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聚豪揸足四年賺一成就走中環在線:林奮強賣樓唔認睇淡 李華華


2008-12-19  AppleDaily


 

地產大好友、瑞銀環球資產管理董事總經理林奮強,一向對樓市前景甚為樂觀,自從06年初轉做瑞銀基金經理,同樣活躍於地產市場,不過,今年就見佢陸續出貨。

通街平貨計劃換馬

佢 啱啱以1768萬元沽咗件大埔聚豪天下單號屋,件貨喺04年底用1600萬元買番嚟,一直收租,揸咗4年,今次賣出賬面只升咗一成,賺168萬;扣埋佣金 同釐印費等支出,淨袋80幾萬。同佢今年初賣出嘅另一件聚豪天下單號屋,同樣揸4年,但一鋪勁賺1017萬,升值近七成相比,相差好遠,唔夠一年賺少好多 喎,咁都肯賣,唔通睇淡後市?林奮強同華華講,佢喺地產市場向來有買有賣,今次出貨亦唔係睇淡後市,只係覺得金融海嘯爆發後,全球有唔少抵買嘅資產,好似 外國公司嘅債券、亞洲股票同埋香港物業,所以換吓貨。不過,唔係咁多港人具有世界投資眼光,投資者要因應自己承受風險能力出擊。

奧運站綁住八千萬

雖 然話o依家個市同年初有天淵之別,但佢認為香港樓宇供應始終少,息口又低,唔使太過悲觀喎。聽講,大好友今年初夥拍瑞銀同事王震宇,喺奧運站掃咗唔少貨, 主要係維港灣同帝柏海灣複式,用咗超過8000萬,好似話帝柏海灣嘅1座複式成功踢契,o依家總共揸住4件複式,部份放租。至於吸引唔少金融巨擘入市嘅九 龍站豪宅,聽聞大好友都有7至8件喺手。李華華LiWaWa@AppleDaily.com
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林奮強笑呵呵 左丁山

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林奮強創立一個非牟利組織,名為 HKGolden50,就香港經濟社會問題作深入研究,並會公開發展研究報告,供公眾討論、辯論。林奮強呢檔嘢旨在為香港做實事,只有支出,並無收入,自 己又不收人工,以金錢而論,林兄哥不止損失巨額基金經理年薪及花紅,並且要自掏腰包支付一切使費,佢嘅損失相當大,不過佢既然一心回饋社會,本耶穌會精神 為香港社會服務,好值得尊重。
強哥自香港華仁畢業後,到英國曼徹斯特大學攻讀經濟與金融,考埋英國 Chartered Accountant( C.A.)先至回港,既在曼城讀書,你話佢捧邊一隊呢?唔駛多講啦,曼聯贏波佢就最高興,佢近月忙於演講「黃金五年」,寫報告,對友邦保險、國衞保險、港 大 SPACE、港大畢業同學會、摩根史丹利、瑞銀、中大 EMBA演講,聽日又到中大新亞校友會,前後加埋有近二千人聽過,反應相當熱烈。喺咁忙嘅時間,左丁山問佢有冇睇到曼聯大勝阿仙奴八比二?佢笑到合不攏 嘴:「冇睇直播呀,不過有線新聞重播又重播入球過程,越睇越爽,乜嘢疲勞都忘記晒。」曼徹斯特還有一隊曼城噃,又係表現搶眼都極,今屆英超冠軍,睇嚟一定 留在曼徹斯特市!
見完林奮強,碰到獅子山學會行政總監王弼,佢真係唔識時務,着住件黃色球衣,就係阿仙奴以前嘅作客球衣,寫住阿仙奴── 1896年創立。左丁山笑佢:「係呀,自 1896年以來最大最羞辱嘅一場敗仗!」王弼連忙解釋:「今朝着錯 T恤啫,我唔係阿仙奴擁躉!」咦,唔好輸咗波就話唔係噃!
阿仙奴以培養新兵著稱,但今季曼聯嘅新兵搶盡風頭,費格遜威到盡,雲格失色,其中有乜原 因?左丁山就認為雲格與阿仙奴弊在唔信任老將,往往將當打球員在 27歲、 28歲時候就以高價賣走,驚死佢地在 30歲後就身價下跌,於是乎,成隊球員冇乜邊個最有經驗及臨危不亂嘅領軍精神。費 Sir就唔同,重視新人之餘,還肯留下啲老人家如傑斯、史高斯、里維利、費迪南、雲迪沙等,常以舊帶新,讓新人從舊人經驗學習,不致踢到慌失失冇信心,新 人固然好,但如無老嘢帶領住,好易成為盲頭烏蠅,一事無成,阿仙奴就係最佳例子。

林奮 奮強 笑呵呵 左丁 丁山
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林奮強 信者得救

2011-11-03  NM

特首選舉,禾雀亂飛,一批批在政壇鋪路的人,總會在適當時候彈出來。今次的疑似主角,叫林奮強。他是瑞銀前環球資產管理董事總經理,亦曾是獲獎無數 的星級地產分析員,手持物業市值達六億元,夠資格退休歎世界。但今年四月,他為「拯救」香港,決心辭職,並成立「香港黃金五十」組織,請來九個大學生寫分 析報告,提醒香港人要用眼前的五年黃金期,影響香港未來五十年! 他表明信者得救,落區講「道」要觀眾舉手決志,每個聽完要傳給五個人聽。他的「林氏金句」如雲,九個跟從的學生如門徒,信徒則有二千,恍似宗教狂熱。但他 比聲稱「神叫我挺唐」的全國政協容永祺精明,因為他不會公開「買單邊」。他說:「好似買大、小,是但買一邊都有風險,但我歡迎任何人自動找上門拍門。」


上 週六,林奮強單槍匹馬到中文大學鄭裕彤樓向二百多名學生及校友們講「道」。講座開始前十五分鐘,他駕駛購入半年的白色凌志環保車到場,原定講一小時,後來 超過兩小時有多,但仍然未夠喉,「歡迎大家散會後到台前交流!」他說的道理好簡單,就是他發現香港有三類需求急升:香港人民幣存款、訪港旅客和醫療保健服 務,正呈現三條J形曲線高速增長,若不把握時機建商廈、酒店、醫院及大學,會被新加坡、深圳和上海爬頭。「而家政府好短視!酒店唔夠、商廈唔夠!三條J曲 線需求根本跟樓無關,要做好硬件配套,好似『五餅二魚』咁做大個餅!」他預測樓價會在兩年內升三至四成,唯之後有機會因「無做大個餅」而出現大插。 這類講座已是第二十場,記者聽過林奮強多次在公眾場合解釋黃金五年,他每次都穿着間條恤衫、戴上厚疊疊眼鏡,用同一份演講辭,同樣的例子和笑位去分享他的 研究成果。連他也笑說是仿效毛澤東:「要不停講,重複講,其他人才會容易接受!」 猶如布道會,他還要每個聽完的人,再傳給五個人聽,又要舉手「決志」表示相信,過去八場到沙田、元朗等的落區講座,有千八至二千人參加,舉手支持約八成。 「我當然唔滿意啦,贊成嘅人越多越好。」曾為匯富金融董事總經理的高廣垣,聽講座後認同林奮強所講,要港人珍惜未來五年發展時間:「但我唔明佢想做咩,大 家認同咁又可以點,點解佢唔同政府講?」不過這些對林奮強來說無相干。

如果啱人哋搵我
事關你相信與否,如此宏大的「香港黃金五十」組織,在特首選舉完畢,便會自動摺埋消失,林奮強解釋說:「如果組織長做長有,香港就大鑊 啦,所以最多做一年半。我哋精英雲集,如果到時香港仍然唔變,我做多十年都係唔會變。」早前梁振英落區時,公開表明曾諮詢林奮強意見,對於有傳他支持梁振 英,他只說:「我唔會主動搵人,如果啱,人哋搵我。」每次講座開始前,他總強調自己「無任何政治背景,無任何政治意願」。 跟林奮強為師徒關係的獨立分析員王震宇,說事前不知道師傅會自資出山搞組織,但有看過他們已推出的第一份報告,並坦白說:「其實啲數據一直都睇到,都係大 圍經濟環境同本地有咩缺失,只不過佢用一個超級正面再加幾錢肉緊去包裝。」他稱林奮強是個嚴師,執着數據質量,懂得在混亂數據中[!9F61]選合用的, 「成日鬧到我反艇,佢好靈活變通,唔會一套言詞走天涯。」中原集團董事施永青早前曾在論壇見過林奮強,並收過他的研究報告,「我有睇過吓啦,五年之後香港 唔掂?你就唔掂,我不知幾掂!」他認為香港現時有很大問題,「有好多人走出嚟幫人想辦法,唔好咁偉大囉,但我唔係講林奮強。」對此林奮強沒有動氣,只回應 道:「唔同人會有唔同意見,而家真係硬件不足,一定要把握時機,唔可以再等!」

