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不要誤失收割之時,眼白白看錢流走(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7407

此文主要為判定你是應現在收割還是「坐一坐」。

 

筆者其實唔係幾明「四方檯格局」係咩? 真係有用心上網翻查亦得不到解說。估計是格食格,角困角,不能動身之意思吧。讀者和妻子與父母同住,更在早前用40年按揭將物業三供款拉長,當中所付之耐心及部署捎抵佢三十出頭持有三間樓。唯物業一和二都是近期買入,水位每間約有百餘萬,係現時市況九成業主大賺下,不算得多。現擔心萬一樓市退潮而趕緊快把泳褲抽起,實為合理處理方法。

 

由於太太屬不穩定工作,筆者假設太太「自給自足」,即物業三由太太單名持有,而太太借貸力亦在支持該40年按揭中用盡。現時讀者35k月入持有兩收租物業,一個有簽租約(物業二)而另一物業沒有。此實在是假設,因為在網上溝通是單向的,要再和讀者詳談才能解決更多問題。如物業二真係未有租約,建議讀者「補水」,將借貸比率降至樓價五成再轉按,在申請時向銀行表明是出租用途,成功轉按後可將物業二租金收入納入為收入一部份。

 

物業二市值3.25mil,補水為2.34-(3.25*50%)mil=71萬。賣走物業一,可套現1.35mil,當中套回資金一半就夠補水。建議賣樓之原因,為讀者一人持有兩個物業,35k月薪之借貸力為35000*50%/10000*2.59=4.53mil。就當計埋租金收入,即物業二原本就報有出租用途,都只是盡計(35000+8000)*50%/10000*2.59=5.56mil,都比自己單名持有的物業一加二(即4.5+3.25=7.75)為少。讀者是正確地利用了槓桿,再加上睇準了2008-2013的樓市升浪,五年和太太累有千萬市值物業。唯市值和家庭月入(少於60k)極不相配。市旺時絕對係爽,完全展示出投資樓市加上槓桿的極大優勢,唯市跌只要20%就令人心感不安,35%左右就打回原形,由贏變輸只會令人心感不安。打亂下一次入市之部署。人確實是習慣直線思考動物,贏在第一次,第二之入市時都較有信心,一開始就輸,成日都以為下次買又係輸。所以實力易見底者,見好就收吧!

 

建議沽走物業一,再唔係叫朋友住入物業二,留住好租客,都唔好誤失收割之時,眼白白看錢流走。

 

就當沽走物業一,亦將物業二的租金納入借貸力計算,兩間樓「持貨」7.85mil,其實都大過自己最盡借貸力了,即5.56mil。所以減磅是應該,套出現金可放於收息基金,千祈唔好因要比利得稅而不獲利。建議收息基金之原因,是因為其沒有鎖定年期,及讀者本身後生,實有需要等多一個浪,市低出擊。如果是近退休之輩,可能沒價格風險及有鎖定年期的債券為佳。當然收息另有好選擇,沛富基金是一個ETF,投資亞洲區債券,唯近日南韓局勢不穩富有影響。當然等你賣出樓後,已是另一番景象了。請先套樓,投資物品可以日後再談。

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資金流走 港匯低見7.7557

1 : GS(14)@2015-07-08 16:20:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150708/news/eb_eba3.htm
資金流走 港匯低見7.7557
2015年7月8日

【明報專訊】港元匯價昨日繼續展現疲態,跌至7.7549,更曾經一度跌穿7.755水平,最低見7.7557,顯然資金正在流走。有市場人士認為,受內地股市波動影響,有資金流走非常正常,但不擔心情會加劇。

昨日港匯顯著下跌,美元兌港元曾經一度升穿7.755的水平,高見7.7557。

石壁投資管理董事總經理區偉志接受本報查詢時表示,無可否認有一部分資金正在流走,不過主要原因除了內地市波動外,歐洲股市亦因希債危機出現「Opportunity﹙機會﹚」,但相信資金外流情不會太嚴重。

分析﹕對A股失望要「避開」

獨立股評人林一鳴則將外資流出本港,歸咎於內地救市失誤所致。他解釋,內地救市措施愈出愈多、愈出愈錯,外資選擇抽走資金,實屬正常。

豐盛金融資產管理董事黃國英亦認同,指港元顯現弱勢,明顯反映外資對A股市場失望而要「避開」。
資金 流走 港匯 匯低 低見 7.7557
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中港續見資金流走 規模收窄

1 : GS(14)@2015-09-19 20:27:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150919/news/ea_eab2.htm


【明報專訊】雖然港匯近期強勢,金管局9月要數度注資入市,但從資金流向數據來看,香港股票基金繼續錄得資金流出。

港8周累計流出185億

據券商Jefferies最新的資金流向數據便顯示,截至9月16日(星期三)的一周,香港股票基金資金淨流出1.33億美元(約10.3億港元),已是連續第8個星期走資,但比對上一周走資額有所減少,而累計8周,本港流走資金達到23.89億美元(約185.15億港元)。

中國股票基金亦已經連續10周錄得資金流走,最近一周流出7.52億美元(約58.28億港元),但比對上一周的12.46億美元見收窄,累計這兩個半月,內地共走資209.4億美元(約1622.85億港元)。

此外,市場之前預計美聯儲局或會9月加息,資金從新興市場撤出,最近一周便再錄得16.65億美元(約129.04億港元)走資,連續10星期錄得資金淨流出,不過較上一周的39.08億美元有明顯減少。
中港 續見 資金 流走 規模 收窄
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何謂資金流走?

