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光明集團原黨委書記、董事長呂永傑接受紀律審查和監察調查

據上海市紀委監委消息:光明食品(集團)有限公司原黨委書記、董事長呂永傑涉嫌嚴重違紀違法,目前正接受上海市紀委監委紀律審查和監察調查。

呂永傑簡歷

呂永傑,男,漢族,浙江奉化人,1956年11月生,中國共產黨黨員。

歷任上海梅林正廣和(集團)有限公司董事長、總經理,梅林股份董事長、總經理,輕工控股(集團)公司黨委副書記、總裁、董事長,市總工會黨組副書記、副主席,市國資委黨委副書記,光明食品(集團)黨委書記、董事長。

光明 集團 黨委 書記 董事長 董事 呂永 永傑 接受 紀律 審查 監察 調查
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陳永傑:假如香港實施負利率

1 : GS(14)@2016-06-20 05:26:10

【明報專訊】本港銀行若實施負利率,對於投資市場的影響應會相當持久,因為現時存放在銀行的存款,目前總值大約有10.9萬億港元,其中外幣存款佔約5.6萬億元。如果本港銀行仿效歐洲及日本的銀行收取負利率,將令部分存款持續流出銀行體系,轉戰投資市場,長遠地對本港的樓市及股市有利。

資金將流走更快

資金從銀行體系內流走的速度及數量如何,視乎將來銀行實施的負利率多少,負利率愈底,資金將會流走得愈快。

歐洲及日本經已對企業客戶開始負利率,而本港銀行更傾向向全部客戶的外幣徵收負利率,香港行使負利率似是勢之所趨。負利率徵收得愈多,資金將會流走得愈快,因為全球投資者經已明白到量化寬鬆會令鈔票貶值,再加上負利率,存放在銀行的資金縮水得更快,所以,尋找資金投資出路已是大趨勢。

存放在本港銀行的資金金額龐大,如果落實負利率,資金會慢慢流出銀行體系,料過程會很持久,因為客戶不會一下子將全部資金抽走,只會逐步撤退。當然,如果負利率幅度愈大,資金就會流走得愈快。

資金或流向港物業

自從2008年金融海嘯之後,許多投資者都尋找投資出路,以達到保本增值目標,但得出的結果是不盡如意,因為股票、基金、外匯以至黃金等等投資工具,投資者多數損手收場。在這些投資工具的戰績輸多贏少。

幾年來,暫時仍然錄得盈利的投資工具,大致只有住宅等物業,在美國、英國、加拿大及香港等地皆如此。

筆者估計,銀行存戶在負利率落實之後,把從銀行流出的存款投資在本港物業,甚有可能。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9549&issue=20160620
陳永 永傑 假如 香港 實施 利率
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陳永傑:增持物業減持現金成趨勢

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:36

【明報專訊】英國公投脫歐後,勢必導致各主要中央銀行採取放鬆銀根方式,以求保住經濟不再下滑,鈔票購買力因此下降是難免,供應有限的物業將成為保本增值的投資目標。

有「末日博士」之稱的財經名人麥嘉華不諱言,英國脫歐將會導致全球央行不斷印銀紙,各種貨幣將要注定變成廢紙,投資者宜持有黃金等貴金屬。

但筆者則認為物業與黃金同是實物,但實用性更強,自用之外也可收租取得回報率,勝過貴金屬。

各國央行推量寬保經濟

英國央行英倫銀行為救經濟,暗示脫歐後經濟前景惡化,預料夏天將會進一步放鬆貨幣政策,預期歐盟也有相似行動推行。與歐盟一樣在量化寬鬆後實施負利率的日本,首相安倍晉三表示,英國脫歐後為了不影響日本實體經濟,會動用一切政策,努力確保萬無一失。

央行行長黑田東彥表示,日本國內銀行完全沒有在外幣資金上出現問題,央行擁有必要時足以供應的機制。估計日本量寬及負利率有可能再加碼。

預期加息不可行

美國聯儲局副主席費希爾表示將採取較長期的觀望,並暗示本月尾不加息,美國也不打算加入歐日的負利率陣營。歐美日三個經濟體系放緩,令中國亦可能要採取寬鬆貨幣政策,以免令中國經濟雪上加霜。在這情勢之下,全球採取寬鬆政策,加息預期不可行,反而會加大減息及量寬,鈔票印發量有增無減,持有現金必然貶值。

投資者要尋找理想的投資工具,甚可能與過往一樣,物業這類實物仍會跑贏大其他投資工具,筆者料物業會受到投資者追捧,包括本港住宅等各類物業在內。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4239&issue=20160711
陳永 永傑 增持 物業 減持 現金 趨勢
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陳永傑:內地低通脹 利減息降準

