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兩位神祕大戶分享長線致富祕訣 「忍耐」的威力比複利效果更驚人

2010-7-19  今周





一位是縱橫兩岸三十多年的神祕投資家,一位則是獨具慧眼、擅長「養股王」的股市大亨。兩人以敏銳的投資眼光,點出長線選股要訣,並將長年累積的投資智慧與 讀者分享。

撰文‧歐陽善玲 研究員‧葉揚甲六月中旬,我們拜訪一位縱橫兩岸三十多年的神祕投資家。這位投資家在大陸B股賺到巨額財富,目前隱身於台北市一流豪宅,過著極為低調自在的 生活。

長線布局兩岸股市,他總能立於不敗之地,每每在大獲全勝後,就悄然離場。如果小散戶能向他提問,一定會想知道,在股市中他如何修煉,才有今日這番成就?

這位神祕大戶,正是一位長線投資奉行者。數十年豐富的股海經驗,淬鍊出投資智慧,雖然深奧,卻能讓人細細體會。

他態度從容地說:「不是只有賣股票要有長期忍耐功力,買股票也一樣要忍。投資,就是要在門可羅雀時進場,車水馬龍時退場。」

神祕大戶的投資修煉

靠修養克服人性的貪與怕

「二○○二、○三年,我只做了兩件事,一是買房、一是買股。」這位股海老手悠然地說。當時,全球景氣處於這樣的環境:主要國家經濟衰退,美伊戰爭一觸即 發,美元、美股巨幅下滑,金融市場波動劇烈;隔年,台股受到SARS︵嚴重急性呼吸道症候群︶疫情擴大衝擊,指數連日重挫百點、最低殺到四○四四點。投資 機構發出聲明,疫情對台灣經濟發展相當不利。

當大家急著拋售時,就是該我進場了當悲觀氣氛凝結,小股民深陷泥淖,動彈不得;大戶卻不動聲色,進行「你丟我撿」,在股市、房市中輕鬆掃貨。SARS風暴 後一年,台股高點站上七一三五點,漲幅高達七六%,再次印證「行情總在絕望中誕生」。

「耐心等候機會及好價格,是投資能夠勝出的關鍵。這也是長線投資的好處,時間拉長,總成本就能降低、買得夠便宜;當然,進場時機也很重要。」神祕投資家笑 說,「對我而言,長線投資最痛苦的事,就是發現買貴了。所以當大家不要股票、急著拋售的時候,就是該我進場了。」不過,投資要做到「舉世皆濁我獨清,眾人 皆醉我獨醒」的境界並不容易。歸根究柢,仍在貪、怕二字。老前輩一語道破,「過分貪婪,是來自過分恐懼。這兩者都是與生俱來,只是程度深淺問題。要學會控 制,必須靠修養及知識來修煉。」簡單講,就是貪,但不能太貪;恐懼,也不能過分恐懼。

要有相對高、低點獲利的修養他進一步詮釋,如果一個人老想著買在最低,賣在最高,全宇宙好處都給他一個人撈盡,最後一定會有報應。「這種人,買他的股票會 被套在最高點,一定死;賣他股票的人,被迫賣在最低點也會死。投資不要想做這種事,要有相對高、低點獲利的修養,要留餘地給其他人賺。」但話說回來,沒有 人能準確預知頂部跟底部,大概只能知道相對低點及高點位置,所以投資一定要分批買進。神祕大戶不客氣地說,「持有鈔票的人,長期來看最笨,那只能當作暫時 的避風港。就像打拳擊,一定要有出拳機會,但不能兩手出拳,下一個風險承擔不起,就叫做『束手就擒』,永無翻身機會。」除了靠修養來控制貪跟怕,想長線致 富,還要有勇氣面對無知。「人要懂得求知,但不是要你無所不知,而是要知道自己哪裡不足,對自己有正確的認知。」他形容,有些人錯把無知當有知,就很麻 煩。勇敢面對無知,柔和調適,是很大的智慧。達爾文的進化論說的是「適者生存」,股市也一樣,最後存活下來的,是適者而非強者。

偏偏很多人想不通這點。努力成為強者、搶著當市場第一,所有痛苦跟著排山倒海而來。這就是無知,有知的人不會貪婪;在市場恐懼下,也會變得堅強而勇敢。如 果心境不能超脫俗事,那就學學神祕投資家,遠離塵囂、強迫自己跟市場保持一定距離。

保持距離,培養自我調整能力習慣短線操作者,一天不看盤,就覺得心癢難耐。太貼近市場,所有雜訊一古腦兒灌進來,心情絕對大受影響,要做出正確決策機會也 不高。世界上最成功的投資家||股神華倫.巴菲特,就曾在一九九九年股東大會上,開玩笑說:「如果我在股市開盤期間常溜去看電影,那麼你們應該會賺得更 多。」資深大戶認為,股票要做得好,就要保持距離。他比喻,就像欣賞一幅畫或一件藝術品,最美的角度,是調整到最好的距離。「太遠,看不清楚;太近,看了 又頭昏,保持適當距離,才能享受其中、感到自在。」投資,要能夠放下,講求平衡。而股市是動態調整,學習如何在動態環境下取得平衡,懂這個道理,就能適者 生存。

不過,即使是身價驚人的神祕投資家,長線投資路上也會遭遇挫折。「我也有很長一段時間在谷底煎熬,那時就會少看盤,多聽古典音樂或喝茶。我會想,天命如此 也沒辦法。」他認為,股票真正的酬勞,是長期忍耐的報酬,在這過程中,一定要有定性。因為多數時候,看得到未必吃得到;而「歡喜做,甘願受」境界,更是投 資最高修養。

如果投資成功的條件,是要有認知、勇氣及自我調整能力;那麼長線致富的要素,應該還包括眼光、魄力及膽識。

神祕投資大戶長線投資3大關鍵心法

心法1:

耐心等候機會及好價格,是投資能夠勝出的關鍵。

心法2:

不要求一定要買在最低點,賣在最高點,而且要分批買進。

心法3:

股票真正的酬勞,是長期忍耐的報酬,在這過程中一定要有定性。

股市大亨的選股祕招

押寶明日之星 賺進上億元另一位頭腦冷靜、獨具慧眼的股市大亨,靠著投資賺到數十億元資產。他長年押寶的公司,後來不是變成股王,就是同類型股票中股價最高的。挾其「最 會養股王」的光環,問他最重要的選股指標是什麼,他說:只有企業經營者是真的,其他都是假的,甚至連財報都可以不用再看了。

這位投資電子股起家的股市大亨,選股重視邏輯性。他認為,一位不好的經營者,要做出漂亮的財報數字很容易。因此,對股市投資人來說,選股、選標的雖然重 要,但都不如挑對老闆及經營團隊。這,才是長線致富的第一步。

企業經營者是否可靠?

「理想的企業經營者,要具備三個條件。一、技術要夠專精,也就是專業領導;二、做事要很努力,對公司一定要盡心盡力;三、為人操守要正直。」如果真要挑 選,台灣企業家符合上述三項特質的,就是聯發科董事長蔡明介、台達電董事長鄭崇華,及台積電董事長張忠謀。

如果投資高科技產業,經營領導人的學歷背景,也要一併納入考量。「如果投資電子股,我會看老闆學歷,若是台、清、交、成大畢業才會考慮。」他解釋,這樣並 非瞧不起學歷不起眼的企業家,而是為充分了解高科技技術,老闆的程度要很高。加上電子儀器技術複雜,研發更需要一流人才,領導階層的視野及格局,就相當重 要。

好的老闆,還要配合對的產業,才能激出長線投資火花。「掌握未來主流趨勢產業,就能享有勝出的機會。」他說,目前來看有四大產業最具潛力。包括中國通路、 網路消費、軟體開發及IC設計。其中,中國大陸工資調漲,購買力增強,至少未來五年投資展望,都相當樂觀正面。

是否符合大環境趨勢?

進一步解釋,長線投資首選產業,最好是沒有產能限制、著重技術研發。因為,資本密集的代工產業,產能有多少都可計算出來,這樣的企業成長空間小、毛利相對 低。要期待高報酬,除非遇上大缺料題材,廠商才能以供給減少為由,調高價格。不過儘管這樣,最後也才多賺一點,將時間拉長來看,價格又回復先前水準。

尤其,中國大陸低廉的勞動成本優勢,隨著富士康調薪,已慢慢消失。未來,台資企業將面臨轉型陣痛期。一旦失去中國土地、勞力紅利,公司營運成本上升,對獲 利就有直接影響。另外,所謂「大樹下好乘涼」,挑選產值規模大的產業,再從中找尋關鍵零組件廠商,長線要獲勝的機率較高。

值得注意的是,要從趨勢產業中挑出具核心競爭力的公司,觀察重點,在產業技術是否夠特別。「最好的選擇,是別人有的,我也有;但我卻掌握了其他人沒有的致 勝武器。」像大潤發布局中國通路,在戰略上相較其他賣場,就略勝一籌。

這位股市大亨強調,對於趨勢判斷的敏感度,是日積月累而來。平時大量閱讀財經書報,增進投資知識,不但能訓練判斷消息真假的能力,還可以藉此磨練挑選產業 的邏輯力。

是否穩定配發高股息?

對資深投資大戶來說,股市沒有不能做的行情,只有不會做股票的人。相信「永遠可以找到新的機會」,是他們和小散戶最大差異。股市大亨建議,一般投資人可先 累積一筆資金,再用積蓄、以二到三年時間為考量,看到好的機會就跳進去。

「像匯豐銀行就是香港人的生財工具,只要手邊一有錢,就會去買匯豐銀。但兩年前金融海嘯,匯豐股價大跌,哭死一堆人。不過即使這樣,投資人損失也有限。因 為長年配股配息,怎麼算,投資都獲利。」再看,台塑四寶(台塑、台化、南亞、台塑石化)及電信三雄(中華電、台灣大、遠傳)每年股息股利至少有六%到 八%。反觀過去五年,銀行利息都不超過二%。長期配發現金股息,保守來看,對投資人等於是安慰獎,也較符合人性。對退休族群來說,這種同時具備定存及穩健 成長的概念股,雖然發不了橫財,但可享受社會經濟發展果實,也是不錯的選擇。

一位奉行長線投資的證券公司資深顧問認為,股神巴菲特是長線投資最經典的代表人物,以他的投資成就,要說明長線投資比短線操作更有希望致富,一般人都能接 受。也因為信仰巴菲特的股民變多,放眼投資市場,訴求長線投資的散戶,也有增加趨勢。「可惜的是,每個人都只學到一塊。有戰略,卻無戰術。」還有一個關鍵 在於相信巴菲特的程度,也就是如何奉行,才能將長線投資精髓發揮到百分之百。「像ROE(股東權益報酬率)是巴菲特最重視的選股指標,因為這代表一家公司 主要財務結構、獲利能力及經營效率。但一般人卻未必能深入了解這個數字的意義。」另外,想做巴菲特絕不能每天盯盤,股價不再是決定買賣的唯一條件;每月營 收變化也要準確掌握。最重要的是,要培養對產品生命力的判斷,及選擇企業領導人與經營團隊的眼光。

表面上看,是把投資變得更簡單,但真正執行起來,要先克服人性弱點,不如想像中容易。

師大副教授朱文增指出,台股究竟能不能「長相廝守」,只要把過去加權指數還原後的報酬率,與銀行定存利率相比就知道。以七月九日台股收盤七六四四點來看, 還原權值後指數約九九一八點。也就是九年前,投資人若在指數相對低點、四千點時進場,放到現在報酬率翻兩倍,就遠優於銀行定存。

但話說回來,長線投資核心問題,還是在人心、人性。而從身價數十億到百億元的投資大戶身上,不難看到「忍耐」的威力,其實比複利效果更驚人。

禮正投顧總經理毛仁傑說,常聽身邊朋友抱怨,「如果當初能放久一點,一定可以賺更多。」類似這樣的經驗,十位投資人有九位會遇到。換句話說,從歷史經驗或 透過大師級的投資家告白,長線投資才能真正致富,是一般人都能接受的簡單道理。問題是,知易行難。

毛仁傑分析,長線與短線投資的差異,在於長線投資持股時間拉長,期間有可能遇到四○%、五○%的波動;投資者必須能夠忍受,才能放長線釣大魚。而短線操作 者,必須每天盯盤,對市場消息極為敏感,這些人以「累積小勝為大勝」方式致富,和長線一次性的勝利,兩者邏輯完全不同。

但,市場時而風和日麗,時而驚濤駭浪;要準確抓住每一次波動,是不可能的事。「真正賺大錢的,幾乎都要靠長線投資。」毛仁傑直言,像公司大股東被迫長線投 資,短時間必須忍受市場波動,但最後反而成為巨富。一般人沒有長期持股需求,要身體力行長線投資,EQ是關鍵。

他認為,長線投資執行難度高,擬定戰略前必須先克服幾項障礙;首先,要了解自己的個性,例如抗壓性、忍耐力;再來,要訓練投資眼光,很多人中途放棄、看到 股價波動按捺不住,是因投資信念不足。包括對持股不夠熟悉、對產業趨勢沒定見。

年輕人個性較衝,要做到長線投資更不容易。但可以用比較小的資金建立長線投資部位,經過幾次的良性循環,嘗到獲利果實,或許就能逐步建立長線投資習慣。不 過,習慣最終仍要靠毅力養成。能夠踏出第一步,距離致富目標也就更近了。

股市大亨3大選股策略

策略1:

挑對老闆及經營團隊,這才是長線投資致富的第一步。

策略2:

掌握未來主流趨勢產業,就能享有勝出的機會。

策略3:

選擇穩定配發現金股息的企業,長期下來,怎麼算,投資人都獲利!

