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水浸了, 又可以裸泳 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/10/blog-post_30.html
近幾日, 政府要維持聯繫匯率, 要多次向市場注資, 全因美國印出的銀紙又流了住來, 令港元強勢, 政府要沽港元買美元。同時, 政府又對樓市出招, 預期更多游資熱錢會進入股市, 把股市推高。

巴菲特說過:「到水退的時候才知道誰在裸泳」, 止凡發現巴菲特的策略是防守第一的, 永遠都在最大問題的時候才進攻, 水退本身就是一個大問題, 所有人都在慌忙找泳褲時, 他早以著泳褲到處走了。

到水浸時又如何應對呢? 巴菲特不會做任何事情, 因為沒有好機會投資, 以靜制動。然而在水浸前的一個或多個水退潮, 巴菲特一早已經「入飽貨」, 大家見水脤都瘋狂跳進水中玩耍時, 巴菲特一早在水中潛水了, 所以什麼也不做, 亦不需做。

至於炒炒賣賣的投資者, 經常都會手持現金, 到水浸時又想進水中玩耍, 搭一轉資金順風車, 我沒有反對這樣的操作, 不過這樣操作完全要估計何時水退, 而對未來的估計又不可能神準。

近日, 聯儲局主席伯南克話2014年頭約滿之後不會續約, 到時, 他所說過的QE3無限期印銀紙以及2015年之前都不會加息這些政策, 會否被下一任聯儲局主席取消呢? 下一任主席不相信印銀紙可以救經濟的話, 美國的貨幣政策會否走另一個方向呢?

2014年? 還有時間吧, 但請記住, 消息對市場的影響不一定等事成那天的。還有美國總統大選結果未定, 新上任總統有什麼動作也對資產貨幣市場有影響, 玩水的人對這些消息都要十分掌握。

2014年不續約, 這個消息會在2012年影響市場嗎? 還是到2013年頭或年尾? 還是一個人的去留根本對市場沒有影響? 我自問沒有這個智慧去捕捉及分析這類消息, 在水浸時玩水? 還是留給有能力及精力的人吧。
水浸 可以 裸泳 止凡
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樓花買家不知水浸眼眉(2015/12/17) 林本利



2015-12-17  NM

今年六月,香港股市從高位開始大幅回落,恒指一度大跌近三成,而國企股指數跌幅更達四成。股市大跌,加上人民幣貶值,令不少炒家損手爛腳,自然影響樓市表現,樓價隨之下滑。

根 據過往經驗,樓市往往隨股市及經濟表現欠佳而下跌,滯後大約數個月。因此,股市在今年四、五月見頂回落,而樓價在十月開始向下回調,是正常不過的現象。今 年七月,筆者一再呼籲手上持有多過一個物業,負債較重的業主,要趕快售樓套現。只可惜,樓市往往不能以理性角度去分析,準買家容易受情緒影響,被發展商的 廣告手法蒙蔽。他們明知樓價處於高危水平仍然爭相入市,排隊認購發展商的樓花,最終接下火棒,不知怎樣甩身。今次始作俑者,苦害樓花買家的明顯是特區政府 的財金官員。2014年初,在政府多番出招後,樓市已有逐漸降溫跡象,反映二手樓價的中原指數,由2013年3月的123點,下跌至2014年3月的 117點,跌幅約5%。隨着樓價輕微下調,加上家庭住戶收入上升,中原地產的私人住戶供樓負擔比例,亦由2013年3月的53.2%下跌至2014年4月 的47.8%。

樓價輕微下調,讓市民購買力追上,樓市本應可望軟着陸。奈何不知是出於哪些高官的主意,政府突然在去年5月 宣布「減辣」,改變過去以簽訂臨時買賣合約作準的做法,容許樓花買家入伙後才計算半年雙倍印花稅的豁免期。政府高官美其名是為了方便樓花買家換樓,可以等 待至入伙後才出售自住物業,不用搬出搬入,實情卻是幫助發展商散貨,吸引換樓客認購樓花。當樓市上升時,換樓客手持樓花和自住物業當然高興,兩個單位同時 漲價,財富顯著增加。然而,一旦樓市逆轉,樓價大幅下調,持有兩個物業的換樓客便兩面受敵。由於負債過重,隨時出現資不抵債的慘況。九七回歸後樓市爆煲, 筆者認識不少人因持有多於一個物業,每月收入不夠供樓,因負債過重而無法翻身,最終物業變成銀主盤,甚至走上破產之路。

去 年五月政府宣布「減辣」後,發展商大賣樓花,估計數目至今超過兩萬個。認購樓花後的換樓客不急於出售手上物業,結果二手樓供應大減,樓價颷升兩成多,細價 樓更上升超過三成,中原供樓負擔比例升至55%。現在樓市逆轉,不少已經認購樓花的換樓客仍不知水浸眼眉,日後若然未能順利出售手上物業,隨時有機會資不 抵債,變成負資產一族,兼且要支付雙倍印花稅。舉例來說,今年夏天樓市高峰期,換樓客自住物業市值600萬元,尚欠銀行200萬元按揭,估計售樓套現後可 得400萬元,有足夠首期認購一個800萬元的樓花。現在樓市低迷,若不割價一成亦難以出售手上物業。同時發展商繼續以低價清貨,樓花估值下跌一成,獲批 按揭金額下降,售樓所得已不足夠支付樓花的首期。日後樓價進一步下跌,恐怕損失更慘重。近期便有不少樓花買家,因財力不足而被迫撻訂。政府高官偏幫發展商 而貿然「減辣」,苦害無知的樓花買家,即使不引咎下台,亦應負上道德上的責任。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com


樓花 買家 不知 水浸 眼眉 2015 12 17 本利
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房委會水浸

1 : GS(14)@2011-06-15 22:04:43

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15342913
【本報訊】房委會財務小組委員會呈交的 2010/11年度報告顯示,在投資回報高出預期、維修保養等工程開支調低等因素下,截止今年 3月底,房委會的初步現金和投資結餘達逾 696.87億元,較修訂預算的 669.37億元高出近 28億元。房委會亦早於今年 2月修訂策略性投資配置,將人民幣納入投資核准貨幣。
2 : 自動波人(1313)@2011-06-16 01:29:16

以前房署靠賣居屋去補貼公屋
直至停建居屋,就推出領匯上巿,抽番一大舊現金來再去投資

同政府財政一樣......留咁多現金做乜?
3 : xxxlionxxx(10419)@2011-06-16 14:15:20

你問守財奴咁既問題,可能連佢自己都答你唔到....
4 : cqb(1533)@2011-06-16 17:20:48

要咁多錢先可以年年免租幾個月.
5 : GS(14)@2011-06-16 21:39:57

我一年都有幾個月享受這好處
6 : 龍生(798)@2011-06-16 22:49:46

真羨慕....
7 : 自動波人(1313)@2011-06-17 02:55:40

5樓提及
我一年都有幾個月享受這好處


我每次見到有人搬走,都好想好似佢咁....
8 : 龍生(798)@2011-06-17 11:55:53

或者交唔起租, 俾人趕走呢
9 : GS(14)@2011-06-18 09:43:04

7樓提及
5樓提及
我一年都有幾個月享受這好處


我每次見到有人搬走,都好想好似佢咁....