九小福助手
姑勿論如何,經學術分析包裝,林奮強的言論變得有說服力。有接觸過他的財經界人表示,林奮強永遠可以快人 一步去做事,「年初特首候選人組班底,他就夾好時機出來。佢都五十一歲啦,做過分析師同芬佬,如果佢將來從政,做候選特首智囊團,冇人會覺得驚訝。」有關 他想做官的傳聞,林奮強又反駁:「你見我個人好急,最怕啲人反應慢,所以我一定唔會做官。」 林奮強還從眾多頂尖大學生中,找出九個人替他傳揚他的「福音」,而最迷林奮強一套的,亦是他這九個「門徒」——九小福。他透過大學教授和瑞銀前同事,四出 尋人,最後邀請九人加入。每人面試時間最少四小時,主要觀察是否有心,協助他完成香港前景的研究報告。 林奮強觀察各人的性格後,就立刻分組,「兩個女仔又會好過一男一女工作,想法浮誇的要夾實事求是的人一組。」每份報告由兩名小福負責,每人為自己的報告而 去搜尋資料和數據,林奮強就負責帶領他們出外見同行、分析員拿取數據和意見。

「我係炭精負責助燃」
九小福當中,有一半是全職,一半是兼職,九小福說是本着「拯救」香港的心,爭着加入,個個拔尖又名牌學府出身,薪金只是一萬五至二萬元, 不覺被搵笨。小福等人說:「我哋都唔識做研究寫報告,可以跟林奮強學習,已經好難得,如果為咗錢就唔會留喺度。」 這群八十後積極替林奮強改變「木訥」形象,有人負責網頁、有人負責標語設計,如用林奮強肖像,再加上「香港有福了」、「LAM CAN DO, SO CAN YOU」等字句,大量印製海報,並張貼於辦公室當眼位置,增加士氣。他們笑言,第一次落廣告,只打出「香港黃金五十」字樣,「點知有個阿婆打嚟問,係咪投 資黃金,之後解釋是講座,即刻收線。」隨後在廣告上加回「林奮強與你有個約會」,查詢投資電話立時減少。 林奮強有訂報習慣,每朝出門口前都會閱讀至少四份報章,為令小福們「貼市」,見到重要的新聞更會剪下帶回公司吩咐他們閱讀。林奮強笑說:「我係炭精,九小 福係火棒,我負責助燃嘅啫。」

好驚唐唐做特首
雖然表明無政治立場,但這個團隊的取態明顯「挺梁踩唐」。林奮強與九小福最愛到灣仔榮式雞扒和美利堅餐廳用膳,飯後閒談時,席上有人突然 提起有篇報導講唐英年在家中受寵,外公外婆曾打開雪櫃讓他盡情掟雞蛋落地,「佢話雞蛋跌落地好好睇,即使係都唔好講出嚟,有好多人冇飯開㗎!」其中一名八 十後小福激動說。其他人大笑回應:「係喎,點可以咁。」「我都有睇,少爺仔,估佢唔到。」其中一名小福還突然爆出一句:「我哋真係好驚佢做特首。」這時眾 人立刻收起表情,不發一言。 組織今年七月成立,外界曾質疑林奮強沿用剛畢業的八、九十後,會減少組織效率,記者問小福們,剛過了三個月試用期,是否滿意自己表現。其中一個搶着答: 「邊個話八十後一定嬌生慣養唔做嘢?五十後都可以。」此時林奮強就拋出一句:「你講唐唐呀?」言談間透露了一點痕跡。 上星期林奮強率領眾人,開始為第二份報告努力趕工,他一邊改報告一邊吩咐大家,「喂!我做到六點半,要去湊仔,之後嘅工作交俾你哋啦。」林奮強挨近四十歲 生仔,現有一仔一女,分別十一歲和十三歲,「遲生都冇辦法啦,做投行做到好夜,返屋企食完嘢就瞓覺。」又謂老婆不是從事投資界,否則大家壓力大,最後日日 嘈交。

樓市大好友
他辦公室牆上掛有一幅家人照,相中有太太和一對仔女,「去蘇格蘭旅行時影,我負責影所以冇我個樣。」他提起家人就會一副有仔萬事足的樣 子,小福們亦曾見證他為了趕報告而遲走,最後一對仔女搵上門,即在三十秒內閃人。一家人每年至少外遊一次,「今年已經冇放暑假,快手搞掂,聖誕放假去日 本。」他重視親子教育,更要他們愛國,「個仔三歲已經帶佢返北京,好記得係冬天,同佢睇升旗,一早去到,點知原來每日升旗時間都不同,要計晨光第一線,吹 咗好耐風。」他又提到跟小福們到元朗辦講座後,到大榮華吃豬油撈飯,「估唔到得我一個未食過,我會帶仔女去食,好似交火棒咁怕之後會失傳。」 林奮強九七年加入瑞銀,作風非常低調,最為人熟悉是預測樓市準確,尤其○四年貼中樓市低潮後大升。身為樓市大好友的他身體力行,多年來不斷入貨。他第一個 購入物業為愉景灣寶翠閣,其後置富花園和威都閣物業,也只是持有兩年就放賣,賺逾一千萬。○九年用二千七百萬元購入帝柏海灣複式單位後,就沒有再入貨。 「我唔炒樓㗎,物業都係之前買落,用嚟收租咋。」而他一家人一直住在九九年用二千六百八十萬元購入的地利根德閣複式單位。 翻查資料,他現時跟太太蘇載玓手持物業市值六億多,包括九龍站擎天半島、堅道寶華軒、大埔聚豪天下洋房等。其中擎天半島是他在○三、○四年樓市低潮時,為 支持自己「樓價兩年升四成」的言論而購入,近年九龍站被炒至水漲船高,他手頭的十一個擎天半島單位,平均升值兩倍,現市值達兩億三。林奮強小時候已住渣甸 山豪宅區,母親莫秀馨曾是東區太古城地利亞國際學校校長兼老闆,家底豐厚,並不覺得賺錢要放第一位。剛成立的香港黃金五十暫時只花了七、八十萬元左右,現 時每個月淨收租金都夠他生活,難怪他不忘說:「今次出報告我無預算㗎,因為我已經係最貴!」 ####

林奮 奮強 信者 得救
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林奮強闔家揸十億樓兄弟同步散貨

2012-11-08  NM  
 

 

上任特首曾蔭權曾經說過,為官不單只要清白,還要「比白更白」。貪曾是否潔白,有目共睹;如今行政會議成員林奮強亦因賣樓風波,弄至周身污漬。他回應為何出招前賣樓,不斷前言不對後語,事實的真相亦暴露出來。林奮強閤家都喜歡炒樓,不論阿媽、老婆、家姐、細佬、弟婦皆炒個不亦樂乎,胞弟林自強亦「巧合地」在今年七月尾、亦即政府出招加重印花稅前,賣出旗下物業,且同樣低調放盤、由中原處理,手法與林奮強如出一轍。林奮強還說過,賣樓是要幫補家計,及照顧年邁母親,但本刊發現其母莫秀馨為太古買辦莫如恩女兒,系出名門,且亦好炒樓,持貨市值近八千萬,根本無須靠他人供養。現時林奮強閤家手持的物業市值共逾十億!日後林家的一舉一動,都動輒得咎;現時在「政策市」擾攘下,一個消息掀動樓價上落,持重貨的林奮強實在與行政會議成員的身份有利益衝突,必須請辭。

