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255億天價搶地狼胎發展商撲水續命

2010-04-29  NM





中央調控樓市的決心,可謂銳不可 擋。在短短一個月間,已一口氣耍出九招狠辣連環拳,打擊炒樓,而且一招比一招狠,其中以購買第二套房要付五成以上首期,以及第三套房不作貸款,最擊中炒家 要害。海南、上海、廣州和深圳市房地產市場即時轉勢,國內房地產商,更心知不妙,趕緊在樓市冰河期前儲糧。

其中最「狼狽」者,要數這兩週分 別發票據籌五億多及六億多美元的碧桂園和雅居樂,以及去年底發行五十五億元人民幣債券的富力地產。去年十二月中,中央推出「國四條」,溫總當時表明要抑制 投機,並誓言遏制房價過快上漲。然而這三家由廣州鄉郊起家、淨資產總共不過五百多億的民企,卻一於無有怕,在「國四條」出台後八日,聯手以天價二百五十五 億元人民幣(下同)投得位於番禺的廣州亞運城地皮,風頭一時無兩,簡直當中央無到。不過「蛇吞象」風光過後,這三家公司要裙拉褲甩撲水救命。

市 場中人都始料不及最近一個月,中央的打壓政策恍如連環拳般,令發展商「企都企唔穩」。本月二日,財政部率先宣布,若多人合資買樓,只要其中一人有購房紀 錄,便不能享有首套房優惠;五日後,發改委透露要增加普通住房供應;以至前週更一連出四招,而且招招「毒辣」,包括第二套房最少要付五成首期以及樓價過高 地區停發第三套房的房貸等。中央落重藥,矛頭明顯指向投機炒作過熱的一線城市樓價。有前年金融海嘯的悲慘經驗,為嚴防樓市寒冬再次到來,內房發展商不得不 緊急戒備。

在香港上市的內房股,抽水潮在這兩個星期就密集式展開:先是恒大地產以十三釐高息,向華人置業及大劉劉鑾雄發六億美元優先票據; 繼而是碧桂園以逾十一釐年息發五點五億美元優先票據;緊接雅居樂以八釐八年息發六點五億美元優先票據;再者是去年底才剛上市的佳兆業,亦以高達十三釐的息 口發三點五億美元優先票據。市場傳言,上市不到五個月的半新股龍湖地產,也在籌組銀團貸款。

在眾多抽水公司中,雅居樂及碧桂園形勢比較險 峻,事關去年底,這兩公司才與另一內房股富力地產,聯手以天價購下了一幅相當難消化的大地王——廣州亞運城。而富力地產更慘,因以H股形式上市,未能在海 外市場抽水,連發行美元票據的招數也「無得出」。

拍賣史上最高價

位於廣州番禺區的亞運城,是今年亞洲運動會的一項超大型工 程,佔地極大,達二百六十四萬平方米,約等於十四個維多利亞公園,總建築面積達四百八十三萬平方米。亞運城內,已建有包括運動員村、媒體村及技術官員村等 合共八千多個單位,另外還有十四塊未開發的用地。

去年十二月亞運城競投時,標價最初是一百六十五億元,其後富力、雅居樂、碧桂園組成的財 團,與保利、萬科和中海合組的財團輪流競投爭地,十幾口價後,保利財團不再舉牌,最終由富力財團以二百五十五億元天價投得該地,折合樓面地價為每平方米五 千八百元。

二百五十五億元,是中國土地拍賣史上的總價地王紀錄!事後富力地產華南區總經理朱榮斌,被問到三間公司如何分配亞運城項目時,只 意氣風發表示:「今天才碰到蛋糕,最後會怎麼吃,以後再說!」

記者上週五到廣州亞運城視察,位於廣州市番禺區石樓鎮的亞運城,四周被鄉村包 圍,「最繁榮地段」是五分鐘車程以外的華潤萬家超市。由廣州市中心天河區前往,要選乘地鐵四號線,坐四十分鐘另加十五分鐘步行才到。如驅車前往則需一個小 時,沿路並沒有指示牌,周圍的馬路亦只有少量的交通告示,車輛橫衝直撞,儼如未開發的鄉村。亞運城的荒蕪程度,就連廣州市內的地產經紀及的士司機都未能提 供確實位置。

