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典當炒樓再典當 朱泙漫屠龍記

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「生行街,死掌櫃」,那些年正值世紀末回歸前夕,按揭利息一般是Prime加四五釐,折合超過十釐息,樓市依然炒過火熱。所以近日不少「磚家」(亦 包括某位「問」極都唔駛負「責」的財金「高官」)吹水話未來若利率回升不利樓市言論,令筆者噴飯!那些年當筆者還是錢莊「行街佬」時,最愛Call客,皆 因見客之餘吃飯又可吹水,不亦樂乎。生意淡薄,不如賭博。當年一些客仔盤生意並不賺錢,其實主要靠以商業貸款為名向銀行典當的「磚頭」賺帳面利潤矣!

有一種說法,是銀行寬鬆的按揭政策令樓市出現泡沫。今天不如由金融管理局按揭貸款數據為樓市探溫。根據金融管理局數據所示,未償還按 揭貸款總額由1996年6月港幣2,975.15億元,上升至2012年6月港幣8,235.31億元。以差餉物業估價署資料計,上一次樓市高峰期是 1997年8月,全港私人住宅單位售價指數報172.90,而2012年6月指數報200.20,較上個高位高15.79%。當時未償還按揭貸款總額港幣 4,069.16億元,而2012年6月數字已比這個高位高出102.38%!
未償還按揭貸款總額上升除了因為私人住宅售價上升外,供應量上升亦是原因之一。1997年私人住宅供應量942,217伙,而2011年則上升至 1,110,561伙,上升17.87%。不過即使價和量的因素一併計算,2012年6月未償還按揭貸款總額港幣8,235.31億元不可說不是偏高了。
由新批出貸款總額可見,歷次高峰期亦與數次樓價急升有關。新批出貸款高峰期計有1997年7月港幣324.95億元、2004年3月港幣 131.40億元、2008年1月港幣236.14億元、2010年9月港幣339.42億元和2011年3月的港幣305.96億元。無獨有偶,新批出 貸款數目高峰期計有1997年7月港幣16,716筆、2005年5月11,032筆、2008年1月11,673筆、2010年9月14,525筆和 2011年3月的12,993筆。兩個數字均與當時樓價急升而大致同步。
由歷年新批出貸款平均值,亦可以從另一角度看銀行按揭授信情況。上一次樓市狂潮時,1997年9月新批出貸款平均值為2.11百萬港元。沙士時低位 在2003年6月見 1.14百萬港元(其實另一個低位早在2002年8月,當時平均值為 1.11百萬港元)。之後平穩上升至2012年6月的平均值2.50百萬港元,但相比近年以拋物線上升的樓價,新批出貸款平均值近年的上升僅是「溫和」 矣!
影響新批出貸款平均值有數個因素。其一是樓價,樓價愈高,按揭銀碼亦愈大。其二是金管局的授信規管和銀行授信政策,其中又以按揭成數的影響最明顯。 其三是授信者供款能力,一般小市民可支配收入(Disposable Income)愈大,供款能力愈高則新批出貸款平均值便愈有機會上升。

純粹以金融管理局按揭貸款數據去分析有多少錢流入本地樓市其實不能完全掌握入市資金的來源。有錢的人可能一筆過買入而無須借錢,當然亦有江湖傳聞 「強國人」數人仔現鈔買樓的故事。此外尚有一些大家未必留意的渠道,這便是一般中小企挪用資金炒樓的途徑,其一是利用交易時上下家數期套錢炒樓,其二以商 業貸款為名以「磚頭」向銀行典當炒樓再典當。另外近年私人貸款和所謂二按(其利率與信用卡透支基本相若),亦可能是套錢的途徑之一。
無論如何,未償還按揭貸款總額或新批出貸款平均值其實代表一般市民以「正常」途徑借錢買樓,代表一般香港房奴在買樓金字塔底部的樁腳。由近年逐步收 緊的授信,供款能力追不上樓價升幅,亦反映在新批出貸款平均值上。看來香港房奴在這個霸權金字塔底部的樁腳,亦漸漸不能托起昂貴的樓市了。

