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村代戰前夕新界王惡鬥元朗教父

2011-1-13  NM




新界鄉村村代表選舉本月陸續開鑼,本週日輪到元朗十八鄉,由於此地面積大,加上毗鄰YOHO TOWN,是發展豪宅的上佳地皮;誰當上村代表,甚至更高的話事人「鄉主席」,誰就能成為地區發言人,左右土地發展利益。

正當元朗教父戴權的契仔以為可連任十八鄉主席,完成十二億元收地計劃,鄉議局突出手阻撓,原來與「新界王」劉皇發吼中十八鄉的土地利益有關。

村代選舉這個月,鄉紳愛去打躉的元朗喜尚嘉喜酒樓每日中午都客似雲來,有人為選舉來收風,亦有人像今年要連任的現任十八鄉鄉事委員會主席程振明,每天都帶十多名村長包房閉門密斟。不過最架勢要數他的契爺、昔日叱咤新界元朗教父戴權。

戴權於五十年代與兄長戴均收農地起丁屋發跡,最風光時創立的均來集團,九三年上市,市值一度二十億。戴權政界也吃得開,除了本身當了十八鄉主席卅五年,人稱元朗教父,親姪戴展華於八五年進身立法局。

可是九三年,戴展華因假資料入獄;○三年,均來因兩個爛尾樓盤屯門茵翠豪庭及大欖愛琴灣爆煲,均來遭清盤,戴權捲入多宗錢債糾紛,○八年申請破產獲批,戴氏自此退出政商兩界。

教父歎茶醉翁之意

事隔三年,八十四歲的老教父又捲土重來,他與兒子、元朗區議員戴耀華在選舉前夕頻頻現身酒樓;記者見他氣派不減當年,一開聲,鄰桌八名鄉紳、候選村長立即放下碗筷,靜聽講話;席間戴權又與身旁忙於搞地產收地的東頭村村長陳劍榮咬耳密斟。

記者觀察多日,發現有鄉紳不時從程振明的包廂走出來,悄悄走向戴權,耳語一番。「成個元朗嘅人都知道程振明係戴權契仔,四年前程做鄉頭(鄉主席)個位,靠戴權鄉區勢力捧上,而家選舉敏感,兩個扮唔識前後腳走,平時一齊坐飲茶傾嘢。」一名鄭姓村長說。

被鄉紳形容人退心不退的戴權,極欲契仔程振明及家臣林照權連任十八鄉正副主席,兩人從而助他完成十二億丁屋大計。去年,戴權透過林照權當股東的照權發展有 限公司,一面收購十八鄉內崇正新村農地,一面透過程振明以十八鄉主席身份,向地政總署、區議會游說,容許他們大力開發崇正新村,甚至讓非崇正新村村民入村 起丁屋。

本刊抽查崇正新村部分農地,持有人正是照權發展公司,「家臣林照權用照權發展公司收地,搞好審批手續之後,再轉俾戴氏家族嘅海外註冊公司,再將一大幅地轉 賣俾大發展商,戴氏家族從中可賺兩至三倍利潤。」一名元朗收地的中介商人透露,以現時約二百至三百元收購一呎農地計算,起一幢七百呎丁屋連千五呎花園,雜 項成本約二百萬元,若賣給地產商建豪宅,每幢屋可賣四百萬。

戴權等人今次開發崇正新村,涉及三百幢丁屋,若一次過轉售俾地產商,可穩賺十二億。不少鄉紳看見巨利所在,紛紛靠攏戴權這邊,希望程振明連任,從中分一杯羹,由於收地計劃尚在進行,一旦程連任失敗,計劃即泡湯。

半路殺出新界王

上月戴權家族的如意算盤這時突遇阻滯,劉皇發為首的鄉議局出手攔阻。「地政總署收到鄉議局發出嘅信,要求署方關心崇正新村嘅不同地區意見,叫政府平衡各方 聲音,之後地政署有人向鄉議局探路,暗知係發叔背後發功,最後崇正起丁屋嘅計劃hold住咗。」一名鄉議局成員說。

發叔其實和戴權一樣,希望自己親信、大棠村村長兼區議員梁福元能當選主席,這樣他在十八鄉發展五年的大橋村項目能夠埋門。位於朗屏站側的大橋村地皮,一直 是劉皇發的囊中物,○五年劉皇發由女婿余漢坤的裕亞發展有限公司向城規會申請發展大橋村,計劃興建三幢住宅,但先要解決大橋村的搬村問題。

早於兩年前,劉皇發有意將大橋村搬入大棠山道,但遭大棠村民反對,最近大棠村村長梁福元擺平反對聲音,大橋村可以全村遷入大棠。「我哋大橋村民都同意入大 棠,只剩少過四成反對戶未滿意搬遷費同發展商斟緊數。」與梁福元熟稔的大橋村村長陳錦勝說,搬村工程已向前邁一大步。去年八月,城規會開綠燈,批准已在大 橋村原址購入逾四分一業權的劉皇發等人,興建四幢廿七層高住宅連四層商場。

本刊向鄉議局查詢,發言人證實鄉議局上月舉行會議後,曾建議地政總署暫緩審批崇正新村小型屋宇申請興建個案。而地政總署發言人亦證實,曾收過新界鄉議局來信反映崇正新村興建小型屋宇的村民意見,目前署方正按一般審批程序處理申請興建個案。

到底戴權賣樓大計會否見財化水,村代選舉揭盅後自有分曉。

戴權違法任董事

現年八十四歲的戴權,因擔任均來集團保證人,03年被中銀香港追討二億六千多萬建築工程貸款,06年再被中銀追工程成本及開銷費。08年7月,債務纏身的戴權申請破產,九月獲頒破產令。

據公司註冊處資料,戴權九五及九七年成立的兩間海外公司GRACEVILLE ENTERPRISES LIMITED及GROSS FORTUNE INTERNATIONAL LIMITED,戴由08年9月破產至今,雖已破產,但仍留任兩間公司的董事,觸犯公司法。

梁永鏗律師指出,根據公司條例156條,未解除破產令的破產人士於任何公司,包括香港註冊的海外公司出任董事,已違反公司法,最高刑罰入獄及罰款。


村代 戰前 新界 惡鬥 元朗 教父
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新界「乳豬大王」殺入港交所

2011-7-14  NM




在新界經營五間酒樓的喜尚控股 (8179)上週五於創業版上市,一度被炒高逾九成。賣豬肉出身的黃君武,一躍成為上市公司主席,靠的除了在新界「響晒朵」的燒乳豬,還有新界十八鄉鄉紳 撐場。旗下曾獲米芝蓮推介的食肆季季紅,原是上市賣點之一,但四間季季紅的生意額加起來都比不上一間喜尚嘉喜。位於元朗的喜尚嘉喜,甫開業已獲封新一代鄉 紳「英雄地」,生意多到「做唔切」,上市集資主要為在對面街開「分店」,肥水不流別人田。出身屯門的黃君武,在鄉紳間甚吃得開,曾與「新界王」劉皇發為 鄰,更是「發嫂」舞友。喜尚上市,「發嫂」及十八鄉鄉事委員會主席梁福元均入飛力撐。早年曾因「租錯位」開酒樓而損手的黃君武,今次終於「搵啱位」,吐氣 揚眉。

上週五,喜尚控股(8179)在創業板以配售形式掛牌,主席黃君武一身筆挺西裝,與著到「紅噹蕩」的太太兼行政總裁劉蘭英,八時半已到場打點。不久,一眾 靚太「吱吱喳喳」結伴來撐場,大部分是黃君武夫婦的「舞友」,包括鄉議局主席劉皇發太太吳妹姝。開市前致詞的黃君武,頻頻望貓紙,表現緊張。招股價一元的 喜尚,甫開市已報一元六角,較配售價勁升六成,黃君武才鬆一口氣,笑逐顏開。相反,站在一旁的太太劉蘭英淡定得多,細聲向記者說:「元朗品牌總有人支持, 劉主席(劉皇發)隻馬出親賽都好多人捧場啦!」說完隨即拉着「發嫂」和家人合照,當正對方「主人家」看待。當日收市,喜尚股價升逾五成,翌日再逆市急升兩 成,至週二收市,累升近九成。喜尚是次集資額只是八千萬元,其中七成三會用作開設新酒樓紅爵御宴及第五家季季紅,前者與喜尚嘉喜同樣位於西菁街,現正施工 加高樓底,預計年底啟業。

發嫂梁福元落飛

由於公司股份以配售形式發行,認購名單不得而知,黃君武對此三緘其口,「簽咗保密協議,唔講得。」不過,上市當日,記者問前來撐場的發嫂有否認購支持,她 忍不住漏口風:「有多少啦。」發嫂表示,她和黃氏夫婦以前「住得好近」,更經常一起跳社交舞。「呢幾年好少去喇,上次都係做善事先跳吓。」講完即撇甩記 者。事實上,發嫂與黃君武夫婦十分老友,介紹跳舞老師予對方之餘,更推介黃君武加入屯門仁愛堂做總理,一做三屆,令黃與一眾鄉紳更加熟絡。訪問時,黃君武 對與發叔的關係不願多談,但其實,劉皇發甚看重這位屯門子姪,曾合作成立多間公司,包括九八年及二千年成立的飛俊國際及科俊投資,發叔皆持股近五成,劉蘭 英持兩成。另外,九七年更一齊開設珈琳幼稚園。黃君武女兒兼市場推廣經理黃泰瑩指:「公司係合作投資物業,間幼稚園已經冇做。」上週四中午,記者在喜尚嘉 喜門口巧遇正準備離開的發叔,他剛在樓上出席鄉議局中學校董會,笑笑口表示沒有認購股份:「冇買呀,費事俾人亂講啦,呵呵。」說完即登車離去。話口未完, 翌日發叔又現身喜尚嘉喜,參加十八鄉鄉事委員會就職禮。當日是名副其實的鄉紳大會,筵開九十席,出席的包括新界名人簡炳墀、鄧兆棠等,及新民黨副主席田北 辰,另外八鄉、東頭村、水蕉老圍等各村長村代表亦濟濟一堂。委員會主席梁福元,不願多談與黃君武的交情,但承認有「少少地」認購喜尚股份。「呢度地方夠 大,所以大型晚會都喺度舉行。」梁福元說。

鄉紳「英雄地」

佔喜尚一半生意的喜尚嘉喜位於西菁街,○七年開業,在元朗地標千色廣場後方,遠距離望,已見到一排兩、三層樓高的紅色花牌,正是為恭賀十八鄉鄉事委員會就 職所立,上面寫有梁福元等委員名單,排場十足。有村民表示,喜尚嘉喜分兩邊廳,西式那邊可說是「群雄割據」。「啲村代表幾乎每日都坐番同一張枱打躉。元朗 主要利益都係牽涉買賣丁權,有時我飛個丁過嚟起屋,有時你飛個丁過嚟起屋,你會唔會同錢作對?所以好太平,有事大家會傾吓合作,無事就吹吓水,傾吓揼骨、 娛樂囉,最重要係想搵邊個大家都識得去邊度搵,所以都慣咗。」街坊解釋,以前他們一向幫襯位於元朗廣場的嘉城酒樓,後酒樓結業,管理層均轉投喜尚嘉喜,食 客亦跟過來。

黃的女兒黃泰瑩亦稱,至今仍有三、四名最高管理層由前嘉城過來,開業時部分員工亦是經他們埋班。有大批鄉紳撐場,黃君武看好元朗酒席生意,「元朗人好重視 親戚關係,重視飲宴,呢條村嫁嗰條村,擺酒就要請晒兩條村,咁就幾廿圍。」他打開廳簿逐頁給記者講解訂枱情況,「俾你睇嘞,呢個婚宴五十圍,跟住隔籬十幾 圍,呢個又十幾圍,又滿咗……一般農曆西曆七月都係比較淡,我哋都滿。」黃泰瑩補充,「我哋○七年開咗之後,旁邊的食肆愈開愈多,就係因為等唔到我哋位流 晒落去,如果我哋開多間,啲客就可以自己食番晒。」

另外,門口可豎立花牌亦是酒樓受鄉紳歡迎的主要原因之一。「我哋開鋪時已經同路政署申請,再由區議會開會通過,先批准o架,屯門就唔俾擺。依家每次擺新花 牌前,都要入紙通知路政署,上面的團體或人名亦要俾警方過目,一啲有背景嘅人士就唔俾寫出嚟。」確實,元朗向來龍蛇混雜,上週五,攝影記者在酒樓大廳拍照 時,突然有一位大漢攔着攝影師問:「哥仔你哋影咩相呀?你哋邊間報館o架?」同事報上名號,他即搭着另一位攝影師膊頭,要求合照,攝影師順他意照做,叫他 笑吓,他即拉長臉道:「笑咩笑?噚晚輸咗幾十萬波纜呀!」說罷便返回座位,捧着箱荔枝上枱,繼續開餐。

絲苗乳豬出位

喜尚嘉喜可筵開百席,是元朗社團聚餐的主要場地。平日中午時段,亦全層滿座。集團目前五間酒樓都在新界,黃君武認為,要吸引新界人,出品就要迎合他們, 「主要係要傳統口味,但每間客路唔同,味道亦會有少許分別,例如沙田國內遊客較多,味道會較濃,而圍村人擺酒就一定要帶子,寓意開枝散葉,佢哋得閒坐埋一 齊就係傾吓噚晚去飲嘅菜式,所以食物要大大件,碟頭賣相要大,唔可以失禮人。」不過,集團最為人熟悉的是他的心水發明「蝦禾米乳香豬」,成為季季紅招牌 菜,去年更得到米芝蓮推介,一炮而紅。「試過釀糯米,但太漏,又試過擺生果,總之乜都試,整咗最少五十隻,呵呵。」黃君武笑謂。他做豬肉枱及曾搞過豬場, 對豬隻瞭如指掌,集團用乳豬是用一種全瘦型杜洛克公豬來配種,出世就食齋,並會閹割,養至十五日至二十日就屠宰,所以肉質瘦嫩,「由於我哋同廣西嘅供應商 好熟,所以會揀到最靚嘅豬隻。」黃君武指豬場不少員工都出自他的舊豬場。現時,位於藍地大街的季季紅風味酒家,大部分食客都是慕名而來的區外客,晚晚排大 隊,九時半門外仍然有人等位,每月賣出二、三千隻乳豬。同一個位置,亦是黃君武第一間酒樓所在地,當時叫珍珠樓。九七年,在新界自設豬場的他,入股珍珠 樓,同時供應乳豬,珍珠樓意指「真正的乳豬」,口號是「出爐了,吃了忘不了!」開業後生意火紅,但不久拍檔覺得「乳豬之嘛,唔一定要同你拿貨」。大家對食 材理念不同,又首次經營酒樓,不懂管理廚房,黃君武半年後便退股。三個月前,黃君武首次接受本刊訪問時,曾透露因此損手一百萬元,更表示「喺邊度跌低,就 要喺邊度起身﹗」所以○七年,前拍檔找人頂手,他膽粗粗接手,再戰藍地。但自從公布上市,黃君武說話變得謹慎,改稱當年只是平手離場。

四十張肉枱起家

先是米芝蓮,再上市,黃君武今次可謂衣錦還鄉,因為他是藍地原居民。父親在七十年代經營泰國卜蜂正大康地的飼料生意,黃君武六兄弟姐妹中最大,讀完中三幫 父親推銷飼料,認識到不少豬農,便自己開豬肉檔做生意,高峰期有肉枱四十張,入貨每擔一千元,售千三,逢打風賣千六,每年這些天災橫財有十幾廿次,自己賺 得第一桶金。九二年在元朗大棠開設二萬呎豬場,配製獨家豬種。○六年政府收牌,豬場結業。員工回鄉後,於廣西自設豬場重新飼養配種豬,黃君武用的部分乳豬 就是向他們取貨。黃君武與太太愛跳社交舞,每星期最少會跳一次。九九年在荃灣豪華廣場開另一間珍珠樓,共四層,地鋪賣燒味,十一樓全層是舞廳。黃坦言揀錯 位,酒樓每月蝕幾十萬,要靠肉枱補貼,三年後結業。同年再在元朗開設晶彩海鮮酒家,至○六年收支平衡,一年後結業,專注搞藍地剛頂手的酒樓,改名季季紅。 五十四歲的黃君武與四十八歲的劉蘭英讀書時認識,二人現育有兩子一女(二十一至三十歲)。黃君武負責前線管理及菜式,每日五﹑六點起身做運動,八點先返抵 藍地季季紅,再逐一巡視每間酒樓,十分勤力,劉蘭英則負責管數,去年公司決定上市,女兒黃泰瑩亦加入公司幫手。年底開業的紅爵御宴,可擺設一百二十席, 「最低嘅地方都比喜尚嘉喜高一呎,我可以話中式酒樓新界區嚟講無咁嘅場面。」黃君武自豪地說,紅爵御宴是他的代表作,將會走新派路線,價位比喜尚嘉喜高一 點,另一特色是,場中間設有一個佔地二千四百呎的舞池,在新界絕無僅有。

喜尚控股(8179)資料

主要股東︰黃君武夫婦合共持75%

招股價︰$1

上市市盈率︰32.1倍

市值︰6億元*

旗下業務經營利潤

喜尚嘉喜宴會廳$1,229萬

藍地季季紅$658.2萬

屯門季季紅$144.2萬

沙田季季紅蝕#

荃灣季季紅蝕#

*截至12日收市#沒有公布具體數目

 


新界 乳豬 大王 殺入 港交所
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新界西北現「樓瘋」

2012-9-13  NM




等待了十七個月,由新地發展的屯 門新盤瓏門終於獲批售樓紙;瓏門既是新地廉政風波後首個開售的大型新盤,又是西鐵沿線首個項目,其一舉一動特別惹市場關注。上週六開價,平均每呎達一萬一 千元,震驚全城!威就威在,縱然只是屯門站上蓋項目,本週二開售仍有人願以千萬元的市區價購買。附近唐樓、屯門市中心,及遠至天水圍、元朗,樓價都雞犬皆 升;有樓在手的業主,人人當正自己發大達!瓏門效應,比洗腦教育更厲害;那股影響力,已一環一環的散開去。