1 : GS(14)@2016-07-26 07:45:37

【明報專訊】自從6月底英國脫離歐盟事件發生後,令全球政治經濟陷入不明朗,各國經濟下滑可謂無可避免,縱使中國「權威人士」不想用寬鬆貨幣政策保住經濟,但在緊急時期作為權宜之計也無可厚非。6月份中國通脹率回落至1.9%,有利中國採減息降準作為特事特辦的措施,有助中國及香港經濟及樓市的穩定性。

中國6月通脹僅1.9%

早前內地官媒《人民日報》引述「權威人士」表示,中國經濟將在未來一段時間內呈L形走勢,並要「徹底拋棄」試圖通過加碼寬鬆貨幣政策,來加快經濟增長,並且加槓桿的幻想。

能夠以自然調節方式去控制中國經濟當然是最好,但在英國脫歐後,全球經濟一片混亂。日本也主張寬鬆政策,更表示必須採取全面而大膽的經濟措施,來加速未來投資,可見歐洲及日本也要救市。

信心增強 股樓見起色

中國第二季及上半年經濟,按年增長同樣為6.7%,比起市場估計的6.6%稍高,勝過預期。但國家統計局新聞發言人盛來運表示,最近英國脫歐增加全球經濟不確定性,續有陣痛,並面對宏觀調控的難題,經濟下行壓力有所加大。幸好日前國家統計局公布,上月全國居民消費價格(CPI)按年只上漲1.9%,按月下跌0.1%,符合市場預期。

雖然「權威人士」不想用寬鬆貨幣政策刺激經濟,但有利中央採取寬鬆政策,減息降準可作為隨時救市的備用工具。

減息降準有利刺激經濟之外,亦有助穩定中國及香港的樓市及股市等信心,有助商界的投資活動。近期本港樓市與股市略有起色,可能與兩地投資者信心增強有關。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9009&issue=20160725
陳永 永傑 內地 通脹 減息 降準
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陳永傑:現在就是買樓好時機

1 : GS(14)@2016-08-09 06:43:03

【明報專訊】有許多朋友問:「什麼時候買樓最好?」筆者的答案非常簡單,就是現在,因為按揭息率大約2厘,此時不買,更待何時?難道想似90年代超過20厘才動手?

按揭息率約2厘 料將持續

當然會有朋友追問,美國加息,豈不是要增加供樓負擔。如果美國加息,香港按息自然有機會跟隨上調,但美國經濟如此不濟,加得了嗎?不信!

四年多以前,筆者在自己的專欄已經堅決指出,美國加息障礙重重,不但會不停地押後,就算加得到亦加幅有限,美國這個息魔不會太惡,置業人士的按揭息口負擔不會太大。當年已經叫人放心投資買樓,解決自己的居住問題或作為投資。幾年來只得去年12月加息一次0.25厘,期間本港樓價上升不少,置業人士賺住賺租賺價賺息,獲利甚豐!

你有權說現在按息依然2厘,但難保他日美國息率上升,到時本按息水漲船高,再沒有超低息好日子。這種看法,幾年前已經如此,但息魔卻玩失蹤,難保未來一兩年情况都是如此。

美經濟遠遜預期難加息

美國商務部日前公布,美國今年第二季國內生產總值(GDP)初值,只輕微增長1.2%,遠低於市場預期的2.6%,簡直天差地遠,令人非常失望。首季增長為0.8%。今年美國經濟增長如此不振,超低息環境只會加時,有些人估計9月份的加息行動,應會自動消失。美國11月舉行總統選舉,聯邦儲備局的加息計劃應會全部按兵不動,無謂多做多錯。

美國經濟乏力,歐盟、日本及中國經濟亦差,又會拖低美國經濟增長。未來一兩年全球經濟不樂觀,美國欠缺經濟動力,加息可能再加時一兩年。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1251&issue=20160808
陳永 永傑 現在 就是 買樓 樓好 時機
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陳永傑:量寬負利率難停 宜買樓

1 : GS(14)@2016-08-15 05:26:21

【明報專訊】筆者相信未來全球經濟前景依然一片混亂,各個主要經濟體系的量化寬鬆或負利率行動勢必持續。由於現金受到量寬、負利率以及通脹影響,購買力會日漸消磨,要尋求保本增值之法,購買實物的物業與黃金,將是不二法門。

經濟未見起色 央行難收水

打從2008年環球金融海嘯爆發後至今,美國、歐盟、日本及中國均採取減息降準、量寬及負利率等招數刺激經濟,期望以之脫離險境。不過,這8年來全球經濟似乎沒有什麼好轉,但減息降準、量寬及負利率,一招接一招之後,未見起死回生之象,只起到止跌效用,看不到什麼起色。

