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近日天氣乍暖還寒，港股表現亦陰晴不定，叫人無所適從。穩陣派遂將目光放在高息股，尤以一眾房託最為搶眼，皆因息率高達十七釐，相比近乎零息的銀行存款，看似吸引得多。惟天底下沒免費午餐，其實房託風險不小，好息一族小心誤踩陷阱。 踏入○九年，恒指依然沒甚起色，早前將半數股票套現的觀塘散戶梁太，對着股票機茫無頭緒，「個市咁波動，升幾日又跌番曬，而家有錢都唔知買乜好。」她遂有意轉戰高息的房託。 所謂房託，即是房地產投資信託基金，代表將一群收租物業集合起來，再包裝成基金上市。根據證監會的規定，房託每年須將九成盈利派發予投資者。在本港上市的七隻房託，以往息率一般有七至十釐，一直被視為穩陣之選。 惟去年金融海嘯淹至，港股全線下挫，房託亦難獨善其身，股價一年內普遍大瀉逾五成，變相將息率推高至超過十釐。前大摩地產分析員、現任對沖基金董事的卓百德，亦大為心動，「現在與其買地產股，不如買房託收息。」 之 不過，俗語有雲便宜莫貪，房託雖然現價低廉，但經濟前景不明朗，物業估值勢將下跌，可能對公司的資本結構造成打擊。皆因房託的運作模式，是向外舉債，然後 購買物業作收租用途，而本港的房託守則規定，其借貸金額佔總資產的比率，以四成半為上限；一旦踩界，便不能再向銀行借錢。而房託早前向銀行借錢，大多已簽 訂協議，承諾不會違反房託守則，否則可能要提早還款。 現時房託面臨的困境，是來年租金增長放緩，市場可能變得保守，因此收租物業勢大幅減值。若真的如此，即使借貸金額不變，借貸比率亦會上升。 以陽光房託為例，旗下擁有二十項物業，包括寫字樓及商鋪，往績息率是十七釐，傲視同儕。惟其借貸比率高達三成七，份屬危險。截至去年中，陽光房託的銀行貸款，約有三十九億元，隻要物業估值下調兩成，其借貸比率便升至四成半的警戒線。 高盛早前發表報告，指未來兩年本港商廈租金將下調高達三成半，商鋪則跌兩成。為免觸犯相關守則，陽光可能要供股籌集資金，因而攤薄現有股東派息，甚至對股價構成壓力，因此投資者收取高息，亦未必能彌補股價下挫的損失。 中區寫字樓跌價重災區 至於派息同樣慷慨的冠君房託，現時隻有兩項物業，分別是中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊。由於前者是甲級商廈，位處租金下跌重災區，更佔冠君總資產的六成七，情況實在令人憂慮。 第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部主管盛世民表示，中區甲級商廈價格去年第三季大幅回落近三成半，全年則跌了四成六，創九二年以來最大跌幅。他指以往中區租金升幅過激，故今年可能再跌多三成。 截 至去年中，冠君房託的物業組合價值四百七十億元，若來年減值三成半以上，其借貸比率便超過上限四成半。冠君房託執行董事兼行政總裁李澄明卻大派定心丸， 「中環甲級寫字樓的供應好有限，租金有一定支持。而且未來中資金融機構會繼續擴張，會成為新動力。當然租客而家會講價，但影響唔會太大。」 但 分析員卻不樂觀：「長江中心最近續租，呎價試過由百幾蚊跌番落八十蚊。有啲分層寫字樓，租金更加跌一半。」根據冠君中期業績，花旗銀行廣場出租率約九成 八，今年約有一成樓面續租。該分析員續說：「物業估值有主觀因素，之前冠君股價試過跌至一蚊幾毫，之後又升番上兩蚊，就係正反兩邊角力，來年股價會好反 覆。」 另一邊廂，冠君去年為收購朗豪坊，以朗豪坊作抵押，向銀行借了大筆貸款，又增發可換股債券。惟借貸條款訂明，借貸金額不可超過朗豪坊 估值的六成。分析員估計，若朗豪坊估值跌逾兩成三，相關比率便會超過上限，銀行有權要求管理層重組資本，「管理層都有好多辦法支撐物業估值，例如寧願空置 率增加，都唔減租吸客，但對投資者來講，都係一種風險。」 領匯最隱陣 綜觀各大房託，雖然往績息率極為吸引，但回報愈高，風險愈大，除了來年物業隨時大幅減值之外，公司普遍在上市時運用了各種財技，例如大股東減收股息、利率掉期等，以谷高息率吸引投資者。 唯獨由房委會分拆出來的領匯，負債比率僅兩成三，而且沒施任何財技，來年預測息率仍有六釐，屬穩中求勝之選。有分析員坦言：「其實對一隻房託來講，五至六釐先至正常。其他房託派息咁高，係因為各有問題，所以喺現價反映出來。」 | ||||||