長線投資語錄 股神巴菲特:1. 若你不打算持有某檔股票達10年,那麼,10分鐘也不要持有。

2. 我最喜歡的持股時間是??永遠!

3. 買股票時,應該假設明天開始,股市要休市3到5年。

4. 如果你不斷地跟著風向轉,那你就不可能會發大財。

5. 耐得住時間考驗才最真實,能讓你賺到大錢。

長線投資語錄傳奇操盤手 彼得林區:1. 我每年「也會」花個15分鐘看看股市走勢。

2. 股市最佳的賺錢途徑,就是投資一家已獲利數年,並絕對會一直成長下去的小型成長公司。

3. 在短期內,上市公司經營得成功,股價不一定就會有所反映;但長期而言,利多不漲,正是賺錢的好機會,要買好公司的股票,還要有耐心。

4. 股市下跌正是撿便宜的好時機,這些便宜貨是那些驚慌中逃離風暴圈的投資人所丟出來的。

5. 假如股票下跌,但基本面仍看好,就不該賣掉,甚至要加碼買進。

長線投資語錄 投機大師科斯托蘭尼:1. 要有耐心,因為任何事情都不可預期,發展方向都和大家想像的不同。

2. 只有看到遠大的發展前景時,才可買進股票!

3. 我的證券交易格言是:看重小利的人,不會有大價值!

4. 多數的基金經理人表現,比手中握住同一檔股票長達30年的家庭婦女還要糟糕得多。



兩位 神祕 大戶 分享 長線 致富 祕訣 忍耐 威力 比複 複利 效果 驚人
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地方政府眼中的土地清查:姿态大于效果?

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在一些地方政府看来,国土资源部正在展开的土地清查行动,很可能只是一种高调的姿态。

最近两个月,山东某县级市官员李祥跟随他的市长不停地奔走于国内各大城市进行宣传推广,意在引进更多的开发商。但这场土地清查行动让他们的“招商”行动变得步履维艰。

一场处理闲置土地的“战争”,挑战了太多地方政府的利益。中国人民大学教授严金明认为,闲置土地背后隐藏着复杂的利益链条,永远都不能期望一个文件、公布一次名单就解决问题。

在上周五举行的一次地产商夜宴上,一家房地产公司分管拿地的负责人王先生委婉拒绝了来自西南某城市的诚意邀请,尽管上述西南城市给出的优惠条件颇多。

王先生委婉拒绝上述城市邀请的原因很简单,就是之前一天国土部宣布在10月底前清理2815宗闲置土地。而上述王先生所在公司位于北京的多幅地块在国土资源部公布的名单之列。公司的拿地策略转变为“可以短期开发、短期销售的小地块”。

李祥与他的市长也屡屡碰壁。尽管已经举办了五场招商会,但仍未谈妥一家开发商,主要障碍就是遇到了土地清查运动。

尽管如此,在李祥看来,这一次土地督察的结果也可能是雷声大雨点小。“在我记忆中,从1995年开始,这已经是第四次土地调控,无须大惊小怪。”

据 李祥介绍,地方政府应付国土部一向都是“上有政策,下有对策”。例如,通常国土部给地方的指标都不够,但地方政府总有办法卖给开发商大面积的土地。“一般 像山东一个县一年的用地指标才四五百亩,可能一个项目就用光了。很多地方都在大量透支着未来的用地指标。这种情况造成的土地问题有人能查得清?”

一位资深房地人士喜欢把政府与开发商解释为“地产商”与“房产商”。他认为,开发商的利益得不到保证就等于地方政府的利益缺失。

“山东各市尤其是沿海城市,地方政府70%左右的财政来源是依靠土地财政。这一现实在10年内甚至20年内都改变不了。”李祥认为,地方政府过度依赖土地财政使得不会有人真正去动“土地”这根弦。

土 地财政已经成为全国的普遍现实。相关数据显示,北京2009年土地出让收入达到了财政收入的46%。杭州2009年土地出让收入1200亿元,而其同年财 政收入为2219.43亿元。上海2009年土地出让收入达到了1043亿元,政府财政收入才2540.3亿元,土地收入相当于财政收入的41%。

“地方政府应对清查总会有办法。开发商与政府的关系错综复杂,每块土地闲置背后的原因也相当复杂。没有人会真正能承担起闲置土地的责任,尤其是历史遗留问题。”李祥说,除非是有国务院领导签字,强制地方政府去执行。

“无偿收回土地,谈何容易。以前政府卖地的钱已经花出去了,这笔债难道让现在的政府去承担?一幅土地动辄千万甚至上亿,牵扯的利益盘根错节。”李祥过激的态度背后显示着处理闲置土地的包袱难度极大。

任 志强的一句话似乎道破天机。“从国土部已公布的数据以及这些闲置土地中的地方政府的原因占大头,就可以看出,为什么作为土地出让合同责任一方的地方政府不 去承担法律赋予他们责任的清查工作,而要由中央政府主管部门去干这件非直接合同一方的监督责任工作。这难道不是博弈吗?”

任志强认为,当一些非发达城市政府用优惠政策以及成片的土地来吸引开发商时,是靠开发成果改善城市的面貌,提升土地的价值。当政府拥有的土地能获得更多的升值时,又怎么会在乎开发商少量土地的闲置升值?这些所谓的闲置也许是吸引投资的鱼钩。

上述资深房地产人士问,“国土部为什么不公布这些闲置土地哪些是831大限前,哪些是831大限之后闲置的?为什么不公布每一宗闲置土地背后的具体原因是什么?为什么不公布实行招拍挂制度之后开发商故意闲置的土地占比多少?”

他认为,这是因为这些问题谁也解决不了,尤其是责任在地方政府导致的闲置。“那些因为地方政府换届引发的规划调整问题,显然是地方政府违规在先。

克 尔瑞公司最近的一份土地调查报告显示,72.77%的闲置土地集中在华南和西部两大区域。华南区域因为容易受政策调控影响,土地市场波动明显。从闲置地块 合同签订时间来看,57.9%的闲置地块是在2004年8月31日前成交的。2004年8月31日之前,各地方政府土地出让多采取协议方式,拆迁多由开发 商自行负责,而随着各地房地产市场的逐步发展,土地存在较多的规划变更问题,这是造成土地闲置的最重要原因。

“国土部把解决如上等等问题的包袱扔给了地方政府,现在就看地方政府怎么做了。”全国经理人联盟秘书长杨乐渝认为,没有改变利益机制的政策,最终可能也难以改变什么。

据透露,李祥所在的小县城,正为了吸引开发商进驻,近期将在北京十家媒体推出城市宣传广告。

任 志强的一句话似乎道破天机。“从国土部已公布的数据以及这些闲置土地中的地方政府的原因占大头,就可以看出,为什么作为土地出让合同责任一方的地方政府不 去承担法律赋予他们责任的清查工作,而要由中央政府主管部门去干这件非直接合同一方的监督责任工作。这难道不是博弈吗?”

任志强认为,当一些非发达城市政府用优惠政策以及成片的土地来吸引开发商时,是靠开发成果改善城市的面貌,提升土地的价值。当政府拥有的土地能获得更多的升值时,又怎么会在乎开发商少量土地的闲置升值?这些所谓的闲置也许是吸引投资的鱼钩。

上述资深房地产人士问,“国土部为什么不公布这些闲置土地哪些是831大限前,哪些是831大限之后闲置的?为什么不公布每一宗闲置土地背后的具体原因是什么?为什么不公布实行招拍挂制度之后开发商故意闲置的土地占比多少?”

他认为,这是因为这些问题谁也解决不了,尤其是责任在地方政府导致的闲置。“那些因为地方政府换届引发的规划调整问题,显然是地方政府违规在先。

克 尔瑞公司最近的一份土地调查报告显示,72.77%的闲置土地集中在华南和西部两大区域。华南区域因为容易受政策调控影响,土地市场波动明显。从闲置地块 合同签订时间来看,57.9%的闲置地块是在2004年8月31日前成交的。2004年8月31日之前,各地方政府土地出让多采取协议方式,拆迁多由开发 商自行负责,而随着各地房地产市场的逐步发展,土地存在较多的规划变更问题,这是造成土地闲置的最重要原因。

“国土部把解决如上等等问题的包袱扔给了地方政府,现在就看地方政府怎么做了。”全国经理人联盟秘书长杨乐渝认为,没有改变利益机制的政策,最终可能也难以改变什么。

据透露,李祥所在的小县城,正为了吸引开发商进驻,近期将在北京十家媒体推出城市宣传广告。


地方 政府 眼中 土地 清查 姿態 大於 效果
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移植台灣影音看房系統效果卓著 孫慶餘憨膽創新 永慶上海奪第一


2010-9-6 TWM




面對上海高度競爭的房仲市場,店數不多、進入的時機又是最晚的,三不五時還要緊盯北京政府的政策風向球往哪裡吹,永慶房屋為何可以持續讓業績成長,成為上海房仲品牌第一名?

撰文‧梁任瑋

台北市敦化南路中鼎大樓十三樓,二百多位員工坐在辦公桌前忙著寫程式,走道盡頭的小房間,打開門,架著數台專業攝影機、燈具,只見主持人站在綠色背板前,演練播報台詞,儼然就是小型攝影棚。

自製房地產業「動新聞」

其實,這不是網路公司,更不是電視台,而是永慶房屋台北總部的影音看屋系統後台,也是替永慶房屋創造年營收六十億元的祕密基地。

「我正準備做房地產業的『動新聞』,主播與攝影師都自己培訓。」永慶房屋董事長孫慶餘說,以後客戶委託給永慶房屋賣的房屋,不但有影音畫面,前面都會有一段主持人介紹,就好像看節目一樣。

事 實上,不斷追求創新的永慶房屋是台灣最早推出網路看屋的房仲公司。強調科技房仲的永慶,去年將這套系統搬到中國永慶房屋,效果出奇地好;果然,永慶房屋至 二○○九年累計在上海賣了新台幣五百億元的房子,營業額較前年成長二七九%,以亮眼成績單躋身全上海房仲公司之首,甚至超越早於十幾年前進入中國布局的台 灣同業。

店數不是最多,又是台灣最晚進入上海房市的房仲,是什麼原因讓永慶後發先至,成為上海業績最好的仲介公司?「一旦目標與理想確立了,他就會全力以赴。」認識孫慶餘三十年的東森房屋董事長王應傑說。

「八 年前,我鼓勵孫慶餘參選台北市不動產仲介業公會理事長,差一點當選;落選後,我勸他專心發展事業,他全心發展加盟店永慶不動產、進軍中國。」王應傑說, 「千萬不要激怒孫慶餘,他會拚了命做給你看!」創辦永慶房屋前,孫慶餘原本是中華工程派駐沙烏地阿拉伯的工程師。孫慶餘說,二十多年前,房仲是非常糟糕的 行業,離開工程界後,他引進西式仲介,推動只收服務費、不賺差價的經營模式,卻遭人打電話恐嚇「要打斷你的腿!」不服輸的孫慶餘,愈是被打擊,就愈不退 卻,他說,做仲介的要很快崛起不難,但做得久、做得好不容易,就好像當年恐嚇他的人都已消失在房仲業。

這九年,永慶房屋急起直追,一面趁勢擴大直營店與加盟店版圖,另一面不計成本投入網路影音看屋設備,「○一年,我們只有台灣四十五家直營店,一路開到現在,兩岸已有六百六十家據點,規模成長十四倍。」永慶房仲集團總經理廖本勝說。

危機造就轉機,成立二十三年的永慶房屋開創影音看屋新模式,始於七年前的SARS(嚴重急性呼吸道症候群)風暴。

因 SARS推出影音宅速配當時,客戶都不出門看房子,房仲業者業績急速下滑,永慶一位基層業務員把自己開發到的一、二十件案子,全部用手持錄影機拍成影片。 買方一到店頭,先透過影音挑出有興趣的物件去現場看,大幅節省買方找房子的時間,也促使孫慶餘發想成立創新服務「影音宅速配」。

初期發展影音宅速配,為了替客戶的房子拍出燈光美、氣氛佳的效果,包給外頭傳播公司作,一件成本高達三千元;以永慶線上隨時擁有一萬件待售房屋計算,初期就花了三千萬元,一年有五萬件流通量,就要燒掉一億五千萬元!

