市民負擔能力仍然脫節,故政府現時無意「減辣」。他續稱,資金有機會逆轉,或會影響本港物業以外的資產巿場。

陳家強亦指出,美國利率正常化的不確定性,是今年全球要面對的經濟挑戰,資金流向可能逆轉,影響本地消費及投資意欲,政府會密切監察發展。他續稱,香港經濟基調良好,有能力應付資金進出,當局會密切留意情况,確保金融體系保持正常運作。
陳家 政府 無意 減辣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294684

判斷樓市轉跌需時 無意減辣

1 : GS(14)@2016-01-23 18:51:42

【調控措施】環球市場狀況向下,港滙被沽,3個月港元同業拆息(H)近日亦升至逾六年半新高,外界擔心H按供款負擔增加。



H按供款未有大增

被問及按揭逆周期措施是否時候減辣?金管局總裁陳德霖表示,拆息回升幅度大,惟實質息率水平仍很低,業主每月按揭供款,可能「供多50幾蚊百幾蚊」,影響不是很大,但樓市是否已確定轉角向下,他認為「暫時仍未察覺夠時間,判斷樓市周期是否好明顯出現逆轉。」他指逆周期措施,是因應周期「做工作」,而非先於周期調整,過去曾試過樓市有12、13個月,似見到回落迹象,但「跟住市況又上返」,所以觀察樓市周期,不是「睇兩、三個月,要睇多啲時間。」若周期繼續上升,會再收緊措施,反之亦然。財政司司長曾俊華昨出席活動致辭時表示,環球經濟不明朗,影響本地出囗表現,香港將面對更大挑戰,當局會密切留意訪港旅客減少對零售、旅遊及經濟的影響。中國經濟雖有下行壓力,但內地經濟結構正進行轉型,中產比例上升有助增加內需,巿場毋須過份憂慮。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160123/19463710
判斷 樓市 轉跌 跌需 需時 無意 減辣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294838

預算案前 發展商籲政府減辣

1 : GS(14)@2016-02-18 00:10:40

http://property.mpfinance.com/cf ... 0217/paa01/laa4.txt



【明報專訊】下周三將公布財政預算案前,多家發展商紛紛呼籲政府放寬樓市逆周期措施。

長實執行董事趙國雄稱,政府掌握市場數據,過去數年市民及換樓客在按揭上都有困難,減辣是有需要。他又稱,現時一手成交少,除了近期缺乏大型樓盤推售外,亦因早前多個細價盤推出,該類市場見飽和,減低對市場吸引力。雖然近日股市波動,但他指股市有上有落是正常,而樓市有剛性需求,兩者未必有直接關係。

嘉里:可調整按揭成數措施

此外,嘉里(0683)執行董事朱葉培亦指,自金管局收緊按揭成數後,增加買家入市門檻,目前二手樓市尤為停滯,認為政府可考慮調整有關措施。他又預期,由於整體經濟環境不穩,料今年樓價有所調整;不過因土地供應始終不多,在息口偏低下,料只有單位數字調整。
預算 案前 發展商 發展 政府 減辣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=296045

