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周顯:港樓更細 負擔比率自然跌

1 : GS(14)@2017-02-02 01:00:12

【明報專訊】近日Demographia發表了每年一度的報告,說香港2016年的供樓負擔比率是18.1倍,雖較2015年的19倍歷史高位稍為好轉,但已是全球「七連冠」了。

這報道被廣泛傳閱和引用,但我發現,無論是寫的記者,抑或是引用的人,都完全不知道這數據其中的含義。事實上,我告訴大家,在香港,炒樓好叻的人也許有不少,但真正明白房屋政策的人,一個也沒有,他們都是蠢得像豬,不消說的,今日房屋政策的問題,就是因為這些笨人充斥在社會之所致。

不用呎價計算 各城市無法比較

供樓負擔比率的計算方式,是以樓價的中位數,去除市民的收入,這種計算方式,有什麼問題呢?問題在於,樓價的中位數是一個絕對數值,並非呎價的中位數,因此,在其他城市,一個單位的平均面積是一千呎,在香港,一個單位的平均面積是四百呎,這兩者價格中位數,又怎可以相提並論呢?

至於為何2016年的供樓負擔比率會稍微倒跌呢?這並非因為香港市民的負擔輕了,而是因為新樓的面積減少了。在數學上,假設呎價不變,新樓面積減少,相等於樓價的中位數也減低了,因此,計算出來的供樓負擔比率也減少了。

所以,這其實是一個數學陷阱,只是用來騙騙無知的笨蛋,只是由於環顧香港,無知的笨蛋實在太多了,所以雖然有很多評論樓市的人,但卻並沒有人看得出來。

用來評估泡沬風險 非樓價水平

對,我是直指,財金官員是笨蛋,立法會議員是笨蛋,房屋政策評論員是笨蛋,我係咁寸,因為我是周顯大師,我識嘢,佢哋唔識,誤盡蒼生,我用事實證明這些人統統是笨蛋,這是有料之人取笑無料之人,我寸得起,吹咩!

最後一提,供樓負擔比率的用途,不是用來評估樓價有多高,而是評估樓市的泡沫風險,這些分析數據的基本知識,當然也是很少人會留意到的。

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1143&issue=20170201
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=324874

西環集中營︰林鄭自主空間恐比689更細

1 : GS(14)@2017-04-10 23:33:04

候任特首林鄭月娥昨天啟程到北京接受任命狀,其間會與國家主席習近平會面。政界關注林鄭月娥此行與北京領導人見面,會收到甚麼「指示」,更希望透過林鄭月娥今次訪京所獲的待遇,估算北京對這個以洪荒之力推上特首寶座的人,究竟會有多支持?會容許她有較大自主空間,還是較現任特首梁振英更細?但多名政界人士均指,自習近平上場後,香港特首在中央地位大不如前,相信林鄭的自主空間,恐怕較梁振英更細。有政界人士稱,自習上台後,要求對特首會面規範化,包括將特首向領導人述職變成下級向上級交代工作的會議,而非如以往領導人般,兩人並排而坐的禮節性會面,他指北京安排林鄭今次接受任命狀的規格,已令人猜測北京對林鄭重視程度,不如以往特首。


淪中央執行官


他說曾蔭權及梁振英分別於2005年及2012年赴京接受任命狀,他們均獲安排入住接待外國政要及重要訪客的釣魚台國賓館,但林鄭此行只是入住一般酒店,從這個安排,已令人覺得北京對林鄭重視程度,已大不如前,「呢個或者唔係林鄭個人問題,而係中央根本將成個特首規格降級,唔再同以往一樣,只當你係一個省市領導看待」。若從這個角度看,另一政界中人認為,林鄭在組班及施政的自主空間,恐怕較梁振英更細,林鄭只能成為北京政策的執行者,「北京要嘅唔係行政總裁,只係要一個執行官,執行北京指示」,所以他認為,習近平會在林鄭今次訪京,向她下達日後治港明確「指示」,「講明叫林鄭做邊幾件事,只要照做就得,唔到你林鄭自己話事」。季陶周一、三、五刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170410/19985750
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