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拆解高息房託陷阱


2009-01-15  NextMagazine


近日天氣乍暖還寒,港股表現亦陰晴不定,叫人無所適從。穩陣派遂將目光放在高息股,尤以一眾房託最為搶眼,皆因息率高達十七釐,相比近乎零息的銀行存款,看似吸引得多。惟天底下沒免費午餐,其實房託風險不小,好息一族小心誤踩陷阱。

踏入○九年,恒指依然沒甚起色,早前將半數股票套現的觀塘散戶梁太,對着股票機茫無頭緒,「個市咁波動,升幾日又跌番曬,而家有錢都唔知買乜好。」她遂有意轉戰高息的房託。

所謂房託,即是房地產投資信託基金,代表將一群收租物業集合起來,再包裝成基金上市。根據證監會的規定,房託每年須將九成盈利派發予投資者。在本港上市的七隻房託,以往息率一般有七至十釐,一直被視為穩陣之選。

惟去年金融海嘯淹至,港股全線下挫,房託亦難獨善其身,股價一年內普遍大瀉逾五成,變相將息率推高至超過十釐。前大摩地產分析員、現任對沖基金董事的卓百德,亦大為心動,「現在與其買地產股,不如買房託收息。」

 

之 不過,俗語有雲便宜莫貪,房託雖然現價低廉,但經濟前景不明朗,物業估值勢將下跌,可能對公司的資本結構造成打擊。皆因房託的運作模式,是向外舉債,然後 購買物業作收租用途,而本港的房託守則規定,其借貸金額佔總資產的比率,以四成半為上限;一旦踩界,便不能再向銀行借錢。而房託早前向銀行借錢,大多已簽 訂協議,承諾不會違反房託守則,否則可能要提早還款。

現時房託面臨的困境,是來年租金增長放緩,市場可能變得保守,因此收租物業勢大幅減值。若真的如此,即使借貸金額不變,借貸比率亦會上升。

以陽光房託為例,旗下擁有二十項物業,包括寫字樓及商鋪,往績息率是十七釐,傲視同儕。惟其借貸比率高達三成七,份屬危險。截至去年中,陽光房託的銀行貸款,約有三十九億元,隻要物業估值下調兩成,其借貸比率便升至四成半的警戒線。

高盛早前發表報告,指未來兩年本港商廈租金將下調高達三成半,商鋪則跌兩成。為免觸犯相關守則,陽光可能要供股籌集資金,因而攤薄現有股東派息,甚至對股價構成壓力,因此投資者收取高息,亦未必能彌補股價下挫的損失。

中區寫字樓跌價重災區

至於派息同樣慷慨的冠君房託,現時隻有兩項物業,分別是中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊。由於前者是甲級商廈,位處租金下跌重災區,更佔冠君總資產的六成七,情況實在令人憂慮。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部主管盛世民表示,中區甲級商廈價格去年第三季大幅回落近三成半,全年則跌了四成六,創九二年以來最大跌幅。他指以往中區租金升幅過激,故今年可能再跌多三成。

截 至去年中,冠君房託的物業組合價值四百七十億元,若來年減值三成半以上,其借貸比率便超過上限四成半。冠君房託執行董事兼行政總裁李澄明卻大派定心丸, 「中環甲級寫字樓的供應好有限,租金有一定支持。而且未來中資金融機構會繼續擴張,會成為新動力。當然租客而家會講價,但影響唔會太大。」

但 分析員卻不樂觀:「長江中心最近續租,呎價試過由百幾蚊跌番落八十蚊。有啲分層寫字樓,租金更加跌一半。」根據冠君中期業績,花旗銀行廣場出租率約九成 八,今年約有一成樓面續租。該分析員續說:「物業估值有主觀因素,之前冠君股價試過跌至一蚊幾毫,之後又升番上兩蚊,就係正反兩邊角力,來年股價會好反 覆。」

另一邊廂,冠君去年為收購朗豪坊,以朗豪坊作抵押,向銀行借了大筆貸款,又增發可換股債券。惟借貸條款訂明,借貸金額不可超過朗豪坊 估值的六成。分析員估計,若朗豪坊估值跌逾兩成三,相關比率便會超過上限,銀行有權要求管理層重組資本,「管理層都有好多辦法支撐物業估值,例如寧願空置 率增加,都唔減租吸客,但對投資者來講,都係一種風險。」

領匯最隱陣

綜觀各大房託,雖然往績息率極為吸引,但回報愈高,風險愈大,除了來年物業隨時大幅減值之外,公司普遍在上市時運用了各種財技,例如大股東減收股息、利率掉期等,以谷高息率吸引投資者。

唯獨由房委會分拆出來的領匯,負債比率僅兩成三,而且沒施任何財技,來年預測息率仍有六釐,屬穩中求勝之選。有分析員坦言:「其實對一隻房託來講,五至六釐先至正常。其他房託派息咁高,係因為各有問題,所以喺現價反映出來。」
拆解 高息 房託 陷阱
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不建議越秀房託基金(0405)收購收購廣州IFC(全部完成)

(按:筆者現持有此基金,佔持倉9%,敬請留意。)

5月28日,越秀房託(405)宣佈向母公司越秀地產(123,前俊景投資、越秀投資)買入廣州國際金融中心(IFC)的98.99%間接權益。

關於這收購的東西,經過我看了這麼多的報紙後,發現真的沒有報紙寫得很清楚,今次筆者把這公告內容簡單地給讀者講得清清楚楚。

1. 作價
越秀地產今次出售給越秀房託的作價合計為135.5億人民幣(167.28億),其中133.5億(164.81億)是收購物業的代價,即代表這物業的整體價值為134.86億人民幣(166.50億),較評估值153.7億人民幣(189.75億)低11.67%,剩餘2億元人民幣則為與交易有關的費用及收費總額,作價則按以下方式支付:

1. 12億人民幣(14.81億)以越秀房託向銀行借取資金支付;
2. 54.5億人民幣(67.29億)是以基金單位配發予越秀地產及代名人支付,其中36%由越秀地產持有,剩餘64%則向投資者配售;
3. 24億人民幣(29.63億)則在2016年起至2023年止,以基金單位方式分8年支付予越秀地產;
4. 45億人民幣(55.56億)由承擔越秀地產的負債支付。

其中2及3的增發的基金單位不得多於30億,否則收購會告吹。以這收購價計算,即基金單位價格低於3.24元,收購將不會完成。

2. 物業情況
今次收購的廣州IFC為一項世界級發展項目, 總建築面積為457,357平方米,是由(1)商場、(2)甲級寫字樓、(3)五星級酒店、(4)豪華服務式公寓及(5)停車場組成的物業組成。

現時,根據公告的資料,物業主要的情況如下
1. 商場面積47,029平方米,由廣州友誼商店包租,租期15年。出租率為98%,月租金6,067,333.94人民幣。

2. 甲級寫字樓面積183,540平方米,位於該物業主塔樓的第4至65層,也包括附樓27至28層的金融傢俱樂部,現時物業的出租率是52%,承諾出租率54%,現時月租金20,651,691.36人民幣。

3. 五星級酒店及豪華服務式公寓合計140,261平方米,分別主塔樓的第68至100層及裙樓的第1至28層,預期在2012年7月開幕,未來分別由四季酒店及雅詩閣經營。

4. 停車場合計建築面積約71,083平方米,合計有1,700個車位。

3. 其他留意事項
今次物業的收購有很多特別的事項需要留意,其中包括(1)酒店補貼事項、(2)命名權事項、(3) 派息事項、(4) 管理費支出事項,對分派有重大的影響,列之如下:

1. 酒店補貼事項
因為該等物業初期經營情況不佳,故越秀地產由2012年起至2016年止每半年會保證毛租金收入為1.342億人民幣,但補貼金額以6.1億人民幣為限,如物業收入為零,這筆錢大約兩年就會保證完畢。

2. 命名權事項
越秀地產在2012年下半年至2014年底購買該物業的命名權,每半年1,000萬。

3. 派息事項
越秀房託以主要為越秀新都會折舊費用而產生的未分派現金儲備派發6.35仙人民幣(7.83仙)的特別分派,另外確保本年的分派不會少於去年1.8仙人民幣(2.22仙),即本年分派會較2011年最少增加4.55仙人民幣(5.62仙),至26.26仙人民幣(32.41仙),但未來分派卻沒有任何保證。

另外,房託在修訂後,亦會推出以基金單位代息的選擇。

4. 管理費支出事項
越秀房託管理人的收費包括:
(a) 每年按託管物業價值(包括該物業應佔的資產)的0.3%收取基本費用;
(b) 每年按該物業應佔物業收入淨額的3.0%收取服務費;
(c) 每年按照物業(包括該物業應佔的資產)的價值每年0.03%收取託管費;
以上金額過往是按現金收取,但是未來的收費可以基金單位支付,至於以單位支付的數字如公告所示:

以現時每單位資產淨值5.90港元和單位價格3.52元計算,折讓約40%,如以基金單位收取管理費,會對現有基金單位持有人造成重大的攤薄,現行每年付出的金額約為市值的1%推算,每年對基金單位的折損約為0.3至0.4%,如果以10年期計算,折損約為3至4%。

4.  所謂財演評價
以下部分財演可能沒細心看公告,以及和上市公司好像是溝通過,原因類近一模一樣,好像是公司或房託的公關跟他們披露一樣,完全不知這收購對現行基金單位持有人是不利的,我們要留神他們以後的所作所為:


(1)  陳永陸
「提到內房,則不得不提昨日復牌的越地(123)及越秀房託(405),停牌前越房因蛇吞廣州IFC,當時因市場估計越房食唔起而出現不少負面猜測,但平心 而論,整個世紀注資鋪排,對於新舊股東都有很好的平衡。當然,昨日越房跌幅較預期多,我相信是因發行新單位定價未作實,故短期出現不明朗因素所致。

坦白說,一般REIT的資產都是普通貨色,因為這樣才可以爭取較高的收益率(Yield),現在越房獲注入IFC此等一級資產,而越地未來三年在營運上「包底」,令越房收益率保持在六釐以上水平,作為收息工具相當吸引。」

評論: 原本更為吸引,現在變得不吸引,為何還要護短? 今年完全是傾斜母公司,未來十年的派息都不明朗,不知所謂。

(2) 郭思治
「對越秀房託而言,交易令其物業組合多元化,資產 素質進一步提升,而基金規模壯大後,加上約30%的負債 比率,未來仍有機會進行更多收購。越秀地產一直支持越 秀房託發展,未來於內地多個城市的商業物業均有注入機 會。越秀管理層在今次交易中,已平衡雙方利益,達成的 條款均屬公平,而且對雙方都有利。雖然股價復牌後受 壓,但不失為趁低吸納的機會。」

評論: 素質提升不等於有利原有股東權益。至於有無平衡到雙方利益? 以資產淨值折讓40%的價錢配售及投資者,還算是平衡小股東利益,是咪食飯食到傻? 公平? 我看不出。

(3) 連敬涵
「越秀地產(123)向越秀房託(405)注入廣州國際金融中心,待物業成熟後回報率料達9%,為越房帶來長遠收益。越房獲注資後亦可擴大基金規模,提升市值,加上越地已承諾提供總額近6.10億元的現金補貼,以保證運營初期的租金收入,值得看好。」

評論: 現在大增發導致短期派發不利,長遠收益給遞延基金部分攤薄,長遠獲益受損。 現金補貼不夠2年半用,2014年後派息受損。你還說看好,對股東不利的東西,還要看好,食懵你呀。

(4) 黃敏碩
「同時交易收購作價合理,能為越房旗下注入 新資金項目之餘,由於廣州 IFC的轉移價值逾134億元人民幣,加上位於黃金地段,將顯著改善其組合質素及穩定盈利,中線應能抵銷市場憂慮的攤薄效應。越房現價息率7.5釐,中線 收集,目標價4.20元。」

評論: 交易作價合理? 租金實得4億,價就135億,租金得3%。其他上面全部講過,點解唔細心計下數,要信管理層一面之詞,不對就要批評嘛。

(5) 曾淵滄
越秀地產(0123)及越秀房託雙雙停牌,停了大約三個星期後宣佈越秀地產將以134.4億人民幣的價格,將廣州第一高樓IFC賣給越秀房託,這宗交易越秀地產獲利甚巨,總利潤高達50億左右,同時取得40億現金及轉移45億負債,因此,復牌後越秀地產股價創今年新高,逆市上升,但越秀房託的價格則差強人意,首三天下跌10%,第四天才反彈3%,很明顯地,多數投資者認為越秀地產得益很大就相等於越秀房託吃虧很大,這是錯誤的分析。

越秀地產之所以獲利巨大是當年投資興建IFC是正確的決定,是IFC本身真的值錢,實際上,越秀地產出售IFC的價格,每平方米不足3萬元人民幣,以IFC這座廣州第一高樓,全球十大高樓的價值與潛能來衡量,每平方米3萬元是很便宜的,以上週五收市價衡量,越秀房託收息率高達7.5%,這是很不錯的回報率,收購IFC之後,每年可分派的股息應該不會受到影響,道理很簡單。

收購IFC不影響派息

越秀地產與越秀房託屬同一集團,這宗買賣必須得到兩家企業的小股東多數贊成才能成交,如果只有越秀地產獲利而越秀房託吃虧,越秀房託的小股東不可能支持這宗買賣,廣州IFC是一個非常優質的產業,是廣州最高檔的寫字樓,最高檔的酒店,與最高檔的服務式公寓,將來潛質很高,現在唯一的小問題是收購條件的財務安排相當複雜,不是一般小股民所能明白的,因此復牌後股價表現各異,無論如何,買股票只應低價買而不是高價追,既然越秀房託股價在復牌後出現調整,正是趁低吸納的機會。

評論:
(1) 下面的數字已告訴你吃不吃虧,不再重覆多一遍。
(2) 如果還要堅持分派不減少,再看下面。潛力大我支持。
(3) 就算如何複雜,我都要拆解到最容易給你看,愈複雜的野先是最好炸彈。

究竟他有無解釋過呢單交易是點呢? 他講到錯誤的分析,點解是錯誤呢? 他下面的原因是不是錯誤?  我相信下面的解釋已告訴你。他現在是自己打自己一巴。

(6) 黃瑋傑
不過,個人仍然認為,今次收購長遠對越秀房託有利,因為除了擴大其資產規模外,還可以令其投資物業組合更多元化。

廣州國際金融中心寫字樓月租已超越200元平方米,最近一宗租務成交更創出260元平方米的新高,刷新了廣州商業寫字樓的最高紀錄。

評論: 內容空洞,不予置評。個別現象不等於全部現象,公告所言看不出有這麼多。你不是股東,你又明白股東感受,成日呃人你就就識。

(7) 習廣思
筆者認為,越秀房託過去的物業組合並不平衡,其中白馬大廈佔去年總營業收入近60%,收入比例略嫌過高。由於廣州國際金融中心屬於優質的商業物業,注入越秀房託可提升基金規模,也可以增加租金收入來源。

評論: 千篇一律,不知所云,是否對股東有利,睇到下面就明白。唔好同人洗腦啦買入IFC之後,租金收入比例變成50%是IFC,那又是否平衡?

好心用下腦,寫埋呢D咁的廢話中的廢話,做打手做到咁張揚,是咪想死,完全不專業的打手一名。


(8) 郭家耀

越秀房託(405)以約88.5億元(人民幣,下同)作價,向越秀地產(123)收購廣州國際金融中心項目。計及約45億元的項目開發貸款轉移及9,000萬元少數股東權益,今次作價相對於153.7億元的估值有12.6%折讓。為減輕越房面對項目初開業風險,越地完成交易後至2016年底期間,以現金向越房提供收入支援,為越房的分派收入提供一定保證。越房預計交易後,每基金單位分派跌幅不超過0.018元,為彌補小股東利益,越房將派發每基金單位0.0635元的特別分派,越地將放棄收取特別分派。交易後,越房物業組合多元化,基金規模壯大,負債比率僅約30%,或可作更多收購,而越地可能再向越房注資。 作者為海通國際證券環球投資策略部副總裁,他本人沒有持有有關股份及相關衍生產品權益。

評論:
1.  收購確實有12.6%折讓,但發行單位有40%的攤薄,你說買平還是買貴?
2. 如果酒店風險這樣低就不用補貼。
3. 基金單位減少1.8仙分派僅限2012年,請細閱公告。
4. 特別分派6.35仙,不能彌補未來損失,請看下文。
5. 組合併無多元化,只是原本由白馬大廈佔大部分,改作IFC佔大部分,原本物業資產60億,買下150億的IFC,一計,就知IFC佔新基金物業資產的約70%,好心做做功課。
6. 負債比率不是30%,是35%,如計及遞延基金單位是48%,超過香港的45%規定。
7. 做收購、注資不等於有利股東,請細心想想。

做一個不知所謂的打手就要無恥,上面呢個評論全部有齊。

想賺老細錢做到咁無良心,點解仲要做,做得出這些東西,我以後就一個都唔信,等你們好好反醒下呢咁多年來做過幾多唔好的事。

(7) 林少陽
「由於寫字樓只有約五成出租率,而酒店及 服務式住宅仍未啟用,上述市盈率計算方 法,可能意義不大,但很明顯,交易將大 幅減低越房未來的派息能力,越地亦只能 保證,本財政年度的每基金單位可分派股 息(DPU)淨減少不多於0.018元,相對 去年按年減少8.35%。 以該項目寫字樓及零售物業目前平均租金 每平方米6.1元,以及酒店及服務式住宅 每年「保證租金收益」不少於2.68億元計 算,整個項目於成熟期,每年租金收入亦 不多於7.8億元,若假設平均出租率為 90%,每年租金收益將是7億元,扣除因 收購而增加的57億元債務利息開支、行 政、管理及稅項開支,因收購得來的可分 派收入,怎計也不大可能超過2.3億元 (原有資產每年產生的可分派總收入)。 但是,因為這單收購,以昨日收市價計 算,越房將至少發行26.5億股新股,佔已 發行股本近2.5倍。簡單講,這單收購對 越房的股東來說,明顯是「唔啱數」。」

評論: 較為平肯,但用的數字不合理,下面再講。

5. 收購對資產資債表及每單位淨值的影響

如以最低發行價3.24元計算,在未發行收購前,每單位淨值為4.78人民幣(5.9元),在收購後發行遞延單位前,每單位淨值變成3.4人民幣(4.2元),較未收購時下降28.77%。在未作重估前但發行遞延單位後,每單位淨值降至3.23人民幣(3.99元),較未收購時下降32.45%! 可見對現有基金單位持有人損害不少。



6. 分派推算

因2012年分派有一定保證,故不作估算,但是筆者以絕對值比較兩者差異。

(1) 假設數字

1. 過去數年的分派如下:


2. 按過往數字未來估計分派如下:


3.  IFC 按現在房託物業比率未來推算分派如下:
我們作出以下假設:
(1) 寫字樓收入增長:
第1年46%(出租率由52%增至70%,租金增8%),
第2年32%(出租率由70%增至90%,租金增8%),
第3年以後8%

(2) 商場收入增長: 每年6%

(3) 酒店物業: 首3年保持保證利潤2.684億,其後增長5%推算。

(4) 冠名權收入:每半年1,000萬,全年2,000萬。

(5) 管理人費用、經營開支及攤銷及稅項: 按舊物業比例。

(6) 利息支出: 按57億人民幣債項基準,4%利息計算。

(7) 據高人網友caton提醒,已就營業稅按25%計算。


4.  合併分派

假設: 按新規則分派在2017年後未來也會保持80%以上換單位



5.  單位份數(按各假設):


假設:
1. 均以3.24元作為換股價及以股代息價

6.  假設分派
以下則按各情況計算:
1.  假設不作收購,沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成,以3.24元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人以股息換單位。

1.  各項分派比較
由上而下分別為每年分派、派息累計相異及總派息。



從上表可見,不收購的分派最高,管理費計入是先甜後苦,加入以股代息是無眼睇。由此可證明,好多財演根本無睇過份公告,並作深入分析。主席話不騙小股東的,可作進一步商榷。總之收購成功,無論甚麼情況,均對基金單位持有人有不利影響。

7. 我的建議及分派的變化

從上面可見,筆者希望以下項目可以調整
(1) 因物業盈利未成熟,且因房託折讓比率較高,故應提高折讓比率至20%
(2) 反對收購需保證的酒店及服務式住宅,因為這證明了以上項業績未穩定
(3) 反對管理費以股代息,能使大股東能夠以折扣價取得股權目
(4) 反對以股代息選項 ,能使大股東能夠以折扣價取得股權

因物業新建,且租用率頗低,況且本身房託呈接近40%的折讓,故收購物業的價格可稍為調整,以反映兩者現時物業的租用率和折讓的相距,例如折讓改為20%至30%之間,以25%假設計算,作價應調為115億人民幣(142.31億港元)。

如以以上租金淨收益計算,2014年的淨租金回報是5.3%,如果不收購酒店項目,作價只是約72.6億人民幣(89.63億港元),但可以在利潤穩定後,以協定的價格例如42.4億人民幣注入。

如以72.6億人民幣的作價及40%的借貸比例計算,可以借入29.1億人民幣(35.93億元),另外剩下43.5億人民幣(53.7億港元)可以新發行基金單位解決,每股大約3.22元,即發行大約1,667,816,885股。為避免造成越秀地產需提出要約收購,增加財務負擔,故發行的新股可以這樣的方法解決:

(1) 其中27.80億人民幣(34.37億港元)基金單位以1供1比例,每股3.22元,授予股東優先認股權。此項回補發售方式,在華潤置地(1109)也有用過,所以也不是沒有先例。如沒有股東供 股,這批未供股的股權會變成遞延代價,會視乎越秀房託的資產負債情況,分10年以決定以基金單位方式或現金方式支付予越秀地產,如增持的股份觸發了限制,可以即時派發基金單位予股東或減持的方式出售予市場,使股權不會增持至多於2%,送單位這方式以往在越秀派發越秀交通(1052)的股票也有用過。在10年後,持股量或許會增加至約60%,而不觸發全購。但相信因為新單位的價格吸引,相信這方式出現方法不大。

(2) 至於越秀地產可先接納剩餘約15.66億人民幣(19.33億港元)的新基金單位,這數字大約是591,549,032股,收購購後,他的基金持股量大約保持在36.22%,並無重大攤薄。

以上可以顧及到股東及越秀地產的要求,如果供股出現時,其實會使越秀地產的價格獲得一長期的提振。至於筆者的建議對資本情況及派發的影響如下:

1.  IFC 分派及總分派


2.  對資本負債情況影響


3.  發行單位情況


4.  各項分派比較

由上而下分別為每年分派、派息累計相異及總派息。

* 只計1股分派,如果計及供股後的2股總計分派則需乘2。

可以看到,新方案也是不太影響負債比率,派發影響也不是這麼有重大影響,在未來重估的利潤增大下,負債比率下降,他可以利用借債方式注入更大資產,改善回報。這樣是不是好些。根據越秀地產稱,注資不影響公司現金流,故應在合理情況下優化收購方案,使股東能夠接受。相信我提出的方案較他們提出的更好。

8. 總結
以味皇兄的說法來作一個小結論:

越秀地產可以立即得到實益,而越秀房託卻看似成了ATM,但如果按不同的角度看,不同心態的股東得到的價值並不一樣。

如果是已買等賣出的股東,收購損害了股價,是壞事

如果是已買等收息的股東,收購損害了股息,是壞事

如果是已買不賣出的股東,收購改善了物業組合的質量,是好事

如果是想買等賣出的股東,收購損害確定性,是壞事

如果是想買入收息的股東,收購降低了股價,是好事

越秀的收購我想更應注意其戰略層面同精神層面上,405現在持有的物業最優質的就是白馬大廈,在全國範圍想找到比佢更好的物業也不是易事,如果越秀 打算收購一些物業來提升盈利,很可能花幾億收購一些乙級商廈或花十幾億買一些甲級商廈,而這很容易在股東會通過,那麼為什麼用百幾億收購超級商廈就不行了?