第二年,孫慶餘覺得這不是辦法,乾脆土法煉鋼,自己買設備、研發拍攝know-how、培養剪接員。「什麼角度拍攝屋況,網友看了不會頭暈?豪宅要配什麼類型的古典音樂?永慶都有一套標準作業流程。」永慶房仲集團網路服務部協理高翠萍說。

沒 想到這個工作已發展成百人團隊,而且還發展出網路事業、資訊、影音三個不同部門。「董事長只說把客戶房子的照片放在網路上不夠,還要增加錄影,當時沒有任 何一家仲介公司成立網路事業部,我們把兩位研展部同事調去支援,劈哩啪啦一個月後就上線。」廖本勝回想,當時印象最深的一句話是「預算無上限」,顯見孫慶 餘的決心。

問孫慶餘這幾年為了影音看屋,砸了多少錢?他沒有正面回答,坦言自己的個性是憨膽,很多事情傻傻地做、沒有想太多後果就做了。但 同業估計,「花了好幾億元跑不掉。」這九年,孫慶餘做了許多關鍵決定,除了全力發展投入網路e化、強打第二品牌「永慶不動產」,○五年西進中國投資可以說 是另一個分水嶺。

孫慶餘說,現在台灣的產品在中國市場代表品質,更代表創新,當創新變成企業DNA,就永遠都不怕被超越。他說,永慶內部文 化就是,「永遠面對明天、明年,不斷地想明天的事。」「孫慶餘要去上海開店前,曾找我談,我勸他不要冒險,但他執意要做,我也只有支持。」王應傑透露,孫 慶餘當時認為永慶房屋在台灣已成氣候,但是有不少買方都已將重心放在上海,如果永慶不過去對岸服務,那批客戶很可能就會被同業接收。

為了延伸服務平台,孫慶餘選擇於○五年秋天中國猛力打房市時,在上海徐匯區成立第一家分店;他除了派台灣最信任的幹部陳史翎長駐上海,與太太林淑貞也每個月親自到上海替幹部教育訓練,「希望剛進來的中國大陸幹部可以理解、認同台灣永慶房屋的經營理念。」孫慶餘說。

但永慶房屋到對岸第一個面臨到的難題就是商標已被登記;有長達四年時間,永慶房屋是以「台慶房屋」在中國營業。直到○九年底,經由台灣商總與中國商標局談判後,才順利在上海掛起永慶房屋招牌。

上海市場採穩紮穩打策略

「我 們不是在幫公司找員工,是在幫客戶找業務員。」廖本勝說,挑錯人再怎麼訓練都沒有用,對的員工比進來後再教育訓練重要,永慶房屋在中國大陸挑業務員,與台 灣一樣,只用無經驗的大學畢業生,因為保障半年底薪。永慶房屋在中國一年可收到一萬多件履歷表,但孫慶餘寧缺勿濫,錄取率在一%以下,比在台灣招募人才還 低。

「永慶房屋找業務員,是從客戶的角度去選人」,林淑貞說,服務業的特質就要有點「雞婆」,找業務員不是從公司角度選人,你要看客戶願不願意把房子交給他賣、願不願意把幾十萬元的斡旋金安心交給他,這樣想才能選到好的業務員。

除了在第一關嚴格把關業務員素質,專注耕耘客戶也是永慶房屋的策略。上海永慶房屋總經理陳史翎說,上海房仲品牌大者恆大,沒有一、兩百家分店很難打知名度,但永慶僅四、五十家規模,靠的是深耕區域市場。

目前中國永慶房產為了控管品質,僅在上海開設營運成本最高的直營店模式;孫慶餘一開始只鎖定交易量最大的閩行、浦東新區、長寧與徐匯、普陀區,並複製台灣實行已久的「聯賣制度」,也就是一個物件可以區域所有分店聯合行銷,集中火力的成效,才在競爭激烈的市場殺出一條血路。

此外,永慶把台灣官網上的拖曳式地圖服務帶到上海分店,只要電腦連線,客戶可以馬上了解周遭環境,是中國第一個推出這項服務的房仲業者。

雖然中國樓市自四月起因《國十條》出爐,整體交易量萎縮六成以上,北京政府還將祭出房產稅、開發商預售屋資金改由銀行監管等政策持續打房,讓房市前景再度面臨考驗,「北京政府打房是打真的,一道命令無效,可以下十二道金牌,配合政策很重要。」孫慶餘說。

不過,反應相當靈敏的陳史翎,八月開始順勢在網站推出「降價屋專區」,彙整出近日降價五%至二二%的待售物件,刺激成交數量;另外,預計在年底將店數推升至七十家,希望三年內兩岸可以從目前的七百家店,成長至一千店。

至於,日前傳出永慶擬赴香港掛牌上市,孫慶餘回應,跟IC設計業擴充生產線動輒要上千億元相比,房仲業的投資成本算相當少,開一家直營店頂多只要三百萬元就可搞定,資金需求不大,短期內也沒有到資本市場募資的打算。

創業二十三年來,越困難、越是打死不退,對很多事情都有自己獨特見解,也自稱常被同業排擠的孫慶餘,正挾著在兩岸都可觀的戰績,繼續挑戰兩岸房仲市場王位!

孫慶餘

出生:1949年

現職:永慶房仲集團董事長學歷:逢甲大學土木系、政治大學企業經理人員進修班結業經歷:住商不動產創始人、中華工程駐沙烏地阿拉伯分公司工程師

上海永慶房屋開店數

時間 店數 總銷金額(億元/新台幣)

2005 3家 0.7

2006 7家 19

2007 21家 105 2008 29家 122 2009 39家 260 2010(截至8月) 49家 -

資料來源:永慶房屋

永慶房仲集團

成立時間:1988年

負責人:孫慶餘

資本額:3億元


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汇源2.5亿美元贷款之重:新生产线效果未彰

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-15/4NMDAwMDE5NzU4Ng.html

半年报业绩亏损警报尚未解除,汇源果汁(01886.HK)再次陷入巨额贷款超限的重压。

9月10日,汇源果汁临时停牌,事起2010年4月订立的3年期2.5亿美元贷款,因该公司的负债比率已高于协议订明的水平。这让汇源再次陷入资金链危机中。

在 给本报的书面稿中,汇源表示,“由于本公司的财务状况未能符合贷款的若干财务契约限制,该两项贷款在2010年中期业绩报告中按国际财务报告准则被分类为 流动负债。管理层正与银行磋商,争取豁免受若干财务契约的限制,将该两项贷款于2010年12月31日重新分类为长期负债。”

本报获悉,这2.5亿美元主要是用于购置果汁果乐生产线、投资兴建10条果汁奶生产线。

朱新礼表示,“截至2010年6月底,集团手头现金接近12.3亿元人民币,在考虑到未来经营中取得的净现金流和未动用银行信用额,董事会相信,即使贷款银行在明年6月底前要求我们实时偿还贷款,本集团亦有能力偿还或安排再融资。”

目前汇源正在与多家银行沟通,汇源要想渡过危机,则需要取得三分二的贷款银行的同意方能获得豁免并修订贷款协议,18家贷款银行最迟将于9月17日作出答复。

2.5亿元美元贷款超限

汇源于今年4月订立三年期2.5亿美元贷款,已经违反贷款协议条款,根据贷款协议,汇源的负债对净有形资产比例最高为0.65倍,负债对未计息、税、摊销及折旧前盈利(EDITDA)的比例最高为5倍。

汇源果汁为该笔2.5亿美元贷款给出的最高总合收益为276基点,息率为伦敦银行同业拆息加250基点。

汇源此次贷款违约曝光,再次将这家国内主要果汁生产商财政状况推向风口浪尖。

汇源果汁建议修订协议内容,包括将负债对净有形资产比例限制,由0.65倍放宽至0.7倍;负债对EDITDA的最高比例由5倍上调至7.75倍;汇源果汁向18家贷款银行提供50个基点的豁免费用,并寻求放宽协议负债比率至今年12月底。

9 月12日,汇源集团给本报的书面说明中指出,“本公司于2010年8月30日公布的2010年中期业绩公告中指出,今年上半年,公司订立了一项 2.5亿美元的长期贷款协议,贷款将自2012年4月30日起分三期偿还,每半年支付一次。另外,本公司截至今年6月30日止,尚有总值5600万美元的 银团贷款未清偿。”

汇源果汁上半年业报显示,由于2.5亿美元和5600万美元的长期银行贷款技术性地重新分类为短期负债,截至6月30日,流动负债高于流动资产6.165亿元人民币。当期该公司流动负债总值为40.599亿元。

为汇源提供这笔2.5亿元贷款的银行包括工银亚洲、渣打银行、国家开发银行、中国银行、中信嘉华银行、民生银行、印度国家银行、台湾银行、中国信托商业银行、安泰商业银行、第一商业银行、台湾土地银行、台湾工业银行等18家银行。

汇源方面表示,正就此事积极与贷款银行进行磋商,管理层有信心双方可就豁免本公司受若干财务契约限制达成协议,管理层相信,此事件不会影响本集团的正常业务运作。

押宝果汁饮料

汇源这些贷款使用途径,一直未有明确透露。东方艾格农业分析师陈静说,“这部分贷款主要用购买生产设备,投资兴建果汁果乐生产线和配套设施上。”

2010年3月26日,朱新礼在接受本报记者采访表示,2009年9月汇源从欧洲订了60条生产线,今年将新建10家新厂,用于生产果汁果乐。“从这个月开始,已经有生产线到位了。”

今年上半年,汇源推出了新品果汁果乐,属于中国巿场首款推出果汁加汽复合饮料,汇源意图借此进一步扩大其果汁饮料产品品种。

9月14日,营销专家肖竹青称,“贷款的很大一部分汇源投到了果汁奶饮料上,汇源购置了10条生产线,每条生产投入1亿多元,10条10多亿元。”

“这10条生产线全国都有布局,陕西、江苏、北京、湖北等各有一条。这些生产线今年刚投资兴建,明年投产,设计产量都是很大。”肖竹青表示。

在半年报中,汇源列出了各主要产品的销售额占比,其中,中浓度果汁占销售额的36%,果汁饮料占33.1%,百分百果汁占18.9%。但是新推出果汁果乐的销售情况,汇源未作说明。而重金投资的果汁奶也是只字未提。

陈静表示,“目前果汁果乐销售并不理想,果汁果乐主打果汁可乐概念,在目前产品中并不看好。“

可口可乐并购被否后,汇源一度陷入资金链紧张,外界一直担忧汇源能否走出资金危机,猜测汇源通过哪些途径来筹集资金。

这次贷款超限从而将汇源的财务状况呈现出来,汇源纾困资金来源主要是多家银行,但也让其背负着沉重的负债包裹。

8月底,汇源果汁公布上半年业绩转盈为亏,净亏损为7225万元人民币。而7月28日,汇源也送走第二大股东达能,迎来新的二股东私募赛 富投资公司(SAIF)——达能将其所持有的股份约3.37亿股(占公司总股本的22.98%)出售给赛富投资,交易价格为每股6元,金额约为20.24 亿港元。9月6日,达能向赛富出让汇源果汁1.59072501亿股,占10.83%,套现逾9.5亿元。

赛富投资与汇源签订了“员工现金 收益计划”,该计划规定,在汇源业绩增长高于行业增长的情况下,赛富将其购买股份的7%-7.5%带来的净现金收益用于激励汇源管理层和员工。如果该计划 真正实施,汇源管理层和员工将会获得1亿期权的巨额激励。这变相的股权激励也减轻了汇源和朱新礼的压力。


匯源 2.5 美元 貸款 之重 生產線 生產 效果 未彰
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達賴喇嘛效果 左丁山

2010-11-16  AD




 

西方國家爭相迎 合中國,爭取生意訂單,係不可否認之現實。中國對外國若有不滿,譬如外國領袖接見達賴喇嘛,頒和平獎予達賴及劉曉波等,外交部一定話:「傷害中國人民感 情。」講完之後,會唔會有實際行動呢?外國一啲經濟學家非常勤力,就中國之「傷害感情」做實證研究,利用聯合國嘅國際貿易數據(1991-2008,用 159國數據),做實證分析。

外電報導,德國Georg August University of Goettingen兩位經濟學家Andreas Fuchs及Nils-Hendrik Klann發表研究,證實確有「達賴喇嘛效應」(The Dalai Lama Effect)呢回事。簡單嚟講,外國低級官員接見達賴,中國唔會嘈。但係某國之國王、總統、總理接見達賴嘅話,中國就有強烈反應:一般係外交部強烈抗 議,取消部委訪問;阻止官商代表簽約等等。佢地量度到嘅效果就係在「達賴訪問」之後兩年,中×兩國之雙邊貿易會倒退8.1%,倒退最多嘅會係交通設備與機 械,點解呢?因為呢兩種貨品通常係由官商代表團互訪時簽訂貿易協議嘅。

但係唔係中國政府直接下令杯葛×國呢?呢兩位學者發現,未必噃,好有 可能係上有不滿,下有動作之故,即係我地俗語講「皇帝唔急太監急」,一啲國企、大型民企自動識做。

既然如此,各國咪好驚、怕晒,唔准達賴入 境?之不過,原來呢類「達賴效果」係短暫嘅,大約只會維持兩年,因為道氣過咗之後,中方知道貿易減少並不有利於中國,故此靜靜雞咁就恢復正常雙邊商貿。最 佳例子就係德國總理、法國總統見完達賴喇嘛之後,中國大怒,發晒脾氣,但今年中德、中法關係直情正常過正常啦。

一九八九年達賴得諾貝爾和平 獎,中國警告挪威領袖不可出席頒獎典禮,今年劉曉波得和平獎,中國同樣發出警告,但有冇人聽呀?好快就知,總之中國GDP越大,豪富越多,中國在外交上就 越硬!


