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富豪搶買神華真相


2005-6-2  NM




本週四,全國最大的煤礦國企神華 能源將公開招股,集資二百八十億元。在國際煤價到頂的環境下,神華的前景,本應高處不勝寒。不過,李兆基、鄭裕彤、郭鶴年及榮智健等大孖沙卻一致看好神 華,各入股七億八千萬元。四叔、彤叔近年投資國企股屢有斬獲,自然食髓知味;而鮮有出手的郭鶴年及榮智健,則覬覦內蒙古資源,齊齊為開發大西北的商機打通 經脈。神華能源未上市,已懂得營造明星效應。除獲全球第二大的礦業集團Anglo American事先張揚入股近十二億元外,一眾香港富豪,如李兆基便私人科水七億八千萬元認購新股,禁售期為一年。近年幾乎逢國企必買的李兆基,去年底成立私人家族投資公司恒 基財經時,早已教精記者,說環顧全球股市,以國企股前途最好。當時他說:「全世界都在逼人民幣升值,但外人買不到人民幣,而不交收遠期合約的溢價太高,又 不能實物交收。國企股做的是人民幣生意,投資國企股,便能間接投資人民幣。」事實上他亦說到做到,恒基財經管理的逾五百億元資產中,近六成是股票投資,以 國企為主。四叔揀股,首選有國家做後台的,而神華能源便正合其心意。神華的母公司,神華集團的前身為內蒙古礦業部,十年前經國務院批准成立,由中央直接管理,故其管理層個個都是高幹,如現任董事長陳必亭。「陳必亭七九年已經是副局級幹部,未入神華前,是江蘇省副省長。」有出席上週四上市推介會的基金經理說,陳氏在港名氣不大,但與李兆基、鄭裕彤及榮智健等人素有交情。是次神華上市,陳氏邀請入股,自然人人俾面;四叔及彤哥更雙雙現身推介會,樂做人肉宣傳。

大 孖沙看好能源市場不過說到要拎出真金白銀,數口甚精的鄭裕彤,當然不會如盲頭烏蠅般胡亂投資。相反,他認真得派出大內總管魯連城往內地礦場考察,深入礦坑 了解煤礦運作,後者認為生意有得做,才放心落重注入股。而榮智健與神華更早是生意拍檔,去年初,榮太子旗下的中信泰富便和神華合作,成立北方聯合電力,大 搞西電東送,齊齊搵真銀。大西北的無限商機,就連大馬糖王郭鶴年也抵不住誘惑。四年前,還是政務司司長的曾蔭權帶隊往西北考察時,郭鶴年已派出長子郭孔丞 前去取經;後又親自遠征去內蒙品嚐小肥羊,與當地政要打交道;更投資十八億元分別於包頭、呼和浩特和滿洲里,興建香格里拉酒店。郭鶴年千里迢迢的建酒店探 路,醉翁之意其實在西北的煤資源,而其誠意看來已打動中央。二月時,神華宣布與郭氏旗下的私人公司嘉里化工合組企業,生產聚乙烯、甲醇等煤化工產品。一分析員表示:「郭鶴年出資三十億元,係佢自己親自出馬視察,盤生意應該交俾次子郭孔演打理。」

招 股價昂貴大孖沙入股神華各懷其志,神華每手入場費低至四千六百多元又甚吸引,但散戶未必值得跟風買入。東泰證券聯席董事鄧聲興認為神華市值大,不如一般新 股容易於首日炒上,買入作中長線投資尚可,但以四、五釐借孖展認購則分分鐘賠本。誠然國內能源市場的確是肥肉一塊,神華於○二年才賺十六億元人民幣,去年 盈利已躍升至近九十億元人民幣,今年更將突破一百四十億元人民幣。若以最高招股價九點二五元計,預測市盈率為十二倍,同樣在港上市的兗州煤業(1171)的預測市盈率僅七倍多;神華其實相對甚貴。神華上市的業務看似多元化,包括煤炭、港口、鐵路運輸等,但實際八成經營溢利皆來自煤炭業務。換句話說,煤價高低直接主宰其生意興衰。神華去年內銷的煤價為每噸二百二十九元人民幣,出口則為每噸三百零五元人民幣;荷銀預期,神華今年煤炭平均售價應為三百二十元人民幣。

煤 價將跌但不要忘記眼前展現的,是煤業位處高峰的數字。今年國際原煤價格每噸逾五十二美元,但九六年亦曾低見每噸二十二美元;兗州煤業今日有十倍往績市盈 率,但也經歷過只得三倍的日子。那是九八年的時候,當年原油價格低至十二美元一桶,作為原油代替品的煤炭自然乏人問津,中央甚至要關閉兩萬多個小型鄉鎮煤 礦公司,以保國企。煤炭發電對環境污染嚴重,若非今日油價高企,煤股身價亦難以Ч升。現 時煤價水漲船高,各大煤礦都搏命購買機器增產,最終又會供應過多,使價格下跌。這樣的循環,周而復始。雖然陳必亭認為,內地煤炭市場仍求過於供,煤炭價格 會在高位維持約三至五年;但在宏觀調控的政策下,煤價能否持續高企成疑。事實上,自本年五月起,國家便調低了電煤出口增值退稅,由原來的百分之十一減至百 分之八,已將令神華今年盈利減少百分之五,至一百三十五億元人民幣。另外,華潤電力總裁兼首席執行官王帥廷又預料,由於煤炭增產,煤價將於第四季開始回 落,明年供求可至平衡。而根據業內數據,國際原煤的長期平均價為每噸三十四美元,摩根士丹利預計煤價單於明年便會下調一成三,三至五年跌幅則為三成半。而 煤價每跌百分之一,神華盈利將減少百分之二。

負債高政策風險大當然身為國企,神華應有免死金牌,清盤、倒閉的風險較小。不過,內地煤業分散,又時有災難,中央現時的政策是鋤弱扶強,但對神華也有負面影響。譬如說,九八年,政府便逼公司接收了包頭礦務局等五間國企,其中三間瀕臨破產邊緣;一夜間神華由七千僱員,變成八萬人大企業。坊間說神華年輕,無一般國企的歷史包袱,並不可盡信。再者,據招股文件,神華於去年底總負債近六百一十億元人民幣,高出總資產值六成;其中一百四十六億元人民幣為短期債務,上市籌得的資金,三成半將用於還債。然而,在公司莫財的情況下,神華卻於今年三月派七十五億元人民幣特別花紅予母公司;明年又承諾多派四十六億元人民幣。對於其他股東,公司則無任何洹保證,非常大細超,投資前宜考慮清楚。


富豪 搶買 神華 真相
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4G關鍵戰!郭台銘、徐旭東都搶買她的公司 「乞丐公主」 變百億有線電視女王(120-123)

2014-11-03  TWM
 
 

 

二十年前,外資大舉來台,廖紫岑結盟中台灣業者,守住濁水溪基本盤,撐起百億身價。 二十年後,4G戰局再起,擁有近六%市占的台灣數位光訊科技,掌握關鍵拼圖,中嘉、凱擘都想搶親,藉此拿下有線電視龍頭;國碁與遠傳也來接觸,補齊有線電視缺口。

面對財團環伺,廖紫岑回拒購併。

她說:「價格是別人開的,價值是自己創造的。」

撰文‧陳玉華

「你看,大陸這個素人唱歌節目,都有上萬個粉絲加入,送禮物一百點,想罵她的要三百點……這些都是網路互動的新媒體模式。」台灣數位光訊科技(簡稱台數科)執行長廖紫岑在手機上快速地滑著,自家有線電視製播的「哈TV」App,裝載新聞、購物、電影……,「未來還有遠距醫療、居家照顧。」燙著大波浪長髮、足蹬高跟鞋、綁著絲巾的廖紫岑,怎麼看都是一位貴婦。先生是眼科醫生,爸爸廖泉裕是前雲林縣長,出身政治世家的廖紫岑身段非常軟,骨氣卻很硬,讓她在複雜的有線電視圈翻滾二十年,歷經外資入侵、4G搶親,至今屹立不搖,成為五大MSO(multiple system operator 多系統經營者)唯一女老闆。

電信業者搶親

拒絕被併 要占下數位匯流最重要位置「手機用來看電視,網路用來講電話,電視用來上網……,每個載具的長相與原本設定都不一樣,跨界使用越來越模糊。」廖紫岑說,以前做有線電視,只要顧好自己的收視戶就好,現在一雲多螢的時代來了,「消費者走進店裡,你最好能同時提供電話、網路、有線電視整套服務,若少了一角,就不易競爭,等著被取代。」「少一塊都不行」的趨勢,連頂新魏家(台灣之星)、郭台銘(國碁)、徐旭東(遠傳)等標下4G執照的企業,都嗅到這股趨勢,開台前都搶著回補有線電視,而找上廖紫岑談購併。「二董魏應交的確找我進去帝寶談,」她認為,「既然有線電視在未來數位匯流占有關鍵位置,我們為什麼要賣給別人,才能證明自己的價值?價格是別人開的,價值是自己創造的。」廖紫岑在這一波4G財團MSO搶親賽中,按兵不動。事後,頂新搶了有線電視龍頭中嘉,氣呼呼的郭台銘跑去與富邦的台灣大哥大交叉持股。