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美縮表 無礙港股樓再上陳永陸指不明朗因素消除 施永青:大時代再臨

1 : GS(14)@2017-10-09 03:15:32

■未受縮表消息影響,apm天橋昨午仍出現晉海睇樓人龍。李家皓攝



【本報訊】美國下月啟動縮表,市場估計港股樓牛氣不受阻!美國聯儲局本港時間周四凌晨一如預期宣佈啟動被視為「收水」行動的縮表程序,但對於過去8年受惠低息及資金氾濫環境而水漲船高的樓市及股市,專家及業界均表示縮表影響微,基金經理林少陽指股市仍未到估頂階段;中原集團主席施永青更相信股樓有機會進入一個「更大時代」。記者:莫亦熙 陳東陽在縮表消息下,恒生指數昨未有大震盪,收市報28110點,跌17點或不足0.1%。主板全日成交額達1,084億元。即使跌市但多個板塊繼續熱炒,內房股恒大升4.6%再破頂;濠賭股美高梅漲3.5%;H指在比亞迪及一眾券商股帶動下逆市向好,升24點或0.2%,收報11198點。以立投資管理董事總經理林少陽認為,市場已消化縮表消息,對港股「唔估頂,估嚟冇意思,就算指數唔郁,但個別股都有唔錯升浪,市場資金喺度,一路冇走過,仲有資金一路入緊嚟」。他認為股市仍未過熱,「除非成交額去到2,000至3,000億,出現一兩次,先至要擔心」,目前可以留意科網、環保及內銀等估值相對落後的股份。


恒指年底望30000點

獨立股評人陳永陸亦指縮表規模未算大,大市昨仍錄得過千億元成交,加上對息口敏感的地產股未見大跌,認為縮表影響不大,反而因為不明朗因素消除下,後市仍有力再上,估計恒指下月可挑戰2015年「港股大時代」高位28500點水平,而年底則上望29000點至30000點。至於樓市方面一樣未見淡風。下季將有超過5,000伙新單位有望應市,發展商齊聲高呼樓市不受其害,下半年散貨壓力最重的新地,扣除已開價的日出康城晉海,系內尚有4項目、涉及近2,000伙短期內推售,集團副董事總經理雷霆昨指市場資金充裕,相信縮表對樓市影響不大,且料加息幅度不大,晉海將會日內加推,涉及不少於104伙。


資金流向非債券市場

晉海昨午如常開放示範單位,惟人龍不及周三首日開放予公眾,且參觀者對縮表不甚了解,市傳項目累收逾2,300票,較首張價單208伙超購逾10倍。會德豐地產常務董事黃光耀亦指縮表對本港股樓影響不大,旗下OASIS KAI TAK周三深夜加推90伙輕微加價1%至2%,折實平均呎價22,791元,將於周日賣樓。至於中原集團主席施永青更表示,市場將縮表解讀為對世界經濟產生負面影響只是傳統分析,他個人傾向相信縮表影響視乎資金流向,資金一旦流入非債券市場資產如股票、物業、黃金,反而有機會刺激價格上升,股市及樓市將進入另一個「更大時代」,預期第4季將會出現「股跑贏債,股跑贏樓」情況。



睇樓客心聲

梁女士:「睇吓啱唔啱先決定買唔買樓,如果係嘅話隊晒啲錢落去、full pay,咪由佢加息囉,唔擔心樓價波動。」


廖先生:「睇咗樓一段日子,想買啲細單位,一房或者兩房。冇聽過乜嘢係縮表,正路嚟講,樓價負擔得到就得。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170922/20160621
美縮 縮表 無礙 港股 樓再 再上 上陳 陳永 永陸 陸指 指不 明朗 因素 消除 施永 永青 大時代 再臨
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