中國新天地專區
1 :
GS(14)@2012-05-28 23:02:15建議分拆及中國新天地有限公司在香港聯合交易所有限公司主板獨立上市及可能進行的主要交易
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2012/0528/LTN20120528479_C.pdf § ¶
"建議分拆的主體中國新天地為本公司的全資附屬公司。其定位為瑞安集團的首
要商業地產公司。中國新天地的業務將主要聚集在中國城市繁華地段管理、設
計、租賃、營銷、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業。
現建議根據全球發售，中國新天地股份將在香港發售以供公眾認購且將會向專
業及機構投資者配售。"
"董事會認為，基於以下原因，建議分拆符合本集團及股東的整體利益：
(1) 建議分拆讓中國新天地可透過全球發售籌集資金，部分所得資金預期將為中
國新天地提供收購及投資商業物業的資金，以提升及擴大其物業組合。另一
部分所得資金預期將用於結清中國新天地與本集團之間的若干公司間債項結
餘；
(2) 在中國新天地股份上市後，中國新天地將來可在有需要時於股票資本市場進
一步籌集資金；
(3) 中國新天地業務擴展將可令本公司受惠，因為本公司在中國新天地股份上市
後仍為其控股股東；
(4) 本公司將可通過(i)在全球發售中出售部分現有中國新天地股份及(ii)售予中國
新天地其位於中國多個城市的若干商業物業，為其業務擴展籌集資金；及
(5) 建議分拆將使投資者可選擇投資於中國新天地的純商業房地產業務（不同於本
公司開發大型、多用途物業的業務）。"
2 :
GS(14)@2012-05-31 00:49:39http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120530/16380882
【本報訊】瑞安房地產（272）宣佈分拆商業項目中國新天地股份上市，消息指集資額達10億美元（約78億港元），淡市中定價極進取。一旦中國新天地如願以高估值上市，瑞房持有中國新天地的價值，將較其市值更大，淡市資產大折讓的劇情隨時再發生，有利瑞房釋放更大價值。
《道瓊斯》旗下《中國實時報》引述熟悉交易的人士指，中國新天地上市集資約10億美元，渣打及摩通為保薦人。瑞房公告中指，集資所得將用作收購及投資商業物業，及償還與瑞房之間債項。至於分拆資產，將為純商業房地產業務，但未有提及以商業信託形式（ REITs）上市。
券商野村預測，瑞房商業物業今年底的資產淨值230億元人民幣（約280億港元），高盛預測則為335億港元，兩者平均數為308億元。假設中國新天地以一貫新股發行25%方式上市，以10億美元的集資額計算，市值達到310億元，與兩家券商的平均預測資產淨值水平。
分析：每股資產淨值36元
分析員指，若以中國新天地資產淨值折讓2至3成估值，再預留估值2成的水位平賣，中國新天地只能籌集大約5億美元，與傳聞的10億美元集資額相距甚遠。至於最能夠進行比較的中港收租股恒隆地產（101），根據美林及麥格理最近預測的每股資產淨值（ NAV）36元，現價折讓亦達到3成。因此傳聞集資額，定價非常進取。
若中國新天地最終如願以310億元的估值上市，瑞房持有其75%權益，價值將達到233億元，較目前瑞房市值179億元更高，即瑞房的住宅業務被市場認為屬「負資產」。但瑞安系估值大折讓的情況，亦非首次出現，於瑞房06年10月上市之時，瑞安建業（983）持股達18.3%，當時瑞安建業市值為38億元，同樣低過持有瑞房股權投資的價值39.8億元。
一名美資基金經理坦言，瑞房股價表現，取決於新天地估值水平，「如能以300市值上市，瑞房肯定是大贏家，股價較 NAV折讓會大幅收窄，進一步釋放更大價值。」新天地的定價進取，或影響認購意欲。瑞安系資產上市一拖再拖早有前科，06年1月，瑞房曾向入紙申請上市，其後延至同年6月重來，直至10月才完成。
3 :
greatsoup38(830)@2013-01-10 00:34:31http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130109218_C.pdf
本公司董事會(「董事會」)謹此通知有意投資者及本公司股東，董事會主席羅康瑞先生
將領導中國新天地有限公司(「中國新天地」，本公司之全資附屬公司)的成立及定位。
中國新天地將主要集中於中華人民共和國(就本公佈而言，不包括香港、澳門特別行政
區及台灣)城市繁華地段管理、設計、租賃、營銷、提升高端零售、辦公樓、娛樂及酒
店物業。中國新天地計劃於二零一三年三月一日開始營運。預期黎永昌先生、曾國泰先
生及黃至剛先生將獲委任為中國新天地的獨立非執行董事。
4 :
greatsoup38(830)@2013-01-13 12:15:40http://cn.reuters.com/article/re ... CNL4S0AE36O20130109
路透上海1月9日 - 中國地產發展商--瑞安房地產 旗下負責商業地產運營和管理的中國新天地將於3月1日起獨立運營.公司高層週三在上海表示,中國新天地的分拆上市計劃仍在推進中,尚未得到最終批准,希望未來選擇合適時機上市.