「台數科是4G業者都想咬一口的肥沃缺角。」業界分析,台數科雖是五大有線電視MSO中排行第五(市占約六%),但第一的中嘉(約二三%)或第二的凱擘(約二一%)差距不大,任一方只要併下台數科,就可甩掉對手。

面對上千億元的4G戰局,大鯨魚環伺,身為小蝦米的廖紫岑也深知夾縫生存之道。她說,財團的金錢遊戲,在地的MSO是玩不起的,但是「飛龍在天(指4G電波傳輸),有時候也得靠我們地頭蛇(地下光纖) 才能建構。」台數科好整以暇地看著群雄爭霸,是因為在獨占的有線電視區塊,他們在雲林、南投、台中海線等區域,經營將近二十年,埋入地下管線與光纖,猶如資訊血管脈絡,緊密盤繞中台灣。「我們總共有八百多個站,亞太、威寶、台灣大、國碁等4G業者,自設基地台被抗議,開挖鋪設,緩不濟急;他們因為競爭關係,也不會跑去向中華電信租管線,最快的方式就是搭著有線電視管線走,我們在夾縫中出線的機率就很高。」

有線電視激戰

她即使調頭寸 也要穩住中台灣地盤強敵環伺下的生存之道,廖紫岑並不陌生。二十年前,她就是在這種環境被推上有線電視山頭。一九九五年政府核發第一批有線電視許可證,原本盤踞各縣市的cable業者(俗稱第四台,無線三台之外的頻道)面臨就地合法的壓力。「當時新聞局規定各區整合,每一家要有兩億元資本額。」當時廖家就投資雲林佳聯第四台,原本是當醫師娘的廖紫岑,被父親叫出來負責統合。

「當時卡萊爾等外資殺進台灣,要趁亂吃掉這塊市場,在第四台時代股東的成本幾乎都是零,看到外資捧鈔票進來,一戶幾千元地買,心動急欲獲利脫手。」但廖紫岑看到的卻是另外一面,「若外資看好這一塊,為什麼我們自己不好好做起來?」因為雲林佳聯的股東不只廖家,其他股東未必抵擋得住外資的銀彈攻勢。「避免整碗被外資吃了,我四處遊說親朋好友加入收購其他股東股票,自己也籌錢,整個口袋都是股票,沒有鈔票,親戚當時都叫我乞丐公主(光鮮窮光蛋)。」「最慘的一年,連員工年終獎金都回去眼科診所調頭寸。」幾度交鋒,廖紫岑的雲林佳聯與中投有線的簡森垣聯手,整合雲林與南投;並從前台中縣議長林敏霖手中買下海線的西海岸有線,成立台基網(台數科前身)。穩住中台灣地盤二十年。

全盛時期,台灣有上百家第四台業者,從王令麟、太平洋章家收購整併,到外資卡萊爾、麥格理、凱雷脫手,到現在頂新、富邦加入戰局。幾經洗牌,收視戶的籌碼在收購過程中,屢創新高,從十幾年前外資收購每戶幾千元,到現在頂新魏家收購中嘉每戶六萬元。這些財團砸大錢收購有線電視,就是看上穩定的現金流。

而苦守中台灣的乞丐公主,也等到甜美的果實。八月台數科(六四六四)登錄興櫃,為國內有線電視業界中,第一家登錄興櫃的MSO,去年營收為三十二.六五億元,每股純益八.三七元。近三十萬收視戶,每年都有十五.五億元的現金流。

堅守終獲回報

每年現金流逾十五億 跨足休閒產業滿手現金的台數科成為中部休閒產業的救援部隊,包括接手九二一重創的霧峰高爾夫球場,與中央貿易投資丁善理家族經營清新溫泉飯店。廖紫岑說,跨足休閒產業結盟是一種趨勢,可以打開知名度。當初六億元買下將近八十公頃的霧峰高球場,現在已經轉虧為盈;位於大度山脈的清新飯店,原本太偏僻不被看好,但如今通往飯店的沿途蓋起每戶破億元的豪宅區,被地產業者稱為「中部陽明山」。

相較同期的有線電視地方業者,包括台中群健有線呂崇民、苗栗吉元有線江德利,都轉賣外資或財團,抱著滿手鈔票,轉向房地產與觀光飯店。但廖紫岑堅持「我們要有在地化的使命感」。她舉美國的有線電視模型推估,台數科這種規模,加上毛利高達五成,在獨占的環境下,可以存活下來。

為了進入4G戰局,台數科預計花三十五億元重金,在各區鋪設光纖,「以前埋管線只是架cable TV,在此基礎上,搭寬頻上網,緊接的3G、4G電信電路租用,未來再加上醫院的居家照顧,或是保全防盜,每項都一點一點加上去,也是MSO業者生存的長尾效應。」

看出發展隱憂

轉入數位內容 創地方台獲新聞獎首例廖紫岑不斷堆疊MSO的附加價值,主要是她也看出有線電視發展的隱憂。

隨著網路興起,年輕人轉往手機、平板收視的習慣,也讓風光了二十年的台灣近年有線電視出現瓦解趨勢。根據國家通訊傳播委員會(NCC)統計,有線電視訂戶數最高在一○年五○八萬餘戶,一二年跌破到四九八萬戶,普及率從○六年六五%,一三年跌到五九%。

「網路取代電視,這是不可避免的趨勢。」廖紫岑認為「打不過,就加入」。她將旗下的冠軍電視台頻道轉型為「冠媒體」的網路視頻,「將是台灣第一個專門提供年輕人拍攝與播放微電影的頻道」,將採「網路先播,電視再播」的模式。

「就像美國的Netflix(線上影音串流服務營運商)拍攝《紙牌屋》一樣,台數科要從影音通路商進入『自製內容』產業,只有掌握內容這一塊,才不會被龐大的數位匯流沖垮。」但轉型是痛苦的,尤其是雲林、南投鄉下出身的台數科。「以前冠軍電視台提供業者賣藥,或是給賽鴿團體轉播,輕輕鬆鬆一場三百萬元入帳。」如今花大錢投資微電影,走不賺錢的文青風,「我知道股東與員工都想留在安逸圈,但是我們已從地方第四台,變成一家上櫃公司,應該要有更多社會責任。」她勉勵員工,「三立當初也是做豬哥亮餐廳秀起家的,我們要有信心做出有質感的節目。」「她是一個有遠見、性格寬厚的人。」跟著廖紫岑十幾年的霧峰高球場總經理黃京珠,是前雲林縣立委廖大林的媳婦,二十年前雲林第四台大洗牌時,廖大林主導的第四台與廖紫岑所屬佳聯打對台;但廖紫岑一統江湖後,仍延聘所有員工,並想辦法讓二十多年的老員工,跟上下一波數位時代。

「財團與外資進來,只在乎鈔票能否變多;但身為在地媒體,MSO應該肩負在地觀點貼近民眾。」廖紫岑堅持要設置三地新聞中心、五十個新聞編制人員,強化在地新聞。「一台三百萬元的HD攝影機買下去,股東哇哇叫,有必要嗎?」廖紫岑的堅持,也讓大屯有線報導的《濕地?失地?》獲得第八屆卓越新聞獎,擔任頒獎的政大新聞系教授彭芸認為:「這是唯一獲獎的地方新聞台,地方媒體能挑戰A咖,非常不易。」採訪當天,廖紫岑帶我們去霧峰高球場,她接手後,堅持草皮不灑農藥,維持台灣本土原生林相,成為奧杜邦環保組織認證台灣第一座高球場。「這是台灣肖楠、這是古坑特有咖啡豆……」她環顧四周稀樹種,幽幽地說:「這些都是台灣落地生根的樹,我們應該珍惜自己的美好。」望著她親手栽植咖啡豆,彷彿訴說本土MSO在外敵夾擊下,奮戰求生的心境。

廖紫岑

出生:1965年

現職:台灣數位光訊科技執行長經歷:佳聯有線電視台總經理學歷:淡江教育系、雲科大財務金融研究所得獎:1997年度金視獎「個人特殊貢獻獎」第八屆卓越新聞獎─電視專題新聞獎她,掌握4G關鍵拼圖 四大集團都想搶4G開戰後,未來數位匯流將朝有線電視、寬頻上網、電信通話三方整合,廖紫岑的台灣數位光訊科技雖是有線電視第五大,但因近6%市占率,反倒成為各集團最合適的併吞對象。

