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樓市分析(85):需求由錢製造,不是由人製造 脫苦海

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政界自替補機制之後,復建居屋的聲音已大為減少,並不是被壓下來,而是注意力已轉到另一面,再加上樓市一片唱淡之風,恨上車恨到發燒的人減少了,畢竟他們都會發覺,樓市可旺可淡,樓價只升不跌只不過是一種幻想。有報章以恨「上樓」恨到入精神病院為頭版,擺到明是一種尋租行為:新移民明明未符合入住公屋資格,不擇手段到如斯程度,正如早前有人在街頭做大戲要政府對樓市「做嘢」,現在「初見成效」,滿意未?

筆者並不認為樓市淡靜是由於復建居屋的傳聞,政府由始至終都沒有說過一定復建居屋,特首亦明言十月施政報告再作交待,還有三個月時間,市場繼續轉淡的話,將復建居屋改為擴大置安心,可能更合其心意。有擺明車馬候選人說,如果政府早在兩三年前復建居屋,樓市就不會搞到今時今日。兩年前是2009年,三年前是2008年,剛好是金融海嘯及之後的樓市谷底,當時由涼國公主政的話,可能不只復建居屋,淡市重推八萬五都有可能,其人一係睇到細菌,一係睇到星星,就是看不到眼前。

SSD推出後,二手市場大量樓盤將會綁死兩年,結果供應減少令到樓價上升。所謂供求定律,除了要看供還要看求,供應收縮而樓價不前,可推論的原因就是需求同時減少。坊間一般分析以人口增長、結婚人數、出生率之類來計算樓宇需求,其實這些人口學因素(Demographic Factor)變動得很慢,亦很難改變,何以物業需求大上大落呢?

筆者不禁要指出,樓宇的需求是由「錢」帶動的,人多又如何,借錢難的話又怎樣買樓?當前需求收縮的主要原因是金管局收緊按揭成數,例如非自住物業只可以按五成,國內收入人士(即使拿了香港身份證)減一成按揭,均大大增高了買樓的門檻。舉個例子,買300萬物業,以前做九五成按只需15萬首期,現時自住最多只可以做九成要30萬,標準七成按揭要90萬;如果是非自住物業,首期更要150萬,再因收入來自國內而要減一成,首期更要180萬!住宅交投不收縮就奇了。

上面所講的是短期內不能改變的,不過人們對供樓利息的觀感是會改變的。以前P按為主流時,P-2.5%已經覺得很低息;後來H按流行,以H+0.7%計,利率往往低至一厘。最近銀行集體加按息,部份P按及H按息率已幾乎平頭甚至過頭,無形中按息已靜悄悄地變相加了一息多,人們當然提不起勁借錢買樓。

不過從絕對值看,通脹是4-5%,按息是2-3%,也是負利率,只是人們習慣之前的超低息,而不覺得用負利率買樓遠比租樓化算。筆者相信幾個月內,當人們適應了「相對高的負利率」這個市場形勢後,樓市交投才會顯著回升,然後樓價才有機會跟升。「量跌價軟,量升價硬」,似乎可以概括了下半年的樓市。

樓市 分析 85 需求 由錢 製造 是由 苦海
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摩摩電影節之《旺角監獄(To Live and Die in Mongkok)》:巷蜀也是由一個倉轉去另一個倉

本片號稱黃精第一套 cult 片,但其實一啲都唔 cult,魔術師反而覺得係似《飛砂風中轉(Once A Gangster)》的反古惑仔電影;唯一的可能係,全片 cult 在正正經經講故事,一啲都無胡鬧,王大導好難咁有誠意拍片架馬!


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摩摩 電影節 電影 旺角 監獄 To Live and Die in Mongkok 巷蜀 蜀也 是由 一個 倉轉 轉去 去另
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湯文亮﹕銀主盤是由低成數按揭造成

1 : GS(14)@2017-05-13 01:49:11

【明報專訊】最近唔知點解,突然有很多銀主盤出現,有不明白箇中原因的朋友問我,點解在樓市升勢凌厲之際,會出現銀主盤,而且按現時情况,銀主盤會愈來愈多,究竟是什麼原因?是不是那些業主在買樓的時候採用高成數按揭,結果沒有依期還款,被銀主沒收住宅單位,變成銀主盤?如果那些人沒有採用高成數按揭,銀主盤就不會出現?

朋友的說法是絕對正確,但沒有說明點解那些業主會採取高成數按揭。原則上,有心買樓的人都了解到,除非肯定未來樓價升幅驚人,否則,樓價升幅是不能夠抵消高成數按揭所付出的利息,於是我對朋友說,銀主盤湧現是由低成數按揭造成,朋友的表情並不是半信半疑,而是絕對不相信。

銀行按揭成數低 唯有借財仔

現在買樓,就算買一房的小型單位都可能超過1000萬元,這個樓價是被定義為豪宅,即使是初次置業者亦只能夠借五成,只得三四百萬現金在手的人望樓興嘆,但是他們不但有迫切需要,而且恐怕樓價繼續上升,於是向財務公司借錢買樓,避開金管局監管,樓價的確如他們所料繼續上升,但因為採用高成數按揭所付出的高息蠶食了樓價升幅,即使樓價上升,業主亦享受不到,令到那些物業的按揭成數居高不下,當樓市轉勢,或者借錢的人未能如期供款,那些採用高成數按揭物業就會變成銀主盤。

如果他們在最初買樓的時候,銀行可以接受較少的首期,令到那些人可以享受到低息貸款,樓價上升,他們的借貸比率就會下降,那些物業亦不會太過容易變成銀主盤。所以,我話銀主盤是由低成數按揭造成。

樓價雖升 借貸比率難降

不過,這個說法亦有多少強詞奪理,而現實就是買樓的人應該衡量自己的實力,有關的法例,如果仍然要採用高成數按揭買樓,必需要知道,如果樓市轉勢,供款未能持續,他們擁有的物業是很容易變成銀主盤。不過,當大家吹噓着樓市必升,大師級的人又轉軚,叫人唔好採用高成數按揭買樓,都只會是好心做壞事,或者,題目應該改為:銀主盤是買家不能夠採用低成數按揭所造成。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8355&issue=20170511
湯文 文亮 銀主 主盤 是由 成數 按揭 造成
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