美國聯儲局打算提高利率,以免資金過分氾濫,但美國經濟未有改善迹象,四、五年來,只在去年底加息一次0.25厘,不但反映聯儲局的加息行動雷聲大雨點小,亦顯示美國經濟甚是不濟。其他經濟體系像歐盟及日本,量寬之後,再出動負利率,日本使出28萬億日圓(約2萬億港元)救市措施,英國減息兼擴大量寬。看來全球量寬及負利率行動將會停不了。因為多番出手之下,全球經濟全無反彈力,各經濟體系要穩住經濟不再下滑,唯有不停使用量寬、負利率及各種放水招數,以免經濟繼續下沉,屆時更難搶救。

物業黃金最可保本增值

投資者意欲保本增值,必須選擇穩健的投資工具。但股市、債市、匯市等金融工具,都可以無限量供應,只要開動印刷機就源源不絕送到,難以保本增值。

世間上只得物業及黃金等實物屬於限量供應,尤其是物業,建設需時,又需要興建在地球供應不多的珍貴土地之上,所以,最具投資價值。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5201&issue=20160815
陳永 永傑 量寬 寬負 利率 難停 宜買 買樓
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陳永傑:實物之戰 磚頭勝黃金

1 : GS(14)@2016-09-06 04:29:40

【明報專訊】投資可謂是一項馬拉松長途比賽,誰勝誰負,在中短期時間內不易得出終極答案,但幾年後,就會分出高下。原來不怕紅爐火的真金,也敵不過用途廣泛的住宅物業。

買錯「衰股」 可輸沒完沒了

自從2008年環球金融海嘯後,又經過美國、歐洲及日本的量化寬鬆和負利率影響,投資者四出尋找穩健保本增值投資工具,比較熱門的貴金屬、股票、外匯、期貨及物業成為追逐目標。

無疑這些投資工具最為常見,但能夠取得理想戰績易。就以香港股市為例,1900隻以上的股票,要找到一隻必定上升的,難之又難,如果一不留神聽消息買錯了「衰股」,輸完股價還可能要再貼大錢,輸得沒完沒了。穩健如藍籌也可以輸八成,輸到眼光光。

外匯及期貨就更難捉摸,月前日本公布28萬億日圓刺激經濟方案後,市場普遍預期日圓匯價會下跌,結果卻步步勁升,衝上99日圓兌一美元水平。期貨市場就更非一般散戶能夠參與,因為常常見到大魚食細魚,散戶只會做大鱷的點心居多。

金價近5年跌幅達三成

後來發展到只剩下實物的黃金與物業單打獨鬥局面,2011年金價上衝每盎司1900美元以上後,拾級而下。曾經一度跌到逼近1000美元水平,反彈後,上周每盎斯又跌至1320美元以下,跌幅超過三成。

代表本港二手住宅樓價的中原城市領先指數,2009年初是57.52點,在去年9月出現跌勢,至今年中約下跌一成半,但最近重拾升勢升到133.13點,有1.31升幅。以筆者撰寫專欄的2012年1月計算,當時指數是95.47點,期內不斷勸喻有心買樓人士積極入市,信者到現在已有近四成的進帳。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0313&issue=20160905
陳永 永傑 實物 之戰 磚頭 黃金
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陳永傑:新盤加價幅度溫和

1 : GS(14)@2016-09-13 00:07:50

【明報專訊】日前本港多個焦點一手新盤在兩日內沽清逾千伙,按照正常情况,發展商會加推以及加價。但筆者對新盤加價的觀感是發展商會克制及溫和,如果開價要得太盡,新盤賣不去不能起到貨如輪轉效果,反而會影響以後銷路。

「散貨」或「即牙膏」均被詬病

個別樓盤加價加推後有時會大幅加價,但計入折扣、優惠、按揭及建築期價錢等條款,整體上應不會開出太辣條件。因為發展商也像其他行業的工廠,他們都是生產貨品出售,如果滯銷,弄到叫價高開低收,形勢反為不妙。

有人覺得發展商賣樓,如果是大批出售單位就會被人指為「散貨」;如果小批量售賣慢慢加價,又被人指為「即牙膏」,真是左右做人難,非常頭痛。不過,嘴巴在別人口中,他們要甚樣說就怎樣說,發展商亦控制不了。

筆者售樓經驗所得,每個新樓盤都有本身特性,不能一概而論,別要一本通書睇到老,有些新盤要大批出售,有些要小量加推,視乎每個樓盤本身情况。

然而,發展商要達到賣樓目的,多數要以貼近二手樓價或甚至更低的價錢開售,如果開壞了頭就相當麻煩,不易成功套現發展第二個新盤。發展商與工廠相同,都是製造產品,只是工廠製造的是工業製品,而發展商所製造的是物業,目的都是變現然後再貨如輪轉般營運。