憂加快樓價跌料政府難減辣

1 : GS(14)@2016-03-09 16:23:58

【拆局】代理界期望減辣和放寬按揭落空,實行由被動轉為主動,八大商場日前召開記者會透過為期五周問卷來檢視市民對刻下樓市的悲情,向政府和金管局施壓;但是按照特首梁振英和財金官員的口氣,否定了減辣的機會率,其中一個原因是憂慮一旦減辣、樓價跌得更甘。根據最新發表的差餉物業估價署的報告,自去年10月數據從高位回落,四個月住宅指數累跌9%,官員多番指出樓市明顯轉勢,但對於會否如期撤招,包括財政司司長和金管局總裁陳德霖在內的主要官員,均以「若果樓市確定下行,才會考慮撤辣或推行逆周期按揭措施」,但一直未有向外闡述何為下行和樓價跌多少的底線,以模稜兩可的說法草草向公眾交代。其實自2012年尾開始實施的首階段額外印花稅和逆周期按揭措施,效果適得其反,樓價不跌反升,令當時曾蔭權政府和梁振英為首的團隊投鼠忌器,不敢再次冒險以加辣來管理需求,反之在過去一年把資源全力開拓新土地,但事與願違,找地上頭頭遇着黑,個別遭受到團體以司法覆核挑戰,或是流標收場,令市場有錯覺土地供應依然不足。其實內部有評估,假若一旦撤辣,容易帶出更壞的訊息,在美國放緩加息、歐洲和內地放水刺激需求下,樓價掉頭回升,過去四年在增加土地供應和管理需求的工夫會前功盡廢;另或由於市場的不確定性,走資潮持續,投資者散貨之心甚殷,掉頭撤辣,額外印花稅期由三年變兩年或三年變一年,即是好多單位被鬆綁,更加快下跌幅度,正所謂撤又死唔撤又死,但不撤相對下調風險較低,二者取其輕,政府無視業界結業製造逾萬失業大軍,也不願見到負資產急速上升。記者:劉兆昌





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160309/19521721
加快 樓價 跌料 政府 難減 減辣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=297315

政府減辣才肯減價

1 : GS(14)@2016-03-24 09:52:08

【拆局】一手樓「谷唔起」,嘉華(173)元朗朗屏8號上周六首開賣僅沽4成貨源,長實(1113)昨日又突然宣佈九龍豪宅項目君柏銷售煞停,市況氣氛用慘淡來形容都不足為過。不過,一眾發展商由始至終都未有明顯減價求套現的舉動,似是跟強調不減辣的政府「對着幹」。朗屏8號上周六首度開賣338個單位,結果首日只賣出130餘個單位,價錢非吸引市場眼球,即去貨率未夠四成,「撻Q」收場。但有市場人士認為,是定價太高所致,最平單位折實都要338.8萬元,折實平均呎價1.15萬元,同區基本上不愁選擇。而可以肯定的是,如果發展商立心要散貨套現的話,根本就不會開這口價。另一方面,長實君柏原先都只是安排今日賣12個單位,有心散貨亦都不會賣如此少貨量,加上「無啦啦」叫煞停,不但破壞自身賣樓氣勢,更累埋同行鄰近即將賣樓的新盤如新地(016)天鑄2期及會德豐(020)One Homantin隨時「攬炒」,令整場九龍豪宅大戰氣氛變得陰霾密佈。



與政府對着幹

其實更重要的是,發展商推盤策略上,貨源不多,價亦不減,未有求套現的舉動,好明顯不是急住散貨,反而可以解讀成與政府「對着幹」。原因很簡單,政府已不下一次強調不會減辣,無視業界的訴求,而且不停推新供應,如是者,發展商就惟有抱住一個「你不減辣,我不減價」作出無聲抗議,一場政商界的博弈,正如箭在弦。記者:黃嘉銘





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160324/19542373
政府 減辣 辣才 才肯 減價
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=298583

四叔:地價跌政府好傷 料減辣 住宅價還有一成下跌空間

1 : GS(14)@2016-06-06 00:06:21

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9409&issue=20160603


【明報專訊】本港樓市疲軟,4月住宅樓價輕微回升,恒基地產(0012)主席「四叔」李兆基表示,此前政府出招為樓市降溫,樓價下滑直接導致投地價格下跌兩成,「政府作為最大地主,損失很多,辣招不會再出,仲會減少啲」。他認為地價無理由再跌,且未來樓價最多只有一成下跌空間,若自住便「應該買了」。

明報記者 武君

恒地近年着重於舊樓重建項目,投地甚少,每年只有一幅,問及地價是否太貴,他表示以前地價是貴,但因辣招壓制樓價,地價也跌去差不多20%,並指地價原本每呎5000元,建築費、運營開支等起樓成本每呎5000元,即售樓價至少為1萬元,樓價跌,建築費又企穩,變相推低地價,如將軍澳土地以前競投要每呎5000元,現在3000元就已經拿到。