同樣是收購,如果以溢價買質量在白馬大廈以下的物業就可以,反而用折價買質量在白馬大廈以上的物業就不行,道理上說不通,只是金額太大而母公司得益又明顯心理上難以接受而已。

IFC在市場上具有獨特不可替代性出租率低原因是佢剛剛入夥,隨著時間增加,IFC可以吸走其他商廈的租戶,而且單位數目多吸好耐都未必得滿,想升級有排升,反過來說,在IFC搶走其他商廈的租戶時,越秀的收購的如果是那些被搶客的商廈,味皇一定投票反對。

小股東不滿的主要原因相信主要來自巨額攤薄同時沒有供股的資格,肥水只落別人田不公平,,但我們要留意REIT的定位,,REIT的設計目的主要是派 息比人開飯的,,例如賣比老人家,例如賣比雷曼苦主,作為輸出者唔應該違反設計本意向股東攞返轉頭,所以味皇先敢話配股的可能性大於供股,今次越秀的做法清 楚表明自己作為REIT的定位,收開息的繼續有息收,唔駛倒貼。

但即使表明心志都好,今次處理方法也有不妥就是不公平了,原股東最起碼也應該有優先認股 權,現在被排除在宴會之外,只益保險公司,實在是國企所為。

在筆者看來,應該縮小收購規模,增大折讓,容許現基金單位持有人參與,另外取消管理費換股及以股代息的條文,以免造成不必要攤薄。不然我建議交易全部拉倒。

建議 越秀 房託 基金 0405 收購 廣州 IFC 全部 完成
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再批評越秀房託(0405)注入廣州IFC(全面完成)

越秀房託近期發出了收購的通函,作為其股東自不然細心地閱讀一次,在眾多投資者的反對下,公司修正部分交易條款,但其實對分派減少收效不大,筆者特此對公函所提及的優點再作一些批評。

(1) 交易條款修訂
1.  公司把延遞代價單位的發行價由過往沒有限制改為4元或以上。

評論: 雖然這方法減少攤薄,但是實際上影響有限。根據新的延遞代價單位及在收購發行單位不得多於30億單位計算,其新配售價可低於2.98元,較之前的3.24元更低,可見新補充方案是其實更不顧及股東利益的。

2.  從通函的解釋可見到,其實廣州IFC要靠越秀地產補貼才可免致虧損。另外他們對於計算都作出大量扭曲,才能計出本年分派只減少1.8仙。例如加計提稅項和收購費用由越秀地產負擔,如不計此兩項,實際上收購和不收購分派的相差是更明顯的。






(2) 新假設計算結果
1.  重計算前提
根據通函的收入重計算,增長率用過往3年的平均增長,並加入收購失敗帶來約4,000萬的收購費用,新物業則仍沿用以往筆者較樂觀的假設。假設和現實的分別如下:

1. 至6月15日寫字樓的出租率只增加8%,至60%,按年率計增加16%,但筆者假設為20%。

2. 寫字樓租金增幅按這份關連交易的公告看,是約2-3%,但筆者的假設是8%。

3. 至於商場的收入我們用6%增長,但是根據這份公告看,和原收購公告比較,平均租金在7年內大約多16%,每年約2%。可見均都低於這數字。詳看下圖的分派計算結果。

* 不收購方案分派和收購分派通函的相異之處:
1. 預提稅項4,770.7萬計入分派。
2. 4,000萬的收購費用由房託負擔,收購後之情況由母公司越秀地產負擔。

2. 對每單位分派的影響

(1) 如配售價為最低配售價2.98元,而以管理費及以股代息價情況價格均一樣,遞延單位發行價為4元,其未來11年分派如下:

1. 單位數字


2. 條款修訂前後分派的分別
各假設如下:
1.  假設不作收購,沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成,以2.98元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成,以2.98元及4元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成,以2.98元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成,以2.98元及4元元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人以股息換單位。


(2) 如配售價為現價3.72元,而以管理費及以股代息價情況價格均一樣,分派如下:
1. 單位數字


2. 條款修訂前後分派的分別
各假設如下:
1.  假設不作收購,沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用不能換單位,以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成,以3.72元及4元發行新單位收購,管理人費用按規定換單位,未來也會保持80%換單位,以及全部單位有人以股息換單位。

但是就是連通函中,要用預提稅項來減少原有物業的分派,以及免付4,000萬的收購費用,才能使相差減少至1.8仙,另外證明新物業計及所有開支後是入不敷支,要越秀地產對酒店對酒店服務式公寓補貼才能保持利潤,但這補貼每年是2.684億人民幣,但最多只是6.1億元,不到2.5年補貼沒有了,但分派會受到不明朗因素的影響。


總結來說,配售價格的提高,只是延緩了分派減少,對情況並無改善。

(2) 封面的一些荒謬的好處解說

在通函首幾頁,除了他們所謂模式是傷害股東權益外,其實有幾個歪理,筆者在此再作澄清:
1. 規模大增
其稱,「交易令越秀房產的物業組合價值提升2倍以上,由大約人民幣66億,提升至約220億元」,但是這從上面的分析來看,是令股東回報率下降,這是否能吸引投資者?

2. 可能改善基金單位交易流通性
其稱,因單位數目大增,「已發行及公開買賣的單位務期將改善基金單位的交易流動性」,但是如果是好賺,誰人想賣? 我又不是大投資者,要流動性來做甚麼? 所以這是廢話。所以增加流動值對投資者利益無甚幫助,要幫助就是新進來的基金,但是變相就損害原有基金單位持有人的利益。

3. 多元化
通函話:
「交易將以下列方式多元化發展越秀房產基金的組合:
(i) 截至二○一二年三月三十一日,批發零售物業按價值劃分佔越秀房產基金現有組合約57%。由於交易,越秀房產基金的物業組合將從以批發零售為主轉型為多元化,組合類型擴大至甲級寫字樓、高端商場、豪華酒店及服務式公寓。

(ii) 交易預期將拓寬越秀房產基金的租戶群至包括其他的主要商場、知名國內及跨國公司租戶。於完成後,租戶數預期將由截至二○一二年三月三十一日的977戶增至1,057戶。

(iii) 交易預期將透過減少越秀房產基金對白馬單位的依賴使基金單位持有人受惠。於截至二○一一年十二月三十一日止年度,來自白馬單位的收益佔越秀房產基金總收益約59%。根據經擴大組合的溢利預測,白馬單位貢獻的收益於預測期間於完成後預期將會減少至約26%。」

1. 我唔明為何要從回報率、增長率及週期性弱的批發零售為主的物業,改為三者均相反的商業物業是好處,完全是歪曲事實。

2. 租戶多了8%實不多,況且收購後所佔的面積增加3倍,相對每租戶所佔的空間大增,單一租戶的影響變化較為明顯。這是一個壞處,不是好處。

3. 為何不提新的IFC佔未來收入約51%的事實? 這有否改善集中的情況,物業佔比仍然集中,但分派減少,筆者不明白自己是否看錯「受害」為「受惠」? 筆者相信做這次收購的人都是患上了精神病了,應該送入精神病院接受一下治療,或是回小學及中學好好學一下甚麼叫做算術。

4. 提升增長質素和增長潛能
1. 增長潛力從租金可以看出是較低的,所以是廢話。

2. 在負債比率上通函稱,「交易將提升越秀房產基金的增長潛力。交易形成的擴大的資產基礎將使越秀房產基金能提升其融資能力及有效重置越秀房產基金的資本成本,從而增強其獲得更多收購機會的能力。於完成後,按說明性融資結構,越秀房產基金的負債比率預期將約為30.6%(有關計算基準的其他詳情,請參閱第10.1.2節「經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率」),將為日後的收購機會提供充足的可借貸上限。

此外,誠如溢利預測所載,越秀房產基金管理人預期該物業甲級寫字樓於二○一二年十二月三十一日的出租率約為70%,相比之下,截至二○一二年六月十五日的出租率則約為60%。該物業的甲級寫字樓的佔用率及租金收入的預期增長為基金單位持有人提供了持續增長前景。」

2 . 筆者翻閱過資料,通函說明
「根據本通函附錄三載列的越秀房產基金未經審核備考綜合資產負債表所提供的資料,越秀房產基金於二○一一年十二月三十一日經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率預期將約為33%,反映於該日期的若干可予准許的備考調整。為反映經擴大組合的最近估值,越秀房產基金管理人認為計算負債比率時可計入評估值(於二○一二年三月三十一日為人民幣153.70億元),並相應增加經擴大組合的資產基礎。根據上述方法及說明性融資結構,預期於完成後,經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率約達30.6%。

越秀房產基金管理人在計算負債比率時並無計入遞延基金單位,因為其於越秀房產基金資產負債表內,將分類為基金單位持有人應佔資產淨值(而非借款)。」

根據他們的假設計算,負債比率約30.91%,降至29.81%,但計及遞延單位,負債比率是約40%,詳看下圖。

a. 他們的假設:


b. 計及延遞單位的假設:



3. 總結
可以看出,收購無論如何均對原有單位持有人不利,好處大部分都站不住腳,有時是掩蓋真相,所以建議都是不要沽出,照樣反對可也。筆者或會出席股東會質問管理層作出這收購,希望大家瞭解清楚這件事情的來龍去脈,不致被管理層所騙。

如果今次收購成功,我會對這一系的公司管治非常失望,建議別人不會購買他們的股票,就讓他們自己吹捧自家的垃圾去,使他們連一些在股東融資的能力都失去,這就是股東的厲害。

批評 越秀 房託 0405 註入 廣州 IFC 全面 完成
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反駁越秀房託(0405)關係總監夏恒良及財務顧問新百利的歪論

今日,筆者留意到很多報紙均提及昨日越秀房託會公關夏恆良在傳媒酒會的言論,筆者特此澄清作為一個關注此事件的股東,他的言論純屬一個老闆要求他支持交易的傳聲筒,完全是一堆歪論,特此逐份報紙澄清,重覆的不再強調。

1.  文匯報

(1)
 有關交易將越秀房託資產一舉由40多億元提高至逾百億元,但其中大部分為向越地配售,及向投資者新增配售基金單位,現有小股東「無份」。越秀昨強調,越 秀房託按3.56港元或以上的定價向越秀地產配售基金單位,但計及資產增值,及未來收入增加,料最大每基金單位分派只會由目前0.2197元(人民幣,下 同),攤薄0.018元至0.2017元,影響有限。

按: 根據筆者之前的計算及翻閱通函,相差1.8仙是本年的數字,但是內中包含了減少約人民幣4.8仙的預提稅項,及免除約4仙的交易費用,故此實際相差10.5仙,如計及通函的的半年補貼及攤銷調整達3.08億元,每份單位的相差可以達到約30仙,相等於去年分派1.5倍,這是否有限,大家可以想想。



(2) 

另外,越秀投資者關係總監夏恆良強調,公司今年會提供每股0.0635元的特別息,彌補小股東的損失。另外以筆者較為樂觀的測算,正如上篇所述,以最低配售價2.98元假設,預計於2023年的每年收購後的分派較收購前會減少10仙,累計沒有1塊錢,就算現在補貼6.35仙也沒有甚麼用。


(3)
而遞延基金單位配售價則為4 元,或前述基金單位發行價的較高者,反映越地對交易的支持。
正如上文所述,此舉可使每股配售價由3.24元降至2.98元,更加損害股東權益。

(4)

至於為何不進行公開發售或容許現有股東供股,夏恆良則解釋,目前的方案進度較快,亦較少變數。供股有包銷量才可成行,配售也需要有配售代理,我不明有甚麼變數和進度較快。況且之前置富產業信託(778)在2009年9月也以1供1股買都會馬尺及凱帆薈商場都是導致攤薄,都是也能通過,現在情況也不錯,應該也能做。

況且正如現在這麼大的集資規模你也能找到賣家,現在多了供股,更多了一堆人買股票,集資是否更為容易? 此外搞供股亦尊重了原有股東的意願,使原有股東權益不致被強硬地攤薄,那不是更好嗎?

另外,供股雖然使每股權益攤薄,但參與供股的股東仍可透過供股維持他們的權益,受害較少。做地方政府的窗口公司,不是更應該為小市民考慮一下嗎?

(5)                                                                                                                                    對於有評論質疑,越秀房託目前股價的配售價,較每基金單位資產淨值有大幅折讓,夏恆良反駁指每股資產淨值對收租股並無意義,公司資產並不會出售,實際回報才有價值。                                        每股資產淨值沒有意義?  那現在你為何要公司買這麼貴又不值錢的東西回來,使分派減少了,實際回報真是減少了,是不是還有價值下去? 我不明白這論調。

2. 大公報

越秀投資者關係總監夏恆良表示,有信心交易獲通過,因為公司已向不少投資者解釋,反應正面,故暫無「後備計劃」。
按: 他們當然反應正面啦,越秀利用打劫股東權益去為他們賺錢,如果是咁。以後唔使旨意在香港股市上集資到一分錢。我寧願你地無後備計劃,我唔使打咁多篇野日日鬧你地班老細話乜就乜的白痴。

3. 明報

雖然管理層對交易獲通過滿有信心,但仍有小股東對配股帶來的權益攤薄存有疑慮。此外,儘管越地在補償條例中明示,將在2017 年前為IFC的酒店及服務式公寓提供總額為6.1億元人民幣的毛利保障,亦有股東擔心寫字樓出租率偏低,將給DPU(每基金單位分派)平添不確定性。

對 此,夏恆良認為,此次交易中越秀房託所付代價約為每平方米2.9 萬元,相比市場水平屬合理,也給物業長遠升值留下較大空間。此外,他預測越秀房託的市值可在交易後突破100 億元, 「隨著流通量大幅增加,基金透過資本市場套現的能力會顯著提升,股價相對NAV 的折讓也會相應減少,和領匯(0823)受到追捧、股價較NAV 錄得溢價的例子一樣。」越秀房託昨日收市價為3.79 元,較其去年年底的NAV ( 約5.9 元) 折讓35.8%。

按:

1.  如果折讓超過35%的單位換取約12%折讓收購的物業本來就是不合理,你之前都講明唔賣物業,為何要升值空間?  如果你認為升值提升了估值,加強了借貸? 你又做這些傷害持有人的收購,那有甚麼用。真是雙重損失。你們新物業的折現率只是5%左右,較現行物業約7%低,很明顯拖累了股東回報,為何還要現在支持?

2. 流通量會使估值大幅提升? 你看看同類的冠君,收購朗豪坊物業後規模大了,但股價都是原地踏步。這段東西已證明是站不住腳。

領匯本身資產質素較差,改進後租金提高,估值提高,槓桿下降,所以借錢利用低息優勢購入物業,並是無新增單位,提升了每單位的回報。這些交易使分派逐步提升,也獲投資者認可,股價當然會升,但是越秀今次很明顯屬於第一類類似冠君的收購。收購後單位的折讓減少,派息減少,股價當然跌下去,你唔好呃人啦,用下腦唔好理老細講乜好唔好? 唔好樣樣都幫老細,老細唔掂當然唔好支持。如果夏先生能和我在此當場對質,我好歡迎。


4. 成報

面對投資者質疑資產淨值被攤薄,越秀房產基金管理層回應,現有物業組合增長空間有限,不應錯過多元化的投資機會,強調交易短期攤薄可被物業中長期升值所抵銷。

交易無多元化,只是由回報高的白馬大廈佔5成,變成回報低的IFC佔5成,成效是負,所以多元化更不必要。如果現在物業估值繼續提高,為何不等待估值提高,房託槓桿繼續下跌,另外延遲回報未有成效的酒店收購,以使房託能有能力以自身吞下這項物業,減少造成重大攤薄進行收購。我沒有政治任務要幫你達成願望,我只是想賺錢,不要損害股東權益好嗎?

5. 財務顧問

(1) 今日筆者已收到通函的郵寄版本,內中財務顧問的所謂意見更使人氣憤,攤薄20%屬可接受,你是咪食懵左,老細叫你去死你是咪去死呀,你真是想死我幫你,今次財務顧問是新百利,簽名的叫主席邵斌,話創辦這公司已有28年,明明這交易是傷害股東,還要支持,筆者感覺到為了做生意寫出這些無恥的東西,究竟他們的良心在哪兒?。我貼埋你張大相出來,等人知道你的真面目。再騙人就無情講。



他提到:
「除非該物業的經調整賬面值(現時協定為人民幣134.40億元)較由越秀地產提供的評估值(按評估值計算為人民幣153.70億元)的折讓足以抵銷因融資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄,否則按最後實際可行日期的基金單位價格計,由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%,故每基金單位的資產淨值將無可避免地被攤薄。由於二○一一年十二月三十一日的每基金單位資產淨值為人民幣4.78元及越秀地產就轉讓值較評估值提供的折讓為12.6%,倘新基金單位以低於每基金單位人民幣4.18元或5.16港元的價格發行,將會對每基金單位資產淨值產生攤薄影響。雖然賣方為越秀房產基金的控股股東,惟評估值難以作進一步折讓,因越秀地產本身亦是一家香港上市公司。此外,發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。」
...
然而,我們認為對每基金單位的資產淨值的潛在攤薄屬可以接受,理由如下:
(i) 每基金單位的資產淨值雖然重要,惟並非越秀房產基金投資者考慮的唯一因素,彼等可能更關心DPU及交易可帶來的整體好處;
(ii) 倘該物業的前景如早前所討論向好,因交易而對每基金單位的資產淨值產生的短期攤薄可被該物業的相關價值的中長期升值所抵銷;
(iii) 作為香港上市的房地產投資信託基金,在最高45%的槓桿上限及每年須將可分派收入總額的90%分派所規限下,越秀房產基金管理人就交易可選擇的融資方式有限。
因此,股本融資成為交易的最合理融資選擇;及
(iv) 由於現有物業的平均出租率於二○一二年三月三十一日已達97.7%,出租率進一步上升的空間有限,故不能輕易放棄如交易般可帶來前景及組合多元化的投資機會。」

再解說他的歪理:
1.  DPU 未來是一定較未收購前下跌,所以是咪有好處大家心知肚明
2.  咁原有物業都有升值空間,你都唔賣這些物業,咁升值有甚麼用? 其實都無用
3. 不自量力還要買,是咪傻左,唔好玩啦。
4. 出租率高代表還有加租空間,IFC空置率還高,又具週期性,租金增加有限。

2. 另外,雖然他支持收購,但是都有地方請大家留意下,只要忽略那些可接受的話,其實誠然為不錯的東西:
「屬資本性質的部分額外項目分派,將相應減少越秀房產基金的資產淨值。下文說明因交易產生對每個基金單位資產淨值的影響,乃基於:

(i)通函附錄三備考財務資料(「情況1」);
(ii)通函附錄三備考財務資料並計入現有物業及該物業重估收益及遞延稅項相應增加(「情況2」);及(iii)通函附錄三備考財務資料並計入(a)該物業重估收益及遞延稅項相應增加;及(b)根據補貼款項契約應收越秀地產現金(乃假設通函附錄三內的補貼資產相等於人民幣4.063億元)於二○一六年十二月三十一日或之前已悉數分派(「情況3」):
                                                                                             情況1 情況2 情況3
完成時每個基金單位的資產淨值(人民幣)                                    (1) 4.30 4.75 4.61
完成時及悉數發行遞延基金單位時每個基金單位的資產淨值(人民幣)(2) 3.44 3.80 3.69
附註:
(1) 基於完成時已發行29.51億個基金單位計算
(2) 基於完成時及悉數發行遞延基金單位時已發行36.92億個基金單位計算
基於通函附錄三備考財務資料並計入(a)現有物業及該物業重估收益及遞延稅項相應增加;及(b)根據補貼款項契約應收越秀地產現金(乃假設通函附錄三內的補貼資產相等於人民幣4.063億元)於二○一六年十二月三十一日或之前已悉數分派,則每個基金單位資產淨值將由人民幣4.78元攤薄至人民幣3.69元(於二○二三年或前後悉數發行遞延基金單位時),攤薄22.8%。

鑑於房地產投資信房地產投資信託基金守則規定分派最少90%的可分派收入及房地產投資信託基金的最高借款限額以不超過該房地產投資信託基金合計資產總值的45%為限,越秀房產基金的內部儲備不足以償付總價,故吾等認為此資產淨值攤薄程度可予接受,因為如上文所解釋有需要以發行新基金單位為大部分交易提供融資,而基金單位於市場一直以資產淨值折讓價買賣。」

....
「吾等亦關注DPU的攤薄,誠如上文所述,於二○一二年將以人民幣0.018元為限。吾等已考慮此攤薄,連同將會僅支付予現有基金單位持有人的特別分派每個基金單位人民幣0.0635元。越秀集團及新基金單位的持有人將不會獲得此項特別分派。越秀集團就其於越秀房產基金現時的持有量放棄享有特別分派權利,可抵銷二○一二年的DPU攤薄額人民幣0.018元。此外,特別分派的金額相等於二○一二年DPU攤薄承諾的3.5倍。於二○一六年後,因發行遞延基金單位予越秀地產而使情況更為複雜,此情況將持續至二○二三年,這已超出財務模型至二○一七年十二月三十一日之時限。

根據收購守則的條款,發行遞延基金單位被延長了,因越秀地產於越秀房產基金的持有量每年不得「自由增購」逾2%。然而,經計及
(i)遞延基金單位的架構容許有一段時間用以提升廣州國際金融中心的租金收益,而於完成時發行新基金單位將會對DPU產生即時影響,相比之下,遞延基金單位更為可取;

(ii)遞延基金單位的最低發行價為4.00港元,約等於基金單位於二○一二年五月二十八日刊發有關交易公告前的收市價,較現時市價高約11%;及(iii)由於發行遞延基金單位,DPU每年可能會攤薄1.95%,但自二○一六年十二月三十一日起可能會因積極的租金調整(鑑於廣州的區域性跨國公司的數量預期會增加,而彼等可能會選擇廣州國際金融中心,因而預期調整租金乃屬合理)而有所緩減,吾等認為,發行遞延基金單位可能產生的DPU攤薄影響屬可接受。」

6. 小品
今日,還有一堆小東西可以給大家留意下:

(1) 東方日報
「越秀房託(00405)「蛇吞象」購買廣州國際金融中心(GZIFC)計劃,已經喺上星期五向小股東發出通函,解釋整個收購嘅詳情。不過原來中間都 有一段小插曲,話說越房管理層希望呢本490頁嘅通函用全彩色印刷,但因為上個禮拜颱風襲港,打亂曬進度,最後只得最前10頁可以全彩,其餘都係黑白。

打風累內容變黑白

其 實為咗出呢本通函,越房嘅工作人員可謂趕到甩轆,原定要喺六月十八日寄畀股東,但因為趕唔切而要向交易所申請延期至六月三十日。絲絲尋日同越房嘅管理層食 飯,佢哋話通函最終喺上星期三定稿,印刷公司原本同佢哋講,話印全彩色需時55個鐘,後嚟擔心打風,被迫將印期壓縮,無奈地將後面480頁改為黑白印刷。

絲絲認為,通函屬於法律文件,九成以上都係文字,收到嘅股東未必會覺得彩色印刷會帶來驚喜,無乜必要去浪費金錢印彩色囉。

按: 可以見到,他們需財孔急,窮態漸現,所以唔使理佢們這收購,直接反對可也。

(2)  兩個打手財演
1.  爽報:孫柏文
「梁心欣:「市場上真係好多人做對沖喎!CY概念股升曬上嚟,仲點買呀?」

孫柏文:「唔係呀,會德豐(020)昨日不升反跌!」心欣:「你都畀人唞嚇啦!呢個可能係買入機會。照原本計劃,28.3元樓下,入5千股。仲有,發掘到明日之星,係越秀房託(405),一定要買。」

孫:「REITs我只係識領匯(823),頂都破埋,仲有肉食?」

心欣:「越房在本月11日會有股東會,13日就除淨,派埋特別股息,我見市場已經有偷步入貨,我們唔入好蝕底,就於3.78元或樓下,先入4萬股,如果入唔到,就收市價入,上望4蚊。」」

2. 信報: 習廣思

「越秀房託(405)因母公司注資,市場憂慮負債增派息減,股價經大幅調整後逐步回升。」

按: 這些人的質素筆者不評論,但筆者認為,他們連交易都未看清楚就亂來,祝你好運。

7. 如何投反對票
有讀者問我如何投反對票,在此說明如下:

1.  如持有實物,過戶處今日或未來幾日把通函和股東大會投票的議案來你之前提供登記地址,內中有一張紙可以選擇議程可讚成或反對,然後你只要填寫這張東西寄回過戶處即可,只要把普通決議案的第1項及特別決議案的第1至6項反對,就可減少全部潛在的攤薄。

2.  經銀行或證券行持有的話,請詢問銀行的負責股票買賣的職員或經紀,他們會給你一張授權書出席股東會,或者可代為表決,前者不另收費,後者費用約數十元,詳請請詢問相關人士。

股東會時間只有一個,就是7月23日上午10時30分,所以無論你是實物持有、經銀行或股票行持有都一樣。 如再有問題,可繼續詢問。

8. 總結
夏先生同梁先生你有兒女嗎,你仔女見到你日日在報紙講大話會唔會面紅,是咪要鄰居日日話你呃人,仔女話你大話精你先醒覺,是咪要我提下你。

好,你日日講廢話,筆者就要你不得安靜,大家學筆者講,梁凝光、夏恆良日日呃人、講大話,仔女當你是仇人,鄰居話你大騙子。你地人格缺失,做一單你一世英名就此盡毀,以後你地就被人當老千股了,你喜歡這樣做,我不反對,但是以後別要問我們拿一毛錢。

我是決定要反對的了,請你降低作價,廢除管理費和以股代息,增加供股選項,不然就會搞到這收購告吹筆者才會心息。


反駁 越秀 房託 0405 關係 總監 良及 財務 顧問 百利 的歪 歪論
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反擊近來報章對越秀房託(0405)的見解

昨日稍事休息,但仍有繼續閱讀報章,見到某部分財演及留意到梁凝光出來發表他的偉論。筆者留意到,某部分財演連連交易文件也並無細心閱讀,另外也對管理層的說話也一知半解就發言,覺得他們繼續誤人子弟,實在不該。現在,筆者就逐點逐點反擊這些錯誤的東西。

1. 蘋果日報: 曾淵滄

恒大以每平方米約3.3萬元買廣州珠江新城土地,不久前越秀地產(123)宣佈以每平方米約2.9萬元出售同屬一區的廣州最高大樓IFC給越秀房託(405),豈不是麪包比麪粉便宜?