收租遠不及賣樓套現

如果發展商賣樓加價太多,不但賣樓不成,更要凍結大量資金,影響下一個發展項目,並不太划算。無疑發展商可將物業用來收租,但租金收入遠不及賣樓套現金額巨大,甚至影響到公司股價就問題更大。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2872&issue=20160912
陳永 永傑 新盤 加價 幅度 溫和
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陳永傑:誰當美總統都無礙港樓市

1 : GS(14)@2016-09-27 07:03:02

【明報專訊】美國總統之戰,民主黨希拉裡與共和黨特朗普的支持度相若,鬥得難分難解。但筆者相信誰當上總統寶座,都對香港樓市影響不大,如果想投資樓市的本港市民不必舉棋不定。特朗普及希拉裡近期支持度相近,雖然希拉裡稍稍領先,只是2%,有些州份特朗普卻反先。如果希拉裡勝出,相信有可延續現任總統奧巴馬的策略,但她可能略為強硬。

特朗普強硬 只是選舉技倆

特朗普取勝,會有比較多人擔心,因為他曾經表示過要換走現任美國聯邦儲備局主席耶倫,甚至有人擔憂他會大幅提高利率。而且他可能與中國政府關係惡化,都對香港經濟以至樓市不利。

根據筆者三十多年的觀察,在競選之時表現強硬的候選人當上總統之後,都會變得比較理智,美國又有參眾兩院制衡總統權力,應無大礙。1989年發生「六四事件」,老布殊及克林頓兩任總統都延續中國的最惠國待遇,不會過分強硬。

美大幅加息 可能性甚低

撤換耶倫就更困難,因早在1991年老布殊戰績彪炳,面對美國經濟惡劣,雖然極想利用減息挽救經濟以及幫助自己連任,但當年的聯儲局主席格林斯潘卻死不減息,最後老布殊敗在新丁克林頓。筆者所知,聯儲局是獨立中央銀行角色,連總統也難以「移動」分毫,否則老布殊也不必落敗。如果特朗普要換掉民主黨中人耶倫,更要首先衝破民主黨這一關!

美國經濟底子欠佳,縱使特朗普當選,傾向鴿派的耶倫也要看經濟環境才決定美息走向。現況美國大幅度加息可能甚低,本港置業人士續享超低息,樓繼續買!

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9642&issue=20160926
陳永 永傑 誰當 當美 總統 無礙 樓市
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陳永傑:美國加息恍似大閘蟹

1 : GS(14)@2016-10-11 07:51:25

【明報專訊】本港住宅樓市近期氣勢如虹,反覆向上,原因之一是美國加息面對非常之多阻滯,猶如綁手綁腳的大閘蟹,加息步伐會以龜速進行。

筆者四五年前已經坦言美國加息困難,最主要的原因是美國經濟不行。美國是一個透支經濟體,很不穩定,加息時間難以長久。透支的因由是美國政府及國民都負債沉重,屬於「重數組」,如果大幅加息,國民肯定吃不消,所以,阻力很大。長期以來美國採弱美元政策,如果大幅加息,美元將會走強,美元強勁必不利美國出口。近年許多國家都採取匯價貶值推動本國經濟,作為救市招數。美國加息,將會造成美元強勢,十分不利美國出口和沿用了幾十年的弱美元政策。美國經常針對中國人民幣匯價弱勢,是近幾年來美國經濟不景因由。美國想繼續使用弱美元招數,但中國人民幣匯價在美國政府眼中更弱勢,令美國非常不滿。但如果美國主動大幅加息,美元自然走強,無形中人民幣更弱,美國如何應對大家應該心照!

強美元不利出口 損盟友國經濟

每當美國聯儲局表示有意加息,包括美國股市以至全球股市會以大跌作為回應,令聯儲局左支右拙,十分難做。全球投資市場恰似綁架了美國加息,美國也要考慮各個盟國的經濟狀况,日本及歐盟經濟甚差,先後採取量化寬鬆及負利率,美國加息對盟友的經濟亦造成損害,又是左右為難。美國加息恍如綁手綁腳的大閘蟹,否則不會講幾年只加一次0.25厘的息口。筆者建議本港置業人士利用美國難以加息的死穴,趁著超低息時期買樓。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7518&issue=20161011
陳永 永傑 美國 加息 恍似 大閘蟹 大閘
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陳永傑:槍林彈雨中一兩粒子彈

1 : GS(14)@2016-10-17 08:00:32

【明報專訊】最近市場預期美國在本年底加息的機會升溫,目的是希望提高利率之後,令美國聯邦儲備局有更多「子彈」減息。但加息只得一兩次,恰似槍林彈雨之中,聯儲局只多了一兩粒子彈,對挽救腳步浮浮的經濟起得幾多作用?有意買樓的置業人士,想買樓宜繼續進行,因為加息殺傷力非常有限。