1 : GS(14)@2016-01-17 23:55:48

【話你知】港人對於資金流走常有誤解,金管局經濟研究部報告曾解釋,資金流主要有三大指標,包括即期滙率、銀行體系總結餘以及即期淨外滙頭寸,今回港元資金流走,主要反映即期淨外滙頭寸變動。滙率變動主要是反映資金流入、流出「壓力」,不一定是實際資金流變動,有機會是價變而量不變,即所謂「乾升」或「乾跌」,事實上銀行於金管局所設的港元戶口合計餘額(即總結餘),在港滙波動下卻近乎沒有變動,代表流出數額不算龐大,未觸發弱方兌換保證,而引致銀行體系要向金管局以每美元兌7.85沽出港元,故總結餘沒有太大變動。所以,今回資金流走主要是銀行即期淨外滙頭寸變化,變化未有啟動弱方兌換保證之餘,金管局亦無買港元,但港元資產需求確實減少,只是流走幅度不算大。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160116/19454414
何謂 資金 流走
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周小川:資金流走沒甚麼奇怪

1 : GS(14)@2016-02-15 02:17:58

【本報訊】中國資金走不停,外界指中國或實施外滙管制,惟人民銀行行長周小川受訪時駁斥此說法,認為是投機者欲製造恐慌,以配合其投機盤。近月中國外滙儲備持續縮水,但周小川表示,流走資金多屬於熱錢、會「擇機撤出」,即使流走亦「沒甚麼奇怪」。



斥外滙管制屬謠言

周小川早前接受內地《財新網》專訪,提到有不少國際投機者聚焦唱空中國,甚至指中國實施外滙、資本管制,他回應時指這些明顯是謠言,目的是在一般市民及貿易商之間製造恐慌,投機者得以從中得益。他續表示,過去多年不斷有資金流入中國,當中有部份或是「熱錢」,會選擇時機撤出「沒甚麼奇怪」。早前有多名國際投資者揚言要「沽空中國」,截至上月底,中國外滙儲備按月降近千億美元至3.23萬億美元,創近三年半以來新低。周小川受訪時表示,中國經濟體系龐大,外滙管制難以奏效,又指中國資源多、「跟中國拼不容易賺到錢」,因此在正常情況下,國際投機者不會視中國為攻擊目標。最近環球金融市場存在不明朗因素,周小川承認有部份投機者「正瞄準中國」,惟他強調不會讓投機力量主導市場情緒,並重申人民幣不具備持續貶值的基礎,至於中國經濟能否承受波動,他指中國「有信心也有耐性」,會留待官方公佈的數據去證明;他續稱,已下注的人急於製造輿論、企圖倒逼博弈,希望盡快見分曉。至於人民幣國際化進程方面,周小川指人行對滙改方向「堅定不移」、仍以市場供求為基礎。對於市場憂慮中國或為增加出口、提升GDP而容許人幣貶值,周小川稱不會打「滙率戰」,但又表示若察覺投機成為滙市主要矛盾,人行會重點應對,直至市場恢復穩定。另外,中國外滙管理局管理檢查司司長張生會日前表示,年內會挑選重點銀行或非銀行金融機構,展開全面及針對性專項檢查,加大對違規銀行的處罰力度。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160214/19490167
周小川 資金 流走 甚麼 奇怪
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環球股市連跌兩周 千億資金流走

1 : GS(14)@2016-05-08 13:30:33

【明報專訊】環球及美國經濟增長均有放緩?[象,MSCI全球股票指數及美國標普500指數上周分別下跌1.7%及0.4%,兩大指數同樣是於2月11日見底以來首次連跌兩周。根據《彭博》數據,在上周一至周四(5月2日至5日)期間,全球股票交易所買賣基金(ETF)錄得126億美元(約983億港元)淨流出,當中SPDR標普500此單一ETF便淨流出53億美元,佔比達42%;另外,貝萊德旗下iShare的一隻高息企業債ETF期內亦錄得23億美元淨流出,反映資金從風險資產流走。



與此同時,期內SPDR的黃金ETF卻錄得10億美元淨流入,而追蹤美國通脹保障國債的iShare TIPS ETF亦有5.4億美元淨流入,反映資金尋找抗通脹的投資工具。

抗通脹債券黃金ETF受捧

《彭博》分析,由於全球ETF市場總額高達1.9萬億美元,上述資金流動佔比不足1%,是否形成趨勢仍有待觀察。惟由於全球股市、債市、外匯市場成交額均正在萋縮中,ETF成為少數流通性增加的資產,仍然是觀察資金流向的理想工具。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160508/news/ea_eab2.htm
環球 股市 連跌 跌兩 兩周 千億 資金 流走
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強國男飲凍啤酒爆血管瘤 體內8成血流走

1 : GS(14)@2016-08-13 14:50:08

夏日炎炎,香港不少人愛喝啤酒解暑。湖北武漢一名綽號「千杯不醉」的趙姓中年男子,早前喝過幾支冰凍啤酒後到浴室洗澡,其間突然肚內感到「爆炸」暈倒,事後證實其脾動脈瘤破裂,短短幾個小時內出血量達4公升,等於人體80%的血液。趙男呼吸、心跳一度驟停。經過搶救,才逃出鬼門關。55歲的趙男每天都抽1至2包煙,每餐飯幾乎都喝半斤白酒。早前,趙男改喝冰凍啤酒降溫。上周五晚,他在吃晚飯時喝下三支啤酒,然後去洗熱水澡。當趙男將花灑對着腰腹沖洗時,突感渾身疼痛,拼命爬到門外就暈倒,家人發現,即將其送到家附近醫院。趙男被送到醫院時,已經處於休克昏迷狀態,呼吸、心跳一度停止,經過半個小時的急救才恢復心跳。由於病情嚴重,被緊急轉到武漢市中心醫院。由於臉色慘白,醫生從其肚裏抽出的血是不凝血,故確診其為失血性休克、腹腔內大出血。醫生見情況危急,遂決定打開其腹腔,即有鮮血湧出。醫生一面邊輸血,一面找出血部位,最後發現在脾門附近有個蠶豆大小的動脈瘤破裂出血。經兩個小時治療,終於成功止血,將趙男從鬼門關邊緣救回一命。 外科專科醫生謝卓華表示,血管瘤是血管不正常脹大,若血壓大幅度波動,都可能血管瘤破裂,造成流血不止。謝醫生指,病人如已有高血壓,加上飲啤酒和沖熱水涼,不排除令體內的血管瘤破裂。病人脾動脈破裂,血液會留在肚內,而不會從口、鼻、肛門等位置流出。雖然病人流了4公升血而不死,謝卓華指是醫生一直為其輸血,維持其生命。謝醫生又指,由血管瘤一般只有2至3厘米,除非病人瘦削或者血管瘤位處主動脈位置,故一般未必容易透過摸肚發現,只能透過掃描才能發現血管瘤。《楚天都市報》/《蘋果》記者




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160812/19733493
強國 男飲 飲凍 啤酒 血管 體內 成血 流走
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陸振球:小心港人才流走