達賴 喇嘛 效果 左丁 丁山
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100%的房屋贷款制造的反效果  KLSE TALK - 歪歪理财记事本

http://yy-mylifediary.blogspot.com/2011/03/100.html?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+KlseTalk-+%28KLSE+TALK+-+%3F%3F%3F%3F%3F%3F%3F%29

鼓励月入三千,年纪少于35岁的打工一族,连基本的10%买房头期钱都存不到,就能够贷款100%购买房屋,会是好事吗?

100%的房屋贷款在歪歪看来,只有助于房产业的需求量,让房产业商大赚钱,却让已经越来越钱不够用的打工一族背负沉重的房贷。

如果政府真的明白通货膨胀,让人民买不起属于自己的第一家房屋,就应该鼓励发展商,又或是政府自己发展更多的廉价屋,好让低收入的人民在避免背负百多或是 两百多千的房屋贷款,就能同样拥有属于自己的第一间家,真正做到居者有其屋。

爱人的父母一见到歪歪,就急着把“好”消息告诉歪歪,要歪歪和爱人赶快贷款买屋子。

然而歪歪对于这个所谓的100%真的提不起劲,也只想到这计划也许会在一个五年后,就会发生bank lelong house也找不到买主的事件。

就像过去,政府为了刺激国产车的销量,协助普腾公司提高生意量, 而批准推出那么一个看似人民受贿的计划。

此计划让人民以少少的头期钱,再把汽车贷款的摊还期拉长到7或是9年,以便人民轻易符合资格贷款买国产车。

这所谓的汽车贷款分个7或是9年的分期贷款,看似减轻了人民的负担,实际上却是让银行多赚更多的利息收入。

而人民换取提前享受有私家车驾驶的乐趣,却是需要为银行多打几年工,把更多的血汗钱当利息送给银行。

一个连10%头期钱(约十多二十千存款)也没有本事存的年轻人,被大人鼓励以100%借贷方式买屋,变相鼓励这些年轻不用多三思评估自己的能力,就轻易贷 款买了看似属于自己的房屋(未还清贷款,房屋是属于银行的),就只会让更经济能力还未稳固的年轻人成为房奴。

35岁在私人领域打工的年轻人,当你被这100%房贷所吸引时,先想想自己是否能够在往后的30年依期摊还该贷款。

当年轻人轻易的以100% 房贷买了屋子后,加上汽车的贷款,那么这年轻人往后的30年不就平白为还贷款而活?

当年轻的你背负房屋贷款,还有汽车贷款的时候,你还敢不敢辞职,去为了你的梦想从零开始打拼?

亲爱的大大们何时才会把人民的所得税用来建立更多的廉价排屋回馈给社会大众?

这100%贷款买屋计划根本就在为未来制造更多问题,把房产价格推高,让更多的人民买不起屋子。


后记;

每一件事情都有两面,此计划对于有节制的年轻人是好事。就败在社会里有节制能力的年轻人占少数。要不然,也不会有那么多年轻人欠下那么多的卡债,成为卡 奴。

100% 房屋 貸款 制造 造的 的反 效果 KLSE TALK 歪歪 理財 記事本 記事
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研究表明大多數企業兼併效果不如人意

http://xueyuan.cyzone.cn/guanli-yunying/226671.html

美國國家經濟研究局(National Bureau of Economic Research)本週發佈的最新研究報告《以退為進》(Winning by Losing)由加州大學伯克利分校(the University of California, Berkeley)的教授進行。報告的結論是,雖然收購幾乎總能贏得投資者的掌聲,但最終會對公司(特別是股價)造成負面的影響。報告指出,收購方的股價 在收購後三年的漲幅往往比同類公司落後50%。研究還發現,(通常被認為更保守的)現金收購結局往往比換股收購更糟糕。如果被收購公司不願意接受收購方的 股票,投資者自然也不願意。

失敗的併購案例不勝枚舉——《財富》雜誌(Fortune)母公司時代華納(Time Warner)在互聯網鼎盛時期的一宗收購尤其如此。不過,儘管失敗的併購不在少數,但經濟學家們通常認為併購有益於公司。說到底,如果沒有好處,為什麼 會出現這麼多的併購交易?大多數併購,至少從收購方而言,一般都獲得了良好的市場反響。更重要的是,很難驗證如果不收購,情形會怎樣?你怎麼知道如果不進 行收購,這家公司會有怎樣的表現?

為了回答這個問題,加州伯克萊分校(Berkeley)的兩位教授烏爾裡克•瑪門迪爾和恩裡克•莫萊蒂以及阿姆斯特丹大學(University of Amsterdam)的一位教授佛羅瑞•彼得斯對熱門的競購交易進行了分析,比較了競購成功者與失敗者的股票表現。結果發現,儘管收購前股價走勢相似,但 收購後的走勢卻出現了分化,競購成功者的股價表現遠弱於競購失敗者。

或許人們會說,這是因為競購激烈,收購方不得不提高出價,導致最終的交易不太理想。但三位教授比較了競購交易和無競購交易,結果發現最終的收購估值 都差不多。一宗收購有可能因為收購價過高而導致最終結果不理想,但如果是這種情況,它是所有的收購都可能存在的問題,不光是競購交易。

這對華爾街意味著什麼?金融危機期間,投資銀行因為過去的很多行為備受指責。有人質疑,將按揭貸款分割出售究竟給市場經濟增加了什麼價值。或許首先 要提到的就是按揭債券。但一旦華爾街開始根據打包的按揭貸款抵押資產、出售CDS,要給經濟增加價值?沒門。如果說有什麼成果的話,那就是因為華爾街的這 些交易,市場經濟以及99%的人們日子都大不如前了。同樣,我們並不清楚投行的併購業務是否給市場經濟帶來了真正的價值。好消息是,沒有證據顯示是投行在 拉郎配。往往是首席執行官們自己樂於投身這類前景堪憂的併購。但不管怎樣,華爾街都是同謀,而且從中撈到了大量的油水。

研究報告發佈之時正值併購交易顯著放緩之際。數據提供商Dealogic的數據顯示,今年年初,企業併購活動處於近年來的低點。2009年年初的情 況更差一些,但也相差無幾(2009年是7,770億美元,今年是8,000億美元),而且2009年正值信貸危機最嚴重的時期。因此,這是不是意味著首 席執行官們終於認識到,併購衝動可能並不會帶來什麼好處?不太可能。

「高管們總是認為,這次情況不一樣。」《以退為進》的合著作者之一瑪門迪爾稱。「沒錯,過去其他人都失敗了,但我能做得更漂亮。」因此,似乎真正的問題是過度自信。不幸的是,CEO們從來不欠缺自信。(譯者:老榆木)


研究 表明 大多數 大多 企業 兼併 效果 不如 人意
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土豆患併購綜合症 優酷收購效果恐打折扣

http://www.21cbh.com/HTML/2012-9-20/xMNDE1XzUyNjAxMA.html
優酷和土豆的併購甜蜜期仍在繼續。近日,優酷土豆集團董事長兼CEO古永鏘帶隊,和集團高層前往北京平谷有機農場種土豆,認領了一個有機種植棚並命名為「優酷土豆棚」,向外界委婉表達對土豆網之重視。

 

與此同時,土豆高層亦極力穩定公司人心。針對外界對於土豆大批員工離職和優酷會榨乾土豆的傳言,土豆首席戰略官於洲昨日向騰訊科技強調,這些說法均不屬實。

 

種種跡象顯示,優酷併購土豆後的整合計劃目前在有條不紊進行,優酷在此過程中向原土豆團隊釋放了大量善意,並爭取盡快實現合併後的增強效應。但幾乎不可避免,最近一段時間,土豆陷入了「併購綜合症」。

 

其具體表現為,土豆業績表現不理想,增速放緩,市場份額正不斷下降;土豆員工處於迷茫期,缺乏工作動力,戰鬥力減弱;而隨著各項併購措施的到位,以及期權增值夢想的破滅,許多人也正在加速判斷去留。

 

土豆市場份額下滑 業績不佳

 

剛剛過去的整闔第一階段,土豆網並未交上一份滿意的成績單。

 

諮詢機構Hitwise統計數據顯示,今年7月,國內視頻網站市場份額中,原來位居第二位的土豆被排在了優酷、搜狐視頻和迅雷之後,跌到第四。

 

土豆財報顯示,土豆營收自2011年第四季度到今年第二季度,同比增速依次為127%,77%、47%;優酷則為103%、111%、96%,土豆和優酷的增速差距依次為24%、-34%、-49%,合併后土豆和優酷的收入增速差距拉大。

 

在淨利潤數據上,在合併前的第一季度,雙方虧損額度相差不大,優酷15613萬美元、土豆13446萬美元,到了今年第二季度,優酷虧損額度收窄為6280萬美元,土豆則擴大到15474萬美元,土豆虧損額是優酷2倍多。

 

為何併購對土豆不利?

 

業內人士表示,土豆份額下滑和業績不佳,一方面是因為眾多競爭對手的蠶食;另一方面是因為眾多廣告主認為併購后土豆的話語權較弱,投放傾向於優酷的平台。

 

這一說法也得到了土豆內部員工的認同。「合併後優酷一方高管擁有絕對的主導權。」一名離職的土豆員工如此透露。

 

有國外媒體撰文稱,短期而言,合併後公司的業績表現會令人失望,其股價在未來兩年將維持平穩甚至略微下滑。

業內人士表示,土豆份額下滑和業績不佳,一方面是因為眾多競爭對手的蠶食;另一方面是因為眾多廣告主認為併購后土豆的話語權較弱,投放傾向於優酷的平台。

 

這一說法也得到了土豆內部員工的認同。「合併後優酷一方高管擁有絕對的主導權。」一名離職的土豆員工如此透露。

 

有國外媒體撰文稱,短期而言,合併後公司的業績表現會令人失望,其股價在未來兩年將維持平穩甚至略微下滑。

 

員工期權增值夢破滅 人員或將加速流失

 

除了市場份額和業績等不利因素外,老土豆員工缺乏工作動力甚至流失的後果將逐漸顯現。

 

新優酷土豆集團宣稱將平穩過渡,重疊人員試行漸變式轉崗。這意味著,併購後團隊必將經歷磨合期,土豆員工離職亦不可避免。

 

優酷土豆堅稱:「從3月份到現在(8月20日),土豆前90位的核心員工一名都沒有流失。」但上週有媒體稱,土豆有40多名產品、技術和銷售骨幹已經流向搜狐視頻和樂視網等視頻網站。

 

另外,老土豆員工手中期權價值的明朗也影響著他們的去留。

 

一年前,土豆成功上市,因為近乎全員持股,土豆員工期權激勵所帶來的財富效應一度在業內發酵。

 

就在今年3月12日,優酷宣佈合併土豆之際,眾多土豆員工為之歡欣鼓舞。在他們看來,手裡的土豆期權將隨著合併直接轉換成優酷期權,價值隨之增高。

 

然而,8月24日,土豆在納斯達克摘牌正式退市,老員工們的期權增值夢成了泡影。

 

騰訊科技獲悉,因為收購溢價,眾多投資人賺得滿盆缽金,但土豆員工的期權價值並沒有增加太多,具體轉化成優酷的期權價值和之前土豆的期權價值相比基本維持1:1的原始狀態。

 

優酷官方告訴騰訊科技:「合併後,土豆員工期權(包括離職的)轉換成優酷期權的比例與土豆股票轉換成優酷股票的比例是一樣的,即普通股為1:7.177,ADS股為1:1.595。期權轉換後,行權成本也會相應降低。」

 