瓏門由公布樓盤名至開價,拖了近半年,上週六終於開價,首批六十伙,平均呎價逾一萬一千元,之後加推四十七伙,價錢同樣企硬。雖然較新地曾揚言的呎價萬三 有少少距離,已足以令全城譽為癲價。另一大型新盤,由恒基及新世界、培新發展的馬鞍山落禾沙迎海,即日追擊,平均呎價八千八百元,兩盤鬥到出面。但市場焦 點,始終落在瓏門身上。「話就話本週二開售,啲千一呎單位早在上週三就有人認晒頭,只係正式手續要週二做。」一名經紀說。本週二買家陸續到ICC售樓處辦 手續。為谷盡瓏門,發展商早已向經紀行派發天書供經紀熟讀,經紀受洗腦都不忘這樣「sell」客:「我哋睇完天書,都愈來愈覺得屯門好有前景。嗱,中央十 二五規劃講明用二千億打造前海做粵港經濟特區,屯門去嗰度二十分鐘咋!到時肯定有好多喺前海返工嘅人住喺屯門啦,仲唔升價十倍?」瓏門的影響力,在同區其 實早已不斷擴散。

第一環:全線封盤

瓏門方圓一百米內,都是六、七層高的唐樓或洋樓,以前這裡人流稀疏,仙都唔仙,現時在此「有樓傍身」者,人人吊高來賣。對面的鄉事會路偉明大廈地鋪,在今 年四月新地公布樓盤名不久,就以一億二千多萬元易手;七年前原業主只是以二千八百多萬入貨,如今轉手袋近一億。小有小賺,走到附近有二十七年樓齡的洋樓康 利中心,今年初四百呎單位樓價一百四十二萬,今日相同面積成交價二百萬,平均呎價要五千元,四個月爆升四成!記者在現場效法經紀洗樓,詢問街坊意向,發現 生意難做,因為十居其九「封盤」。走到一棟大廈唐六樓,業主丘女士說:「瓏門咁貴,而家賣呢度只袋得百多二百萬,唔放。」居於新墟街市附近的曹太亦不願放 盤,「周不時有經紀塞紙入信箱叫我哋放盤,近一年愈來愈多!」曹太的屋企雖然是唐四樓,但樓底近十呎,還要是打通兩個單位,單是大廳就有逾二百呎,外有露 台,全屋四個大房,實用面積起碼七百呎,「新樓我都有睇過,千二呎單位嘅廳都無我個廳咁大!」曹太這個安樂窩是十多年前花幾十萬元買下,她說如今除非有人 出價五百萬,「如果唔係點換全幢村屋呀。」三代同堂的曹太哈哈笑道。區內的地膽經紀嘆謂,「唉,邊有人肯放盤,好多都間為劏房出租,安安樂樂不知幾和 味。」在另一間細行門外,有一張唐樓放盤紙,七樓無?,四百八十呎連天台,叫價二百萬,平均呎價竟要四千二百元,「呢個盤仲要再問業主係咪真係肯賣,瓏門 開咗價,個個都話封盤。」她還透露,近日有投資者終等到一個唐四樓單位,以約二百萬買入後,翻新作長線收租,「月租達七千二,唔失禮o架!」

第二環:市中心瘋價

來到距離瓏門十五分鐘路程的屯門市中心,三大屋苑:屯門市廣場、時代廣場及錦華花園,齊齊瘋狂加價。這裡有大型商場,配套齊備,附近的卓爾居,一個原本叫 價五百萬的低層單位,上週尾知道瓏門首批價單逾一萬一千元後,即要求「大咬」多六十萬才肯成交,將呎價推上六千五百元。居於九百多呎單位的業主潘小姐亦 道:「卓爾居向來是樓王,大家都是新地樓,距離又近,呎價不可能差咁遠!」她當正層樓係寶,說除非卓爾居的呎價升至與瓏門僅差一千元,即每呎一萬元,否則 不會賣樓。業主開價亂咁來,為了順利促成高價交易,經紀自有一套方法。一名剛離職的員工便爆料:「買家亦唔係蠢,反價好癲,一反就十萬。我哋喺中間,會問 業主有無底價,例如底價係二百三十萬,我哋會同個客講業主心水價係二百五十萬,等佢成功減兩下價,就當業主肯讓步。個客如果唔要求減價,成交價仲高咗 添!」雖然此舉違反守則,但該名離職經紀表示,他們是否如實向客人報出業主開價,根本無人知,有時成交價還可「錯有錯着」,較業主開價更高,「業主一定唔 會報寸o架喎!」在盤源少下,高價成交原來是這樣促成的。

第三、四環:搏大霧一樣有得升

屯門外周邊的天水圍,亦受瓏門影響,愈來愈升溫。屯門地膽祥益老闆汪敦敬說:「天水圍如今仍然大落後,屯門市中心呎價五千,元朗亦五千,夾在中間的天水圍 則仍是三千八至四千多,仲有得升。」事實上,嘉湖山莊近日成交增多,引發業主嘗試放盤。上週六晚,推着嬰兒車的黃氏夫婦,便到經紀行放盤,黃太認為樓價一 定會升,「有錢就換樓,又或者多買一間收租,先放盤看看自己的單位值幾多先!」

遠至元朗YOHO Town及二線單幢樓的業主,竟然都因為瓏門而心雄。在元朗單幢樓金馬大廈有單位收租的黃小姐,一年半前以一百四十萬元買入四百呎連天台單位,一直收租, 近日不斷有經紀致電叫她放盤,令她心煩意亂,「我返緊工o架嘛,成日打電話來!而且仲有SSD綁住,點賣?」怎料上週瓏門開價萬一元一呎後,滙豐銀行對她 單位的估價,竟然由一百七十九萬元,跳升至一百九十一萬!相差只是三兩小時。黃小姐認為機不可失,可「趁亂打劫」,向經紀稱:「幫我谷上二三八萬,俾你五 萬元佣金!」最後經紀谷盡只能到二百一十萬,黃小姐已滿足,皆因扣除成本,單位升值五成,她仍然淨袋近五十萬元。

新界 西北 樓瘋
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新界「收地女王」

2013-04-11  NM
 
 

 

近年香港樓市的焦點,都落在新界北。既有發展東北大計,又有恒基主席李兆基的「慷慨」捐農地計劃。市區地有限,大型新盤亦紛紛座落新界區,如恒基的尚悅,新鴻基地產的RESIDENCE譽88等。這些土地,由各大發展商背後的收地集團,「南征北伐」收集回來。別以為背後都是同聲同氣的鄉紳,當中不乏「巾幗不讓鬚眉」的女將。她們以柔制剛,四兩撥千斤,幫發展商立下不少汗馬功勞,不少更是收地集團的未來接班人。恒基收地王捧女徒上位

上月二十九日,是新界地產代理商會搬會址慶典,各路鄉紳紛紛出席。在一眾充滿「鄉土氣息」的男士當中,只見身披Celine圍巾、手戴Cartier鑽戒的黃月香,匆匆趕到現場。坐下不久,元朗十八鄉鄉事委員會主席梁福元及新界地產代理商聯會會長廖志明,即主動走上前跟黃月香打招呼及敬酒,更有資深代理拍拍她膊頭說:「有咩搵我哋做吓!」席間她又跟代理行家走出舞池,扭腰大展舞技。記者其後上前表示欲跟她做訪問,她謙稱:「我打工o架咋,你搵我老細陳生啦。老細叫我做乜,我就做乜!」對於收地的過程,黃月香只東拉西扯:「你驚唔驚狗?我乜狗都唔驚,洛威拿、狼狗呀,我都好鍾意!」

尚悅最難收項目

恒基在元朗的新盤尚悅,黃月香有份幫手收地,她是恒基御用收地王陳金榮的手下猛將。這樓盤自去年底開賣至今,已套現逾五十億。陳金榮一向低調,○七年本刊訪問他後,近年更見低調,一名在元朗的行家指,「佢辦公室喺元朗,但從來唔出嚟應酬鄉紳,幾年都無見過佢。」反而其大徒弟黃月香,近年卻浮出水面,成為收地界紅人。「依家個個有地嘅都係搵黃小姐。」一名鄉紳說。上週五,記者找陳金榮訪問,他帶來黃月香同行,到屯門青山灣的容龍酒家邊食邊傾。年約四十多歲的黃月香,外表雍容,十分懂俾面老細,訪問時她只忙於叫餸及搶先埋單,甚少搭嘴,只是老細需要補充時才搭上兩句,讓陳金榮侃侃而談:「收一幅地要十幾年,好似尚悅嘅大旗嶺村,有成一千幾百個村民,可以話係全香港最難收嘅地盤。九幾年開始收,收到近年先收完。」黃月香即時補充說:「係九一年開始。」陳金榮指要成功收地,最終都靠「錢」,「最緊要你出個價,夠個業主再買番層樓,之餘仲有啲錢剩。」他透露,十多年前收大旗嶺村,出價五至六百元一呎,是當時農地市價的四、五倍,近年出手要去到每呎一千元。

逐個擊破收服村民

不少人收地,都會找村長搭路,陳金榮並不同意,「村長話識人,其實咪又係搵人幫手,如果我賺一千蚊,又要俾三百蚊呢個、三百蚊嗰個,我剩番幾多?我嘅手法,係搵啲伙記直接搵地皮啲鄰居幫手,再俾番啲人工佢哋。」這招慳回不少成本。黃月香還會親自落場,「關心」村民;一值保持沉默的她,趁老闆行開去洗手間,開口補充幾句:「你有無去過啲寮屋,真係好臭o架!我就諗:『佢哋點可以住啲咁嘅環境o架。我哋幫得到嘅盡量幫囉!』啲後生多數都明白嘅,係啲老人家就未必肯。」由於採取逐個擊破,他們替恒基收購的地皮,都「一岩一忽」,並不完整,例如是尚悅樓盤內便存有六個「窿」,「呢啲村屋收唔到的,佢哋塊地亦好細,就算俾千幾蚊一呎收,嚿錢都唔夠佢哋買番層樓。咁佢哋又老喇,唔搬都無所謂咁,我哋都無辦法。」黃月香續說:「收地就好似砌puzzle咁,你睇吓邊忽拼邊忽嚟收,收到就交俾發展商,睇吓起唔起到樓。」

恒基墊支收地

黃月香二十多歲已替陳金榮打工;當時賣雞飼料出身的陳金榮已轉行做地產,在元朗教育路開設金寶地產,以買賣Letter b(乙種換地權益書)賺取第一桶金。第一次與恒基合作,是八十年代,「嗰時啲地好大塊,有人揸住幾十萬呎屯門藍地農地,叫我幫手賣俾發展商,我問晒,最後四叔(李兆基)話要,做開以後就幫佢做。」該地被恒基發展成現時的豫豐花園,其後他們自行收元朗大旗嶺一帶農地,再賣予恒基及新世界發展成蝶翠峰。除了元朗,上水古洞、粉嶺的皇后山及馬屎埔村等,都是由他們替恒基收下來。在陳金榮的辦公室內,有塊牌匾寫着「上善若水」,是四叔去年親筆寫的。他說與李兆基識於「微時」,每次去國金的恒基辦公室見他,都會「吹水」:「我哋好誠實,用幾多錢收,就同佢講幾多。有啲人收地,明明用少咗五千萬收,都唔出聲o架!」

榮升做老細

現時陳金榮手持十多個物業,如貝沙灣、陽明山莊等,市值逾億;他又曾當村屋發展商,包括發展上水的單幢樓盤顯峯,套現達十億!黃月香手頭亦有貝沙灣、錦綉花園及加州豪園等物業,市值約四千萬元,現時與丈夫住在加州豪園獨立屋。由於政府行高地價政策,補地價甚高,陳金榮指收農地已無肉食,故他近年甚少出手,並將業務交由黃月香打理,提升對方為集團的董事總經理。而部分用作收地的公司,已加入黃月香為股東。「政府唔理你收地成本o架,隔籬個盤賣緊九千蚊咩?佢可以收你九千蚊補地價。以前建築成本幾百蚊呎,而家要二千蚊,就算塊農地收返嚟唔使錢呀,發展都無錢賺啦!」故他早已北望神州,在江蘇、汕頭等覓地,○七年便以五億多元人民幣買入南京一幅地,與恒基共同發展,同樣由黃月香打理。他形容黃月香說:「以前好多女仔落去收地,話俾男仔撩做唔住。但佢好勤力嘅,唔怕辛苦,又好鍾意做嘢,咪俾佢做!」在旁的黃月香點頭稱是。

兩位阿太幫新地密密掃

說到收地集團,無人不識專替新地收地的陳國鉅。早已發達的他,如今家住山頂柯士甸山道、市值近二十億的獨立屋,已經多年無親自出征。「陳國鉅我近年未見過,次次新地要收地,都係經蔡太o架,一講蔡太全元朗都知你講邊個!」一名元朗村長謂。此位蔡太,正是陳國鉅的親妹蔡陳碧貞;自七十年代,原是青衣原居民的陳國鉅,與元朗沙埔村原居民之女伍玉華結婚後,就打開了陳氏為新地在元朗「掃地」的序幕。但吊詭的是其弟妹及親戚不少仍居於青衣的村屋群新屋村,陳國鉅胞弟陳有來,更是該村的原居民村代表。新屋村全屬三層高村屋,有二十一座,樓齡已二十八年,記者到這裡找蔡太,其間在村內徘徊只數分鐘,路過的村民已機警地問記者:「你搵邊個呀?」記者再向旁邊茶餐廳夥計打聽蔡太確實住址,他警覺性甚高指:「你搵佢咩事先?」這條村似已廣布線眼,如陳氏的收地基地。

師奶朋友幫拖

記者找到蔡太住所並按下門鐘,聲稱有地要賣,只見一名約三十多歲、身材略胖的女士急急應門,「你係咩人?邊戶人家?邊塊地呀?」經詳細查問後,她才請來一名年約六十多歲、梳起髮髻的婦人出門見記者,她禮貌地表示自己正是蔡陳碧貞(蔡太)。問及元朗收地事宜,該約三十多歲女士對答如流,但防備心極重,又阻止蔡太回答問題,說:「你等我答啦!」此女士正是蔡太的女兒蔡綺文。新地御用收地王的陳國鉅,出名處事謹慎,他的陳國鉅有限公司,員工共二、三十人,有律師、會計師及退休警司等。員工放工時,枱面不能留下一張紙,無用文件要用碎紙機碎掉。有此性格,他自然愛起用家人,以免有人在收地過程中洩露半點風聲。蔡太二十年前已幫兄長陳國鉅收地,她善用女性愛「手帕之交」的特性,找來一位在元朗人脈廣闊、嫁予元朗橫州楊屋村的原居民楊太幫忙,「楊太專做中間人,介紹唔少地主俾蔡太做買賣,佢仲認蔡太個女做契女,幾鬼老友!」多年來,蔡太為新地收過的元朗項目,包括YOHO Town、YOHO Midtown、朗怡居及朗晴居等,另有新落成的RESIDENCE譽88及即將落成的YOHO Town第三期項目,「佢淨係收錦田嗰邊,都已經好犀利啦,個範圍好大。」現時蔡太已將部分業務交予女兒蔡綺文打理。曾接觸兩母女的元朗村民說:「佢個女就寸啲,可能搵到個錢就意氣風發啦。」至於蔡太,「講嘢陰聲細氣,好斯文,未見過佢同人嗌交。」要與有頭有面的鄉紳打交道,蔡太才會親自出馬,「佢會打電話俾啲地主,出價問佢哋有無興趣賣地,到真係有交易,先會上佢哋喺元朗泰祥街嘅辦公室詳細傾,佢哋出手都幾闊綽o架。」蔡太手頭只有一個青衣藍田村的百多萬元村屋物業,資產冚得相當密。

伍太一家三勇將

陳國鉅另一隊收地隊伍,由舅仔伍啟華打骰。伍啟華的妻子梁靜霞亦是一員猛將。但性格與蔡太剛好相反,「伍太巴辣好多!行出嚟個勢都唔同,佢老公同個仔伍嘉偉都有齊齊幫手收地。」一名知情人士指。她住的亦是新地在元朗的豪宅葡萄園;上週末,記者到葡萄園找伍太,她剛好不在家,其工人代為致電。記者道明來意,她隔着聽筒禮貌地說:「我呢啲小人物嚟嘅啫,第二日得閒先同你傾。」怎料第二日記者再訪,幾名保安員已認定記者為白撞並報警,禁止在葡萄園內逗留。伍太喜與鄉紳打交道,連經紀她亦不嫌煩,經常往來收風;一家三口加上陳國鉅胞弟陳有來,被形容為陳國鉅旗下的「收地四大天王」。新地近年的大計、達七十六公頃的西沙項目,正是由伍氏一家負責。與陳金榮不同,陳國鉅集團愛替發展商平整好地皮才賣予對方,所以地盤往往較大,歷時經年。自新地貪污案後,向來如花蝴蝶的伍太亦玩潛水,「好多活動請咗伍太,但都唔見人,好似上月尾新界地產代理商聯會嗰晚咁,不過佢人唔到禮到,贊助咗五萬銀俾聯會自置會址。」一名與伍太有交往的經紀謂。近期更有鄉紳流傳,新地已暫停一切收地活動。伍氏是陳國鉅旗下最愛炒樓的一家,土地註冊處顯示,伍氏曾炒賣五個物業,包括兩伙新地凱旋門等,共賺逾一千二百萬元;另手持六個物業,現居的葡萄園亦是向新地一手買入,連同YOHO Town、帝峯.皇殿、爵士花園等,身家至少逾億。

新世界愛女將

新世界是三大農地「霸主」中,最遲進場的;九三年鄭家純第二次接管新世界集團王國,翌年就透過時任新世界助理董事總經理的林艷瓊(Christina),大舉掃入元朗、流浮山、米埔等農地,當時呎價七十至一百元不等,一擲數億。這個在年報中找不到名字的Christina,直屬純官,專攻收地,「公司內的人都叫她做C Lam,早在七、八十年代已拍住彤叔妹夫周桂昌(即周大福董事)收地,純官好冧佢o架,咁多年嚟連堅叔呢啲舊臣子都怕咗佢,佢幾巴閉可想而知!」一名新世界職員道。在新界鄉紳間,只知新世界有位人稱「林大小姐」的話事人,但沒幾人見過她,「我哋只接觸到她的下線沈慶旺,這個下線嘅作用係隔一隔,接了林大小姐嘅柯打後,就按指示安排艇仔收地、收租及分錢,總之,就用各種方法去擺平啲麻煩、清走唔願搬嘅村民啦。」一名鄉紳透露,這名「下線」沈慶旺,是元朗猛人,而沈慶旺的下線,是囝囝等活躍分子,囝囝亦住在新世界發展的翹翠峰。沈慶旺亦曾與街市偉的前妻陳美歡等人,經營屯門至澳門的西北航運,其兒子沈豪傑,現時是元朗區議員。新世界在元朗的樓盤,如年內推出的柏巒、溱柏等,都是由沈慶旺幫忙收地。根據公司註冊處資料,早在一九八○年,沈慶旺已拍住林艷瓊、周桂昌及彤叔姪兒鄭錦標等,合組公司,地址正是中環新世界大廈內。

