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浙江富豪毛伟国投资房产失败卷款亿元外逃


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http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20090402/04226055676.shtml


  都市快报4月2日报道 昨天,浙江国泰水产集团有限公司开始解散工人。

  这个公司位于舟山普陀区浦西工业区,此前因法人代表毛伟国负债已被江苏法院查封。

  而这只是冰山一角。

  毛伟国投资的江苏宿迁国泰商业广场,从3月25日起就聚集了大批要债和要求退货、退房的人。

  而事发前毛伟国父女已带着上亿资金逃到国外。他们欠银行贷款和民间集资至少2个多亿。

   排队登记退货

  3月26日,《宿迁日报》发布公告:由浙江投资商毛某投资的宿迁骏泰置业项目及宿迁国泰百货因投资者出走,应职工及供货商要求,市政府相关部门同意其进行清理,暂停营业。

  当天,宿迁市经贸委连同公安局进驻国泰,进行债务债权登记,接受国泰百货供货商们撤柜。现场拉起了警戒线,许多供货商在排队,一批只进入5个,队伍排到了晚上。

  相比之下,这只是毛伟国负债的一部分。

  宿迁广告界一个大佬不得不接受的残酷现实是,在毛伟国跑路的前一晚,他还借给他300万元,此前有800万元未还。

  毛伟国在宿迁民间集资,开出的利息少的3分,多则1毛多,被骗的大多是宿迁老板,还有部分舟山老板。

  目前统计的数据显示,毛伟国父女共负债2个多亿,其中银行贷款1.1亿元。

   做人高调红极一时

  毛伟国的国泰水产在当地属中等规模,由于他个人的影响力比较大,所以当选了舟山市出口水产行业协会的副会长。

  “他为人高调,喜欢接受媒体采访,能说会道。”舟山市出口水产行业协会的有关负责人说,毛伟国的个人影响力,远比他的水产企业要大。

  舟山的记者说毛伟国曾红极一时,“许多人都知道他”。

  舟山海产品占中国出口产品7成以上的份额,2004年遭遇“氯霉素事件”(国际上指责中国出口的虾里含有氯霉素),面对贸易壁垒,毛伟国站出来,起诉国外的企业,为整个行业讨个说法。

  “如果只是做水产生意,他不可能亏两个多亿。”舟山市出口水产行业协会有关负责人说。

  水产加工是传统行业,相对稳定,不会暴涨暴跌。但在“氯霉素事件”后,毛伟国开始思考如何转型,实现多元化经营。

  “刚开始做生意是为了钱,做大了,是一种责任感,停不下来了,只能往前冲。停下来了,跟着的那么多人怎么办?”毛伟国曾这样在当地媒体上说。

   刚出师就演砸了

  宿迁自称是“浙商最佳投资城市”,地处苏北,为经济欠发达地区。2005年6月,宿迁市政府来舟山招商,毛伟国开始进军宿迁市,投资开发房地产。

  毛伟国在宿迁的一个大项目是,在当地标志性建筑“霸王举鼎”广场西北角,投资五六亿建设国泰广场,占地70亩,内有五星级酒店一个,大型商场一个,高层、小高层高档住宅5幢,商业街3条。

  这一项目被当地媒体比喻为“商业巨舰”,弥补了宿迁零售业市场高端消费空白。

  “那个位置离市中心比较远,他想学万达那样,做城市综合体的缔造者,但它没有学到人家的精髓,刚出师就演砸了!”当地有关人士分析,由于人气聚集不起来,购买力不足,国泰广场的生意并不好。

  熟悉毛伟国的舟山企业家说,他自己并没有多少钱,是借别人的钱在操盘,抗风险能力差,这样的转型是有风险的。

  “他去了经济落后的地区发展,被捧为明星企业家,自我意识膨胀了,弄出的都是大手笔,结局是大败退。”舟山一知名企业家如此评价。

   开红色跑车的美女跑了

  在国泰广场倒闭前,让宿迁人记住的,不只是毛伟国,还有他的女儿毛丹艳。

  “我经常在市区看到一辆红色的奔驰跑车,车主是一个很年轻很漂亮很气派的女士。”宿迁网友在论坛上发布这个消息后,立即就有人人肉搜索出,这个跑车美女是国泰百货的总经理、江苏骏泰房地产开发有限公司总经理助理毛丹艳。

  二十六七岁的毛丹艳,大学毕业后,进入上海一家国际商贸公司,从实习生逐步走上了负责出口贸易的岗位。在宿迁,她还是宿迁商会的副会长。

  毛丹艳的活动能力很强,结交了许多企业家,许多钱都是通过她借来的。

  去年11月,毛伟国曾向一个浙商借款3000万,利息比银行要高,但这个浙商看到对方的财务报表,最终没借。“当时开车接送我的就是毛丹艳。”这个浙商笑说着毛丹艳的能力不一般。

  但在国泰百货里经营的人就没那么幸运了。

  “父女俩跑路前,不光卷走了营业款,还把一家钟表店价值几十万的名贵钟表也拿走了。人家一辈子的积蓄啊,太过分了。”当地浙商协会的负责人说。

   父女俩跑路是有预谋的

  毛伟国父女是3月22日晚上以商务考察的名义,顺利从上海出境的,到了美国后又去了加拿大。

  现在看来,毛伟国父女俩跑路前,是有预谋的。

  离开前,他们变卖了车辆,抵押了资产,许多房子被一房两卖。毛伟国还和妻子办理了协议离婚。

  他们做得很隐蔽,外人很难看出,即便是毛丹艳的男朋友,在宿迁帮忙管理,也没有发现,现在已黯然回到舟山。

  3月13日,毛丹艳还高调接受《宿迁晚报》专访,大秀时尚,大谈为何选择宿迁在发展。

  目前,宿迁市公安局正在侦查此案,已到过舟山普陀区警方调查取证。宿迁市政府成立了善后小组,专门负责处理这起危机,目前还没有对外发布更多消息。

  江苏西楚律师事务所的律师刘录说,加拿大跟中国目前还没有签订引渡条例,毛家父女俩被引渡回来的可能性不大,即便引渡回来了,损失的钱也很难全部追回。

   江苏浙江商会发声明挽救信任

  毛伟国是宿迁市政府招商引资进入江苏的,如今留给宿迁市政府的则是个烂摊子。毛伟国的外逃,让在江苏经商的55万浙商信用度大受影响。

  3月25日,江苏省浙江商会秘书长楼国海等人前往宿迁,协助当地政府处理毛伟国父女跑路事件。宿迁市委副秘书长申斯春接待时,肯定了浙商对苏北经济做出了突出贡献。

  江苏浙江商会秘书长楼国海说:来江苏投资的浙江人很多,每个人的诚信度是不同的,希望宿迁总商会配合政府工作,面对现实,着力解决好此次事件。

   人物资料

  毛伟国,舟山人,1960年出生,个头不高,瘦小,戴副眼镜,显得文弱。

  任浙江国泰水产集团公司董事长、江苏骏泰置业有限公司董事长,主要从事水产加工出口和房地产开发。

  1979年,毛伟国高中毕业后,进入浙江佛顶山电器有限公司(生产电风扇)工作,由于工作出色,后被任命为公司销售部经理。

  1990年,毛伟国辞职创办了浙江舟山新时代玩具有限公司,当时玩具出口生意红火,掘到了第一桶金。

  1994年,毛伟国转行做水产生意,开始高速发展。

  他在舟山市浦西开发区买了35亩地建起国泰水产的厂房,出口水产年产值上亿,是舟山老牌的水产品牌,高峰时期员工有300多个。

  2004年前后,毛伟国进入江苏宿迁发展房地产。投资五六亿建设国泰广场。 (记者孙自鸣)
浙江 富豪 偉國 投資 房產 失敗 卷款 款億 億元 外逃
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黄光裕涉嫌证券欺诈聆讯在即 其妻欲售私人房产


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090902/20090902025145849.html


每经记者  李凌霞

        自8月上旬香港证监会申请强制令,宣布将冻结国美电器(00493,HK)大股东黄光裕及妻子杜鹃名 下价值16.55亿港元的国美电器股份之后,目前黄光裕事件又有新的动向。据了解,香港高等法院有关黄光裕案件的聆讯将于下周二(9月8日)进行,而昨日 有消息称,黄光裕之妻杜鹃名下的一处香港房产将被转让。

        据香港媒体报道,由黄光裕妻子杜鹃私人持有的浅水湾道56号的房 产,有人已经出价7300万港元洽购,可能会在短期内成交。据称,该房子是2005年10月以5500万港元价格购买,若最终成功卖出,账面可以盈利 1800万港元,4年升值33%。该房产面积3236平方尺(约为320平方米),有2个车位,若以7300万港元计,每平方尺约为2.3万港元,属目前 市场价格水平。根据香港土地注册处资料显示,该房产以杜鹃私人名义持有,2006年2月由恒生银行负责承做按揭。

        不过,因为目前杜鹃和黄光裕均在遭受调查之中,对于上述房产转让,到底是杜鹃主动出售,还是由于其他原因而遭受转让,目前尚不得而知。

        据 悉,8月上旬,香港证监会以“涉及在证券、期货合约或杠杆式外汇交易方面使用欺诈或欺骗手段等的罪行”为由,向香港高等法院递交申请,要求法院颁布禁止 令,香港高等法院于8月5日批准了香港证监会提出的对黄光裕16.55亿港元资产冻结申请,并安排于9月8日就该事举行聆讯。

        据 了解,香港证监会向香港高等法院起诉,要求除了十万元或以下的讼诉费用外,禁止黄氏夫妇及名下两间公司处理或转移在香港的超过16.55亿港元的资产,包 括起诉状列出的持有股票以及名下的户口。此外,他们还被要求在7天之内向香港证监会交代任何价值超过5万港元资产的详细资料,以及过去两年买卖国美股份的 情况,否则将会被检控。

光裕 涉嫌 證券 欺詐 聆訊 在即 其妻 欲售 私人 房產
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瑞安房產272VS瑞安建業983 味皇


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http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=2321


以現價計,瑞安房產資產淨值4.157,股價4.9,溢價18%,瑞安建業資產淨值15.53,股價9.32,折讓60%,睇落瑞安建業比瑞安房產抵96%

而以股息計,上年瑞安房產1.48%,瑞安建業2.15%,由於兩者的管理層是同一班人,對財務的安排很可能相同,如果瑞安房產派息是"合理",瑞安建業的派息亦會以"合理"的標準來安排,因此瑞安房產比瑞安建業貴45%的機會是存在的

前者的判斷理據係基於會計師對資產值的"合理"估計,而後者係基於管理層對派息比例的"合理"安排,是否真係"合理"就見仁見智,但結論都顯示瑞安建業比瑞安房產抵的可能性極高

瑞安房產在早兩年的狂戰士狀態時,盈利是廿幾億,我們有理由相信瑞安房產未來的盈利會多於此數,但都要瑞安再一次進入狂戰士狀態先有得講,即使如 此,瑞安房產的盈利多於此數,也不一定會多幾倍,因為起碼多左利息支出,如果瑞安房產盈利最終多一倍至每股1.2,資產淨值可能因為地產升值至每股 8.4(以08年12月的地價再升1倍其實不易),股價可能有pe15的18蚊,或pb1.8的15蚊,即現價升3倍,至於期待好似逼貴園的神奇估值是不 切實際的,即使可以實現,但有"持有至天價"的心態就已經偏離了價值投資的價值觀了,此時應及早換馬至其他估值低的公司,即使形成損失,也應該算是正確做 法,持有甲由pe5升至pe40,不如持有甲pe5升至20,再換成乙由pe10升至20,兩者最終都是8倍回報,但後者更令人安心

相對於瑞安房產,瑞安建業的財政看來並不安全,但由於都同屬集團營運的必要子公司,最終財力同信用會等同集團本身,5年來瑞安建業的財政都一直在破 產邊緣,但又一直都相安無事,似乎利用左集團的信用來借錢,似乎安全,瑞安建業的利用價值在於資本結構,公司本身只是空殼,但持有大量投資,所謂投資,當 然係地產,07年投資有100億,08年跌至75億,套現佔5億,大致相當於其所謂的盈利,其餘20億沖減資產淨值,資產淨值由22.6跌至15.5,我 們亦有理由相信,已經回升的樓價早令其投資升值,冇10億都有8億,市況好轉至少應能令股價回到淨值以上,這已是1倍的利潤,如果以08年12月的地價再 升1倍的條件計算,到時的資產淨值應超過30,冇pe計就計pb,比1.5倍已經係每股45蚊,即4倍半

因此同屬投機時,瑞安房產的功效應及不上瑞安建業

為什麼我不說投資呢?因為我向來不認為炒樓有乜合理性



瑞安 房產 272 VS 建業 983 味皇
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二代布局︾五兄妹分守核心與科技產業 跨入房產與太陽能 華新蛻變元年

2010-04-05 今周刊





一九八六年,六十二歲的焦廷標肝 病嚴重到不得不交棒,二十四年來,焦家子女各自登山,焦佑倫與焦佑慧穩住家族核心事業,焦佑衡因華新科表現亮眼走路有風。下一個十年,華新集團也在五兄妹 各自盤算中有了新局面!

撰文‧蔡淑雯、張惠清

三月二十二日,華新麗華與美國(KAAI)公司舉行「微型集成光 源封裝技術」簽約儀式,會中,華新董事長焦佑倫對著媒體侃侃而談他十年前一手擘畫的微機電事業。其實一周前,焦佑倫還在南京主持華新城與南京名品城的動土 儀式,籌畫著華新集團跨入商城與不動產的開發計畫。

低調的焦佑倫,似乎開始用行動來告訴外界,華新開始蛻變了,它不再只是電線電纜的代言 詞,光電、房產開發,甚至太陽能,都可能是華新下一個十年的新目標,接掌華新集團二十四年的他,也向外界宣告:華新這家老店也有了新枝葉!

線 纜核心

焦佑倫、焦佑慧攜手固本

當年,焦廷標把家族本業交棒給次子焦佑倫,二十四年後,他穩舵並準備再出發,如 今他一個月必須飛大陸二、三次,而在台灣總部,華新起家的核心電線電纜事業,他則交給了與他共事最久的妹妹焦佑慧!

二○一○年元月,焦佑倫 向公司同仁宣布,進入集團近二十九年的焦佑慧除了擔任銅材事業群總經理外,還同時接掌華新起家的電線電纜事業群總經理,負責華新兩大核心。事實上,焦佑慧 是焦家第二代中唯一獲得父親「股市絕學」真傳的,在父親的調教下,焦佑慧掌控集團最重要的銅與鎳的採購,每每都能精準地判斷,讓華新的營運加分,已經是隱 身在集團幕後的功臣。

「今年將是華新的轉變年!」一位在焦家工作超過十五年的老臣說,「從太陽能、光電、LED到房產,這一年應該會有不少 新動作,佑慧扮演的角色則是幫哥哥們穩住本業!」在焦家第二代的事業版圖中,焦佑倫與焦佑慧聯手穩住母體事業,而焦佑鈞因學工程出身,所以負責科技事業中 的華邦;焦佑衡負責的事業以零組件為主,包括被動元件與封測。最小的焦佑麒則以經營「瀚宇」系列的公司為主,如瀚宇彩晶。

科 技事業

焦佑衡、焦佑麒帶頭衝刺

同樣都是焦老闆調教出來的,四兄弟經營事業的成績單有著很大差異。比較起來,焦 佑鈞負責的事業最吃癟,華邦電子營運幾乎年年虧損,如今他把旗下最獲利的電子邏輯IC事業部門分割出來另外成立新唐科技。看來焦佑鈞也急著想要證明自己的 實力,讓虧損的華邦與小金雞新唐進行切割!

原本營運差一點成為「百億元俱樂部」(虧損百億元)一員的瀚宇彩晶,在出售生產線與瘦身下,終於 找到適合自己的營運規模,日前還被戴爾控告操控面板價格。雖然這不是件好消息,但也表示彩晶在痛下決心調整營運後,已找到最有競爭力的營運方式,營運逐步 走出陰霾。

若以成績單來看,四兄弟中,焦佑倫與焦佑衡事業經營得相對較佳,尤其是今年被動元件業績大好,讓焦佑衡走路有風。

但 和老爸相比,四兄弟的成績單硬是被比下去,焦廷標掛名董事長的瀚宇博德,最近三年營運不僅年年正數,每年平均的EPS(每股稅後純益)約二.五元。話雖如 此,不過對於子女的營運成績單,焦老闆也承認已從原本的「看不下去」,到現在滿意度越來越高。

一九八六年,焦師傅第一次交棒時,華新集團市 值十八億元,目前,市值躍升至一五四○億元,成長幅度逾八十倍;顯示出經過一輪景氣更迭,每名子女都重新找到經營企業的方式。

發起大陸第一 座台灣南京名品城焦佑倫提前為進軍房產練兵「在我來看,南京名品城的概念是不會賠本又有意義的事業,大困難不多,小困難一定層出不窮,但我一定會成功!」 52歲的焦佑倫,談到一手發起的南京名品城,興致勃勃,從無創業經驗的他,對打造大陸當地第一座精品商城充滿熱情!