1 : GS(14)@2016-10-17 08:00:35

【明報專訊】新加坡上週五公佈今年第三季的經濟增長按季收縮4.1%,反映環球尤其是中國經濟放緩,對新加坡這類外向型經濟甚為不利,新加坡一向被視為香港的競爭對手,不要以為對手不好過,香港便會得益,其實大家面對的挑戰相似,香港稍後公佈的第三季經濟數據或會令大家失望。

最近中文大學旗下香港亞太研究所進行了一項調查,結果令人憂心。該調查成功訪問了710名香港18歲以上巿民,竟然有多達38.9%受訪者表示若有機會將打算移民,令人憂慮的是,愈年輕、教育程度愈高的受訪者,打算移民的比例也愈高。

人們常說因低息或資金流入,香港的經濟及股樓可長期看好,如今這個地方的高教育水平年輕人竟紛紛因為不滿香港現狀而打算離開,對香港長遠發展肯定十分不利。從來,人才比資金更重要,資金流走可再流入,但培育人才往往要花數十年時間,人才一旦流失,便不是一時三刻可以復元。

上述調查中想移民的受訪者最不滿香港四個範籌:包括政府施政缺失、住屋問題、政治爭拗和看不到經濟前景。其實除了移民,也應力爭上游,或做好投資部署,若能財務自由,不用移民也可改善生活。《明報》將在下週一(10月24日)舉辦投資講座,除了筆者,還邀得香港奧國經濟學院創辦人王弼、交通銀行香港首席經濟師羅家聰,以及天王國際金融行政總裁盧楚仁分析最新投資形勢及如何部署,不容錯過(詳情及報名:link.mingpao.com/47329.htm)。

明報投資及地產版資深主編

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9749&issue=20161017
陸振 振球 小心 港人 流走
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特朗普效應 陳德霖﹕或觸發資金流走 美放寬金融監管 港無意跟隨

1 : GS(14)@2017-02-07 04:56:26

【明報專訊】美國總統特朗普上任後的新政,令全球經濟政治風險增加。金管局總裁陳德霖警告,特朗普鼓勵企業資金回流美國,或加劇新興市場的走資潮。他重申,美國加息步伐將會較市場預期快,流入本港的熱錢持續會流走,只是目前尚未發生。

明報記者 廖毅然

陳德霖昨日出席立法會會議時表示,美國新政府政策存在不確定性,是全球主要的經濟及金融風險之一。他表示,一旦特朗普兌現競選承諾,把企業利得稅減至15%,比香港還要低,加上特朗普大力鼓勵當地企業把資金回流美國,「市場估計美國企業在海外資金達2萬至3萬億美元,即使只是部分回流,假設1萬億美元在短期內撤離,也會對新興市場造成巨大影響」。

重申美加息步伐將快於預期

特朗普在競選時提出要讓企業回流美國,因此大開期票,提出稅制改革,主張把企業所得稅由現時的35%大幅減少至15%。對比香港現時的企業所得稅為16.5%。不過,陳德霖認為,特朗普許多政策仍然欠缺細節,暫時不清楚其實際政策是否足以吸引大量資金回流。而且他估計,即使資金回流美國,部分亦會透過金融體系再流向新興市場。

海嘯後1300億美元資金流港

但陳德霖表示,金融海嘯後累計有1300億美元的資金流入本港(見圖),市場仍然低估美國加息的步伐,由於港息與美息同步,所以在港的熱錢將陸續流走,只是目前尚未開始發生。金管局對樓市的逆周期措施,主要視乎息口演變與樓市交投量、價格及供應量的變化,而決定是否收緊或放鬆。而最近雖有部分新盤銷情好,但他認為,難以全面反映樓市現狀,需較多時間去觀察樓市屬上升或下行周期。

美銀行股上升 匯控渣打跟隨做好

另一方面,特朗普正研究放寬對銀行業的監管。昨日有議員問到,香港會否跟從,陳德霖強調,香港的監管制度本來與美國有差別,故美國放鬆監管對香港沒影響。特朗普於上周五簽署行政命令,下令全面修訂多德-弗蘭克法案(Dodd-Frank Act),市場憧憬會放寬對金融業的監管,美國金融股周五普遍升2%至3%,帶動本港上市的匯控(0005)及渣打(2888)做好,當中渣打升2.4%至78.9元,創15個月新高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4453&issue=20170207
特朗普 特朗 效應 陳德 觸發 資金 流走 放寬 金融 監管 無意 跟隨
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印度過江龍Mohinani:樓價不合理 等北水流走才入市

1 : GS(14)@2017-05-25 09:15:47

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6837&issue=20170525
【明報專訊】本港住宅樓價於2003年SARS以來大漲小回累積升幅逾4倍,今年以來更屢創歷史新高。印裔富商Mohinani Harry Hassomal的家族在本港已營商近半世紀,曾於SARS期間斥資數億元撈底買樓,對掌握本港樓市周期有獨到心得。他在接受訪問時分享置業經驗,過去一年內地資金持續湧入本港,令樓價升至不合理水平,他建議用家可等這些熱錢流走,樓價回落至合理水平,始入市買樓也不遲。

明報記者 葉創成

Mohinani Harry Hassomal的爺爺早於1969年已從印度來港發展,初期靠入口日本布匹在港銷售,賺到第一桶金,上世紀70年代已開始投資本港房地產,累積豐厚財富。Mohinani在2003年已參與家族生意,當時樓價於1997年見頂回落後已連跌超過6年,更爆發SARS疫症,悲觀情緒升溫,樓價進一步急跌,他拍板斥資數億元買入大量寫字樓物業及部分住宅物業,包括以呎價4000元買入中環美國銀行中心的兩層寫字樓,「我們是在市場出現恐慌時才入市買貨的投資者(Distressed Asset Investor),即是無人買的時候我們才走去買。因為我們相信,做任何生意也好,賺幾多錢是以你的買入價計算的,只要你能夠低價買入優質資產,日後的盈利就會增加」。

SARS呎價4000元買美銀中心

根據代理數據,美國銀行中心寫字樓呎價現已勁升至3.5萬元;而鄰近的美利道商業地皮於5月中更以232.8億元、樓面地價逾5萬元批出。不過,Mohinani於2007年已悉數沽出美銀中心兩層寫字樓,呎價約2萬元,較買入價勁賺約4倍,而SARS期間買入的大部分物業,亦已於同年沽售。