林奮強被傳媒揭發涉嫌偷步賣樓後,上週三早上高調地到香港電台接受訪問為事件解畫,其後由司機接載離開。約十一時半,他拿著大疊文件抵達特首辦,並逗留約兩小時後才離去。到週四早上,林奮強再到商業電台接受訪問,下午一時更到灣仔六國酒店粵軒出席教育局飯局,教育局局長吳克儉亦有出席。不過,連日來他都眉頭深鎖,時而露出痛苦表情;隨著他的臭史愈揭愈多,由週五起他已龜縮未有現身,不但向行政會議提出無限期請假,亦沒有返回灣仔匯漢大廈的辦公室,大批傳媒在其半山的地利根德閣寓所門外及廉署守候,但蹤影全無。

林奮強大話連篇

胞弟降價急放盤

反而其同樣愛炒樓的弟弟林自強,則連日來如常工作。林自強(Johnson)是骨科專科醫生,八七年畢業於香港大學,現於銅鑼灣恆隆中心私人執業。根據土地註冊處記錄,林自強持有的一間叫China Brighter Ltd(中文名為國亮)的公司,於今年七月二十一日,亦即林奮強加入行會約一個月後,將跑馬地大坑道十號的豪宅Y.I.二十一樓A單位賣出,作價一千四百八十萬元;此單位林自強於○四年以六百六十多萬買入,今次售出大賺八百多萬元。據知該單位連租約,放售時亦曾引起市場討論,有中原地產禮頓道分行的經紀透露,「該盤去年年初開始在市場放售,叫價一千三百萬,然後拾級而上,今年一月仲嗌到一千六百萬,但到今年五月打去問時,又話封盤唔放,點知到七月就低調以一千四百多萬賣出咗,我哋都唔知邊間代理幫佢搞。」林自強突然變速急放Y.I.,根據該物業的臨時買賣合約顯示,原來亦是由中原地產促成,但就是跑馬地成和道分行負責,連中原的其他分行亦毫不知情;而且,買家同樣是現正受買家印花稅限制的公司客,而負責簽名的人,身份證號碼是「R」字頭,名字的拼音NIU YUN,亦疑似是內地人。

炒樓「心有靈犀」

本刊上週五到林自強位於銅鑼灣的診所找他回應,他承認已售出大坑道物業,但強調與哥哥林奮強「百分之一百」無關,對方亦不知自己有買賣物業。他更說忘記了確實的交易日期,竟指有關買賣是在林奮強加入行會前已作實,「你check番時間就知,其實我真係唔係好記得exactly咩時間(賣),通常completion(完成交易)要六個禮拜o架嘛!」不過,記者翻查記錄,他是在七月廿一日簽臨時買賣合約,而林奮強是於六月二十九日宣佈加入行會。林自強又指從沒有向哥哥諮詢投資意見,「我唔會問我阿哥喺呢方面嘅advice,可能你會覺得好奇怪,佢咁有經驗,點解唔問呢?但呢啲(投資)係自己決定嘅嘢……私人嘅嘢(我)真係唔想講太多,其實買樓賣樓好常見,你唔使好似好大件事咁樣囉!」他又大讚哥哥慷慨,不會貪小便宜,「其實我百分之一百相信我阿哥,佢唔會因為咁雞毛蒜皮(利益)而搞咁多嘢。佢係一個好好嘅阿哥,亦都係一個好好嘅人,好generous(慷慨)。」惟他拒絕透露自己與林奮強的家庭經濟狀況,亦沒有回應為何決定於七月賣出大坑道物業。其實林自強的炒樓往績,與林奮強同樣精彩,自九十年代開始他便活躍於物業市場,不過要到○二年買入禮頓山後,才扭轉買入即變大閘蟹的往績。多年來他買賣四十個物業,包括商廈、村屋及車位等,賣出其中十二個共賺一千八百多萬,近年他集中購入新建成的屋苑式物業,手持的二十多個物業市值逾三億。弔詭的是,他雖然聲稱沒有和哥哥林奮強研究投資心得,但「巧合地」兩人都鍾情九龍站上蓋擎天半島,且買賣時間相若。林奮強在○三至○八年間共掃入十六個擎天單位,而林自強在同樣時間亦買入四個擎天半島單位;難道兩兄弟心靈相通?

太古出身繫出名門

林奮強當初加入行會時,曾指只是做「義工」,決定五年內不做其他受薪工作以免利益衝突,故要賣樓套現生活費,「我有兩位八十幾,同九十幾歲的母親,萬一有咩事入咗ICU,或者屋企有意外,我一定要準備充足。」林奮強口口聲聲說為要供養高齡母親,才要賣樓套現。惟本刊翻查記錄,發現林奮強的母親,叫莫秀馨,名下亦有多間物業,根本不愁衣食。莫秀馨曾炒賣十五項物業,早在七十年代尾,已涉足地產界,買下金鐘統一中心單位;九十年代初已短炒跑馬地誠和閣及海怡半島,並與林自強聯名「長揸」荃灣灣景花園五年,多年來沽出十個單位並賺一千四百多萬。如今她與女兒林懿德居於大坑豪園的自置物業,另外還有渣甸山松圃、大坑道一號及麗港城各一夥,市值近八千萬。而且她比兩名兒子更早發現擎天半島單位抵買,早在○二年底該盤開售之初,便已買入一夥低層單位小試牛刀,未揸夠年半,便大升四成有多,賺一百八十八萬,以當年疲弱的市道,有此成績已相當利害。莫秀馨畢業於香港大學,七一年在中文大學修讀教育文憑,曾任善德英文中學校長,也是東區太古城地利亞國際學校校長及大股東,換言之,林母並非要兒子賣樓供養的一般老人家。現時八十多歲的莫秀馨系出名門,其父莫如恩,是三十年代太古洋行貨倉部華人經理,是當時的太古買辦莫幹生的親戚,屬大富人家。莫如恩有六個老婆,莫秀馨是元配所出,其子姪大部分都是公務員,如政府牙醫、政府新聞主任等;其同父異母弟弟莫季禧,妻子是何鴻燊胞妹何婉穎(十三姑娘),而另一兄弟莫乃鏗,則曾是統計處處長。

生效前一天完成

記者上週五到訪莫秀馨名下,現與女兒林懿德同住的大坑豪園。記者透過管理處的對講機,找到了林懿德,她說母親身體健康:「我媽媽而家八十二歲,佢健康狀況同一般八十二歲老人家冇乜分別。」但當記者再追問,林氏家族經濟狀況是否出現問題,而莫秀馨又是否要靠林奮強賣樓來照顧時,她即不耐煩:「你指邊個有問題先……」說罷,即匆匆掛線。林奮強全家都揸鑊鏟,估計總共市值逾十億。從商界走入官場,五十二歲的林奮強,一直自信滿瀉,有港產精英自視甚高的特質。他畢業於華仁書院,曾出任瑞銀環球資產董事總經理,近兩年突然變聖人,一一年辭去高薪的瑞銀職務,自掏腰包成立非牟利組織「香港黃金五十」,到今年被梁振英「感動」加入行會做非官守議員,承諾每月六萬元的酬金,捐予免費幫窮學生補習的「陳校長免費補習天地」。不過美好的形象在上週被賣樓事件打破。政府各高官一再強調,作為樓市專家的林奮強,無份參與討論今次的印花稅出招;就算地產界各階層,早在出招半個月前已開始收到風,梁振英仍多次強調行會無可能洩密。但根據林奮強被指低於市價急沽的寶華軒十四樓B臨時買賣合約,除了加入必買必賣的條款外,完成交易的日期(completion date),是今年十月二十五日,正好是政府招數生效的前一日。

林奮強簡歷

52歲已婚一仔一女1980畢業於華仁中學1983畢業於英國曼徹斯特大學經濟系1990加入證券分析界1997瑞銀證券(亞洲)分析部主管1998香港中央政策組兼職顧問2000瑞銀投行董事總經理及香港股票部主管2004香港發展論壇委員會(商界)2006瑞銀環球資產董事總經理及高級投資經理2011辭去瑞銀職務,成立非牟利組織「香港黃金五十」2012行政會議非官守成員