相較於華新麗華動輒上億 元的投資案,南京名品城這個資本額不到千萬元的小生意,卻讓焦佑倫渾身是勁,他還準備親自帶隊拜訪台灣中小企業公會組織,希望在大陸打造一個不落幕的台灣 名品城!

焦佑倫說,2009年到南京看了貿協舉辦的名品展,腦子一轉就興起了名品城的概念。

在焦佑倫計畫中,名品城將協助台 灣中小企業到南京找買家銷售產品,收費金額約台幣1萬元(暫定),為此他還親自面試經營團隊。對於新事業,他笑著說,不期待會創造億萬元的大商機,只是很 希望藉此鼓勵時下年輕人要有熱情與夢想,而父親焦廷標對於他的名品城創業也相當支持,讓焦佑倫勇於從傳產跨入服務業,為日後華新麗華布局房產經營華新商城 事業先練兵!

(張惠清)

焦家父子經營績效比一比 單位:元公司名稱 董事長 '09年EPS '08年EPS '07年EPS 華新(1605) 焦佑倫 0.47 -1.57 0.51 華邦電(2344) 焦佑鈞 2.46* -2.00 -1.57 瀚宇彩晶(6116) 焦佑麒 -1.36* -1.23 2.64 華新科(2492) 焦佑衡 -0.74* -0.92 1.91 瀚宇博德(5469) 焦廷標 3.14 1.44 3.40 註:*為計算至2009年第三季為止

資料來源:股市觀測站



二代 布局 兄妹 分守 核心 科技 產業 跨入 房產 太陽能 太陽 華新 蛻變 元年
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上海中介暂停扩张 老总热盼“房产税”出台


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100514/629327.shtml


 每经记者 杨羚强 发自上海
在上海地方版细则出台前,上海房地产中介已经暂停扩张。
《每日经济新闻》记者昨日(13日)采访了 多家上海房地产中介公司,发现其成交量比4月份均大幅下跌。以上海最大房地产中介公司——中原地产为例,成交量下跌了将近8成。其他房地产中介公司目前也 是处境艰难。多家二手房中介门店传出零成交的消息。那些只有一两家房地产中介的公司索性关门歇业。
但记者昨日采访上海中原地产董事总经理谭百 强时,他却令人吃惊地回答称,希望上海正拟订征收的“房产税”能早日开征。他认为在市场消化完政策影响后,成交量可能重新反弹。而这也成为很多房地产中介 行业人士的共同愿望。
中介暂停扩张
“据我所知,上海普陀区已有一家拥有十多家门店的房地产中介公司被整体转让,另有一些只有一两家门 店的中介门店已经关门。”谭百强说,在这样的环境下,中原地产也已经开始修订了原先的扩张计划。原先计划在今年扩张至300家门店的中原地产,今年新开的 中介门店已不会有预期那么多。
据《每日经济新闻》记者了解,除了中原地产以外,上海其他的二手房中介公司目前都已暂停了增开新店的计划。不过 碍于面子,大部分房地产中介公司都不愿意承认,仍是一味地强调会扩张,会增加人手。
而当记者问到“公司是否能接受亏损”时,这些房地产中介公 司却往往顾左右而言其他,仅表示公司已为可能出现的亏损准备了足够的“粮草”。
但这些 “粮草”显然并不足以“过冬”。
上海易居 房地产研究院课题组昨日向《每日经济新闻》发来预测报告称,上海版房地产新政实施细则将会显著抑制上海商品住房的投资和投机需求,同时还将对首次置业需求 以及改善性需求产生明显影响。
另外,房地产新政所引起的人们关于未来房价走势预期的调整,将会使住房需求方普遍产生浓厚的观望情绪。在这种情 况下,商品住房需求会延迟释放,课题组预计至第4季度底之前,房地产宏观调控政策将保持收紧态势,商品住房需求将会保持在相对较低水平。
而此 前上海一家房地产中介公司的门店经理曾表示,只要连续三个月业务量不足4月17日前的50%,中介门店肯定亏损,公司肯定会关闭门店。
老总热盼 “房产税”落地
事实上,在过去的二十多天时间里,上海房地产中介曾努力争取房东降价卖房。
21世纪不动产上海区域的一位分析师介 绍说,温州投资客5月份在中远两湾城演出了大幅降价的 “大甩卖”,不仅挂牌量翻了一倍,而且挂牌价有2000元~3000元/平方米的大幅折让。
信义不动产分析师朱平平也介绍,最近两天热传的“房产税”,曾令信义不动产旗下的中介门店迎来了一波挂牌潮,挂牌量增加了10%。拥有七八套二手房的业 主,在消息出台后曾打算降价5%挂牌。
但是,尽管房东着急降价卖房,但却始终无人愿意接手。
谭百强说,买方之所以不愿出手,是由 于政策还没有出尽,买卖双方的心理价格差距很大,这使得中介很难促成买卖双方的成交。
上述21世纪不动产区域分析师说,索性降价降到底,成交 量反而能够得以回升。以上述中远两湾城为例,2009年初的房价为17000元~18000元/平方米,与现在的价格相比差距明显。很多购房者认为,温州 投资客至少有4000元~5000元/平方米的折让空间。
已经落下一只靴子的上海楼市,正等待着另一只靴子的落下。
谭百强认为, 上海房地产实施细则和可能出台的“房产税”,就是另一只“靴子”,一旦落下,市场在忍受短期阵痛后,成交量又能迅速恢复。

上海 中介 暫停 擴張 老總 熱盼 房產 出臺
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房产新政又一猛药:地产公司借壳被叫停


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-7/4MMDAwMDE4MDg4Mw.html


好一套密不透风的海陆空政策组合拳。

6月3日,国税总局公布《关于加强土地增值税征管工作的通知》,对土地增值税预征率设定了下限。 这是五月以来,国税总局的第三条跟土地增值税有关的通知。

同时,自4月16日房产新政以来的50日里,证监会对地产公司的融资政策也在日益 收紧。不要说IPO和再融资,连并不涉及现金的借壳上市,也实质上被叫停。正在重组进程的上市公司和参与项目的券商人士,皆感觉到这一次政策的凌厉——重 组已经过会的拿不到批文,重组尚在申请的如石沉大海没有回音。

那么,这一次的地产公司借壳暂停,又是对谁家公司影响最大呢?

“借 壳”被叫停

对于等待借壳上市的地产企业,时间仿佛凝固在2010年3月30日。

这一天,*ST科苑 (000979.SZ)正式更名为“中弘地产”。这标志着中弘卓业集团有限公司借壳成功。它于2009年12月25日拿到重组的正式批文。

然 而这却是这一波地产政策收紧前的最后一张船票。其他排队等候借壳的地产公司,却陷入了漫长的等待期。

6月3日,一华东券商并购部人士告诉记 者:“现在地产公司借壳都停了。过会了的不给批文,而向证监会报的(地产借壳)项目,会里的人说不要报了。其实并购重组委通过,就表示证监会原则上同意, 证监会不给批文,是因为不愿违背当下中央调控房地产市场政策的意图。”

4月19日出台的“国十条”中提到:“对存在土地闲置及炒地行为的房 地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”

在这一规定之下,申请再融资的地产企业 需要由国土资源部先审核,确认没有囤积土地等行为,证监会才可能放行。但申请借壳的地产公司,从目前来看,却不是因为这个原因受阻。

借壳的 审批流程大抵如下:上市公司待股东大会通过后,将申报材料报到证监会,由证监会上市部预审;预审过关后,企业才能“上会”,即将材料上报给并购重组委;并 购重组委通过后,上市公司会公告“已获证监会有条件通过”,业内简称“过会了”;最后一步则是等待“批文”,如前述*ST科苑拿到的《关于核准安徽省科苑 (集团)股份有限公司重大资产重组及向中弘卓业集团有限公司等发行股份购买资产的批复》(证监许可[2009]1449号)。

S*ST兰光 (000981.SZ)的重组方为宁波银亿房地产开发有限公司,其董秘李笛鸣告诉记者:“我们今年3月22日过会,本来差点就批下来了,但受国务院政策影 响。过会后,再没有说要补材料。”他表示,证监会没有要求公司补充国土部审批的材料。

*ST华源(600094.SH)欲注入由福州东福事 业发展有限公司控制的名城地产(福建)有限公司(以下简称“名城地产”)。其证券事务代表迟志强则向记者承认:“过会后,证监会没要求我们补任何材料。四 月中下旬,要求重组方补过一次材料。”

随后,国金证券负责*ST华源重组项目的人士告诉记者:“四月中下旬证监会要求补的材料是重组公司 2009年的年报。而(证明重组方)没有囤积土地的材料,我们在申报时就递交给证监会了。我们不是因为这个原因而被卡住,因为到目前为止,也没有接到证监 会要我们补这方面的材料,没有接到证监会要求我们找国土部会签,证明我们没有囤积土地”。

另一些企业,则是卡在了预审环节。

ST 国祥的重组方为:华夏幸福基业股份有限公司。今年2月以来,ST国祥在公告上市重组进程时,内容都是:公司于2010年1月11日收到证监会的反馈意见通 知书,要求公司补充材料。公司已按通知书中要求准备好相关材料,并于2010年1月29日将材料报送到中国证监会行政许可受理部门。

某深圳 券商并购部人士指出:“这表示公司连预审都没通过。”和ST国祥有着共同命运的,还有ST商务(000863.SZ)、*ST嘉瑞 (000156.SZ)。

等待批文的煎熬

在等待批文的,除了S*ST兰光、*ST华源,还有 ST东源以及潜伏在ST东源的多家基金。

重组概念股素来是公募基金青睐的题材之一。从以往来看,地产公司借壳上市,多会承诺次年业绩,且基 本能达到。

S*ST兰光和*ST华源早被暂停上市,基金鞭长莫及。不过,基金不会错过ST东源。2009年6月30日,ST东源的十大流通 股东中只有一家基金;三个月后,便有六家基金成为公司的十大流通股东。11月30日,ST东源的重组方案为证监会有条件通过。有基金此时获利离场,但又有 新的基金加入。基金一直盘踞着前十大股东。

金泰证券投资基金、海通-中行-富通银行已连续三次出现在十大流通股东。据大智慧统计,从4月19日国十条出台至6月3日,ST东源跌幅 38.82%,资金净流出4237.26万元,仅占流通盘的1.81%。这意味着,还有多家基金仍在坚守。

一家券商投行部副总分析,这批借 壳的地产公司中,受政策影响最小的,还是这批已经过会的企业。这几家重组方要注入的资产评估也保守一点,房地产市场调整对他们影响不大。“政策一放开,它 们立刻就能拿到批文。”

待注入资产评估增值几何,往往与评估时间点的房价息息相关。2009年一季度到2010年一季度,各地房价飞涨,有 些城市一年时间房价翻番。于是,评估时间点差大半年,也能决定资产评估保守与否。此外,房价亦决定着评估公司对注入资产营业收入预测情况,从而左右着重组 方承诺的预计业绩是否能达到。

已过会的三家公司S*ST兰光、*ST华源、ST东源,都是较早便开始申报,其资产评估点多在2009年一季 度或以前,那时的房价相对低,故待注入的资产增值幅度也相对保守。

以*ST华源待注入的名城地产为例。其资产评估时,公司预测,名城地产旗 下最主要的楼盘“东方名城”在2009年和2010年的售价分别为每平米7200元左右和接近7300元。根据搜房网数据,这一楼盘的最新均价为 11000元。

*ST华源的重组方在预案中承诺,如重组2009年12月31日前实施完毕,保证重组后的甲方2009年、2010年、 2011年三个年度合并报表归属于母公司所有者的净利润分别不低于40924.75万元、46,152.10万元和68490.75万元。

上 述国金证券人士告诉记者,“重组方的营业收入预测值高于承诺值,而实际值又高于预测值。重组方2009年的净利润,是超过(预案中的)承诺值的。”

无 独有偶。ST东源的重组方为重庆市金科实业(集团)有限公司,其评估时间选在了2009年4月30日。其旗下一个重点楼盘“阳光小镇”,以2009年一季 度预售的价格作为参考,确定的估值为每平米5100元。根据搜房网数据,这一楼盘的最新均价为6800元。

虽然这几家公司前景看好,但批文 什么时候会到?无人能回答这一问题。

在等待批文的,远不止这些直接利益相关方,仍在走预审过程的地产公司亦翘首以待——过会的企业都不能借 壳,他们就更遥遥无期。还有更多ST公司公告重组的草案,重组方为期待借壳的地产公司。

等待因为不确定而变得漫长。于是,在券商之间,新的 说法流传开来——证监会在筹划新的房地产借壳上市可持续发展经营能力审核备忘录。比起2009年的版本,新的备忘录将对企业的市场地位、历史经营记录、资 本实力与盈利能力、财务状况、土地储备等提出更严格的要求。新版备忘录出台后,地产公司借壳会恢复进程。

6月2日,一家广东券商并购部人士 表示,那些卡在预审环节的重组方案,不完全是因为政策。他告诉记者:“上市部很注重看资产的评估值。评估值过高,会里肯定有意见。我们之前有一个项目预审 时,委员认为估值不合理,就直接质疑地产评估师。后来这个项目没通过。”

他告诉记者,在预审这一环节,一般是券商去2个人,其他中介机构去 1个代表。预审委员对哪些材料有疑问,就会直接质问提供材料的中介机构。

那些卡在预审环节的企业,由于申报时间比较晚,其评估基准日往往靠 后,比如*ST百科公告的预案中,评估基准日在2009年12月31日。

*ST百科的重组方为杭州宋都房地产集团有限公司(以下简称“宋都 集团”)。其旗下楼盘“阳光国际”“美域锦园”都为注入资产的增值做出了彪炳贡献。

这两个楼盘分别处在杭州和南京。*ST百科提供的评估书 显示,两个楼盘的均价,从2009年4月到12月,9个月的时间里涨了一倍。最终确定的评估价便与2009年12月的售价持平,分别为每平米21000元 和16300元(此为“美域锦园”一期的售价,二期估价为17000元)。

搜房网显示,这两个楼盘的最新售价分别为23000元和 19000元。其均价还是高于评估书中的估价。

但是,种种地产政策出台后,杭州和南京的房价是否还能维持这样的高价?就算价格不动,那还能 卖出2009年那样的销量吗?像宋都集团这样,以楼市最高点的价格来评估待注入资产,并借壳上市,在目前的政策导向下,恐怕殊为不易。

*ST 百科证券事务代表龚睿在接受记者采访时,对重组一事不愿多说,只表示在等证监会答复。记者接下来两次打他手机,他均表示在开会不方便接受采访。
房產 新政 又一 一猛 猛藥 地產 公司 借殼 殼被 叫停
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负债率高 绿城要做房产界的“富士康”?