台灣數位

光訊科技

市占率5.95%

頂新

台灣之星 收購市占率23.76%的中嘉有線電視爭龍頭:中嘉與凱擘市占率差距不大,任一方併入台灣數位光訊,可稱霸龍頭。

富邦

台灣大哥大

擁有市占率21.04%的凱擘

鴻海

國碁電子

4G版圖補缺口:與頂新收購中嘉、富邦擁有凱擘相較,郭台銘投資的國碁與徐旭東的遠傳,旗下缺乏有線電視支撐,亟欲補足缺口。

遠東

遠傳電信

資料來源:國家傳播通訊委員會 整理:陳玉華

藍綠混血的政治世家

「1979年美麗島事件發生,警總開始大逮捕,大姨丈跑來虎尾,我爸爸趕快帶他到鄉下農舍躲起來。」當時廖紫岑的父親廖泉裕是國民黨的省議員,張俊宏是被國民黨通緝的叛亂犯。在肅殺的戒嚴年代,這段未曾曝光的連襟互動,從廖紫岑口中講出。

「在我們家,藍綠是一家親,情誼是不會被政黨影響的。」廖紫岑的媽媽許恆慈是前立委許榮淑的妹妹。兩姊妹還曾經各自代表藍綠參選,一起進入國民大會。

在全盛時期,爸爸是縣長、媽媽是國代、阿姨是立委、姨丈是海基會副董事長。出身政治世家,藍綠都曾找她參選,「不過,就我觀察,沒有一個政治人物經營事業會成功的。」從小看盡政治冷暖的她,有著生意人的精明與冷靜。「況且做電視,與每個政治人物保持距離,才是生存之道。」

 
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醫材界創業天王 讓亞培、嬌生捧十倍價搶買

2015-01-12  TCW

 

零元營收的公司,股價竟然高達一百九十元?

這是台股新兵益安生醫的股價,產品還沒開發完成,就能吸引投資人高價買進,看上的是背後的創辦人——總經理張有德。

一%,這是美國創業天堂矽谷的成功機率,一百家新創公司裡,可能只有一家能夠存活。卻有這麼一個人,不僅兩度在矽谷創業成功,還能把仍在虧損的新設公司,以超過一億美元的高價賣給國際大廠,投資報酬率至少十五倍。

張有德兩度創業、出售公司,不僅攢進新台幣至少六十億元,也替他贏得了國際地位。一個台灣人不熟悉的名字,卻是國際心血管醫材界響噹噹的名號;讓心臟支架手術後的止血時間,從四十五分鐘縮短為三分鐘的技術,他,就是幕後功臣之一。

台北冬日午後,張有德拿著原子筆模擬著,醫生只要按下一個按鈕,在病患體內、猶如筆端大小的金屬爪鉤「喀嚓」一聲張開,就把兩公釐大小的出血口牢牢抓住,不僅立刻止血,也減少細菌感染的機率。在過去,開刀後不能馬上止血,就會失血過多,並因傷口打開,增加術後感染的風險。這就是他第一次創業時,被亞培(Abbott)高價買下的技術。

他的夢想:從小立志當醫生捨熱門行業,投入醫材業學各式功夫

許多人誤以為張有德是醫學背景出身,其實不然,他是清華大學第一屆材料工程學系畢業生。一九七六年畢業時,一半的同學去了需要冶金技術的中鋼,剩下的則投入當時方興未艾的半導體、太陽能與陶瓷等產業。

唯獨張有德,他捨棄了熱門,選擇了一條清幽的小路;因為從小懷抱著「當醫生、考醫科」的憧憬,他傾聽自己心中的聲音,獨自走上醫療器材這條不同的路。

美國猶他大學(University of Utah)是全球第一個人工心臟與人工關節的產地,也是張有德後來專研心血管領域的主因,當時這仍屬冷門學科,醫材公司求才若渴,讓他在猶他大學攻讀博士班時,就被醫材公司網羅工作。

從事醫療器材開發,首先要有「不怕血」的人格特質,尤其是換膝蓋骨、大腿骨這些骨折最容易發生的地方,「哇!那好像是在做木工、水泥工,非常血腥,有時候甚至很殘忍,」張有德說,但他總是能夠睜大眼睛,平心靜氣的觀察學習,心裡只專注著醫生如何移動、如何操作器材,有哪些限制等。

再者,醫學領域幾乎都是拉丁文,字首字根繁複又冗長,但張有德天生對這些術語特別容易接受,一下子就能記住。

那之後,張有德在一家又一家的醫材公司中不斷歷練,他跟在醫生旁邊看開刀,搞清楚人體心血管結構;他在展會中從介紹產品到成為公司最大業務代表,學到了銷售的技巧;他負責與美國食品暨藥物管理局(FDA)談判,挽救了一家原本可能因療效誇大而被停業的公司。彷彿從少林寺到武當、峨嵋,天下武功,盡收眼底。

首次創業:幫亞培優化技術讓術後止血時間,45分鐘縮短至3分鐘

積累了十餘年,能力從單點延伸到整個面,一九九九年張有德在一群矽谷投資家的支持下,開始了他令人欣羨的創業經歷。

對許多創業家來說,「找題目」是一件最困難的事情,什麼樣的產品才能帶動需求?怎麼樣的技術才能差異化?尤其是張有德創業之時,正值矽谷頂峰時期,不缺錢,就缺好點子。為了找點子,張有德一擲就是一百萬美元(約合新台幣三千二百萬元),整整一年時間裡,放任團隊到處找題目嘗試;一年後,答案出爐,就是心臟支架手術後的止血技術。

為什麼是這個技術?張有德分析,當時止血技術由兩家國際大廠供應,分別是用縫線止血的亞培,以及把出血口塞住、類似補胎技術的嬌生(J&J),這兩種技術讓支架術後的止血時間,從必須在手術台上躺四十五分鐘、縮短為三分鐘,在恢復室裡保持靜止、用沙袋壓住出血口的時間,也從十二個小時減為兩小時。

然而,這兩種技術雖各有約五成市占率,卻仍有缺點,例如亞培的縫線技術,過程中仍會持續出血、使用不方便,同時也提高了感染機率;張有德看準了這點,認為只要能夠改良,就是機會。

在他創業之前,亞培的主管其實也注意到這個問題,但尚未完成優化產品前,張有德就補上了這個缺口,「我們發明一個像是訂書機一樣的東西,『喀嚓』一聲就可以止血,」張有德回憶,「當我們做了二十多個人體實驗,負責執行的歐洲醫生(對效果)很驚訝,就告訴大廠『You have to buy this company!』(你們一定要買這家公司),大廠一看,也立刻說『我們要買這家公司』!」

這家大廠就是亞培公司,後來它用一億美元以上的代價(包含現金、股票等)買下,以短短不到三年、投入六百萬美元(約合新台幣一億九千二百萬元)來計算,張有德的投資報酬率至少十五倍。

成功補上亞培的技術缺口,張有德一轉念,那另一個技術是否也能補上?

二度創業:幫嬌生改良技術研發僅兩年就被購併,投報率逾20倍

於是他成立了另一家公司,針對嬌生「填充補胎概念」的技術做改進,同樣是進行了約二十個人體實驗,參與實驗的醫生就向嬌生大力推薦,嬌生眼見成果不錯,立刻決定以一億以上美元購併;算起來張有德的投資時間只有兩年多,更因為對心血管結構已經有所了解,這次的投資金額更少,報酬率超過二十倍。

兩度成功出售公司,張有德也奠定了在美國醫材界的地位。國家實驗研究院兼任資深顧問楊啟航回憶,有一次他和前經濟部長何美玥為了台灣生技業,到矽谷向創立三十三家生技公司的美國「發明之父」福格地(Thomas Fogarty)請益時,對方在葡萄酒莊裡坐下來,第一句話就是:「你們已經有張有德了,還需要我做什麼?」

「若醫療器材有大聯盟的話,他(指張有德)就是大聯盟的明星啦!」楊啟航說。

三度創業:自創最前端技術還沒做出產品,就有國際大廠談購併

二○一一年台灣政府為了發展生技產業,時任行政院政務委員的朱敬一,特別從美國請回來「兩位會念經的大和尚」,一位是羅氏大藥廠前資深副總裁蘇懷仁(二○一四年辭世),主持生技整合育成中心,另一位,就是負責操盤生技創投基金(TMF)的張有德。

籌募這個基金的過程,張有德認識了晟德大藥廠董事長林榮錦,林榮錦問他有什麼創業的想法,張有德回答說:「我要做最前端、最困難的,最虧錢的(醫療器材)!」沒想到林榮錦竟然哈哈大笑說:「嗯,這我有甲意(台語,指喜歡)!」就這樣決定合資成立益安。

張有德先前的兩次創業,瞄準的是心臟支架手術後的止血技術,這次在益安,則要挑戰難度更高的心臟瓣膜手術後止血;前者的傷口僅約兩公釐,後者的傷口,卻是在鼠蹊部的動脈上開了約直徑一公分的洞,不僅面積較大,而且若沒能即時止血,病患不到十分鐘就會失血過多死亡。