我都想有間自己的公屋,但現實上好難
房委會 房委 水浸
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274833

拿6千,銀行過水浸腳

1 : GS(14)@2011-11-16 22:46:46

http://www.am730.com.hk/article.php?article=81595

港澳齊齊有錢派,香港人應該開心,但與其授之以魚,不如授之以漁,大家倒不如想想如何提升競爭能力,比身邊朋友準備拿著6,000元,買相機鏡頭或新手機更有效益,因為這最多只會讓零售業旺一點而已。
朋友擁有港澳居民身份,兩邊派錢均受惠,但他大呻年邁母親為了拿香港政府所派的6,000元而折騰一番。原來香港政府要求他的媽媽回港拿支票,可惜母親行動不便,以為見財化水之際,終想出走去寶哥哥位於馬交的分行,開設一個港元支票戶口,將支票存入該銀行戶口,便可省卻舟車勞頓之苦,而最重要的是,銀行未有因此趁機收取額外費用。
不過,遠在加拿大的IT界朋友卻話,銀行懂得轉個圈賺錢,因為不少身處當地的香港人也想取得那6,000元,奈何純粹回港辦手續的話,真是得不償失。所以,早前獅子銀行也幫當地港人解決難題,只要開個港元戶口,便可收到該筆小財,但手續費盛惠200元,貨幣並非港元,而是加元!以近期匯率1加元兌約7.63港元計,豈不是1,526港元!扣除該筆費用,代表只能打個七五折收錢,認真肉赤,但相比親自動身的成本為低。如果想取足全額,只要開個高資產值戶口,存入一大筆錢兼鎖兩年時間,則免收該手續費,簡直是生意奇才。
當然,有錢賺自然有競爭,位於楓葉國卡加利(Calgary)市的中國銀行(3988)分行,向這個全國第三大華人社區的香港人只收取60加元手續費,即約458港元而已,佔所收6,000元的7.6%。若果客戶存入2萬加元(約15.2萬港元)作6個月定期存款的話,更可豁免該手續費。對銀行而言,確是進可攻、退可賺的大商機,只需做個中間人便有錢收,甚至可以做交叉銷售,而利錢的深度絕非僅過水濕腳,簡直是雙腳全浸!
2 : a22s(16719)@2011-11-16 23:59:49

我記得n年前响加拿大時, 响提款機攞錢要service charges, 開cheque又要charges, 利息都要打税, 屈水到爆
3 : 龍生(798)@2011-11-17 16:10:32

應該要回港先俾佢地拎...派到俾海外, 真係痴痴地
4 : GS(14)@2011-11-17 20:53:07

2樓提及
我記得n年前响加拿大時, 响提款機攞錢要service charges, 開cheque又要charges, 利息都要打税, 屈水到爆


D銀行咪好好賺?
5 : 肥B(18468)@2011-11-17 23:32:23

What I would like to say is SHIT. If those guys in overseas didn't pay any tax for many years, how come they are eligible to get the money.......厚顏!
6 : passby(15493)@2011-11-18 06:57:31

smiley
7 : greatsoup38(830)@2011-11-18 09:08:28

5樓提及
What I would like to say is SHIT. If those guys in overseas didn't pay any tax for many years, how come they are eligible to get the money.......厚顏!


咁都真是幾有問題..但是他們真是有權取嘛
銀行 水浸
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破欠水浸 擬減商戶徵費 減費後每年盈餘料仍逾億

1 : GS(14)@2011-12-29 13:07:37

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20111229/News/ec_gma1h.htm



建議450元減至250元

現時全港100萬間登記商戶,每年須繳交2450元商業登記費,當中450元交予破欠基金徵費,亦是基金主要收入來源。陳鎮仁與傳媒聚會時表示,現時基金每年收入達4.5億元,即使減費至250元仍有2.5億元收益。而近年基金批出申索款額連其他行政開支不足1億元,相信基金應付申索仍綽綽有餘。

至於未來有否再減價空間,陳表示,要按「循序漸進」方式再作研究。本報按上述情推算,若基金減費後每年盈餘仍達逾1億元,預料基金會持續「水浸」。

再減價空間「循序漸進研究」

基金成立26年來,曾三度調整徵費,先於91年由100元增至250元。基金在98年度錄得8.5億元儲備,往後數年因有僱主如酒樓食肆濫用破欠至個案至不斷增加,在02年高峰期錄得達2.3萬宗申請,至基金需增徵費至600元,政府亦要向基金提供6.95億元過渡貸款。其後由警方及勞工處的跨部門小組聯合打擊濫用個案後,情開始受控。

首11個月僅3516人申請

隨覑本港經濟復蘇,企業倒閉個案減少,08年度基金累積盈餘達12億元,當年3月把徵費減至450元。金融海嘯洗禮下,申領破欠基金個案曾於09年回升至7260人,批出申索款額達1.76億元,但近年經濟好轉,當局於今年首11個月只接獲3516人申請,支付款額亦跌至7100萬元,令基金儲備超過26億元。

陳鎮仁指出,根據基金可加可減機制,當基金儲備較上限12億元多出20%,委員會可考慮調低徵費,建議的250元是回復至02年初水平,相信勞資雙方較容易接受。對於明年經濟可能波幅,陳表示即使如09年經濟環境惡劣,基金支出仍不足2億元。
破欠 水浸 擬減 商戶 徵費 減費 費後 每年 盈餘 料仍 仍逾 逾億
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277060