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100927/1906040.shtml

每经记者 张初亮 发自上海
绿城的高负债率(资本负债率),一直颇受业内关注。而绿城“迅速开发销售”的经营模式,让其在2009年的业绩轻松翻了3倍,成为销售额仅次于万科的行业第二。2010年上半年,随着项目增多、规模进一步扩大,绿城负债率再度达到158.8%的新高。
不过这一切,或将在未来有所改变。9月25日,绿城在杭州玫瑰园度假酒店宣布成立绿城房产建设管理有限公司。尽管在接受《每日经济新闻》采访时,绿城总 裁寿柏年表示代建只是绿城新增长的一个业务,并不影响绿城原有直接开发投资。但毫无疑问,与“有地并且不差钱”的企业合作开发土地,或为绿城铸就一道最少 涉及资金链的安全防线。
正略钧策管理咨询合伙人薛迥文表示:“绿城采取这种代建的方式,说明绿城在开发管理能力上,超过了其整合资金的能力。而代建可以补齐绿城在资金整合上的空缺,使其获得更大规模的发展。”
代建规模越大越好?
在更早一些的8月,绿城方面即有消息传出已与多家“不缺钱”的企业开始接触,并将在9月份有所动作,即“和别人合作开发土地”。
而这一“合作开发”的模式,与以往“合作拿地、合作开发”并不相同。此前绿城已与多家企业合作开发,比如与西子合作的项目就有绿城西子紫兰公寓、绿城西子田园牧歌、绿城西子海棠公寓等数十个项目。
通过代建开发,绿城方面将极少动用自身资金。“代建模式有三种,项目代建即甲方已取得土地,或者甲方有很强的资金实力,一起拿地,在拿地之前跟我们有效对接,这是整个开发过程的代建,从工程前期,到整个营造、销售,包括到最后的售后和物管,由绿城来代建。”
“第二种叫资本代建,就是通过资金形式,通过基金,最后基金与绿城房产建设管理有限公司直接进行合作;第三种代建指政府代建,包括安置房建设、经济适用房建设。”曹舟南介绍。
曹舟南是新成立的绿城房产建设管理有限公司总经理,他表示:“大致规划根据董事长(宋卫平)要求,在三年内代建项目超过100个,销售形成1000亿元。”按照这一销售规模,三年内绿城代建规模或超过现有规模。
绿城总裁寿柏年在接受《每日经济新闻》记者采访时则表示:“代建这块业务在绿城主营业务的比重,这个还很难预料,我们希望它能发展多大就发展多大。”
缓解资金压力?
8月份绿城发布中期业绩报告,其高达158.8%的负债率再度引发业内关注。与此同时,寿柏年在业绩发布会上表示,绿城完成今年670亿元的全年销售目 标存在一定困难。经过2009年的良好销售,绿城负债率一度降至105.1%,而2010年负债率的再度上升,正是由于上一年拿地在今年上半年的集中付 款。
而代建业务的开展,或将缓解绿城在资金方面的压力。寿柏年在回答记者提问时表示:“我们宗旨是造更多更好的房子,但以前我们的困惑是机会 多、钱不多,现在有了代建模式,我们投资这块会根据公司自身的发展有一个合理的增加。”而在提及代建业务的过程中,寿柏年表述最多的语句之一,就是“绿城 不出钱”。
薛迥文在接受采访时说:“万科、绿城这样的企业,在多年房地产开发经营管理中,开发技术与管理能力成了其核心竞争力。以绿城的生产 能力,是可以完成每年700亿元的开发规模的,但资金方面的整合,跟不上其开发管理能力,这就促使其通过代建这样一种模式补齐其在资金整合方面的短板。”
品牌输出的喜与忧
在谈及代建业务时,寿柏年表示代建意味着绿城品牌的输出。“大家可能知道可口可乐,可口可乐全部把工厂一把火烧了以后,它照样生存。也就是说现在在行业里面最重要的是品质的价值和品牌的价值。”
住建部房地产市场监管司司长沈建忠,见证绿城房产建设管理有限公司成立后,给予绿城代建业务鼓励,但他同时提出了自己的担心:“可能代建项目出现了1%的问题,就会影响整个绿城品牌,就会砸牌子。”
住在杭州网首席评论员丁建刚也同样表示自己的疑问:“代建为谁代建,建什么样的房子,代建品质和自己开发的品质是不是一样?标准是不是一样,品质怎么把控?比如人员的组织等等?”
寿柏年称:“我们绿城率先在这个领域探索,通过品牌输出和产品输出来提高整个行业的资源整合,来提高整个行业的管理效力和管理水平,使整个行业能够得到更好的发展。”
薛迥文表示:“绿城看到了中国房地产市场发展的趋势,抢先做了房地产市场中的富士康。”

負債率 負債 綠城 要做 房產 界的 富士康 富士
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从历史的角度看房产投资 Barrons

http://blog.caing.com/article/12926/

美国的房价还在下跌,而中国的房价还在上涨。作为一项资产,房产的历史远超过股票。但房地产泡沫的历史,直到最近才被人们熟知。根据耶鲁大学Robert Shiller教授的数据,在过去121年里,美国的名义房价指数在大部分时间里与通胀涨幅相近,直到美国房地产泡沫期间,房价才大幅度超越通胀。    
从历史的角度看房产投资
     现在,美国的房价仍然在下降,而通胀则在缓慢的上升。    排除通胀的因素,美国真实房价指数在自1890年到2003年的113年间,并没有明显跑赢真实建筑成本指数。从50年代到2003年,真实房价指数一直低于真实建筑成本指数。在经历了短暂而疯狂的房地产泡沫之后,今天,真实房价指数又再一次低于真实建筑成本指数。    
从历史的角度看房产投资
  从资产的角度看,房产似乎是抵御,至少是跟随通胀的一项好的资产。但是,从长期看,无论从名义,还是真实角度看,房地产都无法与股票相比。    
从历史的角度看房产投资
     
从历史的角度看房产投资
     中国房地产的价格没有准确的统计数字。但是,根据国土资源部发布的《国土资源公报》和国家统计局《统计年鉴》,可以粗略推算出中国房地产土地价格的变化。从1997年以来,尤其是2003年以来,中国的土地价格明显大幅度超越CPI增长。     
从历史的角度看房产投资
     与之相对应的是M2的大幅度增长。     
从历史的角度看房产投资
     很遗憾,中国的股票市场不仅跑不过土地价格,就连CPI也很难跑赢。     
从历史的角度看房产投资
     在过去14年,赢家只有一个,那就是M2。俗话说,从南京到北京,买的没有卖的精。其实,挣钱的,花钱的,谁都没有印钱的精。     
从历史的角度看房产投资


歷史 角度 房產 投資 Barrons
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專業投資人手握數十億元房產 精選一線建商、挑地段的不敗心法

2011-2-28  TWM




原本從事家具買賣、代書工作的寶哥,從投資台中法拍屋、北屯區大坪數房子起家,目前專注台中七期豪宅,是手上擁有價值數十億元房產的專業投資人,他的購屋觀念與想法,值得探究。

撰文‧林心怡

一 身西裝筆挺、坐在台中七期豪宅一樓會客大廳裡,眼前的寶哥(化名),今年四十七歲,看起來頗有台中中小企業老闆的氣勢,細數他手握台中七期一線品牌、一線 路段豪宅的指標案,包括﹁聯聚怡和﹂、﹁寶輝花園廣場﹂等,都是總價上億元的當地指標性豪宅,每戶潛在獲利至少逾二至三成,手上長期持有的豪宅戶數,至少 超過十間。

﹁寶哥算是台中豪宅市場可以放個二、三年以上的長線投資人,因此投資報酬率也相對較為豐厚。﹂曾幫寶哥處理不少案子、有巢氏房屋 七期新光店店長蔡智豪如此形容。例如寶哥在二○○九年買下七期一戶二百多坪的﹁寶輝一品﹂,每坪僅四十幾萬元成交,目前開價五十八至六十萬元計算,帳面獲 利超過買入總價三成,若以付四成的貸款計算,獲利至少八○%。

不過隨著政府打房、台中豪宅市場漲幅趨緩,以及礙於當地豪宅新案僅能貸款六成五的限制,目前寶哥房市投資眼光放得更遠了,不但會找友人一同合資﹁團購﹂豪宅,且貸款成數僅三成左右,投資房市口袋深度可見一斑。

合 資﹁團購﹂抗打房 看好七期實力問起寶哥對台中未來房市的期待?只見他豪邁地說:﹁一旦台中七期的歌劇院完工,周邊豪宅可望有每坪百萬元的實力!﹂而從台中七期歌劇院周邊的 ﹁寶輝花園廣場﹂等每坪建案開價六十萬元來看,換句話說,若一三年台中七期具有國際級的地標歌劇院完工後,他相當看好周邊房價有四成的漲幅。

在 地段的選擇,寶哥自有一套﹁裁縫師理論﹂,﹁一件衣服要賣到好價錢,除了裁縫師的技術要好,好的布料也很重要,而好地段就是房子賣相好的最佳『布料』!﹂ 綜觀台中七期內豪宅區,寶哥最看好歌劇院特區周邊的建案,例如他所買的﹁獨秀﹂、﹁寶輝花園廣場﹂、﹁寶輝一品﹂等,都是歌劇院周邊標的。

﹁我們這邊不像台北市近二年房價漲翻天,能夠賺到總價二成的漲幅就要偷笑了,台中豪宅市場其實已經悶了好久了!﹂相對台北的高房價,寶哥認為未來七期仍有補漲空間。

其實在成為專業房市投資客之前,寶哥在高職畢業後,曾經當過家具銷售員,與友人合夥做代書工作。從小家中務農的他,家庭環境欠佳,因此想要致富的企圖心強烈,也正因代書的工作,常常接觸到房地產買賣訊息,也建立不少人脈以及生意上可以合作的﹁金主﹂。

﹁ 還記得我的第一間房子是在一九八九年、大約是二十五歲時買的,還是間位在台中北屯區,總價二五○萬元的便宜法拍屋!﹂寶哥笑著說,﹁當時買法拍屋不像現在 有銀行代墊機制,標到房子後,必須在一周內付清,所以從事代書工作建立的金主人脈,就派上用場了!﹂﹁但是金主借錢給你買房子,你還是得拿房子跟銀行貸款 還錢呀!﹂寶哥笑著說,跟大多數年輕人首購房子一樣,一開始那筆七十五萬元的頭期款,也是他努力工作、兼差,省吃儉用存下來的辛苦錢。

二年後,這戶房子以總價三一○萬元賣掉,加上工作所得,讓寶哥存下人生的第一桶金。二十八歲那年,寶哥累積了房地產的專業與人脈後,成為專業的房產投資人,而這戶三十八坪的﹁購屋初體驗﹂,卻是他截至目前為止購買坪數最小的房子。

專 買大坪數高總價 錢滾錢才有利潤沒投資台中七期豪宅前,寶哥就專門投資大坪數的房子,再做裝潢加工、隔間與重新包裝轉售,大概抓個每坪一.五萬元的裝潢成本,轉手賺個總價 三成左右,行情好時,賺四、五成的也不在少數。尤其在九二一大地震、SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,撿了不少﹁物美價廉﹂房市好貨的寶哥,獲利更 是豐厚。

﹁例如我在SARS期間就曾以每坪五.六萬元,買下一戶一二○坪的房子,裝潢費只需花個一八○萬元,九個月後就以每坪十一萬元賣 出,獲利整整一倍!﹂寶哥笑著說,當時他專買大坪數的法拍屋、中古屋,除了熟悉市場行情,可以取得較低的購屋成本外,他還培養了一票做水電、木工的﹁固定 班底﹂, 而自己就扮演﹁設計師﹂的角色,省下聘請設計師的費用,﹁很幸運的是,我的審美觀還不錯,每次包裝後的房子再出手,總能賣到不錯的價錢。﹂就這樣,靠著中 古屋錢滾錢的投資,讓寶哥累積不少財富與置產的敏感度,也讓他提早嗅出了台中七期豪宅的商機。

○五年,寶哥開始投資高總價的七期豪宅市場,﹁就如同我先前說的觀念,要買高總價的房子,才有市場區隔,轉手才會有利潤嘛!﹂寶哥滔滔不絕地分享他的台中豪宅投資經。

﹁ 但投資台中豪宅跟北部不大一樣,除了地段要好,建商品牌很重要,而且台中房地產不像近兩年北市精華地段,一下子就漲這麼快,要以一、二年以上的投資眼光跟 心態,中長期持有,才不會賠了夫人又折兵。﹂搭上○五、○六年台中七期豪宅的上漲波,讓寶哥手上獲利七、八成的豪宅不在少數。

建商品牌加上 好地段 增值﹁差很大﹂﹁只是,對照近兩年台北市、新北市的豪宅飆漲,台中七期豪宅部分漲幅不過二成而已,不少台北下來,不懂得購買一線品牌建案的投資客,慘遭套 牢,甚至賠錢出場的大有人在。﹂與寶哥配合多年的蔡智豪如此形容,﹁也正因寶哥的眼光放得遠,懂得挑地段、買台中一線豪宅建商的產品,加上口袋夠深,總是 可以賺到二成獲利,從來沒看他賠過錢。﹂至於哪些才是台中當地認同的七期豪宅建商品牌?寶哥分析道,一線指標性建商有聯聚、寶輝、龍寶、精銳等,又或者總 太、惠宇、由鉅等,他舉例,○六年同樣是位在七期豪宅的﹁聯聚信義﹂與某上市公司推出的建案,每坪價位約在三十五萬元至三十八萬元左右,總價上億元的豪 宅。如今,聯聚建設一坪開價八十萬元,後者只有四十五萬元,品牌不同,價位就﹁差很大﹂,跟一般人認知的要買就要選擇上市櫃建商品牌有所不同。

展 望未來,寶哥認為,隨著台中土地價格上來,悶了好久的台中豪宅房價也會跟著動起來。﹁例如力麒建設之前在七期標每坪三百萬元土地,現在已經有人喊到三三○ 萬元了,這代表周邊尚未反映土地漲勢的房價,未來也有補漲空間。﹂寶哥指出,隨著第一季新豪宅案房價墊高,例如﹁國泰府會觀道﹂一坪開價四十七萬元至七十 萬元來看,將可望帶動周邊豪宅的比價效應,預計下半年是台中七期豪宅相對較好的進場點。

寶哥

出生:1964年

現職:專業房市投資人

投資資歷:20年

投資規模:數億元

擅長交易物件:法拍屋、大坪數住宅、豪宅

給薪水族的

幸福買屋建議

自住看房

房市想短線投資大賺機率不高,以自住的角度,幫下一位屋主考慮,慎選建商品牌、外觀、格局方正、採光良好、景觀、風水都要特別留意

仔細檢視

有些過度裝潢的房子,不是賣高過於市價,就是掩飾其缺點,尤其是中古屋,必須檢查是否有壁癌、漏水、海砂屋情形,以及通風與排水的問題

設定預算

先評估自己的購屋預算,先抓2成的自備款後,再精算每個月可以負擔的房貸金額,一般來說,最好不要超過總收入的一半

買屋三要

地段要好、交通要便利、生活機能要舒適,即使目前房價較高,遇到短線修正後,長線仍有走強的空間

打敗高房價的

達人不敗心法

購屋須慎選建商,長線獲利價差大選擇戶數少,約85戶以內,管理品質較佳購屋不要過度裝潢,毛胚屋做基本裝修,每坪控制在6萬元,做裝潢屋每坪控制在15萬元左右,轉手較有利潤只買好地段、周邊有題材的房子

未來房市看法

看多台中7期未來2年多頭走勢,2013年歌劇院特區周邊一旦完工,周邊豪宅價格每坪有百萬元的實力,有4成的補漲空間,惟投資台中7期豪宅,必須有長線投資的耐心與眼光,否則不容易賺錢。

林心怡


專業 投資 人手 握數 數十 十億 億元 房產 精選 一線 建商 、挑 地段 不敗 心法
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二十萬元起家 公務員晉升房產大戶 一年看三千間房子累積億元身價

2011-2-28  TWM




她,出身農村,一家十口擠在十幾坪大的房子裡;出社會後,是一位公務員,月領六、七千元薪水;如今,已是身價數億元的房產大戶。在高房價時代,她與你分享買房絕招。

撰文‧林心怡

﹁買房子只要存夠自備款,勇敢跨出第一步,其實沒有這麼難啦!﹂談起高房價時代,年輕人大歎買不起房子,房市投資資歷逾三十年的Joy︵化名︶用過來人的經驗鼓勵年輕人。

的確,還沒成為股市與房市理財達人之前,她只是出身貧苦的呆薪族公務員,如今手上握有台北市大安區、信義區多戶住宅與店面,價值高達數億元,卻依舊不改樸實本色。

細 數Joy在房市的經典戰役,她曾經花四千萬元在台北市仁愛路買下一戶名宅,不到一個月轉手就獲利千萬元,去年以一.五億元投資的師大路兩間店面,也在短短 二個月的時間轉手帶租約,以近二億元成交,獲利五千萬元。而目前手上還有仁愛路二段的二億元店面,瑞安街與安和路的上億元住宅等,粗估她經手的房市金額, 就多達數十億元。

﹁其實投資房市賺錢不用什麼高深的學問,就是一個『勤』字訣。﹂Joy話說得雲淡風清,事實上,她三十七歲時從公務員退下 來,開始投資房地產,多年來維持每天至少看十間房子,一年看三千間房子以上的習慣,三十年如一日,幾乎從未間斷。根據一位資深房仲業者的描述,她的房市投 資實力與認真程度,足以媲美台北市知名房市投資大戶黃永義與﹁劉媽媽團隊﹂,在台北市房產理財圈其實小有名氣。

