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大陸建設七十億北、中獵地 改寫區域地價新高 沉潛千天 殷琪重回營建本業再現鋒芒

2012-7-23  TWM




沉潛近三年的高鐵前董事長殷琪,今年以來積極在北、中兩地獵地。在政府打房的當頭,她逆勢用高價在房市寫紀錄,還是看得出她直爽的個性依舊未變。

撰文‧梁任瑋

二○○九年九月,殷琪從高鐵董事長黯然下台後,媒體就甚少出現她的新聞,直到近一個月,欣陸投控(蕫事長為殷琪)旗下的大陸建設大手筆砸七十億元購地,喚 起外界對殷琪的記憶。大家共同的疑問是:「消失在媒體前近千天的殷琪重出江湖了?」今年六月二十七日,從未離開大台北推案的大陸建設,首度跨足中台灣,以 迅雷不及掩耳之姿,向力麒建設買下台中市七期重劃區八一四坪土地,每坪三二七萬元、總價近二十七億元的成交價,創七期地價新紀錄。

當市場還在討論大陸建設進軍台中的消息,一周後,殷琪又再砸近四十四億元買下北市信義計畫區碩果僅存的B7土地,同樣改寫區域地價新高;在十天內投入七十億元在土地市場。

殷琪手筆之大,連一向買地不手軟的遠雄、興富發建設都望其項背。一向不競標國有地,也甚少高價搶地的大陸建設,之所以「轉守為攻」積極獵地,與大陸工程近兩年在公共工程接案量驟降有極大關係。

六十七年前,殷琪父親殷之浩創辦大陸工程,是國內歷史最悠久的營造廠,也是台灣少數擁有甲級營造廠執照的上市公司,參與過十大建設、圓山飯店、高鐵等台灣重要工程。

公共工程案少 轉積極獵地○七年高鐵通車之後,國內已甚少有重大建設工程,加上營造業毛利殺到見骨,大陸工程手上的工程陷入青黃不接窘境。一○年,大陸工程下市,轉以欣陸投控上市,控大陸工程與大陸建設兩家子公司。

欣陸投控執行長洪義乾坦言,雖然去年大陸工程簽約量一百億元,但在大型土木工程簽約金額首度「掛蛋」;簽下的一百億元訂單,全都集中在台灣建築業住宅興建,這對由公共工程營造起家的大陸工程來說,是一大警訊。

因此,殷琪不得不將重心擺在成立僅兩年的大陸建設。其實早在一○年底,大陸建設就砸五十.五億元買下北市南京東路、松江路口的亞洲信託大樓,每坪售價高達 九七六萬元,至今仍是南京東路沿線的地王。大陸建設內部主管透露,「殷董完全授權給大陸建設董事長張良吉買地,只要土地在他那邊審核過關,殷董就全力支 持!」今年五月中旬,欣陸投控舉行股東會,張良吉語帶玄機透露,「土地庫存量還是不夠!」還稱讚台中是一個充滿活力的城市。果然,一個月後就以每坪三二七 萬元,創中台灣土地成交新高價,震撼台中房市。

七月九日,殷琪又乘勝追擊買下信義計畫區信義路五段、松勇路口編號B7一千餘坪土地。據了解,殷琪找來厚生與桓邦建設公司一起投資,由大陸建設拿出四十 三.五六億元,厚生與桓邦各出二十二億元。厚生集團與大陸建設在板橋新板特區合作推出「橋峰」;桓邦建設曾在B7土地後方推出過「慕夏四季」豪宅。除了借 助兩家豪宅規畫能力,背後目的也是要分散風險。

充分授權各公司專業經理人其實,B7這塊土地在已經開發成熟的信義計畫區本來就是塊「名地」,原本有三十幾個地主,其中不乏家族持有;接觸過的建商不下二十家,但最後都卡在總價太高而無法談下去,後來大陸建設透過仲介接觸,溝通期長達一年之久。

很多建設公司主管萬萬沒想到,B7竟花落一向保守買地的大陸建設,而且是在房地產景氣多空未明的這個時間點,不得不佩服殷琪的勇氣。

一向很有個人風格的殷琪,有別於其他建設公司董事長親力親為的模式,她充分授權給各子公司專業經理人發揮。一方面是過去幾年殷琪投入全部心力在台灣高鐵, 因此大陸工程內部早已建立一套運作機制。因此,她離開高鐵公司之後,雖然唯一的舞台只剩下欣陸投控,但對於同事來說,並未與往常有太多變化,「能夠見到殷 董仍是平日工作中難得的小僥倖。」殷琪敢愛敢恨的性格,反映在她與高鐵之間的愛恨情仇,就是最明顯的例子。○九年九月,殷琪交出高鐵董座大位後,就陸續接 受雜誌專訪,大吐苦水,暗示政府有計畫逼退她,還將四年多前提出爭議協調案一古腦兒全說出來。

