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股樓災

看著近日股市一路路升上27000點,暫時自己的財務操作動也不動,讓子彈飛一會兒吧。樓市就更不用說,升到變成社會問題了。面對這樣的市況,讓自己冷靜,最好看看股樓災的「紀錄片」。



在youtube找來三段影片,是圍繞97年樓市大跌與98年金融風暴前後的電視節目。先來第一條是《星期日檔案》於1997年5月所播出的「炒風下」。


http://www.youtube.com/watch?v=BcGAJOKBmAM&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

當時正值金融風暴來臨前值,樓市於同年10月份左右大跌,節目播出時為5月份,可想而知當時大家的炒風有多熱。其實回歸前的經濟非常好,大家不只炒樓、炒股,更炒其他商品。

節目中,由炒郵票開始,當時有位小朋友受訪問,他也排長龍認購郵票,同一日就拿到商場去炒,家長也認為兒子因為炒郵票而影響學業。全城因為炒郵票,令到一個寂靜的商場熱鬧起來,因為6月30日之後不會再有殖民地郵費,不少家庭主婦排隊10小時只為賺100元。

之後,節目訪問一些炒「他媽哥池」電子遊戲機的人,大家還記得這個名字嗎?原來當年排隊人龍需要調派警員維持秩序,認真誇張。

必不可少的一定是炒樓吧,原本睇相睇風水的一位受訪者,他認為賺到錢才算成功,於是轉行做全職物業炒家,更帶一班徒弟一起炒。他的哲學是最重要上車上得快,盡快買到第一層樓。

不只今天,原來當年社會已經有人批評炒樓炒股令社會風氣不好,有人指連教師都不懂教學生的價值觀,因為學生眼見媽媽打幾個電話落盤就能賺錢,認為不用勤力讀書或做好工作,炒賣才是成功之路。

訪問中有一些中產人士夫婦節衣縮食為求安居,租樓又被迫經常搬屋,亦覺得儲錢速度不及樓價上升速度,抱怨炒家將樓價炒高,大學畢業生對買樓無望。其實,這一切現象都與今天很相似,循環也。


大股災大概於1997年10月發生,當時一集新聞透視就請來幾位專家深入討論當時情況。


http://www.youtube.com/watch?v=rMqSJaxgMUI&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

當時正在大跌市的風眼中,大市已經連跌四日。一天內,藍籌股平均下跌一成,紅籌股平均跌超過兩成,政府對股市大跌大為緊張。

訪問播出了好幾位官員出來講話,包括曾蔭權、任志剛、許仕仁、董建華,主要擔心的重點不似是股市,而是更高一層次,包括聯繫匯率、銀行體系、金融系統崩潰。因為當時怕有人拋空港元,銀行缺港元需要大幅加息以穩定匯率。

節目訪問了好幾位財經專家、學者,大家看看都會感受到當時的氣氛。


金融風暴發生後,無線電視的《星期二檔案》於1998年2月份播出「炒風後」,節目中有不少主角都是於「炒風中」曾被訪問過的,於爆煲前後了解他們的心情,作了強烈的對比。


http://www.youtube.com/watch?v=4tsMRFxlRLg&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

數月前的那位風水師,記得他認為自己命理於物業投資會成功,在97年樓市高峰期試過擁有三十多個單位,到再次被訪問時,他有十多個單位仍賣不出。金融風暴後再被訪問,他表示雖然樓市低迷,但低價有低價的炒法。

例如,他於幾年前以幾百萬元買入的一個單位,曾經在高價時值2400萬元,如今跌至1600萬元,若能賣出,仍可套現大約1000萬元,以這1000萬元再換入三個值1500萬元的單位,付一成首期,六個月交吉期,可繼續整大個餅博反彈,估計隨時可以升幾百萬元。當時記者都問:「如果不升如何?再進一步下跌又如何?」,他指:「這就要考眼光了?」。

當年樓市大跌之後,原來曾經出現有人「儲錢賣樓」的情況,因為當時買家出價連屬契的金額都不夠,即「負資產」,於是不少業主長痛不如短痛,儲夠錢也要把樓賣出去,不想繼續供樓。有些業主就會與銀行傾延長還款,以減低每月供款的金額。

數月前炒「他媽哥池」遊戲機的一群,當時炒到要警察維持秩序,三百多元一隻入貨。熱潮流行了兩三個月,熱潮一過,該批貨無人問津,事主要於年宵以80元一隻散貨。

炒97回歸郵票的一群,數月前轉手炒高幾倍價錢,有新手更拿二百萬元出來炒郵票。熱潮過後,一些郵票的價值竟可跌破票面價。亦有不少人轉炒女王頭硬幣,因為這都是殖民地的產物。

還有當年房協賣居屋,不少人以為能以六千元的呎價買到市區樓,相對樓市高峰期,這算是非常抵買。可是當樓市大跌,這些還未正式上樓的準居屋業主就已經變成負資產。由於樓價跌了,難以用買入價錢到銀行造按揭,即使房協借出二按,不少準業主還是選擇撻訂,因為不想供一間「負資產」。更有不少準業主聚集起來,集體要求房協減價。


今天回看這些影片,百感交集。二十年過去,一眾股樓資產與香港人的性格,到底改變了多少?我們又能從當年的情況學到什麼東西呢?