美國經濟有如建築在浮沙之中,地基難穩。單是解決國民的沉重負債,已經十分棘手。加息會使到美國國民利息負擔增加,美國政府以至國民都是「重數組」,如果勉強大幅度加息,許多美國國民抵受不了,必然有反響。

有人認為如果美國在短期內加息,美國經濟一旦又再陷入困境之時,聯儲局便沒有「子彈」減息,令美國處於困境。不諱言全球經濟恍如置身槍林彈雨之中,現在美國卻勉強提高息口,筆者估計最多只增加到0.25厘至0.5厘息口,在這惡劣環境之下增多一兩粒「子彈」,如果美國經濟再度下沉,一兩粒「子彈」到底起到幾多作用?應該只是好過無而已。

美國不顧一切達到加息目的,只加得0.25厘至0.5厘,又濟不了事,只是心理安慰。而且日本及歐盟在量化寬鬆之後,再推行負利率,美國經濟如果有難,基本上也可施行負利率去救市,不必加息。

就算加息 仍然超低息

假使美國加息0.5厘,本港置業人士所新增按揭息率負擔,可能也是0.5厘。本港銀行水浸,仍有機會不加息維持現行利率。

置業人士將加息0.5厘計入供樓預算中,實際的新增開支也很有限,但卻因為已經「上車」享受到超低息按揭環境,所冒實質風險不大。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8828&issue=20161017
陳永 永傑 槍林 彈雨 一兩 粒子
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陳永傑:金股匯閃跌之後

1 : GS(14)@2016-10-24 05:54:50

【明報專訊】本港住宅樓市高處未算高,不少人嚷著樓市不要再升,但筆者相信升勢會身不由己地繼續。因為近期黃金、股票及外匯市場紛紛出現類似閃跌情况,投資者無選擇,唯有向物業投以信心一票。

普羅市民最熱門的投資工具,非金股匯莫屬。不過,金股匯的走勢難測,自從世界金融海嘯之後,表現都不甚了了,甚至要投資者損手爛腳,投資在金股匯,原來是高難度動作,不容易得到理想回報,所以部分投資者已經捨棄金股匯,轉攻比較穩定的樓市,以求達到保本增值目的。本月金股匯表現皆令人失望,迫使更多投資者向樓市靠攏。

由於美元堅挺及美國加息機會升溫,10月4日紐約期金每盎司收報1,269.7

美元,單日勁跌43美元3.3%是3年來最大單日跌幅。及後,金價輾轉下跌至1,250美元水平上落,不少黃金愛好者均告損手。10月7日早上,英鎊在亞洲時段開市不久閃崩6%,兌美元由1.26,暴瀉至1.1752,雖然及後有所反彈,但已經使到外匯投資者目瞪口呆,原來外匯市場風險亦不小,單日都可以輸得很慘。

唯向物業投信心一票

10月11日,因之前有中國A股及美股上升,再加有深港通快將出台好消息,港股被看好,恆指高開逾200點,升破24,000點後,立即轉向急插倒跌400點,高低位相差逾600點,全日跌302點。

幾日間金股匯市場可謂翻雲覆雨,令投資者心寒。由於投資者早已對金股匯市場存有戒心,現在再來一記悶棍,將會使到更多投資者將資重點更傾向樓市。樓市雖高,但風險可能仍比金股匯市場為少,追捧持續。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7406&issue=20161024
陳永 永傑 金股 股匯 匯閃 閃跌 之後
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陳永傑:工作與投資兩全其美

1 : GS(14)@2016-11-08 05:35:42

【明報專訊】工作與投資如果處理得不好,就不會取得平衡,所以,兩者要掌握得好才會兩全其美。怎樣做才算好呢?就是投資不影響到工作,但又有理想投資回報,那麼便算是完美了。

一直以來,筆者以購買住宅樓收租作為投資重點,反而沒有太多參與股票的投資。因為買賣股票要時常留意股價,非常費神,一定影響到工作。尤其是自己做地產代理,平時已經非常繁忙,如果再參與太多股票投資,一定會影響到工作心情及決策,所以,買樓收租算了,可以專心工作。

買樓收租有2厘至3厘租金回報,但按揭息口低至約2厘,收租可謂穩賺。不過,筆者會將一切租務工作交給公司屬下的租管服務部門代勞,雖然要支付租金3%至5%作管理費,但她們代自己處理所有一切租務及管理事宜,更能夠篩選租客,自己就可以專心處理工作。雖然每月收少了幾個百分比的租金,但卻可以很放心,不必自己與租客周旋租務瑣碎問題,專心工作,反而能將工作做得更好。

物業交租管公司打理 可專心工作

樓市表現平穩,安定程度比黃金、股票、外匯及期貨等投資工具更好,投資成績簡直是跑贏大市。而且金股匯非常波動,秒秒鐘都有幾十萬元上落,不影響到工作心情才怪。筆者正計劃增加在住宅等物業的投資,一則享受到樓價升值的好處,二來又有平穩的租金回報率,三來更不會影響到工作心情,得以專心工作,物業投資是一個非常理想的選擇。租務管理公司代辦租務事宜,交給別人代行令自己在公在私賺得更多,更值得!

