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限購基本放開，松貸剛剛開始 第二波救市，房價還會驚天逆轉嗎

來源: http://www.infzm.com/content/104398

 

46個限購城市已有40個松綁，樓市限購時代就此進入尾聲。在中國經濟增速放緩，但強刺激已被中央摒棄的宏觀背景下，以放松房貸為標誌的新一輪救市浮出水面，效果有待觀察。

“滿江紅，南京久等”。

2014年9月21日下午，南京市人民政府辦公廳正式發文，全面取消住房限購，雅居樂在南京的一個樓盤急忙趕制了這麽一則新廣告。

至此，全國自2011年以來實行限購的46個城市中，除了北上廣深和珠海、三亞這六地，剩下的都在過去四個月間，完成了取消限購的地方政府救市第一波。樓市限購時代就此進入尾聲。

但不斷松綁依然沒有擋住樓市繼續下行。2014年8月，“全國70個大中城市住宅價格指數”已經連續第四個月環比下跌，房地產行業投資增速更是跌入谷底。

第二波救市行動早已馬不停蹄又跟上了，而且這次行動等級更高，由省級政府出臺文件，並擴展到信貸優惠、購房落戶、公積金門檻降低等方方面面。8月8日，福建省的“閩八條”打響了第一槍，四川、江西、寧夏、湖南、湖北相繼跟進。

解救樓市仍在發酵升級之中。9月22日，就在南京發文取消限購的第二天，一則傳聞攪動了整個房地產業和資本市場：央行向四大行吹風，放松首套房房貸的認定標準。

若傳聞屬實，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為這甚至可以視作第三波救市。9月18日他就在微博上稱，“預計第三波是以個別中央部委為代表的國家級救市”，包括住建部牽頭的長效機制，和央行、銀監會為主導的房貸政策。

但截至9月24日發稿前，傳聞依然深陷爆料、辟謠不斷的漩渦中，而權威部門依然保持沈默。

每逢樓市下行，開發商、銀行、地方政府、中央政府就進入了一個救市博弈場。本輪樓市下行，源於市場供求轉變和信貸持續不寬松。在強刺激已為中央所摒棄的宏觀經濟背景下，無論是方興未艾的第二波救市，還是猶抱琵琶的第三波，是讓房價再次驚天逆轉，還是僅僅呈現為一次托底？

一個時代結束了

南京取消限購的文件是21日下午5點發出的，城北的複地新都國際，當晚6點就開始打電話給一批意向客戶，賣出了二十余套房子。

“取消限購發文後，很多開發商連夜開了慶功會，這一天終於到了。”南京當地房地產媒體的一位高層王明（化名）回憶道。國家統計局的數據顯示，南京的房價已經連續三個月環比下跌了。

3月份，看到鄰近的省會杭州庫存房源突破10萬，房價開始下跌時，王明接觸的業內人士還在笑話這個事，“我們都覺得不可思議，感覺杭州樓市不比南京差啊”。

整個2013年，南京賣出了9.1萬套房子，是2009年以來的最高峰。南京房地產開發促進會秘書長張輝告訴南方周末記者，去年的南京樓市庫存不多、房價堅挺、樓盤熱銷，買房子還要托關系才行。

但困境突然就來了。進入4月，位於南京東側仙林湖附近，保利、金地旗下的幾個樓盤開始降價。緊接著，九龍湖、江北片區等郊區板塊開始挨個降價，只有中心城區的房價還能維持穩定。

王明認為這輪降價的源頭是受全國大勢影響，“保利、金地等全國性開發商，在其他地方遇到了資金困難，把南京的樓市當成了取款機，降價促銷”。

本地開發商的資金也不再寬裕了。《南京樓市》主編朱福林舉了一個例子：南京一個別墅項目在做房產信托產品時，甚至把提供給高管的兩套住宅都放在一起打包了，“窮到了當房子的地步”。

開發商自然巴望著限購松綁的早日到來。取消限購的文件是21日下午5點發出的，南京城北的複地新都國際，當晚6點就開始打電話給一批意向客戶，賣出了二十余套房子。

限購放開後，價格還會上漲嗎？江蘇同步投資發展有限公司董事長史剛認為“短期內不會出現樓市的價格上漲，只會放量。”

深圳中聯地產二手房研究院的檢測顯示，針對16個放開限購的城市，政策出臺後成交量有所上漲，幅度大約在10%-20%。“大家覺得沒效果是因為預期太高了，總希望房價能翻一番兩番的。”該研究院總經理肖小平說。

在王明看來，限購早已不是束縛南京樓市發展的障礙。“基本上是只要你想要買房，開發商都會想辦法‘幫你解決’資質的問題，這已經是公開的秘密了。”對於更多的購房者而言，房貸比例能不能多一些，房價未來漲還是跌，才是關鍵。

第二波救市來襲

8月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，新建商品住宅價格同比下跌的城市有68個，而實行了限購的城市，不過是46個。第二波等級更高的救市來襲，意圖撐住更多未限購城市的房地產市場。

那些從未實行過限購的城市日子也不好過。

新近公布的8月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價格同比下跌的城市有68個，7月有64個。而實行了限購的城市，不過是46個。在華中地區，僅有南昌、長沙和武漢三地被限購。

踩著第一波以取消限購為核心的救市尾聲，第二波等級更高的救市來襲，意圖撐住更多未限購城市的房地產市場。

9月15日，湖北省出臺《關於促進全省房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，人稱“鄂六條”，涵蓋了包括首套房基準利率降至七折，以及契稅、公積金等多項優惠。