樓價跌20% 地價要跌40%

李兆基表示,若樓價再跌20%,地價就要跌40%,對政府都不利,以此判斷,地價已經差不多見底,無理由再跌,預計政府不會再有辣招出台,更可能會慢慢減少「辣招」。

現水平自住入市無問題

至於樓價,李兆基指出沒有大跌可能,最多只會跌10%。他稱自己一年前曾預測樓價會由樓市最高點跌去30%,有見近幾個月已跌了20%,未來再跌都只是10%,加上香港始終人多地少,打算買來自住、已經有心水位置樓盤的大可以放心入市,長期收租也沒有問題。李兆基又否認旗下項目提供高比例按揭是不看好市場,稱只是視乎不同項目的狀况,好過「賣唔出」。

萊坊:發展商出價趨保守

上月億京發展擊敗12個發展商,以較市場預期為低的40億元奪下大埔土地,每呎樓面價僅為3620元,較嘉華國際(0173)去年9月購入的相鄰土地呎價低21%。萊坊高級董事、股價及諮詢部主管林浩文表示,發展商出價趨於保守,地價正隨樓價調整,住宅地價格因供應增多,下降幅度較大,商住地調整則小一些,由去年9月樓市高峰期至今,整體地價下跌13%,由1月迄今則下跌9%,預計下半年跌幅會收窄,但並未見底,預計跌勢還將持續一兩年。他認為政府不會減辣,除非樓市再下跌兩三成。

另摩根大通發表報告指,地價下降本身對開發商利好,但另一方面將削弱目前住宅銷售的市場氣氛,對土儲較多的發展商有負面影響。

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四叔 地價 政府 好傷 料減 減辣 住宅 還有 一成 下跌 空間
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四叔:地價跌政府好傷 料減辣 住宅價還有一成下跌空間

1 : GS(14)@2016-06-06 00:06:21

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9409&issue=20160603


【明報專訊】本港樓市疲軟,4月住宅樓價輕微回升,恒基地產(0012)主席「四叔」李兆基表示,此前政府出招為樓市降溫,樓價下滑直接導致投地價格下跌兩成,「政府作為最大地主,損失很多,辣招不會再出,仲會減少啲」。他認為地價無理由再跌,且未來樓價最多只有一成下跌空間,若自住便「應該買了」。

明報記者 武君

恒地近年着重於舊樓重建項目,投地甚少,每年只有一幅,問及地價是否太貴,他表示以前地價是貴,但因辣招壓制樓價,地價也跌去差不多20%,並指地價原本每呎5000元,建築費、運營開支等起樓成本每呎5000元,即售樓價至少為1萬元,樓價跌,建築費又企穩,變相推低地價,如將軍澳土地以前競投要每呎5000元,現在3000元就已經拿到。

樓價跌20% 地價要跌40%

李兆基表示,若樓價再跌20%,地價就要跌40%,對政府都不利,以此判斷,地價已經差不多見底,無理由再跌,預計政府不會再有辣招出台,更可能會慢慢減少「辣招」。

現水平自住入市無問題

至於樓價,李兆基指出沒有大跌可能,最多只會跌10%。他稱自己一年前曾預測樓價會由樓市最高點跌去30%,有見近幾個月已跌了20%,未來再跌都只是10%,加上香港始終人多地少,打算買來自住、已經有心水位置樓盤的大可以放心入市,長期收租也沒有問題。李兆基又否認旗下項目提供高比例按揭是不看好市場,稱只是視乎不同項目的狀况,好過「賣唔出」。

萊坊:發展商出價趨保守

上月億京發展擊敗12個發展商,以較市場預期為低的40億元奪下大埔土地,每呎樓面價僅為3620元,較嘉華國際(0173)去年9月購入的相鄰土地呎價低21%。萊坊高級董事、股價及諮詢部主管林浩文表示,發展商出價趨於保守,地價正隨樓價調整,住宅地價格因供應增多,下降幅度較大,商住地調整則小一些,由去年9月樓市高峰期至今,整體地價下跌13%,由1月迄今則下跌9%,預計下半年跌幅會收窄,但並未見底,預計跌勢還將持續一兩年。他認為政府不會減辣,除非樓市再下跌兩三成。

