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點先至係對你間自住樓既best exit strategy?? Home Blogger

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筆友: 您好! 本文冗長,首先多謝閣下的抽空寶貴時間閱讀,謝!

 

本人一直有看你的文章,獲益良多,現有一些問題,望請指教。本人34歲,已婚,有一子,月入32k,資產60萬,太太全職照顧兒子,名義月入16k(有報稅及出糧證明,兼職收入數千,我們keep出糧證明是希望將來能多買一層樓),實際家庭收入38k。於2009年尾以本人及太太名義購入一間256萬的屋(同類型現成交400萬),花了30萬裝修,借9成供25年,月供9k利率約1.1%H plan,尚欠210萬,之前收到地產信件說有實客430萬想買。本人很滿意這屋,但想放售獲利。

現有想法如下(假設每月供款9k是固定支出,如有剩會儲下):

A本人想放450萬(很理想吧),因之前花了30萬裝修。如以430萬售出,減去雜費套現約210萬,然後租住同屋苑單位約12k或租住父毋A單位約8k(很舊,要裝修約13萬,這是ok的,父母將來易租些),將210萬買入人民幣收息每月約5.6k,實際租金每月支出2.4-6.4k,比現時供款少6.6-2.6k,3年省下約23萬。本人認為樓巿將於2至3年後回落25%,如自住單位回落至300萬,將以個人名義借7成購入B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,尚餘70萬,如樓價穩定,再以夫妻名義借7成購入300萬C單位收租,3成首期90萬加10萬雜費。資產剩約為50萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月約為23萬)減(A單位裝修13萬+B單位成本90萬+10萬+30萬+C單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為293萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月為23萬)

B加按,本人在中X銀行九成按揭,不能加按,要重新做按揭A單位,網上銀行估價375-406萬,400萬按7成供25年,利率約2.3%,套現約70萬(280萬減210萬現在欠款),月供12.2k,將70萬買人民幣收息每月約1.8k,每月實際供款付出10.4k,比現時供款多1.4k,3年供款多出5萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個300萬B單位收租,3成首期90萬加10萬雜費,資產剩約為25萬(70萬+60萬)減(A單位套現成本5萬)減(B單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為125萬(70萬+60萬)減(5萬),和有一間供緊400萬單位。

C換樓,以430萬賣出,減去雜費套現約210萬,以個人名義再買入300萬A單位(近父母,方便照應,36年樓但比較實用),借七成供25年,利率約2.3%,月供9.2k,成本約110萬(90萬首期+10萬雜費+10萬裝修(裝修盡慳))約剩餘100萬,將100萬買人民幣收息每月約2.6k,每月實際供6.6k,三年省下約9萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個現自住類型300萬B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,再將A單位租出。資產剩約 約為39萬(210萬+60萬+9萬)(A單位成本90萬+10萬+10萬)減(B單位成本90萬+10萬+30萬裝修),和有兩間供緊300萬及225萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為170萬(210萬+60萬)減(A單位成本90萬+10萬+10萬),和有一間供緊300萬單位。

 

問題如下:用方法A,以430萬買出現自住樓,將來再買兩間300萬樓之後,如能以430萬以上賣出,是否值得這樣做呢?但3年後樓巿不跌,我們便利要繼續租樓或再買樓。用方法B,將失去現時極低H plan,但這方法在3年後如樓價不跌,我們依然有一間供緊的樓,但不能多買一間樓收租了,亦要多付數十萬全期利息。方法C的好處是如樓市平穩或上升,我們依有一層樓住,樓巿上升的話可享有升值帶來的利益,如下跌的話,就可買多一層樓,如果實行方法C,我是否應先放樓後買樓呢?是否能以430賣出現住單位,才值得實行方法A或B呢?請問這三個方法,那個比較可取和注意的地方呢?或有其它建議呢?本人數口不精,如有錯誤的地方,煩請指正。多謝閣下的意見,謝!

p.s. 我之前只是在腦裏空想,但發覺要寫一封信給你後,令我更清楚自己的處境。

 

解答呢個咁詳盡既問題,諗樣先提出你要考慮既角度,諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢,個個心郁郁想放賣,咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買),而你賣樓賺到你五年先儲到既錢,何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入,現時欠銀行一百七十萬,若然樓價現時2012年升至三百萬,咁你賺既係一百萬,而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求,或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金,咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。

點解係五年? 現時樓市已上行四年,即由2008年計起。相信你望多五年,即四加五有成十年咁滯,好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論,在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢,唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所,單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula,如你每個月只可以儲一千蚊,根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手,此乃理財基本步。

當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩,睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現,可以先賣樓後租住,將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變,佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁,只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手,唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨,個市旺時更可以走幾轉!