按: 管理層已表明不賣物業,所以市價多少也就對其價值也沒有影響。另外他發行的單位是較現價至少折讓20-30%,相較物業估值12.5%的折讓,很肯定每單位的淨值被攤薄。

再者這物業回報率就算全面出租,回報就已經較本來的物業低,又因為稅項因素關係,它的所得稅是按25%徵收,相對現有物業的10%高,使IFC的回報和現有物業回報相距更大。

就此3點來講,收購是一項不具效益的收購。

2. 文匯報: 司馬敬

1.  越房獲越秀地產(0123)注入廣州國際金融中心(IFC)的通函已公布,這宗作價134億元的物業交易雖被市場形容為「蛇吞象」,但在大股東越 秀地產在融資、補貼收入及放棄分派特別股息下,越房購入IFC後的淨負債比,只由27%增至30.6%,而好處是令資產市值規模由66億元大增至220億 元,使公司晉升為亞洲最大上市房託基金之一,資產組合已由原來的批發零售為主,擴大至甲級寫字樓、高端商場、五星級酒店及服務式公寓。

按: 負債率如計及遞延單位債務是40%,另外根據通函的折現率看,可見批發零售回報較高,商業寫字樓回報較低,今次多元化實在對公司的回報有影響,實在不具效率。

 根 據通函發表的2012年12月底盈利預測,越房在收購IFC前的現有物業可分派總額為2.34億(人民幣,下同),IFC可分派盈利將為3.13億元,合 共可分派總額增加至5.95億元。注資前每單位分派0.2197元,注資後因發行單位攤薄至0.2017元,但獲派特別股息6.35分,合共0.2652 元,小股東利益反增,股息回報率達6.8厘(以昨日升上3.89港元計)。

按: 首先,本年分派的21.97仙人民幣,是計及預提稅項4,770.7萬人民幣,大約折合約4.5仙人民幣,實際派息可達26.47仙人民幣,這是實際的派發。另外新分派的20.17仙的假設是包括大量補貼及折舊,實際如不計及這些補貼和折舊的話,大約損失約3億的分派,即約擴大後單位數字的分派約10仙人民幣,即是實際分派可能剩下10仙多,由此可見這收購對房託本質負面影響極大。

另外,6.35仙人民幣的分派只是一次過,根據筆者之前的推算,預期下年的正常分派會由21.98仙人民幣大減至約12.36仙人民幣至17.72仙人民幣的水平,即是每單位分派減少4.26仙至9.62仙,未來此情況會繼續維持,所以損失會更大,預期未來10年的累計分派減少超過1元。所以相對這6.35仙人民幣,這只是一點點甜頭,誤導大家接受一些不利的收購。

廣州IFC已水漲船高

 越房這次大注資將在7月 23日股東特別大會表決通過,在未完成交易前,IFC按每平方米的購入價為2.94萬元,但兩月來已水漲船高,恒大(3333)在6月18日以每方米 3.29萬作價購入IFC所處的珠江新城地皮而成為新地王,「麵粉貴過麵包價」,IFC資產實際上已大幅升值,有心水清者同越房計數,每股資產淨值已升至 6元,較現價3.89元折讓約4成,屬大超值房託。

按: 我不再反駁這段歪理,心水清的讀者可參看收購通函這一段。

根據通函所稱,「基於通函附錄三備考財務資料並計入(a)現有物業及該物業重估收益及遞延稅項相應增 加;及(b)根據補貼款項契約應收越秀地產現金(乃假設通函附錄三內的補貼資產相等於人民幣4.063億元)於二○一六年十二月三十一日或之前已悉數分 派,則每個基金單位資產淨值將由人民幣4.78元攤薄至人民幣3.69元(於二○二三年或前後悉數發行遞延基金單位時),攤薄22.8%。」

 大股東越秀地產已定下「互動資本循環模式」壯大越房,即如IFC一樣,日後將陸續注入 優質商業資產,令越房資產不斷壯大,在管理層採取100%派息政策下,具資產增值、租金上升空間大及高息率吸引下,越房可作為穩中求進的優質房託股佳選, 月底落實注資後,配售活動勢必吸引中長線基金垂青,股價有力挑戰4.36元年高位。

按: 正如文章此前提及,這些所謂模式都是傷害股東權益,唔好同大家講一些對洗腦的人講的大道理。另外,在配售上是大大攤薄了小股東的權益,這些失效的公司管治,又如何吸引大型投資者呢,你損害得房託,自然未來就到越秀地產(123)和越秀交通(1052),所以連這些企業的價值都會受損。所以連提高估值也沒有可能。

另外,就算增加流通量,估值是不會提升的,雖然財務上的確有一項流通量溢價,但只是計死數的人先會信,實際上還要看看公司本質,上文稱,「你看看同類的冠君,收購朗豪坊物業後規模大了,但股價都是原地踏步。這段東西已證明是站不住腳。

領 匯本身資產質素較差,改進後租金提高,估值提高,槓桿下降,所以借錢利用低息優勢購入物業,並是無新增單位,提升了每單位的回報。這些交易使分派逐步提 升,也獲投資者認可,股價當然會升,但是越秀今次很明顯屬於第一類類似冠君的收購。收購後單位的折讓減少,派息減少,股價當然跌下去。」,已證明越秀走了錯的路子。

3. 蘋果日報: 陳永陸

當然,有些投資者會被早前股價一度急回所嚇怕,但我認為其原因,並非因為鯨吞 IFC或攤薄效應,而是發行新單位集資的批股價未有定案所致。自從公佈批股價不低於3.56元後,越房股價便見回升。

按: 根據通函,3.56元只是一個「說明性最高攤薄發行價」,其稱,「發行價將以越秀房產基金管理人與基金單位配售包銷商於基金單位配售定價日考慮市況後釐定。因此,將在最終融資結構採用的代價基金單位、遞延基金單位、配售基金單位及新銀行融資比例可能會與通函所述者有所不同。」,所以一連串假設就失效。

而根據新的延遞代價單位及在收購發行單位不得多於30億單位計算,其新配售價可低於2.98元,較之前的3.24元更低。

但據通函稱,「發行價不會較緊接基金單位配售定價日前十個交易日在聯交所所報基金單位的平均收市價折讓超過20%」,以現時的10個交易日平均價3.741元計算,配售價可低至2.99元,較每股單位淨值5.70元,折讓47.5%。以上均可見對原有單位持有人的淨值造成重大損失,可見新補充方案是其實更不顧及股東利益的。

2. 由於越房會向現有單位持有人,派送每單位0.0635元的特別息,加上越地補貼 IFC經營毛利,預計往後仍可維持不變的派送政策,按昨日收市價計,正常收益仍可達7厘或以上,如再加特別息,年度化收益率逾九厘,單是看收益率已值得買入。

按: 筆者又要把這段說話不斷重覆。首先,本年分派的21.97仙人民幣,是計及預提稅項4,770.7萬人民幣,大約折合約 4.5仙人民幣,實際派息可達26.47仙人民幣,這是實際的派發。另外新分派的20.17仙的假設是包括大量補貼及折舊,實際如不計及這些補貼和折舊的 話,大約損失約3億的分派,即約擴大後單位數字的分派約10仙人民幣,即是實際分派可能剩下10仙多,折算3%由此可見這收購對房託本質負面影響極大。

另外,6.35仙人民幣的分派只是一次過,根據筆者之前的推算,預期下年的正常分派會由21.98仙人民幣大減至約12.36仙人民幣至17.72仙人民幣的水平,即是每單位分派減少4.26仙至9.62仙,未來此情況會繼續維持,所以損失會更大,預期未來10年的累計分派減少超過1元。所以相對這6.35仙人民幣,這只是一點點甜頭,誤導大家接受一些不利的收購。

3. 當然,有些投資者認為,購入 IFC及經過母公司今次財務安排後,收益會攤薄,但從另一個角度去看,如果越房維持現狀,每年也有七厘息;領匯及置富價格提升,主因就是可以向外買新資產。

按: 在收購後,息率只剩下5%,收購後負債率再上升至原來的水平,但是收購前都已經是這個負債比率,都是7%,買一些小項目,已經可以使回報上升,我不明白為何要多此一舉。

4. 在新交易下越房的資產質素既獲提升,而且過渡期又有母公司作收入保證,長遠而言越房可望財息兼收。

按: 質素提升不代表回報增加,母公司收入肯定是過於樂觀,補貼或許不足,房託本身就是財息兼收,但本次收購就是損害股東權益。今次陸叔是自己無知侮辱自己,他再這樣不做功課,盲目支持,就祝你好運。

4. 經濟日報對管理層報導

地鐵駁通 酒店試業

  老杜昨日聽了梁凝光等講解整項交易細節,還收到不少有關新消息,好似其中一條接駁地鐵的通道已經開通,另一條亦會好快接上,整個項目的設定將恍如香港IFC,交通配套完善。

   至於頂層部分的四季酒店亦已開始試業,其中會議展覽場地還率先造成第一單生意,據聞是NIKE選中舉行新產品的發布會。至於高級公寓部分,亦會短期內開 幕,劉永杰表示,這類高級公寓異常缺乏,尤其廣州IFC附近都是商業區和美國領使館,只做這批外國駐廣州人員的生意都會應接不暇,相信招租反應將會持續理 想。至於寫字樓部分已落實中行、建行和雅居樂集團等租戶。

  翻閱資料,越秀地產還有多個項目,包括財富中心、財富天地廣場、亞太世紀廣 場,劉永杰就話,像這類智能商廈發展年期都不少,像廣州IFC 2005年取得地皮,混凝土建築部分沒難度,最磨時間的反而是裝嵌設備及裝修部分。劉永杰又話,越秀集團擁有廣州國際金融中心5年期的命名權,但老杜料這 個珍貴命名權越秀系肯定不會輕易放手。

按: 這個是物業的優點,筆者無法反駁,我只以回報定輸贏。

但以香港的經驗來看,一線物業的價值是遠較二線物業低,在通函中可見,它們的折現率是5-5.25%,原有物業約7-9%,加上此前提及的稅項因素,以及單位是折價支付,更使收購不吸引,變相降低物業回報。另外,以本站網友的資料來看,這物業出租率較低,就算有地鐵還是人流較少,可以暫不具經濟效益。

筆者重申一次,這收購只有作價和規模,以及支付方式,並且很多方式都造成對原有股東的攤薄,所以就不合理。至於大原則購買這物業我是贊成的,如果越秀地產願意接筆者的意向修改收購方案,筆者是願意贊成這收購。

5. 星島日報對管理層報導

1. 由於交易數額巨大,越秀地產將對IFC的酒店及公寓部分進行經營毛利補貼,並設定每年經營毛利目標為每年2.684億元(人民幣,下同),據越秀集團投資者關係總監夏恒良透露,經過20%的壓力測試,若IFC酒店及公寓部分經營毛利未能達標,便會對該部分提供補貼,補貼總上限是6.1億元,為期五年。夏恒良估計,實際上補貼總額最多為4.5億元,剩餘金額則用於防範風險。

按: 一般來說,預期通常較為樂觀,所以就不要信太多了。筆者相信酒店初期大約3年,都不會有產生太大的利潤,所以補貼會較大。到第4年站穩陣腳,補貼才開始減少,所以筆者認為這筆錯按照速度,大約3年就會全部耗光,使分派大幅下降。

2. 越秀房託主席梁凝光表示,同時,今年該公司會向每基金單位派發0.0635元特別股息,以彌補因該交易增發新股而造成的攤薄效應(估計每基金單位分配減少約0.018元),該交易獲股東通過後,便可派法特別股息,以彌補小股東因灘薄效應所造成的損失。

按: 正如上文所稱,另外,6.35仙人民幣的分派只是一次過,根據筆者之前的推算,預期下年的正常分派會由21.98仙人民幣大減至約12.36仙人民幣至17.72仙人民幣的水平,即是每單位分派減少4.26仙至9.62仙,未來此情況會繼續維持,所以損失會更大,預期未來10年的累計分派減少超過1元。所以相對這6.35仙人民幣,這只是一點點甜頭,誤導大家接受一些不利的收購。

6. 南華早報對收購的報導
Yuexiu defends bid to shift Guangzhou centre into reit    

Guangzhou-based developer Yuexiu Property yesterday defended its plan to inject Guangzhou International Finance Centre into its real estate investment trust Yuexiu reit, after criticism of the deal.

The developer's announcement on May 28 of the planned 13.44 billion yuan (HK$16.46 billion) asset injection into Yuexiu reit led to a fall in the share prices of both companies when they resumed trading the next day. Yuexiu reit slumped 7.1 per cent to HK$3.68, and Yuexiu Property dropped 2.15 per cent to HK$1.82.

The fall reflected market concerns about leasing space in the world's 10th-tallest building.

Shareholders will hold an extraordinary general meeting to vote on the proposal on July 23.

[Leasing of] office space at Guangzhou International Finance Centre has improved from 52 per cent at the end of March to 60 per cent on June 15. We're confident that the occupancy rate will increase to 70 per cent at the end of this year, Alan Ha, investor relations director of Yuexiu's capital department, said yesterday.

The company said the building had a special significance in the city, and commanded a rental premium.

As it's a landmark building in the city, its office rent is 30 per cent higher than that of Swire Properties' Taikoo Hui in Guangzhou, said Liang Ningguang, chairman of Yuexiu reit.

Although the supply of office space will remain high this year, according to Jones Lang LaSalle, Ha said about half of the new offices would be earmarked for the use of the developers.

He also quoted Jones Lang LaSalle as saying the vacancy rate for high-end grade-A offices in Zhujiang New Town would stay at 10 per cent for the next few years.

As hotel and serviced apartments at Guangzhou International Finance Centre had yet to come onstream, the developer would also subsidise them to the tune of 610 million yuan to ensure it met its targeted operating profit each year. Shares in Yuexiu Property closed 2.12 per cent higher at HK$1.93 yesterday. Yuexiu reit rose 1.04 per cent to HK$3.89.

按: 基本上是一些老點子,都是空話白話,連派息的影響都無提過,不停在洗腦。

7. 總結

我勸梁凝光和夏恆良和一班財演別要講大話或誤導人了了。這物業本來回報已經夠差,補貼也不見得有多大作用,加上這樣導致股東攤薄的條件,本來就是對股東不利,為何還要這樣呢。擺明老闆叫你去死,你還要去死,筆者已多次講明,如果作價適合,縮小規模,改作供股,減少攤薄就會接受,你們還要執迷不悔? 只要一通過,大家以後就沒人信任你們了,股價的基礎就是大家的信心,大家對你沒信心,股價又會如何好,集資又哪能成功? 搞到整個集團股價低落,損失集資能力,這就是你做的事情的後果。

反擊 近來 報章 越秀 房託 0405 見解
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澄清i-money 連敬涵對越秀房託(0405)的誤解

(註: 謝謝cambo先生的文件上載,使筆者能夠從容評論交易。)

今日,連敬涵先生在i-money 發表對越秀房託交易的看法,為方便大家討論,特此由cambo先生把文章掃瞄上載後,然後轉貼如下:


這個連先生首先就是對交易一知半解,可能和公司公關相熟,所以連講句公平的說話也不敢,寫出一篇完全是屁話的文章,再特此逐點反駁如下:

1.  文章表明在成功收購後「日後集團亦可借助注入更多的優質商業項目,轉變為多元化資產組合」。但此說不確,一來優質商業項目是回報較現時越秀房託所持項目回報更低,這已經從通函中的估值報告的折現率較低可以看到,二來因為房託現有規模較少,所以要以大幅以資產折讓超過30%的水平發行新單位進行收購,使原有股東的權益遭到攤薄。這樣兩項已經造成原有的分派大幅減少,加上未來或會通過的管理費折單位支付及以股代息,以及遞延單位的發行,攤薄會進一步加大,所以優質物業未必一定造成良好的回報。

另外,在多元化方面,我在前兩篇文已經提及此是不對的:

「1. 我唔明為何要從回報率、增長率及週期性弱的批發零售為主的物業,改為三者均相反的商業物業是好處,完全是歪曲事實。

2. 租戶多了8%實不多,況且收購後所佔的面積增加3倍,相對每租戶所佔的空間大增,單一租戶的影響變化較為明顯。這是一個壞處,不是好處。

3. 為何不提新的IFC佔未來收入約51%的事實? 這有否改善集中的情況,物業佔比仍然集中,但分派減少,筆者不明白自己是否看錯「受害」為「受惠」? 筆者相信做這次收購的人都是患上了精神病了,應該送入精神病院接受一下治療,或是回小學及中學好好學一下甚麼叫做算術。」

2. 另外文章所提及的「物業增值,租金增長,提升市值,增加對基金持有人的分派」,在絕對額肯定是,但根據筆者之前的計算,是以每單位來計,兩者均是下跌,況且今次收購的配售中,原有單位持有者是不能參與,所以本次收購是明欺負小股東的。

3. 至於「未來可進一步增強集團融資能力和收購能力,將有助集團一舉成為房地產信託中的龍頭股」,這是管理層想做大的願望,但在小股東看來,本身這規模的利潤已不錯,但是收購來收購去,我們根本沒有甚麼得益,更在此收購中先受其害,所以這個人根本就是從大股東打手的角度去想,完全忽略小股東東西去看想,所以在這次之後,他的公信力就沒有了,等想被炒吧,財演。

4. 至於其提及的股價表現的原因是,「相信是市場對物業獲得穩定租金有信心」,這句更是歪理之中的歪理。最初股價跌的原因,是因為很多人都認為收購不利房託,會降低分派,至於近來上升,又據我所知,某部分買來是等待收購失敗的,以博取額外回報。。根據某些人的資料,其實近來外資行是賣緊,轉去買母公司越秀地產(123),但中資行是買緊,所以可以見到外資是對收購的分派是沒信心的。

至於甚麼通過決議,長期看好的話,請看看我一再重申財務顧問在通函中說些甚麼:
除非該物業的經調整賬面值(現時協定為人民幣134.40億元)較由越秀地產提供的評估值(按評估值計算為人民幣153.70億元)的折讓足以抵銷因融 資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄,否則按最後實際可行日期的基金單位價格計,由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%,故每基金單 位的資產淨值將無可避免地被攤薄。由於二○一一年十二月三十一日的每基金單位資產淨值為人民幣4.78元及越秀地產就轉讓值較評估值提供的折讓為 12.6%,倘新基金單位以低於每基金單位人民幣4.18元或5.16港元的價格發行,將會對每基金單位資產淨值產生攤薄影響。雖然賣方為越秀房產基金的 控股股東,惟評估值難以作進一步折讓,因越秀地產本身亦是一家香港上市公司。此外,發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。
...
「吾等亦關注DPU的攤薄,誠如上文所述,於二○一二年將以人民幣0.018元為限。吾等已考慮此攤薄,連同將會僅支付予現有基金單位持有人的特別分派每個 基金單位人民幣0.0635元。越秀集團及新基金單位的持有人將不會獲得此項特別分派。

越秀集團就其於越秀房產基金現時的持有量放棄享有特別分派權利,可 抵銷二○一二年的DPU攤薄額人民幣0.018元。此外,特別分派的金額相等於二○一二年DPU攤薄承諾的3.5倍。於二○一六年後,因發行遞延基金單位 予越秀地產而使情況更為複雜,此情況將持續至二○二三年,這已超出財務模型至二○一七年十二月三十一日之時限。

.....
(i)遞延基金單位的架構容許有一段時間用以提升廣州國際金融中心的租金收益,而於完成時發行新基金單位將會對DPU產生即時影響,相比之下,遞延基金單位更為可取;

(ii)遞延基金單位的最低發行價為4.00港元,約等於基金單位於二○一二年五月二十八日刊發有關交易公告前的收市價,較現時市價高約11%;及(iii)由於發行遞延基金單位,DPU每年可能會攤薄1.95%,但自二○一六年十二月三十一日起可能會因積極的租金調整(鑑於廣州的區域性跨國公司的數量預期會增加,而彼等可能會選擇廣州國際金融中心,因而預期調整租金乃屬合理)而有所緩減,吾等認為,發行遞延基金單位可能產生的DPU攤薄影響屬可接受。」

所以,可以看到,每單位淨值攤薄,分派未來也有攤薄因子,是否長遠有利呢,相信讀者心中會很明白這個人在顛倒事實。

5. 最後他話收購後會創新高,其實是反而是收購失敗才會創新高,因為收購是不明朗因素,導致單位價值和分派都會減少,從而導致價格下跌。如果收購成功,按通函中攤薄後資產值3.69元人民幣(4.56港元),約近期約30%的攤薄計算,加上約6.35仙人民幣的特別分派和20.17仙人民幣的本年分派,股價會跌至約3.5元的水平,再加上未來很多潛在攤薄,股價未來會繼續不振。

總的來說,這名連敬涵是連通函都未看過一眼就未評論的,所以連他的所謂「理論」也不用理會,直接無視可也。本次評論,只是讓大家瞭解這些垃圾財演是如何不濟。這次收購參與評論的財演除了林少陽較為公允外,包括陳永陸、郭思治、連敬涵、黃敏碩、曾淵滄、黃瑋傑、習廣思、郭家耀、高仁及蔡清偉全部都是完全歪曲事實,如果今次收購通不通過,也要把他們視作黑名單,他推介甚麼股票,照沽可也,編輯也要對他們的文章作嚴謹的觀察,否則他們每一次都想幫大股東做打手,呃盡大家的錢,這還得了?

我再引我的好友吳仁的言論如下:
「不過在越秀系此單交易上,吳仁想說此交易規模太大,如果IFC獨立上市,股價起碼達資產淨值,123等增持405過量的股票,可以用折價在市場上買,但肯 定買不到幾多,就算溢價全購405的股票也不足,

因股票總量少,既然在市場不可能買到405的股票,那有價無市的「市價」又有何參考價值呢,如果作交 換的股票不能以平價發行,還不如把現在的寫字樓套現再用現金找數,現在的交易將產生過度的攤薄,來自小股東的反彈一定很激烈。

越秀系對今次交易志在必得,那麼方案即使被否決,123一定還會再次提出對405更公平有利的方案,既然交易條款對405不公平,而且交易拉倒反而405可收8釐息,小股東都投反對 票也不出奇,越秀想定後備方案為妙。」

希望管理層不要強推方案了,否則通過了,大家都不好,你未來在香港連錢也籌不到,鄰居、親戚、小股東都當你大話精,你是否想一世都抬不起頭生活,想就收購通過都沒有所謂了。每件事都是等價交換的,你對人不好,別人就對你不好。
澄清 i-money 連敬 敬涵 涵對 越秀 房託 0405 誤解
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又破曾淵滄於東周刊對越秀房託(0405)購入IFC的誤解

筆者今日又見到這一篇在東周刊的文章,有時候寫寫下都覺得好煩,點解他們仲要寫這些不知所謂的文章來誤導小股東,難道寫了這麼多篇,他們還未明白這宗收購是對小股東處於不利的地位,是否要我和他當面對質,這才說一個明白?  但是為著各位小股東包括筆者的利益著想,我決定再次應戰。

1.  今年五月八日,越秀地產(123)與越秀房託(405)兩隻股雙雙停牌,至五月二十八日復牌前宣佈越秀地產將出售廣州第一高樓廣州IFC給越秀房託,售價 134.4億人民幣,消息公佈後,越秀房託股價急跌。由停牌前的3.96元跌至3.42元,而越秀地產的股價則能保持在停牌前的水平,應該補充,停牌期 間,大市是下跌的。....幸好,越秀房託股價過後也慢慢地回升,七月六日收市價為3.89元,很接近停牌前的股價了...