今年六月,台灣高鐵舉行董監事改選,五大原始股東的董事中,這幾年陸續在賣高鐵股票的大陸工程正式退出董事會,改由投資五億元的台橡公司當選一席董事;太 平洋電線電纜也退出董事會,改由轉投資的太合投資公司取得董事席次。其餘三家原始股東富邦銀、長榮、東元則繼續擔任董事。

熟悉高鐵人士指出,大陸工程與台橡都是殷琪父親殷之浩創辦,兩家公司各自獨立,經營事業也不同;但殷琪掌控的浩然基金會對兩家公司都有持股,因此可解讀成,大陸工程雖不再直接參與高鐵經營,但改由另一家友好企業,繼續關心高鐵。

看來離開高鐵的殷琪,少了鎂光燈光環,回歸營建本業,還是藏不住她的個人鋒芒。

大陸建設創下北、中台灣購地紀錄時間 地點 面積(坪) 金額

(億元) 紀錄

6月27日 台中市七期重劃區市政北五路 814 26.62 七期土地新高價7月9日 台北市信義路5段、松勇路口 1059 43.56 信義計畫區土地新高價合計 1873 70.18

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出手炒台中房市 殷琪盤算什麼?


2013-05-13  TCW
 
 

 

欣陸控股董事長殷琪沉寂多年,將於今年第三季強勢復出,舞台,就在台中七期。

去年六月,欣陸控股旗下大陸建設首度跨出北台灣,以每坪三百二十七萬元、總價二十七億元,向力麒建設買下台中七期惠國段土地,至今仍是當地的最高價紀錄。事隔不到兩週,又以八百二十三萬一坪、八十七億成交價,搶下台北信義計畫區B7街廓,同樣寫下當時的新高價。

無懼房價步入高原期仍硬推每坪逾百萬元豪宅

砸下百億元,在北、中鑽石級地段插旗,只是殷琪的前哨戰。台中業界盛傳,第三季,大陸建設於七期推出的豪宅,每坪開價將超過百萬,比起周邊行情硬是貴上三十萬、四十萬(約高出六成)。尤其,此地緊鄰七期的指標建案聯聚信義,與台中最大建商聯聚建設隔街對望,較勁意味濃厚。

「除非她出奇招,否則絕對沒有這個行情!」精湛建設總經理陳志聲說,十年前台中大型建商紛紛進駐後,隨新市政中心、大都會歌劇院動工等議題發酵,已有多波漲幅,地價也從每坪二十萬一路飆漲至三百萬。現在,不僅可用地稀少,距歌劇院完工也還要三年,再加上捷運通車遙遙無期,利多出盡,七期呈現「前不著村,後不著店」的窘境,對建商而言實在不是適合的進場時機。

那麼,殷琪選在這個不合理的時機、以不尋常的開價華麗回歸,打的是什麼如意算盤?

據了解,因近兩年政府公共工程預算縮減,標案逐年減少,旗下另一子公司大陸工程國內公共工程案量已連兩年掛零。目前營收雖有民間營造案支撐,但這對以公共工程起家的大陸工程來說,未免有違「傳統」,也反映經營上的潛在危機。

用營建曝光度打品牌拉高公共工程建設接案量

反觀,大陸建設營收雖僅占欣陸控股兩成,卻是其逾九成的獲利來源,讓殷琪不得不將經營重心轉向營建,大陸工程則積極轉往海外發展。而這正是大陸建設在購地策略上狂踩油門,從「五年幾乎不買地」到「大手筆獵地」的關鍵轉折。

新創不動產總經理傅枝火分析,過去,殷琪購地向來保守,去年卻大動作在信義區插旗,縱然有重新宣示身分,與富邦金控董事長蔡明忠、國泰金控董事長蔡宏圖、潤泰集團總裁尹衍樑等一線大咖平起平坐之意;但跨出台北,在台中精華地段高調搶地,則更有吸引國際目光的味道,「為的就是要證明自己是全國性的品牌,有承接國際重大工程的能力。」

也難怪,大陸建設一年來,每次出手都能創造話題,大陸建設董事長張良吉也不諱言今年將持續在台中買地,可以看出殷琪頗有靠營建的「曝光量」,換取營造「品牌力」的意味。目前,大陸工程轉戰海外,在印度、香港、澳門、馬來西亞等地均有斬獲,海外營收占總營收超過一成。

合炒七期第五波漲勢大搶剩不到二○%的空地

依大陸建設計畫,台中七期惠國段住宅將規畫為每戶近兩百坪的豪宅。欣陸控股企業傳播部副理葉昭慶雖表示建案單價尚未定案,但指該案將採邊建邊售,預計二○一七年完工。

事實上,邊建邊售的方式除了能每年為財報挹注穩定營收外,也有等待時機的考量。台中市建築經營協會理事長楊玄吉指出,雖然七期行情目前處在高原期,但若歌劇院落成後,勢必會再掀一波漲幅,因此,可以看出大陸建設預計靠邊建邊售醞釀行情的心態。不過,這樣想的不只殷琪一個。