上述物業若持有至今善價而沽,盈利肯定更加可觀。Mohinani承認,2008年金融海嘯後,內地隨即推出「4萬億」救市措施,令本港樓市的調整期遠較他預期短,令他來不及在低位買貨,「2007年我已預計到有大事發生,所以沽出大部分香港物業,結果2008年亦爆發金融海嘯,但當年本港樓市調整的窗口期(Window)很短,無機會畀我入返場」。

2013年底5億沽上環酒店

雖然Mohinani在2007年沽出SARS期間買入的大部分本港物業,惟同年他亦以約2億元買入上環干諾道西95號的一幢酒店,至2013年底始把該酒店以4.88億元出售予開源控股(1215),食正期內自由行旅客爭相訪港、酒店價值水漲船高的大升浪。

談到當年高位沽貨的心得,他仍然津津樂道,「由我2007年購入該酒店開始,愈來愈多內地旅客訪港,酒店出租率不斷改善,每晚房租亦上升至800元,與其他地區的五星級酒店相若。我沽貨的時候(2013年底),該酒店出租率已差不多100%,無得再好;如果出租率是90%,便仍有10%改善空間,但100%便已經去到最頂,既然有買家主動洽購,當然是收成的好時機」。

本港一般打工仔沒有Mohinani的雄厚資金可以投資寫字樓及酒店,但買樓上車做業主,卻是不少人的心願及奮鬥目標,而且可能是他們人生中最大的投資,故此亦必須審慎行事。記者請教Mohinani,今年以來樓價屢創歷史新高,港人若有自住需要,目前是否應該追價上車呢?他教路,可考慮先等一等,待日後樓價出現調整後再買也不遲,「過去一年有很多內地資金流入本港,令本港住宅樓價升至全球最高,我覺得這是不真實的。如果這些北水明日便被『閂水喉』,要班資回朝調返大陸,本港樓價會怎樣呢?我覺得只要北水一停,樓價就會跌」。

業主防守力強 SARS式跌市難重演

不過,Mohinani強調,隨着近年本港樓價破位而上,金管局期內亦一直收緊按揭,故目前大部分業主的按揭貸款佔樓價比率(Loan to Value Ratio)並不高,防守力強;故他認為,若有人期望樓價像1997年至2003年般大跌七成,是不切實際的想法,「我估計半山區的豪宅最多可跌三成,但中細價樓的跌幅會比較溫和」。

Mohinani認為,假如樓價回落至合理水平,用家可以先買細價樓上車,「首次置業應該先買細價樓,樓價跌少少便當交租囉,反正樓價長線看升」。

Mohinani又向年輕人分享自己家族的成功之道,「成功沒有特別的方法,但你一定要相信自己的能力,而且要勤力工作累積財富,不可以坐喺度等中六合彩;機會總會出現的,最重要是你日後見到機會時要好好把握」。
2 : GS(14)@2017-05-25 09:16:16

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7742&issue=20170525
【明報專訊】Mohinani往往等市場出現恐慌時才入市投資物業,雖然他錯過2008年第四季低吸港樓的機會,惟他2009年開始轉戰歐洲樓市,包括在2013年進軍西班牙酒店市場,他有份投資的馬德里W酒店料於2019年開幕,今年更簽訂新投資項目,在西班牙南部城市Marbella開設另一間W酒店。

雖然在2011至2013年歐債危機期間,西班牙曾被列入「歐豬五國」行列,惟該國GDP於2014年已回復正增長,2015及2016年GDP均按年增長3.2%,Mohinani認為,隨着經濟穩步增長,債務問題將逐步解決。

西班牙豪宅售價僅本港十分一

Mohinani又指出,目前西班牙頂級豪宅的呎價約4000港元,是本港同一質素單位呎價的十分一,故他相信目前是投資西班牙物業的好時機,「假如今日香港像2003年爆發SARS時一樣低迷,你會否買香港樓呢?現時這個機會在西班牙!」

[名人樓市論壇]
印度 過江龍 Mohinani 樓價 不合理 不合 北水 流走 入市
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儲局加息0.25厘 擬今年「縮表」陳德霖預警港資金流走

1 : GS(14)@2017-06-18 21:42:04

【本報訊】美國聯儲局昨宣佈加息0.25厘,並提出年內將實行縮減資產負債表(簡稱縮表)大計,若在今年第4季展開,來年底將縮減2,700億美元,等於最多加息0.27厘效果。金管局總裁陳德霖指「縮表」將收緊美元供應,又預警港美息擴闊後,將令港元資金流出。市場預期,若本港拆息急速上升,最快今年底加最優惠利率及儲蓄利率。記者:周家誠 陳洛嘉 劉美儀



聯儲局預期,今年下半年尚會加息1次,明年加息3次。今次特別提及「縮表」細節,但尚未決定「縮表」時間,聯儲局主席耶倫表示希望此前發出警告,方便市場應對。市場預期,「縮表」將於今年第4季展開,起步上限為每月60億美元國債,按揭抵押證券(MBS)則為40億美元,並每季遞增(見表),直至每月達到300億美元及200億美元上限。若果由第4季起開始縮表,來年底國債將會縮近2,700億美元,反映近0.19至0.27厘加息效應。



業界料港最快年底加息

金管局總裁陳德霖指,聯儲局「縮表」會收緊美元供應,令全球金融回復較正常情況,又預警美國加息後,港元、美元套息誘因加大,港滙會逐漸偏軟,直至觸及弱方兌換保證水平,導致港元資金流出,最終令港元利率上升,惟現時港元資金非常充裕,利息周期比較滯後。上海商業銀行研究部主管林俊泓指,「縮表」規模約達2,700億美元,影響等於加息1次,意味明年實際加息達4次,目前港元、美元息差非常闊,若港元拆息要追落後,並觸及最優惠利率(P)實際價格,年尾銀行有加P可能性。中原按揭經紀董事總經理王美鳳估計,銀行暫時未有上調P及存款利率誘因,因只會無端增資金成本,相信須待拆息回升至H按封頂水平,銀行才考慮上調P。她料今年12月尚會加息一次,若果屆時港滙轉弱,拆息大幅上升,今年P有可能上升。