從表面看,似乎合併換股後,土豆員工期權以1:1.595增加近60%。不過,數位土豆員工核算後發現,期權增值或許只是幻像。

 

一名入職土豆近1年的員工持股近8000股普通股,行權價格5美元(1ADS股=4股土豆普通股),ADS行權成本(5*4=)20美元(註:行權成本會因員工入職年限不同而變化,此處取樣本為入職一年),而優酷1ADS股=18股普通股。

 

按 照一名入職土豆一年的員工持股8000股普通股,行權成本20美元,稅率20%、價格以合併宣佈4個月之後的7月12日,土豆股價27.41美元、優酷 18.21美元計算。(因為宣佈合併一定週期後,優酷土豆股價才真正相關聯,特取宣佈合併4個月後7月12日雙方的股價)

 

合併前:該名土豆員工期權收益為(8000股÷4)×(27.41美元土豆股價-20美元行權成本)×(1-20%),共計11856美元。

 

合併後:土豆期權轉換為優酷期權,為8000普通股乘以7.177=57416股,行權價格5美元除以7.177=0.697美元。

 

轉換後的期權價值為(57416股÷18)× (18.21美元優酷股價-0.697*18美元行權成本)×(1-20%),共計14453美元,比合併前的11856美元相比,溢價20%。

 

「溢 價20%是因為當時資本環境較好,是市場最佳的波動差價,即便如此距離股東溢價59.5%仍有很大差距,有時因為股價變化期權變更幾乎沒有溢價。」上述土 豆員工表示,土豆的股價在宣佈合併一段時間內上漲了30%,但這只能讓投資人大賺,普通員工的期權在正式完成合併前被設置了鎖定期,當時根本沒法套現。

 

但優酷官方給出的解釋是,員工期權均無鎖定期,都可以交易股票直至土豆股票退市。不過,合併成交後,土豆的股票期權的轉換正在中國外管局備案,一旦程序走完都可以交易,只有土豆的高管有鎖定期。

 

「土 豆在3月12日合併宣佈之前一週股價在US$12美元/ADR, 折合一股US$3/普通股,行權是虧損的。除了很早期加入土豆的同學且行權價在US$3/普通股獲得的期權,絕大部分土豆的同學行權都是虧損的。合併之前 土豆的幾乎所有的股票期權基本沒有交易價值。」優酷官方如此強調。

 

據瞭解,被併購後的土豆員工的職務和薪酬基本沒變化,一位入職一年多的土豆基層員工選擇在近期套現期權,僅獲利2萬多元。

 

「此前,我們內部眾多員工因為考慮股票期權利益,處在觀望。隨著期權變更價值的最終敲定,這將導致一起奮鬥的兄弟們加速離去。」一名離職的土豆員工透露,「身邊很多的人核算了自己的期權價值後都準備離去,只不過,現在不是跳槽的好時機,先暫時待著等待時機。」

 

不管如何,從目前來看,併購的綜合症已經凸顯,優酷方也正在化解這一矛盾。正如一位業內人士所言:「老古(古永鏘)是個極其精明的商人,收購土豆定有著自己的圖謀,不可能製作兩杯豆漿,把優酷這一杯不斷溢滿而把土豆這一杯倒掉。」

 

雙方整合還在繼續,業界對此高度關注。「如果整合不成功,將對互聯網企業產生巨大影響,大家會對未來的行業併購有所顧慮,因為證明合並不解決問題,而且帶來一方競爭力變弱。」 PPS總裁徐偉峰日前接受騰訊科技採訪時如此指出。


土豆 併購 綜合 優酷 收購 效果 打折扣 打折
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美聯儲研究發現QE對刺激經濟增長幾乎沒有效果!

http://wallstreetcn.com/node/53243

最近,舊金山聯儲發佈了一份研究報告,報告顯示QE對刺激經濟和通脹的影響幾乎為零....WTF!

在8月12日發佈的舊金山聯儲經濟報告中,Vasco Curdia和Andrea Ferrero總結了他們最近對美聯儲大規模資產購買操作(QE)的刺激效果的評估。他們發現,QE對經濟增長和拉升通脹的影響是很有限的;如果QE沒有前瞻指引政策的支持,它的效果就更小了。實際上,「前瞻指引是QE有效的關鍵因素」。

報告中寫道:

在2010年11月,美聯儲政策委員會FOMC公佈了購買價值6000億美元美國長期國債的計劃,這是第二輪的大規模資產購買。該計劃的目標是促進經濟增長,推高通脹水平,使通脹水平與美聯儲就業最大化和保持價格穩定的雙重使命更相一致。我們估計,第二輪的大規模資產購買,也就是QE2,在2010年晚些時候約增加了真實GDP增長0.13個百分點,增加了通脹0.03個百分點。

我們的分析認為,前瞻指引是QE有效的關鍵因素。如果沒有前瞻指引,QE2只會增加真實GDP增長0.04個百分點,增加通脹0.02個百分點。...

Curdia和Ferrero認為,QE對經濟的影響也具有很大的不確定性,特別是與降息的效果相對比。因此,他們認為未來前瞻指引將會成為支持經濟的關鍵政策工具——他們表示「與給出結束資產購買的時間表指引相比,美聯儲給出何時開始上調聯邦基金利率的政策信號將更為重要」。

在他們的構想下,QE是通過影響市場風險溢價來影響市場活動的,進而影響經濟增長和通脹水平——QE可以通過抽離市場中的長期國債,降低長期國債與短期國債之間的風險溢價。在這個構想下,他們指出,QE的作用將取決於金融市場的投資者結構——風險溢價的下跌是否能迫使投資者安排更多的資金用於消費或投資非金融資產,進而影響實體經濟。

他們對QE2的效果進行了詳細的分析,結果如下:

(下圖代表QE2開始以後對GDP增長的促進作用;灰色可能性區間,紅線為中值影響;時間單位為季度)

(下圖代表QE2開始以後對通脹水平的影響;灰色可能性區間,紅線為中值影響;時間單位為季度)

QE2在2010年四季度啟動的,該季度的真實GDP增長為1.1%,核心PCE通脹指數上升0.8%。據他們的估計,如果沒有QE2,該季度的真實GDP增長應該為0.97%,核心PCE通脹指數應上升0.77%

就算考慮因為沒有QE操作市場波動增大可能會改變金融市場的投資者結構的情況,QE2最多也只能促進真實GDP增長0.22%,而對通脹的影響仍然不變。

報告多次強調了基準利率前瞻指引的重要性:

....為了應對通脹走高或經濟走強,美聯儲通常會設定更高的基準利率。因此,如果QE刺激了經濟增長,它們應該會導致更高的基準利率,進而抵消了刺激效果。...

為了探索這種相互作用,我們考慮兩種情況。第一,如果FOMC沒有承諾保持零利率,QE2對經濟增長的中值影響將會跌至只有0.04個百分點,對通脹的中值影響也會跌至0.02%。第二,如果FOMC承諾未來5個季度(而不是4個季度)保持零利率不變,那麼對經濟增長的中值影響將增加至0.22個百分點,對通脹的中值影響仍為0.05個百分點。總的看來,不同的刺激效果意味著,QE的經濟影響更大程度上取決於市場對利率政策的預期。

研究結果顯示,短暫降息25個基點,比QE政策有用多了:

(下圖代表短暫降息25個基點以後對GDP增長的促進作用;灰色可能性區間,紅線為中值影響;時間單位為季度)

(下圖代表短暫降息25個基點以後對通脹水平的影響;灰色可能性區間,紅線為中值影響;時間單位為季度)

這意味著,傳統的降息工具(如果還能降的話)比實施QE2外加承諾5個季度維持零利率不變的非常規貨幣政策更有效,特別在刺激GDP增長上。

他們的結論是,資產購買計劃看起來對經濟增長和拉升通脹的作用是溫和的。美聯儲在這個敏感的時候發表這份令人無語的研究結果,看起來又為美聯儲準備縮減QE規模提供了新的學術證據。

美聯儲 美聯 研究 發現 QE 刺激 經濟 增長 幾乎 沒有 效果
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定投越久,效果為何越差 張翼軫

http://xueqiu.com/3559889031/25517858
身邊有不少朋友是基金定投的擁躉,每個月都會撥出一筆錢做定投。

有定投比沒定投當然是好的理財習慣,但是光有定投,卻是遠遠不夠的。

伴隨你定投的時間累積,定投對於低位買入拉低成本的作用是會越來越差的。

為什麼許多人特別喜歡定投?我看了下,不少是2007年末2008年初開始定投的。在那個過山車般的暴跌行情中,定投的確是積累低成本倉位的好手段。下圖是我做的一個模擬試算,從2007年12月底開始做定投,藍線是上證指數,紅線則是逐月定投的平均成本。我們可以看到,從6000點一路下來,定投平均成本下降飛速,到2009年2月的時候平均成本也就2621點左右,伴隨之後上證指數反彈到3400點以上,那段日子的賺錢效應很明顯——6000點一路買下來在3400點時候還有25%以上的浮盈,自然讓投資者感覺不錯,隨之愛上定投。

查看原图
不過,我們必須明白,之所以持倉成本能夠伴隨定投快速下降,關鍵在於你之前是零倉位。比如說你每個月投資4000元,那麼第二個月的4000相當於總投資的50%,第三個月相當於總投資的30%,依次遞減。在最初,每一筆定投相對總投資佔比還是比較大,尤其是遇上暴跌行情,的確可以比較好的攤薄成本。

但是,如果我們定投好多年了,比如10年每月4000元做下來了,那麼接下來的4000元,就不過是總投資的1/121而已了,即使點位很低,能夠起到的攤薄作用很微弱了。

下圖是改從1997年初就開始定投的示意圖。我們可以看到,最初平均成本的上下波動還算明顯,但是越到後面越是平緩,無論高位還是低位,對總平均成本影響很小。

查看原图
怎麼解決這個問題呢?關鍵還是得多資產的再平衡(Rebalance)。

還是拿2007年到2008年這段行情為例吧。假如你在2007年末已經經過多年定投,累計了100萬元的金融資產。那時候你決定按照股債6:4分別買入上證指數和國債指數。2008年,上證指數暴跌,原有60萬元股票資產縮水至20.766萬元,40萬元債券資產倒是增值至43.76萬元,合計64.526萬元。

所謂再平衡,就是要讓股票和債券的比重重新恢復到6:4,根據計算,需要賣出17.95萬元國債指數資產,轉為買入上證指數,使總共股票恢復到38.72萬元。2007年末5261.56點買入60萬元上證指數,2008年末1820.81點買入17.95萬元上證指數,兩者平均下來持倉成本迅速下降到3666.23點了。

因為再平衡是用原有資產來進行,無論資產如何效果都是類似的,不似定投存在定投金額和累計金額差距會越來越大的問題,所以才是長期持有中利用市場波動降低持倉成本的好方法。比如以前介紹過的傳奇基金經理大衛·史文森(http://seekingbeta.net/blog/html/y2013/512.html )就是資產再平衡的忠實支持者。
定投 投越 越久 效果 為何 越差 張翼 翼軫
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姚勁波的人才觀:找到合適的人,你會收到驚人的效果

http://www.iheima.com/thread-22133-1-1.html
一個人做,沒有戰友很苦惱
       剛剛吃飯的時候,黑馬會的兄弟和我聊,做58同城,如果說有啥教訓的話,人才問題應該是最深刻的教訓。目前58管理層八九個人,全部是最近三五年重新組建的。我是一個人創辦58,如果讓我倒回九年前,回到當初的那個時候,最重要做的一件事情,就是花30-50%的時間在找人上面。九年前我幾乎沒有在找人上花任何時間,我是個人佔股,當時我自己認為自己是全能的,編程可以做,Logo可以做,上傳服務器也會做一點點,做產品沒有問題。後來發現你跟別人打仗的時候老輸,這裡輸一點那裡輸一點,人的信心從100分可以突然掉到0分,打了幾個敗仗,特別沮喪,於是忽然有一天醒悟了,重新開始在各板塊全部組建一流的人:銷售、人力資源、財務、產品、市場、服務器運維、美工、無線,全部招一流的人。

到哪裡去找合適的人,如何說服他加入
       明確了一定要找最優質的合作夥伴以後,我就想,我要招的這個人可能在哪裡。比如我招管58信息質量的人,我想這個人可能在阿里巴巴,因為阿里巴巴有這個業務,我就利用我所有的人脈,那時候沒有微信、微博,所有從阿里出來的人我會一個個問,我要找這樣的人,這個人在什麼地方,給我一個名字。

       所以不管怎麼樣,你一定要找這個領域最好,能夠承擔得起的人。但是當你找到這個人以後,他不一定願意加入你,比如「我在北京,你要挖我到成都工作,我不願意,而且你這個人我也沒有聽過。」怎麼辦?那就一年之內找他談五十次,每兩週跟他見一次面,講理想,總會有一個時刻,他在原來的公司做得不開心的時候,覺得沒勁,如果你的理想能和他匹配上,你給他高的工資,福利等,你可以給他別人給不了的。