遇黑雨 名城冷氣機噴水浸屋 長實拖10日才檢修

1 : GS(14)@2014-04-15 00:09:51

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140414/18688976

                              【本報訊】入夥只有一年多新樓,遇黑雨即變「水舞間」。上月30日黑色暴雨襲港,全港多處地方水浸,有大圍名城業主安在家中也面臨「水浸」。名城業主向本報表示,當天黑雨期間,屋內三部冷氣機出現異常嚴重「噴水」奇景,浸濕屋內衣櫃和電掣,牆身出現水痕,對發展商長實事隔10天後才派員前往檢查和修葺感到憤怒。
記者:湯家明

                業主劉小姐居住的名城三期三座低層A室,為一個建築面積912方呎的三房單位,實用面積688方呎。業主在2011年以653萬元買入,單位在2012年底落成,2013年初收樓入夥,單位一直自住。她指,屋苑入夥一年多,冷氣機居然噴水,感到驚訝。                                                    



浸濕牆身電掣衣物

                上月30日晚,天文台發出黑色暴雨警告。劉小姐指,當天客廳及兩個房間分體式冷氣機突然「噴水」,水由冷氣機機身如泉湧流下,牆身浸透外,更浸濕電掣和衣櫃,令衣物也弄濕,連小朋友房間內的結他也被水浸過,直言「好慘,浸曬啲野」,惟有自行抹乾漏水地方。
據知,負責該屋苑管理事項的港鐵,當天該座的值勤管理員已前往單位記錄滲漏情況,並於翌日向有關部門匯報和通知修葺部。負責維修的長實,事隔10天後才派員前往檢查和進行修葺。業主劉小姐對於長實未有即時處理感到憤怒,她指物業雖然已過保養期,惟長實相隔幾近兩星期才處理問題,覺得離譜和無奈。

出水位有大堆污垢

                長實上週四派員往該單位修葺當天,本報記者亦有緊隨直擊。現場所見,客廳和兩間睡房共三部冷氣機下牆身有水痕,牆身有「水泡」。發展商派出的維修師傅指,三部冷氣機共用一條去水喉,不排除是喉管的出水位阻塞引致「噴水」。師傅現場檢查時,發現喉管有大堆污垢,師傅使用雪種清理喉管。
據本報瞭解,屋苑個別單位也有類似噴水情況,惟同屋三部冷氣一齊噴水就極之罕見。本報向長實查詢,發言人回應指,該單位的冷氣機去水喉出現瘀塞,故出現滲漏情況,冷氣機供應商已於上週四將瘀塞喉管清理。
驗樓師詹濟南表示,冷氣機漏水情況並不罕見,一般有兩個原因導致「噴水」,除喉管瘀塞外,冷氣機喉邊離罅,出水位置「個窿封得唔好」,大風大雨時容易出現漏水。                                                        
2 : GS(14)@2014-04-15 00:10:16

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140414/18688982



【蟹貨屋苑】
大圍名城是近年全港蟹貨重災屋苑,二手業主賣樓成交蝕多賺少,單是今年以來已經錄得逾23宗蝕讓。
長實於2010年開始賣名城,而且一期平過一期,其後樓市逆轉,包括政府連番出招,不少業主在購入單位後即時坐艇,跌價一成以上。最經典的是,人稱「東涌富婆」的年過七旬投資者唐穎耀,當年幫襯長實斥逾6,450萬元狂掃一期五個單位,結果全軍覆沒「間間蝕」,每間蝕85.7萬至342.4萬元,埋單慘輸過千萬元。
租務成交活躍

鄰近港鐵大圍站的名城,屬區內近年大型新落成屋苑,由於屋苑具規模,租務成交亦算活躍。單是本月截止11日,已錄五宗租務成交,最平月租兩萬元。例如一期二座高層南翼D室,建築面積980方呎,實用面積739方呎,屬三房戶,月租兩萬元承租,建築和實用呎租分別20元及27元。
利嘉閣分區經理吳庭暉表示,名城租務向來活躍,3月份已超過30宗租務成交,平均實用呎租約25至28元。因應租盤被市場吸納,政府又實施多項打壓樓市,租盤驟減,目前,二手市場錄25個放租,當中,有鎖匙可睇樓單位不足10伙,其餘有租客居住,難預約睇樓。
《蘋果》記者
3 : Sunny^_^(11601)@2014-04-15 07:33:40

長實肯整都算係咁…

不過住長實樓都預左有呢一日
4 : 肥B(18468)@2014-04-16 21:50:34

不如叫佢好似大陸咁交清水房算啦.......
5 : Sunny^_^(11601)@2014-04-17 07:17:35

即使做清水房都唔會平比買家,哈哈
6 : 肥B(18468)@2014-04-17 15:56:40

「我都唔知 lead 柒諗乜」.....
黑雨 名城 冷氣機 冷氣 水浸 長實 10 日才 檢修
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284483

溫泉原來係滾水浸完翻熱無限重用

1 : GS(14)@2015-03-15 15:12:18





浙江金華相當知名的武義唐風溫泉,被內地電視台踢爆溫泉水基本是鍋爐燒的,客人浸過的髒水竟回收過濾,加熱完再用;工作人員把奶粉泡在水裏,便稱作牛奶浴;而被踩踏的浴袍、浴巾,更是隨便拿給客人使用。武義是溫泉之鄉,而唐風溫泉又是當地行業翹楚,經營執照齊全,在全省也頗有名氣。內地有電視台派記者做臥底,在該溫泉打10日,期間暗中採訪,結果發現不少令人震驚的真相。溫泉的工作間內,堆滿凌亂的浴袍,以及一疊一疊的浴巾。工作人員時常踩踏在上面,還有人躺在上面休息。這些浴巾、浴袍主要提供給客人使用。另外,工作人員表示,他們會把一些散裝和非知名品牌的產品,加入品牌的瓶子裏。比如淋浴間用的瓶子是OLAY沐浴露和飄柔洗髮露,實際是極為廉值的沐浴露和洗髮水。至於牛奶浴,介紹的單張上聲稱在含有多種礦物質的溫泉水中,注入新鮮純牛奶。而咖啡浴則是採用百分百純咖啡豆手工研磨。但實際上只是把奶粉和咖啡粉泡在水裏,美其名曰牛奶浴、咖啡浴。對於這些加了固體粉末的池子,唐風溫泉一位負責人表示,她自己根本就不會去泡。記者入職第一天,主管首先要求新來的員工保守「秘密」,就是他們這家溫泉裏有個鍋爐。工作人員說:「每個客人都認為這個水是真溫泉,你要是說出去這個水是鍋爐燒的,那這個企業就倒閉了!」最離譜的是,這些溫泉水已經泡過無數人,客人浸過的水髒了,回收過濾一下,加熱完了再給新客人浸,相當不符合衞生。新浪網