港滙最弱曾見7.8026

渣打銀行大中華及北亞洲地區金融市場主管陳銘僑指,倘若美國未來加息進度一如預期,「縮表」工作又在下半年展開,預計年底時10年期國庫券孳息率,可能從目前低位(約2.16厘)抽高至2.5厘。中銀香港(2388)投資管理總經理陳少平表示,假設聯儲局資產負債表降至約2萬億美元水平,要4年時間完成。中銀香港首席經濟學家鄂志寰補充,「縮表」開展後,聯儲局能否連續3年、每年加3次息是未知之數,相信加息幅度或會略為放慢。港滙昨未有因應聯儲局加息而大幅走弱,仍然在7.8附近水平,昨最弱曾見7.8026。



■王美鳳

【專家意見】

中原按揭經紀董事總經理 王美鳳:若美國再加息,香港最優惠利率(P)或升0.25厘



■陳銘僑

渣打香港董事總經理 陳銘僑:短期內拆息未必急升,但要關注利率正常化風險



■陳少平

中銀香港投資管理總經理 陳少平:美12月能否再次加息存疑問,港年內無壓力跟加



■林俊泓

上商研究部主管 林俊泓:銀行體系資金充裕,港明年上半年才有加息機會



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170616/20057666
儲局 加息 0.25 今年 縮表 陳德 預警 資金 流走
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老樓周記:資金流走樓市爆煲

1 : GS(14)@2017-10-09 03:31:06

越近下月施政報告,便有更多內幕消息流出,市場訊息混亂,個別投資者就因為太多傳聞未捉摸到樓市後市方向,趁亂出貨,紛創屋苑新高價。有時時勢做英雄、亂市發大財便在亂局出現。月前老樓提及有不少私募基金先後入市及把多年前購入的物業套現,正因現時形勢未明朗化,出貨多於入貨,尤其對於呎價過高的中小型單位避之則吉,因為太多細單位在未來一年入伙,影響回報升值能力;同時特首林鄭月娥計劃推地和首置上車盤,重叠的客源將分薄了購買力,假若手持太多細單位,一旦失去了資金承接,升勢將會斷纜。大好友一面倒看好中港經濟,把資金調入股樓食大茶飯,股市本周已開始出現小震倉,過去一年升得急的板塊獲利回套,等待下一次機會,相信在年底前恒指會試衝3萬點2007年時的高位;至於樓市呢,在下月美國聯儲局縮表後三個月,會試試個底,可能有半成左右的跌幅,若然資金流走的速度快過跌幅,便是第一輪大跌市開始。發展商亦明白到樓市到了危險關頭,一方面加快推出手上可售的貨源套現,此外亦加快優惠補地價來作對沖,鑑於補地價的地皮尚要發展五至八年,那時候樓市周期重拾軌道。樓市令人瘋狂程度也是一個警號,當十個人當中十個話升,已開始出現第一個訊號,加上林鄭月娥銳意不斷從多方面途徑增加房屋供應,當去到了個臨界點時,樓市便會爆。劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170929/20167866
老樓 周記 資金 流走 樓市 爆煲
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滬深股通走資加劇 一年最多 十九大閉幕資金流走 港股50天線關鍵

1 : GS(14)@2017-10-29 22:51:18

【明報專訊】雖然中港股市仍處於高位,但近日的調整已引起部分投資者的憂慮,並開始出現走資的情况。據港交所(0388)數據,互聯互通的北上資金已連續5個交易日出現淨賣盤,昨日淨沽出金額達到近一年最多。而市場人士亦指,港股方面亦陸續有資金流走。港股昨跌穿20天線,而50天線約27,863點將是重要關口。

明報記者 廖毅然

昨日恒指跌150點至28,154點,國指跌85點至11,405點,總成交不足900億元。友邦(1299)連跌4天,昨日跌0.8%至58.75元,周一強勢的中人壽(2628)昨日跌1.4%,連同中國平安(2318)亦跌1.3%。瑞聲科技(2018)及吉利汽車(0175)跌逾2%。

內地上證綜指則微升0.22%至3388點,雖然仍處於挑戰3400點高位的氣氛,但外資似乎另有看法。昨日滬股通淨沽出22.57億元人民幣,深股通淨沽出10.13億元人民幣,合共達32.7億元人民幣,是去年深港通推出以來最多,而連續5個交易日錄得走資,亦是去年12月底以來最長走資潮。

A股屢試高位失敗 外資趁年尾離場

中國平安A股雖然創歷史新高,外資卻大舉撤走,全日在滬股通成交7.7億元人民幣,當中6.18億元人民幣為沽盤,而深股通則未有該股紀錄。另外貴州茅台、伊利股份等外資愛股,昨日均現淨沽盤。第一上海首席策略師葉尚志稱,A股多次挑戰3400點,均無法企穩,外資可能趁年底先行離場,待A股確認再有升幅才作考慮。

彭博報道,為令股市穩定,內地當局要求早前曾發盈警的上市公司,延遲公布第三季業績,以確保「十九大」會議期間股市保持穩定,當中涉及最少17家在深交所上市的企業。報道並指,在深圳上市的民和股份及深圳惠程亦牽涉在內,兩家公司分別以「準備文件」及「公務繁多」為由押後公布業績。

港股主動沽盤多過買盤

港股方面,雖然「北水」仍有12.02億元淨流入,但京華山一研究部主管彭偉新指出,自上周四大跌當日起,近4個交易日,恒指累計的主動沽盤合共較主動買盤多24億元。他認為大市氣氛確有明顯改變,估計有不少機構投資者正在沽貨,「累積了大半年的升幅,相信不是幾天之內會沽完。」

恒指昨日跌穿20天線約28,261點,彭偉新續稱,50天線非常關鍵,今年恒指在4月、7月及9月均短暫跌穿50天線,但隨即出現顯著升幅,然而若今次跌穿後繼續下行,就可確認恒指已轉勢。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4198&issue=20171025
滬深 深股 股通 走資 加劇 一年 年最 最多 九大 閉幕 資金 流走 港股 50 天線 關鍵
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東亞銀行鄧世安:跨境資金倘流走 港樓勢調整