收地王大執位

不過,自彤孫鄭志剛上場後,便着手改組班底,包括收地艇戶,「一名叫Connie的新地前員工,近期過咗檔去新世界,不過暫時未正式介紹俾鄉紳識;相信佢收地的手法會與以往有所不同,而家連周桂昌都落咗馬,大家都估到要轉庄了。」一名知情人士透露。這位Connie,名叫姚惠霞,為測量師,十多年前已在新地從事收地工作,歸入新地執董陳鉅源的地產發展部旗下,而據公司註冊處資料顯示,自去年起,她便相繼出任近七十間與新世界有關的公司董事,該些公司的其他董事還包括新世界發展聯席總經理陳觀展、新世界發展總項目總監薛南海等;就連九一年已成立,如今為新世界全資附屬公司、持有洋房新盤柏巒的「揚威投資」,亦於去年十月中,換入姚惠霞,並out走「林大小姐」。雖然姚惠霞將擔上新世界收地王這支大旗,但她年約四十歲,樣子黑實,身家可算相當清白。她只於九二年一炮過以二百多萬元,買下旺角一個唐樓單位自住,並無持有其他物業。本週一黃昏,記者到上址找姚氏,她起初彬彬有禮地應門,但知是記者後,立即關門拒訪,並召來保安驅趕,貫徹收地專員應有的低調謹慎。

唐人新村 收地爭拗多

元朗的唐人新村,是未來新盤集中地之一,新地及新世界均已在該處插旗。不過,收地過程惹起多番爭拗,近年不時因失火、逆權侵佔官司等見報。原居民陳鴻彬一家,居於該村村頭逾六十年,一提新世界就勞氣,「去年七月新世界將村口一塊官地圍上圍板,不給村民出入,我哋用咗條路六十幾年,佢哋憑咩封路?」他指,被圍起的地盤,還有一班紋身漢「睇場」,又在路口裝閉路電視監視居民,「有一次啲人拎住木棍恐嚇我,話:『信唔信我打你!』另一次則在我耳邊話:『你噚日同仔女玩得好開心喎!』我哋多次報警亦解決唔到。」居於村尾的盧生,則在四年前因新世界封另一段路,而與江湖人物囝囝(張銓漢)交過手,「封咗路出入不便,成班居民就聯合一齊報警,之後有班江湖人士圍住出口,我哋咪搵議員幫手再報警。點知聲稱是負責人嘅囝囝都過咗嚟,佢無同我哋嘈,只係丟低咗句:『我叫律師來同你講。』最後咪拆咗鐵絲網,俾番三呎路我哋做出入口。」

新界 收地 女王
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新界東北農地升值54倍(2014/6/26)


2014-06-26  NM  
 

 

立法會財委會審議政府新界東北發展計劃前期撥款申請,特首梁振英在表決前罕有地在個人網誌發表一段短片,呼籲市民能夠齊心,本著人人為我、我為人人的精神,共同建設好新的新市鎮,令香港樓價不會不斷上升。

筆者關注新界東北發展,主要是因為自梁振英上台後,傳媒已廣泛報導地產商、個別人士及其家族所擁有的離岸公司,在新界東北囤積大量土地,當中包括負責發展計劃的發展局局長陳茂波及其政治助理何建宗。何建宗被人揭發後隨即請辭,但陳茂波卻稱已向特首申報(不知是被傳媒揭發前,抑或揭發後),不肯請辭,繼續統領發展計劃。換了是其他領導人,知道發展計劃與負責官員有著利益衝突,出現政治醜聞,自然會把計劃暫時擱置,待風波平息後再從長計議。香港尚有數以千公頃的土地,可以用作建屋;發展局還有很多工作要做,包括處理新界及市區的大量僭建物和劏房。但特首梁振英卻一意孤行,繼續速速推展有關新界東北的前期工程,而且繼續由陳茂波負責,給人的印象是要在任期之內造成既定事實,讓一眾囤地的地產商和友好套現,將公帑輸送給他們。新界東北發展面積約600公頃,計劃興建6萬個住宅,預計發展成本約1,200億元(還未考慮未來工程費上升),當中300億元是作為收地賠償。花費1,200億元去興建6萬個住宅,每個住宅的土地開發成本已經要200萬元。加上建築費用,每個住宅的成本至少要400至500萬元(還未計地產商的利潤),對解決香港樓價高企的問題到底又有多少幫助?就以陳茂波在1994年購入三幅位於古洞的農地為例,土地面積是2萬平方呎,當中2,000平方呎於2008年被政府收回。以政府農地賠償為每平方呎969元計算,餘下1.8萬平方呎,若全數獲得賠償,即可套現1,744萬元。

當日陳茂波不過以35萬元購入三幅農地,呎價約17.5元,20年後升至969元,升值54倍,而同期樓價不過上升一倍而已。若非政府發展新界東北,陳茂波購入的三幅農地不過是荒廢的地,或者只能以賤價租出給務農的人。自從2010年11月曾蔭權政府開徵額外印花稅後,樓價已稍為下降,中原指數維持在100點左右。但梁振英在2012年7月上台後,推出「白居二」政策,又不時說政府缺地,這反而刺激樓價大幅上升,中小型住宅價格在短短兩年間上升三成多。近月政府放寬「辣招」,讓地產商大賣樓花,鼓勵小業主同時持有兩個物業而毋須先出售手上單位,刺激樓價再度上升。梁振英於是又以樓價回升為由,呼籲立法會速速通過新界東北工程撥款。近年本地人口增長大幅放緩,與30年前發展沙田、屯門及將軍澳新市鎮的情況截然不同。展望未來十年,相信會有大量持有外國護照(包括居英權)的港人及其子女離開香港,到外國享受退休生活(當中包括不少警務人員及高官)。隨著美國加息,房屋供應增加,本地樓價自然降溫,幾年後香港的房屋問題肯定大幅紓緩,為何要急於花費巨額公帑去發展新界東北和賠償囤地的人?最近大埔白石角臨海豪宅地跌至每呎3,000多元,將軍澳地價更跌至每呎2,000元左右,新界東北農地還值每呎969元嗎?政府賣地成交價及補地價大跌,顯示未來住宅需求及樓價升幅有限。梁振英及陳茂波若繼續花費巨額公帑發展新界東北,自然令人懷疑背後真正目的,絕不是為瞭解決港人住屋需要。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作初網誌︹http://lampunlee.blogspot.com

新界 東北 農地 升值 54 2014 26
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新界地霸劏農地教路呃地政

2014-07-31  NM  
 

 

香港一屋難求,連劏房新盤都爭崩頭。有新界地霸看中買家為求上樓的「盲目」心態,奇招百出。早前賣個滿堂紅的元朗洋房屋苑「世外桃源」,被踢爆在農地非法起屋,最終遭政府收回土地,小業主變苦主,隨時「渣都無」。「世外桃源」只是冰山一角。最近,本刊收到新界居民報料,指錦田大江埔村,有地霸劏農地,建屋出售。記者深入調查,發現大江埔村不少農地,已變成一幢幢別墅及平房。所謂地霸,原來都是附近的地產經紀行老闆,他們更自度一套買地送屋的「甩身」大法;聽落「極筍」,其實將法律責任一併「賣予」小業主。新「玩法」正風行新界大小村落,本刊逐一將幕後地霸起底,踢爆如何利用「一條龍服務」氹小業主上鈎,以及瞞騙地政等蠱惑招。

錦田大江埔村位置偏僻,由元朗市中心搭小巴入來,班次疏落,車程約半小時。這裡曾以養雞聞名,雞棚處處,禽流感肆虐後,雞欄丟空,村落變得破舊。直至年初,因附近高鐵工程出現延誤,才再次被關注。不過,真正為該村帶來變化的,並非高鐵,而是農地發展。如今的大江埔村,破爛的雞棚、豬欄、寮屋,已改建成一幢幢別墅、平房,背後原來有多個地霸橫行,炮製新玩法。

牌照屋變豪宅

近月在大江埔村內突然出現了兩幢灰色外牆的「豪宅」,由長條木板及水泥牆圍起,中間的黑色大閘長及闊各兩米,襯托金色巨型把手,甚有大戶氣派。記者到訪時,聽到門內有水聲及狗吠,透過門縫,看見一男子在內洗地。該名不肯透露姓名的男子見有陌生人出現,戒心甚高,只表示自己於半年前買入此地,並建屋自住,對於是否合法、向誰人購買、買入價等,都三緘其口。

一條龍買地送屋

翻查土地註冊處資料,上址連同附近六個地段,共一萬二千多呎地皮俱為農地,由公司「雲帆一葉」於一二年以二百萬元購入,並在去年三月將地皮分割兼分契,現售出六個地段,套現六百八十五萬,賬面計,已大賺兩倍半。其中已建成兩幢兩層高「豪宅」的地皮,售價分別為一百七十萬及二百萬元,呎價千二至千四元。而旁邊兩座舊式寮屋仍未「變身」,但都裝上冷氣,相信是讓地盤工人休息所用。據知,大業主為逃避法律責任,度出新招,買入農地後劏細出售,再以買地送屋為招徠,吸引買家。「送屋其實都係將建築費加喺地價入面。另外買家可以揀齋買地,再加錢幫你起屋。」知情人士透露。如此一來,交易記錄只是一般合法的農地買賣。大業主及地產代理甩身,法律責任卻轉移至小業主身上。

起高牆耍地政

地皮大業主還有一套氹小業主入局的方法。本刊調查發現,上述地皮業主「雲帆一葉」的公司秘書陳玉河,及地皮劏細後第一個買家林海權是生意拍檔,記者到二人均曾報用的錦上路上村找陳、林兩人,發現該處為「龍軒地產」,職員承認兩人是「老闆」,但甚少落鋪。龍軒地產經常在報章雜誌賣廣告,買賣村屋及農地。之後,另一記者以投資者身份到龍軒地產,指要投資大江埔村一帶的農地,並詢問有關法律問題,楊姓經紀直認買農地起屋屬法律「灰色地帶」,「有啲地上面有牌照屋,係俾工人、俾雞或豬住,一般係唔可以拆,而家買家多數係成個拆咗再重建起高。地政署問起,你話係裝修緊牌照屋就得啦。」「牌照屋」意指有地政署發出牌照的屋宇,一般是豬欄、雞棚及放農具的小屋,有的容許住人。但牌照屋一經當局發牌及登記,不能轉讓及出售他人,也不得改建。而各牌照屋的具體資料,地政署並沒有公開。楊大派定心丸:「拆屋重建,多數會收到地政署警告,勒令拆遷僭建物,但若無其他居民投訴,地政署多數唔會有下一步行動。」見記者猶豫,他再教路,指地主只要在起屋前,興建石牆圍起土地,就神不知,鬼不覺。因為政府人員沒有權力進入圍牆內的私人地方量度建築物,所以難以追查。「進入私人地方嘅通行令由法庭頒佈,好多時係涉及刑事,但呢啲(農地起屋)唔係,所以地政都無辦法,呢個係法律罅。」楊笑說,圍起農地,起屋再出售的玩法,近幾年才興起,「本身啲地主都唔識,賣塊地俾人搞就算,但見啲經紀因而豬籠入水,所以依家搞埋一份。」他指,農地屋太搶手,整個大江埔村的地已售罄,暫時沒有「放盤」。

雞棚建屋苑

經紀行變地霸,一山還有一山高。本刊月初收到一封投訴信,正是衝著曾任新界地產代理商聯會副主席的鈞寶地產老闆娘莊寶端而來。指她在大江埔村買入農地,先割細,再美化農舍轉售。信中所指的地盤,就在「雲帆一葉」的地盤對面。莊寶端及另一人張安華於去年四月以八百萬元買入農地,面積達萬六呎,並火速割成十五塊地,預計可建九間寮屋,是村內最大的項目。

兩百萬有地有屋

至今,莊氏已賣出九塊地,合共套現九百萬元。現場所見,已建好五間平房,大多是一層高平房,當中兩間屋的地皮仍未賣出。最顯眼的一幢兩層高橙色「洋屋」,由木板及水泥牆圍起,由木門縫可看到裡面擺放了建築物料,並有工人在施工。記者上門找業主,有工人指業主身在內地,該屋為半年前買入,估計是自住。講到買農地建屋,工人爆出一句:「呢度好多農地有屋,一兩百萬就有啦,其實就咁買地再自己起屋都得,建築費都係幾十萬。」附近屋苑的居民指,地盤前身是雞棚,現非法改建為住宅,他表示:「一層高嗰啲,我聽啲街坊講,係準備出租俾南亞人士。」莊寶端於元朗馬田村開設鈞寶地產,記者以買家身份到訪,鋪內只有莊寶端及一名秘書。記者問及大江埔村一帶的農地買賣時,聲線低沉的莊,即時提高防備,推得一乾二淨:「嗰度淨係可以買賣土地,唔可以起屋改建,如果唔係就犯法。」該地盤內現有五個地段收到地政發出勸諭信,但繼續「你有你勸,我有我起」。

「池畔」大宅

外人食「大茶飯」,村內居民亦「不執輸」。在大江埔村村口附近,有一水池,地政總署於水潭前豎立通告牌,警告「切勿非法蓋搭或購買寮屋」。但諷刺的是,就在此牌旁,一幢豪華白色平房正在興建中,而且接近完工。屋內不見工人,但一起風,就聞到水潭飄來的惡臭。根據資料,該地地主為羅玉基,去年以二百萬買入此臭水潭地段,他報住在大江埔村內,記者兩次上門,都無人應門。白色平房旁,還有一地盤正動工,面積甚大,已可看到兩幢平房的雛形。該處地盤工人指業主有機會是放租,惟各部門均未見有其入則紀錄,該土地現由兩名鄧姓人士持有。

僭建偷雞遍地開花

大江埔村如此猖狂,而非法改建、僭建,亦早於整個新界遍地開花。去年被宣佈剔出新界東北發展計劃的坪輋,亦是非法使用農地的黑點。記者走入坪洋村,發現最少三個地盤被密不透風的鐵板包圍,十分神秘。其中一個地盤,包括一間一九七四年落成的寮屋。記者指想投資附近農地,地主鄧樹倫即帶記者入內參觀。自稱做裝修工程生意的鄧,在寮屋外僭建了約四百呎的玻璃屋,放滿建築材料。鄧樹倫指兩年前以約四百萬元,買下此處六千呎地皮,由於是農地無法套丁,不能起屋買賣。他表示:「牌照屋唔郁得,但就可以內部任意改裝。」之後更漏口風指,玻璃屋都是僭建,「早前收過地政嘅通知,除非再有人投訴,否則佢哋(地政)唔會理,官地會緊張啲,私人地唔理o架。」更大膽謂:「呢度除咗放嘢,想住都得,裝修嚇就得,用嚟養老都唔錯,你老闆係咪有興趣?一千萬賣俾佢!」至於另外兩個地盤,都涉嫌違規將農地當倉地用,當中一個使用者更是承建商龍頭金門建築。地政總署規定,將農地當作倉地使用,均是要向地政署申請,批准後還要補地價,但資料顯示,兩個地盤均沒有入紙申請。

地政變無牙老虎

對於新界愈來愈多地主違規,甚至變身發展商再大玩買地送屋,本身是新界原居民的律師林國昌提醒,買家要有孭上責任的準備,「地上嘅嘢都係業主嘅,不過,近年多了人願意賭一鋪,搏地政多嘢做,唔得閒,咁住多幾年,就當成事實,就算真係被拆咪當交租囉。」第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國亦認同,「近一、兩年,係多咗好多割細農地個案,以前投資者買農地係搏被發展商收購,但近年有不少是做埋發展商,起埋僭建物,搏唔會有事,亦因此連以前無人理、位置較遠離大路嘅農地,都由幾百蚊一呎,炒到依家過千元一呎!」陳超國指,二手農地價會否繼續炒上,要視乎政府的行動,「如果對僭建違規視而不見,即係鼓勵人哋繼續。」事實上,地政署作為執法機關,但其處理投訴個案的速度,經常為人詬病。是次調查期間,記者多次以市民身份致電元朗地政署,往往未能直接聯繫負責職員,到回覆電話時又要求記者提供僭建物所處的地段號碼。根據程序,地政接到投訴後,地區主任會到涉事地段觀察求證,再發警告信要求地主更正違規建築。不過究竟發多少次信,每次等候更正時間有多長,都沒有規定。以大江埔村為例,曾有居民將豬欄改作劏房出租,兩年前已收到地政的警告信,但至今該處仍住滿劏房戶。手腳慢與人手緊絀或有關,原來上年度執行契約條款工作的地政職員只有八十一人。而有常與地政專員打交道的經紀透露,負責每個分區的地政專員,與區內地產經紀、鄉紳、村長等關係千絲萬縷,他透露:「專員呢個位每兩三年換一次,我哋會搞歡送會、迎新會,大家坐低食飯聯誼嚇、認識瞭解嚇,以後有咩項目、行動都算打好咗招呼嘛。」

地霸搵銀絕橋

寮屋劏房煉獄

唔好以為住新界,就可以住平啲,住大啲,出名多劏房的上天平山村亦一房難求。記者上週四於村內見有寮屋閘外掛上紙皮,寫明一房一廳月租二千五,隔天記者致電業主沈小姐,她承認剛改建寮屋,劏出兩個單位,分別是一房一廳及兩房一廳,月租二千五到三千五不等,廚房、廁所要共用,不過已全數租出。新界區經紀蔡生指,因新移民數量龐大,不少寮屋已出租,他帶記者到上水與粉嶺之間的雞嶺,看租金約二千的「示範單位」,走過蚊蟲滋生的草叢和臭水渠,到達埋在草堆中的鐵皮屋。屋內被一開二,業主武先生指,其中一間已租予一家三口,空置的一間屬「一房一廳」。所謂的廳其實是一條長窄的彎曲走廊,盡頭突然有一個兒童版蹲廁,整個單位滿地沙塵,「裝個冷氣就住得,最多送你兩把風扇!」武先生說。之後他又帶記者前往雞嶺另一間約二百呎的劏房,由鐵皮砌成,烈日當空單位儼如火爐,而唯一的窗,對著另一劏房的「廳」,無風亦不見天日。

新界 地霸 農地 教路 路呃 地政
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讀書劄記141008香港簡史(三) 吞併新界 和 革命風雲

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命似懸絲身如寄  “Borrowed place;Borrowed time.”