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9473&issue=20161107
陳永 永傑 工作 投資 兩全 其美
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陳永傑:政經紛亂 壞消息入貨

1 : GS(14)@2016-11-15 07:58:29

【明報專訊】美國共和黨候選人特朗普以半冷門姿態勝出總統大選,即時導致全球金融市場一片混亂。本港樓市亦蒙上陰影,但投資市場有一句常說的術語:壞消息入貨!如果把握得好,說不定為閣下提供一個良好的低吸入市時機。

聯儲局加息更加困難

因為在一片不明朗形勢之下,買樓的投資者可以藉著全球政經一片混亂,有權向賣家爭取更佳價錢,隨時買得心頭好。最低限度,能夠作為增加至15%的印花稅一部分幫補。

此外,特朗普爆冷勝出,金融市場大亂,美國聯邦儲備局準備在今年12月加息一次0.25厘的行動,或將會暫時按兵不動,置業人士先飲頭啖湯。一連串的加息行動,預料要推遲。

筆者所說「壞消息入貨」並非無的放矢,以廿多年前作為一個例子,1990年8月伊拉克入侵科威特,引致全球投資市場大亂。到了1991年1月,美國率領盟軍與伊拉克爆發中東戰爭,但戰火一起,很多人以為打仗令大跌市來臨,豈料全球投資者向各地股市、香港股市及樓市大舉進發,港樓港股由淡靜時期進入大升浪時代。理由是壞消息實現,正好是投資者入市好時機。

被視作狂人的特朗普,並非正統共和黨人,在競選時與黨人常不咬弦,即使進入白宮,也阻力重重,再加上美國有參眾兩院制度,強如奧巴馬做事亦難以從心所欲,處處受到掣肘。商人出身的特朗普即使再狂,在美國制度下也惡不出樣。加上他是商人,處事理應圓滑,很多候選人當上總統後都由有稜角變得懂得妥協,應問題不大。現在壞消息出盡,在樓市入市,並非無理由。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


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陳永 永傑 政經 紛亂 消息 入貨
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陳永傑:美加息「一年一度」

1 : GS(14)@2016-11-21 04:55:58

【明報專訊】特朗普勝出美國總統大選之後,投資市場擔心美國息口轉勢向上。但筆者的看法是,美國儘管加息,也要視乎美國經濟及國民的承受能力,不能任意妄為。假使下月再加息,未來的加息情況應與一年一度相差不遠。

過去5年,不斷嚷著美國加息,但說了4年,只有在去年底落實了一次加幅0.25厘。如果5年前本港置業人士因聽聞加息之說而不敢買樓,白白錯過了4年的超低按息時期,還要損失了樓市一個大升浪身家增值的機會,尚且要支付不菲的居住租金,損失慘重矣!

去年底加息一次之後,很多人預測今年之內又再加息若干次,令人覺得息魔繼續步步進逼,但等了又等,只聞樓梯響未見息魔來。終於今年底再次落實另一次加息0.25厘,成數愈來愈高了,大家就當今次加息必然落實。今次加息,又叫嚷了一年,即是說這兩年的加息,都是一年一度,並非初時估計的一年三、四度。

視乎美國經濟及承受能力

無可否認,下月底加息之後,預期明年息魔又來進襲,有人估計多則每季加0.25厘,少則全年加一兩次0.25厘。美國總統將會換屆,但加息非操控在美國總統,而是由獨立的美國聯邦儲備局掌控。如果美國總統能夠影響美國息率,在1992年老布殊競逐連任總統之時,就應該逼使當時聯儲局主席格林斯潘減息為自己助選。可是,格林斯潘死不減息,在1991年中東戰爭功績顯赫的老布殊亦要黯然落台。

美息升降視乎美國經濟,美國政府及國民負債水平,現實是難以承受過高的加息,否則過去5年怎會只加得一次?