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150315/19077179
溫泉 原來 係滾 水浸 完翻 翻熱 無限 重用
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義烏機場水浸航班停飛

1 : GS(14)@2015-07-23 01:42:39

「在義烏機場要坐渡輪了!」浙江義烏前日受到暴雨影響,多地下起傾盆大雨,從前晚6時至昨日凌晨2時,雨量達41.2毫米,當局需發佈第二最高級別的暴雨橙色預警信號。義烏機場一個落成不足兩年的新候機大樓更是來不及去水,一樓大廳被雨水淹沒(小圖),頓成澤國。因為機場跑道亦嚴重積水,需臨時取消多個航班;至昨早機場積水慢慢退去,航班才恢復正常。中新網





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150719/19224696
義烏 機場 水浸 航班 停飛
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港元強勢 銀行體系水浸 專家﹕港有條件不隨美加息

1 : GS(14)@2015-09-17 00:31:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150916/news/eb_eba1.htm


【明報專訊】美國議息在即,市場普遍認為加息將再次被推遲。不過,「特立獨行」的聯儲局一旦選擇本周加息,本港利息是否立即走高?一方面香港銀行體系總結餘處於歷史最高水平(圖1),「水浸」味濃;另一方面,3個月的同業拆息卻創3年新高(圖2)。銀行界人士認為,本港目前具備不跟進美國加息的條件,美國第二次或第三次加息,本港才須跟隨。

投資者關注聯儲局是否將在香港時間本周五凌晨擧動自2008年金融危機以來的首次加息。由於美國通脹率連續39個月低於聯儲局2%的目標,市場普遍認為,本周未必會加息。

中銀香港(2388)總經理兼投資主管陳少平認為,美國難以在9月加息,即使加0.25厘,市場也早已反映。

中銀陳少平﹕美加息1厘 港才須跟

他指港元目前強勢,香港不必跟隨美國加息。加息的操作跟銀行體系的流動性有關,而香港的流動性,不僅要看美國,更取決於中國內地。假設美國連續加息後,資金為套美元較高的息率,會離開本港,本港銀行體系「乾水」,自然香港要跟隨加息;相反,如果美國加息,但內地人民幣進一步貶值,人民幣持續拆倉兌換為港元,本港資金持續增加,那麼就毋須加息。他估算,如果美國連續4次加息,累計增加1厘,本港可能會跟進加0.25厘左右。

拆息反抽升 上月曾見3年高位

避險資金湧港,水漫金山,昨日金管局再向市場注入42.63億元,本港銀行體系總結餘增至3269.35億,處於歷來最高水平。資金充裕的情下,銀行同業拆息卻抽高,8月31日3個月拆息見0.42厘,為3年以來最高水位,昨日回落至0.40厘,仍是2012年10月以來的高位。同業拆息升高是否是本港銀行加息信號?

王良享﹕銀行憂港資金撤走

星展銀行財資市場部董事總經理王良享指出,總結餘和同業拆息同步抽高,是由市場的不均衡造成。大銀行「水浸」,但中小銀行「無水」。至於為何有銀行願意高息借入港元,他指出,這相當於為自己買保險。

由於銀行界憂慮本港資金也會撤走,便提前買定保險。現時港元雖然處於強方保證,但每次環球金融條件欠佳,香港同業拆息就會上升。既然同業拆息高企是銀行買入保險,便不能作為香港要跟隨美國加息的信號。

他認為,美國首次加息時,本港市場同業拆息會有所上升,但最優惠利率應毋須變動,到美國再加息0.25厘,本港才要跟。

明報記者 顧冷冰
港元 強勢 銀行 體系 水浸 專家 港有 條件 不隨 隨美 加息
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292202

「湯文亮會客室」嘉賓施永青:泡沫軃泡沫 樓市水浸

1 : GS(14)@2015-10-13 02:37:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151012/news/eb_ebh1.htm


【明報專訊】樓價指數高位徘徊(圖1),卻已開始見到新盤銷情降溫,而二手交投更被形容「衰過SARS時期」,前周35屋苑成交僅24宗,是「十‧一」黃金周有紀錄以來最少(圖2),市場也不斷出現劈價、劈租,甚至撻訂個案,這是否反映樓市已經轉勢?《明報》財經皇牌節目「湯文亮會客室」最新一集邀請了代理界翹楚、中原集團創辦人施永青,與管理近400億元市值物業、發表「細價樓爆煲論」而掀起一時熱話的紀惠集團行政總裁湯文亮博士,一起就香港樓市及經濟進行了一場激辯。
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˙湯:紀惠集團行政總裁 湯文亮

˙施:中原集團創辦人 施永青

˙陸:《明報》投資及地產版主編 陸振球

湯、陸:樓市近日成交極淡靜,有人說差過SARS,施先生2008年曾講過樓市進入冰河時期,現在股市自高位也大跌數千點,樓市會否再進入冰河時期?

施:我當時不止講樓市,還談及全球經濟都進入冰河時期。金融海嘯暴露出整個世界的經濟問題,其實好多都未解決,救市只是搵一個泡沫代替另一個泡沫,全球都叫做用QE(量化寬鬆)頂住先,所以你不會覺得經濟真的像冰河時期,但我認為問題會陸陸續續暴露出來,拖住經濟不容易有太美好的時光。

陸:好似香港樓價永遠免疫,永遠不跌?

施:因為錢多,央行印這麼多錢出來,鈔票增加速度快過你起樓的速度,每呎樓宇分到的銀紙多了,自然樓價就會升。這無關購買力脫節,樓價確與普通人的購買力是脫節,但現時的樓並非只賣給普通人,樓同時具備使用價值及投資價值,投資者的錢無出路,便去買樓。

陸:但細價樓以自住為主,湯博士早前亦發表細價樓爆煲論,你又點睇?

湯:我的細價樓爆煲論,只是建議不夠實力的買家睇定鱓,不要覑急買,無叫人賣樓。你可以隨時買,量力而為,或者量力而不為。我同意施先生的觀點——冰河時期,但今次屬於物業代理的冰河時期,不是樓市的冰河時期。

代理行業進入冰河時期

施:我們這個行業確是冰河時期,但還有好多人漏夜趕科場,有新資金加入。

陸:近排見到減價,甚至有人形容劈價,而且租金都減,租金反映真正用家需求,你怎樣看?