另摩根大通發表報告指,地價下降本身對開發商利好,但另一方面將削弱目前住宅銷售的市場氣氛,對土儲較多的發展商有負面影響。

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2 : GS(14)@2016-06-06 00:06:37

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0642&issue=20160603
【明報專訊】對昨日東亞銀行(0023)裁員事件,恒地主席李兆基表示,全球經濟都在放緩,開源節流是很正常的事,不過恒地沒受影響,非常穩陣,並重申「一個都唔使炒」。

稱舊樓重建項目多過市建局

李兆基表示,公司租金每年都會增加,未來加上尖沙嘴中間道項目及上海、廣州項目竣工後,公司的收租項目會進一步增加,租金收入不會少過以前。公司業務的主力仍會是舊樓重建,目前舊樓重建項目有36個,較市建局數量更多,且利潤不俗,加上附屬公司收入穩定,發展前景理想。

港股疲弱至今,一直奉行「買股好過買樓」的四叔昨日不忘再次推薦自家股票。他表示,恒地目前的股價僅40元,資產價值為每股100元,「你話買唔買得過?長遠一定抵」。

他又表示,現在市場上很多人進行沽空,令投資者陷入迷惑難以選擇,從而拖累了股份交投量,影響股價。

預測恒指企穩21000

李兆基又稱,今年恒指將企穩在21000點水平,上落幅度均在10%之內。不過,回顧四叔往績,去年6月在恒指27000點時,他看好恒指突破30000點,僅1個月後港股反而累跌4000點。10月再次看好恒指在年底重返24000點,但仍是止步於21000點。

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3 : GS(14)@2016-06-06 00:06:55

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0798&issue=20160603
【明報專訊】恒地(0012)主席李兆基幾次拒絕表態是否支持梁振英連任特首,並指不知道對方是否會參加競選下任特首,但笑言做特首太辛苦,「如果我係梁振英,我唔做(特首)了」。

稱未有人公開表態參選

至於被問及香港是否存在「特首霸權」,李兆基就話很多人都對梁振英有意見,但要平衡各界利益並非咁簡單,又強調自己並非幫誰說話。他再次稱讚梁振英好勤力,「夜晚都幾乎無得瞓」,不過就覺得「咁辛苦,係咪一定會出來選特首,我就唔明喇」,至於其他是否有適合特首的人選,他就表示並沒有誰公開表示會競選。

李兆基又提及,政府在很多地方都支持恒地做公益,包括興建提供5000個單位的青年宿舍等,都是在政府的幫助下才能那麼快做到,在慈善事業方面梁振英是有功勞的。

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四叔 地價 政府 好傷 料減 減辣 住宅 還有 一成 下跌 空間
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陳茂波反駁樓巿轉勢 暫無條件「減辣」

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:26

【明報專訊】發展局長陳茂波(圖)昨日發表網誌,指有意見認為住宅售價指數連續兩個月回升屬樓巿轉勢,但他指該指數屬滯後數據,是反映3至4月市場情况,本港今年上半年整體住宅成交量,較去年同期少38%。

他又否認內地人來港購買住宅的比例上升,並稱巿場資訊有時會流於片面,提醒市民要小心分析,政府亦不會被短期波動自亂陣腳。

對英脫歐資金流入港樓有保留

陳茂波的網誌以「回顧與前瞻」為題,文中提出市場有按揭經紀公司指,內地人來港購買住宅物業佔整體成交比例,連續三個月上升至約一成。但據其掌握的資料,非港人購買佔整體成交宗數的比率,過去3個月仍為約2%,跟買家印花稅自2012年10月推出後的長期平均數相若,未見明顯上升趨勢。