成功脫貧 退下公職每天看盤、看屋﹁當年我們一家十口、八個兄弟姊妹,就擠在一個十幾坪大小的房子裡!﹂回憶兒時農村家庭的清苦歲月,Joy不自覺地倒抽一口氣。

﹁ 我還記得,那時常常白天都是處於挨餓的狀態,夜晚經常餓到睡不著覺。﹂﹁印象最深刻的是,直到上國中,八個兄弟姊妹還是睡在無隔間的上下鋪,不要說沒有自 己的房間,就連活動的空間都很有限。」Joy苦笑著說,那時半工半讀完成大學學業,為的就是要努力賺錢,完成兒時想要擁有溫飽家庭的渴望。

時 序來到一九七七年,那年已婚的Joy也才二十四歲,由於夫妻二人都是公務員,每人月薪都不過六、七千元,為了買人生的第一戶房子,除了固定的薪水,靠著當 家教兼職賺外快,每月硬是一起存下一萬元,整整二年省吃儉用,才存到了二十萬元的頭期款,貸款買下總價一百萬元的第一棟房子。

﹁當時我們都 很窮,手頭很緊,但兒時窮苦的記憶,讓我很想自己擁有一間房子,現在想想,如果當時沒勇氣買下第一間房,就不會有今天的我!﹂Joy回憶道。﹁還記得頭兩 年為了存錢買房,我們夫妻二人不買衣服、不外食、最常做的娛樂,就是窩在家裡看電視。﹂Joy形容道,﹁當時我每天記帳,不開車、不買奢侈品,最大的興趣 就是研究股市與四處看房子。﹂Joy笑著說,那時雖然結婚了,還總是撿兄姊們不要的衣服來穿,尺寸太大就自己修改,只要是花錢的娛樂,也都是盡量避免,這 樣節儉的習慣,到現在依然沒多大的改變。Joy打趣地說,﹁到現在我常穿的衣服還是那幾件,每次買新衣服,都是朋友看不過去說了我兩句,我才想到應該添購 新衣了。﹂一九八○至九○年代,正值台股起飛期,Joy投入辛辛苦苦存到的五十萬元,讓她在股市上大賺,連自住的第一棟房子,也從一百萬元大漲到五百萬 元,增值五倍,讓她的財富大幅提升,光是個人的總資產就超過八位數字。一九九○年,Joy做了兩項重要的決定:計畫換屋至大安區,與退下公職,當個專業股 市與房市投資人。之後每天看盤、看房子,理財投資成為她最重要的事業。

﹁只要選對房子,長線來看,都是多頭﹂﹁總之,我就是個很有賺錢企圖 心的人!﹂分析著自己成功的祕訣,Joy進一步說明,為了投資股票,她會花大錢學技術分析、甚至研究法人才懂的套利交易模式,幫她在股市賺到另一桶金;為 了更了解房市行情,她經常在每天台股收盤後,就跑去看房子,有時候忙起來連午飯都忘了吃;為了要打聽房市訊息,她還會經常找不同的房仲業聊行情、聊市場、 套交情,搶先掌握賺錢的機會;為了提高房市標的的轉手性,甚至還曾花上萬元的學費,學習基礎風水。

﹁其實只要選對房子,長線來看,房市都是 多頭的。﹂Joy表示,尤其是對於自住型的購屋人來說,只要符合自己的需求、挑對好標的,隨時都是購屋的好時機。﹂例如她的第一棟房子,十年後以五百多萬 元出售,讓她整整獲利五倍;九三年在大安區以每坪近二十萬元買進的住宅,至今每坪也有八十萬元的實力,足足增值四倍。

﹁Joy很認真做功 課,對精華地段的行情很熟悉,出手向來快、狠、準,多年來與她配合投資房市,幾乎沒看她賠過錢!﹂專營住宅、店面市場的住商不動產店長許孝仁如此形容,﹁ 她還曾經有沒看到房子,就出手簽約買下的例子。﹂原來,當時Joy早就對該戶周邊的房價行情、交通環境優缺點、格局瞭若指掌,一聽到符合標準的物件,馬上 出手,果然不到一個月轉手獲利千萬元。

﹁惟有勤勞才能精準抓住價格,掌握房市敏感度!﹂現在仍每天至少要看十間房子的Joy笑著說,即使去年央行打房政策不斷,但仍無損她持續看房子、投資房地產的熱情。

﹁ 只是我現在購屋之前會更加謹慎!﹂Joy分析,長線來看,她仍看好台北市未來二至三年的多頭行情,只是從總經面來看,當M1b(國人短期流通資金﹢活存) 與M2(M1b﹢定存)呈現死亡交叉時,代表國人持有活存投資股票、房市的資金動能遞減,加上今年下半年有一二年總統大選的不確定因素,她認為,下半年房 市小幅修正的機率高,但修正幅度不高,頂多五%,但不想錯過好屋的自住型購屋者,還是可以像她一樣勤看房子,有適合的標的就大膽進場。

幸福買屋五大方向

不過,在高房價時代,該如何聰明買屋?Joy分享了她的購屋五大訣竅。

訣竅一:挑地點佳,具題材性的房子購屋最重要的就是保值性,Joy認為,在挑選標的上,可設定未來一、二年,總價可以漲一至二成的標的,這時候,挑地段、選有未來性題材的房子,就顯得格外重要。

「尤 其是精華地段出現的高價土地標售時,就會帶動該區域周邊房價大漲,例如當紅的信義計畫區,豪宅每坪開價百萬元,甚至出現三百萬元的天價,一旁鄰近的區域, 一樣可以找到三、四十萬元的中古屋標的值得投資。」Joy指出,像是信義計畫區還有土地要蓋豪宅,比方說亞太會館那塊地,未來要推每坪三百萬元的豪宅,那 麼新推案豪宅一定會帶動周邊的房價。所以像是大安區、信義區這些精華區都是房市不敗的區段。

此外,目前與未來有捷運,以及有題材且未來有潛 在性利多的區域,也是不錯的選擇。例如捷運信義線、松江線周邊房價,在經過交通施工的黑暗期後,未來房市也有想像空間;至於潛在利多題材,則像是忠孝復興 站周邊的正義國宅,即將拆掉蓋SOGO三館與晶華酒店,或者是台北車站五鐵共構周邊的房子,都是她積極鎖定、長期投資買屋的區塊。

訣竅二:選擇採光佳、風水好的房子房子最重要的是採光,當然,最好是三面採光,代表光線好,房子會覺得特別亮;其次是兩面採光;如果只有一面採光的房子,光線比較暗,未來在賣的時候,價格會受影響!所以在買的時候要特別留意這一點!

﹁買房子看風水,不是為自己看,而是為將來的買方看。﹂曾花錢上風水課的Joy笑著說,因為她就曾遇到買家帶風水老師一起來看房子。

Joy滔滔不絕地分享著,例如門口不能有電線杆、一棵大樹;若是一樓的住戶,住家正下方最好不要有地下停車道經過,因為一般人不會想買這種房子,將來脫手性就會不好;另外, ﹁背山﹂表是有靠山,但若是﹁面山﹂視野看不出去的話,房子未來的轉手性也不好。

訣 竅三:避免嫌惡設施與凶宅比方說高壓電塔附近、加油站、福地(墳墓)附近的房子,她都會避開,最重要的是,一定要避開凶宅,雖然現在有些房仲會在提供物件 資料上,註記是否為﹁凶宅﹂,但對一些年代久遠的房子來說,房仲業務在簽下該房子的時候,也不見得會知道。所以如果決定要買房,又聽到不好的﹁風聲﹂,可 以請信賴且經驗老到的業務員去查,例如,請民意代表發文給派出所,給對方住址查證是否曾有凶殺、自殺等案件,即可得到相關的資訊。

訣竅四:與經驗老到的房仲維繫好關係要與房仲做「好朋友」,一旦關係良好,只要有好的案子,就會第一個通知你。﹁就像我認識三百位房仲業務,熟悉的有六十位﹂Joy認為最好找比較專業、有口碑的房仲業務,例如住商不動產安和店店長許孝仁,就是她讚不絕口的房仲業務。

﹁例如前不久我在台北市東區,與另一位買主競購同一間店面,我都已經出到二.一億元,硬是比對方多一千萬元了,居然還被搶走。原因就是幫我出面談價的仲介實在太沒經驗了!如果是比較專業的房仲,就不會出這種錯誤。﹂講到這裡,她仍掩不住惋惜的神情。

訣竅五:價格要抓得精準

通 常買房子,中古屋我會從市價的八折開始殺起, 若是好的物件,競爭者也比較多,最高會以九折的價錢買下,即使是自己要住的房子,又很喜歡的話,頂多也只能接受九折的價錢,「因為通常賣方都會預留一成的 殺價空間來定價,至少不要買到高於市價行情的房子。」不過,Joy強調,買房子要量力而為,才不會被房貸壓得喘不過氣來。﹁就像股神巴菲特所言,永遠要留 三成資金。﹂Joy笑著說,她之所以能在房市投資多年屹立不敗,就是因為她總是保留三成的投資資金,並預留未來五年本利攤還的房貸資金。

對於有心買想屋的薪水族,Joy以過來人的經驗建議,除了存夠自備款,精算每月房貸最多不要超過薪資的一半,最好再預留一年半載的房貸預算,以免碰上重大意外時,讓自己陷入還不出房貸的窘境,這樣才是高房價時代從容買房的明智之舉。

Joy

出生:1953年

現職:房市專業投資人

投資資歷:逾30年

投資規模:數億元

擅長交易物件:中古住宅、店面

給薪水族的

幸福買屋建議

勇於議價

要先了解該區行情,中古屋可從75折或8折開始議價,很喜歡或要自住的物件最多接受85折至9折。

選中古屋

通常預售屋開價反映一、二年後的價位,以目前房價相對高檔來看,未來行情較難預測,選中古屋相對比較穩當

選保值產品

要避開短期漲勢過高會泡沫化區域,例如新莊副都心預售屋等,自住者最好挑步行至捷運站(或即將成立之捷運站)5至15分鐘內可到,或有重大建設題材的周邊產品,但要避開離市中心太遠的標的,如淡水捷運站等

打敗高房價的

達人不敗心法

不追高殺低,只挑好地段不買過度裝潢的標的,要勇於議價,從8折殺起

選擇捷運周邊的房子

不買預售屋,只買中古屋,行情比較能夠掌握

未來房市看法

房市呈現短空長多格局,未來二至三年持續看漲,新手投資者可持續看屋,不過在兩岸政府打房持續、資金動能開始不足(M1b與M2走勢呈現死亡交叉),與下半年選舉不確定因素下,若要自住的人,可在第二季後找買點;投資客要更謹慎,因為漲多的房市可能會在下半年拉回修正。

心怡


二十 十萬 元起 公務員 公務 晉升 房產 大戶 一年 年看 看三 三千 千間 房子 累積 億元 身價
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房產調控應持續

http://magazine.caing.com/2011-03-05/100232703.html

地方財政狀況在去年的賣地超收後有大幅改善,這為中央政府維持一個大力度的房產調控政策創造了優越條件
陳昌華

  最近一兩年,市場和媒體在中國房產問題上近乎達成一種「共識」:若中國房地產市場出現較大調整,地方政府的土地財政將出現問題,導致地方財政不 足以支持政府基建和民生支出,並影響到地方政府融資平台的還款能力,進而危及整體金融的穩定。因此,房產市場的調控力度不能太大,時間不能太長,否則會對 經濟造成重創,甚至引發危機。

  這個觀點有些許悲觀,但樂為各方利益集團和意見領袖改採納。對地產商和地方政府而言,這是遊說中央政府放寬房產調控的最佳武器。對於意見領袖們,它的好處是把所有可能的負面結果事先說明。但這個觀點能反映真實情況嗎?對此,筆者有所保留。

  常見的一種說法是中國的地方政府對土地收入的依賴佔到財政收入的40%-50%,甚或更高。以2010年的政府預算為例,地方政府的本級財政收 入3.6萬億元左右,預算中的賣地收入為1.4萬億元。一些學者據此得出,賣地收入為地方財政收入的38%。但這種計算方式沒有交代分母的定義,會造成謬 誤:其一,目前中國的財政預算安排中,賣地收入不計算在地方政府的本級財政收入內,而是放在另一個獨立的政府性基金預算中。其二,分母沒有包括中央政府對 地方政府約3萬億元的轉移支付。

  因此,如果把這三塊收入都計入,那實際上地方政府在2010年預算中的收入共為8.3萬億元。其中,地方本級財政收入3.6萬億元,中央政府轉移支付收入3.1萬億元和政府性基金預算收入(含賣地收入)1.6萬億元。其中,只有1.4萬億元(16.5%)是賣地收入。

  在實際執行中,地方政府的財政收入遠超預算。其中,地方本級財政收入實際為4.1萬億元,比預算超收4700多億元;中央政府轉移支付為3.2 萬億元,比預算超收1700多億元;賣地收入為2.7萬億元,比預算的1.4萬億元超收近1倍。因此,縱使地方政府本級財政支出比預算超支約5000億 元,在收支相抵後,2010年地方政府的預算赤字遠低於原來水平。

  最關鍵的是,地方政府去年的賣地收入是過去年份預算水平的兩倍。因而縱使今年的賣地收入很不理想(如回到2008年低於1萬億元的水平),基於 去年的超收,地方政府在基建和民生上的支出也不會有太大問題。因此,「地方財政困難」不應是放鬆房產調控的理由——實際上,它們的財政狀況在去年的賣地超 收後有大幅改善。這實際上為中央政府維持一個大力度的房產調控政策創造了優越條件。

  另一個反對房地產調控的理由,是房價下跌會引發金融體系的風險。但這不免有點「杞人憂天」。根據央行的數字,中國銀行體系中對開發商貸款和樓宇 按揭的貸款從不曾超過貸款總額的20%。縱使這個比例在過去幾年間有所上升,但比起國際上大多數國家的水平並不算高。而且,經過這幾年房價的大幅上升,大 部分已購房者已經獲利,不會輕易因房價下跌而「斷供」,以至於放棄手上的住房。至於開發商貸款,風險雖高於按揭貸款,但只佔銀行貸款總額的6%。而近兩年 房價的攀升,大幅提升了開發商的盈利狀況,資產負債比優於2008年金融危機階段。所以,一定程度的房價下跌和樓市交投減少不會對開發商的財務狀況造成很 大影響。

  過去幾年房價急速攀升,樓市已積累了不少泡沫。最近一年多來的調控,樓市已顯現出一些積極的調整跡象。若調控政策的力度能持續,將有望改變「樓價必升」的心理預期,利於房產業的長遠發展。若出於諸多「考慮」而放鬆調控,樓市泡沫將吹得更大,再調整時將付出更大代價。

  作者為瑞信證券中國研究主管

房產 調控 持續
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發生機率十分之一 付出成本卻是「無限大」 核災一旦發生房產歸零、股票變壁紙

2011-8-8  TWM




興建中的核四問題重重,更可怕的是,運轉中的核一、核二、核三廠隱藏殺機,使用過的燃料棒儲存密度過高,稍一不慎將引起連鎖核反應。原能會前主委歐陽敏盛主張,台灣要不要用核電,應由人民投票決定。

撰文.羅弘旭 、林瑩秋

三月十一日下午二點四十六分,日本發生一場驚天動地的大地震,引起複合式災害,殃及全球。旅日作家劉黎兒回憶逃難過程,娓娓道出觸動她最深層恐懼的,除了地震、海嘯,更可怕的是核災!

「恐怖的開始是十二日下午三點多,我與王銘琬(劉黎兒的老公,為日本圍棋王)眼睜睜在電視上看到一號爐發生爆炸、冒出白煙,但日本政府一開始不承認,直到晚上八點半,才承認一號機有『氫爆』。」燃料棒有多危險?

一旦輻射外洩 一個多小時就會致人於死日本官方這五小時的「空白」,讓劉黎兒開始無法相信任何的「官方說法」。她並從日本經產省監督核電的保安院官員、原安會、東電、學者專家的談話中,感覺到「搞核電的人其實對核電了解很少,對策也很少、很原始」。

核災第三天,福島一廠二號機、三號機都無法冷卻而開始釋放蒸汽;中午,三號機燃料棒已經露出水面許多。這個多數人看起來平淡無奇的簡單訊息,裡面卻隱含可怕、無形的殺機。用過的燃料棒暴露在空氣中,這件事到底有多危險?