       還有一點是大公司給不了的理想,因為大公司一級一級設好,每個人管很窄的一塊,你挖的人在你這裡是VP,是副總裁,但是在百度騰訊可能就是很小部門的,可能連馬化騰都見不到,但是在這裡能天天見到你,你可以給他股權,3-5%,他永遠也算不出來他在百度和騰訊有多少股權,所以分享股權和分享未來,永遠讓你的人拉著你的業務走,而不是讓你的業務推著你的人走,始終讓你的人比業務高一級別就對了。

      識別一個好的人,不管是中級、高級、低級,很簡單,就是看。這個人優秀是一種習慣,幹一件事情能成,大學挺好,找工作也挺好,企業裡面也是優秀員工,做一件事情也能做成,創業也能做成,他下面做什麼可能性比較大,有些人天生對自己比較有高的要求,他老是會做成事情,你找這樣的人。比如我們招人,有時候我們去211、985高校,只是根據統計學下來比較好,並不是別的學校沒有這樣的人,優秀是一種習慣,高考能考好也是你的一種體現,找這樣的人。第二,你要警惕換一個公司提一個職位的人,比如在A公司是員工,在B公司是主管,到C公司是經理,到D公司是總監,這樣的人並不一定是優秀的人,他可能只是每次跳槽的時候比較會談判一點。這個規律我給別人分享的時候,很多人都有同感,就是在這個公司裡面被提拔的人往往是真才實料的人。

      另外就是你要懂得分享,用你的理想感染人,當你的理想成為了他的理想,你想幹的事情就是他想幹的事情,基本就差不多了。這個夢想,有的時候你自己一開始都不信,但是講多了都信了,不斷的講,不斷的講。反正我講的都信了,很多都實現了。

      不用留離職的人,再論理想
      還有一點我要跟大家分享,離職的人,如果有人給你提出離職,就不要留了。一個人向你提離職,再留下的可能性很小很小,我吃了很多虧,發現挽留是無用的。中國人的特點是什麼,他向你提離職的時候,他新公司已經簽好了,你的努力會讓你有挫敗感,花了很多精力都不成功,或者偶爾留了半年,半年他又走了。

       你能吸引什麼樣的人為你工作,跟你的理想有關,如果你的理想是在成都做最好的公司,可能就會吸引成都最好的人,如果理想是成為中國最好的公司,可能就會吸引中國最好的人,如果是想做全世界最好的公司,可能吸引的就是全世界最好的人。雖然現在你很小,但是不妨把你的理想偉大一點,站高一點,於是理想主義的人,可能成功的概率會越大。只有理想夠大,別人才願意加入你,才願意跟著你,因為他的股份可能很少,他的位置可能也不大,他需要一個大的舞台。尤其你的理想不僅僅能感染你的員工,還可以感染你的投資商,會不斷釋放能量。

       找到合適的人,你會收到驚人的效果
       找到這個人以後,基本上這塊就變成公司的優勢了,比如銷售,同樣的流量,你去變現,中等人可能做80萬銷售額,好的人可能做100萬銷售額。你的公司的成本可能是80萬,只能做80萬銷售額,沒有利潤。但是你的對手,可能找到了一個優質銷售,同樣80萬的成本做100萬銷售額,就有20萬利潤。這兩個企業融資的時候,如果你的估值1000萬,對手可能就是5000萬,因為你沒有利潤,他有利潤。投行的人做模型出來,他就是比你高五倍的估值,於是你只能拿到200萬投資,他拿到了1000萬,於是你就必敗無疑。任何業務都是這個道理,流量上面也是這樣,用戶產品合作上面統統是這樣,有時候你敗敗得稀里糊塗,就是因為你找錯了一個人。

      把公司帶入快車道,淘汰不良員工
      另外就是速度,有的創業者允許公司以10-20%的速度增長,在互聯網行業這是不可思議的,如果58有一天速度發展低於50%,我肯定覺得太糟糕了,我始終要把企業帶到快車道去,發展速度也是一樣,你速度不達到一定的臨界值,你是留不住好的人,因為你沒有辦法給他創造更好的回報,創造更好的空間,比如他今天帶五個人,他明天帶十個人,他現在月薪一萬,他希望明年三萬,如果沒有這樣的加速度和增長速度,你沒法給員工創造很好的環境,真正留下的人就是比較平庸的人。

       所以始終把你的企業帶到快車道去,在互聯網行業來講不僅僅是安全的需要,更多的是生存的需要,因為互聯網很難。比如58市值38億美金,我們在中國互聯網中間已經能排在前十,但是我敢肯定,兩年以後,我們的股價肯定不在現在的正負30%之內,在這個位置是穩不住的,只有兩種可能,往上或者往下,變成偉大的公司,或者變成平庸的公司。

小編為了吸引老牛對於人才的注意力,專門把「姚氏人才論」拉出來重點突出,其實現場有很多干貨,以下附上黑馬會員愛智求真抱抱團的筆記:

       感謝成都貝爾教育創始人王作冰先生,同時也是黑馬會員,為了成都的黑馬會員有機會與老姚面對面聊聊,專門做東請了成都的會員參與了此次分享。在此真誠感謝王總。姚勁波先生也在是美國直接飛回成都,還在倒時差,就直接上場了。衷心感謝姚總的真誠分享。

  此文純屬個人分享,不妥之處敬請見諒。(感謝抱抱團漢斌、鄭武全程攝影、攝像)  姚勁波被稱為國內互聯網行業的連環創業者,三年間,他參與創辦的學大教育和58同城相繼在美國上市。(PS:燕姐所見的身價幾十億美金的技術男,外表斯文、內斂謙遜、說話緩慢,給你握手的力度感覺這人真的實在、溫暖)

  關於創業的分享:  姚總自己創業的幾大特質:

熱愛:姚總創建58同城9年時間,沒有超過一個星期不在公司。這9年時間沒有一天沒極力思考公司的發展

人才:人才的儲備非常重要,不要等到用人的時候才去找人

融資:融資機會要把握好,不要等沒錢的時候才去融資。創建58時起點很高,直接融資1億人民幣。公司堅持8年上市,期間一直虧損,持續融資,但公司必須有增長,直到上市前才扭轉虧損。
  
專註:專注一個焦點、一個流程、一個極致  

一、創業的機會  
1、只要世界在變化,就有創業的機會,創業只會越來越艱苦;

2、創業的兩個重點:第一點、熱情;第二點、用戶有沒有需求;  

3、選擇一個未來方向,5年以後是什麼樣子,堅持去做,越早選擇越早積累人脈、資源、經驗;  

4、時間是創業者最好的夥伴,時間成本是最低的,放棄一切安逸的想法,堅持下去;

5、創業公司不要怕小,但公司一定是增長型的,否則沒有未來。

二、創業團隊

1、合夥人最好二至三個,其中主要創業人股份最好能50%以上控股;  

2、創業團隊不要爭吵,即使爭吵也是僅限於業務上的爭吵,不要針對人;

3、創業團隊尋找人才是最重要的,至少也要花50%的精力去尋找一流人才:

第一點:識別一個好的人才,記住優秀是一種習慣,什麼事都能成的人就是對自己要求較高的人;

第二點:用理想去打動優秀的人才,想做多大的事,就能尋找到多優秀的人,(例,你要想做到成都第一,你就能找到成都最優秀的人才;如果你想做到全國第一,你就可以找到全國最優秀的人才);

第三點:人才的挖掘,如果要找到比你公司更大更優秀的人才,你要給予別人給不到的優勢。  

三、關於資本

1、融資是企業必須具備的過程;  

2、把握好融資的機會、在企業還能存活時去考慮後續的發展,需要資本的注入。

四、關於競爭  

1、重視對手的成長,但不要緊張對手的改變,把握自己的重心;  

2、放眼市場,縮小競爭對手的數量,二至三家,與自己比較弱的問題,點對點的突破。  

五、企業文化  

1、創始人的樹造;  

2、對人才的重視;  

3、任何一個偉大的公司都有非常優秀的企業文化。
姚勁 勁波 波的 人才觀 人才 找到 合適 的人 你會 收到 驚人 效果
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那些「落榜」的嬰幼兒乳粉企業 真正退出只有一成 乳業洗牌效果不彰

http://www.infzm.com/content/101984

南方週末記者調查發現,並非如現有媒體報導所言,51家「落榜」企業都將被淘汰,其中真正退出嬰幼兒奶粉行業的企業只有14家,約佔行業總數的一成。

51家「落榜」企業可分為四種類型:大型乳業集團藉機調整或轉移產業鏈佈局;晚提交審核、申請延期審查的中型企業正在陸續或等待拿到新證;徹底放棄生產嬰幼兒奶粉,申請註銷許可證,轉為其他產品生產;未通過審查,不能再生產嬰幼兒配方乳粉。

淘汰一半?三成?

一場「乳業最嚴大考」,令51家企業暫時無緣嬰幼兒乳粉生產了。

近日,國家食品藥品監督管理總局(以下簡稱食藥總局)公佈了嬰幼兒配方乳粉生產企業的換證審查結果:截至2014年5月29日,在133家被審查企業中,82家(下稱「新名單」)通過了換證審核,它們共生產嬰幼兒配方乳粉產品品種1638個,新證有效期都到2017年。

一年前,按照食藥總局2013年第20號公告,全國共有128家嬰幼兒配方乳粉生產企業(下稱「舊名單」)獲得生產許可證。

事實上,在這場被視為「經歷過的最嚴格的考試」中,真正退出行業的企業只有14家,約佔行業總數一成。

而在換證之前,坊間傳聞一直未停,「將淘汰三成企業」、「或淘汰一半」。這令行業一度陷入緊張。

食藥監總局統計數據顯示,為了迎接這次「大考」,82家企業投入近35億元。「去年國產奶粉的銷售額為350億元左右,有人說,國有企業把去年一年的利潤投入到整改中了。」資深乳業分析師雷永軍笑談道。

事實上,最嚴大考遠沒有想像中的嚴苛和難通過,換句話說,這只是行業正常的換證審核。

據瞭解,2006年和2010年,國家也曾組織過兩次大規模的認證審查。三鹿事件之後,政府迅速制定一系列政策法規,對乳品產業鏈進行整頓改造。中國乳業協會理事長宋崑岡還記得,2010年的審核中,一部分企業被清理出局,當年底,全國有嬰幼兒配方乳粉生產許可證的工廠共139家。

而一些勉強通過的企業,則直接放棄申領新證。新的審查標準看似多了不少條目,但「上一次的要求和這一次的要求沒有特別本質的變化。」雷永軍說。

國家食藥總局副局長滕佳材也公開解釋了社會誤讀,他強調,審核並非是要加速乳製品業重組併購、強制企業退出,「我們對這些企業不是一棍子打死,而是準備了諸多柔性退出之路」。在他看來,不符合細則規定的乳製品企業,可以轉產做成人奶粉或乳製品。

從某種意義上來說,這場「最嚴審核」是因為「暫停核准」。

2013年6月,「加強嬰幼兒配方乳粉質量安全工作媒體座談會」上,工信部消費品工業司副巡視員高伏做了明確的說明,所謂的「嚴格核准」其實就是「暫停核准」。

「兩年內,就是在『十二五』期間,不再核准新建的嬰幼兒配方乳粉企業項目,是暫時停止新的核准。」高伏解釋。

基於此,一些企業擔心萬一不通過之後,短期內難以獲得新證,因此格外慎重。

「整體評價這件事,還是正面積極的。中國以前對工廠的管理只看結果,不看過程。這種排除是我們對隱患做一次排查。是有必要的,但沒有必要搞得太過分。」雷永軍說。

就「上榜」企業而言,新舊名單中沒有變化的有69家,大企業「毫髮無損」。其中,國產品牌中,蒙牛、伊利、聖元、三元、貝因美等如期上榜;知名「洋奶粉」在華企業也全部上榜,包括美贊臣、多美滋、惠氏、雅培、雀巢五家。

但真正的影響會在一些具體細節上。

比如,在嬰幼兒配方乳粉原料配方上,將會有大幅削減。按照新規,企業不得使用相同的原料、輔料構成同一種配方,生產不同產品名稱的嬰幼兒配方乳粉。以上海市為例,原來3家企業有300餘種配方,現在分別減少至21、33、33種,另1家企業變成4種配方。

另一個較為明顯的趨勢是,濕法工藝會佔到更加重要的地位。從生產工藝看,換到證的企業裡有42家使用乾濕復合工藝,27家是濕法工藝,只有13家是干法工藝。

而按省份對比,一些地區出現了較為明顯的變化。

首先,乳業大省繼續保持強勢地位。一直以來擁有嬰幼兒奶粉企業最多的省份是黑龍江和陝西,在換證審核之前,分別達到了40家和19家。新證審核之後,黑龍江減少至25家,陝西減少至14家。但總數仍繼續領先,兩省相加幾乎佔全國的半壁江山,達48.7%。

顯著減少的省份有廣東、內蒙古和福建。廣東從原本的10家變為現在的5家,內蒙古從7家減至2家,福建也從4家減至1家,但福建的貝登嬰幼兒營養品有限公司相關人士告訴南方週末記者,他們已經在6月初順利拿到新證。其中,廣東省5家企業因暫不能達到新細則要求,申請了2年的停產整改時間;另外,1家生產企業的證書被註銷。

企業數量換證前後沒有變化的有吉林、江蘇、安徽、山東、湖南、廣西、甘肅。此外,換證之後,不減反多的地區集中在河北和遼寧兩省,河北增加了1家,遼寧增加了2家。

他們為何「落榜」?