按: 我決定和每一隻房託做一個比較,讓大家看看他是否說對,很顯然的,越秀的表現雖然較大市表現較佳,但是和同類的房託平均來說,計算股息因素後肯定是跑輸的,可見下圖。



2. 我認為廣州IFC的售價一點也不貴,每平方米才2.9萬元人民幣,股價下跌的另一個可能原因是收購條件的財務安排非常複雜,不易明白,造成誤會,更重要的是,這宗交易需得到越秀房託小股東投票支持才能成交,若真的對越秀房託不利,小股東不可能支持。

按: 作價是以甲級商廈來說確實不太貴,但是房託不是用來炒物業,是用來收租金的,所以物業的回報預期較價格重要。根據筆者計算,但是綜合通函及其他資料,商場的租金大約7,280萬人民幣,寫字樓以3月底的出租率52%推算,按年底70%出租的年率計算大約是3.34億元,酒店保證為2.684億元,停車場1,300萬,就算加上品名權協議的2,000萬,合計為7.078億元,全幢折合回報率為5.27%。但以原有物業去年的租金5.23億及至3月底的估值64.71億計算,回報率為8.07%,在收購合併後,回報率會降至6.18%,如果以原物業估值計,回報率進一步降至5.63%,很顯然就看到收購是會降低資產回報的,不利小股東。

筆者只知道,愈複雜的交易應該就愈不利小股東,所以這不是誤會,是這位教授完全不明白交易,大放厥詞。

3. 實際上,134.4億的售價是偏低的,獨立估值師的估價是153.7億,有近20億的折扣。
按: 這句話,我已一而再,再而三講明是不對的。我再次引錄通函財務顧問的評論。

除非該物業的經調整賬面值(現時協定為人民幣134.40億元)較由越秀地產提供的評估值(按評估值計算為人民幣153.70億元)的折讓足以抵銷因融 資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄,否則按最後實際可行日期的基金單位價格計,由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%,故每基金單 位的資產淨值將無可避免地被攤薄。由於二○一一年十二月三十一日的每基金單位資產淨值為人民幣4.78元及越秀地產就轉讓值較評估值提供的折讓為 12.6%,倘新基金單位以低於每基金單位人民幣4.18元或5.16港元的價格發行,將會對每基金單位資產淨值產生攤薄影響。雖然賣方為越秀房產基金的 控股股東,惟評估值難以作進一步折讓,因越秀地產本身亦是一家香港上市公司。此外,發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。

4. 另一個有力的證據說明廣州IFC的價值是六月十九日恆大(3333)成功於廣州政府的土地拍賣價上買下廣州IFC附近的一幅地皮,每平方米的土地價格高達3.3萬元,而廣州IFC的售價每平方米僅2.9萬元,麵包比麵粉便宜,恆大買地的消息公佈後,越秀房託的股價更是穩步向上。

按: 前面你又說是大市影響,現在大市好起來就不是因素,恆大高價買地是因素? 另外,這塊地不有一位地產發展商稱,「廣州市政協委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉表示,該地塊的合理地價應該為24000—25000元/平方米,此次成交價有點高,在當前市場條件下不具有指標性意義。」

況且,恆大以廣東為基地,他在2011年廣東的地塊佔土地儲備9%,所以以較低的地塊總價,投得高價地皮,可拉動旗下地皮的估值,你說它是不是有別的目的?  所以就此而言,恆大高價投地不是單純認為地價低估這樣簡單。

5. 之前,投資者可能也擔心越秀房託為了集資買廣州IFC,配股價的折扣太高而使到小股東的利益被攤薄,六月二十九日,越秀集團終於再公佈集資配股的安排,配股價最低每股3.56元,這宗買賣將於七月二十三日的股東大會上表決,很明顯,每股3.56元就成了今日至配股日之間的最低底價,絕不會低過,這也難怪股價在七月三日後就大幅抽升。

按: 通函中並無說過這一句,這點我之前已經說過。

根據通函,3.56元只是一個「說明性最高攤薄發行價」,其稱,「發行價將以越秀房產基金管理人與基金單位配售包銷商於基金單位配售定價日考慮市況後釐 定。因此,將在最終融資結構採用的代價基金單位、遞延基金單位、配售基金單位及新銀行融資比例可能會與通函所述者有所不同。」,所以一連串假設就失效。

而根據新的延遞代價單位及在收購發行單位不得多於30億單位計算,其新配售價可低於2.98元,較之前的3.24元更低。

但據通函稱,「發行價不會較緊接基金單位配售定價日前十個交易日在聯交所所報基金單位的平 均收市價折讓超過20%」,以現時的10個交易日平均價3.792元計算,配售價可低至3.0336元,較每股單位淨值5.70元,折讓46.78%。以上均可 見對原有單位持有人的淨值造成重大損失,可見新補充方案是其實更不顧及股東利益的。

總的來說,曾淵滄完全沒有完整地看過通函,更大放一些荒謬的結論,語調更和之前陳永陸差不多,可見這兩個人可能受到某種既得利益者的操控,已經缺乏獨立思考。作為一個教授,如果連獨立思考也不懂,就這樣教學生,肯定是一個悲哀。

從上面和之前的東西見到,交易絕不利小股東。希望小股東能團結起來,反對這次收購。不過無論如何,最終大家都會看見這堆人都是大話精,以後這堆人連公信力都沒有了,我覺得很高興。

又破 破曾 曾淵 淵滄 滄於 東周 刊對 越秀 房託 0405 購入 IFC 誤解
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有無人肯出錢登廣告反對越秀房託(0405)交易?

因為備用方案或不可行,所以需要登廣告。

生果報好像登4分1版大約20,000元左右,預得不這樣緊,目標是25,000元,但是確實價錢我不知道,有無人願意出一些錢呢? 我願意出200至500元。如果初步數字足夠,我會給大家戶口的,不過大家要把入數紙放上網。

1. 為甚麼要反對這交易?

1.  收購物業回報較現有物業低
根據筆者計算,但是綜合通函及其他資料,商場 的租金大約7,280萬人民幣,寫字樓以3月底的出租率52%推算,按年底70%出租的年率計算大約是3.34億元,酒店保證為2.684億元,停車場 1,300萬,就算加上品名權協議的2,000萬,合計為7.078億元,全幢折合回報率為5.27%。但以原有物業去年的租金5.23億及至3月底的估 值64.71億計算,回報率為8.07%,在收購合併後,回報率會降至6.18%,如果以原物業估值計,回報率進一步降至5.63%,很顯然就看到收購是 會降低資產回報的,不利小股東。

2. 收購攤薄每份單位資產淨值
根據通函稱,「除非該物業的經調整賬面值(現時協定為人民幣134.40億元)較由越秀地產提供的評估值(按評估值計算為人民幣153.70億元)的折讓足以抵銷因融 資發行股本批次所產生的每基金單位的資產淨值攤薄,否則按最後實際可行日期的基金單位價格計,由於現時每基金單位的資產淨值折讓約38.0%,故每基金單 位的資產淨值將無可避免地被攤薄。」,此外,在2016年後發行遞延基金單位將會產生每基金單位的資產淨值的進一步折讓。

3.  收購會大幅降低分派
如果不計收購相關開支,上半年收購分派是11.14仙,及利用下半年預期分派20.17人民幣計,下半年只有9.03仙,足足下降18.95%,可以見到 如果以每半年計足足沒有了2.11仙,推算未來一年半的損失就是6.33仙,未來也會持續。這6.35仙就只夠這三期的分派,可謂是糖衣毒藥。

4. 收購條款加以管理費選項,攤薄股東權益
以現時每單位資產淨值6.07港元和單位價格3.86元計算,折讓約41.36%,如以基金單位收取管理費,會對現有基金單位持有人造成重大的攤薄,現行每年付出的金額約為市值的1%推算,每年對基金單位的折損約為接近0.4%,如果以10年期計算,折損約為4%。

5.  收購併無多元化
收購後租戶只多了8%,但樓面面積的面積增加3倍,相對每租戶所佔的空間大增,單一租戶的影響變化較為明顯。另外IFC佔未來收入約51%的事實,和現在白馬大廈佔逾50%租金相若,實際上並無多元化。

6. 收購後增長潛力下降
現在租金每年可增加5-6%,但IFC僅2-3%的租金增加,很明顯導致租金收入增幅下降,加上之前提及的回報下降,使房託增長潛力下降,吸引力降低。

7. 改善基金單位交易流通性不能提升估值
據基金稱,因單位數目大增,「已發行及公開買賣的單位務期將改善基金單位的交易流動性」,可提升估值云云,但是交易每單位使應佔資產淨值下降,瑕不能掩瑜。

總之,交易在多方面對原有單位持有人不利,況且大股東在今次交易不能投票,況且照CCASS的情況,反而是小股東自亂陣腳,予人有機可乘。但筆者相信,他們未能掌握足夠票數通過這交易,如果小股東齊心,應能阻止本次交易。希望大家動用手中的投票力量,反對此次交易,並希望大家支持這次出錢登廣告,鼓動其他人反對這項交易。

又可以知道,他們這樣之前趕要過股東大會的原因,就是不想讓股東知道分派大減,如果想支持這個傷害股東的方案,即是和房託小股東為敵,以後不得投資者信任,未來其他上市公司融資時,也會不太方便,敬請管理層三思。


2. 參加反對的方法:
1. 持有越秀房託的實物股票
(1) 可以自行在7月23日的股東大會,自行反對交易,如果有興趣可在此一齊參加
(2) 如不能參與,可在港交所網站搜尋或於房託網站,或按此連結下載表格,然後在大會48小時前(即72月21日) 寄回股份登記處卓佳卓佳證券登記有限公司(地址為:香港灣仔皇后大道東28號金鐘匯中心26樓),反對此交易即可。

2.  透過經紀持有股票
(1) 可透過他們取得參與股東大會的授權書,收費全免。
(2)  首先大家去銀行詢問可否代為表達投票意願。然後過幾日等銀行準備好,就可以銀行籤文件了,銀行要先檢查身份證核實身份,之後給你一份代表委任表格,並再次告知簽呈後就開始凍結股票直至股東會結束, 代表委任表格只要填你的股數,一項普通決議案及六項特別決議案的贊成與否,及最後簽名交回即可,整個過程沒有收取任何費用。

希望大家多多支持反對交易,就算今次失敗了,也可以讓大家瞭解下今次收購的弊處也好,還瞭解到誰是不可信的,我已經做好筆者的本份了,以後就靠大家支持。
有無 人肯 出錢 登廣 反對 越秀 房託 0405 交易
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越秀房託(0405)最新財務顧問持股情況

現在,根據Webb-site,至7月18日為止,5位財務顧問於CCASS的持股如下:

渣打: 7.68%
中銀國際:  1.32%
高盛:0.45%
大摩: 0.22%
細摩: 0%

以上5位合共為9.67%,佔除越秀外全部票量的15%,如果小股東能聯合起來堅持,不嘗未有反擊成功的機會。我是最少建議股東能平等參與供股,或是斬件收購,儘量降低小股東的影響。大家只要對所有決議案投反對票即可,不要放棄你的權利,對抗大股東的侵略。


越秀 房託 0405 最新 財務 顧問 持股 情況
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越秀房託(405)雜論

(1)  吳仁: 越「瘦」吞象
這篇是我好朋友吳仁寫的越秀房託(405)的文章。因為題目重複,本來可以在am730刊出的稿件,最終因為之前已經在這個專欄談過這隻東西,所以最終被斃的稿,最後以這一篇代替,為免變成廢紙,所以在此特意刊出一次,希望能夠讓大家以一個簡單的角度去看這一單交易。吳仁叫筆者在此對am730的編輯們說句麻煩你們了,對不起。

以前的粵語殘片,好多時主角都是鱷魚頭老襯底,幾蚊身家充大頭鬼,一般下場都不好,最後總是露底,想溝的美女可能會變成肥姐。
 
朋友前一陣曾經經過廣州IFC,他回來他回來來我問他情況如何。他話雖然地鐵站的出口已經開通了,但是他最初還是找不到,要從第二個地鐵站入口出去。去到IFC後,人流是非常冷清,仍然不及旁邊附設永旺(984)旗下的JUSCO。另外,當時酒店還未開業,還有圍板圍著那入口,更顯得每一樣好像還未開始的樣子,但最重要的是,他說就連拍張照都被阻攔,豬扒也要見家翁,難道怕別人看到說中國製的手機電池會爆炸麼?所以我始終認為交易可能有一些底蘊,再嘗試讀過通函後,認為IFC確實是一件大白象。
 
睇番份通函,以全面出租計算,全幢折合回報率為5.8%。但是原有物業之回報率為8.2%,加上因今次收購的架構是較原有物業不同,所以在所得稅支出上,原有物業只是10%,但是廣州IFC卻是25%,對房託回報再再造成損害。原來可以收8釐息的小股東以後每年就要收少1釐了。
 
在輸了間廠之後,還有一些管理層和很多股評人也沒有提的毒針。在今次收購後,80%以上的管理費於至少未來5年會以單位方式支付。另外2016年後支代遞延代價也需發行新單位,也增加以股代息選項。這些細節會導致每年單位急劇增加,加上本身單位就已呈折讓,對小股東造成很大的損害。
 
管理層出來會說明天會更好,但腦海中卻莫名其妙的回憶起迪士尼同高鐵前特首說過的話。IFC具加租潛力,但原來的白馬大廈亦非龜速幪面俠,既不存在新優於舊,打6折賣白馬大廈的權益換9折的IFC並不明智。另外,他們沒有經營多項功能甲級寫字樓的經驗,能否承受收購成功額外帶來需要的管理壓力? 我都替他們擔心。
 
這次交易IFC相對房託的規模及其租金回報而言,確實像是一隻大白象,大而無當。這個不吸引的收購,加上種種因素,會使這一家靠派息吸引資金的房託,減少每單位派息及資產值,且不會有重大的反彈跡象,此可謂「越瘦吞象,越吞越瘦」。如果說市值大了,無疑是打腫面充肥仔,如果之前越秀是美女的話,之後就會變肥姐了,所以消受不起小股東支持不過。

(2)  陸叔言論

今日,六叔在報紙中又發佈這些言論:

「內房股昨天個別發展,主要原因是投資者未能看通中央政策,可是即將在下周舉行股東會投票決定越秀房託(405)可否獲注入廣州IFC的越秀系,表現比較平 穩,因為大家仍等待投票結果。其實注資對新舊股東都有不錯的平衡,因為越房獲注入一級資產,加上越秀地產(123)在未來3年營運上,會作出「包底」保 證,令越房收益率保持在6釐以上的水平,所以現有股東不需太擔心。不過,如果有意見,股東當然應在下周的股東會提出。」

1. 其實注資對新舊股東都有不錯的平衡,因為越房獲注入一級資產
細心睇番份通函,回報連息都唔夠畀呀,大佬。

根據通函資料,這物業總共有3筆貸款:
1. 30億的定期貸款,2024年到期,利息是
人民銀行基準利率,即6.55%
2. 15億人民幣的開發貸款,2024年到期,是基準利率1.1 倍,即是7.205%
3. 為收購這物業,現在又籌組多一單15億港幣,大約是3個月HIBOR加280點,以現在3個月HIBOR 0.4%計算,大約3.2%

這些錢在收購前後已全部提取,加權利率大約是6.01%。但是實際上這物業就算現時全租 出都是大約5.3%,何況現在只是租出了一半略多,還未扣稅及其他費用,所以實際回報率可能只有到2%,連息都未夠畀,對比現時的物業回報率是4%,我唔明點解要支持。


2. 加上越秀地產(123)在未來3年營運上,會作出「包底」保證,令越房收益率保持在6釐以上的水平,所以現有股東不需太擔心。

(1) 因管理層永遠太樂觀, 就用最簡單的算法來看,第一年虧錢,要補貼的錢一定多過2.684億,第二年收支平衡,又補2.684億,這已經是6.1億上限的超過80%了,只剩下大約8,000萬,第三年正式賺錢了,但是不多,但是仍未到原來水準,又如何辦?

(2) 另外,他沒說, 原來8釐的,可以增長5%的,變成6%,只增長1-2%,仲要補貼先做到,大家明不明這6很差別。

如果他斬件買,不發行這樣多單位,我會支持,但這樣擺明食了人隻車,你是咪玩野呀,大哥。


(3) CCASS

根據Webb-site,至7月19日,五大財務顧問的持倉如下:

渣打: 7.68%
中銀國際:  1.33%
高盛:0.45%
大摩: 0.22%
細摩: 0%

以上5位合共為9.68%,佔除越秀外全部票量的約15%,我仍然堅持,如果小股東能聯合起來堅持,不嘗未有反擊成功的機會。
越秀 房託 405 雜論
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評論胡孟青小姐對於越秀房託(0405)的言論

其實以她這樣的性格,筆者原本以為他會協助我反對這單交易,但是她昨日在生果日報的文章實在使我太失望,唯有作出反擊。個人認為她還是不瞭解這單交易。今天特地在此解說一下:

1.  項目位於廣州中央商務區天河區,屬地標式建築,為全球十大摩天大樓之一。甲級寫字樓目標租客鎖定跨國公司與知名企業,酒店與公寓則分別由四季集團及雅詩閣負責經營管理。至於共佔六層樓面的商場部份,已於前年底投入運營,截至3月底止,商場出租率約達98%。寫字樓出租率已由3月底約52%,增加至6月中的60%,且仍在上升中。

這段描述細節部分不重覆,但她無提及過物業的估值和回報的金額,根據筆者的記算:

關於這物業的估值方面,根據通函的估值報告,總計合共153.7億人民幣(下同),折價為134.4億,當中商場25億,寫字樓83.9億,服務式公寓及酒店39.8億,停車場5億。

但是綜合通函及其他資料,商場的租金大約7,280萬人民幣,寫字樓以3月底的出租率52%推算,按全面出租的基準大約是4.77億元,酒店保證為2.684億元,停車場1,300萬,就算加上品名權協議的2,000萬,合計為7.739億元,全幢折合回報率為5.8%。

但以原有物業計算回報率為8.2%,還未計上原有物業本年的租金增長。最嚴重的是,利息支出、稅項均會拖低回報,詳看上一篇的講解


2. 而越秀房託價值亦提升,資產值及每年收入翻幾番。完成交易後,越秀房託負債率才達30.5%,仍屬非常健康。


在絕對金額上,相對現時數字計算,大約收入增加只是1.1倍,資產值增加約2倍,所以翻幾翻是誇張失實。但是在收入增加1.1倍的前提下,單位數目增加1.7倍,在收入增加追不上收入幅度背景下,會導致每份單位分派減少,以最簡單的中期分派11.12仙和預期分派20.17仙計算,每半年最少減少分派2.07仙。

在負債率計算,根據筆者計算,管理層在玩數字遊戲,如計及所有遞延單位作負債,負債比率大約是約40%,請看前文

3. 為免基金持有人預期,收益將有機會被收購所增發之基金單位攤薄,房託為基金持有人安排特別分派,越秀地產則放棄此特別分派。由於越秀房託自上市以來,已成功建立良好口碑。


特別分派為6.35仙,根據每半年減少2.07仙計,大約一年半就把這有利的影響抹掉,請別忘記這是補貼後的效果,且未來有大量的以股代息、管理費折股及遞延單位會發行。

不計不確定的以股代息,根據筆者以2011年的數字計算,以管理費發行的新單位約佔2011年年底市值的1.16%(4),加上遞延單位在2016年後的8年每年會帶來攤薄1.95%(5) ,每年累計以後,在2023年會導致30%的新股發行,派息也會大約減少此數,以房託平均折讓40%計,大約減少每份資產淨值12%,可見帶來的攤薄甚大。

4. 相信下週一(7月23日)上午舉行的股東特別大會上,雙方股東均會舉手支持越秀地產,透過今次以折讓價注資壯大越秀房託的一番苦心。

他壯大基金的苦心我體會唔到,我只看到他掠奪小股東財富的苦心,希望大家反對交易。

如果沒有其他的事,這應該是最後一篇談越秀吧。因為筆者不想被人知道身份,所以決定不去股東會,但希望能夠投反對票,如果投了反對票,且失敗的話,我會儘快賣出股票,如果不能表達意見,我仍會持有股票,以股代息,減輕對自己的影響,如果直接持有越秀房託單位的人,希望大家能夠請一天假,幫幫手去勸說股東不要投贊成票。希望這方案不能通過。

總的來說,今次參與的人包括梁凝光、夏恆良,這些人永遠以大話精名留於香港股票史。另外財演包括陳永陸、郭思治、連敬涵、黃敏碩、曾淵滄、黃瑋傑、習廣思、郭家耀、高仁、蔡清偉及胡孟青都幫手,所以他們都是大騙子,以後推甚麼股都不要理他們,他們只是大戶的狗,他們見到狗飯就去食,協助小股東輸送財富給大股東,真是無恥到極點。
評論 胡孟 孟青 小姐 對於 越秀 房託 0405 言論
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股榮言論: 越秀房託(0405)IFC 麵粉平過麵包?

上個禮拜話最後一篇寫越秀房託,但是都是忍唔住再寫一篇以正視聽。 我已經把大部分越秀房地產基金單位賣出,但仍持有少量權益。

話說今日股榮話「另一類唱好就較高明得多,例如指收購項目每平方米2.9萬元,相比恆大(3333)同區地皮要3.3萬元,豈不是麪包平過麪粉?」

就這一點,我在批駁曾教授一文中已經提過:
按: 前面你又說是大市影響,現在大市好起來就不是因素,恆大高價買地是因素? 另外,這塊地不有一位地產發展商稱,「廣州市政協委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉表示,該地塊的合理地價應該為24000—25000元/平方米,此次成交價有點高,在當前市場條件下不具有指標性意義。」

況且,恆大以廣東為基地,他在2011年廣東的地塊佔土地儲備9%,所以以較低的地塊總價,投得高價地皮,可拉動旗下地皮的估值,你說它是不是有別的目的?  所以就此而言,恆大高價投地不是單純認為地價低估這樣簡單。

其實,本次交易是以折價的單位來換取IFC的權益,這影響亦要計算進去。我再說一次,本次單位發行價絕不是3.56元,如果細心睇睇份通函,這個金額是一個假設性的數字,實際上的配售價是「發行價不會較緊接基金單位配售定價日前十個交易日在聯交所所報基金單位的平均收市價折讓超過20%」,即是配售前十日的平均價的80%,加上發行最多30億股限制最高者,配售價如下計算,可見最低配售價的底限是2.84元,較資產值5.84元折讓51.4%,但受到折讓10日平均值3.10元的限制,配售價亦設在此價,就算以這價計算,折讓也達46.9%,嚴重攤薄小股東權益:



如果以不同的配售價計算,公司的資產值變化如下(計算由2.8元至5元):



如果以單位資產淨值代替發行單位的價計計,物業的實際價值及呎價如下,可見就算以5蚊發行單位,每平方米的實際價格也超過3.3萬人民幣,和恆大的投地價相若,更不論是恆大是以偏離市價投得及以低價發行新單位的因素,可以看出,公司方對傳媒的洗腦方式實在令人實在不敢苟同:




我想說的話就是,如果越秀真是繼續強推方案及促使配售方案成功,實際是對所有單位持有人的不利的,是公司管治的壞榜樣,根據所得資料,越秀地產(123)還有其他項目注入越秀房託(405),更會使資產淨值進一步攤薄,使股東陷於不利境地,如果管理層再強調收購是有利大型投資者的話,實際上只是有利他們的口袋,把銀行、投資者和房託成為他的萬能ATM,繼續把所有的股權權益不斷傷害。

股榮 言論 越秀 房託 0405 IFC 麵粉 平過 麵包
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對房託股票的看法(一) 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/01/blog-post_20.html

有blog友留言問到止凡如何看待房產信託基金這類股票(房託),如果單純拿來做利差投資如何,這個問題很好,讓我又可以深思一輪,今天好好分享一下。


BBQ留言: 

止凡兄,請問你對房託有甚麼見解,值得用來作利差用途嗎?


止凡回應:

房託就像收租行業,派息穩定,但個人暫時沒有留意。能否作利差用途,始終要看你對公司的熟悉程度。

舉例一家房託的資產是酒店,辦公樓,還是商場,甚至住宅,這些營運保養大約如何,其租金水平如何,香港的酒店是否供不應求,辦公樓出租率高嗎?經濟活動下滑會否影響,利率變化又有關係嗎?

當你大約掌握到的話,你會大約了解這些派息是否可靠,或者為何這些年是可靠,未來又如何。單單計計借入利率多少,在google看看那支房託派息多少,計過息差就買入,這換來的風險不低呢。


後記:

大家可以看到,投資一家公司與否,我認為不是單單只看息率、市盈率之類的幾個簡單數字就決定,除非所買的是指數基金之類,即其數字代表了一籃子的股份公司,這樣的話,平日都了解過其指數所代表的公司如何,例如恒指成份股,算是心中有數,單看其息率、市盈率就作投資決定,這也是相對合理的。

然而,當談到一家公司,單看息率、市盈率,這未必足夠的。較可取的做法是了解這家公司如何制造現金及盈利,在每個環節也研究一下,像個企業管理人一樣,對公司運作有一定掌握之後,對其派息變化自然能建立信心,甚至能預知一二。

相信我,這個動作雖然不容易,但邊買邊學,邊看邊研究,成功踏出第一步,之後看得會越來越快。尤其是某家公司業務每年差不多,你甚至會將這些數字都讀進腦裡,好像李嘉誠先生對長實的了解,整份年報都在腦內。只要某年任何數字有些異樣,你都會很快有感覺,是買入還是沽出,或是不動聲色。

如果能做到這樣的話,回看不同投資工具的回報,再想想是否運用借貸來賺點息差之類,這樣操作起來的風險就會大大減低。有這個境界,你就能看到人家不能看到的機會,同時,人家覺得是高風險的操作,對你來說又不算什麼。

拿房託來賺息差好不好?這個問題當你對房託有所認識之後,最能回報這問題的將會是你自己。其實,我個人對房託並沒有深入研究,這是有些原因的,與本身的投資取態有關,多寫一篇繼續分享。
對房 房託 股票 看法 止凡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=128378

對房託股票的看法(二) 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/01/blog-post_22.html

上篇提到止凡對房產信託基金這類股票(房託)沒深入研究,這是有些原因的,與本身的投資取態有關,今天分享一下我的想法,讓大家也可以討論一番。

不單是房託,其實對於所有投資考慮,我都有點受財叔的影響。記得寫過一篇《財叔及YC的功力 》,當中講述財叔投資物業的手法跟YC兄的不同,兩位都是打工仔但又是物業投資高手,財商都高超,早已經財務自由的傳奇人物。不知大家還是否記得他們,不妨按文章連結回看一下。

當中財叔的投資智慧給我一個很大的啟發,就是他在物業投資時喜歡買入「有未來」的物業,意思不是指新樓,又不是單指舊樓,而是近50年期至過50年樓齡的「超舊樓」,最好在有重建機會高的地區,例如灣仔區。後生仔年輕人就是「有未來」,完來買物業時反而看一些就快「老死」的樓才算是「有未來」,到底何解呢?