股樓 樓災
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97樓災曾連環蝕讓 曾志英忠告:有四成首期才上車

1 : GS(14)@2017-03-02 10:21:29

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6903&issue=20170302
【明報專訊】過去一星期不論市場及官方公布的樓價指數均創歷史新高,個別專家更預測樓價在今年可再升兩成至三成。雖然升市莫估頂,惟前車可鑑,曾經歷1997至2003年樓價大跌七成、期內連環蝕讓多個住宅的曾志英接受專訪親述當年經歷及提出忠告,值得參考。他分析,與1997年「塘水滾塘魚」由港人持有多個單位的情况不同,目前港樓業主不乏海外及內地實力投資者,持貨力強勁,加上港美息口今年料難大升,預測樓價短期仍易升難跌,即使調整,幅度僅介乎10%至15%;他建議年輕人若有自住需要,儲夠四成首期就可上車。

明報記者 葉創成

樓價近日升至歷史新高,相信不少無殼蝸牛想上車,有樓一族也考慮多買一層追逐升浪。惟曾志英透露,他在1990至2001年的12年期間,由買樓到炒樓先甜後苦,高峰期持有4個物業後,被迫在低潮時悉數賤價而沽,正是輸錢皆因贏錢起。

曾志英回憶道,他在1990年以約100萬元買入大埔新達廣場500多方呎(建築面積‧下同)樓花單位,之後搬入自住,1996年初再以300萬元買入上水奕翠園千呎單位樓花,原擬「細屋換大屋」,惟其後樓價升勢凌厲,數個月後該樓花已升值至400萬元,他亦趁高沽貨獲利。100萬元的炒樓收益落袋後,當時曾志英心想:「原來錢係咁容易賺。」於是跟着1年多時間內,他斥資逾1000萬元先後買入新達廣場700多方呎單位、麗港城約1000方呎單位及藍田某居屋屋苑500方呎單位,並且全數只付一成首期、借九成按揭,高峰期擁有4個住宅單位。

96年炒樓花賺百萬 高峰擁4單位

當中,曾志英除了「細屋換大屋」搬入新達廣場700多方呎單位自住外,其餘3個單位均作出租,希望由「租客幫手供樓」。

上述招數,若應用於1990至1997年上半年的本港經濟繁榮期,無疑行得通,因為當時租金升幅較按揭供款升幅快;惟事與願違,1997年下半年爆發亞洲金融風暴,本港經濟漸走下坡,租金開始下跌,由於本港實行聯繫匯率,港息跟隨美息上調,按揭利率曾高達10厘,持有物業收租已不足以支付供樓開支,曾志英回憶說:「當年我供樓真係供到索晒氣!」

更可怕的是,由於曾志英在1996至1997年買入新達廣場、麗港城及藍田居屋等大單位時只付一成首期,其後樓價大跌,有關物業已資不抵債,他亦淪為負資產,最後被迫低價拋售有關物業,再「補錢」向銀行償還差價。至2001年美國發生「9‧11」事件,紐約世貿中心被飛機恐襲,他年底亦沽出1990年買入的新達廣場細單位,套回百多萬元現金,無樓一身輕。

金融風暴後淪負資產 賣樓還債

1990年至2001年的12年,曾志英由購買自住物業,到有3層樓出租,至經歷亞洲金融風暴後被迫逐一賣走4個物業,他今日回想起來仍然不無唏噓,「如果有能力的話,當然希望盡量都繼續持有磚頭,因為如果持有到今日就發達啦!但大家也記得本港地產市道於1997年出現高峰後每况愈下,一直去到2003年才見底,連衰6年。當時大部分香港人亦好悲觀,所以我亦一間一間把物業賣出去」。