根 據《紐約時報》(New York Times)引述美國核子管理委員會(NRC)主席格雷戈里‧賈茨科的說法:「福島第一核電廠四號反應爐用來存放用過核燃料棒的水池,現在已經沒水或只剩 很少的水,導致燃料棒暴露在空氣中,將輻射釋出到大氣層中。」而且第四天,福島核電廠四號反應爐起火,又有放射性物質外洩。明明都已經是「停止運轉」的反 應爐,為什麼還會莫名著火?

曾經參與福島核電廠設計的東芝核電前工程師小倉志郎說:「問題不出在反應爐,而是在反應爐上方、儲存用過燃料棒的冷卻池。」這個冷卻池,存放著一四三○束用過的燃料棒。

一束新燃料棒放入反應爐心,使用約四年半到六年,能量大部分已被用完,才從反應爐心退出。這些用過的核燃料棒自反應爐取出後,它的反應持續進行中,會釋放出大量的熱與放射性物質,要放置在冷卻水池中充分散熱,放射性也比未使用的燃料棒強百萬倍。

一旦燃料棒外露,當下輻射外洩數量每小時可達四百毫西弗,只要曝曬七分鐘,就會達到美國核子員工每年承受的上限;超過七十五分鐘,就會導致急性放射性疾病,引起其他併發症死亡。

這個官方、電廠「不能說的祕密」,應該是這次日本福島核災帶給世人最大的警訊,看來不只是備受關注的反應爐可能引發核災,甚至是長期被忽略的燃料棒儲存、冷卻池也會出大事。

原能會核管處長陳宜彬坦承:「世界各國過去都沒注意到冷卻池防護的問題。」這是人類使用核電的重大疏漏,如何處置用過的燃料棒,已令所有核能國家都傷透腦筋。

那台灣用過的燃料棒現在存放在哪裡?安全嗎?

自一九七八年台灣啟用核能發電以來,三座核電廠用過的燃料棒,都放在反應爐附近的燃料儲存冷卻池中。目前核一廠燃料棒共有五五一四束,核二廠共有七五四四束,核三廠有二四○一束,合計一五四五九束。但可怕的是,這些燃料棒數量早已超出當初冷卻池設計的容量。

台灣的存放安全嗎?

儲 存密度超高 儲存地竟在斷層帶附近以核一廠為例,冷卻池原設計儲放量只有三千束左右,但台灣找不到最終存放場,也無法送到國外進行核燃料再處理,於是在既有空間下變更 設計,擴充一倍。核二、核三廠也是同樣狀況,就地變更設計,以容納更多用過的燃料束。陳宜彬形容,「冷卻池擁擠的程度,連要放新的進去都有困難」。

清大核工所教授李敏更說:「束與束之間,已經到達幾乎就要碰在一起的程度,」直指台灣燃料束擁擠的程度,世界數一數二。

以 台灣的核一廠燃料棒為例,放置在冷卻水槽一年之後,仍可釋放出一百八十萬瓦的熱量,等於三萬盞六十瓦燈泡同時照射的熱量。這股巨大的熱量,如果冷卻水槽水 位太低,或者沒有持續注水,熱量就會誘使燃料棒產生核反應,釋放出鍶九○、銫一三七、鈽二三九、碘一三一、鈾二三八等放射性物質。而且只要任何一束燃料棒 開始核分裂,就會引發周邊其他燃料棒連鎖反應。

除了燃料棒儲存密度太高已拉警報,台灣的核電廠蓋在斷層帶附近更是火上加油。

根據經濟部地質調查所公布的斷層報告指出,在台北盆地下方、長度超過五十公里的「山腳斷層」,屬於活動斷層,而且距離核一廠僅七公里,距離核二廠更只有五公里。此外,也是活動斷層的「恆春斷層」,距離核三廠也不到一.五公里。

所有核電廠都在活動斷層帶附近,對防震係數較差的核電廠冷卻池來說,只要地層稍有活動,就可能引發燃料棒連鎖反應,根本不需要恐怖行動或飛彈攻擊,只要有輕微的工安意外,甚至像是維修工具掉落冷卻池中,都可能導致燃料棒發生核反應,讓輻射物質溢散到水池或空氣中。

核廢料外移可能嗎?

非國際原能會成員 處境孤立無援而且,正因過去核電廠的設計沒考慮到冷卻池可能會發生核反應,因此池內並無任何中斷核反應的裝備。也就是說,如果核反應一旦發生,只能眼睜睜看著它連鎖反應。

這 是一條不歸路,只要開始使用核電,就必須面對「用過的核燃料棒」該如何處置的難題。目前,除了法、日、俄、英針對燃料棒有循環再利用的技術,世界各國都還 找不到核廢料的終點站──「永久儲放場」。原能會前主委歐陽敏盛就直言:「台灣的新生地形,根本不可能找到任何永久掩埋場。」自一九五四年蘇聯建置第一座 核電廠以來,全世界已經有七七○座核能發電廠,到目前為止,卻只有「一個正在建造中」的永久掩埋場,在芬蘭,預計二○二○年完工。丹麥籍導演麥可.麥森 (Michael Madsen)在紀錄片「核你到永遠」(Into Eternity)中,記錄這個花了十五年探勘地形、深入地下四百公尺、還在建造中的核廢料永久掩埋場「安卡羅」(Onkalo)的整個過程,這個掩埋場 希望能以十萬年時間,讓核廢料輻射強度回到正常的環境值。

要尋找十萬年地質穩定的永久掩埋場址極難,各國核電業者只好創造出另一個中繼處理辦法,也就是「乾式儲存」,把已降溫到安全程度的燃料棒,從冷卻池中取出,封固在鋼桶和混凝土中。一般而言,燃料棒要放置在冷卻水池中持續降溫五年,才能移到第二站「乾式儲存場」。

但 台灣首座乾式儲存場,就近建在燃料棒最擁擠的核一廠區內,靠近山坡地。政論家楊憲宏忍不住爆料:「台灣的乾式儲存場位在土石流的潛在危險區內」。原能會官 員也坦承:「我當初去看場址時,也覺得台電怎麼會選這麼糟糕的地方?」要建永久儲放場,台灣位處地震帶,沒有十萬年不變的地質條件;冷卻池,已經是擠無可 擠,再擠下去遲早會出事;乾式儲存場,又選在有土石流潛在風險的地方,看來台灣只有把核廢料「外移」一途可走。

不過,一九九七年台電曾委託 北韓,代處理六萬桶低放射性廢棄物,結果消息一出,就引來南韓與世界環保團體抗議,最後作罷。「江陳會」時,我方也曾想把核廢料處理列入議程談判,但中國 也不同意。再加上台灣一直都不是國際原子能委員會(IAEA)會員,處理核廢料更是孤立無援。

政府有疏散的本事?

短時間撤離一百萬人 「根本沒能力」目前台灣處理核廢料的技術並不成熟,但使用過的燃料棒已高達一五四五九束,躺在地層不穩定、又過度擁擠的核電廠冷卻池中,形同上萬顆不定時核子彈,隨時可能引爆台灣,成為下一場世紀核災。

根 據今年四月的《Nature》雜誌報導, 全球有二十一座核電廠,在半徑三十公里範圍內人口數大於一百萬人;有六座核電廠大於三百萬人,其中排名前三名的,台灣就囊括二、三名,連做出這項研究的核 能專家Ed Lyman,都對於台灣把核電廠設在首都附近大喊「Scary」(令人提心弔膽)。

日本福島算是地廣人稀的縣市,但核災發生後 疏散四十萬人,等於兩成居民被迫撤離。如果和福島同等級的核災,發生在台灣核一、核二廠附近,以大台北地區人口密度每平方公里四六○五人,保守估計要疏散 一百萬人。綠色公民行動聯盟祕書長崔愫欣就批評:「政府根本沒有能力撤離這麼多人!」而且如果台灣發生核災,全民要付出多大的善後成本?政府部門欠缺危機 意識,恐怕估也估不清楚。

民進黨立委田秋堇曾在三一一後要求行政院估算,結果令她非常不滿意。以衛生署和農委會的調查為例,農委會初估農損每年一○七億元,衛生署初估醫院停診一年損失一七六四億元。但這種估法很沒有「誠意」,與日本核災發生後的慘烈情況明顯不成比例。

加上在核一廠三十公里範圍內,聚集了絕大多數的中央政府機關單位,而且還有北北基宜登記設立的二十八萬五千多家、總登記資本額超過十一兆元、占全台六成以上的企業公司行號,若真發生核災,台灣要付出的成本大到難以想像。

核災會造成多少損失?

光 北台灣房地產損失就高達三十兆元此外,根據台灣房屋保守估算,如果發生核災,核一廠三十公里內的房地產將全部歸零,估計北台灣資產損失高達三十兆元。也就 是不論你是住帝寶或者一般房子,一旦發生核災,房產將全部歸零。對於這點,劉黎兒感受最深,她有一戶房子距離福島八十公里,現在已經沒人敢住,毫無價值可 言,更遑論台北市距離核一廠僅僅三十公里,後果更不堪想像。

尤其台灣房貸放款占金融放款三成,有的銀行甚至逼近六成,如果北台灣房地產價值 歸零,大多數銀行都將倒閉,恐非台灣金融業所能承受。而企業損失嚴重,更會造成股市暴跌,甚至連投資人手中的股票,也都將變成壁紙。這些豈是區區《核子損 害賠償法》明訂的「四十二億元」賠償上限所能概括承受。

核電是攸關全民的議題,尤其核廢料的儲存,等於是把燙手山芋交給後代子孫來承擔。歐 陽敏盛就主張:「台灣核電不應該交給少數政客,也不應該交給少數專業人員來決定,應該由全台人民自決是否廢核。」他認為,如果人民認為不該使用核電,「那 就應該承認我們過去做得不對。」不過,如果人民沒有充足的資訊,也無法理性判斷台灣到底要不要用核電。根據《今周刊》與專家學者合作,遴選十題必知的「核 電常識」進行網路問卷調查,一千多份有效樣本的平均分數只有「四十分」,顯示國人對核電的正確資訊嚴重匱乏,而且光聽經濟部、台電的正面宣導,真會讓人誤 以為核電是最乾淨、便宜的能源。

台灣核災機率多高?

發生率超過九% 一旦爆發就會亡國在日本發生核災之後,和福島是同機型的台灣核電廠更應以「最高規格」面對核電安全。現在,全台人民都和核一、核二、核三廠的一五四五九束 燃料棒共存亡,形同每個人身上都綁了核子彈,稍有差池,就萬劫不復。而且只要燃料棒儲存問題一天不解決,這危機也將繼續糾纏著我們以及後代子孫,「核」我 們直到永遠。

至於核四,原能會在七月底召開安全監督委員會,核能專家林宗堯提出五千多字的「核四論」,痛陳台電興建核四的十大疏失,直指大多數問題出在台電的管理能力。在政府官員和專家學者高度質疑下,不排除年底核四可能會被政府下令停工。

主 婦聯盟基金會董事長陳曼麗指出,全世界有一百九十幾個國家,只有三十二個國家使用核電,就有三個國家發生重大核災,約占十分之一,機率超過九%,而且出事 的是美、俄、日等高科技大國,她說:「三個比台灣科技更先進的國家發生核災,這是十分之一的機率,民眾還可以相信政府說的,核電是安全的嗎?」這十分之一 的機率有多大?以台灣「大樂透」為例,四十九個號碼中選六個,中獎機率只有一千四百萬分之一,即使是這麼低的機率,全台九成以上的人還是相信自己「有機會 中樂透」,樂此不疲排隊下注。對比之下,就知道那十分之一的機率有多大了。

如果大樂透這麼低的中獎率,你都覺得可能中獎,那就更該相信核災可能會發生在台灣了。何況發生核災,台灣要付出的成本是無限大,無限大的成本不管乘上多麼小的機率,答案都是「無限大」,是你我承受不起的代價。

以台灣的地理環境、核電人才、工程品質、管理能力,誰能保證台灣運氣比美、俄、日好?如果福島核災發生在台灣,不論經濟損失、人口遷移、國土汙染,台灣真的會亡國!

燃料棒

核能電廠發電,需要使用鈾原料製成的核燃料,這些核燃料有個專有名詞,叫做燃料棒,但可別以為這些燃料棒用完之後,會像煤炭或者天然氣一樣,就此消失,只剩下一堆灰燼或氣體。

燃料棒使用過,退出反應爐之後,外觀仍然不變,而且還會繼續散發熱量,需要放在有循環系統的冷卻水池,起碼存放五年以上,讓溫度慢慢降低。

如果沒有冷卻,累積的熱量會促使燃料棒繼續產生核反應,當溫度持續升高,燃料棒就會跟反應爐出問題一樣,散發出大量輻射物質,甚至產生氫爆,演變成無法收拾的核災。

台灣無能力解決 燃料棒儲存危機升高──燃料棒製成與處理程序

製造階段

將二氧化鈾(UO2)壓縮成橡皮擦大小的燃料丸,每380顆燃料丸裝填成一根燃料棒,每100根燃料棒排列成一個燃料束。

使用階段

數百個燃料束放入反應爐心,使用約4.5至6年後才從反應爐心退出。

冷卻階段

使用過的燃料束,退出反應爐後仍持續散發熱量,須放置在有循環系統的冷卻水池,起碼存放5年以上,讓溫度慢慢降低。

台灣目前只到此階段,可能因地震、海嘯,引發冷卻水槽漏水,使燃料棒升溫,重新產生核子反應,釋放輻射物質,甚至引發氫爆。

儲藏階段

從冷卻水池取出的燃料棒,移到由鋼桶和混凝土構成的結構體「乾式儲存」,等待日後找到永久掩埋場儲藏,或送到國外回收再利用。

如果福島核災發生在台灣

台灣挺得住嗎?

福島核災汙染

半徑達160公里

20公里 出現千具輻射屍,輻射超標6600倍。

30公里 海水測出輻射濃度明顯的碘131及銫137。

35公里 災民尿液含輻射元素。

40公里 每小時輻射量10微西弗達撤離標準;附近海域4、50年不能抓魚。

47公里 牧場牛奶的碘131含量超標3至5倍。

50~60公里 兒童尿液中檢測出微量放射物。

70公里 牛肉驗出銫含量501貝克,超過法定500貝克。

84~122公里 菠菜的碘131含量超標3至7.5倍。

150公里 超過萬名學童轉學。

160公里 美軍航空母艦輻射感染。

核災造成的損失

東電賠償金額:48兆日圓美林日本證券4月11日估計,如果福島、群馬、櫪木、茨城和千葉部分地區因福島核災而蒙受損失,時間長達兩年,東電賠償金額將達到48兆日圓。

日本損失金額:366兆日圓日內瓦大學沃特.威爾第教授(曾任瑞士政府核能安全委員會主席5年)4月5日指出,這次福島核災損失額估計4兆瑞士法郎(約366兆日圓)。

台灣一旦發生核災

全國均受影響

首都台北市損失慘重

●登記在北北基宜的28萬家、總資本額超過11兆元的企業,面臨倒閉。

●30公里內房地產總值歸零,損失高達30兆元,影響所及,承辦房貸的銀行跟著倒閉。

●台灣股市暴跌,股票變壁紙。

各劑量輻射值對身體的影響

10,000

~ 全身被曝:死亡

7,000

1,000 全身被曝:惡心、嘔吐500 全身被曝:末梢血管中的淋巴球減少200 全身被曝:劑量低於這個數字,尚無臨床症狀被確認100 罹患癌症人數增加6.90 胸部X光電腦斷層掃描一次劑量2.40 全球每人每年平均接受大自然放射線劑量1.00 一般民眾一年放射線劑量限值0.60 胃部X光一次劑量0.05 胸部X光一次劑量


發生 機率 十分 之一 付出 成本 卻是 無限大 無限 核災 一旦 房產 歸零 零、 股票 壁紙
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房地產》黃柏鈞把看屋當興趣 變身包租公 月薪五萬上班族存到千萬房產的理財術


2011-8-29  TWM




從七年前身上只有九萬元的窮小 子,到如今擁有千萬房產的包租公,三十四歲的黃柏鈞沒有高薪加持,卻靠著持續不間斷的房市理財執行力,創造千萬資產。

撰文‧ 林心怡

夏日南台灣的豔陽天曬得令人發燙,假日,是上班族難得休閒放鬆的好時光,但今年三十四歲的黃柏鈞(化名),卻不辭辛勞地為今年八月才 購入的公寓裝潢忙進忙出,一切趕工,只為了能快點用漂亮的價格順利出租。