施:一兩個交易,又或一兩個案例就說樓價跌、大幅劈價?你看中原城市領先指數,這個不是長官指定指數,而是客觀成交統計,統計出來不見得跌很多,所以劈價只是個別案例。當真的出現很多成交價都跌價了,才會成個指數下跌,我同意現在樓市是沒有以前那麼好,價錢出現微調的機會存在,但我不見得樓價會插水式下跌,有投行說樓價會跌三成,我相信將來出現不出奇,但短期內在香港不見得有這種可能。

劈價僅個別案例 不代表整體市

陸:1997至2003年樓價跌七成,大家都記憶猶新,今時今日與1997年有何不同?

湯:我覺得目前與當年分別是借貸水平,當時業主借貸比率好高,八、九成也不出奇。目前借貸比率低,借貸比率普遍低於三成。當時有很多銀主盤,好多銀行收回銀主盤後的策略是賣得就賣,我們估計當時樓價跌七成,三成是因為拋售銀主盤,四成才是自然調整。

施:現時除了借貸情沒那麼嚴重之外,還有一個好重要因素是,現在有額外印花稅,短期轉讓要交稅,所以我覺得令炒家絕舻。有人還說炒家炒高樓價,但你去市場看看,哪裏有炒家?有的只是湯先生一樣的長期投資者。沒炒家,市場沒那麼敏感,一家人住了進去就沒那麼輕易賣。1997年不同,一個人獱好多貨,只夠錢支付首期,第二期都付不起,必須賣樓才可以頂得住。這些人五時花六時變,即是朝早睇好,下午聽到另一些消息就放售。但現在市場以用家為主,不是那麼容易賣。

湯:施先生,你說沒有炒家,我不是太同意……

施:問題是你如何定義(炒家),若3年後才轉手的都算炒家?

湯:所以你應該說得更精準一點,因為額印稅,好多人以個人名義買細價樓後要等3年才會賣樓;但假設持貨期內樓價上升三成,付三成首期已對本對利(即付三成首期,樓價升三成已賺一倍),這些算不算炒家?

施:一般短期轉讓才算是炒家,持有3年,政府都沒有向他徵稅,不算是炒家。

施:現在有人說投資者都要打擊,樓市若沒人炒沒人投資是否好事呢?只有社會主義才會如此。

湯:我幾個月前有本新書叫做《玫瑰玫瑰我愛你》,即是種葡萄的,也會種玫瑰,如果細菌入侵葡萄園,玫瑰會先死,可作為防備,所以玫瑰是有其功用的。我覺得炒家便如葡萄園的玫瑰,對市場有預警作用。

施﹕金融中心就是靠炒家支撐,紐約、倫敦若把炒家趕絕,我擔保他們金融業都搞不下去了。

湯:我認為額印並非打擊炒家,而是迫炒家從良!

陸:剛才施先生提過,個別一兩宗劈價劈租成交不代表大市市,樓價指數才是真象。但有人質疑樓價指數是否有局限性,例如最近陳茂波局長說樓價指數有滯後,個別「特殊成交」,應是指偏高或偏低的成交,亦會影響指數,如何解讀?

施:中原城市領先指數是全世界更新得最頻密的,每星期出一次,該數據與土地註冊處最後計算出來亦♣合,correlation(相關性)是很足夠的,你不能說它不能反映市。我們統計時斬頭斬尾,最高、最低當特殊案例,這些案例不納入指數。陳局長可能不了解情,我覺得指數反映情有一兩個禮拜滯後,因為同事報上成交後,要睇一至兩個禮拜,避免讓一兩千元訂金影響指數,簽正式買賣合約後有關交易始會計入指數。

湯:我問過曾淵滄,他說分一個星期及一個月的,一個月的指數,即3月才出1月的數據。我看過每月及每周的數據差了4點,亦都好穩定。既然有誤差,即刻做調整會否好些?因為每月統計是土地註冊處登記的數據,更有說服力。

施:若統計方式有問題,我們會調整,但統計出來的結果不可以調整,否則人們覺得你造假。兩個數據有不同是正常的,因為每周數據是用中原數據,但已佔市場逾20%交投,已有代表性。

陸:個別交易取消後無計過,會不會有影響?

施:我們有幾十個成分屋苑,一兩個的個案影響不大,即使微整亦好微好微,無甚影響。

陸:你說只差一兩個星期,但即使是同步指標,亦無預測性。有沒有樓市領先指標可供參考?例如,股市表現快過樓市6至9個月,可作為領先指標?

施:一定不對,股市波動一定大過樓市。樓市周期相對較長,因為生產期較長,供應不足的問題短時間都解決不了,所以樓價升個不停,而股票卻可隨時印給你。

明報記者 葉創成筆錄
2 : GS(14)@2015-10-13 02:38:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151012/news/eb_ebh2.htm
「近年減持物業 買股票」
  2015年10月12日

【明報專訊】陸:湯先生有好多舖,怎樣看目前市道?

湯:2012年好多人說樓價跌,但當時集團旗下寫字樓商舖豪宅全部租出,零空置。但去年我們與租客傾租約有困難,所以我去年有決定,親自與大租客傾,與舊租的租金大約平手或加3%至5%,便全部續約。因為租客知道今年市道如何,簽約一般三加二,即是5年租約,他們今年可以趁市淡裝修,再睇未來幾年。

施:這便是有先見之明。

湯:影響樓價的最大因素不是供應及利息,而是經濟。若經濟好,加息或供應多都頂得住。目前不利因素已浮現,自由行少了……QE(量化寬鬆)如出雙糧,但人們已經大花筒慣了,用QE找數,但環球經濟其實不太好,所以金銀銅鐵錫都跌價。

施:因為內地經濟不好,減少對原材料需求。

湯:鮑魚又跌,青邊鮑又跌。我覺得一般人不理解為何經濟差可以令樓價跌,跟他們說加息及供應因素,才會認同。

施:普通人最緊要份工,有工做就不怕。

陸:本港70萬人從事零售業或旅遊相關行業,連大好友林奮強都驚第四季香港經濟會衰退。

施:經濟衰退我唔敢包,但明年加人工肯定不理想。今年全年計經濟仍有些許增長,第四季增幅會似有實無。

陸:林奮強說2009至2014年港人收入升33%,樓價焉能不升?若人工升幅放緩,樓價也不會升到「把把聲」啦。

施:我不覺得(樓價)與人工升幅有很大關係,目前(樓市)是由貨幣泡沫、而非地產泡沫帶動,地產泡沫是貨幣泡沫造成的。

陸:要講樓市部署,湯先生說過「逢三退一」,何解?