他表示,自己對英國脫歐會導致部分資金轉投香港住宅樓市的說法有保留,但政府會密切留意,本港目前亦無條件「減辣」。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1027&issue=20160711
陳茂 茂波 反駁 樓巿 巿轉 轉勢 無條件 減辣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303166

陳茂波重申不會減辣

1 : GS(14)@2016-07-12 03:16:04

【本報訊】自政府2012年10月推出雙辣招後,本港樓市交投減少,樓價自去年9月歷史高位連跌數月,雖然住宅售價指數近月已見回升,但發展局局長陳茂波昨於網誌上表示,指數是滯後數據,並重申本港目前並無條件「減辣」。陳茂波指坊間有意見認為,差餉物業估價署公佈的住宅售價指數已連續兩個月回升,因此樓巿已轉勢。然而,他反駁指,指數是反映3、4月滯後數據,坊間有地產代理指數亦顯示,5、6月的住宅樓價按周只是窄幅上落。陳茂波又透露,據政府掌握資料顯示,過去3個月非香港身份證持有人購買住宅物業佔整體成交宗數的比例僅約2%,與2012年買家印花稅推出後的長期平均數相若,均同處相當低水平,並未見明顯上升趨勢,認為買家印花稅仍能大致壓抑非港人購買本地物業的意欲。對於巿場推測英國脫歐會導致部份資金轉投香港住宅樓市,陳茂波稱,對這說法有保留,政府會繼續密切留意情況,並重申本港目前並無條件「減辣」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160711/19689781
2 : hk113(58285)@2016-07-13 18:33:54

個人認為唔減辣已經是新常態
一減辣如果樓市暴升既話...政府擔當唔起..所以一動不如一靜
特別是CY要連任既話..一定唔可以俾個樓價再升上去
3 : GS(14)@2016-07-14 07:16:55

但是會搞壞左經濟
陳茂 茂波 重申 不會 減辣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303222

老樓周記:拆解樓市減辣迷思

1 : GS(14)@2016-07-15 05:13:19

發展局局長陳茂波重申不會減辣,並指市場人士引用差估署報告指樓價止跌回升,因數據為滯後數字未能真正反映市況,市民入市仍須謹慎,未改政府持續推增加供應的決心。老樓對於陳局長的決心毋庸置疑,本屆政府在樓宇管理措施上不可朝令夕改,大膽估計若減辣可能令樓價急跌(外圍經濟仍不明朗,被鬆綁的業主可能提早賣樓),故未可即時減辣,年前立法會討論時曾向發展局查詢條款,也沒有明確指出退招時間表,但承諾加辣需事前獲立法會通過,但減辣則毋須通過,若局方要減辣隨時都可以,只是他們如何判斷時機適合。差估署的數據顯示,5月份租售數據止跌回升,令市場演譯為樓市回穩,但要符合回升條件則尚未成熟,從屋苑成交量和新盤吸納數量而言,未算是合格,加上發展商在下半年大量出貨,二手樓價定會受壓,亦會壓低回升速度,皆由差估署和坊間數據只能反映二手數字,未能完全反映整體樓價數據。同時,新盤有不同優惠來推銷,在土地註冊處內的成交價亦未被完全扣除,頂其量是一手量回升、二手回穩而已。會否減辣宜在首次置業者埋手居多,不會全面放寬。無可否認新盤太多,優惠多令到市民花多眼亂,若果大家選擇一手盤時也要問清楚每個優惠條款是否適合自己。劉兆昌資深地產傳媒人
http://HKLau.com本欄逢周五刊出





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160715/19695412
老樓 周記 拆解 樓市 減辣 迷思
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303778