該公司主席羅康瑞在一小型媒體會上指出,分拆後,瑞安地產將會全力負責地產開發業務,中國新天地負責商業地產的管理.瑞安房地產開發的商業地產項目,將會以市價出售給中國新天地.
"(中國新天地)在等待一個適當時機上市,以體現公司優質商業物業的價值."他指出,此前瑞安房地產開發的上海新天地和企業天地,以及重慶,武漢等成熟商業地產項目都將注入中國新天地.未來中國新天地將會吸引一些戰略投資者,目前已有一些大型機構在洽談入股.
瑞安房地產去年5月公告,擬成立一家全資附屬公司--中國新天地,並會向香港聯交所提出上市申請.
據公司行政總裁李進港透露,目前瑞安房地產已建成的商業地產價值約280億元人民幣,1-2年內將建成的商業地產價值約400億元.這意味著短期內中國新天地可選擇收購的資產池接近700億元.
羅康瑞還表示,中國新天地除了收購母公司瑞安房地產的商業地產項目外,未來亦會考慮收購其他商業項目進行翻新和重新定位,擴大公司營收規模.另外,公司已收購一家商業地產管理公司,未來中國新天地還將擴大商業地產的管理業務.
對於瑞安房地產,此次分拆除了可以享受商業地產市場化後的溢價,還可以輕裝上陣,加速其開發項目的周轉率.
"之前都是做的大型地產項目,公司在兼顧開發和商業運營,我們在執行和人才上都有一定難度."李進港表示,分拆後,瑞安房地產將會考慮發展一些中小型高端項目,成為目前公司清一色大項目發展策略的補充.
瑞安房地產在內地開發、出售、租賃、管理及經營創新及優質的住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化等項目,知名項目例如上海新天地.目前,公司在上海、武漢﹑重慶﹑佛山及大連中心地段擁有八個處於不同開發階段的項目,公司土地儲備達1,330萬平方米.
瑞安房地產週三收報3.84港元,漲2.67%;過去一個月累計下跌8.3%.(完) (發稿 林琦; 審校 張喜良)
5 :
VA(33206)@2013-01-13 18:31:42在等待一個適當時機上市,以體現公司優質商業物業的價值
=深套小投資者
6 :
GS(14)@2013-01-13 22:42:005樓提及
在等待一個適當時機上市,以體現公司優質商業物業的價值
=深套小投資者
現在瑞房都未回當年招股價
7 :
greatsoup38(830)@2013-05-30 15:38:302013-05-29 HT
羅康瑞復出 多做前綫救瑞房
瑞安房地產（00272）主席羅康瑞透露，分拆「中國新天地」仍在進行，並已物色國際知名行家，計劃入股作上市前股東。他又坦言瑞房過去兩年做得不夠好，自己將「復出」，多做前綫，料最快今年可見成效。
中國新天地 不甘只做收租佬
瑞房去年宣布，將商業地產項目分拆，以「中國新天地」（下稱中新）之名上市。羅康瑞昨接受訪問時確認，分拆仍在進行，惟手續需時，且希望架構完善才上市，「只做收租佬太不長進。」
他希望中新具有自己「生財能力」，除吸納瑞房商業項目，亦可以染指相關物業買賣，「中國有很多商業爛尾樓，例如（上海）淮海路有個商場做得很差，地點卻優越……還有得做。」
冀自我「生財」 對外收購商場
羅康瑞又透露，已物色一國際知名且具規模的行家，有意入股中新，作為上市前股東，希望一齊做好業務，「控股權一定不會落入其他人。」至於中新獲注資產，仍視瑞房如何處理手上商業項目，不排除出售全部或部分商業項目。
瑞房近日受不少批評，包括去年業績遜預期、負債高，且進行供股集資。羅康瑞承認過去兩年做得不好，他亦因此復出，多參與前綫工作。對於接班人、瑞房董事總經理兼行政總裁李進港的工作表現，羅康瑞表示︰「過去兩年市場複雜多變，新人不易做。」而且身兼大股東，羅康瑞做決策也較容易而直接。
不做拆遷項目 加快資產流轉
他稱自己不是不想退休，也不想做到七老八十，故長期部署接班，「希望公司在我退休後，做到一流水平，甚至比我在位時更好。」他有信心瑞房股價可升回招股價5.35元，「只要做好，無理由上不到」。該股昨收報2.75元。
羅康瑞「復出」後改革之一，是不再做拆遷項目，以加速資產流轉，「現在內地拆遷難……和諧社會，對公司營運及資金構成壓力，影響長期價值。」