湯:我說的是個人投資策略,我每年會拿出公司所有物業的數據出來,然後搵10%租金不濟或空置率高的物業出來,囑同事今年要賣走這些樓。這是十件退一件的策略。

施:即是減持質素較差的,換入較好的。

湯:因為市道好的時候,比較差的物業亦走到貨,所以我提出逢三退一,去年市這麼好,大家為何不逢三退一,將比較差的物業放走?

施:市差時才知甚麼是差的物業!

湯:也不一定,例如低層便是較差的物業。另外,逢三退一亦是做生意方法,做生意講求靈活,要在市場有買有賣,市場才會活。我們退回這些物業出去,市場才有新物業拿番出來,逢三退一對市場的影響便是這樣。另外,我讀過施永青的四三二一投資策略,基本上我是同意的。但我覺得升市容易做,跌市比較難,跌市怎麼辦呢?

股市跌反而掃貨

施:我管理自己財富會定下比例,每隔一段時間均會買賣相關資產,以維持這比例。目前的比例是四三二一,是進攻型,當經濟好的時間適合,即是四成物業,三成股票、兩成現金或債券、一成黃金。為什麼呢?四成係樓,因為我做此行,我熟悉,亦覺得樓容易管理,所以四成物業;三成股票因為看好經濟,生意有得做,買中好公司好股票會升,但股票不易玩,並非所有人應持有這麼高比例的股票;兩成現金或債券,收入穩定的。持有一成黃金,因為我驚貨幣系統出事,若真的話,持有黃金起碼渣都有得剩。

現在出現的情是股票大跌,好多人見到股票跌便賣貨,不夠膽獱得多,我的情不同,股票跌,我物業比例由四成漸漸升至五六成,便沽物業買入股票。我唔係得個講字,這幾年我是不斷沽物業。有些人話我對短期表現不好的資產愈跌愈買很奇怪,但這樣做的話,資產配置才可達到自己想要的比例。例如黃金本來佔組合一成,早前跌至半成,我便增持黃金至佔資產組合一成。而且有時賣樓是有困難的,所以不可以等最高位才賣。在高位分批減持,可避免像有些人邊瓣旺便買邊瓣,結果獱得最多是見頂時,一賴№就好傷,樓亦是如此,往往持有太多樓便是見頂時。

陸:著名投資者麥嘉華建議上述資產各自獱25%。

施:那麼他是不知道做甚麼好,失方向。

湯:同意。

陸:若其他資產看跌,會否獱多點現金?例如提高至20%?

通縮倘來臨 Cash is king

施:若通縮來臨,cash is king(現金為王),因為通縮你買甚麼都死。

湯:現在我覺得也是cash is king,一則一旦被銀行追數可頂得住,二則等物業跌價後可趁低吸納。

施:即是你認為是通縮,所以你獱多點cash?

湯:Cash佔兩成。

施:那麼,如果計入樓宇的負債,差不多沒有cash。

湯:同意。我們的樓借兩成錢,但股票不多,10%以內。
湯文 文亮 會客室 會客 嘉賓 施永 永青 泡沫 樓市 水浸
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《紐時》檔案庫水浸恐毀史料

1 : GS(14)@2015-10-15 00:43:17

美國《紐約時報》檔案庫因地下水管破裂而水浸,大批具歷史意義的資料恐遭破壞。檔案庫設於紐約市曼哈頓區《紐時》總部旁、前《紐約先驅論壇報》大樓的地庫,貯存了甚具歷史價值的照片、剪報、微電影檔案、書籍等資料。上周六地下水管破裂水浸,管理人羅夫(Jeff Roth)指目前仍未能準確估計損失,但相信九成受影響的檔案可以修復,又指附近地區過往已屢次發生同類意外。水浸由一名在《紐時》任職的新聞助理發現,他被圖片編輯委派到檔案庫,搜集上周傳出死訊的英國前外相賀維的照片,豈料發現檔案庫已成澤國,卡片目錄櫃附近更形成瀑布。據悉每份資料都有索引編號,卡片目錄記錄的正是資料的所在位置,而因為目錄從未經數碼備份,一旦損毀,無數資料將不能檢索。美聯社/美國《紐約時報》





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紐時 檔案庫 檔案 水浸 恐毀 史料
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銀行結餘巨仍續水浸

1 : GS(14)@2016-01-19 22:37:47

■若港滙觸及7.85元弱方兌換保證,金管局會沽美元買港元,以確保滙價穩定。資料圖片


【話你知】金管局多年來重申,聯繫滙率是香港經濟穩定的基石,由1983年開始港元以7.8港元兌1美元掛鈎,到2005年推出優化措施,若果港滙觸及7.75元的強方兌換保證,金管局將會買美元沽港元;若觸及7.85元弱方兌換保證,則會沽美元買港元,以確保滙價穩定。以觸及強方兌換保證為例,由於港元持續轉強,金管局承諾在7.75元無限量沽港元,使港滙難強於7.75元關口,促使滙價穩定,而銀行設在金管局結算戶口內的港元存款因而增加,所積累的是為至今接近3,704億的總結餘。總結餘或會因為政府增發外滙基金票據而抽走,其餘則須等待港滙弱見7.85元,有銀行要求金管局沽美元買港元,總結餘才會顯著縮減,是為資金流走的最明顯指標。若總結餘萎縮,銀行由水浸變水緊,拆息將會開始抽高。這亦解釋為何美國加息後,香港銀行同業拆息紋風未動,皆因現時銀行結餘仍處於3,000億元高位。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160119/19457863
銀行 結餘 巨仍 仍續 水浸
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北韓突洩洪累南韓水浸

1 : GS(14)@2016-05-21 17:47:22

北韓近日在毫無先兆下,在臨津江上游洩洪(圖),導致下游的南韓京畿道坡州出現水浸。南韓政府已經提出抗議,促請平壤防止類似事件再發生。南韓的郡南水庫周一晚上7時左右,突然水位上升,10時後的江水流入量,更比平日暴增了4倍以上。由於附近一帶近日幾乎沒有下過雨,可以斷定洪水是來自上游的北韓黃江水庫。



網媒︰放水挑釁

網媒Daily NK指北韓放水挑釁,可能是要報復南韓早前教唆中國的北韓餐廳員工集體脫北。2009年,北韓亦曾突然打開黃江水庫,導致南韓發生水災,6名露營者死亡。過去北韓開閘洩洪,有時都會通過軍事熱線通知南韓,但北韓年初切斷了這條溝通渠道。今次突如其來的大水,無造成人命損失,但就對南韓漁民帶來約660萬港元損失。另外,北韓早前為慶祝執政勞動黨全國大會召開,以大躍進方式在接壤中國邊境的兩江道炮製了一份賀禮:白頭山3號水電站,結果這座僅用70日建成的大壩,使用10天後就出現滲漏,須緊急開閘放水洩洪。中央社/韓聯社/南韓《中央日報》