相比上榜企業而言,「落榜」企業信息少得可憐,多是一些小型乳品企業。對比新舊兩份名單可以發現,51家「落榜」企業情況卻各有不同。

南方週末記者一一聯繫了這51家企業,其中20家企業給出明確回應。需要指出的是,並非如現有的報導所言51家「落榜」企業都將被淘汰。貝登乳業、美廬乳業、黑龍江龍丹乳業稱,6月初已經拿到新證。另有9家企業回應說,預計在一個月內拿到證。經過多方採訪分析有如下四種情況:

第一類:大型乳業集團藉機調整或轉移產業鏈佈局。

這一類的代表主要是伊利、雅培、貝因美、雅士利、完達山等公司。因為希望藉機調整產業佈局,其部分子公司不再生產嬰幼兒乳粉,也不再申領新證。而按照食藥總局新規定,集團不再集中組織生產,由下屬廠家申請。原來擁有許可證的集團層面也將不再擁有許可證。

比如,伊利集團的四家工廠沒有再申請新的生產許可證。其中,石河子伊利乳業公司和黑龍江伊利乳業公司作為原料粉企業,只單純生產基粉。杜爾伯特伊利乳粉有限責任公司武漢分公司不再生產嬰幼兒配方奶粉,因此也不需要申請新的生產許可證。而伊利旗下其它嬰幼兒奶粉生產工廠都順利通過了考核。伊利集團也不再單獨擁有許可證。

另有五家企業,黑龍江雅士利乳業有限公司、山西雅士利乳業有限公司、北安完達山乳品有限公司、黑龍江省完達山乳業股份有限公司八五一一分公司以及黑龍江省完達山乳業股份有限公司軍川分公司,也都只是生產基粉,因此不再有新證。類似的轉為生產基粉的企業有14家。

廣東唯一註銷證書的嬰幼兒配方乳粉企業為雅培廣州公司。此前雅培也稱,企業將關閉廣東工廠,並搬至浙江嘉興,此次註銷證書亦是主動申請。新榜單中雅培(廣州)營養品有限公司消失,變為雅培(嘉興)營養品有限公司。

第二類:晚提交審核、申請延期審查的中型企業正在陸續或等待拿到新證。這類企業共包括23家企業。

這其中又分為兩類,一類是在2014年5月31日大限後才陸續拿到新證。比如貝登(福建)嬰幼兒營養品有限公司,在南方週末記者2014年6月20日向其核實時,他們已經通過當地食藥監局的審查並拿到新證。之前並沒有拿到證的原因是,「提交審核時間較晚」。

而四川阿壩若爾蓋高原之寶犛牛乳業的審核延遲也事出有因。「我們是全國唯一一家犛牛奶企業,犛牛奶審核走的程序比普通嬰幼兒奶粉複雜,有專門的標準,還需要補充附加材料。現場審核和抽樣檢查都通過了。只在等最後發證了。」高原之寶企業相關負責人陳先生說。

另一類是本身的工廠不達標,正在積極整改。申請延期的企業可以暫時保留生產許可證編號,但整改之路也並不容易。一方面企業需要投資大量財力物力建設廠房,另一方面,根據規定,企業想要重新通過申請,需要停產整改,只能銷售5月31日前生產的奶粉。

比如,未通過名單中的恆信樂健(廈門)生物技術有限公司6月開始積極改造GMP(良好生產規範)車間。他們希望盡快完成,再繼續申請新證。

據南方週末記者不完全統計,廣州柏賽羅藥業有限公司、河南金元乳業有限公司、呼倫貝爾友誼乳業、陝西凱達乳業有限公司、陝西聖唐秦龍乳業有限公司、西安喜洋洋生物科技有限公司、陝西紅旗乳業科技有限公司、陝西金牛乳業有限公司等9家都將在一個月內陸續拿到新證。

「這23家延期審查差不多都會拿到證,有些是工廠已通過,產品檢測沒完成。」雷永軍說。

第三類:徹底放棄生產嬰幼兒奶粉,申請註銷許可證,轉為其他產品生產。共有9家自願申請註銷生產許可證。

據雷永軍分析,註銷的原因主要有三類:建設了新工廠、生產設備陳舊、本身產量低以及轉產。

酒泉市好牛乳業食品有限公司就是其中之一,「我們2009年就不再生產嬰幼兒配方奶粉了,從那時起就只有一個證而已,現在證也不準備拿了。」該公司相關負責人說。酒泉好牛原本生產貼牌「三鹿」奶粉,2008年受「三鹿」嬰幼兒配方奶粉事件影響陷入困境。

而云南新希望鄧川蝶泉乳業有限公司也因專注液態奶,放棄了嬰幼兒奶粉市場,並沒有申請新證。有些企業註銷是因為建設新工廠,比如前文提到的雅培(廣州)營養品有限公司。

第四類:未通過審查,不能再生產嬰幼兒配方乳粉。

這類企業共有5家,基本上都是小型乳品企業,在2013年的審核中就勉強通過,這次審核加嚴之後自動退出市場。南方週末記者發現,這些企業很多無法聯繫到,如一家企業的400電話已經處於欠費狀態,更有甚者連企業網站都沒有。

兼併重組的信號

值得注意的是,不在舊名單上,但在新名單上「突然」出現的企業有5家。包括石家莊君樂寶太行乳業有限公司(以下簡稱君樂寶)、遼寧輝山乳業集團(錦州)有限公司、飛鶴(龍江)乳品有限公司、長沙素加營養品有限公司、臨夏州燎原乳業有限公司。這些企業或是行業新「入局者」,或是乳企兼併重組的結果。

其中,2014年新進入嬰幼兒奶粉市場的君樂寶,由於打破了常規的銷售渠道和高價格局,全部採用網絡銷售、電話直營模式,被視為行業「攪局者」。

此外,隨著市場變化,為加強企業實力,不少企業開始進行兼併整合。2014年6月,由工信部編制的國內嬰幼兒奶粉行業重組方案正式公佈,根據規劃到2018年底將形成3-5家銷售額超過50億元的企業,並明確規定兼併重組主體必須「以生鮮乳為主要原料生產嬰幼兒配方乳粉,且所用奶源全部來自企業自建自控奶源基地」。

細查新舊名單可以發現,西安貝多營養食品有限公司多了「銀橋」兩字,變為西安銀橋貝多營養食品有限公司。遼寧輝山乳業集團(秀水)有限公司則是在英雄乳業和輝山乳業分手後,由原來的英雄輝山(瀋陽)營養品有限公司更名而成。

2014年2月,飛鶴乳業宣佈控股收購國內排名第一的羊奶粉企業——陝西關山乳業,成為國家兼併重組政策實施以來首家牛羊跨界合作的併購。因此舊名單裡的「陝西關山」變為如今的「陝西關山飛鶴」。此外,飛鶴還全面收購了吉林艾培特,因此艾培特也不再擁有許可證。

湖南亞華從名單中消失也事出有因,2014年1月,合生元宣佈以3.5億元收購長沙營可營養品有限公司100%股權,旗下擁有品牌湖南亞華,這家公司正是為合生元的新品牌「素加ADIMIL」提供了生產線。有業內人士表示,合生元這次收購長沙營可,主要就是收購其嬰幼兒配方乳粉生產許可證和生產線,因為國家不會再新批許可證。

但這並不代表,將會出現大型的兼併潮。

「到現在為止,我還沒看到一個非常有價值的併購。」據雷永軍分析,奶粉市場的三個關鍵因素是生產能力、品牌和渠道,因此大企業並不會併購特別差的企業。

他也對現在的重組模式表示了擔心。在他看來,工信部對前十家企業的扶持違背了市場的公平原則。被選中的企業本來就是強者,再去扶持強者,對弱小者不公平。而且,濕法工藝對奶源的半徑是有要求的。

(劉俊對此文亦有貢獻)

那些 落榜 嬰幼兒 嬰幼 乳粉 企業 真正 退出 只有 一成 乳業 洗牌 效果 不彰
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用照片當密碼 效果相當512個字元

2014-09-08  TCW  
 

 

去年最常見的危險密碼由「123456」摘下寶座,但密碼要夠安全,對記性實在是一大考驗。那麼只牢記一張照片,夠簡單了吧?一位澳洲的18歲少年,不但要用照片就此擺脫密碼管理,而且效果等同一次輸入512個字元。

要為手機解碼,只要從相簿中選出一張照片就行,而且還能暢行無阻登入各個網頁。看似同一張照片,手機應用uSig卻能依據網站自動產生不同密碼,就算一個網站不幸被駭,仍能保證其他密碼安全無虞。若是密碼照片被刪,只要指派另一張取代即可。

剛完成高中學業的考瑟(Sam Crowther),在一年前一頭栽入開發,預計年底完工上線。

照片 密碼 效果 相當 512 個字 字元
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穿戴式頭箍治療失智 效果比藥物高3成

2014-09-29  TCW
 
 

 

忘記吃過了飯,出門回不了家,把眼前的家人當成陌生人……,阿茲海默症正侵襲全球2,000多萬個家庭,卻仍不見良方能對症下藥,即使用藥物也只能延緩症狀。

不過2015年春天,患者也許將多了一種選擇。南韓新創企業開發的YBrain穿戴頭箍,前端內建2個感應器,發出的電子訊號相當於手機強度的八分之一,能夠刺激大腦活動,初步研究顯示,效果比口服藥物還提高2至3成。

去年才成立的YBrain團隊由神經科學家與三星前工程師組成,不須到醫院,YBrain頭箍在家就可穿戴,療程每次30分鐘,一週5次,可望率先在美國、南韓兩地上市。

穿戴 式頭 頭箍 治療 失智 效果 藥物
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ECB執委Mersch:不著急QE 先看現有政策效果

來源: http://wallstreetcn.com/node/210830

歐洲央行Yves Mersch周一在法蘭克福發表講話時淡化了ECB立即購買主權債券的預期,強調政策制定者將會等待並觀察現有措施的效果如何。

當評論歐洲央行可選擇的“非傳統”選項時,Mersch表示:“理論上說,這些選項可以包括購買政府主權債券或其他資產,例如黃金、股票和上市交易基金(ETF)等。不過現在距離央行正式購買抵押債券還不足一個月,因此我們需要耐心等待看看效果如何。”

同日,德拉吉在出席歐洲議會的季度聽證會時表示,2014年是對貨幣政策具有挑戰性的一年。歐元區經濟前景越來越嚴峻,夏季的幾個月里歐元區經濟增長緩慢,如果經濟前景惡化,歐央行還應采取其它非常規措施刺激經濟,包括購買政府債券。

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ECB 執委 Mersch 著急 QE 先看 現有 政策 效果
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荷蘭央行行長:歐洲央行可以QE但效果令人質疑

來源: http://wallstreetcn.com/node/210886

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歐洲央行(ECB)管委會成員、荷蘭央行行長Klaas Knot周二表示,歐洲央行可能采取進一步的寬松措施,包括收購政府債券,但他不確定這些措施能否有效提振歐元區的低通脹。

Knot說,歐洲央行不排除收購政府債券,即所謂的量化寬松,但他認為目前沒有理由推出這項措施,因成效令人質疑。他認為,當前許多歐元區國家以歷史低點的利率借款,歐洲央行沒有理由購買這種債券。

此前一天,歐洲央行行長德拉吉才表示考慮購買政府債券,刺激歐洲股市上漲。Knot則表示,歐洲央行已有很多抵禦低通脹的工具,但發揮成效需要時間。他還重申,歐元區的低通脹主要是油價下跌所致,目前也並無通縮跡象。

在歐洲央行管理委員會中,Knot普遍被視為立場較為鷹派的委員之一,他的立場通常也跟德國一致。

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荷蘭 央行 行長 歐洲 可以 QE 效果 令人 質疑
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日元貶值效果顯現?日本出口創8個月新高 帶動貿易逆差收窄

來源: http://wallstreetcn.com/node/210925

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(7月以來,日元大幅貶值)

