高息融资近8亿美元 恒大押注二三线城市
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恒大地产（3333.HK）今年1月先后两次融资，金额接近8亿美元。恒大董事局主席许家印曾在上市前对媒体说，增资扩股是恒大的最合理选择，这充分印证了恒大高周转率、规模开发的运营模式。上 市之前，按照香港国际2009年颁布的新会计准则规定计算，同时将2006年美林银行、德意志银行、淡马锡三家战略投资者持有的4亿美元优先股的股本金计 入债务之后，恒大负债率曾经高达95%；上市之后，前述三家股东的优先股已转为普通股，加上上市前夕增资扩股6亿美金，恒大的资本金增加10亿美元，负债 率大幅下降。但有港股分析师认为，恒大一直处于高负债、高周转率之下，资金回收压力明显，在中央加大力度闲置土地清理的背景下，今年恒大土地储备也将面临 开发压力，而这些土地大部分集中于二三线城市。持续融资1月22日，恒大已为首次发行的五年期优先票据定下指导收益率为13%，发行额约7.5亿美元（约58.5亿元），所得净额7.3亿美元。致 使恒大持续融资的动力，来自于尚未偿还的接近百亿人民币的结构担保贷款以及未交付地价款。恒大自2007年借入的4.329亿美元贷款。IPO以后，已偿 还1.756亿美元。上市之后的恒大，依然剩余2.573亿美元的结构担保贷款、78亿元的补地价余额有待交付，并且需要准备支撑今年业绩的拿地和建设资 金。恒大这次发行的五年期优先票据，与碧桂园去年先后两次发行的五年期、年利息为11.75%的3.75亿元美元优先票据相比，成本更高。1月28日，恒大地产控股股东鑫鑫抵押所持2.7亿股恒大股份予工银亚洲(0349.HK)，作为工银向鑫鑫批出4000万美元两年期贷款融资的担保，抵押股份占恒大1.8%权益。富泰证劵联席董事、港股分析师黄得几认为，内地货币政策收紧，导致内房股在银行融资难度加大，从而转向高息债券市场。恒大地产连番融资，负债率和借贷成本的增加，均会加大其中长期发展压力。是什么令恒大如此频繁高息融资？近千万平方米可售建面黄得几指出，恒大的优势是在二三线城市拥有庞大的土地储备。恒大今年1月发布的公司简报显示：2009年1月-12月，集团累计实现合约销售额约303.0亿元（人民币，下同），累计合约销售面积约563.7万平方米，合约销售均价5375元/平方米，全年合约销售额及销售面积按年同比分别增长402.3%及396.5%。是庞大的销售额在支撑恒大的高息融资。恒大于去年11月初上市时，招股书透露截至2009年9月30日，恒大有总建筑面积5120万平方米的土地储备，当时有41个项目取得施工许可证，建筑面积为1710万平方米，其中在建可售建筑面积为1660万平方米。但 恒大获预售证的项目为32个，建筑面积710万平方米，当中250万平方米尚未预售，除去四季度销售113.5万平方米，则今年还有136.5万平方米可 售面积。按照去年销售均价5375元/平方米匡算，恒大今年还有至少73.37亿元合约销售额可入账。恒大在建而未取得预售证的建筑面积还有950万平方 米。可以肯定，随着中央加大闲置土地整治，恒大在二三线城市的土地开发压力将明显增加，分析人士称今明两年该公司在二三线城市销售份额会有较大幅度上涨。
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