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北韓 洩洪 南韓 水浸
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鏹水浸到器官溶解伊斯蘭國虐殺25間諜

1 : GS(14)@2016-05-21 19:03:39

「伊斯蘭國」(IS)處決囚犯的手法沒有最殘忍,只有更殘忍。伊拉克傳媒報道,IS最近以浸鏹水的手法,處決25名「間諜」。傳媒引述目擊者指,IS最近在北部摩蘇爾以漒水處決25人,目擊者憶述:「IS成員將他們逐一用繩綁起,浸入載滿硝鏹水的巨型浴缸中,直至器官溶掉。」漒水有高度腐蝕性,氣味非常刺鼻,能溶掉人體所有部位,慘死的25人被控間諜罪以及與伊拉克安全部隊串通,目擊者相信,IS公開浸鏹水處決「間諜」是要以儆效尤。伊拉克新聞網站





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160521/19621677
水浸 器官 溶解 伊斯蘭 伊斯 虐殺 25 間諜
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台暴雨成災 逾二百航班延誤桃園機場水浸變孤島

1 : GS(14)@2016-06-06 02:53:49

■大雨令桃園機場嚴重水浸。


台灣繼7.2級地震、台北高溫,昨又遇暴雨成災。新北、桃園發2級淹水警戒,台北桃園國際機場更因豪雨嚴重水浸儼如孤島,機場交通大亂;機場內積水嚴重,超過200班航機遭取消或延誤、3萬人出行受影響。本報記者昨剛巧經過桃園機場,所見機場處處水浸,秩序大亂,機場停電過關緩慢;旅客怒批:「國際機場每下大雨必漏水,實在丟臉極了!」台灣氣象局昨早發佈大雨特報,後又改豪雨特報,3小時錄得165豪米超紀錄雨量,新北、桃園部份地區發佈二級淹水警戒。突如其來的豪雨令台灣對外交通的重要樞紐桃園國際機場一度癱瘓。





■雨水湧進機場內美食廣場。 台灣《蘋果日報》

■航廈停電,行李暫停運送。 路透社

■暴雨期間大批乘客滯留機場。 路透社



車龍長達5公里

先是早上雷擊影響控制塔與飛機通訊,為免工作人員在停機坪遇危險,要暫停地勤工作,航班升降停止,大批往返台灣的班機出現延誤甚至取消,據統計截至昨午1時30分,共有219班航班因受雷雨影響而延誤;香港機管局表示,昨有至少26班往來港台的航班延誤,一班取消。


■出入機場道路嚴重塞車。


機場後逐步嘗試恢復運作,但內部及周邊大水浸,交通大亂。進入機場的道路被黃泥水淹浸,其狀如河,來往航廈的地下車道水浸更深達8米,成為河流,雙向道路一度中斷,致車龍長達5公里,當局要用大型抽水機抽水,到下午4時才逐漸排除積水,陸續通車。機場解釋,嚴重水淹是因機場旁埔心溪水暴漲倒灌,夾雜大量垃圾將去水管淹滿;但桃園市政府反駁指,埔心溪未有溢堤,是機場正進行工程,排水不完善。



不單進出機場的道路變成河流,機場內部亦是慘不忍睹。地下停車場水浸,行李隨波逐流,大量雨水灌進航廈,機場美食廣場也被黃泥水襲擊,積水一度深達30厘米,淹至小腿,機場內天花板亦漏水。



航廈停電 行李帶死火

因豪雨淹水致停電,行李輸送帶死火,旅客苦等不到行李,上千人堵在行李提領處。《蘋果》記者恰好昨早到桃園機場,但見機場停電,因電腦故障,關員需人手檢查護照,過關速度緩慢,離開機場時亦見交通大亂,等候的士大排長龍。台灣交通部長昨午往機場坐鎮,指機場需加強防汛計劃,希望以後不要再發生;行政院長林全對水淹機場很不高興,強調今次降雨造成淹水,顯示機場有缺失,交通部要全面檢討,盡快完成工程改善,並追究機場施工責任,如有人為疏失,要追究相關責任。台灣《蘋果日報》/中央社



■通往機場的地下道被水淹,工程人員用抽水機抽積水。 台灣《蘋果日報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160603/19639308
暴雨 成災 逾二 二百 航班 延誤 桃園 機場 水浸 孤島
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武漢水浸變汪洋 蛇鼠出逃

1 : GS(14)@2016-06-06 03:02:58

暴雨來襲武漢變成汪洋一片,劇毒銀環蛇都出來了。湖北各地昨天從凌晨開始下暴雨,共發出48個暴雨預警訊息,包括最高級別的紅色預警,多個地區短時間降雨量達100毫米以上,其中武漢多條街道被淹,猶如海洋,水深至私家車頂,交通癱瘓,有大學因嚴重水浸停課;當地的鐵路供電設備又被雷電擊中,導致武九線武東區一度停電,多班列車延誤,搶修近兩小時才逐步恢復行駛。湖北省氣象局指,從昨天凌晨至早上10時,武漢巿出現狂風雷暴,部份地區降雨量達115毫米,道路嚴重水浸,水深及腰,巿民要涉水出門上課上班,亦有巿民苦中作樂,在變成一片海洋的馬路中暢泳;暴雨下,劇毒銀環蛇、鱔魚、鯽魚、老鼠等都紛紛在路上游走,有人趁機用筲箕捕撈了數十條小魚作晚餐。由於交通中樞被淹,車輛難以通行,交通嚴重擠塞,多班鐵路延誤,武漢市啟動三級響應,出動千人排水及協助疏散67名災民。同時,恩施及黃岡兩市水浸,10萬人受災,82間房屋倒塌,經濟損失達2,337萬元人民幣,幸無人傷亡。有當地網民自嘲在家中看海,又指武漢每逢暴雨,就變成澤國,批評政府從不改善排水系統,「城市規劃、媒體不提、民眾不問、政府不作為、一群人當戲看!」此外,江西氣象台昨傍晚亦發佈暴雨藍色預警,預計12小時內出現暴雨,降雨量或超過50毫米。《武漢晚報》/中國氣象局