讀書劄記141008

香港簡史(三) 吞併新界 和 革命風雲

掌門執筆

 

《香港簡史 A Concise History of Hong Kong》(2007) J. M. Carroll

 

13到了十九世紀末,香港是大英帝國全球殖民地中自治程度最低的一個.*** 原因是華洋隔閡極其嚴重, 而佔人口和經濟活動大比重的華人, 慣於接受專制統治,毫無民主訴求. 華人菁英主要是買辦階級,經濟和文化上依靠洋人, 對草根階層疏離猜忌,也沒有自治傾向. 更重要的是中國政局動盪不安, 香港無論華洋均感此身如寄, 命似懸絲:“Borrowed place;Borrowed time.” 又怎會有民主自治的長遠打算呢?

 

1894香港人終於作出了政制改革的申訴, 要求“代議制”,那怕是止於市政.

反諷的是,申訴者卻是居港洋人, 而他們的代議要求是排除華人在外的!***

更反諷的是, 英廷殖民地部拒絕他們的理由竟然是:“絕不容許任何排除大多數華人人口在外的代議政制!” 有趣嗎?

朝廷吃透了他們, 如果代議制包納華人,他們當然寧可祖家專制. 華人菁英與洋人沆瀣一氣, 這波政制改革申訴無疾而終. 後來中國多事,香港多憂, 下次政制改革訴求要等到…..

 

〈吞併新界〉

14號稱日不沒落的大英帝國早已超出了殖民擴張的極限, 需要的是市場而不是領土和資源, 得到香港作為據點之後,決定不再侵佔中國土地.*** 不單如此, 起初她對列強侵吞中國領土還擺出一副抑止的姿態. 但其時列強工業革命均已竟功, 英國的相對國勢有所削弱,再無 “號令天下, 誰敢不從?” 的氣慨了.

這邊廂日本崛起, 1894中國甲午敗戰,海軍毀壞, 傾家蕩產,國力露底. 列強群鯊趨血,瓜分中國,一發不可收拾.

 

英國反應滯遲, 也得分點殘羹冷炙, 1898透過《展拓香港界址專條》,不花分文,租借新界(連大嶼山等離島)九十九年.*** 其時整個地區共有居民8萬人.

前此英國接收港島和九龍均未遇到抗拒, 不料接收新界卻遭逢原居民流血抗爭.*** “六日戰爭” 只是一場掃蕩和屠殺, 以英軍0陣亡:鄉民500人戰死告終. 英軍炮擊 錦田吉慶圍圍牆, 耆老象徵性交出一對大門鐵環投降,瞬間轉化為順民. 港督 蔔力Blake立刻將鐵環運回老家誇耀功績.

蔔力是個資深殖民地官員, 決定對新界實施間接統治, 地方治理交由 “鄉村委員會”負責. 1909新界被劃分為 北約和南約兩大區, 各設「理民府」, 由理民官治理, 此制度延續至二戰結束.

 

15 時移勢易, 世紀之交,香港成為華人資本主義擴張的樞紐, 新型華人商人和專業人士現身舞臺, 除了主宰對中國和東南亞貿易之外, 還開創了雛型的工業環節. 1910九廣鐵路通車, 有利於香港進口原料和出口工業製品, 省港連繫更形緊密.

此時,一批華人資本家因西方社會排華而從 澳洲加拿大和美國移居香港. 1900馬應彪創辦先施公司,1907郭樂郭泉兄弟創辦永安公司, 標誌著華人資產階級和炫耀性消費文化的成長.

1896創立的「中華會館」是首個代表新型華商利益的社會組織, 踏出與洋商分庭抗禮的第一步.

 

〈革命風雲〉

16香港因其特殊的政治和地理地位, 與及 活動和新聞自由程度, 成為南中國和東南亞革命分子的根據地和活動中心. 中國,越南和菲律賓最早的革命組織都是在香港成立的.***

孫中山在香港成立「興中會」分會, 利用自由港的便利調動軍火, 1895策劃第一次廣州起義. 1898百日維新失敗, 康有為在英國庇護下流亡香港. 1901興中會領袖 楊衢雲在香港遭到清廷派遣的刺客暗殺, 港府大為忿怒, 派警員保護 陳少白並發給他自衛手槍.

 

英國政府受到清廷的外交壓力, 指示殖民地政府不可使香港成為顛覆基地; 但是香港政府不願彈壓革命分子, 唯恐失去華人民心, 因為在港華人大多傾向聲援革命. 港府明面踩著鋼索, 而暗裡縱容革命黨人.

1896港督 羅便臣Robbinson一面拒絕廣州當局引渡孫中山的要求; 一面對他發出驅逐令.

其實英廷也有包庇革命分子的意圖, 但動機與港府不同, 英國是唯恐中國不亂. 1899外交部也拒絕清廷引渡康有為的要求, 但婉轉地建議他前往 “較安全的” 新架坡.

 

1911辛亥革命成功, 政治格局大變, 不旋踵風雨飄搖, 中國陷入軍閥割據時期. 英廷傾向承認北京政權, 但港府卻必須與廣州國民黨政府周旋, 兩者之間矛盾時生.

“世亂則興” 乃是香港的宿命, 難民湧入, 1914人口達到50萬.***

 

17第一次世界大戰本質上是一場歐洲戰爭, 並沒有實質波及香港. 但宗主英國卻是最主要的參戰國家, 約1/4香港英籍男人奔赴戰場, 歐資洋行實力亦為之削弱. 華人資本趁機入楔, 進入銀行和航運事業; 華人菁英伺隙在社會階梯向上流動.***

香港也伺隙掙脫英廷的全面控制, 開始漫長的獨立自主生涯, 其間最值得稱道的建樹包括:

1912正式成立香港大學, 全靠港督 盧吉Lugard大力促成. 當年籌措經費絕非易事, 華人菁英反應冷淡, 因為自知對大學不會有監督權. 幸得印度商人 麼地Mody慷慨解囊18,000英鎊興建校舍, 他因此受封爵士. 太古洋行捐出40,000鎊, 因為該公司一名職員被指踢死一名年老華人, 希望藉捐款化解輿論壓力. 北京和廣州政府各捐25,000鎊. 英國最為吝嗇, 只捐出區區300鎊成立愛德華七世獎學金.

港大開學首年收生約七十人, 學生來自香港廣州和其他殖民地. 經過一番爭取, 1921港大兼收女學生.

1928啓德機場啓用. *** 1936帝國航空公司開辦 馬來亞檳城航班, 旅客可轉飛英國; 泛美航空開辦 馬尼拉航班, 可轉飛 三藩市; 中國航空則開辦大陸航綫.

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讀書 劄記 141008 香港 簡史 吞併 新界 革命 風雲
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說史151112前新界簡史

來源: http://www.tangsbookclub.com/2015/11/12/%e8%aa%aa%e5%8f%b2151112%e5%89%8d%e6%96%b0%e7%95%8c%e7%b0%a1%e5%8f%b2/

說史151112
前新界簡史
蕭律師執筆

英國經兩次鴉片戰爭後,取得了整個港島和大約現今九龍界限街以南的一大片土地作為殖民地。

1898年6月,英國以「香港是一處非拓展不足以資保衛的地方」為理由,與清政府簽立了《拓展香港界址專條》,租借了深圳河以南、現今九龍界限街以北之間一片主要是鄉郊的土地(現今就以此界定南九龍與北九龍),租期九十九年。 (筆者想:以當年英方的強勢談判力,租期長於九十九年又有何難。果如是,在上世紀八十年代中國國勢尚未大盛之時,關於「回歸」問題,是否會被提出?)這片新租地面積相當於港島和南九龍加起來的十倍左右,當中包括230個離島,其中大嶼山面積比港島還要大許多。整個地區約有80,000居民。

其實在較早期間,已有香港殖民地官員和英國商人提出各種理據,慫恿英國政府奪取新界— 這地區可作為阻隔中國的緩衝區,又可提供土地興建房屋和供軍隊駐紥、訓練所需的設施。英國政府本來不接納這些呼聲。建議擴張的人心懷將中國變成另一印度的圖謀,但英政府在1860年代已決定不在中國擴張領土,認為「中國通」誇大了中國的經濟潛力(直到十九世紀末,英國總出口貨品中賣給中國的不到2%。),或者覺得這種經濟潛力不足以構成奪取這片地方的理由,因為生絲和茶葉等貨品不須奪取領土就可輕易獲得。(中國向外輸出的貨品,超過一半出口到英國。)再者,在中國進一步擴張會令其他歐洲列強群起仿效,使中國像非洲那樣被瓜分,這反而會損害自由貿易並導致戰爭,並招致正積極在中國通商和傳教的美國所反對。

到了1890年代末,英國開始憂慮香港的防衛。香港的安全威脅並非來自中國,而是來自正在挑戰英國在華霸權地位的列強—俄國、法國、德國、和日本。甲午戰爭(1894-5)日本戰勝,觸發列強爭相瓜分中國。 1897年德國藉口傳教士在山東被殺而趁機佔領膠州灣,翌年迫使清廷租借該地九十九年。 1892年,俄國佔領旅順、大連,隨即強廹清廷租讓這兩個港口二十五年。英國恐防「執輸」,要求清廷租借山東半島北部的威海衛。後來法國提出租借廣州灣九十九年,距離香港只200英里,英國這才急忙向新界出手。

談判租借新界過程堪稱順利。雖然英國人希望中國永久割讓該地,但主要談判代表認為租借九十九年事實上與永久割讓無異。 清廷談判代表李鴻章曾打算要求英國繳付租金,但當時中國的民族主義者愈來愈嚴厲指摘朝廷喪權辱國,要求租金等於坐實這種指控。 因此英國不花分文,又在不影響與中國和列強關係之下,輕易得到了新界。

英國人接管新界並不順利,在多處鄉郊遭遇抵抗。也許是由於廣東當局的鼓動,英方新架設的蓆棚很快被村民燒毀。 1898年10月,錦田鄉民發起募款,表明如果英國人試圖接收他們的土地業權,就會起而反抗。英軍砲轟這條在錦田現今仍叫「吉慶圍」的圍牆。勢力懸殊,抵抗很快被瓦解,村中耆老交出圍村大門的鐵門環表示歸順。1899年春,有人號召鄉民再度抵抗侵略者,幾千鄉民響應,但還是被英國人不費吹灰之力擊潰,英軍破壞圍村鐵門,收繳武器,反抗軍首領被捕。

在1899年4月14日至19日的「六日戰爭」中,鄉勇是烏合之眾,戰事中英軍無人陣亡,鄉民五百人戰死。 歷史學者兼前公務員 夏思Patrick Hase後來指出,這是一場掃蕩戰。官方低報傷亡人數,直至一世紀後才公開。當年港督 ト力Henry Blake其實從一開始就反對鎮壓。他淡化事件,不準懲罰反抗者,著令軍隊全數撤離。鄉民也很快明白,反抗是徒勞的。

抵抗的鄉勇由地方鄉紳所組織。 他們擔心英政府會沒收這片歷代定居的土地、開徵新稅、幹涉傳統習俗、破壞風水,更謠傳女人會被強姦。雖然《拓展香港界址事條》訂明「在展界內,不可迫令居民遷移」;若須收取土地供官用,則「應從公給價」。 鄉民不信,因為兩名立法局華人議員 何啓和韋玉與其他華商一同散播謠言,說英政府將沒收所有土地,藉此誘使鄉民賤價賣地。大亨何東協助蒐集情報。一家本地投資公司派代表到新界收購地皮,囤積居奇,期望英國統治新界後土地漲價,從中漁利。 ( 唉!這種類似手法在過去二、三十年仍經常被應用。有些人得機預早看到政府的發展藍圖,而且知道政府的收地補價,在鄉民未知情前,用橫手低價收購。)

1899年4月16日,英國人開始接管新界,已沒有抵抗。英國人採用間接方式統治新界:除徵稅外,盡量不加幹涉,主要靠鄉紳父老去管理。ト力將新界劃分為若幹區,各設由鄉村耆老組成的委員會負責管理及維持治安。整個新界由一名身兼警察司、巡理府和行政首長職責的英國官員統管。1909年後,新界分為南約和北約兩大區,各設「理民府」。多年以後,理民府制度擴大,新界不同區域都各有理民官負責管理。

由於新界土地業權混亂,殖民地政府著手勘測丈量土地。在管治的第一年,政府用於治理新界所花費用相當於從這裡獲得收入的三十倍以上。從英國佔領開始,新界就獲豁免許多適用香港的法例,如某些有關屠房和街市、公共衛生、鴉片、牌照登記的法例。隨著時間過去,新界對香港的經濟發展愈形重要。許多在香港和中國內陸(特別是1949新中國成立後)逐漸湮沒的傳統中國習俗,仍在新界保留下來。例如在1990前,婦女不能繼承土地,這在中國大陸和臺灣早成陳跡。港督葛量洪形容新界「的中國色彩,幾乎比中國本身更加濃厚。」

有史學家認為《拓展香港界址專條》是「英國外交的一大失誤」,因為它留下懸而未決的問題,最後令原意想保衛的殖民地受到傷害。雖然英國按此條約租得新界,但擴大管轄權的文件源於1898年的一份樞密院令,新界根據這道樞密院令正式成為香港殖民地的一部份。 這道樞密院令訂明英國的管轄權行使至租期屆滿為止,共九十九年,至1997年6月30終止。

資料來源:
《香港簡史— 從殖民地至特別行政區》
作者:高馬可 John M. Carroll
譯者:林立偉

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說史 151112 新界 簡史
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市區和新界樓有多少下跌空間?

上週Glaucus 出研究報告狙擊瑞年(2010),指集團2011-2013 年的賬目有造假之嫌。讀者飛鴿傳書問及,筆者於週末撰文,可參看《信網》或博客全文。近日翻開報章,都是樓價大幅下挫的新聞。重陽節假期沒登高,而是作客陪睇樓,畢竟香港的娛樂活動太少,都是行街食飯看戲。講開電影,《The Martian 火星救援》男主角的冷靜睿智,值得投資者學習。

另一齣好片《Suffragette 女權之星》在英國的宣傳鋪天蓋地,11月9日晚在九龍Grand Cinema 有慈善首映禮為HER Fund 籌款。看好戲同時行善,有興趣的讀者可到 herfund.org.hk 了解詳情。

走入地產代理舖,相熟的經紀沒有硬銷,倒是建議農曆新年後才是時機。現時市場對樓價下調應該無懸念,問題是:甚麼價位算合理?

2013年2月筆者曾撰文《樓價升幅合理嗎?》指樓價於2010至2012年間上升36%屬合理。美國行貨幣量寬政策,長期低息環境。而港元和美元掛勾,即使地理位置靠近中國,卻必需跟隨低利率,而不是與內地息率看齊。既然港元無法跟隨人民幣升值,該部份便在資產價值反映。事隔兩年多,最近一兩中國的通脹放緩,早前更將人民幣貶值,兼數次降息降準,實行「放水」。這會如何影響資產價格?

樓宇買賣屬中長期投資(尤其是實施加倍印花稅後),筆者參看過去5年的中原領先指數CCL,並以2010年1月第一個星期的數據作基準,計算不同時期的樓價累積升幅。從圖表1 可見綜合CCL 累積升了~95%,當中大型單位上升約70%,而中小型單位上升超過100%。若以地域劃分,則新界西的樓價升幅最強,接近130%,而港島物業只是上升約87%。升得快自然容易跌得急,這大概是物理定律。近日「劈價」的樓盤多屬新界區,而400萬樓下的細價盤源較上月大幅增多,屬合情合理的現象。那麼港島或者大型單位的累積樓價升幅(分別為~87%和70%)合理嗎?可能回調多少?
截至2014年1月,中國的利率、通脹和匯率分別是6厘、1.6% 和累計升值12.8%,三個數字相加大約是20.5%。而香港的利率維持在0.5%,通脹則約4.4%,由於利率低過通脹,是負利率,相加約 -3.9%。而中國和香港兩者相差~24.4%。所以,即使不計供求關係,單是貨幣兌換、利率和通脹的差異,本地資產已需要升值25%。

中原指數主要追蹤二手物業,看似與最新的土地價格和建築成本無直接關係,但二手樓和同區的新建樓宇價格有關聯性,價格保持某個比例。所以,新推土地的呎價和建築成本,對物業價格具參考價值。筆者嘗試找新近土地的成交價,由於市區住宅地難求,暫時以今年1月的九龍觀塘商業用地作參考,重點不是呎價,而是升幅。該塊海濱道商業地,由領匯聯同南豐以近59億元投得,高於市場預期上限兩成,亦較三年前比鄰地貴七成二。若以土地成本佔總房價二至三成計算,地價上升七成二即房價會上升14% 至 22%。另外,參考建築署的「建築工程投標指數」,今年第一二季的指數較2010年第一季上升約56%,而建築工資亦上升約50%。若建築成本和工資佔房價二至四成計算,房價需上升10%至20%。即過去5年,土地和建築成本上漲,可令房價上升24% 至44%。

將幾個因素相加,合共49% - 69%,接近大型單位樓價的升幅。餘下的升幅,該是供求影響所致。而上述兩段文字的數據,皆是截至2014年初和2015年初。近月中國的利率下降至4.3厘,加上貨幣貶值,而香港通脹率則下降至約2%,負利率的幅度收窄。這令中國和香港的貨幣、利率和通脹差異從~25% 下降至~16%。以此角度觀之,市區大型單位樓價有空間下降一成,而新界樓價因為早前大幅度跑贏,現時的下跌空間達3成。

《網上加料版》

過去幾年香港的「土地問題」嚴重加劇貧富懸殊情況。樓價升幅加上借貸槓桿,投資物業的回報以數倍計,大幅拋離其它投資產品。莫怪乎年青人都想盡快上車。畢竟香港靠近經濟增長不俗的中國,卻基於歷史原因出現負利率,這種機遇不是經常有。

回看股市,若以2010年1月的平均點數計算,道指、恆指和上證指數分別累計上升63%,5.5% 和5.1%。驟眼看,恒指和上證的表現不相伯仲。事實是上證指數於2010至2014年累計下跌約35%,而今年則一口氣上升了40% (大時代過後,相對2010年依舊錄得升幅)。恆指則於2011-2013年上下波動約20%,之後窄幅橫行。中國的股市屬政策市,恆指沒有深受影響屬正常。但過去幾年美國量寬政策成效有目共睹,恆指卻大幅跑輸道指58%...   

