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揭發展商「奪命」按揭推客上車變「上路」

2016-06-02  NM

有見樓價跌勢已成,近來不斷有聲音要求金管局放寬「辣招」。然而,金管局一直不為所動,樓市繼續死寂。

為賣樓去貨,發展商實行「自己按揭自己造」﹗上月開始,多間發展商利用自己旗下財務機構,向買家提供超筍一按優惠。其中嘉里推售屯門「滿名山」,竟然免入息審查、免壓力測試,兼且頭五年免供本金!即是說,「零收入」都可以上車,即時觸動金管局神經。

而最踩界的,是沒有了按揭成數的金剛罩,買家想買幾多就幾多。本來已脆弱的樓市,將更難掌握,慢慢推向樓市懸崖。

為極速散貨,發展商已無所不用其極。今次最進取的竟然不是長實,而是輪到一向較為保守的嘉里集團出手。嘉里位於屯門掃管笏的「滿名山」,賣點是位處貴族學校哈羅隔籬,入場費三、四百萬元,看似非常吸引。不過樓市近年水盡鵝飛,項目一千一百伙,賣了半年,仍即牙膏般未賣完。

兩星期前,嘉里開始推出一個名為「1838」的一按計劃,除了免入息審查及壓力測試外,頭十三個月更不用供息供本,其後兩年亦繼續免供本,只需供一釐息。假設買入一個四百萬元單位,首期便只需八十萬元,其餘三百二十萬元由發展商借出,第二至第三年的供息成本,只是二千幾元!到第四及第五年才增加至萬三元左右,其後買家才要搵銀行做按揭,抬錢贖回單位,簡單講就是變相「貼埋大床」引你上車。

嘉里職員叫記者「做數」

記者致電嘉里「滿名山」售樓部查詢,職員極力游說這個計劃,坦言可讓買家投資搵錢。只要過了政府規定的三年雙倍印花稅期限,待樓價升就可賣出去,她笑說:「第一年唔使供,第二、三年供一釐息咋,幾千蚊之嘛,我諗唔會供唔到嘅。有好多客諗住樓價升就會賣咗佢,或者到時出面有按揭優惠,但期間你租俾人可以賺租。」由於五年後就要還錢給發展商,買家屆時想上車自住,就要找銀行上會。記者訛稱收入不穩,擔心五年後都難以找到銀行肯借錢,職員竟這樣暗示:「我哋俾呢三年時間你,你點都會有一條好嘅數,給你俾銀行去借錢,咁呢個就真係要自己預備了,咁你應該明我講乜嘢啦。」他接着說的更驚人:「你做生意嘅時候,條數可做靚啲,其實銀行睇你三個月至半年的入息,你呢幾個月,你自己做生意嘅時候,你有啲數自己做囉。你自己account(戶口)嗰啲,睇你點樣做法,總之你點都有一個可以搵銀行借到錢嘅做法。」整個計劃,最觸動金管局神經的,是金管局本來已向銀行綁上按揭成數限制,但發展商因不受限,公然視作透明。此計劃並無限同一買家可買幾多個單位,在現場負責推銷的經紀透露:「就算你已揸住五層樓、十層樓,又或今次你一次過想買兩間,你都可以用這個付款辦法。就算你在出面買間一千二百萬嘅,你造五成按揭,你都要拿六百萬出來,點解你唔將呢六百萬斬開,喺呢度買六間呢?所以上星期好多人買兩三間。」計劃推出後,市傳有買家一次過買入六個單位投資,完全違背了監管機構一直要打擊炒家的意圖,為樓市埋下了一個深水炸彈。

買家包括地盤工人

在嘉里力谷之下,「滿名山」兩個星期已沽近六十多伙,當中有九成買家採用此計劃。上週六,記者前往位於MegaBox的滿名山銷售處,上午十時三十分已有不同類別的買家前來排隊,包括年輕情侶、年長人士、一家幾口等。不過,究竟用此類計劃的買家,有幾多實力?記者與其中一個買家陳先生傾談過。做地盤工人的他,月入兩萬多,太太是家庭主婦。一家三口,只有他一個人搵錢。堅持不出鏡的陳生購入一個四百幾萬的一房單位,選用這個免入息審查八成一按計劃,要付的近八十萬首期亦是向家人借來的。他說:「平時都有儲錢,但多數用喺BB度。我看好樓盤升值潛力,就打算買來投資。」當三年後樓價升,陳先生當然笑呵呵,但假如到時沒有買家承接,陳先生又未儲夠錢贖回單位,便要將餘下的按揭找銀行做轉按。分二十五年攤還,他每個月要向銀行供一萬四千多元。收入只有兩萬多的他,完全不符合銀行的壓力測試規定。事實上,做地盤的他收入不穩,要向銀行上會亦屬高難度。而當陳先生要斷供的話,單位將由嘉里旗下負責承造一按的財務機構收回,變成銀主盤在市場拍賣。