日本出口創8個月新高,帶動貿易逆差收窄。

日本財務省周四公布的數據顯示,日本10月出口同比增長9.6%,創今年2月以來新高,市場預期為增長4.5%。當月進口同比增長2.7%,預期為增長3.4%。

出口超預期而進口不及預期,推動日本貿易逆差大幅收窄。當月商品貿易逆差7100億日元,預期逆差和前值逆差均超過1萬億日元。

據華爾街見聞實時新聞:

日本10月出口年率9.6%,預期4.5%,前值6.9%。
日本10月進口年率2.7%,預期3.4%,前值6.2%。
日本10月季調後商品貿易帳-9775億日元,預期-11000億日元,前值-10701億日元。 

日本政府似乎希望通過日元進一步貶值以刺激出口和經濟複蘇。華爾街見聞網站介紹過,10月末日本央行宣布將每年基礎貨幣的貨幣刺激目標加大至80萬億日元,此前目標60-70萬億日元。意外擴大QQE規模出乎市場預期,日元大幅下挫。此後日元更是一蹶不振,不斷刷新7年新低。

今日好於預期的貿易數據過後,日元小幅反彈:

QQ圖片20141120080645

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日元 貶值 效果 顯現 日本 出口 個月 新高 帶動 貿易 逆差 收窄
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谷歌加強廣告效果透明度 或影響多家公司IPO

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1207/148217.html

谷歌正在加強網絡廣告業務的透明度。業內人士認為,這可能會對一系列科技公司的IPO(首次公開招股)造成影響。

\例如,廣告網絡Rocket Fuel於2013年9月進行了IPO,但在幾個月之後就遭遇了集體訴訟。訴訟稱,由於該公司未能披露其很大一部分廣告點擊來自欺詐性的僵屍網絡,其股價在上市後出現大幅下跌。

本周早些時候,谷歌披露,該公司平臺上的56%廣告沒有被任何人查看。盡管這對谷歌而言並不是好消息,但谷歌或許認為,通過向客戶提供更透明的信息,該公司將可以贏得客戶的信任。這樣的“未被查看”廣告出現在頁面上,但沒有被任何用戶看過。這或許是由於,廣告在頁面上的位置較低,而用戶很少會滾動頁面去查看這些廣告。目前,即使沒有任何用戶查看,廣告主仍需要為這些廣告付費。

艾普倫迪表示:“到明年此時,這樣的未觀看廣告將沒有任何價值。從技術上來說,這些廣告已經沒有價值。”

Collective向客戶提供了資金支出、廣告位購買成本,以及廣告效果等信息。艾普倫迪認為,通過這樣做,該公司將可以更好地吸引客戶,客戶將可以了解他們的廣告是否被查看,還是僅僅被僵屍網絡點擊。

不過,整個行業從無序走向有序將是一條崎嶇的道路,而Rocket Fuel也不會是最後一家由於廣告欺詐而遭到股東起訴的公司。另一方面,這將對希望上市的廣告技術公司造成影響,因為沒有公司會希望在上市後遭遇這樣的問題。艾普倫迪表示:“一年前,這可能並不是問題,而目前已經引起了關註。”

谷歌 加強 廣告 效果 透明度 透明 影響 多家 公司 IPO
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TLTRO第二彈效果差強人意 歐央行QE“不得不出”

來源: http://wallstreetcn.com/node/211884

歐洲央行周四宣布,在第二輪定向長期再融資操作(TLTRO)中通過四年期貸款向銀行提供了1298億歐元資金。這一結果意味著歐洲央行距離全面QE又近了一步。

對於第二輪TLTRO,此前市場預期在1500-1700億歐元範圍內。雖然和第一輪近830億歐元的結果相比有所改善,但是兩輪結果相加依然和徳拉吉預期的4000億歐元相距甚遠。

9月的TLTRO歐洲央行以0.15%固定利率向255家銀行發放826億歐元貸款,遠低於市場預期,其中意大利和西班牙的銀行借款占比較大,達到了總量的45%,意大利銀行業總共借入211億歐元,西班牙銀行共計借入148億歐元。

TLTRO是歐洲央行向歐元區經濟註入更多資金的策略之一,未來兩年還將進行六次類似的資金發放。歐洲央行指望藉此來促進私營部門信貸。

考慮到歐洲銀行業即將在2015年初歸還2011/2012年LTRO的資金(270億歐元),因此明年初實際的歐洲央行資產負債表可能還會出現進一步萎縮。實際上自2012年以來,歐洲央行資產負債表就處於收縮狀態之中。

1111

11月徳拉吉曾表示,歐洲央行預計(expected)資產負債表將邁向2012年初的水平。2012年3月,歐洲央行的資產負債表規模為2.96萬億歐元,現在為2.1萬億。這或意味著,歐洲央行的資產負債表有8600億歐元的擴張空間。雖然已經采取購買抵押債和ABS等措施,但是目前來看,完成預期目標依然難度較大。

Berenberg高級經濟學家 Christian Schulz對此直言,“歐洲央行不得不出臺額外的新措施,才能完成擴張資產表的任務。我們認為明年第一季度ECB將采取行動,包括購買企業債、國債、股票和其他資產。”

荷蘭銀行市場宏觀分析主管Nick Kounis則表示,“這個結果意味著我們距離QE更近了一步,如果不采取QE措施,歐洲央行無法完成擴張資產負債表的任務。”

但是對於徳拉吉而言,最大的挑戰還是來自政治層面和德國籍委員的阻力。在本月ECB決議之後的新聞發布會上徳拉吉曾表示,資產負債表目標是意向,並非目標。而資產負債表的措辭調整的決定並非一致通過。凸顯央行內部分歧明顯。

根據德國世界報獲得的信息,德拉吉面臨的來自歐洲央行內部的阻力比之前想象的要大。他已經不能依靠執委會的多數支持。除了之前就對購債計劃持懷疑態度的Lautenschlager和Mersch,現在,法國人Coeure也對德拉吉的計劃表示反對。

除此之外,根據歐洲法律歐央行直接購買主權債券也是違規行為,面臨一系列法律障礙。而長期以來只有歐洲政府先行動後,歐洲央行才會行動。被寄予改革厚望的歐盟委員會主席、歐盟理事會主席、歐洲央行主席、歐洲團體主席共同發布的所謂“四主席報告”可能拖到明年6月才會公布,在此之前德拉吉若要推QE將沒有政治方面的支持,這與以往的行動邏輯不符。

綜合本月ECB決議的內容來看,徳拉吉已經明確將在2015年評估現有措施之後再決定如何抉擇,因此最快於明年3月見到歐洲央行行動是大部分市場人士的預期。足球評論員劉建宏曾多次表示“留給中國隊的時間不多了”,而如今對於徳拉吉而言,留給他的時間也不多。數據和市場反饋已經讓他有了足夠的底氣,但是如何說服以德國央行行長魏德曼為首的反QE陣營將是他最大的任務。

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TLTRO 第二 二彈 效果 強人 央行 QE 不得不 不得
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日圓貶值、奧運題材 帶動資產增值效果 想當日本包租公 三大眉角要搞懂

2015-01-19  TWM
 

這幾年台灣興起海外置產的風潮,在日圓走軟以及東京奧運題材的發酵下,日本在這股風潮中成為熱門標的,讓許多投資客趨之若鶩,究竟去日本買房該注意什麼呢?

撰文‧周思含

自從安倍晉三就任日本首相後,狂打振興經濟猛藥,帶動房市復甦跡象,也吸引外資大量湧入日本房地產市場。

六十五年次的陳先生即是一例。從事電子業,平均月薪七萬元的他,前年想在台北買一間小套房,卻苦於房價太高下不了手,輾轉得知日本置產的機會,便以原本準備買房的頭期款,轉向購置約八百萬日圓、位於東京僅有五坪,且帶有租約的小套房。

每個月扣除稅金及管理雜支後,仍有六萬四千日圓的租金收益(折合台幣約一萬七千元),算算一年竟有超過八%的租金報酬率,對陳先生來說,是相當划算的投資。

近期,日圓對台幣大幅貶值,讓陳先生興起「趁機再添日本資產」的念頭,此外,他看好二○二○年東京奧運所帶來的資產增值效果,開始積極尋覓新物件,打算加碼日本房地產。

從陳先生的例子來看,在日本置產門檻並不高,但畢竟物件不在台灣,加上文化民情及居住習慣不相同,在日本購屋,仍有許多眉角須留意。

眉角一:從中古屋著手

首先,以居住習慣的角度來看,台灣人喜歡購屋自住,但是日本尤其在房價最高的東京,住宅自有率僅四成,另外六成為租屋市場,所以在日本置產重點,不宜太過注重增值效果,而應以長期收租作為投資目標。

全國不動產總經理石吉平指出,以日本東京來看,增值地段指的就是核心五區:港區、涉谷區、新宿區、中央區、千代田區,這些地區雖有增值空間,但是投報率卻不高;對於投資者來說,較理想的方向是從生活機能佳的中古屋著手,距離地鐵站愈近愈好,最好還帶有租約,可享固定租金收益。

對於首次踏入日本房市的投資客,「不建議購買新成屋,因為折舊率太快。」富群海外地產顧問總經理賴煥昇表示,自備款約三、四百萬元,就有很多中古屋小套房的物件可供選擇,而且投入門檻較低,房貸負擔也不會太重。

「來日本買房,絕對不要抱著炒短線的心態。」二十一世紀不動產副總曹若琪表示,日本政府為抑制短線炒房,五年內買賣不動產,課徵的資本利得稅率為三○%,持有五年以上則降為一五%,因此投資日本不動產不只賺租金,還要有長期持有,賺增值空間的心態才是上策。

眉角二:善用﹁日圓債務﹂日圓持續貶值,加上奧運題材等利多加持,現在看起來正是投入日本房地產的買點,不過對於前年就進場買了小套房的陳先生來說,似乎就出現了一筆匯損。在可以預見的未來裡,日本加碼寬鬆及美元依舊強勢的情況下,日圓看來還有續貶的空間,要怎麼不讓匯損擴大呢?

對此,啟富達國際總經理趙靜芬建議了幾個方法:其一是在日本當地貸款,若將來日圓續貶,﹁日圓債務﹂也會跟著貶;若手上資金比較吃緊的人,也可考慮利用台灣貸款的低利息及兩年寬限期,讓資金保持彈性;第二種方式是將日圓租金收益,投資日本股票、基金,用資本利得彌補匯損;第三種避免匯率風險的方法,則是直接將日圓租金收益換成美元。

有餘裕在日本置產,用的必定是閒錢,趙靜芬認為,即使未來日圓繼續貶值,也不要急著換回新台幣,或將房子脫手,畢竟這是長期投資,未來還是有可能升值。

眉角三:搞懂實質報酬率

提到貸款,或許讓人一個頭兩個大,不過只要搞懂「眉角」,跨海置產其實不難。

雖然日本政府規定外國人不得在日本銀行開戶、申請房貸,但是台灣目前有五家銀行在日本開設分行,提供台灣人在日本購屋的貸款服務,貸款成數大致是五到七成,本利攤還十五年,沒有寬限期,利息約在二.五%左右。

值得注意的是,銀行貸款有所謂「三不貸」。首先,屋齡超過二十五年以上的物件,銀行就不能放款,因為他們認為該建物已經沒有價值;再者,貸款金額低於兩千萬日圓也不允許貸款;還有,除了東京二十三區以外的地區亦不開放貸款。

另外,赴日購屋時的稅務問題,還有日後出租額外產生的費用,雖然這些都可以委由專門的物業公司管理,但身為投資者也不容忽視,例如法令規定包括仲介服務費、印花稅、消費稅等「一次性支出」,以及管理費、修繕費等的「經常性支出」,也因此,投資報酬率會有「表面投報率」與「實質投報率」兩種算法,專家呼籲,投資前不要被投報率沖昏頭,務必慎選商譽良好的品牌仲介商,畢竟兩地國情不一,交易制度也有不同。

雖然看起來現在是投入日本房市的絕佳時機,加上到二○二○年東京奧運前的經濟確實呈現復甦繁榮景象,但沒有任何一種投資是「包賺錢」,案例中的陳先生就建議,要投入日本房市,手邊至少要有三百萬元台幣資金,所以除了視地段及物件,還要配合個人財力,才能享受投資日本房市的甜美果實。

東京租金報酬率5.53%,遠高於台北1.57%——亞洲各大城市的租金收益率(%)

馬尼拉 7.06

雅加達 7.05

曼谷 6.29

東京 5.53

金邊 5.33

吉隆坡 4.87

香港 3.0

上海 2.66

新加坡 2.41

孟買 2.39

台北 1.57

資料來源:全球房地產指南(Global Property Guide),21世紀不動產整理

日圓 貶值 奧運 題材 帶動 資產 增值 效果 想當 日本 包租 三大 眉角 角要 要搞 搞懂
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