1 : GS(14)@2018-01-04 09:10:13

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6655&issue=20180104
【明報專訊】東亞銀行(0023)經濟研究部首席經濟師鄧世安早於2011年5月已指出,由於內地買家增加來港置業,令本港住宅變相「出口」,此趨勢料成樓市的主導力量。一如所料,過去7年樓價在北水推動下勁升近七成。他本周再接受訪問時指出,隨着內地與珠三角城市融合為都市群,內地富裕階層來港置業是大勢所趨,惟2018年須留意內地收緊居民境外提款,以及美國收緊貨幣政策令美資回流當地等因素,促使跨境資金流逆轉,樓價隨時出現調整。

鄧世安在2011年5月5日接受《明報》訪問時指出,「現時一個45平方米單位,樓價相等於家庭入息中位數約10倍,已接近1997年約11倍的高位」。他認為,過去工資增長速度快,可以支持高樓價,但近年工資升幅卻緩慢,與樓價脫節,惟內地買家扮演的角色愈來愈重要,所以香港樓價受本地工資及收入增長的制約正減弱。當時他亦分析,內地人在香港置業後,隨着高鐵落成,來港度假、自住會更方便,自然會進一步增加在港消費,對香港經濟有利,只要港府增加足夠土地供應,便不會怕內地人搶貴樓。

根據《2016中期人口統計》,本港家庭收入中位數為25,000元,較2011年的20,500元增長22%,惟期內樓價卻勁升逾五成;而樓價去年更上升近一成半,再次大幅跑贏港人工資,令買樓對大部分港人來說變得愈來愈艱難。

與此同時,港府早於2013年9月開始諮詢、2014年12月公布的《長遠房屋策略》提出,在未來10年(2015/16至2024/25年度)新增48萬個建屋目標,有關目標按年修訂,去年底公布未來10年(2018/19至2027/28年度)的目標卻不增反減至46萬個。

北水湧港大增需求 供應未配合

鄧世安本周再次接受訪問,重申他2011年的觀點,認為隨着港珠澳大橋及廣深港高鐵今年先後啟用,本港將加快與珠三角城市融合為都市群,廣東省居民、特別是富裕階層預料會經常來港,粵港兩邊走,成為近似本港居民(Quasi HK Resident),他們來港置業屬大勢所趨。不過他強調,與使用商業服務不同,內地富裕階層來港購買住宅,是在消費本港的社會資源,「住屋是很尖銳的問題,來自內地的需求增加,便與本土居民競爭」。他感嘆過去幾年港府沒有大幅增加土地供應,所以當來自內地的結構性置業需求在本港湧現時,難以令本港每個人均有所得益。

中央限境外提款 影響不容忽視

不過,鄧世安強調,即使隨着本港融入珠三角都市群,的確會為本港樓市帶來多一批用家及多一批投資者,但樓價自2008年金融海嘯後至今,已連升9年,累升逾倍,故此利好因素基本上已有所反映,而投資永遠是向前望的,樓價在2018年是升或跌,需要視乎跨境資金會否流走,「即使長遠來說有內地購買力支持,但本港樓價是否永遠不會出現顯著調整呢?我覺得不是, 因為近年樓價升勢主要靠資金推動,已脫離本地購買力,所以支持是薄弱的。假如中央收緊內地資金來港的渠道,或者一些醒目北水發覺本港樓價已經過高而開始沽貨,都可能令資金流向逆轉,導致本港樓價轉勢下跌」。

事實上,國家外匯管理局去年發布通知,規定個人名下的銀行卡(包括附屬卡)每年不得在境外提取超過等值共10萬元人民幣,若超過限額,本年及翌年將被暫停持卡境外提款,此新政策無疑可堵截內地居民跨境來港買樓的部分資金。另外,近日豪宅買賣暢旺,市場消息指曾於2011至2012年向嘉里(0683)購入7伙跑馬地紀雲峰的北京民企老闆劉錦成夫婦早前沽出其中兩伙,作價1.08億元,持貨6年僅賺25%。

另外,美國聯儲局自2015年底以來已加息5次,累計加1.25厘,本港由於銀行體系資金充裕未有跟隨加息;惟鄧世安預測,聯儲局今年仍會再加息3次,令美國與本港息差進一步擴闊後,本港年中將開始跟隨美國加息,全年料加息1至2次。再且,當局今年將會逐步增加縮表規模,而且特朗普稅改方案亦可能令美資由亞洲流走重返美國,若個別亞洲國家因此出現走資潮,本港作為國際金融中心,部分資金可能也會流走,對樓市自然有負面影響。

住宅註冊急升 兩類弱者高位接貨

另一重要數據是,本港去年一二手住宅註冊總宗數達63,753宗,按年上升11.3%,並且屬2014年以來高位(見圖)。鄧世安認為,在去年樓市高位接貨者中有兩批人值得擔心, 一是「靠父幹」借首期買樓的年輕人,二是經過連續多年零息環境後按捺不住買樓追求穩定回報的退休人士,他們的防守性均較弱,一旦樓價掉頭下跌,持貨能力不強。

綜合上述分析,鄧世安總結,來自內地或美國的跨境資金流向,將會成為主宰本港今年樓市表現的最大變數,籲密切留意有關走勢,尤其是擬置業者一定要審視自己的負擔能力,一旦息口上升是否可以應付每月按揭供款。

明報記者 葉創成
2 : GS(14)@2018-01-04 09:10:33

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7404&issue=20180104
【明報專訊】鄧世安指出,本港65歲或以上人口過去10年已經增加了30萬,未來10年將會再增加65萬,人口老化的問題相當嚴峻。他認為,除了樓價脫離負擔能力外,本港其他生活成本亦普遍較高,因此港人不一定要留在本港退休,「我覺得本港並非一個適宜退休的地方,比較全世界其他金融中心,倫敦、紐約、東京很少人當地工作後也在當地退休,因為生活成本高,為何不搬去生活質素較好及成本較低的其他城市呢?」

金融中心生活成本高

港人若有意不在本港退休,鄧世安認為,除了內地城市外,亦可考慮馬來西亞。他解釋,他有一個工程師朋友近年因為一帶一路政策轉到馬來西亞工作,發現當地有大型的華人社區,生活質素不錯,而且物價頗為低廉,於是全家移民至大馬,將原本用作自住的本港住宅物業租出。他續稱,港人不應該畫地為牢,應該多了解在其他城市退休的選項。

[名人樓市論壇]
東亞銀行 東亞 銀行 世安 跨境 資金 流走 港樓 樓勢 調整
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港滙十年新低 港股插水金管局:未見大量資金流走