“它是一個指導性的文件，給個大的方向和框架，讓下面的城市去做自選動作，報上來覺得OK就執行。”一位不願具名的湖北省房地產業內人士解釋。湖北黃岡第一個做出響應，表示給購房者以財政補貼；武漢也隨即宣布全面取消限購。

在中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立看來，房價拐點在去年第三季度就已出現，只不過一開始只是表現為漲幅的縮小。進入今年5月後，他觀察到的是全國範圍內的普遍加速下跌。

“供大於求，以價換量。”陽光100置業集團常務副總裁範小沖這樣形容當下的開發商處境。他認為不同於以往的外力作用，此次樓市拐點源自市場內生的供需關系變化，從去年的供不應求，轉為今年的供過於求。

對於此輪下行，中原集團首席運營官李文傑認為是一個合理回歸、良性回調。

地方政府或許相對更加焦慮。9月15日財政部公布的數據顯示，來自房地產行業的部分稅收在下滑，其中8月的房地產營業稅同比下降7.4%，建築業營業稅下降0.4%。房地產企業所得稅下降5.1%。

土地出讓收入也在大幅縮減。8月27日，財政部部長樓繼偉在十二屆全國人大常委會第十次會議上報告了今年以來預算執行情況，其中提及7月份土地出讓收入還是同比增長了一成，但與前7個月的整體增幅相比，已經減少了一半。

松貸猶抱琵琶

“即便地方發了文，還是要看銀行，地方政府管不了銀行。”

當取消限購已接近尾聲但卻沒有顯示出多少威力之時，“松貸”成為地方政府和開發商們眼中最大的救命稻草。

9月22日，央行向四大行吹風放松首套房房貸的認定標準的消息尚還只是傳聞；第二天，9月23日，福州、青島就相繼依葫蘆畫瓢地發出了公告：“出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。”認房不認貸，針對的是有改善性住房需求的人群。

按照現行信貸政策，銀行執行的是“認房又認貸”。也就是說，貸款房本都要看，只要有過貸款記錄，不管是否還清是否賣出，再買房時都要按照第二套住房的政策來。

然而，中原地產首席分析師張大偉在接受南方周末記者采訪時表示，“銀行的消息目前沒有得到官方證實，那麽即便地方發了文，還是要看銀行，地方政府管不了銀行。”

房價下行之下，商業銀行事實上一直在收縮個人購房貸款業務。2014年第二季度的金融數據顯示，個人購房貸款余額同比增速2009年以來第一次落後於整體房地產貸款余額增速。

在南京，限購取消後，房貸市場依舊緊張，沒有出現優惠利率。融360統計了目前的17家銀行，其中有15家實行首套房利率上浮5%，二套房上浮10%的水平。平安銀行和廣發銀行則幹脆停止貸款。

在湖北省最新公布的“鄂六條”中，寫明“首套房貸利率最低可打七折”，給出了下限。

但前述湖北房地產業內人士對此政策並不樂觀，他認為省政府的信貸優惠更像是針對銀行的“倒逼”行為，銀行是否執行並不以政府意誌為主，“七折貸款，銀行是虧本做生意，圖什麽呀？上市公司是要為股東負責的。”

於是，陽光100置業集團常務副總裁範小沖只能呼籲銀行應該站在更高的層面考慮，“從政府的角度，非常希望銀行能站在這個國民經濟更高的高度，不是只為自己的利益，能夠支持房地產的發展。”

不會再回到老路上了

“上一輪限購放開減少了行政幹預，這是正確的方向，但沒有從根本上扭轉樓市。”

中央層面的松貸傳聞若屬實，在李文傑看來，肯定是利好，但依然沒有從根本上改變目前樓市信貸緊張的局面。“信貸放開，是要中央給銀行資金放水，要大規模的刺激，但現在的宏觀基調是調結構促改革，頂多只能期待微刺激。上一輪限購放開減少了行政幹預，這是正確的方向，但沒有從根本上扭轉樓市。”

肖小平也對此輪信貸放開的刺激效果持謹慎態度，“它真正作用的是之前有房子，又能夠還清貸款的人群，也就是被‘認房又認貸’政策困住的人。但在市場上，這部分人的占比不會很大。這樣一個松動的政策，又不足以改變市場上投資或投機型客戶對樓市的預期，使他們的行為發生變化。”

過去十年的中國房地產市場，救市總是與下跌如影隨形，這一次也不例外。2008年下半年，在全球金融危機的影響之下，中國樓市出現飛速增長5年後的第一次大幅下跌，二套房貸隨機松綁，營業稅免稅也從5年降為2年，房價報複性的反彈了至少一倍；2011年史上最嚴樓市調控政策實施，也就拖累了房價漲幅一年多而已。人們難免擔心，本輪一波又一波的救市，會不會導致房價的再次逆轉。

尹中立覺得不會了，“當一種資產價格持續上漲的時間一長，投機的人比重就會高。房價在中國漲了十多年，連掃垃圾的都知道買房子可以賺錢時，可想而知在中國過去的購房者當中，投機的比重是非常高的。反過來，當價格持續的下跌，並且趨勢形成，估計會很難逆轉。”

未來的兩到三年內，國內樓市都處於“清庫存”的階段，消化過剩供給，這是李文傑的判斷。“不再會有政府的大規模刺激了，否則又會回到之前的老路上，跟這屆政府提出的路線不符”，他提醒開發商們，“不要再有錯誤的期盼，最重要是要認清當前形勢，盡快地跑量，我覺得去等或賭都是不切實際的。”