交易多個疑點

剛好提早於政府出招當日之餘,單位的成交期僅三十五日,較一般物業買賣期最少四十五日為短,「法例無規定要幾多日才可以成交,但一般律師樓最低要求是一個月零一日,因為律師要睇文件、對數之餘,還要向銀行贖契。」一名經紀行老闆還提出另一個疑問,「一般連租約買賣的單位會清楚列明租約內容,每月租金收幾多、租約至幾時等,呢張臨約寫得好含糊。」一名中半山地膽行經紀,質疑何以該單位售價如此低,「個單位去年十月放租,嗰陣佢老婆仲好積極約睇樓,禮拜六日我都帶客上去睇咗幾次,到今年六月初就連租約放盤,我有客嗌價嗌到一千一百五十萬元o架,但都唔收,收尾索性話唔賣,點知今年九月時,咁低價(九百九十五萬元)賣咗。」他又指,寶華軒屬區內一線樓,備受買家歡迎,不明白林奮強為何需要用額外傭鼓勵經紀賣,「而家個市咁旺,我哋賣平咗俾人扣傭就有,點會有差價做傭咁筍!」另一疑點,是被指林奮強禦用經紀的梁智仁,在此宗買賣的角色,竟然不是經紀,而是見證人。一名曾在中原任職的經紀透露,「張約有見證人呢一欄,有可能是做呢單刁嘅經紀係新手,好多嘢獨立處理唔到,要個阿頭lead住做。」不過促成該單交易的中原經紀賴秀容,經驗豐富,「佢來回中原及美聯幾轉,九八年入行做商廈,後來轉去做中半山,勁資深,一千萬嘅貨仔,點會handle唔到!」一名曾與賴秀容共事的經紀說。而賴秀容現時為南區經紀,梁智仁則是西半山主管,並非上司下屬關係。本週二,賴秀容向本刊記者確認,曾到廉署接受調查。

機制存漏洞

林奮強被揭發賣樓事件後,特首梁振英和政務司司長林鄭月娥曾力挺林氏,消息稱,梁振英在上週五已接納了林奮強的請假,同日中聯辦與部分建制派議員見面,定出林奮強不涉內幕交易問題的調子,統一口徑指林申請放假是合適安排。然後翌日政府才公佈消息,一眾建制派均公開支持林奮強的決定。至於林奮強請假,據知是緩兵之計,希望不讓林辭職,以保住政府的威信。但消息人士指,即使最終林奮強過到廉署一關,亦會像曾蔭權時代的行會成員范鴻齡般,「自然退出」行會。二○○八年,任職中信泰富董事總經理的范鴻齡,便因其公司涉外匯投資嚴重虧損,並延遲公佈,結果被證監會調查。范鴻齡當時自行申請暫停行會非官守成員職務,惟停職後一直未有「復職」。事實上,行政會議成員有機會掌握政策敏感資料,很容易便有利益衝突之嫌。上屆行政會議成員之一劉皇發,便在一○年政府出招壓抑炒風前,以其名下及家人有份的公司,大舉購入住宅YOHO Midtown「摸貨」圖利,事件被質疑有利益衝突。時任特首曾蔭權其後應立法會要求,在今年六月十二日起,要求公開所有因涉有利益衝突而避席行會討論的記錄,讓公眾翻閱資料,不過有關記錄只列出「有議員避席的會議次數」,並無列出哪位成員避席。另外,亦要求所有行會成員除了要申報本地及海外物業外,就算以海外公司持有的本地或海外物業都必須申報,任何變更須在十四日內通知行會秘書。

飛哥︰林奮強應執包袱

前行政局首席議員李鵬飛形容,過去港英政府對保密制執行甚嚴,行政局議員亦有很高的政治敏感度,有足夠經驗避免社會覺得他們個人有利益衝突。李鵬飛又指,林奮強在解釋賣樓事件時多番前言不對後語,已有嚴重誠信問題:「如果一個無誠信嘅人可以做行會成員,香港會大亂,如果你得唔到香港市民支持同信任,執包袱好過!」今年初,瑞士央行行長希爾德布蘭德,因太太買賣外匯,就算未查出是否涉內幕交易,亦要執包袱走人。公民黨立法會議員湯家驊形容,過去政府委任行會議員,多為大企業的老闆或高層,但今次梁振英委任「炒家」進入行會,結果出事:「你搵個咁多樓宇買賣嘅人入去行會,我早就話咗遲早出事,言猶在耳,即刻有事!政府根本唔應該搵投資者入行會,因為有潛在利益矛盾。」曾經在廉署擔任調查員的民主黨總幹事林卓廷,今次成為追擊林奮強的大旗手,率先指出林奮強或涉非法回佣問題,並到廉署投訴。林卓廷形容,林奮強已無公信可言,應該請辭:「你諗嚇將來行會再傾樓市問題,市民可能會諗,林奮強係咪又趁機攞著數?」

 

林奮 奮強 闔家 十億 億樓 兄弟 同步 散貨
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訪問林奮強

看了一段訪問前行會成員林奮強的youtube,以前都有聽過他整合一些香港的數據,不時話香港黃金五十年就在眼前,今次這影片更完整,亦經過了一些香港的大事故,聽到他提出很多數據與資料,止凡又嘗試總結一下。




這個訪問實在有太多值得分享的論點,亦希望更多香港人知道,我把這些點子歸納為幾個要項,包括香港的優勢、現況、問題所在、林先生的期望。

首先,林先生對香港頗有信心,經常指他研究香港多年,越研究就越發現香港不簡單。過去幾年,全球各地都無好日子過,美國要不停QE、歐洲衰退多年需要行負利率、日圓要貶值三份一、近年中國也保不了八,以上幾個大國加起來佔全球經濟6成,無一個做得好。在這個時候,香港失業率超低,五年間人均收入增加了三份一,這幾年增加了10%的工作。作為一個外向型經濟的香港,把這些數字說出來,全世界都會覺得不可思議。

還有,這5年間,香港減少了五份一的綜援戶,這現象是香港的一大優勢,因為香港有一個很好的精神資本(spiritual capital),即香港人大多很上進,不是迫不得已也不想領綜援。相比外國,很多國民可能已經第三代人領綜援的,而他們不是非常需要國家援助,可能只是計算過,領綜援比工作更化算,最大問題是他們的文化讓他們不自覺有何問題。

另一個香港的優勢我感到很有趣,林先生在計算4小時飛機行程所覆蓋地區的GDP,拿這個數字來比較一個地方的經濟價值。紐約,18萬億美金,原因是4小時機程可以覆蓋大部份美國地方。倫敦,17萬億美金,英國本身的GDP不算多,但4小時可以覆蓋到莫斯科,這令倫敦有這個數字。香港,18萬億美金,因為4小時機程連北京都能到達。而新加坡,只有2萬億美金,很少,主因是4小時機程連澳洲北岸也不到,覆蓋範圍包括鄰近的印尼,人數多,但GDP不高。

從這個數字來看,香港有一個得天獨厚的環境,為何計算4小時機程呢?因為4小時機程對生意人來說是一個day trip,早上飛出去,晚上可以回來,所以企業選總部時多會考慮4小時機程所覆蓋的地方。這令我想起759阿信屋林老闆談過的開舖考慮,他公司有一個資料庫,當有目標地點開舖之前,他都會看看該地點的資料,看看舖的一定距離範圍內有多少民居包圍,人均收入多少。林老闆指他不會在人數太少,又或者人均收入太高的地區開舖,所以半山區等地方不會看到有阿信屋開舖,我想大概也是這樣的考慮吧。

其實,香港還有不少優勢,簡單談過一些之後,香港到底現況如何呢?剛才談及以香港為中心的4小時機程覆蓋範圍的GDP比新加坡多9倍,但為何近年國際金融企業亞洲總部都考慮設於新加坡呢?我們看看這幾年發生了什麼事情。

這幾年,香港沒有增加過辦公室,租金不斷增加,中環租金由幾年前的40多元升至160多元,這令國際公司部署退出香港而選擇其他地區。同時間,新加坡好厲害,7年前才剛成立Marina Bay金融區,今天已經有2200萬呎樓面,相等於整個中環區的辦公室樓面,香港在趕客,新加坡就接客,這些機會都是香港雙手奉送他人的。

看看地點,新加坡在亞洲的邊皮位置,還記得新加坡聖淘沙南邊有一個地方寫著「亞洲最南小島」,從地理及4小時機程覆蓋GDP,香港才是亞洲中心地區,國際公司不太可能想將總部設於一個赤道之上的地方,但今天這的確發生了,新加坡成功建出一個金融區來。

另外,香港本土人才不絕,林先生舉例香港理工大學的酒店管理課程是全球排名第二,訪問的主持人還以為「理工」是指美國的「麻省理工」,原來是香港的理工大學。這麼厲害的酒店管理學生畢業之後在香港有機會嗎?