富力、雅居樂和碧桂園,各佔項目約三成三股權,這三間民企都是於廣州起家,其中雅居樂和碧桂園最為港人熟悉,因為早年在中山、 番禺起的樓房,都是港人北上玩樂的度假勝地,近年他們才發展到重慶等外省皆有項目。然而,這三家公司現時的淨資產值,分別只是百多二百億元,亞運城的地 價,已是他們合共五百多億元淨資產值的一半有多!擺到明蛇吞象,消化能力成疑。

短錢冚長債

「內地的房產商,由來都是向銀行借 短錢支持日常營運開支;向銀行借錢就算有房產做抵押,貸款年期都只有一年,唯有不斷借,不斷冚(債)。」一名內地房產商管理層說。其中碧桂園及雅居樂的一 年內需償還銀行借貸,分別是三十二億及二十二億元,各佔兩公司總銀行貸款的三成。兩公司上市後亦另覓途徑在資本市場「撲水」,碧桂園於○八年已發了五億美 元可換股債券;去年九月,又兩次發行分別總額為三億美元及七千五百萬美元的優先票據。而雅居樂去年底既發行十釐高息的三億美元優先票據,又向一間財務機構 融資一億五千萬美元。到今個月中,中央連環拳出招,兩公司再急急以高息發優先票據。「佢哋肯俾咁高息,係因為計埋人民幣升值因素。佢哋借美金轉為人民幣在 內地發展,搏人民幣升值後將來變相還少啲,但一樣有風險。」一名分析員說。

除了付高息借錢外,雅居樂更想分拆海南業務上市。這隻一直是金雞 蛋,雅居樂於海南島的土儲已經佔其總土儲面積百分之三十。去年,單是海南島銷售額達二十點四億,亦佔集團的總收益接近百分之十六。雅居樂於○八年已把海南 項目百分之三十,以四十一億售予大摩撲水,若分拆其海南業務上市,估計可集資近百億元。本刊記者本週一去過雅居樂在海南島清水灣的項目。項目距離三亞市中 心,要乘一個鐘頭車,不過,由於一個「旅遊島」概念,令全國的人在中央打壓前,都蜂擁到海南島炒樓。售樓處的職員向記者說,清水灣第一期六百多個單位,要 一年後才交樓,售價二、三百萬(人民幣)至八百多萬(人民幣),早前於四個小時內全部賣出,他說:「現在真的一個單位都沒有了。」

提早推盤 急撲水

三間內房股中,以富力的財政較弱,公司去年賺二十九億,但給予銀行的貸款利息已達十三億元,而負債比率亦高達百分之九十七。其融資途 徑也比其他公司少,摩根大通地產分析員魏志鴻說:「富力○五年上市時,是以民企身份作H股(國企股)上市的,但H股不可發美金債,所以只能在內地搵資金, 融資渠道相對其他民企為少;在內地新政策下,影響便較大。」富力一直醞釀在內地A股上市,但未能成事,唯有在去年尾發行年息六釐八的五十五億元人民幣債 券,以解燃眉之急。

現時雅居樂、碧桂園和富力地產,已付了四成共一百零二億元的亞運城地皮首期,市場透露亦籌借了八十億元建築貸款,但第二 期、共七十六億元的地價,根據合約條文,要在今年底支付(最後三成地價在明年底前支付)。項目按規定要在六年內分期完成,並且於明年一月尾傷殘亞運會完結 後二十四個月內開工,否則每日需付二千五百五十萬元違約金。三家公司要想辦法大撲水。本來亞運城中的運動員村,已由政府建好,並併入整個亞運城項目招標, 即包在地價內。運動員村等已有八千伙已建好,住宅會待今年底亞運會後才銷售,但地產代理行都收到消息,會在年中預售,亞運會後入伙。到近日廣州舉行珠三角 房博會,亞運城的模型提前在場內展銷,似要急推首批共二千個單位套現。