【湖北】■暴雨下老鼠都跑出地面。

【江西】■馬路嚴重積水,交通大受影響。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160602/19637567
武漢 水浸 汪洋 蛇鼠 出逃
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桃園機場沙包防水浸

1 : GS(14)@2016-07-09 06:46:47

早前台灣暴雨連場而嚴重水浸的桃園機場,面對超強颱風來臨亦不敢怠慢,昨事先準備6,000個沙包以防淹水,但有立法委員批評,此舉會讓旅客誤以為台灣要打仗。總統蔡英文則於昨午親到中央災害應變中心聽取簡報,應付任內第一個颱風考驗。對於桃園機場堆沙包以防再次出醜,國民黨立法委員於昨早的質詢時就稱,這樣會讓外國旅客一出機場,就以為台灣要打仗;民進黨立委林俊憲也稱,居然要擔心面對國際的大門桃園機場是否會淹水,是台灣人的恥辱,令人難堪。蔡英文執政後第一個颱風就是超強颱風尼伯特,她昨在中央災害應變中心特別強調,對有撤離需要的民眾,政府及民意代表均要落力協助,希望各單方要做好準備工作。台灣《蘋果日報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160708/19686570
桃園 機場 沙包 水浸
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「獅子山」襲日 老人院水浸9死

1 : GS(14)@2016-09-01 06:24:18

■發現9具屍體的老人院被泥水圍困。


■老人院招牌被吹至傾斜。

颱風「獅子山」肆虐日本,東北及北海道南部廣泛地區水浸,川河水位仍然高漲。水災導致岩手縣至少11名長者死亡,岩手縣與北海道另有5人被洪水沖走失蹤。獅子山前晚登陸岩手縣大船渡市後,已移向日本海並減弱為溫帶氣旋,但前天為北日本帶來200至300毫米豪雨。岩手有至少7個地區約400名居民被洪水圍困,大船渡市一條防波堤被80米巨浪沖毀,位於氾濫川流旁邊的岩泉町慘成泥黃澤國,警方在當地一間主要接收失智長者的老人院內發現9具屍體。北海道南富良野町亦是重災區之一,當地一度有約300人走上屋頂避難,又有公路被傾瀉的山泥堵塞。當局出動自衞隊及災害醫療隊協助救援。截至當地時間昨晨,岩手及青森兩縣有近2.6萬戶停電。青森、秋田、宮城三縣共3人受傷。美聯社/日本放送協會




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獅子山 獅子 襲日 老人院 老人 水浸
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【炒iPhone7】iPhone 7香港派貨 細機水浸損手$100至$150

1 : GS(14)@2016-09-17 16:16:58

iPhone7將於9月16日開賣,但實物原來已經在9月14日凌晨殺抵旺角!


開箱所見,亮黑iPhone7較少,有可能成為有心人的炒賣對像。

據線人所取得的相片,新iPhone7的首批發貨,主力是4.7吋細機iPhone7,大機iPhone7 Plus可能要在明日或稍後才運抵賣家手中。首批iPhone7基本顏色齊全,黑銀金及玫瑰金4色貨量極多,相對新色亮黑會比較少;據稱圖中所見,是旺角其中一個「細莊家」的倉存,逾千呎的貨倉中,已有近5,000至10,000部iPhone7,而行內人分析,如此大手的提早發貨,加上陸陸續續其他「大莊家」到貨,預計iPhone7的供貨數量,會比大家原先預期的為多!暫知手機行家間拆貨價,以20至30部起標,機價是Apple定價再減$50,而且可於9月16日首賣日發貨;預計果農們如果想首日放iPhone7,放機價可能定於官價減$100至$150之間。較不明朗處,是新色亮黑iPhone7還未有拆貨價,行內人稱貨量相對較少,放機價預期為官價加$300至$500。記者:朱崇德




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iPhone7 iPhone 香港 派貨 細機 水浸 損手 100 150
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【海味舖教浸花膠】保膠質忌浸熱水 凍水浸完汆水再雪

1 : GS(14)@2017-01-18 08:05:04

花膠汆水後,可按按尾部是否仍保持彈性,如果有就可以放回凍水再浸12-24小時。



若你買到適合自己的花膠後,就可以開始浸發了。有些人浸花膠時,或會燒鍋熱水把花膠放進去,再熄火用餘溫把花膠浸軟。然而文記海味店的老闆曾廣德卻不太同意這做法,「這樣雖然方便,但膠質卻會流進那鍋熱水,比較浪費。」他笑說現在花膠這麼貴,膠質還是留得一克得一克。有些人或會改用乾蒸(或隔水蒸)的方法,以為這樣就可以保住花膠的膠質。「這也是一個辦法,但花膠卻會因熱力而收縮,影響賣相和口感。」他向我們解釋。他最後給我們贈了三個小技巧,說是輕易也能發出爽滑又膠質重的花膠。

1.花膠放凍水保膠質


浸花膠一定要用凍水,因為這才能保住花膠裏面所有膠質。而且水要浸過花膠的表面,才算徹底浸透。第一次浸大概六至八小時(依花膠大小而略有不同),浸至如紙皮般可以屈曲就可以了。汆水後再浸約十二至二十四小時。


2.浸發全程放雪櫃


「浸花膠時最好全程放雪櫃,這就不怕花膠變質。」曾廣德提出,香港天氣比較濕潤暖和,因此為免花膠發霉變臭,浸發時最好放入雪櫃。這樣做亦可以令花膠變得爽滑,和浸冰水其實有異曲同工之妙。如果雪櫃不夠位置,浸發時也可將花膠放在廚房的鋅盤,再開動水龍頭,讓冷水一滴滴的滴在花膠上,「流動的水也可避免花膠變質。」他向我們補充。


3.汆水放燒酒辟腥


第一次浸發後,可先燒熱一鍋水再放數片薑。待薑片出味後,水滾時就可以加入燒酒和浸至半軟的花膠。「記得水滾時才好放燒酒,不然酒精蒸發了就沒用了。」他笑說,放入薑片和燒酒是為了辟去花膠的腥味。花膠大概汆水一至兩分鐘就夠,千萬別煮太久,不然膠質又會流走啊。記者:黃映嫚攝影:徐振國2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily


浸發花膠最好用凍水,這就可以保存它的膠質。

花膠大概汆水一至兩分鐘就夠,千萬別煮太久。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170117/19899198
海味 舖教 教浸 浸花 花膠 膠質 忌浸 熱水 水浸 完汆 汆水 水再 再雪
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=322963

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