這次,張有德計畫用「自動縫紉機」的概念來「關」這個洞,解決方法是,醫生必須先用肉眼確定傷口位置,再用兩個裝置以半手動方式縫合;益安的產品則要做到全自動定位,醫生可以直覺式操作,只要按一個按鈕,針線一穿一拉就自動縫合。

目前益安剛完成動物實驗、正要進入人體實驗,已經有國際大廠來洽談購併與授權了,最快二○一五年下半會有眉目;這也讓這家還沒有營收、獲利的興櫃小公司,竟然有高達一百九十元的股價。

別人創業,失敗率高達九九%,為什麼張有德能接連兩次成功讓大廠捧逾十倍價格投資,甚至挑戰第三回?答案就是準確抓住市場空缺。想「抓」,是有學問的。「要先『談心』,才能『談錢』。」張有德分析。意思是,台灣製造業一向自己悶著頭在實驗室裡開發,等東西出來,再去和客戶談;但他在產品方向還沒眉目前,就先找好預設的國際大廠買家,從對方需求精準下手。

「我常常說,project(產品開發案)還沒開始就在(和大廠)談了,你不可能說,自己低著頭做,做完說『ㄟ你要不要買』,」張有德說,「而是應該很早就問說,你們缺什麼東西?去fit(填補)它的需求。」

一身專業好本領,猶如一支鋒利的箭,握著箭的創業家有許多,但能夠像張有德這樣精準鎖定靶心的人不多,而這,正是他的成功之道。

【延伸閱讀】4大轉折,奠定張有德醫材天王地位

■ 轉折1 選擇冷門路1976年:清華大學材料工程系畢業,赴美研讀醫療器材相關博士班,該屆從事醫療器材開發的畢業生不到5%

■ 轉折2 各領域練功1984年:取得博士學位前,在CVIS、Boston Scientific等公司擔任研發副總裁與執行長,歷練業務、營運、售後服務等整體面

■ 轉折3 被大廠看中1999年1次創業時成立Integrated Vascular Systems ,之後以1億美元以上代價出售給亞培(不到3年報酬率15倍)2003年第2次創業成立Ensure Medical,之後以1億美元以上代價出售給嬌生(2年多報酬率逾20倍)

■ 轉折4 回台灣挑戰2011年:決定回饋台灣,主導行政院首支核准的生技創投基金(TMF)2012年:獲晟德董事長林榮錦支持,回台創立益安生醫

資料來源:益安生醫整理:王毓雯

【延伸閱讀】致勝關鍵》張有德這三招,培養市場嗅覺

張有德的創業經驗,看似很專業,其實在他尋找市場的過程,卻和各行各業的原則相通,就看你找到靶心之後如何射中目標。

張有德分享,所謂的「創業題目」,其實就是市場上還沒被滿足的需求,而他尋找市場缺口的法則有三招:

第一招,從客戶的抱怨聲中找到商機,客戶的抱怨聲越大聲,表示商機越大。尋找商機過程中必須有個集中關注的領域,例如張有德選擇的是心血管系統,然後長期並且大量閱讀報告、文獻、聽演講等,「越是未被滿足的需求,其實就是(醫生)越常抱怨的地方,這些都是強烈的暗示,」他說。

正是因為器材使用不順手、障礙多,醫生才會抱怨,才是張有德創業的機會;這一招的關鍵是,自己要有綜合歸納的能力,才能從這些零碎的資訊中找到方向。

第二招,和客戶當朋友,找出最真實的需求。張有德利用旁敲側擊與發表意見的醫生溝通,確認問題是否真的存在、如何改善。為了要取得醫生最真實的意見,張有德總是抱著「交朋友」的想法,一次一次喝咖啡、閒聊,建立了交情之後,才能聽到真話。

第三招,親自在客戶的工作場所中發掘問題。爭取在醫生身旁觀摩開刀的機會,實際看原本的器材出了什麼問題,實際上是否能夠解決、怎麼解決,這就是張有德經常能命中靶心的關鍵因素。

最後,則是要看競爭者的能耐與多寡,關鍵有兩個:一,是不是還有競爭者沒想到、做不出來的空缺;二,就算競爭者很多,「我的產品是不是能一出來,就能一槍斃命!」張有德說。

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傑說民航|搶買寬體機爭飛洲際線 國際市場已現六大隱憂

如果要說我國民航業近幾年發展的最大亮點,那應該就不能不提國際航空市場的超常態發展。在近年來國內消費升級、人民幣升值和境外簽證簡化這三駕馬車的拉動下,國內出境遊井噴,年出境遊旅客已高達1.2億人次。而這也極大地推動了國際航空市場的發展。

如圖1,除2008年國際客運受經濟危機更大的沖擊外,2005年以來,國際客運市場發展與國內基本保持同步。但近三年,國際客運業務發展突然提速,2014-2016年增速分別高達國內客運的1.9倍、3.6倍和3.0倍。

近十年國際、國內客運量增速走勢(來源:CAAC統計快報)

在國際航空市場的超常態發展下,國際客運量份額也節節高,近三年,中國民航國際客運量份額從8.0%猛增至10.9%,短短三年硬生生地提高了2.9個百分點,目前可能達到史上最高了。

國際客運份額走勢(來源:CAAC統計快報)

隱憂一:國際油價觸底反彈

大家都知道,這兩年三大航的洲際航線齊刷刷地都實現了整體盈利。為什麽?除了市場好之外,油價低是一個更加關鍵的因素。需要特別註意的是,油價對洲際航線利潤的影響要遠大於國內航線。舉個例子,B787飛國內航線,航程短、過站多,一天只能飛9個小時,如果飛洲際線,一般能飛12-16小時。因此,同一個機型洲際航線的小時成本要明顯低於國內航線(每小時分攤的人工成本、飛機折舊等固定成本明顯下降,飛發維修、機場起降等小時變動成本有一定降低),但小時燃油成本卻基本保持不變的。因此,當下國內航線的航油成本占比大約為20%,而洲際航線的航油成本占比可能高達40%左右。可見,國際、特別是洲際航線對油價變化要敏感得多,當油價上升國內線利潤腰斬的時候,可能洲際線已經陷入虧損了。

如圖3,油價從2013年的107美元斷崖式下跌至2016年初的46美元時,國際線自然是賺得盆滿缽滿。然而,今年以來油價穩步上升,目前已回升至51美元。未來如果進一步上升到60-80美元,我們的洲際航線還能賺多少錢?

國際油價進入上升通道

隱憂二:收益水平持續下滑

剛才說了成本,現在來看收入。受出境遊客占比提高和國際運力快速增長影響,近三年國際航線的收入水平逐年下滑。一是近幾年出境遊火熱,在為國際航線帶來大量客源的同時,由於航班上的遊客占比越來越高、公商務旅客占比下降,使得國際機票平均價格也越來越低;二是運力快速增長,國際運力的大量投入,大量新開航線需要市場培育,這也影響了國際收益水平。當然,這里面也有國際平均航程拉長,導致座公里收入下降的因素。

從圖4我們可以看到,近三年三大航的國際航線座公里收入是越來越低,由2014年的0.420元下滑到2016年上半年的0.368元,相當於三大航國際航線減收77億元(按三大航國際ASK及座公里收入下滑幅度估算)。也就是說,從運量上看國際市場紅紅火火,但從價格和盈利能力上看隱憂已現。

  國際航線座公里收入水平持續下滑(來源:三大航年報,2016年數值以上半年同比增速測算)

隱憂三:樞紐建設任重道遠

中國民航始終在不遺余力地推進樞紐建設,從最早的三大複合門戶樞紐,到三大複合樞紐和八大區域樞紐的“3+8”,再到目前三大複合樞紐、兩大國際樞紐和八大區域樞紐的“3+2+8”。盡管文件規劃出了不少,三大樞紐建設也有明顯成效,但與國際先進樞紐相比,還有很大的差距。

從圖5我們可以看出,國內樞紐的中轉率明顯落後於國外標桿。亞特蘭大中轉占比高達64%、芝加哥有43%,而洛杉磯、成田、舊金山、紐約紐瓦克、仁川、紐約肯尼迪這樣擁有大量本地旅客的樞紐,中轉占比也達到12%-19%。而上海浦東和北京首都的中轉率均低於12%。當然,這個板子不能只打在航空公司或機場公司的身上。我們的樞紐機場在設計時就主要是滿足點對點旅客出行,沒有充分考慮中轉需求,缺少中轉休息和轉機櫃臺等設施,且未充分考慮中轉旅客動線規劃;我們的樞紐機場時刻和保障能力飽和,航線網絡構建空間受限,航班過站、旅客中轉、行李傳送效率不高(筆者本月飛了趟北京,寬體機落地沒有廊橋不說,滑到遠機位在客艙里等了20幾分鐘,擺渡車和客梯車才姍姍來遲……);海關聯檢政策受限,國內和國際互轉的流程時間尚有優化空間;此外,主基地航空公司航班波構建尚需努力,比如國航在首都的中轉銜接機會只有漢莎在法蘭克福的一半左右。樞紐質量不高,在一定程度上將限制我們國際航空市場的進一步發展。