公司目標，是2015年淨負債水平由去年70%降至50%。
8 :
GS(14)@2013-05-30 17:26:17272
9 :
greatsoup38(830)@2013-10-19 17:41:432013-10-18 HT
瑞房分拆中新 努力「執靚盤數」
瑞安房地產（00272）分拆中國新天地，仍未能落實。中新行政總裁黃勤道坦言，仍努力改善公司回報率（yield），擬爭取以市帳率1倍作價上市。
冀市帳率1倍作價上市
中新將是瑞房的投資物業旗艦，黃勤道接受訪問時表示，中新仍處於「執靚」的階段，重點之一在於增加回報率。「短期yield仍會低，但會盡力提高，給投資者信心。」黃勤道稱，計劃透過資產提升及資產買賣，改善回報。佔租金收入66%的上海新天地將進行翻新，「你看瑞安廣場旁的K11（新世界發展項目），重建後檔次都不一樣。」
大型翻新計劃在上市後才進行，黃勤道指重點在於給予投資者憧憬盈利有上升空間。另外，上海新天地的太平洋百貨舖位將於2017年到期，黃指「現在拿出去租，可多收三至四成租金。」
翻新是中長線活動，他表示有機會短期透過買賣手上投資物業，增加盈利。雖然新中核心盈利仍靠租金收入，但物業買賣亦將是收入來源之一。
「希望（新中發行新股）市帳率有1倍。」黃勤道說，截至6月底投資物業帳面值為253.06億元，計及在建物業估值，中新帳面值達396億元人民幣（約503億港元），高於瑞房昨市值215億港元。瑞房現價較資產值折讓達52%。
10 :
greatsoup38(830)@2013-11-01 00:13:37272 引入Brookfield 投資5億美元於中國新天地及4.15億272購股權，可增加50%
11 :
greatsoup38(830)@2013-12-01 17:17:29272 info
12 :
greatsoup38(830)@2013-12-07 21:51:24修改出售後淨值
13 :
greatsoup38(830)@2014-04-16 01:17:35http://www.topbiz360.com/web/htm ... roperty/148700.html
曾被評為中國十大最醜建築之一的仙樂斯廣場終於賣出去了！
知情人士們向第君表示，瑞安房地產旗下的中國新天地花了30億人民幣買的，已經簽MOU了。
[仙樂斯廣場.jpg]
話說第君之前還想搞個煽情榜單——致那些年，上海賣不出去的十個樓。仙樂斯可是被眾投資人力薦上榜的，結果這榜單還沒正式發佈，仙樂斯就賣出去了。第君這會兒在想，是不是發了就真的賣不出去了，感覺要被點名的趕緊私信及第行，不爆料就嘿嘿嘿！
基匯資本（gaw capital）這回又是主角。是的，上週剛花 57.5億人民幣撿了李澤鉅的盈科中心那廝也是他。基匯的陳年往事第君上週都深度八過了，想回憶的可以回覆「基匯」或「盈科中心」複習一下。
今天，第君將再以專業能力深度剖析仙樂斯的陳年往事以及這樁買賣的參考價值。
仙樂斯往事：寶鋼退出 基匯絕對控股
第君去工商局翻來的信息，上海仙樂斯房地產有限公司現在的三個股東分別是高仁（中國）有限公司、GCREF INVESTMENT V LIMITED和上海仙樂斯文化實業公司。法定代表人就是吳繼泰。
GCREF INVESTMENT V LIMITED是基匯下面的房地產基金，知情人士們表示，高仁也是基匯的，所以可以理解為什麼吳繼泰是法代，基匯是絕對控股的。
你要問我還有一個股東是誰，第君一笑，這就有意思了，工商局你可以查到，這仙樂斯文化實業的法定代表人叫何筱瓊，人家還有一個身份是上海木偶劇團副團長。仙樂斯不是就有一個木偶劇場嗎？不過，這部分股權非常tiny。
仙樂斯之前的股權結構是這樣：高仁（中國）有限公司、上海寶地置業有限公司及上海仙樂斯文化實業公司分別持有約67.19%、31.49%及1.32%的股權。
2007年10月，寶地那部分股權以2.43億元的轉讓價格在上海產權交易所掛牌了，基匯下面的基金GCREF INVESTMENT V LIMITED摘牌買了。