白天,黃柏鈞是月薪五萬元的平凡上班族;下班後,他是熱愛看屋,名 下擁有四戶房子,市價逾千萬元房產的包租公。外表斯文、長得一副娃娃臉的黃柏鈞,每月租金收益早已超過本薪,七年來,看過的房子至少逾百間。

買 舊公寓 母親一度極力反對原來,之前住台南縣的黃柏鈞,七年前買下人生的第一間房子時,只是個月薪四萬元、存款僅九萬元的社會新鮮人。當時才剛研究所畢業、工作不 到一年的他,一心想要累積財富、享受生活,因此興起了購屋理財的念頭,經常利用中午休息時間去物色房子;決定購買之後,才帶著母親去看這戶老舊的公寓。

﹁ 這麼破舊的公寓買來幹麼?你繳得起房貸嗎?有必要這麼衝動,急著買來當賠錢貨嗎?﹂黃柏鈞傳神地形容著,母子兩人甚至還為此,在房屋仲介面前大吵將近一小 時。

﹁我當時的想法很單純,覺得那裡近成功大學、生活機能佳,雖然房子很破舊,但價格相對便宜,只要花巧思布置,提高分租租金,用租金繳房 貸不成問題,而且把錢存在房子裡,還有機會賺增值價差。﹂黃柏鈞據理力爭後,好不容易說服母親借他二十五萬元,並向好友情商借了六萬元,加上存款九萬元, 才勉強湊足四十萬元的頭期款和簡單裝潢費,買下這戶三房、總價二百二十七萬元的舊公寓。算算月租總額一萬一千五百元,剛好支付每月一萬一千元的房貸。

二 年後,黃柏鈞手上這戶首購房以二百九十五萬元出售,順利獲利六十八萬元,再加上每月強迫儲蓄一萬五千元,扣掉分期還母親與友人的借款,黃柏鈞在二十九歲那 年就存到人生的第一個一百萬元。

﹁其實,剛買房子的前三年,我的財務還滿吃緊的,買屋的裝潢費、平常的開支都要控制好預算。﹂原來,在買第 一間房子的年底,黃柏鈞又看上了當時飯店式管理、坪數十三坪、總價一八二萬元的預售小套房。他花了十八萬的頭期款買下後,以每月九千元回租給建設公司,再 轉租給南科的高階員工。

控制預算 再買小套房賺租金收益﹁雖然每月的租金,剛好可以打平月繳八千六百元的房貸,但頭期款的負擔,還是得一肩扛,當然要省吃儉用!﹂黃柏鈞笑著說,為了省錢, 他不敢買車,工作前五年,每天從新市老家坐火車通勤到台南市上班,每月交通費不過六七四元,伙食費每餐平均不超過六十元。

另外,文筆不錯的 黃柏鈞,還曾參加文學獎徵文比賽賺獎金,並出版過四本書,把賺來的錢用來買房子外,平常也勤閱房市理財相關資訊,跟房仲交朋友培養取得好物件的默契。有趣 的是,為了節省開支,他還常常在書店裡一站數小時,詳閱房市理財相關書籍;他十分推崇《張淳淳教你三十萬買屋當富豪》一書,認為最適合作為房市理財的入 門。

﹁當然,買房子的頭期款籌措最不容易,除了借款,我也會找人合資。﹂比方說,黃柏鈞位在台南市﹁吳園﹂附近的房子,八十萬元的頭期款就 是找哥哥一起合資。這戶靠近台南火車站、鄰近台南護校的公寓,經過他巧思整理,三間房間分租後,月租可收二萬元,扣掉每月房貸七三○○元,每月就有一萬二 千元的租金收益,投資報酬率將近一○%。

除了賺取租金收益,黃柏鈞也懂得在市場景氣欠佳時,﹁錢﹂進房市撿便宜。﹁像在金融海嘯時,當台股 跌到四千點附近,我就曾買下一戶位在百貨公司附近、總價一百八十萬元的房子,半年後帶租約出售,不算租金收益還獲利四十萬元。﹂黃柏鈞有些得意地說。

以 屋養屋 嚴選投報率八%物件下手去年四月,黃柏鈞又物色到一棟總價五百萬元的透天厝,自己找木工、找朋友粉刷省裝潢費,再上網買便宜、有質感的家具布置後,改裝成 擁有六間房間的學生宿舍。

更特別的是,這戶被黃柏鈞稱為﹁學生宿舍﹂的透天厝,還以﹁經營民宿﹂的手法,在部落格上介紹房間的擺設與風格, 不論是﹁希臘風﹂、﹁地中海風﹂等,目的在於提高出租賣相,算算加計手上另外兩間的租金收益總額大約六萬五千元,早已超過每月本薪的五萬元。

﹁ 其實我購屋的邏輯很簡單,就是用自住的角度看房子,用巧思布置房子,提高租金收益率,並選擇有保值與增值空間的房子。﹂的確,綜觀黃柏鈞手上的房屋物件, 都有幾項共同特色:鄰近學區、生活機能佳、交通方便、格局方正,及通風、採光佳的房子,且最好是一層一戶、動線流暢、房屋棟距不能太窄的房子。

另 外,黃柏鈞還強調,要精算每月房貸,並設定只買投報率八%以上的物件,才能達到﹁以屋養屋﹂,與創造年收百萬元的目標。

﹁我不覺得買屋真有 這麼難,關鍵在於你有沒有做好計畫,並徹底執行!﹂黃柏鈞打趣地說,相當慶幸自己﹁一股傻勁﹂的執行力。的確,正確的房市理財觀念與紀律化的執行力,再透 過簡單的理財行動,就讓工作才七年的他,累積了意想不到的財富。

黃柏鈞(化名)

出生:1977 年

現職:公務員

學歷:台北藝術大學戲劇研究所

工作資歷:7年

省錢 心法

1.先住家裡省下租金。

2.不開車省交通費。

3.簡單飲食省下伙食費。

黃柏 鈞的投資心法

1.收入減掉儲蓄才等於開支。

2.兼差賺稿費補貼。

3.只挑租金收益率8%以上的房子創造收益。

黃 柏鈞的房市理財七招

房市獲利方程式

薪資月收入:

約5萬元

租 金收益:

6萬5000元

每月房貸總額:

3萬6300元

每 月總收入(本薪+業外-每月房貸總額):

7萬8700元

年收入(本薪+租金+兼差):約109萬(本薪5萬元x13.5個 月+租金2.87萬元x12個月+接外稿約7萬元)

房屋持有標的:

1間自住,3間收租

名下房產市值:

自 住小套房200萬元+透天厝學生宿舍620萬元+2間公寓(138萬元+280萬元)

名下房產市值粗估

1238 萬元

1.用自住的角度篩選房子。

2.與仲介保持良好關係,掌握不錯房屋物件的訊息。

3.買學區附近的房子,賺 租金收益。

4.挑生活機能佳、交通方便的物件。

5.格局方正、通風與採光佳者。

6.最好是一層一戶與動線流暢 的公寓或透天厝,且棟距合宜的物件。

7.用租金繳房貸,單層公寓或透天厝以隔間分租提高收租總額,並自己花巧思布置提高出租賣相。


房地產 房地 黃柏 鈞把 把看 看屋 屋當 興趣 變身 包租 月薪 五萬 上班族 上班 存到 到千 千萬 房產 理財
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有錢、有地、有人、有企圖 頂新魏家的房產大戲才要上演!

2011-10-17  TWM




進軍台灣房地產業不到三年的魏家,已投入逾新台幣二三○億元插旗卡位,近日更以每坪一四○五萬元天價,買下敦化南路二段華票總部大樓,坐上台灣地王寶座, 魏家心中打的算盤是什麼?

撰文‧梁任瑋

二○一一年九月二十八日,在台灣房地產業發展史,是值得被註記的一天。這一天,台灣土地價格首次突破每坪逾一千萬元大關,頂新集團以每坪一四○五萬元,總 金額四十六‧二八億元,買下台北市敦化南路二段華票總部大樓,為台灣地價寫下新頁,也替兩年前風光自中國「鮭魚返鄉」,買下台北一○一股權的魏家四兄弟, 再添一筆新紀錄。

「為了標到華票大樓,頂新集團二董魏應交的心情只能用『志在必得』四個字形容。」一位外商商仲公司主管透露,就在前一周,新光敦南大樓標售案,頂新才以四 億餘元之差飲恨,輸給國泰人壽,這一敗,把二董的企圖心全逼了出來,因此,接著登場的華票大樓標售案,魏應交抱著必勝的決心出手,終於以最高價四十六億元 拿下,氣走國泰與富邦等台灣大型壽險集團。

四十六億元買三三○坪土地魏應交為何非買不可?

據了解,其餘幾家投標華票大樓的買家,出價多落在三十至三十五億元上下,大約是以土地每坪一千萬元推估。而魏家一口氣就以四十六億元「跳空價」出手,被外 界認為脫離市場行情甚多。對此,負責標售華票大樓的戴德梁行台灣分公司回應,頂新出價符合市場預期。

回顧近三年來台灣不動產重大標售案,魏家幾乎無役不與,包括新壽處分信義計畫區A11土地、民生金融大樓、三重新燕紡織廠,各個都是百億元起跳的超級大 案,顯示魏家亟欲在台灣房地產市場建立「江湖地位」。

台北一○一董事長林鴻明分析,「頂新用一坪一四○五萬元買華票大樓,一點都不貴,這塊地可以透過都市更新申請容積獎勵,再加上其他各種不同容積移轉,還是 可以賺錢的。」從小就跟著父執輩在房地產業打滾長大的林鴻明,家族「三重幫」是台灣數一數二大地主,面對頂新回台投資短短幾年就寫下台灣地產新頁,也不禁 稱讚魏家已經是「台灣房地產業的大咖」,「政府打房對這種大咖一點都沒影響,基於保值心態,還是會勇於搶進。」林鴻明說。

頂新集團進軍台灣房地產市場,可追溯自二○○九年買下台北一○一大樓股權。一開始,頂新只先吃下中華開發持有的一九.五五%股權,之後又陸續收購其餘民股 股權,最後魏家共以四十五億元、拿下三七%股權,成為台北一○一最大民股股東。

頂新入主台北一○一後,魏應交僅擔任副董事長,隱身幕後,第一線營運管理,完全交由董事長林鴻明處理。不過,魏家長久以來在食品業養成的精算個性,完全在 台北一○一營運面展現無遺。

「二董來了以後,財報抓得很緊,毛利是一毛一角在算的。」台北一○一員工透露,這兩年來,在二董嚴控各部門支出下,完工七年的台北一○一終於在一○年開始 賺錢,繳出稅後純益三.八億元的成績,今年全年營收可望再成長一成,讓魏家很有面子。

成立建設公司大展身手

只要有好的土地,買就對了!

頂新一開始投資房地產,純粹是「無心插柳」將資金轉進土地開發,並不想到第一線蓋房子推案,因為在他們心中,食品、通路業才是家族的本業,經營建設公司並 非自己的強項。但真正扭轉魏家認真經營房地產的想法,是入主台北一○一這兩年,頂新體會到食品業以量取勝,但房地產只要找到一塊好的標的,不但可以保值, 獲利率完全不輸賣泡麵,因此開始在大台北積極獵地。

另一方面,○六年魏應交以天價出售一手創立的樂購持股給英國特易購後,擅長財務操作的他,於是將事業重心擺在房地產投資,目前魏家不動產布局都由他操盤。

業務員出身的魏應交跨足不動產投資,依舊維持做業務時敢衝、靈活的個性,對於土地開發採取「只要有賺錢就可以做」的模式,並不偏好天價豪宅、大規模造鎮開 發,以目前頂新與誠美建設合建的「素直」案為例,基地坐落台北市中山區長春路上,基地面積僅二二○坪,走小而美路線的產品規畫,不但回收時間快,房價也有 一定支撐,延續魏家四兄弟做生意一貫務實的原則。

隨著房地產投資觸角愈來愈廣,也讓魏應交有了成立建設公司的打算,於是在○九年底成立頂禾開發,招兵買馬建立一支專業的台灣房地產開發團隊。今年八月,魏 應交找來前高雄漢威巨蛋公司董事長林信成,擔任頂禾開發總經理,就是準備在房地產業大展身手。

建築科系背景出身的林信成,最早在富邦建經工作,○一年被國揚集團創辦人侯西峰挖角,任職關係企業同國建設,曾操盤過中和威力廣場規畫與招商,○四年轉往 高雄小巨蛋籌備、開發,擔任漢威巨蛋董事長。

今年八月才到頂禾上任的林信成表示,頂禾的定位很清楚,現階段只開發住宅,而且是以打造「精品住宅品牌」為目標,目前鎖定台北市大安、中正、信義與內湖等 精華地段土地。不過頂禾可開發的住宅土地庫存不多,除了日前剛得標的敦化南路華票大樓,還有一塊台北市臨沂街五百坪土地,以及新燕三重廠。

林信成說,魏二董對地產開發企圖心很強,「銀彈都準備好了,只要有好的土地,買就對了!」因此頂禾土地開發策略全面撒網,都更、合建、賣斷土地都不排斥。

投資地產眼光獨到

口袋有子彈,才是贏家!

魏應交為了展現進軍房地產業的決心,去年也向長虹建設買下內湖「長虹旗艦」三百餘坪商辦,當作頂禾開發的辦公室,目前頂禾已設立財務、業務、土開等部門, 甚至還聘請建築師協助規畫,一家建設公司儼然成形,目前養了十五位員工,規模正持續擴張中。

曾協助魏家買台北一○一股權的高力國際總經理劉學龍指出,頂新的買地哲學重視「地標性」與「代表性」,像台北一○一大樓股權,看中的是世界第一高樓的地標 價值;新燕三重廠、華票大樓就屬於產權獨立的代表性土地。

事實上,○九年一○一營運普普,但魏家相中一○一世界第一高樓在兩岸房地產界的地標意義,加上樓地板面積有六萬坪,只要四十幾億元就可以掌握經營權,實在 太便宜了,於是很快決定買下,現在隨著兩岸開放陸客自由行商機蓬勃,證明魏家投資房地產眼光確有獨到之處。

初步概算,頂新在台灣房地產布局超過二三○億元,超越近年積極跨足地產開發的英業達董事長葉國一,這還不包括頂新在上海投入新台幣一百億元興建南京西路一 七八八商辦、虹橋吳中路頂新總部與飯店開發案,未來頂新、全家便利商店與德克士炸雞的中國總部都集中在此。

魏應交目前將心力移轉到上海吳中路案複合式開發,未來將集合商辦、飯店、酒店式公寓、商場,完工後將成為上海虹橋的新地標。

「蓋房子比賣泡麵好賺!」戴德梁行台灣區總經理顏炳立說,近年包括葉國一、日月光張家與頂新魏家,一開始跨入房地產可能只是抱持試水溫的心態,但在抓對趨 勢下,也確實享受到比本業還高的投報率,這也是讓這些企業大老闆決心繼續加碼的最主要原因。

顏炳立指出,現在房地產市場上只剩三種玩家:「法人」買商辦、「建商」買土地、「有錢人」買豪宅;尤其在目前房地產業處於風聲鶴唳的時間點,願意選在此時 加碼,更印證「現金為王」的投資名言,口袋有子彈的人,才是真正的贏家。深諳此道的魏家,用具體行動落實了這項投資王道。

來勢洶洶!頂新集團布局台灣房地產毫不手軟

台灣

購入

時間 標的 面積

(坪) 類型 投資金額

(新台幣億元)

2008 宏盛帝寶 9戶 自用豪宅 10 2009 台北市臨沂街 500 土地 10 2009 台北101大樓 6萬 股權37% 45 2010 新燕三重廠 1.6萬 土地 101.69 2011 台北市長春路預售案「素直」 220 住宅 18

(總銷)

2011 華票大樓 330 商辦 46.28

大陸

標的 類型 規劃

上海南京西路1788號「ECO1788國際中心」 商場、商辦 環保商場上海虹橋吳中路 企業總部、飯店 複合式開發


有錢 、有 有地 地、 有人 企圖 頂新 魏家 家的 房產 大戲 才要 上演
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湖南益陽地產窩案調查:假資料如何套取真房產證

http://www.infzm.com/content/64680

沒有國有土地使用證,沒有建設用地規劃許可證,沒有建設工程規劃許可證,沒有建築工程施工許可證,沒有建設工程竣工驗收備案表,也沒有建設工程質量監督報告,甚至沒有繳納任何稅費,這樣的房屋不僅建成、售罄,而且從房管局領到了房產證。