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


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陳永 永傑 加息 一年 一度
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陳永傑:現金升跌難測 買樓保值佳

1 : GS(14)@2016-11-28 08:04:39

【明報專訊】特朗普爆冷成為美國總統,全球金融市場大混亂,除美國股市再創歷史新高之外,非美元的外幣像日圓及人民幣更失控暴瀉。尚能企穩的投資工具,唯有各大城市的住宅等物業。

自從全球金融海嘯之後,各國貨幣皆跌多升少,加上美國、歐洲、日本實行量化寬鬆之外,歐日更出動負利率救經濟。在這兩個因素之下,現金的購買力日益縮水,愈來愈多人明白到,由各國貨幣組成的現金,貶值漸趨明顯化。美國大選之後,日圓及人民幣的貶值加劇,其中日圓兌美元跌幅最厲害,約逾6%,其他貨幣跌幅亦不小。

大選前,很多投資者已經了解到現金絕非理想的投資工具,在量寬及負利率之下,貶值是趨勢。大選後,市場對持有現金變得更恐懼,拋風四起。外幣經歷近期急挫,必然重新物色保本增值的投資工具,與此同時,亞洲股市及黃金價格亦跌到不亦「落」乎,只有美國股市逆市而升,但美股已經再創歷史新高,去到約19,000點及18倍市盈率,高處不勝寒。

港樓九七後 年均僅升2.31%

美股位高勢危,是否值得撲入,需要深思。加上揀股是高難度動作,很容易入錯貨。幾年來,只有香港等大城市的樓市走勢穩步上揚,屬於未敗之師,表現算是最好。本港住宅樓市雖然直逼歷史高位,但中原城市領先指數只是143.95點,只比1997年的100點高出43.95%,19年來每年平均升幅只是2.31%,並不過分。

住宅物業既可自住亦可出租,實際用途比各種金融投資工具廣泛,雖然增加了雙倍印花稅至15%,作長線投資仍可以。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0653&issue=20161128
陳永 永傑 現金 升跌 難測 買樓 保值
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陳永傑:有樓在手較易享經濟成果

1 : GS(14)@2016-12-19 06:29:55

【明報專訊】見到街上的老人家拾紙皮,年老無依,很慘。但如果他們能夠在盛年之時置有自住物業,不管是十分「的骰」的單位,都能夠某程度上享受香港經濟成長的成果。

這些老人在年輕之時,許多人也曾為香港拼搏過,付出過血汗。因為幾十年前,香港福利制度不像今天那麼好,人人都要辛勤工作才可以掙錢過活,對香港社會及經濟是有貢獻的,所以,我們應該對今天的老人家予以尊重。

以前許多人都餐搵餐食餐餐清,沒有考慮將來,只求應付當前的生活便算,所以,沒有什麼餘錢剩下來。不過儘管積累了一些現金,但經過幾十年來的通脹,再加上近年的量化寬鬆,長期儲存下來的現金購買力亦蒸發得所餘無幾。

租樓如潑出的水 有去無回

當年港人大多數是租樓居住,但租樓的租金開支就如潑出去的水,有去無回,不會為你的財富做到任何積存。如果有長遠眼光的市民,會明白到租樓與買樓的分別,雖然死慳死抵,但上車買樓以後,就能享受香港經濟成長的好處。因為即使是唐樓的價格也會隨着經濟發展而水漲船高,1980年代10多萬元的一個唐樓單位,今天也跟隨着香港經濟進步,升值至400萬元,業主的財富亦步步高陞。

假使業主擔心百年歸老,單位亦可做逆按揭,領取年金作生活費。不然,亦可將單位轉交予下一代,因為只要是人類,都要解決居住問題,將來也是一樣。大家要記住供樓是儲蓄,租樓是支出,居住這個問題每個人都要面對,現時為置業做好準備,為時未晚,住屋幾十年後仍然用得着。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7272&issue=20161219
陳永 永傑 有樓 在手 較易 易享 經濟 成果
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陳永傑:樓市招數趨辣 遲買更難

1 : GS(14)@2017-01-04 00:33:19

【明報專訊】香港政府自從2010年底實施額外印花稅之後,在住宅樓市不斷加辣,後來,加辣行動持續增加,令置業人士的買樓計劃愈來愈難落實。不過,筆者建議買家只要能力許可,買樓宜快不宜慢,因為將來買樓只會愈來愈難。

自當年實施額外印花稅以後,政府在住宅樓市的加辣動作持續加多,令買樓的難度加大。政府之所以要不停加辣,是由於增闢土地興建住宅房屋的進度,面對甚多困難,供應追不上需求,唯有以加辣招數阻止買家買樓。雖然政府表示未來能夠增加若干數量住宅單位,但距離市場實際需求仍遠。所以,筆者預料仍會有更多辣招出籠,愈加愈辣。

許多國際大城市對外來買家亦不斷有加辣行動,加辣已經是全球常態。在本港買樓的買家,外來及本地均有,儘管香港政府經已加辣,但在外國政府也加辣的情况下,港樓依然存在不錯的吸引力,繼有大量外國買家垂青。