之前，仙樂斯被推薦上榜的理由就有一個是股東太多，很麻煩。但是這是2007年之前了，現在還不是基匯說怎樣就怎樣麼。拿出這條理由的完全不更新資料啊，朋友！
然後，基匯花錢整修後，仙樂斯以所謂藝術概念在2010年底重新面世了。2012年，這貨就被網評為中國十大最大最醜建築。評語是這樣的，由於「生硬的建築幾何形態，呆板的玻璃幕牆的立面設計」被指像「司令塔」。第君本著一八到底的原則，去請教了下丑建築和風水的關係，然後就不忍心再說下去了。
上榜MUSIC：我很醜，但是我很溫柔！
單價3.73萬
仙樂斯開始的報價開始是35億，被瑞安砍價了。
以30億的成交價，第君專業測算，單價是3.73萬元/平方米。
這價格，你要問第君是否便宜，舉3個例子回答你。
2012年底，凱雷2.7億美元收購上海中區廣場，單價約4.2萬人民幣/平方米。
2013年1月，ARA約19億人民幣買下了海洋大廈，單價約3.77萬人民幣/平方米。
2013年4月，基匯16.7億人民幣收了騰飛浦匯大廈，單價約4萬元/平方米。
仙樂斯代表的是人民廣場的寫字樓水平啊，看看中區廣場算是仙樂斯的鄰居了，而且當時賣出去的時候可是中老年的裝修和樓齡了。租金來看，仙樂斯還要好一點，但仙樂斯賣的比中區大叔還要便宜，是不是真的因為長得醜。世邦魏理仕數據顯示，今年1季度，仙樂斯廣場總建築面積54261平方米，寫字樓租金8.5元/平方米/天，空置率14.7%。
仙樂斯的零售基本全部都是餐飲，你懂！
餐飲來了：
Salon來了：
Lifestyle來了：
仙樂斯基本資料一覽：總建築面積84960平方米；9層至39層為甲級寫字樓，辦公樓面積52296平方米；B1至7層為商場，零售面積28096平方米；地庫面積14571平方米。
基匯的買進賣出樣本調查
買舊樓—改造—高價賣出，這真的不是什麼新鮮的模式，牛逼與否在於年化回報率能玩到多高。
基匯玩得也是這套路子，他們在上海最被津津樂道的案例是盤活南京東路353廣場。
2006年，基匯資本以9億元的代價從溫州商人手中接過了東海大樓。基匯資本接手後，斥資4億元巨資進行重新裝修，改名為「353廣場」。353廣場的總面積為40000平方米，於2008年開業，重新被定位為中端、時尚的購物中心。
2012年12月，基匯以24億元人民幣將353廣場轉手，收購方為麥格理集團與阿布扎比投資局的合資公司。
但這不是基匯玩得最漂亮的項目，莎瑪才是，兩年不到130%的年化回報。
2006年3月，基匯資本以6.6億元人民幣收購瑞安集團翠湖天地項目中的一幢住宅樓，經過整體設計改造後，該公寓成為莎瑪在內地首個服務式公寓項目，名為「Shama Luxe 新天地」。2008年3月，基匯資本將該項目轉手給了韓國未來資產，賣到了9億元人民幣。
該項目租金收益可觀啊，第君2012年去看房子的時候，莎瑪君那會說，莎瑪的年平均出租率95%，總毛利潤（GOP）高達65%，年租金漲幅保持在5%至10%。新天地莎瑪一套兩室房源的月租金在3.5萬至4萬元。
所以，基匯君現在上海的項目只剩下高騰大廈了，啥時賣啊？
最後，第君要來說一說中國新天地了。羅康瑞先森在1月底在上海對第君表示，中國新天地的上市計劃，最快也要等到2015年。這裡還想深度複習的請回覆「新天地」或「羅康瑞」或「瑞安」。
去年3月起，中國新天地開始獨立運營。除了多個上海項目，中國新天地還陸續把武漢天地、重慶天地和佛山嶺南天地納入其中。
2013年10月，瑞安房地產為中國新天地引入外援——另類資產管理公司Brookfield，這家公司對中國新天地的注資總額達到7.5億美元。Brookfield對中國新天地的首輪投資，主要針對中國新天地位於上海的多個項目，包括上海新天地、新天地時尚、瑞安廣場、企業天地1期和2期，以及位於虹橋交通樞紐中心的旗艦項目虹橋天地。
中國新天地手中有糧，開始買項目了。
14 :
VA(33206)@2014-04-16 13:10:39我初初睇以為仙樂......
15 :
greatsoup38(830)@2014-04-17 00:09:05VA在14樓提及
我初初睇以為仙樂......
咪想其他東西