已建好的運動員村及媒體村等屬普通住宅,面積由八十平方米至一百二十 平方米不等,而最少過百平方米的技術官員村前臨江景,記者從天台能環視整個亞運城,更可遠眺蓮花山旅遊區,屬豪宅級,預計可以每平方米九千元銷售,讓發展 商套現十六億,但屬杯水車薪。中原地產廣州總行總經理黃軒明亦說,要「一Q清袋」極具難度:「廣州市中心六區一年只賣萬多二萬套房,發展商要一次過將幾千 個單位放出來,會『隊冧』廣州樓市,慢慢賣又可能要賣好耐,這就不可以即時大幅套現,可謂進退兩難。」市場傳聞,具軍方背景的中信集團,及實力較雄厚的世 茂房地產,會加入亞運城項目,為三家蛇吞象「食滯」的公司解困。

一線城市迅速回軟

這類股權、土地洗牌的情況,將來料陸續出 現。本刊記者直擊上海、海南、廣州、深圳等一線城市,發現樓市已急速回軟。在海南島,樓市已進入停戰狀態,在海南富力灣現場所見,只有十數人睇樓,記者向 售樓職員說想買一個一千萬的別墅,問她可否做貸款,她無奈地指:「你有現金嗎?公司說不可以再做貸款,我們也沒有辨法。」她再問記者在香港持有多少個單 位:「如果你和你的家人,一共已擁有三個單位,那就一定不可以再買。公司規定現在不可以做改名手續,你一定要在兩年後拿到房產證,才可以轉讓。其實你最好 五年後才賣,因為五年內轉賣,交稅要百入之三十到六十,並不划算。現在都說長線投資,兩年後這裡有鐵路可到達,酒店蓋好,會所會弄好,價錢一定比現在升很 多倍!」

而向為「炒家樂園」的上海,在中央連串政策打擊下,半個月來二手成交急跌逾六成。其中,上海浦西及浦東兩大熱炒樓盤,包括瑞安集團 旗下的翠湖天地,以及世茂集團旗下的濱江花園,成交冷清。「三月份翠湖天地有逾三十套成交,濱江花園單係四月上半月已有三十三單,但政策一出,即時無成 交。」上海中原地產副總經理呂尚倫(Alan)說。這次政府出招之猛,是歷來之最,令市場措手不及,多區陸續出現撻訂潮。「有個香港人用五百七十萬買咗浦 東樓盤——江臨天下一個單位,用作自住,俾咗二十萬訂,政策一出,即刻話唔要,雖然業主肯減價十萬,最後都撻咗訂,買家希望等樓價跌一成左右才買。」上海 中原地產另一副總經理李錦德(Peter)表示,撻訂的客戶中,亦有不少原是首次置業的,但因曾聯名和家人一起供樓,在政策出台後,變成購買第二套房,首 期付款由三成急升至五成,因負擔不起而被迫撻訂。

廣州深圳水盡鵝飛

在廣州市的天河區,平均房價由每平方米一萬一千元至兩萬多 元不等,而近年當炒的珠江新城,每平方米售價由兩萬多元起,近月成交已見淡靜,中原地產經紀陳世贊說:「近年投資者開始炒鄉郊,但那邊不像城市咁,並無支 持位,個市冧就死先。自中央推出多個政策後,本月成交只有上年每月平均的一半左右,相當慘淡。大家都在觀望,業主唔降價,投資者唔敢入貨,我哋少好多生 意,聽聞有投資者將錢轉去買股票。」而深圳情況亦然。

在現時二手樓轉為淡靜,開始出現減價下,一名內地發展商管理層預期,今年下半年便會開 始有水緊的發展商減價及出現土地轉讓情況,不夠實力的發展商唯有泊實大碼頭。例如恒大地產,上市時「大劉」劉鑾雄已經認購了五千萬美元股份,一月底時又認 購一億五千萬美元票據;到恒大前星期的六億美元優先票據,亦悉數發行予大劉及華人置業。而另一有靠山的碧桂園,○七年上市時獲同鄉四叔李兆基斥資十億元認 購;主席楊國強前年想收購TVB,四叔仍肯科水借錢支持。這些靠山最後會否變成「食人唔『舌累』骨」的大耳窿,將拭目以待。

中央連環拳招招 到肉

單是四月份,中央政府已出了十多個重拳狂撼熾熱中的樓市,發展商不想坐以待斃,只好見招拆招。



255 天價 搶地 地狼 胎發 展商 撲水 水續 續命
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