長實流水賬當入息

除了嘉里,長實旗下多個樓盤,如元朗的「世宙」、紅磡「VIVA」及「悅目」等新盤,都推出「8成按•無壓力」的一按付款計劃,一按最高貸款額佔樓價五成。表面上,長實要求有入息審查,較嘉里嚴謹,但實質都是數字遊戲。記者前往長實VIVA售樓處查詢,職員教記者做流水賬,公司會接受,「你有沒有流水賬呀?自己入番錢俾自己。」記者稱過去一段日子收入不穩,他指由於樓盤在明年三月才要上會,還有時間做靚條數,「這裡有個好處,是不用即時供,其實條數仲可以做靚一點。現在先付百分之十,跟住的九成,就在出年四月前才繳付。你還有成年時間去做靚條數,變相你之前的數都是不太緊要。一年的流水賬都OKo架喇。」流水賬點樣做?他說:「你最緊要自己入番票俾你自己,唔好入現金,最好入票,叫做出糧俾自己,都是一份工啫,咁有個入息咪搞掂囉!」

世宙撻訂之冠

過去一年,發展商把新樓減價近一至兩成,加上層出不窮的按揭優惠,一手樓市場表面上交投仍然十分活躍。然而,記者翻查過去一年推出的新盤,撻訂的數目亦相當驚人,當中尤以位置偏遠的元朗細價樓「世宙」及紅磡的「環海東岸」最多,分別達二十三及二十個。此類樓入場費只需二、三百萬,但相比豪宅,撻訂比例更多。據區內經紀指,撻訂多是因為有部分準買家未能找銀行上會,反映買家能力參差。現時發展商推出一按優惠,進一步吸納這類買家,他日撻訂,又或單位成為銀主盤的機會大增;紀惠集團行政總裁湯文亮表示,推出這些計劃發展商最着數,因為進可攻、退可守,「第日收番個單位當二手樓重賣,仲唔使守咁多賣一手樓嘅規則,成本唔多!」一手多撻訂,二手樓市亦元氣大傷,跌最甘的太古城呎價年初至今已跌9%。

與用家對賭

湯文亮認為發展商此舉,其實是與用家對賭樓價,「如果樓價上升,咁發展商咪賺少咗,但如果樓價下跌,發展商成功去庫存。對於買家嚟講,如果升,佢賣咗都有賺,但如果樓價跌,佢蝕嘅係百分之二十嘅首期,但都賺咗住。呢個期間,買家可以儲錢,儲到一筆錢,到要贖回嘅時候,都俾到一筆。」而他認為發展商一方面亦是「buy time」,賭金管局在三年內放寬辣招。屆時這批買家就可以找到銀行承造按揭:「三年時間,我唔信金管局都唔放寬辣招!」自這些一按優惠出籠後,金管局總裁陳德霖即時有反應。他表示該局不會監管發展商,但關注銀行對地產商的融資風險,若情況持續,會與銀行跟進,衡量銀行的風險管理是否要做多些功夫。金管局只出口術,未有發出警告,湯文亮認為反應不算太激烈,因為金管局現階段的確未能放寬辣招,陷入進退兩難的局面。「樓價雖然係跌咗,但係按揭保險嘅每日平均宗數,依然係上升緊,即係代表市場仲有一批購買力,如果金管局現階段放寬辣招,引晒購買力出來,樓市來個大反彈,金管局咪俾人鬧囉!」

對賭樓價發展商推新按揭「賭局」

2015年2月樓市炒到癲,金管局收緊銀行可借出去的按揭。總裁陳德霖宣布700萬元以下自住物業,按揭成數降至6成,仲收緊埋壓力測試。

2015年-2016年市民開始轉搵財仔借錢買樓。

2016年5月地產商加入戰團。其中嘉里開賣屯門滿名山,提供的按揭計劃最出位。這個「1838」按揭計劃,不用入息審查,不用壓力測試。而且借出8成一按,年期5年,其間只需要供息,不用供本。假設買入$400萬單位,地產商借足$320萬。第1年不用任何供款,第2至3年的月供,只需供息$2,667,第4至5年也只是供息$13,333。

〈5年後〉假如樓市升:其間租出單位收息,5年後再賣出單位,即時財息兼收。這計劃有九成買家選用。假如樓市跌:由於發展商只借5年,第5年就要搵銀行或財仔,還錢給地產商。如果是零入息上車,供不起樓地產商便會收回,屆時地產商可追差價。而地產商收回後,可以當二手樓賣,不受新樓監管條例限制,自由度更大。

撰文:梁佩均、黃嘉慧攝影:林志謙攝錄:林志謙、關永浩ed_bn@nextdigital.com.hk

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