除卻前文談及利率、匯率、通脹、土地和建築成本上漲的因素,筆者忽發奇想 - 有沒有可能恆指落後道指的升幅,都在樓市顯現呢?當然,股市和樓市是完全不同的市場,不論產品、業務、參與者、投資策略和年期都不一樣,硬將股市升幅套入樓市,或許稍為牽強。只是比較兩地股指時加以聯想...   

衣食住行是每個人最基本的需要,單純將買賣物業看成投資行為,也許真的影響民生(尤其香港沒有新加坡的組屋制度,也沒有英國要求私人物業割出某個比例讓政府資助上車)。樓價和股票類近之處 - 交投活躍自然波幅又快又大。若果不是短炒,而是真正的長期投資,大型屋苑之外,尋寶範圍可透過了解未來規劃作篩選,市區仍有這類具潛力但價格落後的樓盤。
此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
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市區 新界 樓有 多少 下跌 空間
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市區和新界樓有多少下跌空間? 投資之旅 TRENDALYSIS

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截至2014年1月,中國的利率、通脹和匯率分別是6厘、1.6% 和累計升值12.8%,三個數字相加大約是20.5%。而香港的利率維持在0.5%,通脹則約4.4%,由於利率低過通脹,是負利率,相加約 -3.9%。而中國和香港兩者相差~24.4%。所以,即使不計供求關係,單是貨幣兌換、利率和通脹的差異,本地資產已需要升值25%。

中原指數主要追蹤二手物業,看似與最新的土地價格和建築成本無直接關係,但二手樓和同區的新建樓宇價格有關聯性,價格保持某個比例。所以,新推土地的呎價和建築成本,對物業價格具參考價值。筆者嘗試找新近土地的成交價,由於市區住宅地難求,暫時以今年1月的九龍觀塘商業用地作參考,重點不是呎價,而是升幅。該塊海濱道商業地,由領匯聯同南豐以近59億元投得,高於市場預期上限兩成,亦較三年前比鄰地貴七成二。若以土地成本佔總房價二至三成計算,地價上升七成二即房價會上升14% 至 22%。另外,參考建築署的「建築工程投標指數」,今年第一二季的指數較2010年第一季上升約56%,而建築工資亦上升約50%。若建築成本和工資佔房價二至四成計算,房價需上升10%至20%。即過去5年,土地和建築成本上漲,可令房價上升24% 至44%。

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回看股市,若以2010年1月的平均點數計算,道指、恆指和上證指數分別累計上升63%,5.5% 和5.1%。驟眼看,恒指和上證的表現不相伯仲。事實是上證指數於2010至2014年累計下跌約35%,而今年則一口氣上升了40% (大時代過後,相對2010年依舊錄得升幅)。恆指則於2011-2013年上下波動約20%,之後窄幅橫行。中國的股市屬政策市,恆指沒有深受影響屬正常。但過去幾年美國量寬政策成效有目共睹,恆指卻大幅跑輸道指58%...   

除卻前文談及利率、匯率、通脹、土地和建築成本上漲的因素,筆者忽發奇想 - 有沒有可能恆指落後道指的升幅,都在樓市顯現呢?當然,股市和樓市是完全不同的市場,不論產品、業務、參與者、投資策略和年期都不一樣,硬將股市升幅套入樓市,或許稍為牽強。只是比較兩地股指時加以聯想...   

衣食住行是每個人最基本的需要,單純將買賣物業看成投資行為,也許真的影響民生(尤其香港沒有新加坡的組屋制度,也沒有英國要求私人物業割出某個比例讓政府資助上車)。樓價和股票類近之處 - 交投活躍自然波幅又快又大。若果不是短炒,而是真正的長期投資,大型屋苑之外,尋寶範圍可透過了解未來規劃作篩選,市區仍有這類具潛力但價格落後的樓盤。
此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
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市區 新界 樓有 多少 下跌 空間 投資 之旅 TRENDALYSIS
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實錄新界土地違規合法化

2017-02-16  NM

近年新界土地違例改建成車場、貨倉或用作其他工業用途,比比皆是。這類違規之所以有恃無恐,除了是因為地政總署執法無力外,原來地政條例的漏洞,亦變相令這些違規合法化。

根據地政總署指引,地主或場地租用人只要向政府部門申請「短期租約或短期豁免地契條款」牌照,在等候發牌期間,就算被揭違法,亦可獲「暫緩執管」。翻查資料,由於牌照的審批時間往往拖三五年,即變相令違規者「合法經營」。

以元朗新田一帶為例,本刊發現有鋼筋加工場就是利用這個漏洞,明目張膽地違反土地用途經營逾月;當中更有顧問公司充當軍師,甚至向記者明言︰「地政署做嘢無咁快,成個新界元朗呢邊,得兩三個人做嘢,基本上你申請,佢就放喺度,至少半年後先開始同你傾!」

上週二,記者走進元朗新田石湖圍新村,附近民居不多,本來環境清幽,不過,每隔十多分鐘,便有至少一架重型貨車駛進村內。「真係多咗好多車。(點解?)以前裡面都係雞場、豬場,依家變晒車場、貨倉喇!」村民黎先生說。

這裡每朝早上八時起,便有不少大型貨車進出,由於該路屬單程路,居民出入要讓路、迎頭車遇上要避車,險象環生。黎先生更指,自從去年一間鋼筋工場遷入後,裝着鋼筋的貨車出入更頻繁。「一支支好長,話就話紮住,都怕跌落嚟壓到人。」他說。

違規做鋼筋工場

黎先生口中的鋼筋工場是人和科技(香港)有限公司(Bosa Technology (Hong Kong) Limited,位於石湖圍路盡頭,佔地約一萬呎。根據新田每呎約四元租金估計,該鋼筋加工場月租約四萬元。現場所見,鋼筋工場內建有一個有蓋構築物,工場範圍內放滿鋼筋和機器,幾位工人正在工作。有熟悉該地段的人士透露,「倉庫近幾個月搬入嚟,平時一早好多車駛入去車場,下晝三點後就一車車運走鋼筋。佢哋之前喺天水圍,好似係嘈得滯,俾人投訴,之後搬咗入嚟新田。」本刊取得的測繪處航空圖顯示,該地段在二○一五年九月仍是綠油油一片叢林,但如今卻變成滿佈鋼筋的工場。根據城規會資料顯示,工場所在的該地段用途為「綜合發展區」。規劃署回覆本刊查詢時指,有關地段不准作「露天貯物」或其他工業用途,而署方亦從未收到該地段更改土地用途的申請。有不願透露姓名的投訴人向本刊指,早在去年十一月中旬,曾經向地政總署投訴該地段的鋼筋工場違規經營,而署方在兩日後回覆,表示會跟進;及至十二月初,投訴人再向署方追問進度,署方回覆指,會跟進後再通知,但此後音信全無。

短期豁免擋箭牌

不過,湊巧的是,已經違規經營逾月的鋼筋工場,竟然在今年一月,突然向地政處申請「短期豁免及短期租約」。記者上星期到工場巡視,便看見門外貼出一份申請書,顯示一間「狩創制顧問公司」於一月中旬,代表向元朗地政處申請將有關地段及附近土地作有蓋貯物及辦公室用途。根據地政總署指引,若果有關場地正申請「短期租約或短期豁免地契條款」牌照,在等候發牌期間,就算被揭違法,亦可獲「暫緩執管」,換言之,現時就算明知該鋼筋工場違反土地用途,屬違規經營,政府部門亦「奈佢唔何」。據了解,以地政條例漏洞去「buy time」的例子,在新界比比皆是。記者佯稱租了一塊綜合發展區土地,欲改建成車場,致電「狩創制顧問公司」查詢,負責人卓文德竟直接教路,「我同你講,你嗰度係綜合發展區地,更加適合做一個臨時(牌)先,如果你唔係放易燃嘢,又無人嘈你,基本上政府會不斷續俾你,咁你梗係用最平方法,搞掂個case。」

地政署做嘢無咁快

「如果唔申請,政府郁起上嚟話拆就拆,到時乜都無;但你申請咗,就算未批牌,佢哋都唔會郁你,只會當你未交齊文件,而且你入咗紙,夾硬先斬後奏起住啲嘢(如:建築物),之後都有機會留喺度。」他說得坦白。他更吹噓自己幾乎包辦新田一帶的申請,「做開新田嘉農路、新田路、古洞一帶」,又叫記者放心,肯定可以「buy time」,「地政處做嘢無咁快,成個新界元朗呢邊,得兩三個人做嘢,基本上你申請,佢就放喺度,至少半年後先開始同你傾!」翻查地政總署網站,元朗地政處確實只有兩名地政主任和一名高級地政主任,負責元朗東「批約執行」。記者在過去幾星期,多次致電其中一位地政主任,電話長期無人接聽,留了口訊至今也沒有任何回應。至於代辦申請的顧問費,卓答得很小心。「好難講,你最好俾個地段我,先睇吓附近有冇人做劏房、貨櫃場咁樣,又要睇吓出入口喺公家路定私家路,如果公家路要搵測量、又要搵其他部門拎文件,份份文件都唔平……」最後在記者窮追問價下,他才說「你預十萬元樓下喇!」現時,元朗一帶土地租價每呎約四元,以鋼筋廠佔地一萬呎為例,一年租金收入共四十八萬元,若地主花十萬元申請牌照「buy time」,是否划算?「我哋做開呢啲,好多都係租客嚟,如果你搞得掂,賺番嗰幾年租金返嚟喇。」卓說。

土地屬文氏祖堂

究竟今次事件,是否因為有人投訴「走漏風聲」,令工場或土地擁有人急急去申請「短期牌照」作擋箭牌?記者本週一向涉嫌違規的鋼筋工場「人和科技(香港)有限公司」了解,職員一時說不知情,一時又追問「點解你哋搵到我哋?邊個話你知?」等等,但未有回應記者提問。翻查資料,人和科技(香港)有限公司於一二年三月成立,四名股東分別為楊添理、王萬寶、Lim Paulino及建新創意有限公司;其中「建新」為大股東,持有逾七成股份,而「建新」的持有人為Kwan Tek Sian,資料顯示他持有澳洲護照。至於鋼筋工場的地主,根據土地註冊處資料顯示,該幅土地由新界五大原居民之一的文氏祖堂「文商白祖」持有,並由文燦雲、文連、文中慶和文萬福共同管理。其中文中慶為新田鄉鄉事委員會副主席兼負責環境規劃及發展。文氏擁有不少新界土地,翻查資料,在「人和」附近,便有多達二十一幅土地屬文氏持有。對於是否被投訴後,以條例漏洞去buy time,記者在本週一直接向文中慶查詢,他指對事件不了解,答允跟進後再回覆,惟至截稿前未有回應。

申訴專員公署狠批地政縱容

政府其實早已知悉地政總署這個制度漏洞,申訴專員公署早在去年九月,曾就「土地違規合法化」的問題,作出狠批。申訴專員公署在調查新界土地個案後發表報告,直指「地政總署長久以來容許違契者,藉着申請『短期租約或短期豁免地契條款』,令違契者無須付出成本,『賺得』等待申請頗長時間,繼續違規。」更明確指出,地政總署的做法,是變相「鼓勵違規者在被揭發後索性藉着申請規範化拖延署方的執管行動」。該報告指地政總署監管不足,延誤處理申請,或逾年未完成審批,以至擱置個案多年置之不理,令違規者「先斬後奏」,甚至「先斬不奏」報告建議應該規定申請人,就算申請「短期租約」也應該繳交行政費,而且要為「暫緩執管行動」設定時間表,以堵塞漏洞。

撰文:時事組攝影:時事組news@nextdigital.com.hk

實錄 新界 土地 違規 合法化 合法
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劉皇發駕崩新界王朝瓦解

2017-07-27  NM

前鄉議局主席劉皇發,於上週六病逝,終年八十歲。鄉紳間有一句說話,最能體現他的「王者本色」:「感覺政府在新界有難題,只要找劉皇發,便可迎刃而解了。」

劉皇發的成功,並不是偶然。在80年代,中英前途談判,港英政府需要一位重量級人馬,周旋於中方及鄉紳之間,是為天時。當年市區地早已成熟發展,開闢屯門、元朗等新界地是理所必然,劉皇發為發展商鋪橋搭路,是為地利。劉皇發有個人魅力,能做到兼顧各方利益,面面俱圓,獲大多數原居民信任,正是人和。

時機加際遇,造就了一代「新界王」。而晚年的劉皇發,仍有江湖地位,並力捧長子劉業強繼任鄉議局主席,延續王朝。只是鄉議局的角色,今時今日已大不如前,運勢將盡。隨着劉皇帝駕崩,新界王朝的勢力亦告瓦解。

錢銀女人

劉皇發的政商界往事,固然精彩;但甚少人談及的感情事,一樣引人入勝。劉皇發是罕有沒三妻四妾的新界人,他老婆吳妹姝,是青山灣的水上人,由媒人介紹與劉皇發結婚。她鍾情跳社交舞,經常出席舞會,數年前《壹週刊》曾跟着劉皇發游早水,吳妹姝陪伴在側,其間發叔篤一篤老婆的面珠,兩人在鏡頭前打情罵俏。「新界王」的老婆,也有角色,她是前特首梁振英老婆唐青儀的手帕交,有傳二○一二年她們與曾德成妻子等人,一起到澳門觀音堂借庫。與劉皇發一樣,吳妹姝亦愛打麻雀,而四太梁安琪則是她的麻雀腳。

花名大波萍

二人結婚數十載,甚少緋聞,但劉皇發亦有紅顏知己。這名曾被外界封為「劉皇發好朋友」的女士,叫余紅萍(Ada)。由於年輕時身材出眾,樣貌娟好,認識她的人均形容她:「珠圓玉潤,身材好好,人又熱情。」早年活躍於馬圈的簡炳墀,更為余紅萍改了個花名「大波萍」。對於劉余二人的關係,劉皇發曾笑說:「有人想幸災樂禍,話我有二奶。依家做生意的,有不少是女性,我唔可以避免接觸到。最怕影響到人家女仔的家庭和諧,Ada Yu係我生意partner!」

九七年,劉皇發與余紅萍,以七千五百萬元共同買入紅山玫瑰園,各佔一半股權。後來再以一億九千萬元,買入力寶中心二座九樓,余紅萍今次只持有少數股權。可惜,除了玫瑰園豪宅,趕及在樓市爆煲前售出而有所斬獲外,力寶中心物業則被銀行收回。 余紅萍又名余伊婷,今年約五十歲,也是有夫之婦,曾任屯門仁愛堂總理。她丈夫陳篤,曾經與滙豐銀行前副總經理劉智傑,合資開設好盈集團,專做金融、期貨生意,但公司現已告解散。余紅萍的人際手腕相當厲害,近年亦是「股壇玩家」簡志堅的知己好友。不過她與劉皇發的友情,未有因此中斷。根據資料顯示,目前劉皇發與余紅萍同任董事的公司有六間,除了會展及力寶單位損手,其餘三個物業,包括兩幅元朗地,均有獲利,賬面共賺4,299萬元,十分和味。余紅萍申報地址,為會展廣場辦公大樓十四樓,該物業曾由劉皇發、余紅萍、劉業強等人任董事的大天有限公司,於九四年以4,120萬元購入,曾按揭予道亨銀行未有贖回。

劉業強繼位

劉皇發與結髮妻子吳妹姝,育有兩子三女,其中,現年五十歲的長子劉業強已接棒。劉業強畢業於倫敦政治經濟學院經濟學,與老婆葉愛愛育有一子兩女。一三年,他獲委任為全國政協委員,現出任行會成員、立法會議員、屯門區議會議員及屯門鄉事委員會主席等。一五年,劉皇發表示不角逐連任鄉議局主席,由劉業強接任,基本接下發叔的重要職位,但威望當然有所不及。長女劉麗芬及老公黃汝坤,則幫發叔處理龐大土地;但去年兩人與妹夫同被揭發,於元朗大棠持有的土地非法填土及填塘,被要求還原,但限期滿一年仍未處理。幼子劉業光,是聖保祿醫院骨科醫生,較為低調。二女劉麗華,經營珈琳幼稚園,發叔亦有打本。三女劉玉蓮,則是設計師,老公為離島區議員余漢坤。○二年兩人結婚,於尖沙咀洲際酒店筵開七十席,當日前特首董建華、曾蔭權、前律政司司長梁愛詩、賭王及四太等人,都俾面出席。

有權勢有財勢

劉皇發早在二十四歲已當選龍鼓灘村村長,八○年起已擔任新界鄉議局主席,一直至一五年。有權勢就有財勢,適逢政府及發展商想加速發展新界,劉皇發協助周旋於鄉紳及原居民之間,起了重要橋樑角色,如魚得水。早於七八年,李嘉誠已透過劉皇發做游說工作,減少村民對興建青洲英坭廠的反對聲音,令廠房順利在八三年建成。其後由長實投地興建屯門雅都花園,八七年開售,並把商場及停車場兩部分,交由劉皇發代售。到九二年,長實讓劉皇發與珠海市政府駐港機構珠光集團,以四億七千萬元,內部認購全幢嘉湖山莊賞湖居二百多個單位。當時消息一出,即惹來外間非議。據土地註冊處資料顯示,當年購入賞湖居全幢的景怡有限公司(Top Ease Limited),於九二年一月成立,分別由兩間公司持有,同年八月轉讓給珠光集團及宏景投資(Grand Gain Investment Limited),股權為六四比例。後者宏景投資由劉皇發及余紅萍持有。那時正值樓市升溫,兩年後劉皇發陸續出售嘉湖山莊單位,套回三千八百萬賬面利潤。一○年,劉皇發持有逾百年歷史的元朗大橋村項目,獲城規會批准重建為四幢二十七層高住宅大廈,項目旁邊為長實的樓盤世宙,項目亦落實與長實合作。除了長實,發叔與新地關係亦密切。一○年,本刊曾爆出發叔為了幫新地開發屯門的百億豪宅地盤,利用自己區議會主席的權力,沒有讓反對工程人士會上發言,又假造民意,誤導區議會贊成興建通往樓盤的必經之路。新地其後刊登聲明否認跟劉皇發利益輸送。但同年發叔就斥資一億一千多萬,購入新地元朗YOHO Midtown共二十四個單位,其後五個單位以「摩貨」形式出售,獲利一百零廿七萬元。