看看過去幾年酒店業的增長,香港過去有7萬間酒店房,未來6年會增加7千間,大約10%,而這些新增的酒店房都是左加右加的劏房酒店。反觀香港的鄰居澳門,過去有3萬5千間酒店房,未來6年增加3萬5千間,即增加一倍,總數將會追上香港,而新增的多是世界級酒店。

這樣的情況下,香港讀書叻的人才,留港卻沒有機會讓他們發揮,他們只好到澳門、前海等地工作,管理人家的世界級酒店。這現象有點像菲律賓,大部份菲律賓女人多會出國工作,例如來港當工人,這令大部份菲律賓家庭都不能一家團聚,這個發展方向對香港絕不是好事。

繼續談現況,一定要講講香港總體GDP,回歸時香港的GDP佔中國兩成,是一個十分舉足輕重的地方,今天如何呢?5年前上海GDP已經超越了香港,4年前新加坡超越了香港,3年前廣州超越了香港,今年天津超越了香港,不久深圳也會超越香港。回歸時,澳門的人均收入是0.4個香港人,今天已經是2.5個香港人了。

香港另一個大問題是醫療,香港的醫院在過去15年來差不多沒有增加過病床。由今日起十多年之後,65歲的長者,估計會由100萬增加至220萬,而65歲以上的長者所需要的照顧資源是65歲以下的6倍,這將會是一個計時炸彈。大家還記得過去的流感所死的人數比沙士還要多,早前流感來襲更令病床非常緊張。

醫療絕對是一個文明社會的配套,這就好像個人的健康,就算一個人再有錢、再聰明、再多親戚朋友也好,沒有健康都是徒然。

林先生認為這些問題之所以會產生,核心問題可能在於這幾年的財務配置上。過去5年來,每年的財政預算都估錯數,差不多每年都預計會入不敷支,最後都是有豐厚盈餘,這5年加起來的差額總共比預期多了6000億元。

其實,早知有這6000多億,香港應該多作投資,可能今天的住屋、醫療、商場擠迫等問題都可以一次過解決,可惜過去多年政府每次都「看錯市」,令財務配置過份保守,失去不少寶貴機會。

比如說香港沒有土地,其實可以一早造地,早早造地的話我們其實可以造出足夠的土地。又或者發展地產項目時要有決心,好像西九那塊地皮在15年前已經存在,到今天還在曬太陽。林先生認為,香港人最重要是要知道自己需要做什麼,並下定決心去做。

談到近年的民怨,林先生話當年,1945年的時候,香港只有60萬人口,到1951年就跳升至240萬人,6年間人數增加4倍,今天的問題相對當時都不算什麼,但當時香港還是沒有太多怨氣。他記得當時每個人都互相幫助,人人都當自己是難民,早來遲來的都是一樣吧。

本土主義是否可行呢?林先生舉了日本作分析,2007年日本有1億2千多萬,往後每年人口減少百多萬人,預計30年後將會變回8千多萬人,即跟二戰後的人口差不多。來的人少,去的人多,經濟都很難向上。

我認為日本經濟迷失幾十年,除了貨幣問題,人口結構也是一個主要問題,人數少了,人口老化了,這樣的城市怎有活力呢?這也是湯文亮博士在某訪問中的一些見解,這是他不想投資日本物業的原因。

說回香港,如果回歸後不計算新移民,香港「本地人」其實只有620多萬,即今天每7個人需要減去1個人,林先生認為這樣的香港難以維持。香港不應關門,過去173年也沒有這樣的心態,香港關門的話根本生存不了,亦更不要說成為紐約、倫敦。700萬香港人服務700萬香港人亦不是一個好方向,若要幫助各階層,增加上流力,最好是吸引更多外來人,令香港整體富起來。

另一個大問題是人口老化,林先生做過調查,個人消費在退休後會減少7成,由於香港人口結構與日本人口老化現象相似,未來香港GDP由於人口老化將會每年下降1%。老化問題影響最大並非老人家,而是年輕人。他分享了一個有趣的故事,一位80後成員指他姐姐多年前結婚擺酒時,計及「人情」埋單算是有賺的,但多年後到他擺酒時,埋單計數竟要蝕本,主因是很多世伯到這位80後擺酒時都退休了,所給予的人情禮金「縮水」了。這故事只是一個消費經濟的縮影,人口老化所影響的是全港經濟,受害者更是「當打」的年青人。

林先生最不想看到的現象,是香港讀書叻的學生,由於留港沒有好機會,都要跑到別的地方去賺錢,要有好醫療的又跑去別的地方,沒有好規劃又迫國際公司的總部設於其他地方,本土主義又令人數越來越少,沒有新人加入令人口老化問題浮現。

他認為近年有很多社會議題的討論,都只從單一個「小格仔」處去想問題,這是不可取的,我們應該從宏觀一點去看問題,而不是在「小格仔」的範圍不停討論,損耗精力。

好像全民退保的議題,問題不應該是3000元是否足夠退休,重點應該是香港問題在哪?例如未來的醫療、長者生活、香港未來、人口結構、經濟結構如何等等,這些宏觀問題未得到解決的話,就算幾十年後每月給你3000元,這足以解決退休問題嗎?

看完影片,本想寫一點點重點,卻寫了這麼大篇幅出來,實在有太多觀點數字值得記錄。以前都有聽過類似數字分析,頗欣賞林奮強先生,可惜又被回佣醜聞令他退出行政會議,有心幹實事的人不一定適合當政客,小心。




https://www.youtube.com/watch?v=GZUz9m6GwRY

訪問 林奮 奮強
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林奮強獻計:做大個餅壓樓價

1 : GS(14)@2011-10-08 15:27:06

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15685446

他分析指,香港正處於難得機遇,是「第二度青春發育期」,國內外頂尖企業均紛紛進駐香港,然而香港卻受制於內部嘆慢板步伐,造成樽頸,抑制了創造下一代美好明天的黃金發展機會,亦成為香港通脹高企的元凶。
原為瑞銀環球資產管理(香港)董事總經理的林奮強因看不過眼,放棄高薪厚祿,於今年 6月創立非牟利研究組織「香港黃金五十」,希望憑匹夫之力喚醒全港市民,香港要於 2014年前大興土木「做大個餅」,將香港發展為可媲美倫敦的國際大都會,否則香港將淪為另一個威尼斯。

轟環團阻礙發展

全球經濟重心西向東移下,加上香港作為人民幣離岸中心,香港近幾年頓成全球搶手貨,無論在住宅、寫字樓、商舖、教育、醫療等各方面需求均告急升。
林奮強強調,這個百年難得一遇的機會,需要香港供應大量寫字樓、商場、住宅、教育、醫療、大型基建等設施配合,可惜香港嚴重缺乏。
回歸後 14年,香港未有大型項目拍板落成,究其原因,是 14年來立法會「要做嘅嘢冇做,淨係向政府抽水,向市民抽水!」「各政黨只代表一小撮人利益,冇乜從全民角度睇議題」,所以他絕對不會加入政黨。
拖着香港後腿還有部份環保團體,將「發展同環保放喺對立面」。本身是環保支持者的林奮強認為,環保與發展可以並存,並非互相排斥。他慨嘆一國兩制下標明的 50年不變,「原來唔變係真嘅!」
林奮 奮強 獻計 大個 餅壓 樓價
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「撈底王」林奮強 SARS前後購20單位

1 : GS(14)@2012-07-10 00:31:48

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120709/News/ec_gaa2.htm

2億元物業10年升值兩倍
本報翻查紀錄,新任行會成員中,只有政務司長林鄭月娥及市建局主席張震遠在香港沒有任何物業。即將搬往山頂白加道政務司長官邸的林鄭月娥,近年租住大潭陽明山莊面積1275方呎單位。根據市建局資料,張震遠申報沒有任何香港物業利益。
新任行會成員的物業總值33億元,數最貴重的物業,首推特首梁振英山頂裕熙園的大宅,市值達5億元,梁振英另於赤柱持有一間約2000方呎分層住宅,市值約5000萬。
行會成員中,鄭耀棠近年頻頻出貨,08年先出售一個鴨婣洲深灣軒單位,去年9月再售出一個海怡半島單位,兩伙合共獲利逾450萬。鄭耀棠向本報記者表示,現時仍於南區持有一層舊樓,問及這唐樓單位是否市值500萬,他回應說﹕「500萬?我即時賣給你」,又表示那個物業市值約300萬。
「樓王」李國章多家族物業
以擁有物業數量計算,李國章與林奮強要算數一數二,李國章與家人擁有不少父輩遺下的物業,其中半山堅尼地道2、6、8號及寶珊道21號,均是可建多層豪宅的地皮,市值同約10億,但李只佔兩地皮大約一成多至兩成多權益。李國章原持有旺角一幢舊樓40多伙的權益,但該舊樓近期拆卸,有可能令李持有物業數量大減。
2 : Sunny^_^(11601)@2012-07-10 07:59:58