傅枝火分析,三年後,歌劇院一旦落成,將創造七期十年來「第五波」漲勢,屆時房價上看每坪百萬不是不可能。因此,不只台中建商趁青黃不接時積極搶地、養地等候,更吸引許多北部建商、金控、壽險業者南下詢問,預先卡位。

翻開七期土地版圖,除了大陸建設,國泰建設、富邦建設、新光集團、宏泰集團等皆赫然在列,就連南山人壽也正與達欣集團洽談,預計買下其中港路上的土地,拍板定案指日可待。不只如此,隨著壽險業禁買令鬆綁,業者透露,「想得到的上市櫃金控都來了,準備卡位!」大咖全員到齊,讓台中七期變成台北信義區翻版,也成為富豪較勁的第二戰場。

現在,七期空地僅剩不到二○%,但為爭搶第五波的「合炒」門票,北部建商闊氣搶地,已殺得在地建商難以招架。陳志聲說,在台中,一塊地開價十億以上,大家就嫌貴,但對「台北人」來說,五十億都還算便宜!楊玄吉也說,由大陸建設買下的惠國段土地,原本最多有七、八組人馬在搶,但依台中建商的財力,頂多只能「ㄍㄧㄣ」到三百萬一坪,因此讓大陸建設以三百二十七萬輕鬆得標。

但是,現在在七期擁有兩塊土地的殷琪,野心顯然不只有「合炒」而已。相關業者透露,目前,大陸建設已於當地積極挖角設計、工務人才,有意在七期蓋出代表作,與富邦天空樹一較高下。此外,市場甚至傳出大陸建設不惜以一坪四百萬的天價獵地的消息,意圖再破台中地價新紀錄。

搶地、搶人更搶客!看來,殷琪這次重返舞台,不當主角,一切免談。

【延伸閱讀】卡位台中七期,大咖建商闊氣搶地——北部建商2013年台中七期未推案土地

所有權人:大陸建設布局台中地段:市政北五路、惠中一街、市政北七路、惠中路口每坪土地單價(元)/總面積(坪):327萬/814

所有權人:國泰建設布局台中地段:市政北二路、惠中路口每坪土地單價(元)/總面積(坪):259萬/516

所有權人:富邦建設布局台中地段:市政路、惠文路、文心路街廓每坪土地單價(元)/總面積(坪):208萬/454

所有權人:宏泰人壽布局台中地段:中港路、河南路口每坪土地單價(元)/總面積(坪):203萬/ 670

註:2013年資料統計至5月7日


出手 炒臺 臺中 房市 殷琪 盤算 什麼
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彭淮南看報管事 臨門一腳救殷琪

2013-10-07  TCW
 
 

 

「看報治國」一詞,常被拿來批評政府領導人沒有方向感,不過最近用在中央銀行總裁彭淮南身上,卻是一樁有助於台灣企業國際化的美事。這件事特別讓大陸工程董事長殷琪感受深刻。

今年七月中,立委蕭美琴、蔡其昌召開記者會,爆料大陸工程在印度被刁難為「中國企業」,並抨擊外交部、經濟部態度消極,與印度政府的溝通遲無進展,外界才得知殷琪數月來在印度受到了委屈。

一字之差影響,衝擊業務

大陸工程自二○○五年以來積極進軍印度工程市場,已取得十個標案,承攬金額約新台幣兩百多億元。由於印度政府管制外匯,要求得標外商須為每個案子設立「計畫辦公室」,做為資金進出和行政的窗口。

除了中國、巴基斯坦、孟加拉等國,其他國家的企業設立此種辦公室僅須「核備」,因此對大陸工程業務影響不大。

不料,今年二月印度央行突然發函給大陸工程在印度的往來銀行中信銀,將大陸工程視為「中國企業」,成立計畫辦公室必須逐案申請「核准」。

從核備到核准的一字之差,就是至少三到六個月的效率延宕,「而且還不保證會不會許可,對我們的業務衝擊很大,」大陸工程母公司欣陸控股發言人黃健平說。不僅一家,其他台商也被印度央行重新定義。

「總裁看到報紙,一聲令下,我們就開始行動了,」央行承辦官員透露,記者會見報當天,他就在彭淮南指示下拜訪大陸工程了解情況,隔天彭淮南便發函給印度央行總裁,澄清台灣企業與中國企業的不同。

五路人馬協助,各顯神通

其實,二月以來殷琪便求助於各路人馬,包括外交部、經濟部、我國駐WTO代表團、立委蕭美琴(曾任民進黨國際事務部主任),以及卸下駐印度代表後被中信銀聘為顧問的翁文祺等,紛紛各顯神通,「有很多人幫忙,」黃健平強調。

不過,彭淮南的「總裁對總裁」發揮了臨門一腳的關鍵作用,九月初印度央行終於發函給大陸工程和我國央行,同時解除了大陸工程和所有台灣企業在印度的狀況,殷琪則立即發函感謝彭淮南。高官都看報,但執行力顯然有別。

 
淮南 看報 管事 臨門 一腳 救殷 殷琪
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