囤地百多幅

劉皇發於九十年代,已報稱持有二、三百幅農地,不少是七十年代收購回來,每呎只是幾元。二○一○年,擔任行政會議成員的他,申報擁有達六百四十六幅土地,當中最少一百八十七幅土地由他全權持有,大部分位於屯門,其他由他與妻子、或其他有關連人士所持有。在新界東北發展區,他持有最少三萬七千呎土地,在東涌擴展區內也有二十多至三十幅地皮,若政府要發展,向劉皇發收地無可避免。近年他身體欠佳,其家族成員着手放售部分地皮。今年五月,中國海外集團就以合共五億九千萬元,向劉皇發購入屯門龍鼓灘近三十六萬呎地皮。劉皇發曾擁有多匹馬,包括金龍船、猛龍船、龍船義浩、大龍船、真龍船、龍船快、驪龍及龍船鼓響等,但大部分已退役,只有龍船鼓響及龍船尚有參加賽事。早年他購入屯門咖啡灣地皮自建豪宅,名為「天佑居」,與家人同住,屋外不時泊滿名車,包括勞斯萊斯及平治等,多掛着「8222」或「2888」的車牌。劉皇發無論出生、發跡、以至壽終正寢,皆在屯門。

恩怨情仇

有「新界王」稱號的鄉議局前主席劉皇發,自前年七月陪同長子劉業強出席鄉議局會議後,便沒有再公開露面。一直有指發叔健康欠佳,這一年多來,他都是在屯門青山灣天佑居大宅內休養,並有醫生和護士照顧。本週日凌晨,發叔病情轉差,最後在家中與世長辭,享年八十歲。其兒子兼鄉議局主席劉業強晚上在大宅外表示,對父親離世感痛心,他說發叔去世時安詳,所有家人陪伴在側。他又稱讚父親為國家、為香港、為新界貢獻良多,稍後會公布身後事安排。

最年輕村長

劉皇發是屯門龍鼓灘龍鼓灘村原居民,家境清貧。中學畢業後,他曾經耕田,又曾任職九廣鐵路油漆工人,其後在元朗經營雜貨鋪。發叔由寂寂無聞到變成新界皇帝,叱咤新界半個世紀,全因一生中有多次轉捩點。上世紀六○年時,劉皇發獲得當時著名鄉紳陳日新的支持,令到當時年紀輕輕的他(二十四歲),得以當上龍鼓灘村村長,成為當時最年輕的新界村長。這是發叔人生第一次轉捩點,他由一名無名小卒,開始踏上從政之路,在鄉事圈子中嶄露頭角。

靠攏政府上位

到了七十年代初期,做了多年村長的劉皇發漸漸上位,當上了屯門鄉事委員會副主席。這時,發叔意識到要更上一層樓,就要靠攏政府。其後,他成功游說龍鼓灘村民,低價出售地皮予政府用作英軍操炮區,發叔此役一舉成名,令他得到政府賞識,成為日後投身政壇的踏腳石。翌年,他更獲政府委任為太平紳士。這是發叔第二次轉捩點,他在新界的聲望日增,成為新界人與政府溝通的橋樑。八○年,四十五歲的劉皇發終登上鄉議局主席寶座,開始統領新界數十年。自此,他的仕途扶搖直上,不但出任屯門區議會主席,更加衝出新界,獲政府委任為立法局議員。這時候,劉皇發猶如新界的土皇帝,很多新界的發展政策,政府都會向他諮詢意見。當新界出現任何問題時,政府亦會請求發叔幫手解決。

愛做和事老

「喺鄉事同政府之間,發叔不時能令政府政策作出讓步,或作出調整,令到雙方更加接受,就係佢成功嘅地方。」自○四年起,幫劉皇發做了多年選舉工作的元朗區議員周永勤表示,發叔一向喜歡擔當「和事老」角色,幫各方面找出共通點解決問題,新界人當中,也只有發叔有此號召力,別人無法取替。「其中一個例子,大嶼山曾試過封山,發叔親自乘直升機搵大和尚釋智慧,最後終能解決事件。」○二年十月時,寶蓮寺因不滿政府收地發展昂坪,計劃封山七日。由於事態嚴重,劉皇發便夜訪寶蓮寺董事局,在他努力斡旋下,時任房屋及規劃地政局局長孫明揚其後得以與寺方開會,政府答應考慮修改昂坪發展藍圖,寶蓮寺才暫時擱置封山行動。

丁權納入《基本法》

全港共有二十七鄉,合共七百多條村,鄉事關係錯綜複雜,要令一眾新界人馴服聽話,一點也不容易,「單係新界西已有十八個鄉事會,每條鄉其實都有兩、三股勢力。不過就算佢哋如何水火不容,發叔跟每股勢力都合得來,令佢哋信服,發叔就能夠團結不同嘅力量。」周永勤說,劉皇發對每個鄉每條村都做到持平包容,任何一方要他幫忙,他也會想盡辦法幫手。發叔離世,新界不少鄉紳都告訴記者,新界從此難以有人去凝聚各方勢力,當大家各為利益爭奪時,新界力量勢必瓦解分離。香港回歸前,劉皇發更把握了一次黃金機會,令所有新界人都對他言聽計從。回歸前,他擔任基本法起草委員會的港方委員,成功爭取把「新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護」,納入成為《基本法》第40條,讓「丁權」順利過渡至回歸後,有中央官員更說第40條就是劉皇發。新界丁權一直惹人詬病,但劉皇發卻成功將新界人最關切的傳統利益保存下來,令他在新界的地位更加鞏固,無人夠膽向他挑戰。此後整個新界,基本上已是劉家王朝。而屯門和元朗的江湖猛人,也十分尊重劉皇發。去年七月,鄉議局討論有成員出戰立法會地區直選問題,元朗猛人田雞東就喪鬧何君堯,質疑他的參選資格。有消息指,田雞東不滿有人早前奪去屯門鄉委會主席職位,而替發叔出頭。而新義安屯門話事人跛榮,一三年十二月涉及洗黑錢案上庭時,竟然請得劉皇發做其辯方證人。有江湖人稱,在元朗和屯門,真正能夠做到官商鄉黑大融合,只有發叔一人。

獲頒大紫荊勳章

鄉議局變成劉家天下,劉皇發做了三十五年主席,所以九七前和回歸後,他都憑功能組別鄉議局組別,自動當選立法會議員。另外,在曾蔭權擔任行政長官時,劉皇發更曾進身行政會議成員。○五年時,劉獲頒特區政府最高榮譽的大紫荊勳章,以表揚他對香港社會的貢獻,他也是首位新界原居民獲此榮譽。雖然劉皇發在新界呼風喚雨,但他始終沒有政黨背景,在立法會難免會孤軍力弱,所以在九三年時,他加入自由黨成為創黨成員,「發叔有自己一套策略,因為當時鄉議局只有佢一名立法局(立法會前身)議員,佢要張學明籠絡民建聯,佢自己入自由黨,當時自由黨都有唔少議員,而鄧兆棠當時嘅港進聯有四名立法會議員。咁樣加起來,(鄉事)喺立法局便能影響二十多名議員。」周永勤分析說。

幫唔少泛民人士

周永勤又說,劉皇發很喜歡幫人,以前每日都有很多不同層面的人,跑到他的辦公室要求幫忙,「發叔嘅處事方式,係盡量將敵人變朋友,絕對唔會令朋友變敵人。」周又說,劉皇發除了會幫建制派人士外,原來還幫過不少泛民主派的人,「唔少泛民主派議員,發叔私底下都不時幫佢哋。如有些在大陸做生意出現糾紛,犯咗事,賭輸錢等經濟問題,好多麻煩事,發叔都有喺背後出手幫忙。」他又讚揚發叔為人包容不記仇,「例如喺鄉議局內,有人明顯有野心想做主席,或另有企圖,不斷累積勢力隨時會叛變,發叔其實知道嘅,但佢會選擇利用對方嘅力量,去鞏固鄉議局同新界人的力量,所以發叔為人好包容,以及忍耐力好高。」周永勤又說,○八年時自己沒有跟隨發叔退出自由黨,但發叔沒有怪他,「以後過時過節,佢都會送禮俾我表達心意。」

發叔有功有勞

劉皇發病逝,震動整個新界。上水鄉事委員會主席侯志強透露,多年來在鄉議局跟劉皇發合作無間,又一向以「發哥」稱呼他,可見兩人關係非淺。侯志強認為,在這數十年來,發叔在鄉議局「有功有勞」,在一些大是大非事情上,發叔必定站在新界人一邊。「特別喺回歸前中英談判時,發叔帶領鄉議局第一個人站出來,支持香港回歸,堅定愛國、愛港、愛鄉。佢又成功爭取將『新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護』,納入成為《基本法》第四十條,保障咗新界原居民傳統權益。」侯志強認為,這些功績奠定劉皇發成為新界龍頭大哥的地位。

排解新界糾紛

另外,侯志強最欣賞發叔有承擔,「不論與政府、區、村或係鄉嘅大小問題,發叔總會站出來說話,解釋俾村民聽。新界人新界事都由佢來排解糾紛,主持公道,猶如『新界和事老』。」他說劉皇發凡事肯站出來和肯承擔,令他的「新界王」地位穩如泰山。對於劉皇發病逝,侯志強說:「個心好唔舒服,畢竟大家相處咁多年。」雖感惋惜,但明白這是生老病死,在所難免。他又形容兩人相處好比兄弟,「當佢係大佬,十分尊重。」平日,他偶爾和發叔相約在新界行山,研究風水福地。他又指兩人從沒有爭吵過,因彼此沒有利益衝突,而自己亦一直支持發叔。

為人疏爽唔孤寒

在侯眼中,發叔為人十分疏爽,並形容他是個「吃四方飯」的人,不跟人斤斤計較,很多事情都拍心口包辦,對人絕不吝嗇。他指發叔願意聆聽、付出時間和精神,又願意投放金錢和資源,他認為這是發叔成功的地方,更笑言:「如果發叔請飲支汽水都難,跟侯志強好過啦!」政壇是非多多,發叔總是平常心對待,「有咩唔啱傾到啱。」遇到反對,發叔也總是「先禮後兵」,這政治手腕,令發叔身邊朋友比敵人多。侯志強對新界未來發展十分有信心,他指自己將一如既往,繼續支持劉皇發兒子,鄉議局主席「太子」劉業強。「希望佢做得更好,更上一層樓。」劉皇發數年前已處心積慮交棒給長子劉業強,而劉業強前年亦順利當上鄉議局主席,但鄉事中人昌叔認為,劉皇發逝世,劉家在新界的影響力會逐漸減少,劉家王朝亦會慢慢消失,「失去劉皇發,新界無人再有此力量,可以協調各方勢力。以後新界各個鄉有可能各自為政,新界佬團結形象不再。」

新界王金句

替劉皇發打工多年的元朗區議員周永勤表示,發叔在做人處事各方面,都有不少金句,令人津津樂道。

為政不在多言發叔認為很多從政者說話太多,但其實很多都沒有實際作用,他認為最重要是把事情完成。

水上扒龍船,岸上有人見意指做事堅定流,有否揸流攤和陽奉陰違,旁人最是清楚。此外,周永勤說發叔喜歡做和事老,把大家之間的矛盾變作共識,經常說:「莫將好事變壞事,要將壞事變好事。」他又喜歡結交朋友,「把敵人變朋友是叻仔,把朋友變敵人是蠢仔。」而對於所有開罪他、中傷他的人,發叔均一笑置之,「我唔怪佢,佢唔識諗,傻傻哋。」而發叔亦經常教人不要鋒芒太露,他這樣說:「槍打出頭鳥,唔好叻唔切,要識保留實力。」

撰文:財經組、程志康、非從攝影:攝影組、海江田、韋平news@nextdigital.com.hk

劉皇 皇發 駕崩 新界 王朝 瓦解
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新界東北衝立法會衝了入獄

我看到這標題:《反新界東北衝立會改判囚 12名被告考慮上訴》。我看到不同媒體報導此案都講到今天被上訴庭改判即時入獄的被告會上訴。我不禁要問, 去那裏上訴?

本案今天判決, 不是一般的裁判法院的上訴案。一般裁判法院的上訴案會由高等法庭單一法官處理, 如果是控方申請判刑覆核, 就會由上訴庭三位法官一起聽審。今天這件案由上訴庭副庭長楊振權, 上訴庭法官潘兆初及彭偉昌三位聽審。他們對覆核刑期的裁決, 根本不能上訴。上訴庭對上就是終審法院, 終審法院並不是聽審刑期上訴的法院, 刑期的上訴在上訴庭止步, 故此, 東北衝擊立法會一案今天由上訴庭處理了, 就完全結束。

終審法院受理刑事上訴而會批出許可的準則在《終審法院條例》第32(2)條訂立了, 

32. 上訴許可
(1) 除非終審法院已給予上訴許可,否則不得受理有關上訴。
(2) 除非上訴法庭或原訟法庭(視屬何情況而定)證明有關案件的決定是涉及具有重大而廣泛的重要性的法律論點,或顯示曾有實質及嚴重的不公平情況,否則終審法院不得給予上訴許可。
(由1997年第120號第4及12條修訂)
.......

本案的被名被改判監禁, 並不涉及「具有重大而廣泛的重要性的法律論點」, 那麼可以用「顯示曾有實質及嚴重的不公平情況」(substantial and grave injustice) 作為上訴理由嗎? 我恐怕不能。終審法院在蘇耀峰(音譯)一案, 解釋了何謂substantial and grave injustice,

THE "SUBSTANTIAL AND GRAVE INJUSTICE" TEST

6. Access to this Court in criminal cases is governed by s.32(2) of the Hong Kong Court of Final Appeal Ordinance, Cap. 484, which provides that:

"Leave to appeal shall not be granted unless it is certified by the Court of Appeal or the High Court, as the case may be, that a point of law of great and general importance is involved in the decision or it is shown that substantial and grave injustice has been done."

7. This Court's primary role in the administration of criminal justice is to resolve real controversy on points of law of great and general importance. For this Court does not function as a court of criminal appeal in the ordinary way. However the "substantial and grave injustice" limb of s.32(2) exists as a residual safeguard to cater for those rare and exceptional cases in which there is a real danger of something so seriously wrong that justice demands an enquiry by way of a final criminal appeal despite the absence of any real controversy on any point of law of great and general importance. To obtain leave to appeal under this limb, an appellant has to show - as this appellant had shown - that it is reasonably arguable that substantial and grave injustice has been done.

(So Yiu Fung and HKSAR  FACC 5/1999)

終審法院並非一般的上訴庭, 審理的案件基本上是涉及重大法律議題, 其次才是實質和嚴重不公, 考慮的焦點是定罪是否穩妥, 而不是審理刑期或申請保釋那類上訴。故此, 這件案的被告根本再沒有途徑就判刑上訴。

除此之外, 終審法院今天頒布了另一篇判辭, 涉及新界東北衝立會案第一及第二被告(梁曉暘及黃浩銘)的上訴, 已講明不批出他們非法集結罪的上訴許可,

1. At the hearing, we dismissed the applications of both applicants for leave to appeal against their conviction for unlawful assembly, but granted the first applicant’s leave application in respect of his conviction under section 19(b) referred to below. These are our reasons for so doing.
......

4. In the course of a demonstration held on 13 June 2014, protesters rushed at the entrances to the Legislative Council (“Legco”) complex and, using implements like bamboo poles and metal Mills barriers which had been placed to bar entry, attempted to force their way inside by prising open or battering in the glass doors. Considerable violence was used and a Legco security officer was injured, sustaining fractured toes caused by a falling Mills barrier. Damage costing $200,000 was occasioned to property at the entrances attacked.

5. The unlawful assembly convictions were based on both applicants’ participation in this violent behaviour. Their conduct plainly gave rise to a reasonable apprehension by the persons inside the complex of a breach of the peace and undoubtedly constituted an unlawful assembly under POO section 18.[4]

(FAMC No. 18 of 2017)

再從這觀點看, 終審法院都覺得非法集結無釘錯, 好明顯就毫無上訴空間了。這13個被告的監坐硬了。
新界 東北 立法會 立法 衝了 入獄
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新界東北衝立法會衝了入獄之二

安得老在上一篇這留言, 我當初掉以輕心,

安得老臨兮拍四仔2017年8月16日 上午12:36
小弟即刻睇 Seabrook 想挑標兄錯處,結果鎩羽而歸。

對留言仔細考慮過才恍然大悟, 原來他所指的Seabrook是終院另外一宗上訴案MARK ANTHONY SEABROOK AND HKSAR FACC 6/1998,  該案以下這兩段判辭是新界東北衝立法會案13名被告唯一可以琢磨上訴至終審法院的相關理據:

40. It is to be borne in mind that the process of sentencing the appellant was still extant when he was before the Court of Appeal. This is because - as the Court of Appeal laid down in R. v. Sze Tak Hung [1991] 1 HKLR 109 at p.113 and repeated in Re C.W. Reid [1994] 2 HKLR 14 at p.24 - the sentencing process does not end upon the passing of sentence at first instance but continues until the question of sentence has been dealt with by an intermediate appellate court (the Court of Appeal in appeals from the Court of First Instance of the High Court or the District Court, and the Court of First Instance of the High Court in appeals from the Magistrate's Court). The intermediate appellate courts routinely deal with sentence. And in practice such a court is almost always the final court dealing with sentence. So it is only right that the sentencing process be viewed as one which continues until an intermediate appellate court has dealt with the question of sentence.
...
46. It is neither necessary nor desirable to attempt to lay down what ought to be done in those cases where the sentencing process is no longer extant because the intermediate appellate court had already dealt with sentence. I do no more than note the following possibilities. One possibility, which may be appropriate where there is a very great difference between the sentence passed and the one called for by the guidelines in question, is to invite the Chief Executive to exercise his power under Article 48(12) of the Basic Law to commute a part of the sentence. Nor would I rule out, in such a case, the alternative possibility of an appeal to this Court on the basis of an extreme case requiring a final appeal as to sentence in order to undo a substantial and grave injustice.