財叔的物業投資,基本動作也是買入時會看租金回報高、樓價吸引、地段好、有升值潛力。既然租金回報不錯,即樓價自然可以接受,收著高租金,現金流充裕的情況之下,本身已經立於不敗之地,即「坐」過世都可以。與此同時,再加入一個「未來」,就是有機會被財團收購的可能,又或者價值爆升的機會,令cash flow好的資產,其capital cost都一下子大升,找著機會把它賣掉,財叔叫這動作為「食糊」。

雖然我未有在物業投資大展拳腳,但這類財務知識還是吸收了,運用到其他投資項目之中。在股票投資之上,股票的未來往往成為我其中一個考慮因素,雖不是必要因素,但總會想一想,所投資的股票是否「有未來」,爆升點在哪裡。

因為這個因素,令我更樂意投資一些公司,例如年多前等待發電視牌照的香港電視(今天還是在等待之中),等待「走出中國」的內銀股,等待「走入中國」的匯控,有發展內房概念的金利來,有作為長實集團國際能源業務投資前車的電能實業,有不斷在內地以特許經營方式擴展業務的六福等等。當然,找來這幾支股票,其他因素也十分重要,例如現金流充足、財務穩健、市值低於價值很多等,讓我「坐」得安心,等得開心。

回看房託股份,這就是我看來不常有變化的一類,在現今的經濟活動之下,酒店出租率不錯,甲級商廈被金融機構爭著租,商場租金被自由行效應搶高,租金收入穩定,盈利及派息都可以,但就是沒有一個被期待的「末來」。

今天香港失業率其低,自由行帶動經濟熱得很(雖然好像有點放緩),地區租金加幅強勁,經濟好時息率又低,收租行業歌舞昇平,但看看今天與可預見的未來,可能「走下坡」是房託在等待的「未來」。不知道我這個習慣是對是錯,我買的東西很少是因為看見它今天如何輝煌,而是看看未來如何輝煌,如果沒有好「未來」,而今天又好像非常輝煌的話,未來維持增長亮點不是容易的。

眾多房託股票當中,領匯可算是十分積極的一間,不斷地改善裝修旗下物業以提升租金回報,近年更發展工業大廈改為商場,算是有點增長點,可能這就是其息率一直偏低的原因吧。而其他的房託,投資者就是看其息率,只有靜靜地收息,沒太大可塑性吧。

這篇文章不是什麼投資推介,只是分享一下個人的投資考量,希望大家明白到我的理念及意思。投資選擇沒有絕對的對與錯,每個人都有不同狀態及性格取向,亦要視乎本身的投資組合,所以還是選擇好適合自己的投資,最重要是自己了解的才好出擊。
對房 房託 股票 看法 止凡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=128888

匯賢房託(87001)專區(關係: 長和系、REIT)

1 : GS(14)@2011-04-09 16:58:30

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110411022_C.HTM
招股書
2 : GS(14)@2011-04-09 16:59:24

來自明報,全文請自行到明報網站參考






3 : wilyty(1376)@2011-04-09 23:47:29

俾我買 405 算
4 : 自動波人(1313)@2011-04-10 02:19:37

巿場對人仔升值憧憬大於業務成長
5 : GS(14)@2011-04-10 18:35:12

3樓提及
俾我買 405 算


同感
6 : GS(14)@2011-04-16 16:10:31

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... 01_1048501/C116.pdf
1. 得一項物業,有無搞錯

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... 01_1048501/C119.pdf
2.
北京東方廣場公司的合營期於2049年1月24日屆滿之後,滙賢投資與匯賢產業信託將不再擁有東方廣場的直接或間接權益或其收入。因此,除非匯賢產業信託於北京東方廣場公司合營期屆滿前取得及持有能產生經常性租金收入的其他房地產投資,否則,匯賢產業信託的房地產投資價值將隨時間而減少,而直至合營期屆滿時,投資價值相等於零。

3. 明明收入唔太穩定,為何今年估值會大增?如果沒有那件重估,實際。未重估前資產得110億,賣250億是否有點過份?

4.管理又有長實份
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... 01_1048501/C128.pdf

5. 李焯芬、蔡冠深都好出名...

總的來說,如果要買,等跌番一半先
7 : GS(14)@2011-04-16 16:14:45

據經濟日報講,Cranwood是周凱旋有份的公司

Cranwood 指Cranwood Company Limited,一家於利比里亞共和國註冊成立的公司

註冊地一樣,名一樣,應該是她了...
http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... d&src=MAIN&lang=ZH&

緊隨發售完成後,Hui Xian Cayman 及匯賢控股將分別持有匯賢產業信託約54.0%及6.0%權益。倘超額配售權獲悉數行使,匯賢控股將不再持有任何基金單位。Hui Xian Cayman 為一家在1994年6月1日於開曼群島註冊成立的公司,並為匯賢控股的直接全資附屬公司。匯
賢控股為一家在1993年7月15日在香港註冊成立的公司,並由六名投資者財團最終擁有。

該等投資者為長實(擁有約33.4%權益)、和記黃埔(擁有約17.9%權益)、中銀(擁有約19.8%權益)、東方海外國際(擁有約7.9%權益)、中國人壽(擁有約19.8%權益)及 Cranwood( 擁有約1.2%權益)。長實、和記黃埔、中銀、東方海外國際及中國人壽共同持有匯賢控股已發行股本約98.8%(即匯賢控股所有有投票權股份)。匯賢控股餘下已發行股本(約1.2%)為無投票權股份,由 Cranwood 擁有。Cranwood 為和記黃埔的聯營公司(定義見房地產投資信託基金守則),原因是Cranwood及和記黃埔於各公司持有股權。儘管如此,據管理人所悉,Cranwood 並非匯賢產業信託的關連人士。
8 : New comer(7338)@2011-04-29 15:15:23

本港首隻以人民幣計價的房地產信託基金匯賢(87001)掛牌破底,開市已見4.83元人民幣,較招股價5.24元人民幣跌7.82%,午後跌幅再擴大,一度見4.66元人民幣,挫11%,護盤無力。

現價4.76元人民幣,仍低9.16%。

==

港交所(00388)行政總裁李小加表示,對於匯賢(87001)上市感高興,認為有歷史意義。他指,本港就建立人民幣資金池正做各方面的準備工作,但當局不能決定市場取向,產品是否成功由市場決定。他認為,人民幣要與其他產品發展同步,但機制需要存在,港交所會致力解決現時人民幣產品多方不足的問題,他認為,人民幣產品的真正意義為配合人民幣國際化的國家戰略。

對於資金池方面,李小加指,港交所正與銀行及券商等各方進行開放性接洽,參與者越多,資金亦越多。對於雙幣雙股,李小加指,發行與否取決於市場,官方及發行者亦會作好多方面準備。

李小加指,他對人民幣直通車的意見只屬個人對政策的期望,只能由營運者角度,對大市作判斷。
9 : New comer(7338)@2011-04-29 15:16:10

http://www.iporesults.hkex.com.h ... TN20110428098_C.pdf

配發結果公告
10 : New comer(7338)@2011-04-29 19:40:39

本港首隻以人民幣計價的房地產信託基金(REITs)匯賢房託(87001)今日處女登場,由於其掛牌即破底,傷盡捧「超人」李嘉誠的「粉絲」心,相比之下,英國威廉王子今日的「世紀婚禮」,吸引全球注目,超人光芒頓時盡失。

其實,市場曾傳出,匯賢為免與萬人迷威廉王子的喜事撞日,擔心投資者只顧睇王子大婚,無暇理會匯賢,曾想過提早一天,在4月28日掛牌,惟最終未有更改。

雖然匯賢令股民傷心,但論受關注度,卻因價格大瀉而增加,可與王子大婚分庭抗禮。不過,今日出席匯賢掛牌的嘉賓卻欠星味,一來未有超人李嘉誠出身,連長子李澤鉅亦未有到場,只有證監會主席方正,港交所(00388)主席夏佳理及行政總裁李小加為政府代表,連一個局長級官員均未有出席。

===

匯賢房託(87001)今日股價大瀉,曾引發有證券行為客戶斬倉的疑雲,不過被傳斬客戶倉的國泰君安,其發言人回覆本通訊社時表示,該行並沒有斬客戶匯賢倉,其總共借出800萬元人民幣匯賢孖展,全部已經補了倉。

信誠證券聯席董事張智威亦表示,該行未有斬匯賢孖展倉,英皇證券、輝立證券及永豐金融均稱,今日未有斬倉情況。

耀才證券行政總裁陳啟峰則稱,該行已於昨天叫客戶補匯賢孖展倉,故今天無斬過倉,反之,匯賢跌至如此低水平,有客戶按倉七成,借孖展入市吸納匯賢,涉資約1000萬港元。

永豐金融集團研究部主管涂國彬亦指,匯賢跌至現價較招股定價吸引。按照匯賢招股價5.24元人民幣計,2011年的可分派回報率為4.33%,加上預期人民幣今年升值3%,回報率為約7.33%,以今日匯賢收市價4.75元人民幣計,可分派回報率為4.7%,計及人民幣今年升3%,回報率已增至7.7%。

===

本港首隻以人民幣計價的房地產信託基金(REITs)匯賢(87001)今早掛牌,但出師不利,破底收場,以其今日跌幅計,險成今年新股首日跌幅五大,緊次於友川(01323),排第六位,但以每手計,則高於萊蒙(03688),成為今年「蝕錢王」(見下表)。

匯賢成為本港人民幣新股第一步,首日掛牌,單位價格卻一瀉如注,有不願透露姓名的券商指,投資者有被「搵笨」的感覺,一來息率不吸引,二來散戶分貨又多,故一個散戶見另一個散戶沽貨,另一個又跟住沽,形成人踩人場面。

不過,耀才證券行政總裁陳啟峰認為,今日沽貨多為基金大戶,料散戶沽貨者不多,他相信,匯賢今日的表現,不會影響日後人民幣新股的銷情,畢竟 REITs 與股份是不同產品。時富金融零售金融業務董事總經理鄭文彬指,與 REITs 比,「雙幣雙股」(同時發行港元及人民幣計價的新股)新股會較吸引,始終 REITs 不是用來炒賣的。

另有券商稱,其實今次匯賢上市即大跌,並不出奇,首富李嘉誠出售的東西,很少計錯數,「佢沽你接,當然有今日的結果」,與他對賭不如買長實(00001)及和黃(00013)。

目前,擬計畫在港以「雙幣雙股」(同時發行港元及人民幣計價的新股)模式上市的企業有周大福珠寶、具台資背景的內地連鎖超市大潤發、於內地及本港兩地經營日式連鎖快餐店「吉野家」的合興餐飲。

新股       首日掛牌收報(港元)  跌幅(%)  一手蝕(港元)

匯賢(87001)       4.75*      9.35     586#
萊蒙(03688)       5.30      14.93     465
寶峰(01121)       2.00      10.00     400
友川(01323)       1.76      9.74     380
泰凌(01011)       3.82      15.86     360
中國金石(01380)     1.98      12.00     270
11 : New comer(7338)@2011-04-29 21:15:26

匯賢房託(87001)首日掛牌,全日收報4.75元人民幣(下同),較定價5.24元下跌0.49元或9.35%,最高報5.1元,最低見4.66元,半日成交3.44億個單位,涉及金額16.6億元。

不計手續費,一手1000個單位蝕490元。
12 : wilyty(1376)@2011-05-02 10:53:54

唉! 吳家X同佢d的客呢次输曝廠.............小聰明.........唉...
13 : Clark0713(1453)@2011-05-02 11:22:44

12樓提及
唉! 吳家X同佢d的客呢次输曝廠.............小聰明.........唉...


yes ar, this make me want to buy a Economic Digest to support him a little bit......

His lost is the biggest one that I have seem in fincancial magazine......

Facing bad luck may be a reason (When he sold 3918, 3998, then they rocketed). However, Committing so many mistakes is fatal to his investment in this year...... (When I knew he used margin to draw #87001, I realised that he would be die hard at that time.....)

He achieved a good investment performance in last two years. We shouldn't forget.....
14 : GS(14)@2011-05-02 14:51:55

吳家順今期在iM都唔敢多口,可能呢兩年細價股太好了,今年一轉差,大家都現形,我也是
15 : 雪貓(1200)@2011-05-02 15:14:39

為何這位吳生輸了很多?他重注買入匯賢嗎?
16 : GS(14)@2011-05-02 15:15:55

15樓提及
為何這位吳生輸了很多?他重注買入匯賢嗎?


上面講用孖展抽
17 : 鱷不群(1248)@2011-05-02 15:20:53

14樓提及
吳家順今期在iM都唔敢多口,可能呢兩年細價股太好了,今年一轉差,大家都現形,我也是

如果不是日本地震,令日本放水,今年細價股早已屍橫遍野。
18 : mtgtr(2495)@2011-05-03 16:28:25

16樓提及
15樓提及
為何這位吳生輸了很多?他重注買入匯賢嗎?


上面講用孖展抽

reit 都孖展.我諗佢賭性都幾大.
19 : 自動波人(1313)@2011-05-03 22:35:48

澤鉅不嬲都賺到盡
大家睇路
20 : Clark0713(1453)@2011-05-03 22:52:29

14樓提及
吳家順今期在iM都唔敢多口,可能呢兩年細價股太好了,今年一轉差,大家都現形,我也是
Me too la. Today cut @^(* , want to die ar.......
21 : GS(14)@2011-05-04 20:54:14

我剛剛都cut了3818,點知升了幾日,連除完權的價都高過我賣的價,真傻仔
22 : redponza(12862)@2011-10-10 22:51:46

Hi all,
87001 is selling at half its IPo price now smiley
23 : GS(14)@2011-10-10 23:02:35

稍後我計條數先
24 : GS(14)@2011-10-19 22:54:07

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15718796
跟葉德銓買匯賢

以人民幣計價的房託匯賢( 87001)非執董兼長實( 001)執董葉德銓,最近申報買入 20萬股匯賢基金單位,我哋認為這是購入匯賢的清晰訊號,投資者可放心跟買,原因有兩個:第一個跟葉德銓的投資眼光有關,不過他喜歡低調,我哋都係唔講佢太多,費事佢嬲我哋擺佢上枱(可能已經嬲咗)。
還是分析可跟買匯賢的第二個原因,就是專業企管人身份的董事,以真金白銀購入自己公司的股票,代表正面的投資訊號。請注意,大股東、專業企管人身份的董事,兩者買入自己公司股票之間存在微妙分別。
大股東身份的董事增持股份,不代表投資者可跟隨購入,因為大股東對自己公司的事情容易感情用事。例如股價下跌,大股東增持的理由可能是為了面子,或因為條氣唔順,他們很多時以為自己的增持行動,可增加其他投資者的信心。大股東增持的決定很多時未經過深思熟慮,未必以理性獨立思維計過數,出發點是單純的維護一些自己心愛的東西,心想買錯了也無妨,橫掂都係自己公司的股票。
不怕麻煩買是正面訊號

專業企管人身份的董事情況完全不同,這些專業企管人是否購入自己公司的股票,大部份情況下,是一項理性獨立的投資決定。其實,專業企管人盡量不買自己公司的股票,原因是怕麻煩。董事買入股票,傳媒未必報道,但沽出的時候,隨時被傳媒大做文章,揣測公司是否將公佈負面消息,董事提早跳船。
更壞的情況是被大股東視為不夠忠心,在不適當的時候沽自己公司股票,拖累公司股價下跌,然而沽自己公司股票是永遠沒有合適時機的。對董事來說,自己公司股票只可買,不可賣,買了的股票等於「死錢」。另一個理由是奉行分散投資,董事最重要的投資──自己份工,已投資在公司身上,其他投資應該盡量分散。
葉德銓任長實執董 18年,一股也未持有過。專業企管人的董事不持自己公司股票,不代表不忠心或不看好公司前景,很可能只是怕麻煩。所以當葉德銓不怕麻煩購入匯賢,一定是正面訊號。
25 : david395(4434)@2011-11-10 17:41:30

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=65749

力場無限好, 只是近xx - 匯賢(87001)9.8億人幣向長實購70%瀋陽喜來登

文章由 ezone2k » 週四 11月 10日, 2011年 4:25 pm
力場無限好, 只是近xx

P.S. 首先恭喜 87001 小股東 :inv168_01: :inv168_01: :inv168_01: :inv168_01: :inv168_01: :inv168_01:

圖檔

誠哥好野

圖檔


匯賢(87001)9.8億人幣向長實購70%瀋陽喜來登

http://www.hkej.com/template/onlinenews ... e_id=81673

:discuz18: :discuz18: :discuz18: :discuz18:

匯賢9.8億人幣向長實購瀋陽喜來登分派權益

圖檔

P.S. confirmed hotel built in late 90's, start running in 2002, 酒店開始老化... 1仔窄乾了, 賣比87001

:inv168_01: :inv168_01: :inv168_01: :inv168_01: :inv168_01: :inv168_01:

匯賢(87001)宣布,以9.8億元人民幣之代價,向長實(00001)收購瀋陽麗都70%分派權利的權益。瀋陽麗都為於中國成立的中外合作經營企業,持有該物業的土地使用權及房屋所有權,該物業位於瀋陽市和平區青年大街386號的樓宇,包括一個樓高30層(包括2層地庫)的五星級酒店綜合開發項目,建築樓面面積約79000平方米,即為瀋陽麗都喜來登飯店所在地。

匯賢產業信託預期會提取銀行融資來支付收購代價,不擬以匯賢產業信託股本或股本掛鈎集資額撥付。

長實原來持有項目99%權益,物業的土地使用權餘下年期31年,到2042年屆滿。交易將以貸款支付,完成後長實的權益將降至20%。

匯賢目前主要資產是北京東方廣場,交易完成後,匯賢的總債務與總物業價值比率預計由0.62%後,上升至大約3.53%。

More details

http://www.hkexnews.hk/listedco/listcon ... 0175_C.pdf
26 : Sunny^_^(11601)@2011-11-10 18:39:20

都係單好野喎
27 : GS(14)@2011-11-10 20:34:01

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20111110175_C.pdf
公告
28 : GS(14)@2011-11-10 20:35:52

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=65749

文章由 一個老散 » 週四 11月 10日, 2011年 4:32 pm

果個咩德女士有,聽講在對沖基金界好叻.

由 ezone2k » 週四 11月 10日, 2011年 5:07 pm
匯賢:收購瀋陽項目有助提升派息,未來收購不限類型及地區

  《經濟通通訊社10日專訊》匯賢房託(87001)主席甘慶林於記者會表示,公司自長實(00001)手上收購瀋陽酒店項目,預計在當地經濟發展持續向好,以及商務酒店需求提高的情況下,盈利能力將會因為收購而提高。雖然不可以預測未來派息水平,但適當的增長是應該可以預期的。

  又指出,瀋陽與公司北京東方廣場,於地理上互相呼應,兩個城市之間亦有一定的經濟協同效益。不過,公司正考慮以及商討的收購項目有好幾個,並不限於內地的北方又或單一的性質,潛在收購項目包括:內地南部、中南部及北部,有綜合性項目,亦有單一項目,亦不限於長實旗下的項目,未來會繼續積極尋找項目。

  收購瀋陽項目之後,每年會維持將酒店收入3﹒5%撥作經常性的維修開支,但無透露會否額外增撥資源進行翻新。同時,收購協議訂立「利益分派協議」,未來10年,若酒店的可分派現金高於9200萬元(人民幣.下同),匯賢可以按項目持股比例,即70%,獲派最少6440萬元;可分派現金低於9200萬元,則獲優先分派最多6440萬元,餘款分派給長實及中方。最難情況是可分派現金相當於或低於6505萬元,則當中99%會優先分派於匯賢,長實不會獲得分派,1%予中方。


  甘氏指,最理想情況是項目的現金分派能維持於9200萬元或以上,則項目的各方都能夠獲得合理的分派,估計項目的收益率約在6﹒57%。又預計,交易將會於下月中或年底完成。

:inv168_01: :inv168_01: :inv168_01: :inv168_01:

  收購資金方面,將會以宣布收購時同時披露的銀行貸款,共12億港元支付,不會向股東進行集資。(os)

文章由 阿牛2 » 週四 11月 10日, 2011年 6:34 pm
散戶一次俾人呃完一次, 都仲係落搭的話, 就唔好申啦 :inv168_01: :inv168_06:


文章由 sammychan » 週四 11月 10日, 2011年 7:28 pm

真係絕對同意,俾小超呃又阻止人私有化之類亦如是,面對贏不了的對手,你可以選擇唔同佢玩啫。
29 : 鱷不群(1248)@2011-11-10 20:47:54

中環與觀塘的物業也不見得有經濟協同效益,更何況瀋陽與北京?
30 : GS(14)@2011-11-10 21:38:20

這兩段好重要
根據有關的土地使用權證,該物業的土地使用權年限於2042年屆滿。倘若土地使用權無法於2042年屆滿時獲得延續,瀋陽麗都於年限屆滿後不再擁有額外的土地使用權。預期境外合營方(包括瀋陽投資香港)於瀋陽麗都的投資價值將隨時間遞減,最終將於土地使用權屆滿時變為零。另一方面,倘若成功延續該物業的土地使用權,預計瀋陽麗都須就延續土地使用權支付土地出讓金或其他代價,惟現階段無法確定有關金額。該物業土地使用權的年限屆滿時,瀋陽麗都可能會亦可能不會申請續期。獨立物業估值師評估該物業的評估值人民幣1,590,000,000元時,並無就延續土地使用權年限(如有)賦予任何價值。

...
酒店管理協議
喜來登與瀋陽麗都於1995年訂立酒店管理協議,由酒店開業(2002年)起至2012年12月31日止,為期10年。酒店管理協議訂約方現正討論酒店管理協議的續約。

所以又是一個提早落袋的局
31 : greatsoup38(830)@2011-11-11 17:13:49

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20111111/News/ec_ech1.htm
此說不確,在無增加基金單位下,如分派高於利息支出,分派是會增加的

資料顯示,過去5年瀋陽麗都有兩年可分派現金均少於6440萬元【圖】,而今年首8個月可分派收入為5430萬元。甘慶林未透露瀋陽麗都今年全年可分派收入預測,僅稱瀋陽麗都自2002年開幕,由2003年至2010年8個完整經營年度,EBITDA(除稅、息、折舊及攤銷前利潤)年複合增長率達21.3%,今年首8個月的EBITDA按年增長33%至6320萬元,已超過去年全年水平。

不過,有分析員指出,以匯賢現價計,其2012年度股息率達7.5厘,上述交易於今年底完成,即收益明年起反映,但以管理層指的6.57%收益率計,收購瀋陽麗都後匯賢股息率反會被攤薄。匯賢昨日最多跟隨大市下跌2.4%,低見3.32元,收市報3.37元,跌0.9%。
32 : GS(14)@2011-11-20 15:36:30

2011-11-15 HJ

新購酒店EBITDA增33%
瀋陽麗都是樓高30 層的酒店綜合物業,總建築面積79000 方米,設有酒店客房590 間,現由
喜來登管理,管理協議於2012 年底屆滿,正討論續約。物業於2002 年投入營運,除首年外,每年均錄得EBITDA。
今年首八個月,酒店平均出租率為77.4%,平均房價775元,較去年增加16.5%,總收入增24.1%,EBITDA 增長
33.3%。
匯賢目前擁有北京東方廣場的中外合作經營企業,收購瀋陽麗都屬持續發展策略。今年6 月底,匯賢現金及銀行結
餘為5.35 億元,借款2 億元,應付分派2.02 億元,於7 月已償還借款,處於擁有現金狀態。11 月初,獲銀行提供
貸款12 億港元(約人民幣9.8 億元),為期三年,年利率按香港銀行同業拆息加2.7%計算,此貸款用於收購瀋陽
麗都。
信託基金規定每年分派淨收入不少於90%,匯賢上市時已預期今明兩年的分派將為100%,預期上半年每單位分派
0.0386 元, 實際派發0.0403 元,增加4.4%。匯賢的特點是第一隻、亦是目前為止唯一以人民幣為單位的信託基
金;除收息外,可以受惠於人民幣升值。
匯賢上市破底,除受大市影響外,北京東方廣場的中外合作經營企業只餘38 年期,這種合作模式是當時慣例,現時
收購的瀋陽麗都的剩餘年期是31 年,仍然是心理影響。此外,以人民幣買賣,對部分投資者並不方便,也是缺點。
話說回來,匯賢增購物業是好事,畢竟是發展途徑。
戴兆
33 : GS(14)@2012-01-31 23:46:21

2012-1-30 HT
...