1 : GS(14)@2018-03-02 01:09:24

■由於港美息差拉闊,港元滙價昨午後一度轉弱至挨近7.83邊緣。資料圖片

【本報訊】港滙曾逼7.83,見十年最弱!聯儲局主席鮑威爾周二出席聽證會的言論被指偏鷹,觸發美債息升、美滙走強。港美息差拉闊,港滙昨曾轉弱至7.8298,為2007年8月以來最弱。恒指受拖累挫逾400點。金管局昨稱未看到大量資金流出,而分析則認為市場過份憂慮加息因素,惟大市仍需待中資業績沖喜,才有望見動力。記者:莫亦熙 劉美儀


市場把鮑威爾的言論解讀為今年加息步伐或加快,港滙應聲走弱,午後一度轉弱至挨近每美元兌7.83港元邊緣,為2007年以來最弱水平。東亞銀行(023)貨幣及利率交易部主管陳德祥指,美國加息預期升溫雖令港美息差拉闊,但港元拆息昨只略微向上,港滙跌至近7.83後亦稍為回穩,會否持續轉弱還需看港美息差拉闊情況及港股表現。


專家料近7.83可回穩

上商研究部主管林俊泓則表示,月結因素過後資金需求回落,1個月拆息定盤價偏低,報0.73厘,與美息1.65厘相距達91點子,但補充指息差只是其中一個影響港息走勢因素,關鍵是市場對本地資產價值前景看法,他指隔夜息仍偏軟,相信除非資金大舉流出港元市場,否則港滙接近7.83便會回頭。針對資金流出情況,金管局發言人表示,沒有察覺到大量資金從香港流出,而近日有更多市場人士預期聯儲局增快加息步伐,港元與美元息差將因此擴大,使港滙轉弱,屬聯滙制度設計一部份,毋須擔心。事實上,自金管局於2005年設立雙邊兌換保證後,港滙從未跌至7.85弱方兌換保證價。美國加息憂慮加上內地製造業數據遜色,恒指昨再挫423點或1.4%,失守三萬一,收報30844點,同時失守10天、20天及50天線(昨分別處30962點、31147點、31033點)。熱炒股騰訊(700)成跌市領頭羊,下挫3.1%,拖低大市97點或接近23%;內房股亦受壓,龍湖(960)跌3.8%、中海外(688)插3.5%。全日主板成交額1,353億元,沽空佔11.8%。

北水續走資 掟內銀股

跌市下北水續走資,港股通錄3.5億元人民幣資金淨流出,據港交所(388)資料顯示,資金仍大力沽售內銀股,四大行昨跌2%至2.7%,H指亦因而跑輸,跌264點或2.1%,收報12382點。渣打財富管理投資策略主管梁振輝表示,昨主板成交額未算低,反映現時投資氣氛不差,認為市場或過份憂慮加息因素,而最能左右港股中長線表現的仍為企業基本面。他相信,港股業績或不俗,中資股盈利表現更有機會超預期,令估值見吸引,為大市帶來支撐。不過短期看,梁振輝認為恒指三萬二水平阻力仍大,料短線在30000點至32000點間上落。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180301/20318566
十年 新低 港股 插水 金管局 未見 大量 資金 流走
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港元續跌 銀公:熱錢流走非壞事

1 : GS(14)@2018-03-12 02:06:07

【明報專訊】金管局周四「出口術」後,人民銀行行長周小川昨日亦放話,表示人行不會對香港的貨幣政策作出任何評論或政策主張,更表示香港「高度自治」,聯繫匯率政策清楚,人行一直配合和支持。港匯昨早繼續挑戰低位,最低曾達到7.8441水平,但港元拆息上升,有助紓緩套息交易,令港匯在昨晚一度回升至7.8371。

港匯昨一度回升至7.8371

1個月香港銀行同業拆息(HIBOR)昨日報0.70939厘,較周四上升6%或0.04厘,與1個月倫敦美元同業拆息(LIBOR)的差距,由周四的1.04厘,收窄至1厘,是1月底以來首見收窄。一年期港元利率掉期昨日最多升至1.85厘,昨晚約報1.77厘,是2008年底以來最高(見圖),反映市場對浮息上升的預期。

市場人士均看淡港匯走勢,銀行公會署理主席梁兆基昨日表示,隨着美國等國家逐漸退出量化寬鬆政策,資金流出本港的機會增加,港匯仍會貼近弱方兌換保證7.85。他更形容資金流出港元是為本港銀行體系「消脂」,因為自歐美等國量寬起,流入本港的資金達到1萬億港元,令本港銀行體系結餘由2007年的10多億元膨漲至現時約1800億元,所以

渣打發表報告,指金管局最新聲明意味為港匯跌至7.85水平「開綠燈」,預料本月底港匯會達到7.85,但預計港美息差將收窄,令匯價穩定,因此預測港匯在年底會回升至7.82。該行同時認為,港匯跌至7.85不會影響經濟,在過去數年宏觀審慎政策下,香港的住宅物業市場將不會因港匯下跌而受到強烈刺激。

惠譽:加息港樓將溫和調整

不過評級機構惠譽表示,香港地產市場過去數年受惠於低息環境,隨着美國加息,香港使用H按的比例已有所下降,認為加息將對香港樓市構成負面影響,特別是樓價急跌會對實力較弱的買家構成財政壓力。但該行又預計,香港樓市調整會是溫和的,非崩盤。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6155&issue=20180310
港元 續跌 銀公 熱錢 流走 壞事
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安泓馬偉信逆市忠告:資金或流走 對港樓謹慎

1 : GS(14)@2019-05-09 09:10:13

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9322&issue=20190509
【明報專訊】本港住宅樓市近日氣氛轉趨熾熱,在剛過去的周末共錄得逾1200宗新盤成交,發展商亦加價加推單位。安泓投資研究總監馬偉信昨日接受專訪,在旺市中提醒投資者要留意潛在風險。他分析,近年本港樓價大漲小回,原因之一是美國聯儲局保持息口在相對低的水平,而本港奉行聯繫匯率,港元與美元掛鈎,環球資金於是湧港追捧實物資產;但向前望的話,由於美國近月公布的經濟數據優於預期,聯儲局短期內減息機會不大,貨幣政策或轉向鷹派,可能促使資金從本港流走,再次令樓價調整,故馬偉信目前對港樓謹慎,亞洲房託或更有投資價值。