國內樞紐中轉占比相對落後(來源:波音、CAPA)


隱憂四:地方補貼難以持續

最近比較火的是英航退出成都的消息。2013年9月,英航開通成都倫敦航線,當時還塗了一架“熊貓號”,然而,開航不久三艙219座的B777就換成了兩艙214座的B788。近日,在中英航權談判剛剛出現重大突破的時候,英航官方宣布了中止成都倫敦航線的消息,並以“人工智能”的口吻回答了記者的相關提問。盡管成都機場在內部會議上的官方解讀是“英航的戰略調整”。但網傳這與補貼到期後,航線效益不佳有關。無獨有偶,漢莎航空的沈陽法蘭克福航線也在補貼到期後宣布停飛。

過去,地方政府對國內新開航線,每班可能給個起降費打折的優惠,後來對新開國際航線,可能每班給個4-10萬的補貼,而現在,各地政府對於新開洲際航線,每班最多能補貼150萬元。為了加強地方與歐美發達國家的經濟聯系,改善招商環境,各地政府已經紛紛進入“軍備競賽”,感覺現在新開洲際線每班不給個上百萬,出門都不好意思和別人打招呼。

確實,洲際航線的“金元政策”對航空公司開辟洲際航線,特別是度過市場培育期起到了重要作用,對我國洲際市場的迅速發展也起到了非常重要的推動作用。但補貼註定不可能長久,近幾年各大中型航空公司開通了那麽多洲際航線,看起來市場是紅紅火火,但其實部分航線的利潤幾乎全部來源於政府補貼。我們更應該關註,未來補貼到期後,還能飛下去的航線有多少。

隱憂五:營銷能力差距不小

近5年來,我們的遠程洲際市場份額提升了12個百分點,目前已超半壁江山,達到57%的份額,實在是一件喜事。但我們份額的上升,很大一部分原因是我們出境遊的井噴,過去洲際航班上大部分是外國人,現在大部分都是中國人,我們的份額自然也就上去了。但在市場份額反超的時候,我們也仍然要註意到我們營銷能力與外航相比還有不小的差距。舉個例子,某個中方與外方聯營的洲際航線,一個裝了300人的航班,我們自己可能只賣了200張票,另外100張票是外航幫我們賣的。而在外航的航班上,可能我們只幫外航賣了10張票。不僅是人頭,票價水平也有不小差異。假如我們自己每張票平均賣300刀,外方差不多能賣到400刀。這里面當然有外國旅客公商務占比高、總體消費能力比較強的原因,但我們品牌影響力、市場營銷能力相對較弱,也是一個重要原因。

隱憂六:寬體機引進“0門檻”

隨著洲際航線的火爆,國內航空公司引進寬體機的熱情十分高漲。在2016年的範堡羅航展上,東海航空和瑞麗航空分別宣布訂購5架和6架波音787-9客機。目前,我國已有10家航空公司加入了寬體機俱樂部,還有3家公司已經“下單”成為準會員。對比美國,僅有達美航、美聯航、美航和夏威夷航等4大航擁有寬體機。更需引起註意的是,美國寬體機俱樂部的加入門檻是52架飛機(夏威夷航空),我們是18架飛機(西藏航空)。而已下單的東海航空、瑞麗航空僅分別擁有13架和9架飛機。

感覺上我們國家的寬體機如同“舊時王謝堂前燕、飛入尋常百姓家“。洲際線飛得不好,大不了停了不飛,寬體機引進來不賺錢,可就不是想退就能退的了。

中美航空公司的寬體機俱樂部

當下國際航空市場一片繁忙景象,各航空公司也是熱情高漲。但除了三大航外,大部分公司的國際、甚至洲際業務都沒有經歷過一個完整的經濟周期。在市場好的時候,飛多少賺多少,那市場不好的時候怎麽辦?我想這才是各航空公司應該在當下思考的問題吧。

(作者系民航資深從業人士,就職於國內某中型航空公司,負責民航行業研究、航企戰略規劃、經營分析、油耗管理等工作。作為行業專家學者受邀參與民航局行業政策研討。)

傑說 民航 搶買 寬體 機爭 爭飛 洲際 國際 市場 已現 六大 隱憂
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冬叔思浩醒貼士搶買一億六合彩

1 : GS(14)@2014-09-09 12:49:20

■新舊六合彩主持蔡國威(左)與夏春秋,昨日同到投注站為今晚開獎的一億彩池六合彩落注。



【今晚9:30pm攪珠】一人有一億夢想!繼2011年和2012後,今晚六合彩獎金再度高達一億,令全城瘋狂。本報特別請來六合彩之父夏春秋和六合彩之子蔡國威率先攪出心水號碼,而曾中過四次六合彩二獎的梁思浩亦提供中獎秘訣,加上黃美棋、謝安琪兩位高登女神的心水,再配堪輿學家李丞責、麥玲玲的全方位投注攻略,希望大家應驗投注站櫃檯姐姐所講:贏多啲!



現年82歲的夏春秋(冬叔)主持六合彩18載,被喻為六合彩之父,昨日他與「六合彩之子」蔡國威為本報擔任特約主持,在香港仔華富邨投注站外舉行爆笑攪珠儀式。據講今日投注旺區是南區,而投注站外有工程,風水上會有利投注者,剛巧昨日華富邨投注站外進行工程,加上六合彩父子雙劍合璧,希望能為大家帶來幸運。昨日冬叔即場攪出2、11、22、26、30、38和特別號碼17,威仔則在旁擔任助手,吸引街坊圍觀,更有心急嬸嬸衝前搶先抄下號碼,場面熱鬧搞笑。


生活化報道創先河

對於有傳亞視將被終止直播六合彩攪珠結果,冬叔說:「如果真係都幾遺憾,雖然六合彩歷史39年以來,當中有幾年係畀咗隔籬台播,不過咁長嘅感情冇咗,都幾可惜。」他自言沒有橫財運,多年來買六合彩也未曾中獎,但仍會湊熱鬧買電腦彩票。雖未曾中獎,不過冬叔卻創先河,以生活化方式為一眾市民報道攪珠結果,他說:「心得你話冇又假,你話有又唔係真。不過彩數呢樣嘢好得意,大家諗得偏偏邪邪,可能就有機會。」其中一次攪珠機故障,令冬叔記憶猶新:「嗰次機器壞咗,就要請監察嘅嘉賓用一部古董攪珠機用手攪,工作人員睇到乜嘢號碼跑嚟話我知,我再報出嚟,真係幾特別。」



■冬叔與威仔為《蘋果》讀者預先攪出心水號碼,信不信就由你。

■曾主持六合彩18年的冬叔,恨繼續客串主持。資料圖片


威仔撐亞視繼續播

冬叔又指每有大彩池都想客串主持攪珠增加氣氛,他說:「我有同公司建議過,可以號召吓大家買飛,又可以增加氣氛,而家似報道式,唔似我當時好生活化傾偈咁講出嚟。」而剛獲亞視續約的威仔,當年首次主持就是與冬叔合作,他又認為公司被抽起六合彩直播可能性極低,曾中過3、4獎的他說:「我自己期期都買,不過就唔敢記住彩票啲號碼,驚直播開心到嗌出嚟。」採訪:譚倩宜、藍文浩攝影:陳慧安


冬叔攪出號碼

2、11、22、26、30、38 特別號碼17




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20140909/18859959
冬叔 叔思 思浩 浩醒 貼士 搶買 買一 一億 六合彩 六合
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深圳直擊 港鐵×高鐵效應 港人搶買龍華樓

1 : GS(14)@2015-06-17 12:16:39

2015-06-13 iM




香港樓價幾乎天天創新高,300萬元已成為買樓最低門檻。置業夢變得愈來愈不可及之際,有人走過一河之隔的深圳,北上實現買樓夢。深圳羅湖、福田兩大核心區,樓價早逼近香港,月入萬多元至2萬元要在深圳置業,還有甚麼選擇?