對冲基金多已離場

匯賢企業事務及投資者關係總監班唐慧慈上周會見傳媒時表示,近日到海外路演,發現投資者對匯賢這類定息產品興趣濃厚,只是對運作有疑問,「海外投資者較關心人民幣是否能滙出來?如何派股息?當知道我們已派過中期股息,他們都放心了。」

對於匯賢股價一直「潛水」,低於招股價5.24元(人民幣,下同),班唐慧慈解釋,上市時認購的多為對冲基金,「可能是人民幣升值未如他們所預期,加上歐美經濟令不少基金出現贖回,觸發對冲基金減持套現。」她表示,對冲基金離場後,匯賢獲不少長倉基金捧場,股價亦回穩。

..
匯賢目前管理兩大項目,包括北京東方廣場及瀋陽麗都喜來登酒店。匯賢營運總監蔣領峰表示,東方廣場去年寫字樓及商場加租幅度理想,惟不肯透露實際增長幅度。

東方廣場寫字樓每平方米租金介乎400至600元,蔣領峰指,未見歐美經濟不振影響相關地區的租戶續租。與此同時,中國租客承租亦十分「爽手」,「很多全國性的本地企業需要在北京找辦公室,需求很熱烈。」
34 : greatsoup38(830)@2012-03-03 00:22:54

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120301433_C.pdf
財務摘要
以下為匯賢產業信託在香港聯交所上市後的首份年度財務業績報告(由2011年4月29日至2011年12月31日止)。
由2011年4月29日至2011年12月31日止
2011年4月29日至
6月30日
2011年7月1日至
12月31日
2011年4月29日至12月31日
總收益 (人民幣百萬元)
404
1,184
1,588
物業營運開支(人民幣百萬元) (1)
125
400
525
物業收入淨額(人民幣百萬元)
279
784
1,063
可供分派收入(人民幣百萬元)
202
533
735
末期每基金單位分派(人民幣)
0.0403
0.1064
0.1467
年度化分派收益率
4.83%(2)
-
6.09%(3)
分派比率
100%
100%
100%

扣埋D水得2%呃緊人
35 : greatsoup38(830)@2012-03-03 00:23:28

展望
邁進2012年,中國將繼續為全球經濟增長的主要動力,吸引更多跨國企業及國際零售品牌進駐,造就對優質商用物業及酒店的需求。
於2011年12月底,香港的離岸人民幣存款總額為人民幣5,885億元,較上一年度大幅上升87%。自匯賢產業信託上市以來,人民幣兌港元的匯率升值2.9% (3)。隨着更多人民幣投資產品在香港推出,相信將進一步提高匯賢產業信託的流通性。
展望未來,我們將繼續專注下列範疇:
(1)內部增長
我們將積極管理旗下資產,以推動東方廣場及瀋陽麗都喜來登飯店項目的內部增長。瀋陽麗都喜來登飯店由2012年1月1日起為匯賢產業信託提供即時的額外收入來源。
(2)資產增值措施
資產增值措施將成為促進匯賢產業信託增長的重要一環。北京東方君悅大酒店已制訂為期三年的翻新計劃,以提升客房、餐廳及其他設施的質素。東方新天地及東方經貿城亦一直持續進行資產優化工程。
(3)收購
收購瀋陽麗都喜來登飯店象徵著匯賢產業信託拓展資產組合的第一步。目前,我們正評估分佈中國一線及二線城市超過十個項目,當中涉及寫字樓、零售、服務式公寓、酒店以及混合用途物業。匯賢產業信託具備穩健的財務狀況表和低借貸比率,有利於隨時把握中國的投資機遇。
36 : GS(14)@2012-03-04 10:04:48

cckong:
另外,記得版主提過到 87001 的商場酒店有 38 年期限,等於每年資產都會貶值 38 分之一(大意如此),咁 405 的物業亦有 50 年期限 (2005年計起),其實計返個年期,都係剩返 43 年左右,是否有著與 87001 相同的缺點?

greatsoup:
2. 87001 現在有兩個場,如果照上市時資產北京東方廣場計,這道理可以是相同。但是長實和北京政府親,還是廣州政府下屬企業對廣州政府親,另外有部分親近人士買了405的權益,他們想唔想信託保住這件資產,也許應該想想。所以405的息率應該要較87001低才算合理。
37 : Sunny^_^(11601)@2012-03-04 12:53:21

36樓提及

greatsoup:
2. 87001 現在有兩個場,如果照上市時資產北京東方廣場計,這道理可以是相同。但是長實和北京政府親,還是廣州政府下屬企業對廣州政府親,另外有部分親近人士買了405的權益,他們想唔想信託保住這件資產,也許應該想想。所以405的息率應該要較87001低才算合理。


"長實和北京政府親,還是廣州政府下屬企業對廣州政府親"應該是長實吧.

"親近人士買了405的權益"當中既人士指廣洲既定係中央既???
38 : GS(14)@2012-03-04 12:56:02

37樓提及
36樓提及

greatsoup:
2. 87001 現在有兩個場,如果照上市時資產北京東方廣場計,這道理可以是相同。但是長實和北京政府親,還是廣州政府下屬企業對廣州政府親,另外有部分親近人士買了405的權益,他們想唔想信託保住這件資產,也許應該想想。所以405的息率應該要較87001低才算合理。


"長實和北京政府親,還是廣州政府下屬企業對廣州政府親"應該是長實吧.

"親近人士買了405的權益"當中既人士指廣洲既定係中央既???


1. 一個是合作關係,一個是母子關係wor,你想清楚D先啦...
2. 當然是廣州啦
39 : GS(14)@2012-07-21 15:11:30

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120720563_C.pdf
主席報告
財務摘要
自二零一二年一月一日至二零一二年六月三十日止期間
2012年1月1日至6月30日(1)
總收益(人民幣百萬元)
1,309
物業收入淨額(人民幣百萬元)
851
可供分派收入(人民幣百萬元)
592
每基金單位分派(人民幣元)
0.1178
年度化分派收益率
6.45%(2)
分派比率
100%
於2012年6月30日(1)
資產總值(人民幣百萬元)
36,467
基金單位持有人應佔資產淨值
(人民幣百萬元)
26,169
每基金單位資產淨值(人民幣元)
5.2083
債務對資產總值比率
4.1%
...
業績及分派
截至二零一二年六月三十日止六個月,匯賢產業信託之總收益為人民幣十三億九百萬元,物業收入淨額為人民幣八億五千一百萬元。資產總值及基金單位持有人應佔資產淨值分別為人民幣三百六十四億六千七百萬元及人民幣二百六十一億六千九百萬元。由於基金單位在二零一一年四月於聯交所上市,去年之中期業績僅涵蓋六十三天,因此本業績報告並無與二零一一年度同期作按年比較。
於報告期間,可供分派收入為人民幣五億九千二百萬元。按匯賢產業信託於二零一一年四月十一日刊發的發售通函所載之分派政策,該款項將全數分派予匯賢產業信託之基金單位持有人(「基金單位持有人」)。
截至二零一二年六月三十日止六個月之每基金單位分派為人民幣0.1178元,按二零一二年六月三十日基金單位的收市價人民幣3.67元計算,年度化分派收益率為6.45%。
...
展望
展望未來,我們將繼續透過積極管理旗下資產,推動東方廣場和瀋陽麗都喜來登飯店的內部增長,以期達致零售商舖及寫字樓的租金穩步上升,同時提升服務式公寓及兩間酒店的房租。
在資產增值措施方面,北京東方君悅大酒店和瀋陽麗都喜來登飯店已定下為期三年的翻新計劃,預計於本年年底動工。
為進一步強化回報,我們將積極於中國物色及評估可為匯賢產業信託增值的資產收購機遇。
我們相信中國的經濟基礎將保持穩健,匯賢產業信託正好從中受惠。
本人謹此代表管理人,就受託人及基金單位持有人一直以來對匯賢產業信託的支持和信任,致以衷心謝意。

槓桿好低
40 : 鱷不群(1248)@2012-07-23 03:11:50

槓桿低好,否則樓價跌點算
41 : GS(14)@2012-07-23 09:14:28

他D物業估值好高,又靠買野
42 : GS(14)@2012-09-20 23:30:57

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120920/News/ww_ww2.htm
李嘉誠3560萬人幣 增持匯賢
  2012年9月20日

【明報專訊】港交所資料顯示,李嘉誠於本月14日斥資約3560萬元人民幣,以平均每股3.75元人民幣,增持匯賢產業信託(87001)949萬股。增持後李嘉誠持有匯賢約26.7億股,持倉量由52.90%升至53.09%,增持代價為現金以外資產。

http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 1&src=MAIN&lang=ZH&
增持
43 : redponza(12862)@2012-09-22 20:44:19

42樓提及
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120920/News/ww_ww2.htm
李嘉誠3560萬人幣 增持匯賢
  2012年9月20日

【明報專訊】港交所資料顯示,李嘉誠於本月14日斥資約3560萬元人民幣,以平均每股3.75元人民幣,增持匯賢產業信託(87001)949萬股。增持後李嘉誠持有匯賢約26.7億股,持倉量由52.90%升至53.09%,增持代價為現金以外資產。

http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 2&sc=87001&src=MAIN〈=ZH&
增持


he bought with his own cash or through option/mgmt fee etc?
44 : greatsoup38(830)@2012-09-23 09:37:29

43樓提及
42樓提及
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120920/News/ww_ww2.htm
李嘉誠3560萬人幣 增持匯賢
2012年9月20日
【明報專訊】港交所資料顯示,李嘉誠於本月14日斥資約3560萬元人民幣,以平均每股3.75元人民幣,增持匯賢產業信託(87001)949萬股。增持後李嘉誠持有匯賢約26.7億股,持倉量由52.90%升至53.09%,增持代價為現金以外資產。
http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 2&sc=87001&src=MAIN〈=ZH&
增持

he bought with his own cash or through option/mgmt fee etc?


對過,唔太似
45 : redponza(12862)@2012-09-24 14:42:08

44樓提及
43樓提及
42樓提及
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120920/News/ww_ww2.htm
李嘉誠3560萬人幣 增持匯賢
2012年9月20日
【明報專訊】港交所資料顯示,李嘉誠於本月14日斥資約3560萬元人民幣,以平均每股3.75元人民幣,增持匯賢產業信託(87001)949萬股。增持後李嘉誠持有匯賢約26.7億股,持倉量由52.90%升至53.09%,增持代價為現金以外資產。
http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 2&sc=87001&src=MAIN〈=ZH&
增持

he bought with his own cash or through option/mgmt fee etc?


對過,唔太似


You mean Lee bought with cash?
46 : GS(14)@2012-09-24 23:00:47

是長實應該
47 : MrYeung(15476)@2012-12-23 15:39:52

非現金方式 李嘉誠增持匯賢
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121221/18108801

【本報訊】據港交所資料顯示,長實(001)主席李嘉誠於上星期,在場外以非現金資產方式,增持匯賢產業信託(87001),增倉量由52.89%增至53.06%,主要是由於李嘉誠選擇以基金單位收取管理費及股息所致。
據權益披露資料顯示,李嘉誠於本月14日,以平均每股4.068元(人民幣.下同)價格,在場外增持匯賢信託約879.3萬個基金單位,增持後其持倉量達26.93億個基金單位,比重增0.17%,至53.06%。是次增持不涉及現金,主要是因為李嘉誠選擇以基金單位,來收取匯賢的管理費及股息,故令其持倉量增加。
匯賢10月時公佈,將就今年度向信託管理人支付2598萬元費用,其中有2794萬元會由發行基金單位形式支付,共會發行684.5個基金單位,發行價為4.07元。而8月時匯賢宣佈中期分派,持有人可選擇以基金單位代息,發行價為3.57元。匯賢產業信託昨日收市報4.09元,升0.99%。
48 : GS(14)@2012-12-23 16:32:14

47樓提及
非現金方式 李嘉誠增持匯賢
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121221/18108801

【本報訊】據港交所資料顯示,長實(001)主席李嘉誠於上星期,在場外以非現金資產方式,增持匯賢產業信託(87001),增倉量由52.89%增至53.06%,主要是由於李嘉誠選擇以基金單位收取管理費及股息所致。
據權益披露資料顯示,李嘉誠於本月14日,以平均每股4.068元(人民幣.下同)價格,在場外增持匯賢信託約879.3萬個基金單位,增持後其持倉量達26.93億個基金單位,比重增0.17%,至53.06%。是次增持不涉及現金,主要是因為李嘉誠選擇以基金單位,來收取匯賢的管理費及股息,故令其持倉量增加。
匯賢10月時公佈,將就今年度向信託管理人支付2598萬元費用,其中有2794萬元會由發行基金單位形式支付,共會發行684.5個基金單位,發行價為4.07元。而8月時匯賢宣佈中期分派,持有人可選擇以基金單位代息,發行價為3.57元。匯賢產業信託昨日收市報4.09元,升0.99%。


應該是長實增持
http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 1&src=MAIN&lang=ZH&
49 : GS(14)@2013-03-11 23:45:31

業績勁增50%,至11億
50 : ng caddy(36072)@2013-03-11 23:48:58

利害
51 : ezone2k(22605)@2013-04-25 22:31:05

長江實業增持匯賢產業436萬股,每股3﹒89元人民幣


匯賢產業信託 87001.HK
現價 4.030  升跌 0.000(0.000%)

  《經濟通通訊社25日專訊》根據聯交所資料顯示,長江實業(00001)於上周四
(18日)增持匯賢產業(87001)436萬股或0﹒09%,每股作價3﹒89元人民幣
,總值1696萬元人民幣,最新持股量增至53﹒08%。(eh)
52 : greatsoup38(830)@2013-04-25 22:32:12

51樓提及
長江實業增持匯賢產業436萬股,每股3﹒89元人民幣


匯賢產業信託 87001.HK
現價 4.030  升跌 0.000(0.000%)

  《經濟通通訊社25日專訊》根據聯交所資料顯示,長江實業(00001)於上周四
(18日)增持匯賢產業(87001)436萬股或0﹒09%,每股作價3﹒89元人民幣
,總值1696萬元人民幣,最新持股量增至53﹒08%。(eh)


呢個是基金單位換股,唔是增持
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201303281019_C.pdf
53 : bbaeric(38257)@2013-07-23 23:46:17

【個股信息】匯賢產業信託(87001-HK)中期可供分派額升4.1%,每基金單位分派0.1203元人幣
2013/07/23 18:07
財華社香港新聞中心

匯賢產業信託公布,截至6月底止中期業績,可供分派金額為6.16億元人民幣(下同),按年上升4.1%,每基金單位分派0.1203元,年度化分派收益率為6.16%,去年同期為6.45%。

總收益為13.19億元,按年上升0.7%;物業收入淨額8.7億元,上升5.1%。當中零售部份升17.5%至4.26億元;寫字樓部份升19.2%至3.28億元;服務式公寓部份升9.1%至3,200萬元;酒店部跌47.8%至8,400萬元。(M)

http://www.finet.hk/mainsite/newscenter/FINETHK/1/561307.html
54 : GS(14)@2013-07-23 23:59:16

53樓提及
【個股信息】匯賢產業信託(87001-HK)中期可供分派額升4.1%,每基金單位分派0.1203元人幣
2013/07/23 18:07
財華社香港新聞中心

匯賢產業信託公布,截至6月底止中期業績,可供分派金額為6.16億元人民幣(下同),按年上升4.1%,每基金單位分派0.1203元,年度化分派收益率為6.16%,去年同期為6.45%。

總收益為13.19億元,按年上升0.7%;物業收入淨額8.7億元,上升5.1%。當中零售部份升17.5%至4.26億元;寫字樓部份升19.2%至3.28億元;服務式公寓部份升9.1%至3,200萬元;酒店部跌47.8%至8,400萬元。(M)

http://www.finet.hk/mainsite/newscenter/FINETHK/1/561307.html


業績升30%,至3.6億,仲有現金...
55 : bbaeric(38257)@2013-07-24 16:30:53

[2013-07-24]

匯賢內地酒店收入降近半

香港文匯報訊(記者 梁悅琴)受到內地多個省份爆發禽流感,商務及消閒旅客人數因而下降,多個會議及活動被取消,加上中央政府新實施的限制宴請款待政策亦構成影響,匯賢產業信託(87001)旗下北京東方君悅大酒店及瀋陽麗都索菲特酒店今年上半年收入淨額按年大跌47.8%至只有8,400萬元(人民幣,下同)。

 不過,受惠商場、寫字樓及服務式公寓業務錄得理想表現,匯賢信託截至今年6月底止半年可供分派金額仍達6.16億元,按年升4.1%,每基金單位分派12.03分,按年升2.1%,按匯賢於6月28日的收市價計算,分派收益率為6.16%。期內物業收入淨額按年升5.1%至8.7億元,其中零售物業收入淨額按年升17.5%至4.26億元,寫字樓物業收入淨額升超過19%至3.28億元,服務式公寓物業收入淨額亦升9.1%至3,280萬元。

禽流疫情禁三公影響

 匯賢信託主席甘慶林於業績報告中指出,上半年北京五星級酒店競爭激烈,部分酒店更大幅調低房價,期內北京東方君悅大酒店的平均每晚房價為1,888元,按年下調1.5%;平均可出租客房收入按年減少24%至936元,平均出租率為49.6%。至於瀋陽麗都索菲特酒店於上半年平均出租率40.7%,平均每晚房價按年減少11%至735元,平均可出租客房收入按年下降44.2%至299元。

http://paper.wenweipo.com/2013/07/24/FI1307240017.htm
56 : ezone2k(22605)@2013-07-24 16:32:38

Hi, auntie...

期內北京東方君悅大酒店的平均每晚房價為1,888元,按年下調1.5%;平均可出租客房收入按年減少24%至936元,平均出租率為49.6%。至於瀋陽麗都索菲特酒店於上半年平均出租率40.7%,平均每晚房價按年減少11%至735元,平均可出租客房收入按年下降44.2%至299元。

57 : bbaeric(38257)@2013-07-24 21:14:02

2013年7月24日

反腐損酒店業 匯賢業績放緩

【明報專訊】內地限制「三公消費」(出國公幹、公車購置及公務接待),以及禽流感疫情影響,匯賢產業信託(87001)上半年酒店收入大減,零售物業租金增長亦見放緩,匯賢可分派金額升4.1%至6.16億元(人民幣.下同),每基金單位分派0.1203元,年度化收益率放緩0.29個百分點至6.16%。

可分派金額升4.1%

公司指出,內地奢侈品及高級餐飲的零售額受到中央政府限制宴請款待的新政策影響。旗艦零售物業北京東方廣場之東方新天地,期內加租幅度為14.4%,遠不及去年整年的25.8%;平均現收月租為每平方米1012元,按年升8.5%,物業收入淨額升17.5%至4.26億元。

另外,內地限制三公消費及人類禽流感疫情一度肆虐,亦拖累商務及個人遊數量大跌,企業款待、商務及官方會議活動大減。旗下酒店物業收入淨額按年下挫47.8%,跌至8400萬元。其中北京東方君悅酒店的入住率僅49.6%,按年大跌14.7個百分點,平均房價則挫1.5%至1888元。瀋陽麗都索菲特酒店亦因當地酒店房供應大增,入住率則跌15.3個百分點至49.6%,房價大挫11%至735元。

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130724/news/ec_eck1.htm
58 : greatsoup38(830)@2013-07-24 21:53:07

他要比其他REIT多2%以上至合理
59 : bbaeric(38257)@2013-07-25 22:46:45

24/07/2013 14:35

《魚缸博客》香江收租佬風險大,換馬人仔買匯賢(87001)!

  《魚缸博客》匯賢(87001)公布「派餅仔」結果,中期每單位基金派12﹒03分
人仔,創上巿以來最高嘅中期息紀錄。雖舵手闊綽,但股友就看似唔多領情,今早匯賢偏軟。
  早兩日,有吹水佬搶閘喺匯賢派成績表前吹淡風,指其祖國租務增長或見頂,又降評級、又
降「他劇」。雖然租國商舖租金急衝幾年,但博客則認為只係借勢回氣,極其量只係橫行,總較
香江租務有跳岸危機來得穩陣。
  買得收租佬,大概目標只為求食餐安樂茶飯,雖然匯賢或繼續喺4蚊人仔橫行,但總好過上
錯海盜船,捱香江收租佬大上大落嘅風險。另一方面,匯賢現價輕度「浮潛」,大有潛力上水見
5﹒24人仔。另其預期息率有7厘幾,單睇牌面已贏開巷啦,最後仲加埋人仔升值嘅底牌,贏
面邊個大,一眼睇晒。

  《編者按》本欄搜羅即市傳聞,惟消息未經証實,《經濟通》亦不保證內容之準確性。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... ETR230724395&page=1
60 : bbaeric(38257)@2013-07-25 23:42:38

24/07/2013 10:54

《外資精點》高盛調低匯賢盈利預測,微降目標價至4﹒4元人民幣

《經濟通通訊社24日專訊》高盛發表研究報告指,匯賢(087001)上半年每基金單
位分派12分(人民幣.下同),按年增2﹒1%,符合該行預期,主因派息比率達100%,
高於預測的90%,抵銷了遜預期的酒店收入貢獻。
  該行指,匯賢的收入來源較以往分散,不僅限於北京東方新天地,有助維持該房託單位價格
穩定,因旗下寫字樓及商場的續租租金調升率分別達23%及9%,惟北京君悅酒店受累政府收
緊三公消費政策及禽流感,致期內平均每客房收入下跌24%。
  高盛將匯賢目標價由4﹒5元輕微調低至4﹒4元,並將今年至2015年的盈利預測下調
約3﹒5%至4﹒5%,反映兩酒店平均每客房收入較低的預測。不過,該行補充,受匯賢的自
然增長帶動,料未來三年該公司每基金單位分派年複合增長率料達12%,預期今年全年的股息
率為6﹒3%,維持投資評級「中性」。(pc)

  *編者按:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之
       申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定
       ,如因相關建議招致損失,概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... 3&category=research
61 : greatsoup38(830)@2013-09-07 19:51:23

http://cn.reuters.com/article/re ... CNL4S0H11C820130905


路透香港9月5日 - 湯森路透旗下基點援引消息人士稱,匯賢產業信託正在尋求6.50億港元的三年期子彈式貸款。

消息人士說,本案融資規模可能升至10億港元。

牽頭行恆生銀行正在邀請銀行參貸,本案綜合收益為205個基點,利率為較Hibor加碼185個基點。

本案將是匯賢產業信託首筆銀團貸款。

匯賢產業信託為首家在香港上市的人民幣計價房地產投資信託基金。擁有北京東方廣場及瀋陽麗都索菲特酒店在內的中國商業大樓權益。(完) (編譯 李婷儀 審校)
62 : qt(2571)@2013-12-14 21:58:24

http://cn.reuters.com/article/cnBizNews/idCNL3S0JQ0HA20131211

路透基点:汇贤产业信托将三年期贷款规模增至15.25亿港元--RLPC
2013年 12月 11日 星期三 10:21 BJT
路透12月10日 - 汤森路透旗下基点报导,消息人士指出,汇贤产业信托已将其三年期子弹式贷款从6.5亿港元增加至15.25亿港元。

独家协调行为恒生银行,其与上海浦发银行、三井住友银行、新加坡大华银行、创兴银行均为牵头行。

一如先前报导,受邀银行综合收益在205个基点,利率为香港银行同业拆息加码185个基点。

贷款在11月初签订。

汇贤产业信托的管理人为汇贤房托管理有限公司,管理人的三个间接股东分别为中信证券集团、长实集团和ARA集团,汇贤产业信托为首家在 香港上市的人民币计价房地产投资信托基金。汇贤产业信托的资产包括北京东方广场及沈阳丽都索菲特酒店。(完)
63 : VA(33206)@2014-05-09 21:47:15

5月 9日(五) 17:56
李嘉誠於匯賢產業信託(87001)權益攤薄

李嘉誠

【on.cc 東網專訊】就傳媒查詢李嘉誠持有匯賢產業信託(87001)之權益變更事宜,負責公司回應如下,匯賢產業信託的重大持有人滙賢控股,於2014年4月30日向滙賢控股的股東派發股息,滙賢控股以實物形式通過向其股東轉讓合共750,000,000個匯賢產業信託的基金單位派付股息。

滙賢控股於1993年成立,由六名投資者財團最終擁有,分別為長實(00001)約佔33.4%、和黃(00013)約佔17.9%)、中國銀行(03988)約佔19.8%、東方海外(00316)約佔7.9%、國壽保(02628)約佔19.8%、及Cranwood Company約佔1.2%。

於2011年4月29日匯賢產業信託之基金單位在香港聯交所開始買賣當日,滙賢控股持有總發行基金單位之60%。於2012年,滙賢控股亦曾以實物形式向股東派發股息。繼該次分派後,滙賢控股合共持有匯賢產業信託總發行基金單位之44.78%。