湯文亮﹕新加坡並沒減辣

1 : GS(14)@2016-09-06 04:51:26

【明報專訊】有報道說新加坡放寬加按條件,在2013年以後買樓的人可以不受每月最低還款額不能超出個人收入60%的計算方法,報章形容這是減辣,我不同意這個說法,我認為是放寬業主的私人貸款條件,如果我沒有記錯,新加坡樓價在2013年至今已經下跌了接近20%,嚴格來說,新加坡在2009年推出徵收各項印花稅的辣招以來,樓價已經下跌了大約30%,業主如果在最初買樓是用盡按揭成數,樓價下跌,根本不可能加按,甚至有部分業主已經變成負資產者,還講什麼加按,現在新加坡容許業主加大借貸額度,是極其危險做法,我估計星政府今次減辣的目的,就是讓業主申請銀行貸款清還私人貸款欠債,減低業主利息支出,但對新加坡人的私人財政影響不大,最多是暫時減少利息支出,我估計新加坡政府下一步做法,就是容許業主只需還利息而不用還本金。

寬私人借貸條款 權宜之計

有一些事情我真的十分不明白,新加坡有很多世界性競爭優勢,不但將香港比下去,甚至將全世界比下去,所獲得的世界第一多不勝數,連航空公司都是排世界第一,全世界都非常羨慕,但今次新加坡金管局減辣,就揭開肚皮任人睇,一個地區,私人欠債率如此之高,市民又怎會快樂,攞咁多個世界第一又有什麼用,大家唔好以為星洲金管局今次爆料,一定會畀總理李顯龍質到失暈,其實,李將軍在幾個月前已經表示新加坡人的私人欠債太高,令他非常擔心,今次星金管局減辣,應該是得到李顯龍指示,不過,這亦是權宜之計,不用多久,問題又會再次浮現。

港資金鎖死樓市 不利經濟

如果講放寬按揭,香港的確具備條件,在2009年推出辣招以來,樓價已經上升了超過五成,不少業主的借貸比率只是資產值三至四成,收入在壓力測試下仍然可以有能力還款,的確可以讓業主加按,我希望不用太久,金管局放寬按揭,否則,將資金鎖死在物業,不但對疲弱經濟沒有幫助,甚至會加速經濟轉壞,市民就會怪責政府。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0185&issue=20160906
湯文 文亮 新加坡 並沒 沒減 減辣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=307697

財政司長陳茂波:看不到減辣空間

1 : GS(14)@2017-03-21 07:31:34

【明報專訊】財政司長陳茂波昨發表網誌,網誌以〈也談美國加息〉為題,就近日美國加息與香港樓市發表意見。他表示,現時基本市場因素出現根本性轉變,但市場反而再趨熾熱,使人擔心,亦提到看不到減辣空間。

1月樓價較08年低位升兩倍

陳茂波指,現時利率雖仍然極低,但相信只要美國經濟持續改善,加息陸續有來。他表示,利率對很多東西都有影響,包括樓市,而近年樓市異常暢旺,今年1月整體樓價較2008年低位上升195%,較1997年的高峰亦超出近80%;另外,2016年第4季的市民負擔比率亦上升至63%,而1996至2015年期間的長期平均水平只是46%。

他又說,樓市「供求失衡的情况正逐步被扭轉」,房屋供應因近年政府增加土地供應而上升,需求亦因為外圍經濟而存在隱憂,若香港經濟受到衝擊,將影響房屋需求和價格。

稱未來息口只會向上

陳認為「未來息口走向只會向上」,而且「美國加息的步伐更有機會較市場預期為快」,雖然現時銀行同業拆息仍處於低水平,亦未有任何香港銀行宣布加息,但基於聯繫匯率制度,「港息最終都會跟隨美息走勢」。

他又認為,香港加息只是時間問題,不是會否的問題。他又稱,現時「實在看不到有條件或空間『減辣』或『撤招』」;而現時基本市場因素正在轉向,樓市卻再趨熾熱,使人感到擔心,政府亦會繼續密切監察市場。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0860&issue=20170320
財政 司長 陳茂 茂波 看不到 減辣 空間
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=327973