D眼光好到呢@@

李節花園好似係星街尾,上次睇樓話差唔多全條街最平.但係有2座已經比太古買左@@

如果真係02年買,10年比人收購.我諗回報有4-6倍smiley
3 : GS(14)@2012-07-10 21:40:07

2樓提及
D眼光好到呢@@
李節花園好似係星街尾,上次睇樓話差唔多全條街最平.但係有2座已經比太古買左@@
如果真係02年買,10年比人收購.我諗回報有4-6倍smiley


他地買來起甲級,是貴D...4-6 倍,連埋借錢真是...
4 : Sunny^_^(11601)@2012-07-10 22:41:32

3樓提及
2樓提及
D眼光好到呢@@
李節花園好似係星街尾,上次睇樓話差唔多全條街最平.但係有2座已經比太古買左@@
如果真係02年買,10年比人收購.我諗回報有4-6倍smiley

他地買來起甲級,是貴D...4-6 倍,連埋借錢真是...


好似係起住宅
5 : GS(14)@2012-07-10 23:17:59

咁就連埋?
撈底 底王 林奮 奮強 SARS 前後 20 單位
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林奮強「復出」談東北 盼村民做善事「蝕底些」

1 : GS(14)@2013-07-17 22:43:46

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130717/news/ec_gcb1.htm




【明報專訊】仍在休假的行政會議成員林奮強昨日「復出」,在一個研討會上與「梁粉」兼恒隆地產主席陳啟宗討論本港發展的困難。林表示,本港並非欠缺發展機會,而是心理問題需要解決,港人要重拾同舟共濟之心,如新界東北發展,收地建樓非為了一小撮人,希望政府補償和減低受影響者損失時,村民可以諒解,願意「蝕底一些」。至於他何時「復工」,他說不希望給予任何程序壓力,現時會一直熱心服務社會。

批財爺守財 陳啟宗:大罪人

林奮強與陳啟宗均認為,特首梁振英相當努力,但現時遇到很多阻力。陳啟宗更說,香港現時有一些人只為選票做事,做法「短視」、「不看長遠」,「不鬧你就沒了存在價值」;他稱鬧人容易,但要有建設性的提議卻很難。他又不忌諱地點名批評財政司長曾俊華,批評他不想花錢發展,歷史會證明他是香港的一個「大罪人」,「有錢不用,不應使則使」,最終可能會令香港失去競爭力。

零售靠內地客 陳:不應咬餵你的手

林奮強昨日在研討會上,羅列一系列數據,解釋本港即使在全球經濟環境不穩下仍能「獨善其身」、做到「全民受惠」,如就業率在高基數下,過去兩年每月仍上升0.2%;家庭入息中位數於過去3年上升25%;零售額由2010年至今增加63%等。他與陳啟宗均認同,香港的增長大程度是因為內地遊客來港消費,陳說香港人不應該「咬那隻餵你的手」。

林說,政府過去5年盈餘達3500億元,足以興建50間瑪麗醫院或50間科技大學,但政府卻未有「投資未來」,解決酒店及零售商業空間不足等「硬件」問題,估計由於政黨的壓力,令政府未必有大作為。

林:社會存矮化醜化內向化問題

他總結現在社會有「3化」,包括「矮化、醜化、內向化」問題,如安達臣道石礦場可大增地積比,卻只敢輕微調節;做事只對人不對事,將政府班子「醜化」成動物園等。林期望港人同舟共濟,像新界東北議題上,可以「看遠少少」,「他們(村民)是做了一些善事幫到很多人」,至於政府應否同樣收回粉嶺高爾夫球場地皮,他表示對此方面未有特別研究。
林奮 奮強 復出 東北 村民 善事 蝕底 底些
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283444

Lunch with the FC: 「我會完成對香港的承諾」——林奮強 蔡東豪

1 : GS(14)@2014-01-28 01:28:14

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140127/18607094

                              如果欣賞林奮強自動令我成為梁粉,我是堅硬梁粉。今時今日的政治氣候,公開欣賞梁粉是高危行為,我仍這樣做,是因為我選擇相信自己的判斷。林奮強五十歲結束投資銀行生涯,成立獨立研究組織「香港黃金五十」,希望以他的研究強項服務香港。五十,是因為林奮強相信香港最燦爛五十年在我們前面;五十,是因為林奮強認為五十歲的香港人,是握控香港前途最重的一群人。林奮強以身作則,五十歲踏出一步,這一步助他走進政府權力中心,但差點令他被當賊辦。林奮強的五十故事,太吸引我;我,今年五十歲。

                吃飯地點是林奮強的飯堂美利堅,黃金五十辦公室在對面。林奮強建議中午十二點食,因為午飯時段,美利堅熱鬧至沒法交談;分析員的預測是基於客觀證據,事後證明沒有錯。認識林奮強是二十年前的事,但二十年來甚少見面,時間或可改變一個人的態度,但難以改變性格,坐在面前的舊朋友,毫不陌生。

未必想贏 但輸會後悔

                這個訪問內藏私心,一個理性分析員,放棄自己熟悉位置,走進一個被稱為服務香港的陌生領域,他憑甚麼作出決定?這麼重要的決定,必定有醞釀期,林奮強考慮了多久?最後一推是甚麼?我一路聽,其實自己腦袋一路轉,在林奮強身上出現這些迹象,是否面善?我是在看自己嗎?
「我很早便知道自己是怎樣一個人,我相信我們需要認識自己,有些事情可改變,有些事情不可改變。我的動力來自不想後悔,我未必事事想贏,但一定不想承受因為輸帶來的後悔。」林奮強不脫書呆子作風,拋出minimax regret這些學術理論。
「創立黃金五十正是因為我不想後悔。我是分析員,多年來一直很清楚香港的需要,到了一個年紀,我覺得有責任為香港做點事情。」為香港做事情不一定須辭工,應該有其他途徑?

                「我有想過其他方法,我當然知道由自己做,是成本最高的方法,但我環顧四周,我覺得我最適合做。如果有其他人可做到,而又肯去做,我一定不會爭住去做。情況如我在大學宿舍,深夜肚餓,落去廚房煮麵食,發現廚房起火,我可以走,但我一定會後悔。香港有病,我覺得我識醫,我要企出來。」林奮強意思是,此時此刻,香港需要他。讀者在看這篇訪問,對我應有一點認識,以cynical形容我為人,可能是太客氣,香港需要某一個人這種大言不慚說話,我竟樂意照單全收。
林奮強在金融界建立不容置疑的聲譽,二十年來以實戰成績,贏得中外業界口碑,在外資投行站於高位,可算名成利就。客觀上,林奮強是一個有能力的人,再加上他發現自己原來有一顆服務香港的心。有心有力還不止,林奮強五十歲踏出一大步,是因為他看到一些其他人看不到的東西,這關乎林奮強的看市能力。
「創立黃金五十前,我感到時間上有逼切性。創立黃金五十是建基於一個信念:2010年至2014年是香港前途的盛衰關鍵。我認為這黃金五年期間,我們作出的選擇,將影響接下來的黃金五十年。那時候全球經濟不穩,美國需動用兩次QE救市,歐洲債務危機陰魂不散,中國保不住八,全世界不看好香港,我認為全世界是錯。那時候無人相信香港可獨善其身,我不同意,我不是隨便講,我有數據,有事實,我敢跟全世界對賭。」
「過去三年,香港經濟數據證明我看對了市:香港的確好勁,但我們需在這五年內把握機會,這段時間作出的決定是關鍵。因此,我不停講,香港需做大個餅迎接美好明天。香港面對很多供應限制,我們應該推動公共政策,迎接新一輪增長期。」

