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1068雨潤食品土地款之謎 歲寒知松柏

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公司賬面土地出讓金遠遠高於項目拿地成本,同時公司每年有大量財政補貼返回,其中不無蹊蹺之處。

證券市場週刊特約作者  歲寒/文


 

近期,雨潤食品(01068.HK)的全資子公司南京雨潤食品有限公司發行了13億元的中期票據,其募集說明書中公佈了一些雨潤食品財務報表裡沒有披露過的信息,其中提及21個主要在建項目的批文情況,按照其中標示的土地證和建設用地規劃許可證,筆者查詢了部分土地招拍掛信息,結合雨潤食品的財報數據進行對比,可以發現這些屠宰項目的土地成本與資產負債表上預付土地款及屠宰能力的出入很大。

 


土地購置成本遠高於市場價格


募集說明書上在建項目排列前五的項目是:


第一項:天津聯潤肉類加工有限公司,屠宰產能200萬頭,佔地186畝,合12.44萬平米,即每萬頭豬佔地622平米。土地款共5585萬元,每平米土地成本449元。


第二項:祥潤食品有限公司,毗鄰聯潤,產能為10萬噸肉製品/年,佔地120畝,合79717.47平米,土地款共3580萬元,每平米也是449元。


這兩處都在天津寧河縣潘莊鎮。經查,寧河是10等工業用地,國家指導價為不低於168元/平,低於上述兩個項目的拿地成本。筆者查詢了寧河縣國土局同一時期掛牌的工業用地價格(上述兩項目是2009年12月拍得土地的),其中天津立業金鑫輕鋼有限公司於2010年4月拍得8萬平米工業用地,價格是1377萬元,每平米折合172元,地處寧河縣經濟開發區;天津市中技樁業有限公司於2009年10月拍得14.46萬平米工業用地,價款3037萬元,每平米折合210元,位置也在潘莊鎮。

 


全國工業用地出讓最低價標準                          單位: 元/平方米(土地)

土地等別   一等 二等 三等 四等 五等 六等 七等八等

最低價標準 840  720 600  480  384 336  288 252

土地等別   九等 十等 十一等 十二等 十三等 十四等十五等  

最低價標準 204  168 144     120   96   84     60 



聯潤和祥潤拿地價格比同時期同地段其他工業企業的土地貴了一倍以上,甚至高於商業住宅用地,這個價格明顯不合理,原因是什麼?


第三項:江蘇雨潤肉食品有限公司南京浦口橋林工業園肉製品深加工項目,預計總投資18.4億元,累計已投資10億元,它是雨潤集團新的總部生產基地,將於年內搬遷至此。國土資源部網站上有一個南京雨潤肉食品工程技術有限公司的土地出讓公告,土地面積為14.2467萬平米,總金額7480萬元,均價為525元/平米。


浦口是7等工業用地,國家指導價為不低於288元/平米。筆者查到同在浦口橋林街道的其它工業用地,比如南京千萬戶電子責任有限公司和南京澳琪海食品有限公司等,平均地價都在200元/平米左右,遠遠低於雨潤的拿地成本。


第四項:隆回湘潤食品有限公司,屠宰量200萬頭,佔地150畝,每萬頭佔地500平米。隆回縣和邵陽市國土局上都找不到相關土地出讓的信息,隆回屬13等工業用地,國家指導價96元/平米。筆者查找到2010年當地的土地掛牌出讓信息,如湖南隆回南方水泥有限公司和湖南省寶慶農產品進出口有限公司,土地均價分別為100元/平米和135元/平方。


第五項:漢中福潤肉類加工有限公司,屠宰量200萬頭,佔地168畝,每萬頭560平米,漢中市和西鄉縣國土局也信息不全,但筆者發現雨潤集團的藍田福潤禽業食品有限公司同在漢中,這公司是殺雞的,佔地面積88310.8平米,出讓價2013.49萬元,即每平米228元。藍田縣和西鄉縣都屬於14等工業用地,國家指導價84元/平米。


 

賬面土地金遠高於市場價格


 

雨潤食品2012年半年報披露,目前屠宰產能為4845萬頭,預計2015年達到7000萬頭。假設2015年將要達到的產能現已全部提前支付了土地出讓金(公司稱從開始建設至工廠正式投產一般需要二年至三年左右),結合上述三家屠宰場平均每萬頭佔地560平米來計算,雨潤食品總共需要佔地392萬平米。另外,公司目前還有30萬噸深加工產能,按祥潤規模來推算,佔地約為24萬平米。雨潤食品並沒有披露到2015年的深加工產能,假設翻一倍到60萬噸,那麼屠宰+深加工合計需要佔地440萬平米。


如果按最高的土地均價500元/平米計算(已相當於同等地段商住用地價格),一共需要土地款22億元;如果按200元/平米的公允價格計算,僅需土地款8.8億元。


目前雨潤食品資產負債表上記載的土地款超過了40億港幣(非流動資產下的預付租賃款項和非流動預付款項之土地部分、流動資產下的預付租賃款項之本期部分),加上歷年已經攤銷計入損益的土地款3億港幣,折成人民幣約為35億元,約為800元/平米。它高於按最高標準估算的22億元,更高於按市場價格估算的8.8億元。


 

撲朔迷離的財政補貼款返回


雨潤食品每年都有大量的財政補貼款,外界多次質疑這些補貼實際上是土地出讓金返還款,地方政府將土地在半賣半送,由於土地返還款的性質非常敏感,公司一直沒有進行詳細披露和正面回應,只是聲稱合法合規。


過去10年,這些財政補貼款合計已經達到28億港幣(2012年半年報顯示,在預付土地款未增加的情況下,公司上半年收到7.5億港幣的財政補貼,超過以往全年)。如上述外界質疑成立,那麼筆者估計其中的土地返還款可能已達到20億元人民幣,也就是說,理論上雨潤食品只支付了15億元左右的土地款,介於工業土地和商住用地的市場價格之間。


如果公司真的合法合規,為什麼要預付比商住用地還要高的土地價格呢?哪怕是在扣除財政補貼返還款之後,實際的土地價格也仍然高於正常的工業用地成本,其中原因只能期待公司的詳細解釋。



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