由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出,及賣出後點樣先為之高安全系數,而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注,要衡量自己能力才做。 講左咁耐,係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil,如加按只可套0.7mil,要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢,值得套現。至於賣左樓租應買返定租返,好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。


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點先至係對你間自住樓既best exit strategy??(答) Home Blogger

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解答呢個咁詳盡既問題,諗樣先提出你要考慮既角度,諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢,個個心郁郁想放賣,咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買),而你賣樓賺到你五年先儲到既錢,何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入,現時欠銀行一百七十萬,若然樓價現時2012年升至三百萬,咁你賺既係一百萬,而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求,或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金,咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。

點解係五年? 現時樓市已上行四年,即由2008年計起。相信你望多五年,即四加五有成十年咁滯,好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論,在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢,唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所,單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula,如你每個月只可以儲一千蚊,根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手,此乃理財基本步。

當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩,睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現,可以先賣樓後租住,將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變,佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁,只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手,唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨,個市旺時更可以走幾轉!

由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出,及賣出後點樣先為之高安全系數,而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注,要衡量自己能力才做。 講左咁耐,係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil,如加按只可套0.7mil,要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢,值得套現。至於賣左樓租應買返定租返,好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。

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買樓既幾分鐘,係台下十年功(答) Home Blogger

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答:

第一係你供緊層樓收既息應該好平,借一百萬收2%年息分30年還都要四千幾,而家每月還$3200既你,年息口應該貼近1%。相信你先改善自己既理財諗法,再用自住樓套60萬出黎,至少都可多退休層樓收租。

再細心諗你會問新套60萬會唔會同之前還緊既咁低息? 一般唔會。不過舊債會唔變,新套60萬會好似另一條loan咁,收2-3%年息。套到60期原因係3.10mil*50%-絡欠1.0mil 約等於60萬。仲有請叫銀行同你間樓「估盡D」,去到3.20mil唔難。

三個月前購入156萬,叫價185萬?

根據你講朋友三個月前買入156萬翠華花園,現叫價185,升幅達20%。你睇佢可以好高興,但同時應問自己套舊錢出黎係想「炒樓」定係「儲多間樓傍身」?諗樣認為如你買樓只為不斷追逐資產價格方面上升,咁等同將注碼押係大細一樣,贏面只係一半。之前諗樣個案既故事都係買樓求收租,收租求還本 ; 係SSD,樓市風高浪急之時,此為上策。

當然明白人都係有鋪癮「炒野」!而家買入半年內賣出要徵15%額外印花稅,一年內10%。自2010年11月推出後炒家收斂,入親貨都預左守兩年。你朋友而家係叫價,留意不要為叫價大驚小怪,再細心諗佢就算沽左只係賺20%升幅入面既5%。你又會問5%對我黎講都好多錢,咁你就要細心問下朋友點解會入到件「筍貨」,仲咁快搵到個肯比市價高10%租而一次比哂一年既租客呢?相信本身人脈同經驗幫手促成此事,你「鞋都未著」就衝入去未必有相同效果。筆者諗係咪agent運用「人咁你就會咁」既推斷式銷售技巧,係淡市攞多單生意。

炒樓都要學,仲要高中低班咁學上去。執到筍貨通常係agent熟客,勤力睇樓或唔怕煩自己貼街招之人。真係有筍野通常好快(隔晚)就比人買左,你係agent都唔會搵個左諗右諗唔幫襯開既客買。另一方面即係個客要買爽手先買得成,睇一次樓再返頭已經比人買左,所以客人有番咁上下睇樓經驗先可以。姑且不談論你朋友,就見外面有人成日執到筍盤,其實買樓既幾分鐘,係台下十年功的!

點解最好係港島區?

你談及想買港島區,係因為想收租近定係覺得會升呢? 請參考「諗樣文章2012年上半成樓市round-up」及「一路向西」論樓市,你就知本樣覺得未來新界樓會跑贏港島民房的「根」與「據」。除非你心儀既係港島山頂豪宅就作別話。你套左60萬出黎,可以做三成首期買間沙田河畔花園,一般沙田大屋苑都幾好租。

如你而家先搞套錢再去買樓已失租樓比大學生既旺季,補些少錢用2.6mil間買好運中心或沙田中心,幾時都咁好租的。當然佢地成三十年樓齡係一問題,如想樓齡輕些少而又符合budget既,只有元朗一些新落成而唔近市中心既兩房單位了。再唔係疊茵庭 係其一選擇。

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