香港有病 我知道怎醫

                  「我們需注意,香港前途是二元(binary)選擇,一是成功,一是失敗,沒有做七成這回事,不成功便失敗,因為香港面對太多強勁競爭者。這不是說笑,我覺得有很多逼切問題。」
Okay,就當我接受香港有病,林奮強知道怎醫,為何以黃金五十這形式去醫?話時話,黃金五十是甚麼一回事?
黃金五十官方刊物自稱為獨立研究機構,林奮強指他不喜歡「智庫」,他想了一陣,形容黃金五十類近投行的研究部門,除了研究,還提出行動建議。林奮強相信知識改變命運,香港前途在每一個香港人手上,他希望為香港人提供更有用的知識。「香港需要改變,過程是辛苦,但事實和數據會令香港人較易接受改變。」
林奮強很怕「沉默大多數」這詞,他認為文明社會不應該是沉默,大多數人倘若有知識,一定會為自己前途發聲。在林奮強眼中,人不是跟隨政府政策改變,而是因為有了知識。林奮強舉了內地股市例子,十多年前,內地股市牛氣沖天,股票市盈率逾百倍,股民排隊買股票,內地股市炒風熾熱。今日,內地股票市盈率八倍,無人排隊買股票,分別不是內地政府政策,而是內地股民十多年來累積了知識,認清股票的真正價值。林奮強認為他的任務是,為香港人提供獨立、有用的知識,讓香港人為自己前途作出最適合自己的決定。

梁振英做林粉更貼切

                林奮強認為他適合出任知識提供者角色,不是因為他叻過其他人,而是他認為近年香港知識空間充斥太多情緒,大部份意見帶既定立場,不能脫離預設政治取向。林奮強強調黃金五十身份獨立,所有研究完全以客觀事實為基礎。
慢着,林奮強獨立?跟大部份香港人一樣,我感覺是,林奮強這梁粉與獨立有一段距離。這餐飯讓我知道一些我以前不知道的事情,最令我感愕然,是林奮強梁粉之路。
我也戴上分析員帽子,我問他未接受加入行會前,見過梁振英幾多次?他咿咿哦哦,好似一班人見過一兩次,十幾年前酒會好似交換過卡片,我打斷問他:「試過好像現在單對單?」他立即答:「未試過,你認識梁振英肯定多過我認識梁振英。」
這件事開始變得離奇,林奮強接受加入行會邀請不奇,奇在梁振英在不認識林奮強背景下,邀請他加入行會?我對梁振英另眼相看。即是說,林奮強成為梁粉,是加入行會之後的事。林奮強之所以是梁粉,難道是因為他加入行會後,支持政府政策?然而行會是政府決策重要一環,支持自己有份參與討論和制訂的政策,好像無不妥地方?例如好像沒聽過人形容葉劉為梁粉。梁振英政府採納黃金五十提出的部份意見,林奮強當然歡迎,但他對梁振英政府的影響,由始至今似乎有限。以梁粉形容林奮強,好像不適合,反而形容梁振英為林粉,或更合邏輯。林奮強的梁粉之路,我開始覺得混亂,恕我弄不清林奮強的梁粉身份。
黃金五十進行的政策研究,有根有據,我未聽有人批評內容不夠紮實。然而,這些報告引起的關注,跟報告的份量,好像不成正比。關於這現象,我搜集過意見,大部份人認為黃金五十的研究低估了實際施行政策的難度。很多事情不是政府察覺不到或不想做,而是基於種種原因,不能做一些表面看似合理的事情。
「我同意有人批評我們想法有時是naive,我們從來沒假裝我們知道問題的所有答案。政策制訂是一個不停演變的過程,我認為我們的態度算是謙卑,不停把研究結果跟持不同意見的人分享,從中不停學習,我肯定我們在不停進步中。」

                「我們一定有盲點,不過我們已盡量做到最好,例如團隊成員來自不同背景,擁有不同風格,希望互補長短。還有,我們很相信從下而上,從問題最基層開始工作,我們肯定不是把自己關在辦公室,寫一份脫離現實的研究報告,我以前做分析員的時候也不會這樣做。」
「我真的很相信『做大個餅』的概念,這是香港這幾年最應該做的事,我相信只要我們不停講,是可潛移默化改變別人。知識一旦跟別人分享,可發揮很大威力,內地股市的例子很真實。」
你覺得這幾年政府有沒有採納你們的建議?林奮強答:「有」。
林奮強買樓風波期間,我寫過不止一篇評論文章,主要環繞着中環精英容易被高人一等的自信心累死。中環精英在能者居之世界殺出重圍,相信自己能力,以為自己掌握情況,不理解商業世界跟政治世界不同,特別是在現今傳媒環境。林奮強是中環精英表表者,他分析力強,說話有自信,但從政生涯跟中環戰績,是兩個世界。
這餐飯感覺是,買樓風波沒改變林奮強。風波前,如果有人認為他「寸寸貢」的話,他現在仍「寸寸貢」,我相信自信是他生命的重要動力,不管是順境或逆境。
近距離接觸林奮強,即使不同意他的言論,亦很難討厭林奮強這個人,因為他永遠無悔地相信自己基於謹慎分析後得出的所思所想。一個人用功做一件事,過程中建立自信,這是可接受(甚至是可愛)的「寸寸貢」。我是在說林奮強,不是自己。
林奮強買樓風波告一段落後,他本可恢復行會成員職務,但他選擇離去,我想知道原因。原因有兩個:一、林奮強不想媽媽受苦。林奮強媽媽患腦退化症,那時候記者不停打電話找她,扮不同身份,林老太記不清楚跟誰說過甚麼,越說越亂,情況令林奮強感心痛。自己製造的問題,理應自己承擔,他不想連累八十多歲的媽媽。二、他想繼續黃金五十的工作,而當時政治氣氛,會令工作變得困難。買樓風波後,如果他繼續留在行會,他一舉一動,都容易被政治化,黃金五十的研究容易被視為不夠中立。
加入行會,本來是希望在一個接近權力中心的平台,發揮影響公共政策的功能,符合黃金五十的宗旨。林奮強離開的決定,牽涉家人,外人很難加插意見。談起這件事,林奮強不感可惜:「我會完成對香港的承諾。」



發過誓五年內為港服務

                甚麼承諾?「我出任行會成員時發過誓,五年內,為香港服務。」一個成年人一本正經在我面前談發誓,一時間我不知怎應對,我目不轉睛望着他,看他會否爆出一聲大笑,以示發誓是笑話,但林奮強沒笑出來,相反,他變得特別正經。
黃金五十長遠前景是怎樣?十年後,黃金五十怎樣,林奮強在哪裏?「十年後,黃金五十不再存在,林奮強在香港。香港的病醫好了,黃金五十沒有存在價值,我有信心香港人在這段時間內能夠作出明智決定,香港將進入更美好年代,證明我這香港大好友沒看錯。」

最偉大一代

                  林奮強談及媽媽時,他哭了。林奮強母親林莫秀馨女士是著名教育家,上月去世。我告訴林奮強我跟媽媽一起住,他知道我對母子情有接近他的理解,他告訴我多個關於他媽媽的故事。
母親永遠把兒女放在自己之前,擔憂兒女成為一輩子的責任,在一個無私教育家身上,特別發出光芒。
林老太去世前,林奮強每次探病,她都不斷叮囑,快點上班。有一次林奮強帶孫兒探病,林老太訓示,他們不應來,應在家讀書。林奮強說,上一代為我們這一代,付出實在太多,我以無言附和。
即使是感性中的林奮強,離理性也不會太遠,他說:「很多人留意不到,人口老化的影響之一,是我們這一代,花最多時間一起的人,不是配偶,不是兒女,是媽媽。媽媽去世時,我53歲,我跟她一起53年,你可以計下數,你跟太太和兒子,未必會一起度過53年。」

交棒

                  跟林奮強談香港,「交棒」兩個字出現次數甚多。林奮強特別關注自己所屬45歲至54歲這年紀的人,這批人為數60萬,佔香港人口分佈最多數。
平均五十歲的香港人,處於三代之中,上有父母,下有子女,這群人五十年來累積豐富人生經驗,經歷過經濟起飛、六四事件、移民潮、回歸等,有學識和見識,對香港政經前途,起左右作用。
「上一代走難來香港,我們這一代人卻是移民去世界各地,吸取人家最好的東西,然後選擇回香港,這一代擁有廣闊視野。」
林奮強指出我沒想過的一點,這批平均五十歲香港人擁有不一樣的同理心,關心更多人和事,思想較開放,判斷層面較廣,對香港這段時間的公共討論,起重要作用。
然而,十年後,這批人老去,思想或會變得狹窄,或失去同理心。在黃金五年(2010年至2014年)內這一代怎交棒予下一代,將影響香港前途。                                                        
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林奮強高價沽維港灣 3年賣4物業 累賺4,835萬

