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資深物業投資者陳清白:港樓市畸形 暫宜租不宜買

1 : GS(14)@2017-11-02 12:11:52

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6902&issue=20171102
【明報專訊】在九七前曾炒賣逾千個物業、外號「白旋風」的資深物業投資者陳清白,在2015年11月接受訪問時曾預測,本港住宅樓價會「跌到你唔信」,惟樓價在跟着數個月下跌逾一成後,去年3月已掉頭回升,接着17個月漲逾兩成半,近月則在高位整固,新盤銷情仍然暢旺。陳清白本周再接受訪問,重申看淡後市,原因是樓價脫離港人購買力,而近年支撐樓價的北水亦有退潮迹象,他在過去一年多亦已身體力行沽出部分住宅,更呼籲港人即使有自住需要也不應買樓,暫先租樓,謀定而後動。

陳清白2015年11月在本欄專訪中預測,隨着本港經濟轉差及失業率上升,實質通縮將至,加上港息勢跟隨美息上升,料樓價日後將「跌到你唔信」,建議擬置業者須審慎行事。該訪問見報前,中原城市指數報142.14,跟着在4個多月內顯著調整,去年2月最後一周低見127.46,跌幅達10.3%。

去年本港經濟亦的確面對挑戰,例如長和系主席李嘉誠去年3月底在業績記者會上便表示,自1996年至今,未見過本港經濟如此差,各行各業經營環境都相當困難,無論是賣樓或零售均「比SARS時更差」,結果本港GDP去年僅按年增長2%,去年通脹率則為2.3%。

過去一年多已減持住宅

來到今年,正值本港回歸中國20周年,亦是中共十九大中央領導層換屆之年,一如過去兩個「7字尾」 的年份(1997年及2007年)一樣歌舞昇平、股樓齊升,而外圍經濟亦向好,帶動本港經濟上半年按年增長4%。事實上,本港樓價早於去年3月已見底回升,中原城市指數於今年8月下旬創161.36點歷史新高後,過去兩個月則在高位整固。

今次訪問陳清白繼續看淡港樓後市,並且透露過去一年多已沽出部分住宅減磅,擬等樓價調整後始再低吸,「我覺得是次樓價升浪古古怪怪,人為造市的因素很高,與有些人到韓國整容沒有分別。如果你計算租金回報率、本港經濟表現、打工仔加人工的幅度,與樓價的升幅是完全不脗合的」 。

習權力鞏固 炒樓北水將退潮

外界普遍認為,是次樓價升浪由內地資金主導,已不可單單以本港居民的購買力來衡量樓價高低,惟陳清白認為,過去到底有多少北水流入本港樓市根本無法正式統計,而即使北水曾是本港樓市的主導力量,惟他相信形勢已出現根本的變化,「國家主席習近平過去一年多次表明『房子是用來住的,不是用來炒的』。早前可能還有些不聽話的資金流入內地及本港樓市炒賣,但習近平在中共十九大已進一步鞏固權力,我相信北水已不敢再亂來,內地樓市料會降溫,本港樓市亦會跟隨調整」。

陳清白又透露,雖然他近年投資風格已漸趨保守,惟在數年前也曾買入將軍澳一些小型單位,作為投資收租用途,「衣食住行是人之所需,我覺得人始終都要住的,房屋是必需品,小型單位就等於食肆中的大家樂及大快活,總會有市場的,尤其是將軍澳的供應一向偏高,樓價亦曾明顯低水,造就我數年前有執平貨的機會」。

事實上,過去幾年的樓價升浪由細單位主導,可見陳清白的投資眼光不錯;惟他認為,目前已出現細單位呎價明顯高於大單位的畸形現象,並不健康,故早前已減持部分細單位:「過去幾年不少細單位樓價升幅逾倍,由100多萬元升到300萬至400萬元的比比皆是,但期內中大型單位價格升幅並不顯著,例如北角賽西湖大廈的樓價只上升一成多。背後的原因是細單位的租金升幅較中大型單位高,例如現時不足200方呎的新盤租金可達萬多元,呎租高達60元;但3000多呎的老牌豪宅每月租金卻低於10萬元,呎租只有30多元。我覺得凡事總有盡頭,近日個別將軍澳新盤的呎價已高於太古城,但其實前者位處堆填區,後者則是藍籌屋苑,我相信前者的長遠升值潛力遠不及後者。」

細單位呎價超大單位不正常

陳清白在前年11月料港息勢將跟隨美息上升,是他看淡樓市的原因之一,但事實卻是,即使美國聯儲局在前年12月、去年12月、今年3月及6月已先後加息4次,惟由於本港銀行體系資金充裕,故本港最優惠利率仍維持不變,港息續處低位,是支持樓價的重大利好因素。

不過,陳清白強調,美國現正處於加息周期,港息跟隨美息上升只是時間問題,料港息將成為壓垮本港樓價的最後一根稻草,「目前有些人把甚麼因素也解讀為有利樓價的,但我敢說,本港加息一定不利樓價,若日後某人說加息有利樓價,我願意與他辯論」。

料港息隨美息上調 終壓垮樓價

綜合上述分析,陳清白認為,即使買家目前有自住需要,亦可暫時租樓,不應在樓價處於不合理的高位時入市,「假如某人在2003至2007年已在低位入市,目前坐擁可觀帳面利潤,已證明自己是叻仔,現時再入市買樓,我覺得無所謂。但假如你是首次置業人士,即使有自住需求,我也不建議你入市;因為樓價現水平已相當高,即使日後下跌三成,仍然是很昂貴,而若你現時買入500萬元的住宅,樓價跌三成便要輸150萬元,一般人要多少時間才可儲到150萬元呢?買樓是不少人一生中最大的投資,一定要審時度勢。如果不可以租樓一定要買樓才有得住,那沒辦法,但既然可以租樓,為何不先租樓看清楚形勢再說呢?」
2 : GS(14)@2017-11-02 12:12:41

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7651&issue=20171102
【明報專訊】陳清白在1980年已開始投資本港物業,初期一直順風順水,期間曾買入多個新盤單位的樓花,待該樓盤入伙後便沽售,由於當時他只需支付一成首期,而樓價期內升幅往往逾一成,故本金可以在1年內錄得100%或以上的回報,相當可觀。

當年公屋售價低至8萬

不過,本港於1997年回歸後,首屆特區政府便推出「八萬五」房策,目標是每年興建公營及私營住宅不少於8.5萬伙,並且將部分公屋以低到8萬至10萬元的售價賣給租戶,令港樓作為保存財富的作用大減,加上其他負面因素,結果樓價於1997年至2003年期間曾大跌七成。由於陳清白在1997年曾持有大量物業,在上述「樓災」期間亦被迫大幅減磅,他在是次訪問中形容自己經此一役元氣大傷,等同「被廢了武功」,即使數年前買入個別將軍澳小型單位,惟入市規模已較1997年前大減。

陳清白表示,自己作為本港房策在20年前出現翻天覆地變化時的受害者,建議現屆特區政府在更改房策前一定要深思熟慮,「特區政府在1997年希望更多港人可以自置物業,所以賤價把大量公屋出售,得益的當然是符合有關資格的公屋居民,令他們無端端發達,他們若持有至今始把該公屋出售,隨時可賺數百萬元。但這房策對市場的影響是很大的,若以8萬至10萬元便可買到公屋,一般人當然去輪候公屋,怎會去買私樓?加上當時本港出現經濟衰退及通貨緊縮,結果拖累樓價曾大跌逾七成,私樓業主想賣樓也無人願意買,這房策對他們公平嗎?」

明報記者
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