不過,不幸之中有大幸,曾志英於1999至2001年分批沽清4個物業,得以保留實力,令他在2003年SARS期間樓價跌至谷底時,以400多萬元購入大埔半山區豪宅屋苑1400方呎單位,「SARS時市民出街要戴着口罩,有些人更連街都不敢出,樓價當然大跌啦!但我當時反而覺得這是機會,因為原已租住大埔半山區屋苑,住得好舒服,發展商減價促銷貨尾,400多萬元除可買入住宅加車位外,更額外多送1個車位。我心想與其每月付2萬多元租金,不如拿40多萬元出來做首期,再借九成按揭買入新樓,因為這樣的話,原有租金亦足夠供款有餘」。

SARS撈底買大埔豪宅 至今升值2倍

曾志英2003年買入該大埔豪宅單位後,不久在亞洲電視主持財經節目「曾Sir 28 Show」,迎來個人賺錢的黃金5年,期內還清所有樓按,之後亦居於該豪宅至今。

他說:「我除了在SARS撈底買樓外,亦主動出擊聯絡亞洲電視新聞部的主管,成功開創早上主持財經節目的先河。SARS後本港經濟復蘇、股市興旺,我靠該節目建立到自己的事業,亦首創成立粉絲俱樂部開投資講座,帶粉絲去旅行,最遠去過西藏,過程中搵到少少錢。2007年底曾Sir 28 Show完成歷史任務,我亦一直處於半退休狀態至今。」

根據地產代理的數據,曾志英的大埔豪宅單位現已升值至逾1200萬元。2003年SARS後樓價大漲小回累積近4倍,期間有膽色加按買樓的話,發達者大有人在,惟曾志英坦言,經過1997年亞洲金融風暴一役,已「不敢在物業投資上太勇」,對現狀心滿意足,過去10多年一直沒有再買樓。

息口仍低 樓價最多跌15%

曾志英SARS期間成功撈底買樓退休無憂,他給現計劃置業者一些建議。他認為,即使樓價近日已創歷史新高,惟今年內料仍易升難跌,「現已處於歷史高位的樓價仍可以升,我覺得要考慮兩大因素,首先,2008年金融海嘯後全球央行先後推出量寬(QE)措施以今,銀紙只會愈來愈多,不會愈來愈少,環球資金需要搵出路,作為國際城市,本港的房地產是投資佳選。第二,隨着2015年8月人民幣開始貶值,內地資金不斷南下,近日中資機構亦以高價投得啟德及鴨脷洲地皮,這些項目在3至5年落成後,樓價會升至哪一水平呢?即使我保守一點,樓價不升,我覺得大跌的機會很低,下跌10%至15%已是極限。因為目前本港按揭利率僅約2厘,市場料美國聯儲局今年加息2至3次,即使本港照跟,按揭利率也不會升至3厘,與1997年的10厘比較相差很遠,不足以推冧樓價。」

綜合上述分析,曾志英認為,本港樓價中長線仍線睇升,建議有能力供樓的年輕人,若已儲夠四成首期現仍可上車買細價樓,「年輕人若買入400萬元以下的細單位,不論靠自己或家人籌夠四成首期後,只需向銀行再借六成按揭240萬元,未來30年每月供款低於1萬元,不難負擔。至於向按揭證券公司或發展商借二按,令按揭成數增至九成,我就不鼓勵了,因為二按息率較高,而且假若樓價下跌10%至15%,他也會淪為負資產」。

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-03-02 10:22:04

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8026&issue=20170302

【明報專訊】曾志英去年開始為日本某大集團銷售東南亞樓盤,當中他最看好柬埔寨首都金邊樓市的前景,「柬埔寨過去兩年經濟均按年增長7%,在東盟十國中增長數一數二,因為該國人口平均年齡只有27歲,年輕勞動力充裕,一般工人月薪低於300美元,在製造業方面有成本優勢。更重要是,柬埔寨經濟正由工業轉型至地產及投資拉動,日本資金如豐田車廠及Aeon超市近年已在當地投資多個大型項目,令金邊現恍如一個小日本;而向來與柬埔寨關係友好的中國,亦在急起直追,中資財團最近已在金邊拍板投資多個大型項目」。

百萬港元可上車

據曾志英介紹,金邊舊城區的面積較細,約相等於尖沙嘴、佐敦、油麻地及旺角的總和,供應緊張,目前樓價約相等於每方呎2500港元。至於他正為日本某大集團銷售的樓盤,位於金邊機場旁邊的新城區,樓價每方呎不足2000港元,而且以100萬港元買500方呎單位送車位,「有些人覺得金邊是20年前的深圳,未來樓價可以大升;我認為若本港投資者近年在樓市升浪賺到大錢,可以將部分資金轉為投資於金邊住宅,分散風險」。

[名人樓市論壇]
97 樓災 災曾 連環 蝕讓 曾誌 誌英 忠告 四成 首期 上車
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