1 : GS(14)@2017-01-27 07:40:03

■林奮強以3,080萬元沽出大角嘴維港灣複式單位,勁賺1,490萬元。 資料圖片



【本報訊】被喻「行會樓王」的前行政會議成員林奮強2012年捲入賣樓風波後,近年亦有低調出貨,上周放售大角嘴維港灣複式單位,千叮萬囑經紀「唔好講咁多嘢」,結果終以3,080萬元沽出,賬面勁賺1,490萬元。風波至今,三年來靜悄悄沽4項物業賺近4,835萬元,目前仍持有逾10項物業,市值逾3億元。記者:陳家雄 程俊華



香港黃金五十創辦人林奮強2012年6月底獲特首梁振英委任為行政會議成員,其後因為政府實施樓市新措施前賣樓,捲入賣樓風波,最終辭去行政會議成員職務。賣樓風波後,一直睇好樓市的他卻一直低調賣樓,2014年8月以2,328萬元沽出尖沙嘴擎天半島1座51樓F室,賬面賺1,490萬元,2015年再沽1個擎天半島單位,再賺1,073萬元。



叮囑經紀不要多言

消息稱,林奮強上周開始委託經紀低調放售大角嘴維港灣複式單位,為6座41樓及42樓B室,實用1,590方呎,五房兩廳間隔,內置樓梯,樓底高約10呎,可望少許維港海景,是市場罕見放盤。有經紀透露,單位無開價,等客出價,價合即售。結果放盤一周,以3,080萬元沽出,呎價19,371元,呎價及成交價均創屋苑史上新高,打破去年5月8座頂層複式2,830萬元成交價的紀錄。維港灣單位沽出後,據相關經紀透露:「林生話唔好講咁多嘢!」資料顯示,林奮強2008年以1,590萬元買入此單位,今勻沽貨再度進賬1,490萬元,過去三年靜悄悄沽4個單位,勁賺逾4,835萬元。他一直看好樓市,2015年時曾指出,本港經濟強勁,工作人口兼收入大增,加上土地供應短缺,樓價攀升是一個合理現象。他更明言,樓價上升不是問題,但在不斷上升的同時,沒有供應才是問題。


仍持有逾10項物業

曾任地產分析員的他,向有「樓市大好友」稱號,投資物業廿五載,多年來買入至少46項住宅物業,幾乎全部物業都在樓市兩大低位入貨,分別是沙士及金融海嘯,其中2003年至2004年期間大舉掃入10個尖沙嘴擎天半島單位,涉資逾7,000萬元,當中沽出5伙,賺逾3,900萬元,難怪坊間又稱他是「撈底王」。土地註冊處資料顯示,他目前仍持有逾10項物業,市值逾3億元,例如在大角嘴便持有4個複式單位,其中帝柏海灣1座49樓及50樓D室,市值約5,200萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170127/19910397
林奮 奮強 高價 沽維 港灣 年賣 物業 累賺 835
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林奮強3080萬沽維港灣複式破頂 近5年最少沽4物業 勁賺逾4100萬

1 : GS(14)@2017-01-27 07:48:41

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8543&issue=20170127



【明報專訊】過去有樓市大好友之稱、前行政會議成員「梁粉」林奮強,剛以3080萬元破頂價售出一伙奧運站維港灣複式連約單位,持貨10年帳面勁賺1490萬元。林奮強一直持有多間西半山、九龍站及奧運站一帶物業,近5年先後沽出最少4個單位,帳面勁賺逾4100萬元。

明報記者 方可兒

林奮強最新沽出的維港灣複式戶位於屋苑6座頂層。利嘉閣分行聯席董事鄭運就表示,單位實用1590方呎,5房2廳連特高樓底,以3080萬元連租約易手,實呎19,371元,成交價創屋苑新高。原業主2008年2月以約1590萬元買入,帳面獲利1490萬元或94%。土地註冊處顯示,單位以卓成(亞洲)有限公司名義購入,董事為林奮強及其妻蘇載玓。

最少仍持6伙豪宅 市值逾兩億

林奮強2012年6月獲委任為行會成員,同年10月沽西半山寶華軒兩伙兩房單位,合計套現1957萬元,帳面獲利1127.3萬元。政府同年10月底宣布加辣,因而引起涉嫌偷步賣樓風波,當時林解釋賣樓是為幫補家計,其後林於2013年8月辭任行政會議成員。林辭任後,2014年亦曾沽出擎天半島物業,連同上述維港灣單位,近5年至少沽出4伙,合計套現7365萬元。

資料顯示,奧運站及九龍站一帶是林奮強持貨重鎮,目前他仍持有最少兩伙維港灣複式戶、兩伙帝柏海灣複式戶及兩伙擎天半島3房戶,大部分均於2006至2009年以公司名義購入。以匯豐網上估價計算,6伙物業市值逾兩億元,較其購入價已升逾1倍。

蕭定一賠訂 7000萬沽嘉兆臺複式破頂

另外,蕭若元子蕭定一亦售出西半山嘉兆臺高層複式戶。專業地產分行聯席董事劉學威稱,單位實用1929方呎,近日原以6250萬元破頂價易手,但因有新買家以近7000萬元洽購,最終業主賠訂予舊買家,再以近7000萬元沽予新買家,實呎3.6萬元,成交價及呎價均再創屋苑新高。蕭定一2013年底4428萬元買入,帳面獲利約2572萬元或58%。蕭定一去年以逾1.5億元、實呎5.85萬元購入太古地產(1972)西半山殷然52至53樓複式A室,實用2575方呎,當時成交價及呎價同為項目新高。

君頤峰實呎逼2.9萬 屋苑分層新高

此外,市場消息稱,何文田君頤峰2座高層A室,實用1376方呎,3房1套間隔,以3980萬元易手,實呎28,924元,呎價創屋苑分層新高。原業主以公司名義於2012年以3030萬元購入,帳面獲利950萬元或三成。土地註冊處顯示,該公司為志昌有限公司,董事為張桉瑩及蔡寶健。蔡寶健為BannerSHOP主席,「80後」的蔡寶健於2006年成立BannerSHOP,公司業務以製作「易拉架」、噴畫服務為主,業務遍及香港、澳洲、英國及馬來西亞等。
林奮 奮強 3080 萬沽 沽維 港灣 複式 破頂 最少 物業 勁賺 賺逾 4100
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地產潮文:林奮強沒有告訴你

1 : GS(14)@2017-09-17 13:28:25

繼七月發表「樓市無泡沫」論調後,曾經成功預測1997年亞洲金融風暴的林奮強,在電視節目中被問及香港人無法置業時,斬釘截鐵地表示,年輕人只有兩個選擇,一是舉腳離開,即移民到印度、墨西哥、越南等發展中國家;一是舉手贊成政府增加土地。他說香港已經病入膏肓,香港人對土地問題「唔上心」,樓市禍延三代,土地對於香港的經濟、社會、民生發展都非常重要,沒有土地香港就沒了。林奮強沒有告訴你,他是樓市升災的「既得利益者」之一。別忘記他在1999年至2009年樓價低潮時,掃入45個單位,過去13年共沽出22個單位,手頭上估計仍持有23個物業,市值超過5億元,完美演繹買樓致富。他的故事正是不少高官、地產商、富豪、炒家、投資者的縮影,這批人賺錢上了岸,當然不會輕易讓樓價大跌。他們在土地及房屋政策的倡議上,會傾向以不影響自己既得利益為大前題,犧牲廣大市民的生存空間,無視郊野公園的旅遊價值,甚至無視水塘等基礎設施對於民生的重要性。假如大家回顧六年前,時任瑞銀投資研究執行董事王震宇的「低增值人士應該離開香港,以騰出空間讓高增值人士來港」言論,再與林奮強的言論比較。大家也許會理解到,這些權貴與既得利益者只想香港的基層市民與年輕人「離開香港」,「你死你事,生活唔到就走」。



地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170907/20145593
地產 潮文 林奮 奮強 沒有 告訴
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