這是發生在湖南益陽市的曉園小區非法開發系列案件。三個多月前,益陽市政府第一次對外通報了這起案件。

隨後,圍繞著這起案件,益陽市房產局等部門的數十名官員陸續接受調查。2011年8月26日,益陽市政府在其第三次新聞發佈會上透露,益陽市房產局 產權處主任諶賦斌,副調研員胡亞夫,產權處副主任劉紅松,產權處副主任符敏,測繪隊隊長楊淑純,原局黨組書記、局長何昇平,原副局長廖奇等八人,涉嫌收受 賄賂或瀆職犯罪。

但三次新聞發佈會,均未透露主要涉案人、中介公司老闆卜石流及其業務員劉根雨是如何幫助開發商辦理這些證件,以及如何與相關官員串通的具體過程。

一位接近該事件核心的知情者對南方週末記者透露,這件事並未結束,隨著案件調查的鋪開,其涉及的樓盤、人員,遠比此前三次發佈會透露的要嚴重。

證是真的,程序是真的,資料是假的

益陽是一個位於湖南中北部的地級市,屬於產糧區。作為地級市,益陽的房價甚至低於隔壁的寧鄉縣。

2006年落成的益陽市政府大樓,正前方是一個形似飛碟的奧林匹克體育館,右邊是益陽大劇院,緊挨著它左邊圍牆的,卻是一塊塊菜地。

單位集資房和自建房,一直是這個城市住宅的主流,直到2005年麗景雅苑的出現,有了當地第一個現代小區的住宅,房地產業開始起步。但在2007年以前,當地房價都在千元左右。

緊挨著朝陽市場和汽車東站的曉園小區,看起來更像是一個城中村,而非小區。事實上,它就是由不同開發商你一棟、我一棟拼湊開發起來的。房屋建築密度高,外牆上的白色瓷片已經老舊泛黃,甚至都沒有樓盤招牌,唯一的標識是門口一塊「曉園小區劉記米業」的紅色招牌。

十多年前,這裡曾是一片農田。益陽市政府在修建朝陽市場旁邊的轉盤,把9.5畝地作為劃撥土地給工程方曹建輝等合夥人,抵扣部分工程款。

此後,曹建輝等人除了自己在這塊地上蓋房,也賣地給其他人蓋房,然後出售。在這9.5畝地的基礎上,逐漸形成了曉園小區。到曉園小區案發時,這裡已經豎起了31棟樓共902套房屋、建築面積88901.73平方米,官方公佈其佔地面積為30餘畝。

2004年左右,這裡的房價是400多元/平方米,2007年是500多元/平方米,低於益陽樓市均價。只是,在購房時只能現金付全款不能按揭,通常留下1萬元左右,等拿到房產證再付。關於這些房子的來源有很多說法,有人說是農民自建房,也有人說是消防通道用地。

不過,大多數購房戶陸續都拿到了房產證,甚至順利地進行過二手房交易。而這些房產證是曉園小區的開發商(大多是當地村民)委託益陽嘉盛投資有限公司老闆卜石流辦理的。

卜石流原是房管局的臨時工、司機,具體負責辦證的該公司業務員劉根雨是初中畢業,在參與辦證前曾是經營餐館(後倒閉)的小老闆。

2010年9月,曉園小區旁石頭鋪村村民肖安的一封實名舉報信,從益陽市有關部門到湖南省國土資源廳、湖南省住房和城鄉建設廳、湖南省紀委,一直提 交到中紀委。益陽市紀委從2010年底即開始展開初步調查,2011年5月聯合公安、檢察等成立聯合調查組,6月正式立案調查。

益陽市紀委監察部案件監察中心主任鄧建輝,從6月開始介入案件調查,他對南方週末記者說,造假是個人行為,問題主要出在辦證環節,證是真的、程序是真的,但資料是假的。

2011年7月20日,益陽市曉園小區非法開發系列案件調查和善後處理工作領導小組在第一次新聞發佈會上介紹,曉園小區非法開發的問題主要存在三個 方面:一是辦理房產登記手續時使用虛假國有土地使用證。二是沒有到規劃、建設等部門辦理相關手續,而是採取造假、行賄等手段非法獲取了房屋產權證。三是嚴 重偷逃稅費。

24名機關公務員涉案

根據此前公佈的處理結果,案件涉及國土、規劃、建設、房管等部門。令人驚嘆的是,居然有人能夠同時將這幾個部門打通、聯合造假,這是如何做到的?

一支接一支地抽著香煙,益陽市紀委監察部案件監察中心主任鄧建輝說,誰都有執法權,最後誰都沒有管。其實也不是沒有執法,其間規劃局曾經去過,但是沒有執行下去。

鄧建輝介紹說,國土、規劃、建設、房管等部門各司其職,但是相互之間缺乏溝通平台,房產局收到申領材料後,沒有職能或職權去核查這些文件真實性,只是形式上的審核。

曾經給房管局領導開車的卜石流,熟知這一流程後,陸續幫助曉園小區裡沒有國土證、規劃證、報建費、工程竣工驗收、建築工程質量監督報告、沒有繳納任何稅費,申報資料不全的開發商拿到了房產證,從而收取中介費。

2008年7月,卜石流甚至還專門註冊了嘉盛信息諮詢有限公司,親任法定代表人,後改名為益陽嘉盛投資有限公司,註冊資金增至2000萬元,並改了法定代表人。公司最多的時候有9名員工,在桃花侖大廈6樓辦公。

走上印滿健身房、美容美體廣告的樓梯,這家公司的辦公室防盜門緊閉,看不見屋內,樓道清潔人員說這裡已經好幾個月沒有開門了。

用假資料套取真房產證,這樣大膽的做法,不僅常人難以理解,即使在益陽市紀委案件監督管理室常委祝宏看來,也是超乎想像。

當然,卜石流等人也打通了一些環節,通過賄賂房產局產權處官員,為假資料順利通過打開方便之門。據祝宏對南方週末記者透露,截至目前,「曉園小區案」一共查處了24名黨政機關工作人員。

法院查封的財產「飛」了

除了曉園小區,是否還有其他房屋涉及類似假房產證問題?益陽市紀委副書記王剛強對南方週末記者表示,自己也聽到了一些消息,但並不太確定。

前述知情者告訴南方週末記者,恰恰是曉園小區的「成功」辦證經歷,幫助卜石流的中介公司招攬了約30個類似業務,在益陽市還有30多處房屋,同樣也 是以假資料辦到的房產證。它們全部資料不齊,有的涉及產權糾紛,有的甚至連國土證都沒有。而且,其中很大一部分,是由房管、國土、建設、規劃等部門相關工 作人員(幹部)為其介紹的生意。

益陽市鴻業房地產開發有限公司(以下簡稱鴻業公司)開發的一個項目也是其中之一。

2011年9月20日,益陽市政府第一次通報「曉園小區案」兩個月後,益陽市赫山區法院開庭審理了一起非法處置財產案,至今未宣判。

檢方起訴書顯示,2009年3月,因為一起合同糾紛,益陽市赫山區人民法院查封了鴻業公司坐落於迎賓路北側、春曉路以南的土地,面積2316.36 平方米,以及土地上的附屬物;2009年7月,益陽市中級人民法院因一起股權轉讓糾紛,查封了鴻業公司坐落於迎賓路以北、金山路以東的第三棟住宿樓以及田 正生的兩套私人房屋,可是,鴻業公司的原法定代表人田正生於2009年12月、2010年2月委託他人為這些查封財產分別辦理了房屋產權證和國土證,並將 48套房子中的45套出售。

儘管法院出示了公告、並向益陽市房管局、國土局送達了《協助執行通知書》、法院查封的財產還是飛了。

事後,益陽市房管局稱自己收到的協助執行通知中沒有48套房子,而法院通知的存根上卻赫然在目,最後不了了之。

益陽市國土局則戲劇性地以辦證窗口工作人員錄入失誤為由開脫。2010年12月,赫山區人民法院責令益陽市國土局追回財產,不果,遂裁定其賠償申請執行人160餘萬元的損失。至今,也沒有下文。

南方週末記者獲得的鴻業公司第三棟住宿樓產權檔案中有一份委託書,2009年9月17日,鴻業公司委託劉根雨(即「曉園小區案」辦證中介公司員工)為該棟樓辦理房產證。

這棟樓的工程承建方——南洋建築有限責任公司項目經理曹志科,對此瞭如指掌。2008年,曹志科所在公司承包了這棟樓的建設,完工時鴻業公司無錢支 付工程款,雙方協議將該樓抵押給南洋建築有限公司。為了盡快拿到錢,曹志科通過市建設局建築施工企業管理站工作人員曹衛華介紹,找到卜石流、劉根雨為其辦 證。

沒有繳納報建費、竣工驗收手續的這棟樓,很快就拿到了房產證,並賣掉了大部分。

湖南 益陽 地產 窩案 調查 資料 如何 套取 房產證 房產
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貴人曹西平當頭棒喝 開始轉性節儉度日 何篤霖 從搬家三十三次到坐擁六棟房產

2011-11-21  TWM




何篤霖有一個居無定所的童年,最 慘的時候甚至住過孤兒院,他說自己是在台北漂泊的「北漂」;為了掙錢,他進入演藝圈打滾二十餘年。直到三十四歲真正擁有自己的房子後,他才知道,自己所追 尋的不只是財富,而是一個「家」的安定感與渴望。

撰文‧梁任瑋

要在寸土寸金的台北市大安區買房子不容易;但能 夠在這六年台北房價不斷高漲之際,在東區SOGO百貨商圈買進四間不動產,更加困難。

藝人何篤霖二○○五年開始買下北市敦化南路與仁愛路圓 環住家之後,才開始認真專研房地產投資。除了一戶住家,目前他在忠孝東路四段共有三間商辦出租,但他更厲害的是,只靠著主持一個電視節目「命運好好玩」, 拚出逾兩億元身價。

藝人收入時好時壞,對於金錢毫無安全感,穩定的房地產投資成為不少演藝人員的最愛,除了眾所周知的歌手費玉清是北市忠孝 東路房產大戶,何篤霖堪稱東區「隱藏版」的投資A咖。不為人知的是,啟發何篤霖開始努力工作賺錢的動力,是同樣身為藝人的曹西平。

一場四十 天演出後 認真檢視起金錢觀十幾年前,何篤霖與曹西平一起到海外作秀宣慰僑胞,兩人同住一房朝夕相處,曹西平每天替何篤霖洗腦,「你以為你很紅啊!可以每天買精品名 牌,我告訴你,紅也是幾年的事,現在不存錢,等你不紅的時候,什麼都不剩……」當時何篤霖還是偶像歌手,事業如日中天,但面對前輩每天的教訓,只能在一旁 點頭稱是。

「沒想到催眠的力量真的有用。」何篤霖瞪大眼睛認真地說。一開始,他也無法忍受曹西平每天在耳朵旁邊碎碎念,「但四十天結束回來 後,曹西平的話宛如當頭棒喝,我整個人性情大變,開始計算每天有哪些錢是浪費的,不再隨便亂買衣服,也改掉出去玩的習慣。」「至今我真的很感謝曹西平改變 了我的金錢觀。」何篤霖說,有別於剛開始當藝人時隨便花錢,錢左手進來,右手就出去了,都不知道花到哪裡去。那次之後,他慢慢開始懂得儲蓄,原本對演藝事 業不是很積極的何篤霖,也開始如拚命三郎般大量接觸工地秀、主持活動與戲劇演出,哪裡有通告找他上,他就上,也讓收入跟著水漲船高。

「一旦 習慣節儉,就不知不覺學著不浪費。」為了省錢,何篤霖學著把物質欲望降到最低,即使他已經是家喻戶曉的藝人,卻可以過著比領死薪水的上班族消費還低的生 活。

他不諱言,自己常去排隊買自助餐便當,為了省錢可以只拿白飯、兩個青菜、一塊豆腐,白飯淋滷汁,喝自助餐免費提供的湯,全部控制在五十 元內就打發一餐。自從變成省錢達人後,他每次去電視台錄影,如果有吃不完的便當,他也會打包回家隔餐吃,何篤霖很自豪地說:「現在把我丟在世界任何一個角 落,我都可以活得下去。」幼年的顛沛流離 激起購屋找安定念頭何篤霖如今在演藝事業上的成就,事實上,他從小就已接受環境的磨練。何篤霖的父母在他小學時離異,跟著母親的他,從此過著四處流離的生 活,細數起來,他搬家次數竟高達三十三次!何篤霖永遠忘不了國小畢業典禮那天,他一回家,家裡所有東西被一搬而空,媽媽也不見了,他坐在空房子裡等,鄰居 跑來告訴他,他媽媽要他等一下,搬家公司會來接他,於是他跟著家具與搬家公司司機坐了七小時的車子到高雄才見到媽媽。

四十年前,一位單親媽 媽帶著三個孩子討生活,不僅要承受沉重的經濟壓力,也得面對外人異樣眼光,何篤霖甚至因為母親到孤兒院幫忙煮飯打雜,而住過孤兒院,與一群被父母遺棄的孩 子一起生活。

有一次,何篤霖跟媽媽一起去擺地攤,突然警察來取締,身旁原本在賣東西的叔叔阿姨一哄而散,連媽媽都抓著包包跑掉了,只剩下他 一個人孤伶伶站在路中間,這種「家」不見了的恐懼感,在他內心深處留下一道傷痕。

「仇恨與自卑是逼迫人生成長的力量。」回想起童年時動盪的 生活,何篤霖說,「那種流離的不安全感,讓我從小對於家有一種特別的渴望。」 因此,趕快長大出去闖一片天的念頭,成為何篤霖兒時心中最大的志願。

何 篤霖說,如今吃苦耐勞的性格,或許來自媽媽給他的基因。但有很長一陣子,他不願回想童年時那段痛苦的經歷,導致他對黃昏與陰天有一種莫名恐懼,直到這幾 年,他接觸心靈課程,真正面對了孩童時的自己,他才明白,只有愛與感恩才能讓人生朝向正向。

何篤霖說,很多年前,他很受不了媽媽老是在家裡 堆放過時的物品,甚至連小時候擺地攤賣剩的舊貨都還留著。有一次從台北搬到高雄左營眷村時,還不辭辛勞地載到南部去,「之後她還將這些舊貨拿去鄉下偏僻的 市場擺攤賣光,後來我理解,那是媽媽證明自己生命『存在感』的方式,賺多少錢不是重點,但那是她在實踐生命的價值。」同樣地,何篤霖直到十二年前買了八德 路住家後,也才慢慢找到存在的價值。「我常說我是『北漂』,在台北漂泊的外地孩子,買房子後才真正找到歸屬感。」何篤霖三十四歲之前,在東區忠孝東路四段 二一六巷租屋租了五年,每個月租金高達五萬元,一開始,他也覺得自己怎麼可能買得起東區的房子,但他覺得再這樣幫房東養房子也不是辦法,下定決心要買房 子。

何篤霖當時考慮自己的能力,九九年先買松山區八德路四段、東興街口的電梯華廈,因為是七樓頂樓加蓋,他以每坪約二十多萬元,總價約九百 八十萬元買下。○四年,何篤霖提早把房貸還清後,他擔心手頭上的現金沒有出路,會頓失工作的動力,開始想搬回東區。

○五年,何篤霖看上敦化 南路與仁愛路圓環旁的一間五十四坪老公寓,並以每坪四十萬元以下的價位買下,如今已上漲至每坪八、九十萬元,潛在獲利超過一○○%。

「愈詛 咒自己買不起房子,就永遠買不到房子!」何篤霖說,他賺錢的動力都來自每個月追著跑的房貸,雖然他每次買房子心裡也是提心弔膽的,但深信吸引力法則的他 說,有一次他看上一間東區商辦,明知房價已經漲上來了,總價超過六千多萬元,他有點猶豫該不該買,於是他竟把物件資料表貼在房間牆上,每天抬頭不得不看 到,日有所思、夜有所夢,最後衡量資金狀況可以負擔後就出手,他果然如願以償買到了房子。

「我買房子永遠都是當時最貴的天價,但我不投機, 政府打房也不會影響到我。」親眼見證東區房價一路飆漲,何篤霖說,東區房子賣掉就買不回來了,所以他這幾間商辦從未打算處分。他甚至開玩笑說,投資房地產 就像養啞巴兒子,不會給你出狀況,每個月該給你多少(租金),一點都不會少,存房子當養老金,假如以後退休了,每十年賣一棟也足夠養老。