4年前,前政務司司長唐英年在深圳地鐵龍華綫啟用儀式上,曾描繪過這樣一幅景象:高鐵縮短中港距離後,2020年後港人住在深圳龍華,往尖沙咀返工,車程20分鐘,屆時即使月入二萬元一樣可以輕鬆上車,畢竟當時龍華樓價十分低水。

4年後的今天,龍華區已有地鐵龍華綫,亦是高鐵入深圳的首站,樓價在雙鐵效應下,山雞變鳳凰,早已翻倍。近月該區更出現排隊搶樓潮,其中港鐵(00066)發展及管理的內地首個住宅物業項目港鐵天頌,該樓盤4月底開售時,出現每個單位至少有5人搶購的瘋狂場面,股價一度上揚,預料該樓盤將於9月加推數百個單位。

深圳樓巿近大半年的回暖速度屬全國之冠,月入2萬元的港人還能在龍華置業嗎?現時龍華樓價水位如何?龍華的旺區是怎樣的?在內地地鐵沿綫買樓要注意甚麼?記者在月初親赴龍華,沿地鐵綫參觀4個樓盤,以解答上述疑問。

雙鐵滙流 龍華升呢

從香港到落馬洲,再轉深圳地鐵龍華綫,過了上梅林站,便離開深圳最旺的福田區,進入龍華區。這時地鐵路軌亦由地底走上架空路軌,坐在地鐵車廂,窗外不是爛地草皮,就是地盤,四周都是拔地而起的簇新高樓,感覺像去了七十年代的新界,到處都大興土木。

「龍華跟福田,只是隔座山(即梅林),就似香港的大圍和九龍塘,同樣因為開了地鐵,兩個地方打通了,距離就只有一個地鐵站。以前未開地鐵龍華綫前,深圳人出入龍華至福田,經常在上梅林這個樽頸位塞車,折騰兩三小時,但地鐵一開,情況完全不同,出入很方便。」美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑,15年前到深圳工作及生活,自言已變成深圳人,忘我時會爆一句「你地香港人」,對深圳發展瞭如指掌。

深圳福田儼如香港的中環,該區坐擁會展中心及多幢甲級商廈,如此推論,龍華已非大圍那麼簡單。隨着地鐵貫通龍華及福田,龍華近年升格為新區,並掹車邊稱為福田北或福田後花園,沾上黃金地段的貴氣。有當地人告訴記者,龍華本來最多的是工廠和爛地,是深圳低發展區,但2011年地鐵龍華綫及位於龍華的高鐵深圳北站啟用後,福田的居住人口向樓價較低的龍華擴散,龍華開始出現新樓潮。

港人認識龍華,也因為地鐵,因為地鐵龍華綫是港鐵在內地首條以獨資特許經營模式建設及營運的地鐵綫。在2011年的啟用儀式上,當時的政務司司長唐英年就說過,深港地鐵及高鐵接通後,到2020年中港兩地進一步融合,到時「住在東莞去沙田或到尖沙咀返工,就跟今天你住在沙田、上水、大埔在尖沙咀返工一樣方便。將來在龍華去尖沙咀,約20分鐘而已,比今日從沙田去尖沙咀還要快。」他當時更指,月入2萬的港人家庭,若搬到深圳龍華買樓安居,每日來回尖沙咀返工,賺港元在內地生活,生活質素應勝過住在香港捱貴租。

港鐵綫路 接通深港兩地

唐英年勸港人遷往龍華,時值2011年,當時龍華區剛剛起步發展。「以前龍華樓不值錢的,工廠、爛地幾千元一平方米,大約在地鐵通車前後,即2009年、2010年有第一個大型樓盤叫今日華府,就在地鐵一入龍華區附近,當時每平方米約9,000元(人民幣、下同)而已,是龍華新樓的第一波。」江少傑說。

需求旺盛 深圳樓市反彈

雖然地鐵龍華綫在2011年開通,但因大氣候未成,該區樓價沒有彈起。2010年中央國十條出台,其中頒下限購令壓樓巿,限制每家庭只可以擁有一套住宅單位,本來火熱的樓巿立即冷卻,交投大減,樓價拾級而下。連鎖反應令建築、建材等行業被拖累齊齊走下坡,在內需放緩的形勢下,中央如今要再出招谷起樓巿,約一年半前,各地一個接一個取消限購令,現時僅剩北京、上海、廣州及深圳四大城巿仍有限購令。

即使深圳限購令未除,樓價早已回暖。自去年9月中央推連串措施,大城巿樓巿率先復甦,據中國指數研究院數據,由去年9月至今年5月,深圳樓巿的回暖速度冠絕全國,反映深圳樓交投多,樓價亦升得最快。

江少傑解釋,深圳樓巿回暖快速,是因為相對北上廣三大一綫城巿而言,深圳的土地面積最小。即使近年填海透過增加土地,但深圳人口有1,800萬,人均佔地面積是一綫大城巿中最少的,而且大部分人並非原居民,外來人口對深圳土地和房屋的需求,一直高於北上廣。

交通規劃 谷起龍華樓市

深圳樓巿在近大半年快速回暖,而在深圳巿眾多區份中,龍華區肯定是焦點之一。龍華被規劃成交通樞紐,除了現時貫通福田核心區的龍華綫,另一條橫向的環中綫亦穿過龍華,連接深圳東西兩邊;去年動工的地鐵6號綫,亦將接駁龍華核心區到深圳西北;位於龍華的深圳北站,除了是地鐵站,亦是高鐵進入深圳的首站。在地鐵及高鐵的雙鐵效應下,龍華樓價升速跑贏不少區份,部分樓盤價位更直迫深圳核心區福田。

去年10月,廣東龍頭地產發展商龍光地產(03380)便以46.8億元,投得位於龍華的深圳住宅地王,平均每平方米25,094元,令龍華樓更引人注目。有龍華區的地產中介向記者坦言:「這幅地這麼貴買回來,加上建築費用,估計將來單位每平方米賣價至少要5萬元才有錢賺。」

港鐵新盤 14.5%為港人買家

若日後每平方米平均價去到5萬元,便意味龍華樓價將踏入另一個高峰。在記者採訪期間,跟當地的地產中介談得最多的話題是「破3進4」,即突破每平方米均價3萬元,進入4萬元時代,圈內人戲稱為「4.0時代」。按美聯物業全國研究中心的數據,龍華樓在2012年年中,每平方米均價約1.8萬元,至去年升至2.3萬元,今年4、5月再突然暴升至3.5元,3年間樓價已升倍。由去年10月至今年5月更急升了逾25%。賣價狂升之餘,交投亦相當熾熱,龍華頻頻出現「日光盤」,即發展商在1日內賣光樓盤單位。近日在龍華出現的日光盤,推出的單位數目每每達600、700個,絕非僅推十個八個單位「造勢」。

以4月底推出的港鐵天頌為例,該樓盤位於地鐵龍華綫龍勝站,是港鐵在內地首個發展及管理的住宅物業項目,複製香港「港鐵加物業」的模式。售樓當日推出641個單位,吸引逾3,500人到場搶購,換言之每5個人搶1個單位,需要抽籤認購,當中不少更是港人。現時在內地限外令下,港人每人只可買一套住宅單位。據港鐵書面回覆本刊,當日成功被抽中的業主,有達14.5%是港人,每平方米均價3.6萬元。

不足一個月,另一個同是位於龍華綫上塘站的樓盤中海錦城二期開盤,推出719個單位,開盤當日深圳即使下起暴雨,但售樓會場竟有約4,000人排隊買樓,場面極「墟冚」,每平方米均價更達4萬元,成為深圳熱話。

內地樓策 谷起樓市

內地於2011年一度實施全國限購令,每個家庭只限買一套住宅房,即時冷卻火紅樓巿,樓價大跌,交投萎縮。但2013年限購令在各地漸漸鬆綁,至今只有北京、上海、廣州、深圳四大城巿仍有限購令。自去年年中,中央再頻頻出手,推出多項政策,務要樓巿起死回生。

930房貸新政

去年9月30日央行調整一系列房貸政策,被視為中央鬆綁房貸之舉,讓銀行增加借出房貸。

新政主要有3點:一,已還清一套住宅房貸的家庭,為改善生活可再申請房貸買第二套,且銀行要視之為首套房貸,意味可批出較多貸款;二,首次貸款買樓的家庭,首期最低為三成,貸款利息打折下限為七折,變相可降低貸款利息;三,在非限購令城巿買樓再無限制,只要還清之前房貸,便可再申請;最後,鼓勵銀行把借出大量房貸證券化,包裝成投資產品,由金融機構擔保,推出巿場讓公眾購買,以增加樓巿資金的流動性,中央則不用注資樓巿。

330新政

930新政是鬆綁房貸,330新政則是降低買房的入場門檻。今年3月30日,央行、住建部及銀監會3個部門推出新政,讓未還清首套房房貸的家庭,可再借房貸買第二套,首期由六成降至四成。另外買家亦可借住房公積金貸款購買首套單位,首期最低二成;買第二套單位,首期最低三成。另外只要買夠兩年,轉賣單位便毋須繳交營業稅,過往要夠5年才獲豁免,變相鼓勵住宅單位轉手買賣。

降準降息

踏入2015年,央行先後4次降息降準,分別在今年2月及4月降準,3月及5月降息。降準是指降低銀行的準備金額要求,意味銀行可借出更多資金;降息則直接令借貸者受惠。連番動作被視為中央落藥谷樓巿之舉措。