按照是次2014年4月30日之分派,滙賢控股的股東按各自之股權將直接或間接獲取合共750,000,000個匯賢產業信託的基金單位,約佔總發行基金單位之14.38%。分派後,滙賢控股持有匯賢產業信託總發行基金單位之28.75%。因部份以上提及之750,000,000個匯賢產業信託基金單位已由滙賢控股轉讓至其他股東,因此,根據證券及期貨條例,李嘉誠被視作持有匯賢產業信託的權益由53.07%減少至46.07%。
64 : greatsoup38(830)@2014-05-10 11:53:50

無攤薄,完全是誤解
65 : qt(2571)@2014-05-11 09:15:40

http://cn.reuters.com/articlePrint?articleId=CNL3S0NT39M20140507

路透基點:匯賢產業信託尋求8億港元三年期俱樂部貸款--TRLPC
2014年5月7日星期三18:24 BJT
路透香港5月7日- 湯森路透旗下基點引述消息人士報導,匯賢產業信託正尋求8億港元(1.03億美元)三年期子彈式貸款,不到六個月前該公司才獲得一筆15.25億港元貸款。

恆生銀行協辦這筆俱樂部貸款,綜合收益為185個基點,貸款利率較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼155個​​基點。

籌得款項將用作再融資,但不是為2013年11月的15.25億港元那筆貸款進行再融資。

15.25億港元三年期子彈式貸款的起初規模為6.5億港元。獨家協調行為恆生銀行,其與上海浦發銀行、三井住友銀行、新加坡大華銀行、創興銀行均為牽頭行。

這筆貸款由匯賢產業信託的全資子公司匯賢投資借入,綜合收益在205個基點,利率為Hibor加碼185個基點。

匯賢產業信託的管理人為匯賢房託管理有限公司,管理人的三個間接股東分別為中信證券集團、長實集團和ARA集團,匯賢產業信託為首家在香港上市的人民幣計價房地產投資信託基金。匯賢產業信託的資產包括北京東方廣場及瀋陽麗都索菲特酒店。(完)
66 : greatsoup38(830)@2014-05-11 11:20:45

最後規模大左好多
67 : GS(14)@2014-07-25 01:03:26

盈利降20%,至2.7億,輕債
68 : greatsoup38(830)@2014-09-18 01:17:36

http://winnerbank.blogspot.hk/2002/09/blog-post.html
日期: 2002年9月2日
原文: 信報



TOM.COM(八○○一)在二○○○年初上市,排隊認購的股民萬人空巷,掀起了科網股的高潮;在股民心目中,除了李嘉誠「點網成金」之外,TOM的第二大股東、持股量僅次於和黃(○一三)的周凱旋成為另一位全城觸目的人物。

過去二年,TOM已成功建立起跨媒體王國,版圖遍及中、港、台;業務遍及印刷、網上、戶外媒體等。

近期TOM有意收購亞洲電視,令市場更關注周凱旋在TOM的角色,以及TOM的中文媒體概念。在接受本報記者專訪時,周凱旋談及TOM的發展經歷及她的參與。

周凱旋八六年首次踏足大陸,其後一直在大陸經商,八九年加入當時董建華家族投資的維港有限公司,主要在內地物色投資項目;九二年投資額達二十億美元的東方廣場項目,就是由她負責統籌;當時東方海外(三一六)引入長實(○○一)作夥伴發展東方廣場,周凱旋和長實主席李嘉誠自此認識。

平常心看「驚天懸案」    

位於北京的東方廣場是長實的其中一項主要資產,投資額高達二十億美元。今天東方廣場聳立在北京長安街上,但昔日圍繞廣場興建時爆出的一段又一段驚天大新聞都一直成為懸案:北京市委陳希同下台、北京市副市長王寶森畏罪自殺;項目設計高度抵觸北京建築高度要求,中南海被窺覽無遺而觸怒中央等。

十年後的今天,東方廣場的靈魂人物周凱旋首度澄清這些懸案,過去這些恍如電影橋段般的情節,在當事人眼中,只是尋常生活的一部份。

問: 李嘉誠加入東方廣場項目的過程是怎樣的?
答: 我八九年開始和董建華先生共事,當時新鴻基地產率先跟東安市場合作發展項目,引起王府井房地產熱潮。我與合作夥伴張培薇沿著王府井地區每條街道研究,尋找投資地點。我們一直走到東長安街兒童電影院,那裏佔地不大,拆遷問題簡單,我相信是發展的機會。這是小東方廣場誕生的過程。
我們將項目向董先生建議,東方海外選定發展這項目。當時是九二年,這是我第一個的房地產項目。
因考慮交通問題,我把電影院隔鄰的土地發展權全部都簽了,東方廣場便由一塊一萬平方米的地皮增至十萬平方米,不過我是在事後才報告董先生的。
東方廣場項目是由東方海外開始的。李嘉誠先生初時認為小東方廣場沒有道路,令交通不便,便沒有答允參與。及後項目增加至十萬平方米的獨立地段,李先生認為可行,便同意投資。
兒童電影院的地皮最初由東方海外夥拍其他發展商合作,我作為董事的維港公司出讓發展權和負責拆遷,並賺取項目總投資額百分之二點五作為費用。及至李先生加入,他確認百分之二點五費用的條件。東方廣場投資額逾二十億美元,我在完成拆遷工作後獲得該筆費用,約四億港元。

問: 九四年第四季,大陸建築界投訴東方廣場抵觸北京建築高度要求。北京市要求王府井地區的建築物高度不准超過二十四米,以保護故宮景觀,但東方廣場的高度則為七十多米;同時,建築界擔心東方廣場體積過大,會破壞了北京以天安門為中心的首都城市格局。事件的背景及來龍去脈又如何?
答: 高度問題是這樣的,當時有不同意見,但其實並不如外界所擔心的,說東方廣場可以看見中南海,因為兩地的距離遠到不得了,根本沒有可能看到。
在外界看來,爭議是在建築高度上,其實爭議在於商用面積究竟多大。因為這項目的拆遷費已達二十億元人民幣,再加上土地成本等,投資額高達二十億美元,如果設計不能滿足商用面積,這項目的投資價值會大受影響。這不是發展商貪婪,而是必須從商業角度考慮。
不過,我覺得籌劃東方廣場時爭議的最大起源,在於有一些北京市城規委的人,他們眼中的美麗是應該絕對的。其實外界不知,當時我們爭議的題目很多很多,小至一個窗應如何設計,甚麼是中國色彩、古與舊的分別等,都可以發生激烈爭辯;就算東方廣場的廣場這名字,雙方亦作了幾次溝通。現在回想,爭議的過程,其實是相當有趣的。

問: 後來陳希同、王寶森事件引起很多政治風波,其實問題是在那裏?
答: 第一,我們絕對沒有涉及那些政治風波。同時,北京市政府不是主要推動發展東方廣場這塊地皮的人,真正推動這項目的是北京東城區的區政府,因這項目對他們最重要。
至於陳希同及周北方,據我所知,他們與李先生只在一些官式場合見過一兩次面。但大家都有一個偏見,以為東方廣場那塊地是李嘉誠做的,李先生和他們應該很熟,造成了很大的誤會。
我記得當時一件有趣的事,當王寶森事件傳出後,李先生打電話到北京向我打聽此事,叫我回港向他匯報。我知道李先生與王根本不相熟,對北京情況也不太清楚,所以我覺得香港人好奇心很重。及後市場又將此事牽到李先生頭上,不斷抄作,我相信李先生更感到莫名其妙。
到了後期,中央也作出澄清。當時新任北京市委書記尉健行甫上任便專程邀請李先生到京,向他宣讀一封信,澄清李嘉誠與陳希同、王寶森等沒有任何特殊關係。我想中央很少這樣澄清謠言,可見當時的傳聞對李先生影響有多大。

與董、李的關係    

周凱旋分別與行政長官董建華及長實主席李嘉誠共事多年,她認為董、李二人均同時具備內向及外向的性格,但程度不一。她認為李嘉誠的性格是很內向及外向兩方面都很極端,所以他內在張力很大。董建華個人的張力沒這大,但由於他是政治人物,面向公眾,所以他很持重,很辛苦。
周凱旋被問到董李兩人常常是傳媒報導「官商勾結」的焦點時,她回應說,香港九七後政治架構轉變和經濟下滑同時發生,社會出現情緒在所難免。他們二人一個是特首,一個是首富,樹大招風,儘管「官商勾結」沒有任何事實根據,但只要有人挑撥一下,埋怨的矛頭便很容易紛紛指向他們。
她續指,董李二人同在香港奮鬥立足這麼多年,世界上沒有任何人比他們更珍惜自己努力的成就;做不合法或損人利己的事,他們連想也不會想。
反而有很多時候,她認為是他們老派君子作風,自信清者自清,就算心中有氣,還是不屑反駁,結果掉進輿論的陷阱。
她說,也許過一段時間,經濟轉好後,這些毫無根據的是是非非會不攻自破。香港是一個成熟、多元的社會,理智最終會克服情緒。不過,在這段時間,相信情況不會改變,他們心中的傷害沒有人能體會,他們唯有本著自己一貫的原則去堅持,就是這樣。
周凱旋說,世界上九成人都沒有和董、李直接接觸,只能通過傳媒的角度去了解他們,未必反映他們真實的性格。在周凱旋的眼中,李嘉誠是一個斯文、正直又高尚的人,世界糾纏著這麼多不同的利害關係,無理無賴眾多,但他自己還堅持不以其人之道,還以其人之身,周凱旋說:「你說他是否難受。有時我覺得,大眾透過傳媒所見的李先生、董先生,都是只見到他們一小部分,而且很可能是委曲了他們,這樣很不對勁。」
雖然董建華自九七年上任以來,飽受批評,但周凱旋認為,從東方廣場的項目看,董建華絕對是一個重視和接受不同意見的人。她說:「我當時在公司是最年輕的,而且我最沒有房地產經驗,但只要董先生認為你的說法有道理、合符邏輯,有確實的可行性,他是可以被說服的。」

李嘉誠與周凱旋    
外界的報導常以「李嘉誠紅顏知己」來形容周凱旋,被問到可否說說與李嘉誠的感情關係,周凱旋回應:「感情關係屬於私事,並非公眾話題,所以我不會回答。」

九六年創立周凱旋基金會  
「我在基督教的學校成長,覺得在聖經眾多的原則之中,最易為的一項,在於『十一奉獻』:把十分之一你所賺到的金錢投放於慈善項目。
「九六年我完成東方廣場拆遷項目,賺得四億元,當時我樂得整個人昏了,每個細胞都很雀躍,當時我沒有甚麼特別意識,在中環逛了一遍又一遍,到中環每一家名店看了又看,我的感覺是:每一件昂貴的商品我也買得起!不過,我一件也沒有買,因為單單『快樂』的那種感覺,已令我很滿足。
我基金會參與的項目,全部都是以『明天』作命名,例如『明天女教師』、『明天女大學生』等。」

民族感情    
周凱旋第一次覺得受種族歧視,是因為去游說奧運。
當年她與幾位同事跟董建華去蒙地卡羅為北京游說申辦奧運,她記得董先生當時發燒至一百零三度,但仍要帶病進行游說,可惜中國以些微票數輸了。她說輸了不要緊,但也要有體育精神,然而有一些華裔對北京人的侮辱,令周凱旋覺得很難嚥下,很傷心;她說第一次覺得作為中國人,一定要跨越彼此的分野。

最愛打西洋拳        
周凱旋最愛打Boxing(西洋拳),因為足不出戶已可定時運動,而且Boxing不但運動量大,而且需要精神集中、警覺性強。每天打拳十五分鐘,可以強壯心臟血管,是有效的減肥方法。
69 : shanemcmahon(22206)@2014-10-21 18:15:51

呢隻野又係,長跌長有
70 : greatsoup38(830)@2014-10-21 23:39:48

無乜好玩
71 : GS(14)@2014-11-11 09:54:51

通函
72 : GS(14)@2014-11-11 09:57:57

借左50億@Hibor+2.15%
73 : GS(14)@2014-11-11 09:59:04

買長實個重慶地產
74 : GS(14)@2014-11-12 15:13:38




匯賢購重慶物業花數年


2014年11月12日





【明報專訊】匯賢產業信託(87001)斥39.1億元向和黃(0013)收購重慶大都會廣場,匯賢副行政總監班唐慧慈昨日坦言,是次收購非常不容易,除了要滿足監管上要求外,亦就交易問題與和黃洽商了數年,但強調滿意是次最終收購價格。

75 : chenzhen(39156)@2014-11-14 22:34:47

終於識升
76 : greatsoup38(830)@2014-11-15 09:05:51

買件野都算是利好吧
77 : chenzhen(39156)@2014-11-15 12:39:15

greatsoup3876樓提及
買件野都算是利好吧


唔會比人話剩係渣cash唔買野吧
78 : greatsoup38(830)@2014-11-16 00:18:55

叫做有增長model
79 : simonwor(34306)@2014-11-18 23:21:46

http://cn.reuters.com/article/cnBizNews/idCNL3S0T41WG20141114

2014年 11月 14日 星期五 11:43 BJT
路透香港11月13日 - 据汤森路透旗下基点报导,母公司汇贤产业信托 周二在监管文件中表示,六家银行承诺对汇贤投资公司提供50亿港元(6.45亿美元)三年期贷款。

  六家牵头行为中国银行(香港)、中国建设银行(亚洲)、星展银行、恒生银行、汇丰银行,及上海浦东发展银行(香港)。中银香港身兼额度管理行。

  这笔无担保贷款利率为较香港银行同业拆息利率(Hibor)加码215个基点。

贷款资金将用于购买重庆商业地产、偿还贷款,及企业一般用途。

汇贤产业信托周一在新闻发布会表示,同意斥资39.1亿元(6.38亿美元),自长江实业及和记黄埔手中买下重庆大都会广场。

2013年11月时,汇贤投资公司与五家银行签署15.2亿港元三年期子弹式贷款;这五家银行分别为创兴银行、恒生银行、上海浦发银行、三井住友银行及新加坡大华银行。这笔贷款的综合收益为205个基点,利率为Hibor加码185个基点。(完) (编译 龚芳; 审校 高琦)
80 : bbaeric(38257)@2015-02-27 22:01:10

匯賢(87001.HK)去年分派金額升7% 末期每單位派12.96分  
2015/02/27 18:47

匯賢產業信託(87001.HK) 公布截至去年12月底止全年業績,分派金額13.5億元人民幣(下同),按年升6.97%。每基金單位末期分派12.96分,按年升3.5%。分派收益率為7.38%。

期內,物業收入淨額18.52億元,按年升5%;可供分派金額13.64億元,升8.08%。(ph/u)(報價延遲最少十五分鐘。)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

http://www.aastocks.com/tc/stock ... .655480/latest-news
81 : greatsoup38(830)@2015-03-01 01:01:38

盈利降2成,至6.5億,輕債
82 : GS(14)@2015-03-10 17:42:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150310/news/ec_ece1.htm
匯賢一二線城市物色收購
2015年3月10日

【明報專訊】匯賢(87001)在3月初完成收購重慶大都會廣場後,其管理公司執行董事及行政總裁蔣領峰表示,集團日後仍然會留意內地一、二線城市的投資機會。近期內地打貪,就算影響了高檔消費市場,電子商務亦大行其道,但是他指出,旗下北京東方廣場零售商場客源廣泛,未見太受影響。

蔣領峰稱,集團將來物色收購時,不限於來自長和系的物業,但是未有部署出擊海外。剛完成收購的重慶大都會廣場,有8成收購代價以借貸融資,租金收益率達7厘至8厘,可透過轉換租戶組合改善回報率,但是短期會稍為影響出租情。由於集團同時在北京和重慶擁有商場,北京商場租戶將來可以考慮落戶重慶商場作據點。

原有北京東方廣場商場方面,則因為消費群來自王府井、東方廣場商及酒店等多個方面,蔣領峰相信,就算打貪及電子商務盛行,都不太影響商場生意。反之因為其物業面向較多人車來往的長安大街,更多品牌均有興趣租用作產品展示,變相賣廣告。瀋陽麗都索菲特酒店引入跑車品牌展示商舖後,人流及消費均見增加。整體酒店業務去年下半年的入住情,亦比上半年佳。

83 : lgaim(738)@2015-07-20 22:48:32

是咁的,派息又增加7.2%至0.1363,由於新收購的只入左賬4個月,所以實際已破8厘
84 : GS(14)@2015-07-20 23:31:37

盈利暴增60%,至4.4億,輕債
85 : GS(14)@2015-07-27 15:52:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/eb_ebe1.htm
匯賢購重慶廣場 4個月5100萬收入
2015年7月27日

【明報專訊】匯賢產業信託(87001)在完成以39.1億元(人民幣‧下同)收購重慶大都會東方廣場後,單單在4個月內已獲收入淨額5100萬元。其執行董事及行政總裁蔣領峰表示,日後仍會在一二線城市,物色能夠增加收益率的商廈、商場、酒店甚至多用途物業的收購機會。他明言收購對象不一定要完美,反而是否具增長潛力最重要。

該公司最新的負債比率為17.6%,蔣領峰稱,大抵與同業處於20%至30%水平相若,他們在有需要時可按例將負債比率提高至45%。

「酒店市道穩 收購好時機」

蔣領峰指,在收購重慶大都會東方廣場時,以20%現金加80%港元貸款支付收購代價,無需集資應付。以港元利率才2厘多水平去舉債,更相比以人民幣貸款動輒超過5厘划算。現時匯賢每年最少洽商20至30個項目,他更認為在酒店市道趨穩時正是物色收購好時機。

在完成收購重慶項目後,蔣領峰說,旗下北京東方廣場商場內已有6名租戶表示有興趣到重慶承租,亦有一名重慶項目租戶有意來北京發展,已見協同作用。雖然最近內地股市波動,但是他認為,這只是偶然情,未見對旗下商場構成影響,亦不覺網購影響商場消費。

匯賢上周一公布6月底止中期業績,物業收入淨額為10.33億元,增長9.8%。每單位派中期息0.1363元,年度化收益率為7.9厘。

86 : GS(14)@2016-07-27 14:52:00

盈利增30%,至5.8億,輕債
87 : GS(14)@2016-07-27 15:14:06

盈利增30%,至5.8億,輕債
88 : Stockhunter(53381)@2016-10-01 02:51:16

大市風高浪急,匯賢是相對穩定的定息工具。
89 : Stockhunter(53381)@2016-10-01 02:53:16

請問有冇人知一通swap HKD/CNH 個spread 有幾大?(我冇時間喺交易時段登入戶口)
90 : GS(14)@2016-10-01 10:41:10

我想不會便宜吧
91 : Stockhunter(53381)@2016-10-27 01:12:20

用一通買匯賢呢種人民幣計價資產(交易貨幣我當然知道是人民幣)交易佣金點計,照樣俾港紙?
92 : Stockhunter(53381)@2016-10-27 01:13:23

我用的是一通
93 : GS(14)@2016-10-27 05:22:29

Stockhunter90樓提及
用一通買匯賢呢種人民幣計價資產(交易貨幣我當然知道是人民幣)交易佣金點計,照樣俾港紙?


是呀,照畀港紙,但中間要換人仔先買到
94 : Stockhunter(53381)@2016-10-27 15:18:29

我直接存人民幣,一通匯差太大(ib convert 仲平)
95 : Stockhunter(53381)@2016-10-27 15:20:25

匯賢免印花稅? (hkex話免 https://www.hkex.com.hk/chi/market/sec_tradinfo/secstpduty_c.htm)
96 : GS(14)@2016-10-28 05:52:02

Stockhunter94樓提及
匯賢免印花稅? (hkex話免 https://www.hkex.com.hk/chi/market/sec_tradinfo/secstpduty_c.htm)


應該真免
97 : GS(14)@2016-10-28 05:52:08

Stockhunter93樓提及
我直接存人民幣,一通匯差太大(ib convert 仲平)


合理
98 : popoch(55392)@2017-01-19 10:43:06

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20170109388_C.pdf

ATM,收重慶同成都酒店
99 : GS(14)@2017-01-20 01:33:48

回報率好似好低
100 : Stockhunter(53381)@2017-02-14 23:16:37

係就係被ATM, 但銀碼不大.
101 : greatsoup38(830)@2017-02-15 00:42:52

上市的最初目的就是長實地產的國內ATM
102 : Stockhunter(53381)@2017-03-06 22:31:15

Anyone know when 87001 will annonce result?
103 : greatsoup38(830)@2017-03-07 00:37:09

應該3月中
104 : jj1984(29252)@2017-03-07 21:53:25

greatsoup38102樓提及
應該3月中


請問公告咩野?
105 : Stockhunter(53381)@2017-03-14 19:30:38

greatsoup38102樓提及
應該3月中


Thanks. Based on last year interim, it is 15/3/2016. So, mid Mar is reasonable expectation.
Sometimes I am really frustrated of lack of transparency in listco reporting in Hong Kong market...
106 : greatsoup38(830)@2017-03-14 23:35:42

出業績前會出業績公告
107 : Stockhunter(53381)@2017-03-16 16:15:14

Any comment on the newly released result. The 5% increase in profit seems quite fair, yet a bit slowing down.
108 : greatsoup38(830)@2017-03-17 06:58:31

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20170314846_C.pdf
維持11億,債輕

買入資產表現不好,又受盈改增影響,翻新只能維持現在水平。派息是高,但是由內部儲備派出來....
109 : 太平天下(1234)@2017-03-17 17:45:56

greatsoup38107樓提及
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0314/LTN20170314846_C.pdf
維持11億,債輕

買入資產表現不好,又受盈改增影響,翻新只能維持現在水平。派息是高,但是由內部儲備派出來....


呢隻變咗好似係趙家實際話事的。
110 : Stockhunter(53381)@2017-03-17 21:20:56

greatsoup38107樓提及
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0314/LTN20170314846_C.pdf
維持11億,債輕

買入資產表現不好,又受盈改增影響,翻新只能維持現在水平。派息是高,但是由內部儲備派出來....

謝謝。
111 : greatsoup38(830)@2017-03-18 08:35:56

現在國內的物業都受這個一次性影響好大
112 : Stockhunter(53381)@2017-03-21 01:34:21

greatsoup38110樓提及
現在國內的物業都受這個一次性影響好大

What do you mean by one-time-impact?
113 : Stockhunter(53381)@2017-03-21 01:59:27

GS, I got what you mean already.
Per Account:
於報告期間,總收益為人民幣三十一億零六百萬元,較去年略為增長。有關金額受二零一六年五月
一日起實施的增值稅所影響。撇除增值稅的影響,總收益按年增幅應為 3.4%。
物業收入淨額按年上升 1.9%至人民幣二十億七千四百萬元。有關金額受北京房產稅條例自二零一六
年七月一日起變動所影響。撇除為北京東方廣場計提額外房產稅項撥備的影響,
114 : GS(14)@2017-03-21 07:51:34

1426 有一樣的影響
115 : GS(14)@2017-07-31 01:02:33

盈利降25%,至4.5億,債一般
116 : Stockhunter(53381)@2017-10-11 05:41:08

greatsoup114樓提及
盈利降25%,至4.5億,債一般


業績一般。但近排人民幣勁升,恒指高水,匯賢股價反而疲弱。會否有不為人知的暗病?
117 : GS(14)@2017-10-12 01:16:44

Stockhunter115樓提及
greatsoup114樓提及
盈利降25%,至4.5億,債一般


業績一般。但近排人民幣勁升,恒指高水,匯賢股價反而疲弱。會否有不為人知的暗病?


加息
118 : jj1984(29252)@2017-10-12 09:31:04

greatsoup116樓提及
Stockhunter115樓提及
greatsoup114樓提及
盈利降25%,至4.5億,債一般


業績一般。但近排人民幣勁升,恒指高水,匯賢股價反而疲弱。會否有不為人知的暗病?


加息


依然唔錯,你見味皇繼續增持
119 : GS(14)@2017-10-14 10:13:31

jj1984117樓提及
greatsoup116樓提及
Stockhunter115樓提及
greatsoup114樓提及
盈利降25%,至4.5億,債一般


業績一般。但近排人民幣勁升,恒指高水,匯賢股價反而疲弱。會否有不為人知的暗病?