不過, 我傾向否定可引用Seabrook案來上訴至終審法院, 因為上訴庭處理了律政司的上訴, 就是Seabrook案所指的 in practice such a court is almost always the final court dealing with sentence, 除非終審法院要 undo a substantial and grave injustice。新界東北衝立法會案的改判, 並不構成substantial and grave injustice。我個人看, 覆核加了刑除了重手外, 完全沒有實質及嚴重不公的情況, 所以我維持上一篇的結論: 再無上訴空間。
新界 東北 立法會 立法 衝了 入獄 之二
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炒家轉戰新界 炒㷫細價樓

1 : GS(14)@2010-08-08 16:34:07

上周南豐夥同九倉(0004)聯手殺敗強敵,以一百零四億元拿下山頂聶歌信山地王,每方呎樓面地價三萬二,成交價雖然不低,卻是市場意料之內,沒甚驚喜。
原來,市區樓價接連上升,炒賣空間愈來愈細下,過去一個月,一眾炒家開始轉戰新界市場,將目標鎖定於二百萬以下細價樓,貪其樓價大落後,交易成本低 ,投資相對少,但回報率短期隨時以倍計,於是空群而出,擇肥而噬。
在炒家興波作浪下,新界「樓仔」價格在個多月內竟然暴升一至兩成,反價封盤之聲不絕於耳,即使租約盤亦不計較,就連凶宅都成炒家獵物,細價樓炒風席捲全新界。
新晉炒家 李冠亮

公司董事 陳統運

凶宅專家 伍冠流

去年底特首曾蔭權才一再強調:「豪宅跟普通住宅屬兩個不同市場,豪宅飆升對中小型住宅不會有影響,現階段看不出樓市出現泡沫。」想不到言猶在耳,樓市炒風半年間已由豪宅蔓延至中小型住宅。
不論是龍頭屋苑如港島太古城,抑或曾為重災區的將軍澳,均屢屢錄得成交新高;要在市區覓細銀碼樓幾已成為絕唱下,炒家將戰場推展至新界,荃灣、元朗、屯門的細價樓全被掃起,甚至車位、村屋、凶宅亦不放過,樓價雖未返九七年,勢頭卻不遑多讓。
六屍凶宅賺倍半向來是全港「摩貨」比率之冠的荃灣中心,近月炒風更見熾烈,「樓價急升,細單位一個月升十萬、廿萬,好賺到用家都走去做炒家。」忙得無停手的美聯物業聯席區域經理梁仲維坦言。
「年初時,四百多方呎的細單位入場費只需一百一十萬元,但現時最殘、最低層的單位亦要百四萬起!」
「最令區內炒家雀躍的,就是屋苑內六屍命案凶宅,炒家舊年以三十五萬元購入,原本都無乜人問津,點知近期炒家蜂擁搶貨下,竟有人願意以八十八萬承接,扣除使費淨袋約五十萬。」一位代理興奮說。
荃灣中心六屍命案凶宅亦獲買家承接,一年升值倍半。

一城低價盤掃清光另一個細價樓炒家樂園沙田第一城,近兩個月的交投恍如脫韁野馬,世紀21奇豐分行經理吳元利翻看成交紀錄謂:「六月交投竟達二百五十宗,是二月時低位的兩倍幾!七月都挨近二百宗,之所以減少,並不是熱潮減退,而是因為全部業主都加晒價,市場無晒平盤,交投才稍為放緩。」
「現時區內的投資者都停晒手,入貨的主要是外區客,正如七月中一次過掃八間的投資者,就是由九龍灣淘大花園轉戰過來,外區客對二百萬以下的細單位需求很大!」
沙田第一城的三百九十五及四百一十平方呎的細單位,向來甚受炒家歡迎,貪其容易炒上,就如近日一個高層單位,以二百○八萬元交成,原業主今年一月才以一百六十六萬三千元買入,半年間就升值兩成半,賺近四十二萬元。屋苑七月有近十宗摩貨,全部都是此等細單位,每間起碼賺十萬元。
炒家瞄準元朗樓曾在發展商負責賣樓的李冠亮,近年夥拍投資者組成財團,齊齊在物業市場搵食。今年初,他睇中細價樓好炒,遂開始獨資出擊,「二百萬元以下的樓仔,釐印費只需一百蚊,不少用家均會選擇細樓上車,所以特別好炒。」李冠亮坦言,現時豪宅呎價已相當高,再升空間相當有限。
李冠亮不諱言:「入市最緊要快,同埋狠!遇上筍盤要即時出價,碰上裝修較殘舊的,可以「鋤」價深啲,起碼要較市價低一成!」他現時的入市目標,主要分三區:元朗區樓齡較新的二手「樓仔」、美孚新邨,以及觀塘區的工廈。
事實上,早在兩、三個月前,元朗區仍然有不少二百萬元以下的細價樓選擇,他已分段吸納,當中包括采葉庭、YOHO TOWN等。「元朗區二手呎價僅約四千元,相對將軍澳平均五千多元平一截,而且社區配套及交通都不錯,加上元朗區的原居民購買力較強,預期未來區內樓價有力超越將軍澳。」
投資者李冠亮坦言目前一手轉讓確實貴,不過二手仍有筍盤。

未懼加息炒風未完現今息口低企,買家自然負擔輕鬆,即使樓價貴一點,買家也願意追貨。然而,息口倘回升,置業人士隨時吃不消,事實市場亦早有聲音指,明年息口回升機會不低,特別是通脹已經慢慢升溫。
李冠亮對此不以為然,更指出加息並非洪水猛獸,「以前按揭利率是P(最優惠利率)加,現時是P減,還記得在九二年,銀行按揭利率達十二厘;假若以過去二十年,平均實際按揭利率為六厘,今天息率縱然回升,相信短期也未必可返回昔日水平,所以低息環境仍可維持一段長時間。」
李冠亮補充,根據以往經驗,過去加息周期,樓價上升比起下跌的機會還要高。「始終美國需要確認經濟明顯改善,才開始加息,與此同時,通脹亦會同時出現,未來只會樓價跟隨通脹上升;再加上市場對人民幣升值的預期,仍有不少內地資金來港買樓,總括而言,現時買樓仍然有一定值博率。」
李冠亮對加息無有怕,另一個近月活躍於荃灣及屯門的炒樓財團,則只依一個原則入貨:「回報率達四厘即掃!」
荃灣中心最新入場費已升至一百四十萬元,較年初的一百一十萬元急速上升近三成。

豪掃荃灣中心十伙炒家除看好元朗外,荃灣炒風仍然方興未艾,一名荃灣區經紀爆料說,「大約在今年二、三月間,有上市公司的職員cold call,指明睇荃灣中心四百餘方呎的兩房細單位,看了幾個單位後,即表明是代老闆睇樓,只要價錢合理便可考慮,還謂最好連租約,回報率約四至五厘亦可。」
最終那名買手在不用睇樓的情況下,一口氣連掃十伙荃灣中心細單位,每伙介乎一百三十萬至一百五十萬元,平均呎價約三千二百元左右,每戶現時租金約五千餘元。
本刊深入調查,發覺該批單位是由上市公司特速集團(0185)董事總經理陳統運,及其任職集團執行董事的母親陳江玉嬌持有的公司購入。本刊曾致電特速集團查詢,公司職員表示,陳統運現正外遊未能回覆。
元朗YOHO TOWN月前仍有個別二百萬元以下的單位,成為投資者掃貨目標。

另一名於荃灣區紮根逾二十年的經紀笑言:「過去荃灣中心的投資者主要是商舖老闆、裝修師傅或者是師奶兵團,入行以來印象中從無見過有上市公司大手吸納荃灣中心作投資。」
陳氏母子早在荃灣中心掃貨前,經已透過中間人在屯門物色百餘萬的細價樓。「去年尾已有買手殺入屯門區,至今仍在搜羅租金回報率四厘以上的細樓價,目前於區內掃入逾十個單位,主要分布在兆康及屯門西鐵站附近,樓價約一百五十萬元樓下,其後又曾到九龍灣淘大花園搵貨。」消息人士指,曾聽該公司的買手明言,近年整體住宅租金持續上升,加上經濟環境改善,日後租金回報只會有增無減,相信最終回報可達五至六厘。
特速集團董事總經理陳統運(圖上),早前以私人公司名義,在荃灣及屯門一帶積極吸納細價樓單位。

炒風盛凶宅都係寶過去炒家好避忌凶宅,一般細價樓面積較小,單位銀碼不高,凶宅價跟其他單位價格可能只差三幾十萬,炒家免得過都少沾手。但今天情況不一樣,市場實在太旺,同屋苑樓價大幅飆升,跟凶宅價格有一段大差距,一般單位隨時較凶宅高出七八十萬元,讓炒家有機可乘。
一直熱衷於細價樓投資的海味商人伍冠流,近期因常在拍賣場上搶凶宅而曝光。伍冠流直言,現時市場上的筍盤不多,因此會到拍賣會覓機會,「搵一些凶宅,甚或是只有半份業權的單位來投資。」
他早前以一百一十四萬元購入沙田第一城一戶凶宅,就連大坑浣紗花園一個只有半份業權的單位亦不放過,以一百二十萬元照買,「兩間買入價均較市價低約四至五成,凶宅會保留收租。」
有逾廿年投資經驗的伍冠流,現時持有多間沙田第一城以至屯門的單位,他坦言除炒賣外,大多會用作收租,遇上筍貨會繼續吸納,並相信未來一年難言加息,他對記者謙稱:「現時樓價有少少高,後市唔多識睇,不過市場仍有筍盤存在,細價樓仍然有市場。」
投資者伍冠流直言:「筍盤難求,現時只好在拍賣場上碰機會。」

新近沙田第一城兩房細單位,以二百二十萬元高價成交。

炒賣注意兩大指標連新界樓市也愈炒愈烈,反映樓價走勢的中原城市領先指數更連升七周,部分藍籌屋苑如太古城,呎價與九七年高峰相距僅半成,令人極為不安,究竟後市何去何從?
今天新界樓價與九七年相比,確實仍有一段距離;加上供樓負擔比率、銀行存貸比率、租金回報率等與樓市相關的數據,仍處於健康水平,可以推測新界細樓炒賣空間仍然未盡。不過市場波譎雲詭,炒賣風險高,隨時出現轉角,綜合地產專家意見,需注意兩項指標,一旦出現就要提高萬二分警覺。
樓市再度瘋狂,私人拍賣會亦成投資者撈貨的好地方。

嘉湖山莊現時仍有約六百個低於二百萬元的放盤,是全港最多細價樓選擇的屋苑。

留意未來加息速度首先是息口走勢,美聯物業首席分析師劉嘉輝坦言,樓價與息口的關係甚為密切,現時的低息環境造就按揭利率低見一至兩厘,然而市場明白,息口早晚會掉頭向上,「最大問題是加息的速度,若然每次聯儲局會議都加息,雖然每次可能只加二十五點子,但一年累積起來,加兩至三厘就算好快,經濟增長倘追不上,對樓價的壓力就相當大。」
息口上升肯定會加重供樓負擔,而近年香港打工仔工資已難如八九十年代年年上升,當每月供款上升,人工又追不上,負擔就大增。仲量聯行國際董事曾煥平直指,當市民用上接近一半家庭入息作供樓時,樓市便處於危險水平,現時供樓負擔比例已經升至約四成的警戒水位,雖然較九七年六月的八十五點五仍有差距,但供樓負擔比率再度上升,肯定是樓市一大警號。
第二點要注意租金回報率。差餉物業估價署資料顯示,面積四百三十方呎或以下的住宅單位,今年三月時僅錄得三點九厘的租金回報率,為一九八七年有紀錄以來的歷史低位。但因為今天銀行儲蓄利率幾近零,所以近四厘回報仍吸引,惟一旦樓價再升,回報向下跌至二厘水平,投資者就要打醒精神。
現時按揭利息為歷史低位,惟市場憂慮息口回升的速度。

仲量聯行曾煥平指出(左一),新近供樓負擔比率已升至四成的警戒水位。

九七高峰與現價差距最大的 十個新界屋苑

新界熱炒屋苑細單位 均價走勢

1994-2010年供樓負擔比率

小型樓宇租金回報率

老牌炒家只作壁上觀

雖然有人漏夜趕科場,但一眾以往活躍於樓市的大炒家,卻已偃息旗鼓,靜觀市場變遷。自○八年金融海嘯後,不少樓市大炒家都選擇於高位離場,主要憂慮未來加息周期及內地銀行閂水喉。
今年初,資深投資者湯君明曾經組織了一次炒家飯局,席上包括活躍於新盤市場的「摩王」黎汝遠,以及有逾三十年炒樓經驗,人稱「炮哥」的陳清白(小圖)。這群曾經在樓市「叱咤一時」的大炒家,已經不再看好樓市。
「現時摩王手上的北角二手舊樓都是去年買入,這一浪他可說無甚參與,而炮哥近年已變身樓市大淡友,手頭上只有幾間北角及筲箕灣樓仔,每間約莫二百萬。」一名有份參與飯局的投資者坦言,這些昔日大炒家也慨歎○九年看錯市,平白錯過去年的炒賣時機,惟現在樓價已升了不少,更不敢輕舉妄動。
其中以陳清白對後市的看法最悲觀,他直言:「現在樓價確實太高,入市風險好大,日後加息的話,原先享有低息優惠的業主會趁機大量沽貨,到時樓價必然下跌,假若加息半厘,樓價急跌一成,加息一厘跌幅更會超越兩成。」
2 : 龍生(798)@2010-08-08 19:04:15

謝湯兄轉貼, 這應該是今期的一仔吧?
老牌炒家都收手了, 看來應該還有半年至1年貨仔....
3 : GS(14)@2010-08-09 20:57:33

這個是東周,東周近來已拍得住壹仔,但是肥佬黎始終仲有理想,但何生就....
炒家 轉戰 新界 細價 價樓
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醒特首表哥 益新地長實 揭新界王掠水網絡

1 : GS(14)@2010-10-25 07:50:00

2010-10-21 NM


身兼行政會議成員的新界王劉皇發,最近被揭多番漏報物業,又涉將農地非法改作野戰場,特首雖兩度力挺發叔誠信,但本刊發現,新界王濫權不止於此。

原來發叔為了幫地產商新鴻基地產開發屯門一個百億豪宅地盤,利用自己區議會主席的權力,沒讓反對工程人士會上發言,又同地產商假造民意,誤導區議會贊成興建通往樓盤的必經之路, 令新地在芸芸反對聲之中,可盡快動工。

由龍鼓灘窮小子,做到今天行政會議、立法會、區議會和鄉議局四大機構成員,新界王可算前無古人;風光背後,發叔與地產商和特首表兄關係千絲萬縷。

明明幾條村一直反對,區議會傾極都無結論,點解突然間變成一致通過o架?」住在大欖涌村的李慧明,一談起門前快將動工的新地豪宅地盤,便無名火起。

大欖涌村位於屯門掃管笏,背山面海,新地九九年先在旁邊的小欖建成豪宅帝濤灣,又在附近黃金海岸地段發展Park Season,預料明年落成,緊接的第三個區內豪宅,便是大欖涌。新地打算在這裡興建十八層高大廈和三層高洋房,提供約九百九十二個住宅單位,若以現時豪宅每呎破萬的價錢計算,樓盤市值至少一百一十六億。

這豪宅地段早於○二年經城規會批准,條件之一是新地須擴闊現有通往大欖涌村的單程路,方便運輸物資,而擴闊計劃因涉及遷走村內一個小型遊樂場,要提交上區議會討論。由於新盤戶數近千,不少村民擔心變成屏風樓,紛紛要求屯門區議會否決擴闊工程,變相煞停起樓。發叔去年便應新地請求,曾到村內游說,但不果。

今年七月,發叔在區議會使出撒手。「好多大欖涌村村民拉大隊到場旁聽,但發叔完全無諗過請村民發表意見。」一名不願透露姓名的區議員說:「發叔只係俾新地個工程人員匯報工程內容之後,無俾其他人再舉手發問,就自己為件事做總結。」

當日旁聽的村民胡木林大吐苦水:「我聽到谷住條氣!發叔一個人自己度講,話發展對條村點樣好,跟住佢就建議刊憲,話有反對意見,之後再提出都得o架,而家唔使傾喇,傾下一個議題啦,有兩個議員舉手想發言,佢都扮睇唔到,完全都唔俾人講!」

區議會會議紀錄清楚記載發叔一錘定音:「我建議先將呢項工程刊憲,唔表示發展項目就可以展開,只係依法辦事,透過法律框架,讓公眾人士可以正式提意見 ……。」

為何發叔欲急急刊憲?公共專業聯盟主席黎廣德說,刊憲等於將工程項目推入法定程序;刊憲前的諮詢,還可以討論項目應否去馬,但刊憲後的諮詢,則只涉及修改,甚少推翻整個項目。他說:「劉皇發有少少搵笨,(刊憲)即係代表區議會同意工程必須進行,返轉頭機會微乎其微,令到附近村民討價還討籌碼少。劉皇發咁做,好明顯就係暗撐新地!」

更絕是八月尾,新地向大欖涌村村民收集簽名,力促刊憲。聯署信三天後送到區議會。一名不願透露姓名的區議員說:「我部分議員都覺得奇怪,明明之前好多村民反對的,但而家咁多人簽名,咪以為雙方真係傾掂數,發叔又只係用一分鐘時間問大家有無意見?有無反對?無人舉手就當贊成,就係咁,一致通過喇。」

記者翻看聯署信,發現上面村民清一色姓胡。「點解呢份簽名都係胡姓村人?都無我份,點可以完全當係大欖涌村民呀?點可以咁倉卒就俾區議員表決o架?咁我咪俾區議會出賣!」村民李慧明錯愕地說。

原來大欖涌村原居民有三姓:胡、黃、李,其中姓胡的跟劉皇發特別友好,村長胡官帶直認不少胡姓村民與發叔份屬老表:「我阿媽代好多由龍鼓灘邊嫁過,而發叔也是龍鼓灘人,我會叫佢『老表』o架!」

胡官帶說:「新地派個經理同律師,承諾工程唔會影響我大皇爺神壇,又會搵過第條路做地盤出入口,仲話刊憲後,仲有得反對,咁我見佢都應承,咪簽名囉!」

但沒有簽署同意信的村民胡木林,不值「老表」所為:「好就叫老表,唔好就叫劉主席,時搵我傾,諗住會幫我轉達訴求,點知佢乜都無做,就話要幫新地刊憲,刊憲之後仲邊有得反對,佢根本就係企財團邊!」

