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七個步驟: 有間賺四成以上既樓點做?? Home Blogger

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Psy: Lum Sir 你好,拜讀你文章后,隨即去銀行詢問二按及做压力測試。因为想知道以我的入息及年齡可否在退休前供完第二层樓?背景:本人單身38歲庸才一名,做文職工作,人工$23000,預計人工不有太大升幅,3年前才开始在屯門自置物業,每月供款$4700,估价約值230萬,尚欠銀行76萬,略有積蓄(股票及人民幣存款加埋約港弊40萬)想供多層樓(預計3-4年后), 根據創x銀行既評估,我將現時樓宇加按,借到$1.75M(利息2.15%,供30年),可以供到2M-2.4M既樓,但首先要將而家既物業出租,現時租金$4800-6800 ,單位出租后,人工增至$28000以上,每月還款: $5591+$8750(加按及新樓供款)請問我現在儲多3-4年錢以每月$7000黎計(用作投資外匯人民幣﹑澳元或藍薵股),希望在3~4年后買到第2層樓,目標定晌荃灣爵悅庭或元朗YOHO TOWN或青衣海欣花園, 這定向可行嗎? 該如何部署呢? 謝謝Lum Sir花上貴時間解答本人問題P.S. 因本人不善計算及理財, 數字上可能有偏差,請見諒。

青衣將有不少新供應仲要係居屋,區內置業要留意。荃灣服務式住宅管理費都唔平,會否侵蝕你的租金回報? 元朗亦有新樓盤,但重心西移加上交通改善有望跑贏青衣。不過講到底,你勤力多睇樓可offset部份因區份而跑輸之因素。

如你手上有間賺左四成以上既樓,可試用下列步驟向擁有兩層樓進發:

1.        考慮加按到五成或七成,即如果好似psy咁間樓估價230萬, 加按到7成,減去你現時爭銀行之金額後,就係你可套出之現金總額。即2.30mil*70%-76萬=85萬。

2.        加按到五成之好處係可名正言順將樓租出。七成抵押係現時金管規定下,正黎做只可要自住。如五成即2.30mil*50%-76萬=39萬。

3.        評估一下自己加按後要還幾多先作決定。例如2.30mil按到七成分30年還,每月只需$6000。留意樓齡不超過廿年,先可九成肯定新按揭可拉長至三十年還款。至於拉長黎還絕對有好處,簡單咁講就係你廿幾年後每月還六千蚊其實唔係d咩。至於評估請看六千蚊(或按自己個案所計)之供款會唔會超過你入息之1/4? 或家庭總收入之1/4? 如果已超過請努力搵錢或搵方法證明自己不穩定之收入。

4.        加按左舊錢出黎,如果舊錢係你五年都儲唔到既,請你小心保管。做人仔定期算數,搵間細銀行比個靚兌價你,再轉入其他bank做半年或三個月定期應可易得3%p.a.

5.        請你target定兩到三個大型屋苑,勤去睇樓睇熟佢。大屋苑係因為初心者較易在大屋苑上手,好易理解到點解一間貴過另外一間。至於勤睇樓,原因係真係平些少既野,通常由知到買都係一日內決定。你唔之前去睇熟佢,agent報價你根本就朦查查。

6.        對psy見解,應該用人民幣定期加少量股票為佳。反而股票可不作大籃籌。有時將九成錢放係定期,用一成錢放入中國建材,得到之效果更佳。大不了好似做左保本基金咁,冇得冇失(當然要輸時間)。

7.        至於買樓,以psy財力不宜在今時出擊,自新政策在2012年10月尾推出後,可賺之水位確實見少。除非你係樓市賺過大錢,用開心錢博下又係別話。

七個 步驟 有間 間賺 四成 以上 既樓 樓點 點做 Home Blogger
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自住樓點樣換樓?(答) Home Blogger

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見有blogger問如何能夠在只有一間自住樓之下,仍然能夠趁樓市上漲之際將之賣掉,可以賺到錢可以再上車不會降低居住質素呢?
 
面對呢個咁刁鑽既問題,筆者都會盡力去解答。首先要界定咩係「質素」。因質素係非常主觀的。由於香港地少人多,同時(香港地小人多),筆者自行將質素同住宅實用面積掛勾。
 
另外,本問題入面兩個可控因素又自相矛盾。「賣自住樓賺到錢」同「保持之前居住質素」實為近乎相反既考量。首先「賣自住樓賺到錢」係要沽出自住樓然後買一間市值較少的樓先可叫做賺錢。你沽完三百萬既樓賺左一百萬然後走去買番間五百萬既樓唔算係賺。在上述情況,沽出自住樓後買番間市值細而又提供同樣居住質素既樓係高市場效率下實不太可能。筆者思索現時香港各種情況,發覺只有一類人可以同時做到本段中兩樣近乎相反既野。
 

首先,你需要自住係(較)新樓
新樓定義: 係2000前後落成或比其更新樓齡既樓
新樓由於「睇落」較新淨,又有會所設計,可惜實用率一向較低。你可以利用呢個特點,沽出新樓,買返實用率較大,沒有會所同租值較平既樓,仲可以慳返些少管理費同差餉。
 
以下例子不包括搬屋同裝修費用,請你賣樓賺左錢就為家人好好裝修下新居吧!
 
*以下所示金額為港幣,全部假設業主當時借7成按揭購入現沽出單位。
**全部成交及買入價均貼近最近成交價
 
(舊文重發,時為2012年7月)
一次過攪埋「兩房換三房」
沽自住單位: 青衣灝景灣661呎兩房,實用率80%,1998年樓,08年9月2.84mil買入,沽出價4.80mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.96mil
再上車單位: 荃灣麗城花園896呎四房,實用率85%,1991年樓,買入價3.80mil
 
沽自住單位: 屯門時代廣場403呎兩房,實用率78%,1988年樓,08年3月1.08mil買入,沽出價2.12mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.04mil
再上車單位: 屯門居屋兆麟苑515呎兩房,實用率78%,1988年樓,買入價1.80mil
 
沽自住單位: 大角咀亮賢居710呎兩房,實用率73%,2009年樓,09年9月3.51mil買入,沽出價4.50mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺0.99mil
再上車單位: 美孚新村649呎兩房,實用率90%,1979年樓,買入價3.60mil
 
沽自住單位: 荔枝角泓景653呎兩房,實用率80%,2002年樓,07年10月2.58mil買入,沽出價4.75mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺2.16mil
再上車單位: 九龍灣麗晶花園621呎三房,實用率86%,1984年樓,買入價3.50mil
 
 
希望以上例子啟發到你住邊好!好多人因為咁有錢落袋之餘,仲可以兩房換三房!
港島樓市太「ahead」了,要咁做一定要搬返新界九龍。
另外要留意係建議屋苑呎價稍落後大市,未來如果樓市升你會賺少左。不過你有心連自住樓都放,應該是睇樓市跌吧!
自住 住樓 樓點 點樣 樣換 換樓 Home Blogger
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