加息


依然唔錯,你見味皇繼續增持


都是
120 : GS(14)@2018-01-09 09:29:35

6030 SELL STAKE
121 : Stockhunter(53381)@2018-02-01 15:14:13

greatsoup119樓提及
6030 SELL STAKE


請問有什麼啟示?
=====
匯賢產業信託(87001.HK) 0.000 (0.000%)  公布,殷可辭任管理人非執行董事、審核委員會成員及特定(融資)委員會成員及主席。非執行董事葉德銓獲委任為特定(融資)委員會成員及主席;黎慧妍獲委任為執行董事,自2018年1月8日起生效。

自2018年1月8日,CSI REITs(中信証券的間接全資附屬公司)完成向Wealth Finder(長實集團(01113.HK) +0.100 (+0.134%)  沽空 $1.64千萬; 比率 13.194%  的間接全資附屬公司)出售其於World Deluxe(管理人的唯一直接股東)全部40%權益之時起生效。

Wealth Finder現時合共持有World Deluxe 70%權益,而餘下30%權益則由ARA Hui Xian (Holdings) Limited(ARA Asset Management Limited的間接全資附屬公司)持有。(ac/lf)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2018-02-01 12:25。
122 : jj1984(29252)@2018-02-02 12:31:47

繼續做ATM
123 : GS(14)@2018-02-03 22:05:32

沒辦法啦
124 : Stockhunter(53381)@2018-02-08 17:15:42

謝謝意見
125 : Stockhunter(53381)@2018-03-17 17:00:07

請問今次有冇得以股代息?好似冇公佈呢個選擇
126 : GS(14)@2018-03-18 14:45:24

盈利降20%,至8億,輕債
127 : Stockhunter(53381)@2018-04-07 11:20:16

Stockhunter124樓提及
請問今次有冇得以股代息?好似冇公佈呢個選擇


再引用。有無師兄知道?
128 : GS(14)@2018-04-09 01:34:55

Stockhunter126樓提及
Stockhunter124樓提及
請問今次有冇得以股代息?好似冇公佈呢個選擇


再引用。有無師兄知道?

睇唔到有
129 : GS(14)@2018-08-03 08:05:36

盈利降1成,至3.8億,債一般
130 : GS(14)@2019-03-17 15:56:54

盈利降15%,至7.2億,輕債
匯賢 房託 87001 專區 關係 長和 和系 系、 REIT
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273822

匯賢房託(87001)新聞區

1 : GS(14)@2011-04-16 13:56:37

長實加速掘金內地 擬發行首隻人民幣基金
蘇絲 李琴 廣州報導 2011-01-19 22:23:01 評論(0)條 隨時隨地看新聞
長江實業(集團)有限公司(00001.HK,簡稱長實)在內地的房地產版圖正在擴大。日前,市場傳出長實正計劃分拆旗下內地部分資產,並且申請以人民幣
計價的房地產投資信託基金方式在港上市,擬集資規模將達15億美元。它將是香港首隻以人民幣計價的新股,計劃於今年第一季度進行招股,中信證券、中銀國際
及匯豐為聯席賬簿管理人。該消息已得到長實方面的確認。
美銀美林報告稱,估計長實在內地的投資物業估值相當於180億元。包括北京長安街1號的東方廣場,以及瀋陽麗都喜來登飯店、成都天府麗都喜來登飯店、重慶海逸酒店、重慶大都會廣場、上海梅龍鎮廣場、上海嘉裡不夜城、北京麗都廣場等項目。
從股權結構來看,長江實業與和記黃埔目前分別持有東方廣場項目的33.4%及18%的股權。除了北京東方廣場項目以外,李嘉誠在內地遍佈重慶、上海及瀋陽的持有型物業,也有可能被裝入這只人民幣REITs的資產包。
除了商業地產,長實展開內地攻略的另一條路徑是:加速香港住宅項目內地展銷及廣州住宅項目年中入市。例如近期長實位於香港新界的項目盛薈新一期開售,並計劃月底在深圳巡展。長實投資公司董事郭子威透露,盛薈此次推出1368多套單位,買家中內地投資客或佔10%-15%。
據瞭解,長實還將於年中開售位於廣州蘿崗區住宅項目,也是長實在廣州的第一個住宅產品——御湖名邸(暫定名),項目佔地約24萬平方米,可建住宅面積約
25 萬平方米。此前長實旗下和記黃埔地產公司在廣州已開售的項目有珊瑚灣畔、逸翠灣,而權屬長實的商業項目國際玩具城已經處於運營階段。
分析人士指出,長實加快內地投資策略也反映當下眾多在內地有項目儲備的港資企業的投資心態:在加速香港項目內地買家投資宣傳之餘,大力發展內地項目。當下
內地各主要城市均出台限購,導致資金流入香港,加之去年一年人民幣升值達3.5%,這筆資金的湧入帶來了香港固定資產的投資抬頭。香港銀行的利率優勢也吸
引了內地投資者赴港買樓。銀行現年利率僅為1%左右。以長實盛薈為例,100平方米單位總價約800多萬元,按香港慣例首付四成,貸款480萬元,每月利
息 4000元左右,按照該區域250元/平方米/月的租金水平匡算,回報率大約4%,利息成本僅1%,可以實現「以租養供」。
    
  
  
2 : GS(14)@2011-04-16 13:56:53

真是好貴

下周一登場 計及升值息率逾 7厘
匯賢招股不宜短炒
2011年04月09日

【本報訊】本港首隻人民幣計價房地產信託基金匯賢房託,市場消息指,每份基金單位定於 5.24至 5.58元(人民幣.下同),計劃發售 20億個基金單位,息率介乎 4至 4.3厘,最多集資約 111.6億元(約 132.67億港元)。證券界人士認為,博短炒獲利的投資者「買唔過」。 記者:陳健文
從長實( 001)分拆出來的匯賢房託,市場消息指,按每手 1000份單位計算,不計手續費的每手入場費約 5580元(約 6633.39港元)。彭博資訊引述消息人士指,匯賢房託今次將發售 40%權益,上市後市值達 280億元。中銀國際、滙豐及中信證券為保薦人。

每單位 5.24至 5.58元人民幣
彭博資訊亦引述消息人士表示,於下周一起公開招股的匯賢房託,目標是在本月 29日掛牌,會在下周開始與投資者進行會面。有市場人士指,若果將預期今年人民幣升值 2至 3%的因素包括在內,即匯賢房託年息率約介乎 7至 7.3厘,高於本港上市房託基金平均的 5.7厘至 5.9厘年息(見表)。
基於房託基金的性質,證券界不建議短線投資者認購匯賢房託。
時富資產管理董事總經理姚浩然表示,由於預期匯賢房託不會「爆升」,故認為不適合一些博短時間可獲利的投資者認購,較適合一些看好人民幣會繼續升值、並已存有大量人民幣存款的投資者購買。
康宏證券及資產管理董事黃敏碩亦持同一看法,並指由於房託派息比率是固定的,再加上旗下資產已進入成熟期,可視匯賢房託為一隻入場門檻較低、具幣值升值概念的人民幣基金。他建議一些中長線投資者可考慮認購,短線投資者並不適合。
儘管匯賢房託並不適合「短炒」,但券商及銀行已準備好爭奪這塊「肥豬肉」。如耀才證券已預留了逾 100億港元額度供投資者「借孖展」,已有約 10億港元被預留,另一家券商信誠證券預留金額昨亦達 1億元元。中銀香港( 2388)、滙豐及交銀等銀行亦有推出認購優惠。
證監昨刊發文章,提醒投資者於投資人民幣買賣及結算的房地產信託基金時,要考慮人民幣滙率波動及兌換限制等因素所帶來的額外風險。

港交所拒批相關輪證
對於市傳有輪商計劃為匯賢房託發行衍生工具,港交所發言人表示,現階段不會批准推出與匯賢房託相關的衍生工具,待市場上有更多以人民幣計價的證券產品,才會研究推出相關的衍生工具。
另外電報道,思伯益( 6488)於港發行的香港預託證券( HDR),最終以 80.23港元定價。該公司上月底招股時,只提供招股上限每份 145.52港元。

市傳匯賢招股資料
《名人不捧場》
陳永陸
房託資產升值空間有限,股價亦有上有落,寧願將人民幣放在銀行收息。

東方廣場使用權僅餘 38年
匯賢在招股書風險因素中坦言,投資者應假設「合營期不會獲得延長」,而匯賢的資產值將隨時間下跌,最終可能會跌至零。
匯賢房託管理公司主席甘慶林昨表示,這項陳述是一個很保守的估計:「這是根據現時內地的中外合作法的管制,到時會不會延長,大家都不知。我們計價時,都當只有 38年投資收益,不然估值就不會是這個數。」根據招股區間計算,匯賢上市後市值介乎 262億至 279億元;其獨立估值師則評估東方廣場價值為 314.1億元。



甘慶林強調,未來會在內地積極尋找新的投資項目,注入匯賢中,到時才研究融資渠道。
對於匯賢息率輸給其他房託,匯賢非執董葉德銓強調回報「公平、合理」。甘慶林補充,匯賢在港以人民幣發行,是見港累積逾 4000億元人民幣存款苦無出路,他指匯賢今次發行甚具歷史意義。


匯賢招股概要
入場費: 5636.3元人民幣
發售價: 5.24至 5.58元人民幣
發行基金單位數目: 20億個,佔全部基金單位 40%,另有 15%超額配售權
國際及公開發行比例: 80%及 20%
年度預測分派收益率: 4厘至 4.26厘
集資額: 105億至 111.6億元
招股日期: 11/4至 19/4中午 12時
掛牌日: 4月 29日
收票行:中國銀行、滙豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中信銀行國際、東亞銀行共 100家分行

每單位售價: 5.24-5.58元人民幣

每手作價: 5580元人民幣(約 6633.39港元)

息率(未計升值): 4-4.3厘

集資額: 104.8-111.6億元人民幣
3 : New comer(7338)@2011-04-18 09:09:33

弄巧反拙
太多人幣新股容易水緊

2011年04月18日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15176001
4 : New comer(7338)@2011-04-18 09:10:26

匯賢招股料輕微超額
遠大接力籌 42億 $5616入場

2011年04月18日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15176017
5 : onesee(1238)@2011-04-18 14:38:36

匯賢孖展仍冷 券商擬提前截飛
2011年4月16日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110416/News/ec_ecl2.htm
6 : New comer(7338)@2011-04-20 08:51:23

輕微超購 匯賢中籤率料高
凍資 52億 今年第二多
2011年04月20日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15184017
7 : onesee(1238)@2011-04-20 09:36:13

3.6萬人購匯賢 凍資僅51億
首隻人幣股旺丁未旺財 2011年4月20

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110420/News/ea_eaa1.htm
8 : New comer(7338)@2011-04-21 09:03:48

匯賢下限定價一人一手
交易通下季始推 恐礙交投
2011年04月21日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15187341
9 : onesee(1238)@2011-04-21 11:36:57

匯賢5.24元下限定價
2011年4月21日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110421/News/eb_ebc1.htm
10 : onesee(1238)@2011-04-22 10:53:50

匯賢認購大戶 中籤率七成
2011年4月22日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110422/News/ea_eac1.htm
11 : New comer(7338)@2011-04-29 10:11:54

李嘉誠光環不再
匯賢暗盤潛水
2011年04月29日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15208993
12 : New comer(7338)@2011-04-29 10:12:34

資金池追縱
滙豐中銀參與人證交易通
2011年04月29

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15208994
13 : onesee(1238)@2011-04-30 09:52:40

長和系分拆接連破底
人幣IPO失利 匯賢首日挫一成 2011年4月30日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110430/News/ea_eaa1.htm
14 : onesee(1238)@2011-04-30 09:53:18

匯賢表現差 無礙人幣IPO發展
2011年4月30日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110430/News/ea_eaa2.htm
15 : greatsoup38(830)@2011-05-15 14:32:20

http://www.21cbh.com/HTML/2011-5-12/zNMDAwMDIzNzgzNQ.html
李嘉誠套現東方廣場:內地難複製
16 : GS(14)@2011-05-21 12:32:29

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110521/News/eb_eba2.htm
回應匯賢潛水 「房託要看長線」
2011年5月21日
17 : onesee(1238)@2011-08-03 15:09:06

匯賢派息超預期
每單位0.0403元人民幣 2011年8月3日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110803/News/eb_ebd1.htm
18 : greatsoup38(830)@2011-08-03 23:03:17

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15488577
匯賢業績超招股預期
2011年08月03日
匯賢 房託 87001 新聞
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273979

咁置富房託(0778)實發啦

1 : GS(14)@2011-05-21 12:18:08

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15270213
雙方爭馬鞍山廣場舖


原來兩者各有盤算,中原地產亞洲區董事總經理陳永傑表示,「三樓一個舖剛被對手搶走,在這個據點(馬鞍山廣場)必須維持三個舖,假若同事認為價格合理必爭。」他表示由於區內很快便有全新樓盤推出,在兵家策略上舖點相當重要,有些行家只做二手市場,沒有一手市場的生意,在形勢上我們稍佔上風,但對於是否志在必得他說仍看盈利為主。因為二手缺盤源成交大減,若沒有新盤輸送佣金難以維持高價舖。」
中原地產舖租佔全年營運開支成本已增至兩成半,連同六成為員工薪酬,每月佣金收入少於 1.2億元便會見紅,陳氏認為舖租升幅呈不健康現象。
2 : 龍生(798)@2011-05-22 01:59:43

呢的新市鎮...其實好旺的...
3 : GS(14)@2011-05-22 10:54:18

上次去過附近,呢個位真是好正,對住地鐵口
4 : 龍生(798)@2011-05-23 01:23:50

認為鋪市不健康但又要出手搶

這便是做地產的人矛盾之處...自我分裂

我去放盤, 話我層樓最多只值300萬...我想買, 佢話至少400萬先有盤....我好想講粗口....
5 : passport(1491)@2011-05-23 20:31:40

4樓提及
認為鋪市不健康但又要出手搶

這便是做地產的人矛盾之處...自我分裂

我去放盤, 話我層樓最多只值300萬...我想買, 佢話至少400萬先有盤....我好想講粗口....
所以我覺得當刻
係咪要買賣角色都去做下?
6 : GS(14)@2011-05-23 21:26:16

所以地產代理到後來一定會淘汰,現在只欠時機,亦是我計劃一部分
7 : 亞力士(1473)@2011-05-24 00:47:47

agent滅絶計劃?
8 : GS(14)@2011-05-24 21:25:49

7樓提及
agent滅絶計劃?


做埋一條龍下游
9 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 09:59:09

咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??
10 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 10:02:48

而家中原佢咩客都要搶.坑口本來D居屋只係有2間細行做.點知幾個月前中原+利嘉閣都入埋去.仲用高租金整走左一間細行再食埋佢地D經紀...真係連汁都要埋喇,居屋呢D平價樓都要咁來搶...
11 : GS(14)@2011-07-30 11:22:58

15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917


12 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 12:04:32

17樓提及
15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917



唔係呀,我想問既係:第一篇記者話3樓個鋪已經比人搶左...
13 : GS(14)@2011-07-30 12:26:02

星期一同你查下啦,我好似有資料
14 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 14:35:23

19樓提及
星期一同你查下啦,我好似有資料


好多謝你呀
15 : GS(14)@2011-07-30 14:57:30

我經pm 畀
16 : GS(14)@2011-08-04 22:57:16

18樓提及
17樓提及
15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917



唔係呀,我想問既係:第一篇記者話3樓個鋪已經比人搶左...

利x閣同世x21都有
17 : GS(14)@2011-08-04 22:58:50

上面呢個鋪8萬幾元租,利x閣之前細少少那個細都要細六位數,可以知道幾平
18 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 23:07:30

真係唔貴喎,做2-3單都夠cover啦.
19 : GS(14)@2011-08-06 14:19:24

有個500幾呎都要六位
咁置 置富 富房 房託 0778 實發
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274420

樓市把脈:房託表現勝地產股

1 : GS(14)@2012-09-29 23:27:18

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120929/18027184

房託是指房地產投資信託基金(REIT),現時在香港掛牌的有數隻,包括冠君、越秀、領匯、富豪、泓富等,以市值計,領匯最大。大部份皆涉及商業物業,有些位於香港,另一些在內地,全屬收租資產。
今期利用股壇長毛David Webb的Webb-Site網站提供全港股票的總回報率資料,比較部份房託和一些普及藍籌股之表現,是假設派息等亦重投進股票裡,從附表可看出:
甲)以五年表現計,房託甚出色:除未必比得上中電外,表內五隻房託皆比普及之長實及新地兩隻地產股優勝,當中領匯更明顯地贏凸其他對手。
乙)近三年情況相若,整體房託仍出色:除比不上中電外,表現較遜色的冠君亦比地產股長實及新地好;領匯如常帶領,滙控依然見紅。
丙)一年的表現有參差:五隻房託中只三隻勝長實、新地及滙控,中電期內有點不濟。領匯仍為當中表現最好。
近五年平均住宅價格也漲了近一倍,加上每年約三釐左右租金回報,上述股票除領匯外大多未能匹敵,且還沒有算進按揭貸款槓桿效果。
2 : wilsonchui(9055)@2012-09-29 23:44:45

我自己比較欣賞新加坡d REITS, 因為公司關係所以都有睇過下新加坡REITS (香港唔知有冇得買新加坡股)
就算而家資金追逐緊high yield都仲有~6% yield
最重要係比起香港D REITS 我覺得Singapore 果d 正氣d
睇你之前插405都覺得佢地有問題
我自己跟開2778,覺得d developer 用高息REITS包裝,然後張d 債務 interest cost 塞哂入去,得閒又迫REITS貴買自己d 物業
3 : GS(14)@2012-09-30 09:59:01

輝立好似買到新加坡,但手續費會貴好多....你睇下778同808 ,就知他們高下

405 我真是覺得他們玩斷章取義玩得好嚴重,用A同B比都得,唔是用A同A,我投降

2778? 他上市幾多財技,用集資的錢派比你當息都得... 現在又搞債換股,又攤薄晒...

貴買物業是可以用賣方去包裝好睇d,他無水咪當財務工具囉,脫苦海都講好多
http://blog.yahoo.com/_B4PDDA4NJ ... 7%E7%A7%98%E8%BE%9B

想問下新加坡有乜REITS?
4 : wilsonchui(9055)@2012-09-30 10:52:31

2778上市果時又係包裝到高息,但其實都係人工美化,好似用swap去攤平interest cost,管理層唔收fee/自己分派...雖然而家有D 招數取消左,但個image真係唔掂,最近又玩提早換CB,最後自己同自己換益自己smiley

新加坡好多REITS,我記得既就有CapitaMall Trust (做商場),MapleTree Commercial Trust (聖陶沙入口的一個大mall), MapleTress Industrial/Logistic (工廈/物流), ascott hospitality trust (做酒店)...
5 : GS(14)@2012-09-30 11:03:11

4樓提及
2778上市果時又係包裝到高息,但其實都係人工美化,好似用swap去攤平interest cost,管理層唔收fee/自己分派...雖然而家有D 招數取消左,但個image真係唔掂,最近又玩提早換CB,最後自己同自己換益自己smiley
新加坡好多REITS,我記得既就有CapitaMall Trust (做商場),MapleTree Commercial Trust (聖陶沙入口的一個大mall), MapleTress Industrial/Logistic (工廈/物流), ascott hospitality trust (做酒店)...


其實咁多間之中,它同435 真是不相伯仲...我仲聽到有d人話物業質素高= 回報高,我真是跌落床都笑死...

香港都有好多REIT無上,但無我地份,哭
6 : wilsonchui(9055)@2012-09-30 11:32:20

不過而家資金追yield,d REITS 炒高哂, 尤其係LINK,唔知仲有冇3厘, 太少了

一係就要潛心研究8008果類比市場忽略既高息股
7 : GS(14)@2012-09-30 12:04:20

6樓提及
不過而家資金追yield,d REITS 炒高哂, 尤其係LINK,唔知仲有冇3厘, 太少了
一係就要潛心研究8008果類比市場忽略既高息股

8008 上半年90仙早知就買啦...
8 : wilsonchui(9055)@2012-09-30 12:14:07

7樓提及
6樓提及
不過而家資金追yield,d REITS 炒高哂, 尤其係LINK,唔知仲有冇3厘, 太少了
一係就要潛心研究8008果類比市場忽略既高息股

8008 上半年90仙早知就買啦...


果時懶去研究D 咩數據中心
點知升到啪啪聲smiley
9 : GS(14)@2012-09-30 12:15:51

我其實睇到味皇買有考慮過,但當時實在太多選擇...唉
樓市 把脈 房託 表現 地產股 地產
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281608

「房託」是最可靠「收息股」? 唐德玲

1 : GS(14)@2013-02-04 22:48:44

http://www.skypost.com.hk/column ... 0%8D%EF%BC%9F/74180
我在本欄建議過,作為退休部署,其中一部分資產可以是穩健的高息股,我大致上介紹過幾隻,但有讀者回饋,我好像只側重大型國企,當中一隻香港股票都沒有,這又是否等於將所有雞蛋都放在一個籃子呢(中國市場)?
我同意這個看法,亦想趁機會解釋一下。作為長綫收息股,最重要是安全,要安全的話,公司規模就要夠大。香港真的是一塊福地,因為內地最大型和最賺錢的企業都來了香港上市(這些企業不是沒有可能倒閉,但可見的將來,機會十分低),可以輕易地買到,甚至成為收息工具。
再者,部分企業除了高息之外,盈利增長還比大部分港資公司為高,因此,買入這類股票長遠收息,屬進可攻退可守的選擇。
沒有純粹香港業務的公司
回說香港,今時今日在港上市的公司,真的想不到有哪一家是一點內地業務都不涉及的。
過去我們長輩最喜歡買來收息的兩電一煤,即中電(0002)、電能實業(0006)和煤氣(0003),本來都是可靠的收息股,但由於香港市場已飽和,也要到內地或海外投資,經營風險肯定比過去高。但如果姊妹們仍然鍾情這幾隻傳統收息股,我也沒有很大意見,但必需要定期檢討她們的經營狀況,因為未來的變數會較多。
雖然絕大部分香港公司都已經涉足內地,但在港交所(0388)上市的「股票」當中,確實仍有一些是完全沒有涉足內地業務,可說是純粹香港業務的公司。
心水清的讀者可能會留意到,我在股票這兩個字中加了一個引號,似乎另有所指。對的,這些所謂股票,準確來說,其實不是股票,是所謂的房地產投資信託基金(下稱房託),英文叫Real Estate Investment Trust Fund(REITs)。
房託跟股票的最大分別是,根據《房地產基金守則》,基金管理人必須將除稅後淨收入的九成分派予基金單位持有人。姊妹們,妳買任何一隻高息股,都有一個風險,就是該股票不派息。記住,上市公司是否派息,很大程度是取決於公司董事會的決定。
房託少了一重風險
當然,現實上,一家公司如果賺開錢,過去也固定派息,相信很少會突然不派息。但如果管理層認為,今年要預留更多資金發展新項目,則絕對有可能減少派息,這就會影響我們的股息收入,但房託就少了這一重風險。
好了,大家或許明白,為甚麼我會在「股票」二字之上加了一個引號,因為房託準確來說不是股票,只不過,有部分房託在股票交易所上市,令到她們的買賣形式等同股票。
在港交所上市的房託,知名度最高的應該是領匯(0823)了。領匯是否可以作為我們的「收息股」呢?明天再續。
tong_lydia223@yahoo.com.au
房託 是最 可靠 收息 唐德
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=282261

長實反對房託可買地起樓

1 : GS(14)@2014-01-28 09:28:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140128/news/ea_eaa1.htm



置富產業信託主席趙國雄昨日在公司業績會上表示,留意到金發局的文件,但認為現在並非適合時候修改REITs守則,因為金發局建議牴觸REITs原意:「投資者買REITs是希望有穩健、可觀的回報,如果REITs把資金投放去發展物業,便要承受樓價波動的影響。」趙國雄又指出,即使市場氛圍好,投資者亦有可能承受不必要的政策風險,「政府有辣招,新盤賣不出去,對現金流有很大影響」。

趙國雄又表示,現時香港已有許多發展商,若REITs能投資發展中的項目,便會與發展商的角色重疊,「發展中項目的資金需求大,好像我們(長實)最近投標,每呎建築成本估計超過4000元;但REITs的規模普遍較小,若只投放資產值的10%,得少少錢,什麼都做不到」。

若按金發局建議,以現時本港資產總值最大的房託領匯(0823)計算,在地產發展上將可動用約104億元投資,對比近年地產項目規模,約相當於九龍柯士甸站上蓋豪宅項目The Austin二期,可提供逾500個單位。

留資金投資 派息將減

Bricks and Mortar資產管理主席、地產分析員王震宇指出,若容許REITs參與地產發展,即變相成為發展商,風險將增加。他更明言「股價會(因此)跌很多」。他舉例說,若一隻REITs本已派息5厘,但參與地產發展後需要保留資金投資,派息因此會減少,若息率跌至4厘,估值上便有可能相應向下調整20%。

Portwood Capital主席卓百德認為,參考澳洲及美國例子,金發局的提議並非不尋常,重要的是須制訂房託參與物業發展的上限。在外國有例子顯示,若容許房託參與小量發展,有助改善房託的價值,原因房託可以不必在市面上追價,購進貴價資產。耀才證券執行董事兼市務總監郭思治則認為,容許房託參與發展,會對地產商有少許競爭,亦對收租股構成影響。

證監建議允投資股債

證監會昨日傍晚亦公布,會就修改房託守則進行一個月諮詢至2月26日。證監建議,容許房託參與發展項目、投資空閒地皮用作發展收租項目,但是最多佔總資產10%。證監亦提出,容許房託投資於包括股票及非上市債券等工具,並且限於佔總資產25%。證監認為,有關建議旨在為房託尋求靈活性。

明報記者 陳偉燊、廖毅然
長實 反對 房託 託可 可買 買地 地起 起樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284312

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