水浸了, 又可以裸泳止凡

樓花買家不知水浸眼眉（2015/12/17）林本利

2015-12-17 NM

今年六月，香港股市從高位開始大幅回落，恒指一度大跌近三成，而國企股指數跌幅更達四成。股市大跌，加上人民幣貶值，令不少炒家損手爛腳，自然影響樓市表現，樓價隨之下滑。

根據過往經驗，樓市往往隨股市及經濟表現欠佳而下跌，滯後大約數個月。因此，股市在今年四、五月見頂回落，而樓價在十月開始向下回調，是正常不過的現象。今年七月，筆者一再呼籲手上持有多過一個物業，負債較重的業主，要趕快售樓套現。只可惜，樓市往往不能以理性角度去分析，準買家容易受情緒影響，被發展商的廣告手法蒙蔽。他們明知樓價處於高危水平仍然爭相入市，排隊認購發展商的樓花，最終接下火棒，不知怎樣甩身。今次始作俑者，苦害樓花買家的明顯是特區政府的財金官員。2014年初，在政府多番出招後，樓市已有逐漸降溫跡象，反映二手樓價的中原指數，由2013年3月的123點，下跌至2014年3月的 117點，跌幅約5%。隨着樓價輕微下調，加上家庭住戶收入上升，中原地產的私人住戶供樓負擔比例，亦由2013年3月的53.2%下跌至2014年4月的47.8%。

樓價輕微下調，讓市民購買力追上，樓市本應可望軟着陸。奈何不知是出於哪些高官的主意，政府突然在去年5月宣布「減辣」，改變過去以簽訂臨時買賣合約作準的做法，容許樓花買家入伙後才計算半年雙倍印花稅的豁免期。政府高官美其名是為了方便樓花買家換樓，可以等待至入伙後才出售自住物業，不用搬出搬入，實情卻是幫助發展商散貨，吸引換樓客認購樓花。當樓市上升時，換樓客手持樓花和自住物業當然高興，兩個單位同時漲價，財富顯著增加。然而，一旦樓市逆轉，樓價大幅下調，持有兩個物業的換樓客便兩面受敵。由於負債過重，隨時出現資不抵債的慘況。九七回歸後樓市爆煲，筆者認識不少人因持有多於一個物業，每月收入不夠供樓，因負債過重而無法翻身，最終物業變成銀主盤，甚至走上破產之路。

去年五月政府宣布「減辣」後，發展商大賣樓花，估計數目至今超過兩萬個。認購樓花後的換樓客不急於出售手上物業，結果二手樓供應大減，樓價颷升兩成多，細價樓更上升超過三成，中原供樓負擔比例升至55%。現在樓市逆轉，不少已經認購樓花的換樓客仍不知水浸眼眉，日後若然未能順利出售手上物業，隨時有機會資不抵債，變成負資產一族，兼且要支付雙倍印花稅。舉例來說，今年夏天樓市高峰期，換樓客自住物業市值600萬元，尚欠銀行200萬元按揭，估計售樓套現後可得400萬元，有足夠首期認購一個800萬元的樓花。現在樓市低迷，若不割價一成亦難以出售手上物業。同時發展商繼續以低價清貨，樓花估值下跌一成，獲批按揭金額下降，售樓所得已不足夠支付樓花的首期。日後樓價進一步下跌，恐怕損失更慘重。近期便有不少樓花買家，因財力不足而被迫撻訂。政府高官偏幫發展商而貿然「減辣」，苦害無知的樓花買家，即使不引咎下台，亦應負上道德上的責任。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

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