記者週二找發叔回應,發叔很不耐煩說:「唔知,唔關我事,你問第二個啦!」而新地則沒正面回應。

利益網絡

官商利益網絡

發叔同發展商關係千絲萬縷,上月被傳媒揭發他作大股東的嘉忠投資有限公司,在二月廿四日購入元朗YOHO MIDTOWN十六個單位;至於他兒子劉業強夫婦全資擁有的泰極資產管理有限公司,亦在同日購入同一屋苑八個單位。其後五個單位以「摩貨」形式(未完成交易前出售)賺取一百廿七萬元。二十四個單位購入價每呎介乎五千元至五千三百元左右,不算好筍,但一次過可買這麼多,便十分難得。

「YOHO MIDTOWN係二月二十號開售,短短兩日已經賣九百伙,當時銷情好理想,散戶想買,排長龍都未必買到,但發叔公司一買就買入三層全部二十四個單位,如果唔係同發展商老友,邊有咁數呀?」在屯門一帶活躍的地產經紀忠仔(花名)說。

除了暗益新地外,發叔亦與長實眉來眼去。他與女婿余漢坤有份持有的裕亞發展有限公司,早於○五年已向城規會申請,將元朗市中心大橋村地皮發展為住宅,並且與長實合作進行重建。

本來這項計劃最大的難題,是如何將整個大橋村搬遷,○七年長實與發叔已物色元朗大棠荒地重置大橋村,據悉幾年來發叔游說居民接受,而長實亦已跟大部分村民簽署發展意向書。

城規會終於在今年八月有條件批准項目,涉及的總樓面面積約一百二十五萬平方呎,包括四幢二十七層高住宅大廈及四層商場平台,共八百二十七個住宅單位。

特首表哥入鄉議局

地產商之外,發叔亦跟特首曾蔭權表兄香灼璣來往甚密。今次大欖涌村的新地豪宅原來由香灼璣名下的建築師樓設計,發叔家族三年前在元朗生態保育區下白泥,申請興建一百二十一座低密度豪宅及十八洞高爾夫球場度假村,亦找香設計。

「劉皇發同香灼璣九十年代就已經相識,兩個都鍾意打高球,兩家每年相約回內地打波,甚至造隻『劉香杯』,邊個贏就放佢屋企一年。九四年發叔荃灣大屋圍一帶收舊樓,香灼璣有份參與,地皮後來賣俾太平協和,發展海天豪苑。無幾耐發叔就直頭引薦非鄉事派香灼璣加入鄉議局,入鄉議局之後,阿香則樓多好多生意,因為經常幫鄉議局成員收購農地興建丁屋。」一名前鄉議局成員憶述。

他續稱:「入鄉議局,俾多人認識,九○年,佢被委任做城規會、土地及建設諮詢委員會委員,呢位置對龐大新界土地有好決定性影響力,佢間公司開始做好多大型發展商住宅項目,其中新地最多,例如元朗朗庭園、沙田帝堡城同上水歐意花園等等,都係阿香設計!」

窮小子賣地作炮區

發叔政商人脈瓣瓣通,難怪可由小小龍鼓灘村長攀上新界王寶座,最後殺入至高權力的行政會議。

現年七十四歲的發叔,在屯門龍鼓灘村出生,父母以養豬種菜為生,他是家中獨子,人生的轉捩點是他二十四歲時,村民無人願意做義務性質的村代表,他頂硬上當上龍鼓灘村代表。

當時發叔遇上影響他一生的貴人,他身邊的朋友說:「當時做屯門鄉事委員會主席陳日新,係新界教父,係佢一手提拔發叔。」六十年代末,發叔游說村民以「五毫一呎地」低價出售龍鼓灘村背後的花香爐山谷,給英兵作為操炮區。港府開始看上這名年輕村代表,而發叔亦發現,當中間人可撈到很多油水。這時政府大力發展屯門,他在收地上出力不少,現時屯門的「皇珠路」就是以他和太太吳妺珠命名。

除了政府,商人也靠發叔「開路」。七十年代初,中電欲在龍鼓灘興建發電廠,發叔再當說客,游說村民接受收地賠償,而他自己亦開始買賣農地,踏上致富之路。

「其實發叔同港英政府關係好密切,經常叫村民唔好反對政府計劃,自己平日就可以接觸到好多官員,知道應該邊度落釘。」長實在八十年代初興建龍鼓灘青洲英坭廠,發叔出面擺平反對的村民。後來發叔內部認購長實發展的天水圍嘉湖山莊全幢賞湖居單位,最終令他獲利近四千萬元。

風暴損手祠堂借錢

不過愛炒樓的發叔在金融風暴損手。九七年,他以一億九千萬元摸頂買入金鐘力寶中心二座九樓全層寫字樓,怎料風暴後市值只得六千萬。另外他在九三及九四年以共一億六千萬元購入多個寫字樓,三年後的市值只剩六千萬元。當時他「霉」到要將農地按給財務公司借錢,甚至私自向出生地龍鼓灘村祠堂借錢二百萬,事件差點鬧上廉署,發叔被迫向村民道歉。然而隨近年市道好轉,發叔已走出困局,他最新的資產申報,擁有四十項物業,及六百八十二幅土地!

有地有權,發叔未了心願是跳出新界,做第一個進身行政會議的「鄉下佬」;為了爭取政治本錢,發叔揀了商人為主的自由黨埋堆,但以田北俊為首的黨內高層,一直看不起這個鄉下佬,發叔自知再上層樓不能靠自由黨,於是在兩年前立法會選舉跳船搵新水泡。

叛田少 入行會

當時自由黨副主席周梁淑怡以為發叔一班鄉紳會幫她拉票,怎料選前三週中聯辦前主任高祀仁密會發叔要他幫民建聯拉票,發叔亦講明希望入行會。

投票當日,發叔全力為民建聯的張學明拉票,自由黨這時才向發叔求救,但發叔說:「田少夜晚十點有打俾我,太夜喇!鄉民都覺囉!」自由黨成員一聽大怒:「呢隻老狐狸,佢拖到十點先接聽田少電話,夜晚十點,大局已定,唔好吹水啦!」結果,自由黨慘敗,黨內上下聲討發叔,他滿不在乎說:「大不了退黨」,翌年,他進身行會。

事實上特首找發叔入行會,不全因中央力薦,他欲在新界銳意發展高鐵、新市鎮等項目,有新界王開路,如最近紫田村收地一役,發叔一出聲,村民馬上停止對峙,勝過高官多番唇舌。無怪發叔被揭連串醜聞,特首還認為他「並沒有蓄意隱瞞或違反有關指引」,反指申報制度有進一步清晰化的空間,明顯是「買佢怕」。至於大欖涌樓盤一事,特首辦則未有回應。

隨年事已高,發叔已開始為他的王國鋪路,元朗、屯門的版圖就扶植兒子劉業強接掌,離島那邊則由女婿余漢坤坐鎮,「林偉強(鄉議局副主席)傍住發叔好多年,發叔寧願捧自己屋企人啦,佢早已諗定下屆離島區議會主席就係由余漢坤頂替林偉強,咁發叔勢力範圍就繼續存在喇!」知情人士透露。

「粗重工作」留給後輩,發叔自己則力搞鄉議局基金,發展鄉郊地,近期幫商人覓地大搞搶手的骨灰場。「鄉議局係一個諮詢機構,之前話要起鄉議局大樓,因此成立一個基金會聲稱為大樓籌款而來。而家大樓就起好,但基金會繼續運作,鄉議局一邊做鄉事諮詢,一邊又從中搵銀,好明顯有角色衝突。」有看不過眼的鄉事透露:「發叔退位前搞好基金會,第日佢就做永遠主席。鄉議局只係諮詢機構,點夠搵錢基金會巴閉!」

劉皇發簡歷

1936年 出生於屯門龍鼓灘,父母務農為生。就讀知行小學及屯門靈山中學,初中程度畢業

1960年 24歲獲選為龍鼓灘村代表

1966年 擔任屯門鄉事委員會副主席,當時主席是陳日新

1970至 任屯門鄉事會主席至今

1980年 擔任鄉議局主席至今合共30年,為任期最長主席

1982年 任屯門區議會議員至今(1985年擔任區議會主席至今)

1985年 透過區域市政局選舉,成為立法局議員,議席維持至今

1990年 獲頒授OBE勳銜

1993年 獲委任為全國政協委員至今

1997-99年 臨時區域市政局主席

2005年 獲頒特區最高殊榮大紫荊勳章

2009年 獲委任為行政會議成員

劉皇發家族圖

a 屯門區議會議員,擔任五十一間私人公司董事

b 離島區區議員,擔任八間私人公司董事

*劉皇發家族持有六百八十二幅新界地皮、四十項出租物業及兩幅位於內地的廠房地
特首 表哥 益新 新地 長實 新界 王掠 掠水 網絡
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置大埔新盤勢貴絕新界 擬上半年推 呎價料逾 2萬

1 : GS(14)@2011-01-22 01:35:04

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14892457
【本報訊】新界百億地王的大埔白石角臨海地皮,為今年矚目新盤之一。發展財團銳意將項目打造成新界最貴豪宅,造價挑戰新界區紀錄。牽頭發展商信置( 083)昨表示,白石角項目定名 Providence Bay,首期 482伙最快上半年推售。目前新界最貴洋房呎價 2.13萬元,最貴分層單位呎價 2.3萬元。
記者:朱連峰、湯家明

業內人士指,該盤屬近年少數臨海低密度豪宅群,隨着市場資金充裕,除本地買家外,相信海外及內地客成目標客源。
前臨吐露港的白石角地皮,為近年一手市場罕有具規模臨海住宅地,區內五幅地皮先後由信置、南豐發展、嘉華國際( 173)及永泰地產( 369)組成的財團,在 07及 09年合共約 205.6億元購入,提供約 2000伙住宅,為未來一手市場大型豪宅項目。其中, B地盤於 07年以樓面呎價 6368元投得,打破新界區地皮紀錄。
攻大單位 下月內地路演

信和置業營業部總經理田兆源表示,白石角整個項目定名 Providence Bay,第一期( B地盤)最快上半年推出。配合推售,最快下月新春後在內地及海外展開全球性路演。首期共 482伙,全為逾 1000方呎大單位,包括 7間洋房。白石角 A至 C的三個地盤,發展商去年已申請預售, 3項目申建單位涉 1235伙。
2 : passport(1491)@2011-01-22 19:03:16

1樓提及
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110121&sec_id=15307&art_id=14892457
【本報訊】新界百億地王的大埔白石角臨海地皮,為今年矚目新盤之一。發展財團銳意將項目打造成新界最貴豪宅,造價挑戰新界區紀錄。牽頭發展商信置( 083)昨表示,白石角項目定名 Providence Bay,首期 482伙最快上半年推售。目前新界最貴洋房呎價 2.13萬元,最貴分層單位呎價 2.3萬元。
記者:朱連峰、湯家明

業內人士指,該盤屬近年少數臨海低密度豪宅群,隨着市場資金充裕,除本地買家外,相信海外及內地客成目標客源。
前臨吐露港的白石角地皮,為近年一手市場罕有具規模臨海住宅地,區內五幅地皮先後由信置、南豐發展、嘉華國際( 173)及永泰地產( 369)組成的財團,在 07及 09年合共約 205.6億元購入,提供約 2000伙住宅,為未來一手市場大型豪宅項目。其中, B地盤於 07年以樓面呎價 6368元投得,打破新界區地皮紀錄。
攻大單位 下月內地路演

信和置業營業部總經理田兆源表示,白石角整個項目定名 Providence Bay,第一期( B地盤)最快上半年推出。配合推售,最快下月新春後在內地及海外展開全球性路演。首期共 482伙,全為逾 1000方呎大單位,包括 7間洋房。白石角 A至 C的三個地盤,發展商去年已申請預售, 3項目申建單位涉 1235伙。
呢度唔洗林啦
一定係超貴
2萬起標
沿海豪宅
3 : GS(14)@2011-01-22 20:11:46

好貴
大埔 新盤 盤勢 勢貴 貴絕 新界 上半年 上半 呎價 價料 料逾
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272665

新界東北新區 增住宅規模

1 : GS(14)@2011-05-30 21:58:56

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110530&sec_id=15307&art_id=15296235

【本報訊】十大基建工程之一的新界東北新發展區研究,消息稱政府有意提高發展區內居住人口,由原先約 13.1萬人,增加至 15萬人,當中牽涉提高地皮發展地積比率及多項技術評估,由於完成需時,有關研究要今年底才能展開第三階段公眾諮詢,明年才完成研究工作。

評估需時 年底始再諮詢
東北新發展區涉及古洞北、粉嶺北、和坪輋/打鼓嶺 3區。據了解,政府去年初完成該研究的第二階段諮詢後,有意見認為,政府既然在新界東北新發展區,投入大量基建設施,便應善加利用,提升其效益。然為免過高的發展密度,破壞與周遭天然環境的融和,政府只考慮提高 3新區內,屬於中低密度土地的地積比,令住宅單位數量及居住人口有所增加,高密度住宅地仍維持最高 5倍地積比。
上述改變,加上各項技術評估如交通及環保,和落實發展時的收地賠償工作等,都需更多時間考慮,故原擬本年底可完成整項研究課題,現只能在年底才可展開第三階段諮詢公眾工作,明年才可制訂分區大綱草圖。
東北新發展區早在上世紀 90年代末提出,並於 08年重提而成為十大基建工程之一, 09年底的第二階段公眾諮詢中,古洞北及粉嶺北的地積比由 1倍至 5倍不等,坪輋/打鼓嶺則約 0.75倍至 2.5倍不等,總提供公私營房屋約 4.6萬個,總居住人口約 13.1萬人。據了解,初步擬提高地積比後,房屋或增至 5萬至 5.5萬個,人口則增至 14萬至 15萬人。
新界 東北 新區 住宅 規模
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274561

反對規劃鄉郊地 新界原居民揚言: 「組織槍炮 同佢哋死過」

1 : GS(14)@2011-09-27 21:39:48

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15650369

全港有 77幅鄰近郊野公園但不受《郊野公園條例》規管、被形容為發展冇王管的「黑洞地帶」,佔地約 2,000多公頃,當中有 54幅未納入分區計劃大綱圖規管。鄉議局昨與約 20多名旅居英國、荷蘭及澳洲等地的新界原居民舉行閉門會議,商討對策,居荷蘭逾 40年的新界原居民曾先生批評政府強搶民產,「完全冇諮詢過,我哋返到香港先知發生緊咩事,真喺好嬲。」
2 : 龍生(798)@2011-09-28 01:35:37

我真係想睇呀...

擔定登仔呀我
3 : pars(2406)@2011-09-28 10:50:05

我都好想睇,睇下佢地D特權幾時比人收返。
4 : 龍生(798)@2011-09-28 13:00:24

記得要買逼擊炮, 自走炮, 槍就唔駛講啦, 另外如果無坦克好難配合,步兵打地戰的

仲要有空軍作掩護 , 先可以守護到新界農地的

加油呀!! 我支持你地架
5 : calvinx(8907)@2011-09-28 13:21:02

陰謀論我會覺得政府係特登挑起公憤, 當有一日, 等到無特權果500萬人齊齊出聲反對既話, 就可以一句話大部份既民意係讚成點樣點樣, 收返佢的特權.

不過咁重成世界既? 新界傳統到時去左邊, 阿爺果時幫手打日本仔的戰績又吾講, 明明之前乜朝代封地比佢地架嗎. 咁重有皇法?

所以我都好讚成佢打多的交架, 爭取佢地應該有既權利, 我好支持佢地架, 千奇吾好怕事退下來. 抗戰到底呀, 沒有付出, 那有收獲, 吾係點可以著數到千秋萬載. :)
6 : dennis001(8614)@2011-09-28 14:19:27

xx派幾架坦克輾完就知味道

唔洗用豬黎試ge

用原居民就得啦

xx坦克,的確威,的確好洗
7 : GS(14)@2011-09-28 21:02:20

加油,武鬥就一舉搞掂晒佢地啦
8 : 亞力士(1473)@2011-09-28 23:23:07

居荷蘭逾 40年的新界原居民曾先生批評政府強搶民產<---- 都估到佢做邊行
9 : dennis001(8614)@2011-09-28 23:31:20

8樓提及
居荷蘭逾 40年的新界原居民曾先生批評政府強搶民產<---- 都估到佢做邊行


佢做開調理農務?
10 : 龍生(798)@2011-09-28 23:58:47

住荷蘭, 應該都係毒品多
11 : terryyim(13133)@2011-09-29 00:09:58

10樓提及
住荷蘭, 應該都係毒品多


唔好咁講,話唔定人地只係種鬱金香霸地
12 : dennis001(8614)@2011-09-29 08:47:39

11樓提及
10樓提及
住荷蘭, 應該都係毒品多


唔好咁講,話唔定人地只係種鬱金香霸地


荷蘭除左農務,藥物

養雞都好出名架啊
13 : GS(14)@2011-09-29 10:50:13

你講邊D?
14 : dennis001(8614)@2011-09-29 12:20:18

13樓提及
你講邊D?


你話呢smiley

不過荷蘭有安樂死

頂唔順政府可以幫襯下荷蘭醫生,醫下心病
反對 規劃 鄉郊 郊地 新界 居民 揚言 組織 槍炮 同佢 死過
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276070

新界村屋的地契規範(1)

1 : GS(14)@2011-11-03 21:04:19

http://www.am730.com.hk/article.php?article=79867&d=1613

一幢樓宇在屋宇署檔案櫃內沒有已批圖則,但不屬戰前樓、政府物業或公屋,則可能屬非法僭建樓及寮屋。不過,若在新界,情況就有不同,因新界村屋表面看幢幢差不多,且絕大部分沒有屋宇署所批圖則;那麼這是否代表是僭建物業?筆者早前曾提過,新界豁免樓是沒有批則的,過百年古村屋如沙田曾大屋、荃灣三棟屋當然沒有批則。至於在政府土地上興建的寮屋又是否非法?
一般市民在購買這類村屋作自住或重建時應如何區分?大部分於私人土地上興建的村屋應受土地地契所限制。這些於1898年前已存在的私人土地都是由所謂舊契的集體官契所監管;若地契上之用途為各類型建築物,俗稱舊屋地,若是作耕地,則俗稱舊農地。舊屋地可免補地價,並根據現行法例向有關當局申請興建合法房屋,如新界豁免樓。相反,在舊農地上建屋,則要向地政總署申請建屋牌照或換地,除非申請人為新界男丁,否則就必須要先補地價後,才可發展。(待續)
新界 村屋 屋的 地契 規範
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276468

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