深圳樓不再是上車盤

日光盤的買樓人潮中,不乏港人身影。香港細價樓樓價瘋漲,不少人考慮北上置業,據美聯物業深圳部董事總經理江少傑指,自今年3月,港人有關深圳樓的查詢比上年同期多了3倍。但深圳樓價今時不同往日,月入2萬港元的港人,可否如2011年唐英年所說,在深圳龍華買樓安居?記者上周到訪深圳龍華,以港人買家身份前往區內多個樓盤看樓,別有一番體會。

港鐵天頌 樓價貼近港樓

記者第一站是前往位於龍勝站的港鐵天頌(下稱天頌),其賣點是港鐵發展及管理,亦是港鐵於內地首個住宅項目。由落馬洲車站的福田口岸,沿龍華綫乘地鐵到天頌,連上落、安檢加車程約需45分鐘,一出地鐵站C出口便直抵屋苑,十分方便。

天頌於4月底賣出641個單位,每平方米均價3.6萬元;至本月初再加推72個單位,均價升至4萬元,1小時內賣光。港鐵向本刊表示,7月會加推低密度單位,售樓部職員則指9月會再推出數百個單位。全個屋苑共有1,700個單位,預計明年入伙。

有別於內地別處的樓盤,龍華樓盤似乎「唔憂賣」,售樓部沒有專人「侍候」看示範單位,也沒人全程跟出跟入落嘴頭,游說落訂,銷售處職員只是簡單的介紹買樓程序,冷冷的拋下一句,「現在每平方米都賣3.6萬元,下一轉至少賣3.9萬元。」之後沒有多加游說。

天頌最小的3房單位約89平方米,入場費約320萬元。換成香港慣用計法,即約400萬港元買入約950平方呎單位,呎價約4,210港元。以呎價計算,龍華樓比港樓便宜,但由於內地樓面積較大,總樓價要300萬至400萬元人民幣。以內地一般交三成首期計算,首期要付90萬至120萬港元,加上內地借貸利率5至6厘,跟香港買樓入場費不遑多讓。

樓市火熱 新盤處處售罄

在天頌對面、步程約3分鐘之處是另一樓盤「特發和平里」,該盤規模大於天頌,共有3,400多個單位。2013年開始分批銷售,去年底推售850多個單位時,每平方米均價是2.7萬元,較港鐵天頌便宜兩成多。可是記者在其售樓部表示要看示範單位時,竟得到這樣的回覆:「沒有啦,賣完了,樣辦房也拆了。」職員表示屋苑一手房已賣光,「現時只有二手房,你到外邊中介看吧。」

這不是唯一賣光的龍華樓盤,在龍華綫總站清湖的「幸福城」,記者也被告知:「我們的房子已經賣光了。」有當地人笑說,幾年前誰也看不起龍華樓,現在卻要搶買,世界實在變得太快。

發展滯後 社區配套不足

然而在天頌看了半天樓,午饍時分記者醫肚時,才發現該處的「荒蕪」。地鐵開通帶來了新樓,但龍勝站附近仍是發展中,社區配套設施欠奉,連接車站的商場仍未建成。四周全是大馬路或四五層高的舊樓及廠廈,即使對面特發和平里部分單位已入伙,周邊發展還要多待幾年才完成。

記者惟有坐兩個地鐵站到紅山站午饍,這裏不論人氣及城巿氛圍都勝過天頌周邊。紅山站位處龍華最旺的民治區,該處大部分屋苑已入伙,附近已有學校食肆超巿等配套,但更多的是地產舖,但這裏的二手樓價隨時比一手樓價還要高。1個約89平方米的單位,動輒要400萬元以上,每平方米賣4萬到5萬元是等閒事。「這裏配套比那些新樓盤成熟,叫價當然高。」有地產中介說。

該區目前賣價最貴的屋苑「綠景1866」,離地鐵站約8分鐘步程,每平方米叫價已達5萬至6萬,平均呎價拍得住部分香港樓,因該屋苑樓下的商業街已開滿店舖,有麥當勞、華潤超巿等,叫價自然較未發展的地區高。

追平福田 樓盤價值透支

記者再到上周開盤的保利悅都參觀示範單位,這樓盤離清湖地鐵站15分鐘步程,周邊似足80、90年代的廣州。職員表示買家要先付4萬元誠意金,但不保證買到樓,正式開賣當天有人通知,屆時才知賣價,合意的可抽籤,抽中了便交款揀樓,抽不中則會退回誠意金。「抽到的話,這4萬誠意金可抵20萬元樓價。」先付誠意金認籌,買樓時可獲減價,這種變相打了95折的做法,在內地樓巿十分盛行。該樓盤推出619個單位,上周開盤每平方米均價約3.7萬元,較港鐵新盤售價更高,仍吸引2,500人到場認購。龍華樓價瘋漲,但買家仍絡繹不絕,有人認為買龍華樓是看長綫,但有人擔心龍華樓炒賣雙鐵概念過了火,亦有人質疑日光盤是發展商的宣傳伎倆。龍華樓價有沒有泡沫?「若說龍華樓每平方米要賣4萬至6萬元,這個價位在福田都可以買到,但福田是核心區,不能相提並論。我認為龍華樓這兩年升幅如此快,是有少少透支了未來一兩年的價值。」美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑如此回答。

睇樓記

港鐵天頌

地點:深圳福田口岸坐地鐵約30分鐘車程,龍華站C出口。

賣價:4月底開盤每平方米均價3.6萬元人民幣;6月初加推每平方米均價4萬元人民幣。

優點:1.近地鐵站2.港鐵公司開發及管理3.自設商場4.戶型多樣

缺點:1.部分單位接近架空路軌2.周邊尚待發展

保利悅都

地點:深圳福田口岸坐地鐵約35分鐘車程到清湖站,再步行約10至15分鐘。

賣價:6月初每平方米均

價3.7萬元

優點:1.大發展商2.自設商業街及同區首間IMAX戲院3.附近有商店,滿足生活基本所需

缺點:1.不近地鐵站2.附近有工廠3.近汽車站人流有點雜4.周邊尚待發展

地鐵沿綫平盤 噪音超標

龍華一手樓樓價攀升,二手樓也不遑多讓,尤其近一兩年才入伙的半新盤,入場門檻也要300萬元。

在社區配套設施較好的區份如民治區,該區有多個大型屋苑已經入伙,人流暢旺,餐飲超巿學校樣樣齊,離紅山、上塘地鐵站約5到10分鐘步程,放盤叫價每平方米4萬元甚至5萬元的比比皆是。記者今月初在該區地產舖,發現數個滄海遺珠的二手盤,僅開價300萬元以下,例如一個兩房兩廳約78平方米的單位,無敵景觀,僅售265萬元;另一高層67平方米單位,亦僅叫價270萬元。

一問之下,地產職員才相告,這兩三個平價盤原來都是極貼近地鐵架空路軌的單位,「是有點噪音的」,因此開價「特平」。據知現時不少新盤均面向地鐵架空路軌,也因噪音問題而叫價較低。

隔音不善 沿綫車聲震耳

深圳地鐵的龍華綫,由福田區進入龍華區後,路軌就由地底伸延上架空天橋,架空路軌已成為龍華區特色風景之一。但架空路軌沿綫兩旁樓盤林立,部分跟路軌僅距20米,每逢地鐵走過,隆隆車聲入耳。記者試過在架空路軌下感受一下噪音,發現即使在日間,音量也不小。香港地鐵架空路軌使用密封式管道,但龍華綫部分架空路軌僅設高約兩、三米的隔音屏,無法阻隔上升的噪音,高層住戶更是受罪。隆隆車聲每隔5分鐘便在屋旁響起,由早上6時到午夜12時嘈個不停,實在很難住得安樂。

在架空路軌兩旁已入伙的樓盤,不少住戶在單位的窗口或露台外,掛上紅色搶眼抗議標語,如「吵吵吵」、「還我寧靜家園」等,相當奪目。據內地媒體報道,深圳巿環境科學研究院今年4月已出了調查報告,指龍華區內其中一個屋苑「金亨利首府」,其第一排的單位因面向架空路軌,不論室內外夜間噪音全部超標。

不少業主曾走出來抗議,有業主向傳媒表示,發展商沒有兌現建隔音屏的承諾,受騙買了噪音單位。內地傳媒指,若先有路軌後有樓宇,隔音屏的費用須由開發商負責,並需向港鐵商討設計及維修等問題,但隔音屏的建造及維修費不菲。

除了龍華綫,去年底動工、連接深圳北至松崗的深圳地鐵6號綫亦採用架空路軌,部分路段經過龍華的紅山、上塘等,這些地方的部分樓宇現時正受號地鐵綫噪音影響,兩條架空路軌橫空而過,估計將有更多樓盤受影響。