在中美貿易戰陰霾未散,以及憂慮美國持續加息的情况下,市場在去年底至今年初普遍看淡港樓後市,惟本欄期內訪問多名專家均預測樓價難以大跌,甚至有機會掉頭回升(見表),結果反映二手樓價整體表現的中原城市指數最新報183.92點,今年以來已回升近7%,距離去年8月歷史高位188.64點亦僅2.5%,中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑更預計該指數本季將會破頂再創新高。

一手樓市同樣熾熱,在剛過去的周末將軍澳MONTARA、何文田瑧樺及白石角海日灣II等三新盤齊發,合共售逾千伙,連同其他新盤短短兩日共售逾1200伙,已超過1月全月新盤銷量,打鐵趁熱,MONTARA及海日灣II已宣布了加價加推單位於周內發售。

儲局口風轉鷹 或會收緊政策

在目前一二手樓市熱火朝天之際,本欄今期訪問另一樓市專家、安泓馬偉信提供非主流意見予讀者參考。國際公共政策顧問機構Demographia最新調查,指本港供樓負擔比例高達20.9倍,即樓價中位數相等於家庭收入中位數的20.9倍,連續第9年成為全球樓價最難負擔城市,屬「嚴重負擔不起」,馬偉信認為,樓價對比本地人購買力明顯偏高,原因是過去多年環球資金湧港推升樓價。他解釋,2008年金融海嘯至今逾10年,聯儲局一直維持低息、甚至是零息政策,本港既屬開放型經濟、容許資金自由出入,又奉行聯繫匯率,故環球資金大舉流入本港追捧實物資產。

人幣實際與美元掛鈎 須隨美國收水

聯儲局主席鮑威爾於上周議息會議表示,「目前貨幣政策合宜,認為現時不論加息或減息均沒有充分理據(We do think our policy stance is appropriate right now. We don't see a strong case for moving in either direction.)」,馬偉信分析,與早前市場預期年內減息比較,聯儲局上周的立場已變得相對「鷹派」。他強調,需要密切留意美國貨幣政策如何變化,會否導致國際資金大舉流出本港,「雖然本港住宅仍然供不應求,但對樓價短期影響更大的是資金流向,假如外來資金大規模流走,會更快影響樓價,所以現時我對樓價亦比較謹慎」。

近年內地經濟學家流行一種說法,指隨着愈來愈多內地資金參與本港樓市,其影響力甚至已高於美國貨幣政策;而亦正正由於內地資金泊港,故即使聯儲局自2015年底以來已加息9次共2.25厘,本港銀行去年9月始輕微加息0.125厘,息率低企有利樓市,但馬偉信不同意此一觀點。

馬偉信解釋,從過去多年實際情况來說,人民銀行是將人民幣與美元掛鈎,故美國的利率政策亦間接影響中國的貨幣政策,例如今年首季聯儲局轉鴿暫停加息,內地期內便大舉放水,社會融資增量按年勁升40%至8.2萬億元人民幣;由此路進,假如聯儲局稍後再次收水,亦會影響內地的流動性,同樣對本港樓市帶來冷卻作用。

領展上市至今回報10倍 遠跑贏樓價

由於本港住宅樓價過去一段時間大漲小回,不少港人目前視港樓為最佳投資工具,惟馬偉信指出,領展(0823)於2005年上市以來股價升幅及派息累計回報回報逾10倍,而期內樓價升幅不足3倍,展示投資房託只要選擇得宜,回報可以更勝港樓。

以昨日收市價94.2元計,領展目前市值1987億元,是亞洲規模最大的房託,其在14年前上市時市值不足200億元。馬偉信分析,領展當年上市時主要資產是逾100個公屋及居屋商場及多個停車場,商場主要出租予小店;上市後管理層藉着資產增值舉措(Asset Enhancement Initiatives、AEI),翻新商場及調整租戶組合,例如引入連鎖快餐店及大型超市等過去較少租用公屋商場的租戶,從而提升租值,並且適時出售成熟資產換入有升值潛力的資產,帶動收入及派息持續上升,支持該房託價格向好。

冠君擁優質甲廈 較NAV折讓四成

馬偉信表示,雖然目前領展息率已跌至2.8厘,但考慮到其日後可繼續藉著AEI提升收入及派息,現時仍具備投資價值。他又說,假如投資者希望挑選派息率更高的本港房託,可以考慮冠君(2778),因為其旗艦甲廈花園道3號吸引不少金融機構及中資機構租用,受惠本港寫字樓市道回升,收入及派息可望水漲船高;而集團管理層去年曾表示考慮出售旺角朗豪坊辦公大樓,若適時高價套現,可望收窄股價與每股資產淨值(NAV)折讓的差距。冠君昨日股價收報6.72元,逆市上升2.3%,較每股NAV 11.418元折讓逾四成。

本港房託以外,馬偉信認為可留意新加坡寫字樓房託,主要原因是新加坡商業地產租金近年已重拾升軌,根據世邦魏理仕數據,2018年新加坡寫字樓租金已上升15%,今年首季再升3.2%,為有關房託收入增長帶來動力。另外,安泓整體而言亦看好亞太區的物流物業房託,可以受惠於區內電子商貿蓬勃發展帶來的新增需求。

明報記者 葉創成
2 : GS(14)@2019-05-09 09:10:28

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9915&issue=20190509
計算港樓投資回報率 須考慮每月供款
文章日期:2019年5月9日 Share  
【明報專訊】不少港人均需要借按揭才能買樓,有分析認為,此舉可提升本金的投資回報率,假如以500萬元本金、借500萬元按揭購買1000萬元物業為例,日後樓價若升一成,本金的投資回報率便達20%(100萬元除以500萬元),但馬偉信指此一投資觀念並不正確。他解釋,借按揭買樓後,置業者需要每月供款償還按揭貸款,故不能簡單以投入的本金來計算回報率。

息率若升1厘 利息支出增近半

據記者計算,以上述購買1000萬元住宅借五成按揭為例,分25年償還,利率2.375厘,每月供款22,117元,累計利息支出為164萬元;假如按揭利率加息1厘至3.375厘,每月供款增至24,697元,相關利息支出便增加近半至241萬元,由此亦可佐證馬偉信在上文所述息口走勢對樓價的重要性。

[名人樓市論壇]
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