陳茂波:樓市風險升 無條件減辣

1 : GS(14)@2017-03-22 00:29:25

【本報訊】財政司司長陳茂波昨日撰寫網誌,警惕現時市民懷有樓價只升不跌的預期,卻不知道影響樓價的基本因素逐漸出現變化,例如本港利息有機會急速上升,樓市面對的風險逐漸增大,情況讓人擔心,故此在現階段看不到有條件「減辣」或「撤招」。陳茂波解釋,近年政府不斷增加土地及房屋供應,供求失衡的情況正逐步被扭轉。其次是外圍經濟仍面對多重隱憂,包括貿易保護主義可能重臨、英國脫歐進程展開等,都會影響目前環球經濟好轉的勢頭,倘若本港經濟受到衝擊,將影響本地住宅需求和資產價格。


憂港或急速加息

陳茂波亦估算,未來息口走向只會向上,而美國加息的步伐更有機會較市場預期為快,現時市場預期在今年可能還會加息兩次,而聯儲局亦估計加息進程會持續至明年和後年,聯邦基金利率最終會升至約3厘較正常水平。雖然尚未有本港銀行宣佈加息,不過陳茂波指,在聯繫滙率下,港美息差擴闊,港息最終都會跟隨美息,加息只是時間問題。而一旦國際資金流出現逆轉,資金加快流出本港,本港的利息更可能會急速上升。陳茂波指,市民不應抱有樓價只升不跌預期,因過去數次美國利率踏入上升周期,本港樓價升勢大致都會放緩、甚至由升轉跌。就以上一次美國加息周期(2004-2006年)為例,香港的利率上升不久後,樓價便出現下調。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170320/19963681
陳茂 茂波 樓市 風險 無條件 減辣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=328042

湯文亮﹕減辣與加息一樣 要預先張揚

1 : GS(14)@2017-04-05 23:41:11

【明報專訊】我較早前提出,政府如果希望樓市穩定,要做的事情並不是加辣,而是減辣,但又並不是即時減辣,而是現在宣布在兩年後減辣,大前提是政府到時候可以提供足夠供應量,因為現在宣布減辣,那些已經有住宅單位的業主,就會等待兩年之後才買,屆時,他們只需要付正常的印花稅,市場上減少了那一班已有自住單位的人買樓,只靠一班用家來維持,樓價升幅不但會被遏止,甚至會向下調整。

不過,絕大多數的人都不同意我這個見解,他們認為政府要留意市况,當確認市况下跌,就可以減辣,這雖然是一個理論上可行的方法,但在樓價下跌之前,政府必需要忍受樓價繼續上升、市民的指摘,如果官員們把持不定,繼續出招壓樓市,減辣就會變成遙遙無期,樓市就會在一個不正常的狀態之下上升,當樓價下跌,就會變得一發不可收拾。

出招不能張揚 否則會刺激炒賣

如果我們從美國加息的操作來看,預先張揚減辣是有必要的,耶倫在去年底已經表示在今明兩年,每年會加息3次,而且不斷重申這個預測,目的是提醒那些投資或者置業人士,加息是勢在必行,在投資之前必需要考慮這個因素,我們回想一下,美國聯儲局在過去不斷減息的期間,並沒有預先張揚,否則,投資者會藉消息將物業資產價格炒高,這個情况與香港出招剛剛相反,如果政府宣布在未來會出招壓樓市,投資者會急速入市,樓價會為此消息上升。

突然撤招 後果不堪設想

不過,香港政府在最初出招前未能察覺到這個原因,他們當時表示,只要政府出招,樓價會急速下跌兩三成,有不少業主相信官員們的說話而將自住單位賣走,但物業投資者知道,因為樓價上升,政府才會出招,他們反而因為政府出招而入市,這是職業與業餘的分別,而業餘的人士當中,包括提出出招壓樓市的政府官員,其實,如果當時政府出招,同時給予一個撤招時間表,這才可以發揮出招效用,不過,撤招時間表是隨時可以發出,但就要預先張揚,才可以發揮到最佳效果,如果政府宣布突然撤招,結果不堪設想。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6410&issue=20170405
湯文 文亮 減辣 辣與 加息 一樣 預先 張揚
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=329212

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