本地想置業的買家,在有能力範圍之內,買樓宜盡快落實,否則很容易好夢成空。因為存在強大外來及本地競爭之外,香港政府又隨時再加辣,到時置業人士又望樓興嘆。

全球投資多不明朗 金股匯多輸

現在全球投資市場面對甚多不明朗因素,因此,無論是熱門的投資工具例如黃金、股票及外匯,大多數都使到投資者損失慘重,不少人近年來在金股匯經已輸到宣布「斬手指」,很難尋找到有勝算的投資工具。雖然不少人覺得本港樓市升幅經已不小,現在入市有摸頂的可能。但住宅物業具備自住、出租及投資功能,實用性比金融產品優勝,長線可守。

中原地產 亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6571&issue=20170103
陳永 永傑 樓市 招數 趨辣 遲買 買更 更難
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陳永傑:依舊唯我獨「磚」

1 : GS(14)@2017-01-09 08:06:43

【明報專訊】美國候任總統特朗普雖然未正式登場,但相信他所走的路線與現任總統奧巴馬南轅北轍,何止保護主義,甚至引致全球貿易戰,投資股市及外匯市場還是避之則吉。筆者認為繼續唯我獨「磚」,不但購買是磚頭的樓市,金磚銀磚也要增持。

特朗普上場後,估計還要一段長時間才看得清他的路數,保護主義及對中國以至全球貿易戰隨時爆發,為免押錯注,股市及外匯盡量避免沾手。雖然去年底美元強勁得令人難以置信,但美國經濟底子虛弱,強美元難持久,到時匯市就天下大亂。

特朗普明言大力投資基建推動經濟,但美國政府與國民總負債已達66.66萬億美元,平均每個家庭欠債629萬港元。投資基建錢從何來?又是開動印刷機印債發鈔,美國赤字繼續與天比高?特朗普表明想加息,美國政府受得住,國民卻已是重數組,如果大幅加息,國民受不了高息,出現強烈反抗是必然,所以,美元強勢難續。加息難多,全球大城市樓市更值博。

美實難大幅加息 全球樓市受惠

減稅又是天方夜譚,利得稅由35%減至15%,政府收入大減,美國赤字升勢豈不是快過火箭?美元令人更無信心。如果特朗普亂搞一通,全球金融市場就會大混亂,投資者就要唯我獨「磚」買樓,香港等大城市的樓市繼續受惠。

除買樓這種磚頭之外,金磚、銀磚以至金粒、銀粒也值得吸納,美國債務不休地狂升,美元已持續幾十年來的長期貶值,必然令人信心蕩然無存。當然最好持有實物的黃金及白銀,方便攜帶及找贖,又起保值作用,因為現金鈔票難免被人唾棄。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5920&issue=20170109
陳永 永傑 依舊 唯我 我獨
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陳永傑:港樓受歡迎 皆因優點多

1 : GS(14)@2017-01-17 01:45:43

【明報專訊】去年底香港樓市加辣、美國加息0.25厘,再加上美國選總統爆冷,本港住宅樓市仍然企穩,因為港樓有着不少好處,預料後市牛皮靠穩。

三項因素都不利樓市,豈料樓價不跌反升,倒升1.23%,升幅0.85%,令許多人大跌眼鏡。

樓市能夠屹立不倒,實因港樓有太多利好因素支持,縱使中國限制外匯流出,樓市繼續堅挺。雖然來自內地買家數目可能減少,但香港是世界三大金融中心之一,許多跨國商業機構都有人員駐紮在香港,自然需要樓房住。中國也是全球第二大經濟體,很多外商要與中國交易,不會捨棄中國市場,有員工居住在香港自然要買樓或租樓居住。中外熱錢不可能完全從香港抽走,必定有很大部分要繼續保留,以作營運及投資。

香港樓市法制健全,買賣物業手續簡單,資金又自由進出,許多城市難以相比。雖然交易稅項沉重,但其他大城市何嘗不是辣招多多,加辣已經是例行公事。

治安政局平穩 非地震帶

香港治安穩定,政局平穩,又非地震帶,購買住宅物業不用擔驚受怕,資產不會一夜消失,勝過甚多地方的物業,令買家有信心。無疑升值幅度比較小,但風險低,比起許多地方的印刷資產安全,仍有一定程度吸引力。

市場購買力依然,但好像往日一手新盤動輒超額認購幾十倍,應該不復見。因今年內新盤將有大量供應,很易會出現多盤齊推的局面,縱使買家數量穩定增加,亦因新盤數量太多分薄客源,超額認購將大降至只得十倍或幾倍,但買家應該繼續有增無減,原因其他投資工具太容易損手。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0939&issue=20170116
陳永 永傑 港樓 樓受 歡迎 皆因 優點
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