複製港鐵模式

地鐵及東鐵自2007年合併成為港鐵後,積極開拓內地地鐵綫建設及營運,先後參與內地多條地鐵建設及營運,其中北京4號綫、杭州1號綫及去年底已動工的深圳6號綫,都採取公私合營,即近年內地大力推行的PPP模式(Public-Private-Partnership)。近年公司又將在港取得成功的港鐵模式,複製到內地發展。

所謂港鐵模式,是地鐵加物業的發展模式,港鐵在香港地鐵站上蓋建商住物業,並以物業收益補貼地鐵建設及營運,令港鐵成為全球少數能夠盈利的地鐵營運商。但港鐵模式亦惹來批評,認為其成功有賴港府做大股東,以「荀價」批地給港鐵,用公共土地資源補貼港鐵,令其變相成為香港最大地產商。

連接車站 佈局深圳天津

深圳龍華天頌被視為港鐵在內地首個複製此「港鐵模式」的項目。深圳地鐵龍華綫由港鐵建設及經營,是港鐵於內地首次以獨資特許經營,建設及營運的地鐵綫;天頌則是港鐵發展及管理的首個內地物業項目,雖不是建於地鐵上蓋,但其住宅及商場就在龍勝站旁,連接地鐵出口,共投資了51億港元,共1,700個單位,預計2016年入伙。

另一個內地「港鐵模式」在天津,由港鐵跟天津巿地鐵公司合組公司發展,港鐵佔股49%,投得天津地鐵6號線北運河站上蓋土地的使用權,該地料可建樓面面積達近28萬平方米,已投入近14億港元。現時該地鐵綫仍在動工。

香港網民談深圳樓

天頌唔係上車盤,均價3.6萬,兩房入場320萬元人民幣(約398萬港元)。

我330(政策)之前買左套1房1廳先92萬,宜家類似單位最少都要120萬,累積升左超過30%,宜家龍華二手樓均價超過3萬,好恐怖!

小弟係低收入人仕,所以打算在內地買樓投資保值,同老婆睇過深圳,至發覺小弟連龍崗區新樓都買唔起,羅湖睇果啲又殘又舊又漏水的危樓,都要90幾萬,所以已決定放棄深圳呢個貴到無朋友的地方。

唔買啦,朋友新買的天花入水。

1分鐘認識龍華

1.福田口岸至梅林屬福田區,被視為深圳的中環。過了梅林後,由地鐵站民樂到總站清湖,是為龍華新區。其中深圳北站既是地鐵站,同時亦是高鐵入深圳首站。

2.生活圈中心點:雙鐵效應下,龍華與香港、廣州形成「半小時生活圈」,跟武漢、廈門形成「4小時生活圈」,一躍成為交通樞紐。

3.人口大躍進:龍華面積達175.6平方公里,約2.2個港島般大,2012年常住人口約140.9萬。2006年時僅63萬人,7年間人口急增2.2倍。

4.大商場時代:昔日最多工廠和爛地,去年卻有7個大型商場開張,預計今年還有3個將開業,成為近3年全深圳最多新商場的區份。
深圳 直擊 港鐵 高鐵 效應 港人 搶買 龍華
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美食節今揭幕3米鮑山1分鐘任搶買1元購物車 獲400元貨品

1 : GS(14)@2015-08-13 08:20:39

■安記海味推出1元搶鮑山活動,勝出隊伍每人可獲同等數量鮑魚。何家達攝


【本報訊】美食博覽今日揭幕,多家參展商均推限量優惠搶客,要搶購便需知門路識攻略。除需一早排隊,運動神經好的可以保齡球碌「鮑魚保齡樽」,「碌到幾多攞幾多」。多人同行就可施展十二路搶「鮑」手,隨時搶到逾4,100元鮑魚。要與世無爭,大可晚上購買10元優惠票入場,並到着數區掃貨。記者:蔡朗清 佘錦洪


■海味店恒興行推出「鮑你滾動」,將鮑魚罐當作保齡球樽,用球擊倒即可獲鮑魚。何家達攝


自詡是打保齡高手,今日必搶先排隊參加恒興行「鮑你滾動」活動,只限展期首天共10個名額;負責人廖淑雯表示,展攤會佈置成保齡球場,每次擺放6罐新西蘭鮑魚作保齡樽,「參加消費者一蚊都唔使就可以玩,每罐鮑魚賣200幾蚊,打中幾多罐就攞幾多,打到全中總值近1,300元。」她說,消費者也可購買其他海味,平均以75折發售。若與三五知己同行,一定要挑戰安記海味的「一分鐘搶鮑山」,首日頭10名顧客可以1元報名,每5人分成一組,由1名代表於限時一分鐘內任搶3米高鮑山上的膠鮑魚,勝出隊伍每人可獲同等數量的真鮑魚。董事總經理潘權輝估計一手最多可搶4至5隻,提醒「要放入袋先計數」,測試時平均可搶100隻,價值達4,100元。安記今年亦首度推出真空即食海參,每盒228元。




晚上6時後入場費10元

首日另一必搶目標是參展商領盛國際,可用1元購買貨物總值400元的購物車,內有包括檳城白咖喱麵、地捫無核西梅等12件產品;負責人Bonnie稱,其他優惠包括原價195元一袋的檳城白咖喱麵等,51折售99元則不限額。鴻星酒家首天亦推出全新5款、原價48元的家傳靚湯包括雪蛤紅蓮燉鵪鶉等,今售1元,只限100份。另一參展商高格行則引入檳城MyOri青咖喱米粉在美食博覽首賣,展期每天均以1元售賣MyOri青咖喱米粉40包連購物車,總值500元,每日均限10名;巿場經理陳婉君稱,該青咖喱米粉剛獲世界有名的拉麵達人漢斯評為國際好味即食米粉第一位。她續稱,今次在韓國引入的蜂蜜牛油果仁亦以優惠價發售,其中蜂蜜牛油杏仁大包裝原價78元,特價58元。日清食品今年推出兩款推廣套裝,其中70元的福袋內有9款產品及連帽毛巾一件,120元的手拉車則有14款即食麵及薯片,每日分別限量1,000件及1,400架。美食博覽連同家電家品、茶展及中醫藥等四大展覽,由即日起一連5日舉行,首4日(13至16日)晚上6時後入場可以優惠價10元入場,7時後可到展覽廳3F的「晚市着數特區」。





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美食節 美食 揭幕 米鮑 鮑山 分鐘 任搶 搶買 購物車 購物 400 貨品
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悉尼五個「8」吉祥屋中國人搶買買唔到

1 : GS(14)@2016-04-12 18:16:04

中國人講求好意頭,澳洲悉尼一個兩房單位的地址擁有五個「8」字,當然深得中國買家喜愛,單位推出市場後許多中國人問價,不過最後竟搶不過來,這間「幸運住宅」最後落入操英語的買家手上。這間位於莫斯曼區(Mosman)的兩房住宅,位於Bradleys Head路8/88號,郵寄編號2088,連售價亦在80萬至88萬澳元(468萬至515萬港元)之間。地產代理指,過去一星期這間住宅吸引不少人問價,當中包括多名中國買家,但最後被一位操英語人士買下。代理稱,業主鍾愛這間寓所寬敞的室內設計、地點,也認為有升值潛力。這間住宅地理位置優越,除了鄰近當地的商店、食肆,附近還有沙灘。澳洲《每日電訊報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160412/19567980
悉尼 五個 吉祥 中國人 中國 搶買 買買 買唔 唔到
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業界﹕荃灣少1房戶 上車客搶買

1 : GS(14)@2017-02-06 00:41:32

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9355&issue=20170204


【明報專訊】新世界(0017)荃灣西柏傲灣個別中低層單位加價逾13%後,仍大賣,美聯住宅部行政總裁布少明表示,雖然柏傲灣個別單位大幅加價,特別是1房戶,但由於區內同類一手單位供應少,兼且不少上車客的預算只能負擔1房戶價錢,故該類單位銷情仍然理想。另外,柏傲灣首批單位折實平均實呎1.5萬元,開價算貼市,亦成功為樓盤造勢。

布少明續稱,柏傲灣首批定價與同區指標屋苑萬景峯相若,故成功吸引市場注意力,而即使現時加價後,呎價較同區二手樓貴,但買家平衡樓齡、樓盤質素等原因後,全新盤仍然可吸引買家入市。

首批貼市價開盤 成功吸睛

對市場稍後將有多個新盤推售,布少明續稱,特別是大型新盤,相信發展商定價策略都會與柏傲灣相近,即首批單位貼市價推售,吸引大量票源後再逐步加價。他又稱,2月份料有多個全新盤推售加入戰團,勢必帶動首季整體一手成交量,預料首季一手成交可望破6000宗水平。
業界 荃灣 灣少 房戶 上車 客搶 搶買
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=325580

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