房 地產心法一:懂得認錯停損不過,幾棟房子買下來,歸納何篤霖的投資心法,還是房地產至理名言「地段、地段、地段」,原因是他曾在房地產投資跌過跤學到的教 訓。四年前投資心靈教育中心的何篤霖,為了讓高雄分公司有一間教室,在高雄SOGO百貨三多商圈附近買了一間三百坪的商辦,剛過戶完成時,何篤霖站在偌大 教室中央自我對話,「從小居無定所的我,現在居然可以有三百坪大的不動產,真的很滿足。」可是,那間花了一千多萬元買的辦公室,經過了三、四年,心靈教室 也只用了六十坪,其他二百四十坪不論怎麼租都租不掉,殘酷的現實,讓他回歸理性,「如果那一千多萬元放在台北市,現在房價都不知道漲到哪裡去。」何篤霖最 後只以買進價高出一點賣出,扣掉管銷成本,幾乎沒有賺錢就出場。

房地產心法二:好地段才會增值何篤霖買房子只看地段,從不看屋齡,他名下房 產平均屋齡都超過四十年,這是因為十多年前,他曾買過天母磺溪旁一間預售小套房,六百萬元買進,但因房地產景氣不好,看著房價一直下跌,他最後以總價四百 萬元斷頭賣出,之前付的房貸兩百萬元等於付諸流水。

因此,何篤霖東區的幾間商辦,也不會砸大錢裝潢,都用可移動式的家具取代昂貴的木工訂 做。因為何篤霖當年以九百八十萬元買進八德路四段的住家,○五年他以一千兩百萬元賣掉,只把房租與裝潢賺回來而已,根本沒有賺錢。他說,「千萬不要把錢感 性地花在裝潢,因為往往想搬家又捨不得,最後賣房子時,裝潢完全不能回收。」房地產心法三:不自住者以易出租為考量「因為我沒有要住,我一定買容易租出去 的物件,而且最好是生活範圍之內。」相較過去到處投資房地產,這幾年何篤霖名下的三間商辦,全部集中在忠孝東路四段上,而且每一間步行距離都在五分鐘內, 由於每戶坪數都在五十坪上下,大小適中,可選擇的房客較多元;但何篤霖也並非盲目投資,「精華地段的商辦不是每一棟都可以買,有些大樓會出租給酒店情色場 所,出入分子會比較複雜,這種案子我就不碰。」「要買房子,就是要務實地努力工作、省吃儉用。」何篤霖身邊也有不少造形師朋友看他投資房地產很有一套,經 常向他請教如何才能擁有人生第一間房子。何篤霖勸他們,如果缺頭期款,就先向爸媽借,再控制自己的金錢消費,只要踏出第一步,後面就迎刃而解。

認 識何篤霖近十年的富冠地產總經理田大權觀察,「何篤霖為了不給自己亂花錢的機會,把所有時間排滿工作,賺了錢之後就拿去買房子,有了房貸壓力,很清楚自己 不能隨便斷了工作,於是就老老實實地當個電視公務員,準時到電視台錄影。」「他是用最笨的方法買房。」田大權說, 何篤霖投資房地產模式就是不斷重複存錢、購屋、存錢,沒有什麼高明的技巧,但看過許多演藝人員浮沉的田大權認為,何篤霖雖然不是賺最多的藝人,但在演藝圈 投資房地產排行榜上,應可排得上前三名。

田大權還記得,何篤霖幾年前想要搬到大安區時,曾畫了一張地圖給田大權,設定了自己想買房子的範 圍,但他知道,地段好的房子很貴,於是就拚命賺錢去達成目標,抱持「絕對不會為了買而買」的心態是相當正確的。此外,何篤霖不碰自己不熟的地方,如今所有 不動產都集中在台北市「蛋黃區」(指最精華的地段)。

何篤霖曾經投資過各種不同副業,但發現房地產投報率最好,而且他買房子買出了興趣,目 前連北京都有置產,甚至去香港觀光,都不忘請當地仲介帶他看屋,誠如他當年唱紅的一首流行歌曲〈一生能有幾次選擇〉一般,多年之後,投資房地產可以說是何 篤霖一生最好的選擇,也是這輩子永遠不變的守候。

何篤霖

出生:1965年

現 職:電視節目主持人

經歷:唱片歌手、作家

學歷:國立藝專舞蹈科

何 篤霖

改變財富格局的三個富腦袋一旦習慣節儉,就不知不覺學著不浪費把工作排滿,就不會亂花錢,學著降低物質欲望,精算每月開支,不亂買衣 服、不隨興出國旅行,最省一餐可以只花50元吃自助餐便當。

存房子養老

了解自己沒有時間看盤,不玩股票,只要 一有閒錢就拿來買房子,且房地產全部集中在台北市東區,不買自己管轄不到範圍的房子。

愈詛咒自己買不起房子,就永遠買不到房子利用「吸引力 法則」,每天催眠自己一定可以買到房子,但前提是努力工作、認真存錢。

何篤霖名下不動產

地點 類別 購入時間 目前市值

(萬元/戶) 現況

新店捷運市公所站旁 住宅 1995年 1200 母親住家北市敦化南路 住宅 2005年 4500 自用住家北市頂好名店城後方 商辦 2007年 4000 心靈教室北市SOGO百貨旁 商辦 2009年 6500 出租北市忠孝東路四段 商辦 2011年 6500 出租北京 商辦 2011年 不願透露 出租註:目前市值為房仲業者估算。


貴人 西平 當頭 棒喝 開始 轉性 節儉 度日 何篤 篤霖 搬家 三十 十三 三次 次到 到坐 坐擁 擁六 六棟 房產
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房產商斷鏈,地方政府問題債務即將到期,整改進行中

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6464b5010102dy9a.html

 

=====從 地方政府的角度來看,在中國特定城市化階段承擔了巨大的投資職責,而作為市場經濟國家地方政府建設資金來源的地方稅、市政債券,在我國都還有所缺位,因此 依靠賣地、平台貸款及其他隱形債務融資,都是不得已的行為。從商業銀行的角度來說,發放平台貸款也是其市場選擇,何況在投資迅速擴張的時期,這類貸款反而 表現得更像優質貸款。因此,與其每次遇到事情才整改,還不如多重視未來改革,一是弱化政府主導的投資規模,二是改革財稅體制,減少地方政府「非規範」融資 衝動。=====


房产商断链,地方政府问题债务即将到期,整改进行中  《每日財經新聞》

 

受宏觀調控影響,2011年大部分城市土地收入都出現了明顯下調,尤其是住宅用地。統計顯示,130個城市中,住宅類用地成交額12391.3億元,同比下滑了24%;成交面積同比減少18%,樓麵價也下跌了12%


2011年三季度開始,流標和流拍縈繞在多個城市的土地市場。2011130個城市土地流標900宗,其中居住類流標達到了420宗。總數相比2010年的280宗上漲了2.2倍。特別是在11-12月,全國性的樓市調控見效,房產交易的低迷傳遞至土地市場,這兩個月土地流標數量達到了近300宗,其中居住類佔到了50%

 

2011年,全國130個城市共錄得土地出讓金1.86萬億,同比減少13%由於部分地方債務償還對土地出讓收入依賴性較大,土地市場價格波動加劇,勢必影響到抵押物的價值。2011年前十大城市土地出讓金年內合計7745億,同比減少15.2%

 

另外,2011年 絕大部分城市也未完成年度土地供應計劃。主要原因是限購顯效且調控依然收緊,這明顯影響了開發商的市場預期,他們已經逐漸減少在熱點城市的投入;信貸規模 收縮,融資困難,開發商資金吃緊;另外,很多城市土地推出的時間主要在下半年,市場已經發生變化,導致大量土地地價成交或被迫收回。

 

土地市場如此低迷,根本原因是地價仍然太高。土地價格並未明顯降低,部分土地的起價過高。如此窘境,為什麼2012年地價沒有明顯下降?由於土地的獲取成本也就是拆遷補償的成本太高,政府還想賺點錢,以至於去年只是土地成交的萎縮,先是量的萎縮,然後才是降價,這會在2012年上半年發生。

 

2012年地價會有明顯下滑,或者是付款方式會有明顯的變化,比如延長付款時間或降低利息等。也有可能會有大量適銷對路的土地上市;而作為「土地財政」的部分補缺,房產稅也將提上日程。

 

 

審計署公佈的數據顯示,截至2010年底,地方政府債務餘額達10.7萬億元,在地方政府負有償還責任的債務餘額中,承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務餘額達2.5萬億元,而2012年地方政府將迎來還債高峰。與此同時,一些地方政府的平台項目的貸款條件和償債能力先天不足,已出現在建項目後續建設資金和還貸資金無著落的局面。按照審計署此前披露的數據,進入2012年至少1.8萬億的地方政府性債務需要償還。


銀監會主席尚福林在2011年底會議上說「根據審計署10.7萬億地方政府性債務審計查出問題的整改情況披露,截至2010年底,全國地方政府性債務餘額為107174.91億元,『問題』債務總額約5308.58億。而目前整改到位資金約2591.93億元,整改到位率為48.9%。部分地方政府在『十二五』開局之年投資熱情高漲,籌資需求旺盛,有可能進一步加大地方政府債務壓力,相關項目的開發和營運風險值得關注。」


大多數地方政府存在通過平台公司等變相舉債的情況,其中有7個省級、40個市級和107個縣級政府及所屬部門,在2010年國務院19號文下發後,仍以出具承諾函、寬慰函等形式,或以財政收入、行政事業單位國有資產等,違規為融資平台公司等單位舉借債務提供擔保464.75億元。

 

6576家融資平台公司中,違規抵押或質押取得的債務資金在731.53億元。審計署對此表示,有關單位通過完善相關手續、充實抵押物、增加合法抵押物、完善貸款手續、加快土地徵收和拍賣、變更土地收儲單位名稱、與銀行協商歸還貸款等方式,整改到位230.61億元,整改率在31.5%

 

 

與此同時,針對審計發現的1319.80億元債務資金未及時安排使用問題,地方政府整改積極性最高,到位1017.47億元,完成率高達77.1%針對違規投向資本市場、房地產和「兩高一剩」項目的351億元債務資金,目前整改到位140.35億元,到位率40%此外,針對融資平台公司虛假出資、註冊資本未到位等2441.5億元資金,整改到位983.23億元,整改率44%

 

上述問題中,違規抵質押整改率較低是有其原因的。目前地方政府平台貸款整改工作遇到的挑戰之一,突出表現在還款方式合同補正和補充合法有效抵質押物兩個關鍵環節進展較慢。

 

2011年底的監管會議上,監管層強調,要結合市場波動情況,及時對押品進行價值重估,對於難以覆蓋貸款風險的,應要求借款人盡快增加足值抵質押物,這也部分印證了2012年地方政府潛在的土地財政風險。根據審計署披露的數據,2012-2014年將分別有約1.81.21萬億的地方政府債務集中到期,近期銀監會正組織金融機構對平台貸償債風險進行專項排查。

 

國務院要求最大限度降低地方政府債務風險,各種償債主題要落實責任,不能逃廢債,地方政府不得違規提供擔保承諾,銀行也不得違規提供貸款,否則將嚴重追究 責任。另外,監管層還強調,目前各種規避監管的隱性平台融資逐漸增加。尚福林向商業銀行發出提示,「在一些地區,當地政府通過具有平台特徵但又在平台名單 外的企業向銀行融資,或承接原平台債務。」


房產商 房產 斷鏈 地方 政府 問題 債務 即將 到期 整改 進行
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房產稅裡的學問

http://magazine.caixin.com/2012-01-20/100350424.html

陳劍
 

  從建設部部長姜偉新最近的講話,以及北京市最近推出的住房批量評估政策,可看出,房產稅已是如箭在弦。房產稅的推出之時,或是備受詬病的限購令退台之日。用稅收政策代替行政手段,是市場經濟應有之義。

  但是,具體到房產稅的估值、徵收對象或最終用途,我們還需具體分析。目前國內施行房產稅的兩個城市——上海和重慶,其徵稅體制都存在不少問題,在業界學界也引起很多批評。要建立公平、公正、公開的房產徵稅系統,需要一些技術上的考量。

  所謂公平,核心是房產稅的徵稅對象。上海和重慶的徵稅對象是新購房屋,對已有房產既往不咎。重慶是對單價超過一定標準的奢侈房徵稅,而上海是對 超過一定平均住房指標的多餘部分徵稅。這兩地的辦法,都有些簡單、粗暴、原始。房產稅,作為財產稅的一種,當然應根據財產的價值進行稅值評估,而且應以家 庭為單位。建立批量房產評估系統,是對房產公平徵稅的第一步,目前在北京、杭州、深圳都已建立了比較先進的評估系統,推廣到其他大中城市應該沒有技術障 礙。

  所謂公正,是指稅率的確定。從國外(尤其是美國)經驗來看,對房產徵稅,或從廣義上來說是對財富徵稅,是政府提供各項公共服務,進行財富轉移的 重要手段。稅率過高,會抑制經濟發展,且容易在政府部門滋生腐敗;稅率過低,則沒有足夠的資金提供教育、交通、福利設施,對解決長期貧窮的問題相對不利。 美國房產稅最高的新澤西州(稅率為2%左右),州政府的腐敗和低效率都是有名的;而稅率最低的路易斯安那州,房產稅率僅有0.18%,其教育水準非常低 下,也是全美有名的窮州。目前全美的平均房產稅率為房價的1%左右,從實施效果來看,這個稅率基本上能滿足公共支出和經濟發展的平衡。為了抑制投機,可以 考慮累進稅率,即對擁有超過實際需求房產的樓宇收取更高稅額。

  所謂公開,不僅指評估結果的公開,更是稅務收入、稅務去向的公開。在美國大部分的州縣,房產評估結果和應繳稅額,都可以在公開網站上查到,所以 基本不用擔心官員們為了給自己少報稅而壓低估價。如果一個官員住著超過自己收入能承擔的豪宅,那不用記者調查,左鄰右舍就可以披露了。收稅,是由公民投票 通過並賦予政府的權力,但並不應成為官員斂財的工具。房產稅的去向公開,和更大程度上的地方財政公開,都是對政府有效監督的手段。在美國,房產稅基本上投 入到教育中,所以好學區的房子房價貴、稅額高,房主也沒有太多怨言。

  當然,在具體實施上還要考慮一定的靈活性。房產稅率對初次買房者有較大的影響,可能與其經濟能力相對薄弱有關,但是對已購房者的退出意願則沒有太大關係,這一方面是由於他們的自我選擇(Self-selection),另一方面可能是他們已內生化這一持有成本。

  出於這一影響,對於初次買房者,可以考慮對他們進行稅率下調或一定期間的稅務減免,以此來減少年輕家庭的財務負擔。而對於缺乏其他收入的退休人群、中老年房主,可以考慮以反向貸款(Reverse Mortgage)的形式以房養稅,在其有生之年避免增加其支出,但在其不再擁有房產時則需要將房屋變現,償還貸款。

  房產稅只是房產政策中的一項,雖然非常重要,但並不能獨立成為解決中國房地產痼疾的靈丹妙藥,還需要和其他的房產政策,如鼓勵建立完善的商業出 租房行業,對低收入人群提供貨幣形式的住房補貼,以及其他的宏觀經濟政策,如利率、貸款、收入稅制度等結合在一起,才能使中國的房地產行業走向健康、長 期、穩定發展的軌道。

  作者為約翰·霍普金斯大學金融學及房地產學兼職教授


房產 稅裡 裡的 學問
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從三十坪舊公寓到入主LV金店面八個堅持小業務成為房產大戶

2012-4-2  TWM



 

二十五年前,劉 大仁還只是月薪九千元、家境窮困的女性保養品業務員。

這二十五年來,他到底默默做了哪些一般人忽略的事,竟能入主台北市敦化南路LV金店 面,成為坐擁五億元房產的投資大戶?

撰文‧林心怡

在假日的空閒時刻,我不是在看房子,就是在去看房子的路 上。」眼前說話的這位身形清瘦、穿著樸實的劉大仁(化名),就是日前大手筆買下「LV敦南店」兩層樓、目前市價至少三.四億元的房市大戶。

劉 大仁雖然住在台北市敦化南路上市價七千萬元的豪宅,手握國內店面與國外房產至少超過五億元,但從劉大仁全身的行頭看來,卻絲毫沒有任何名牌的「貴氣」加 持,「我平常每天花費大概只有數百元。」劉大仁笑著說。

祖籍江蘇的劉大仁,父親是退伍榮民,原本經營的染整廠生意還不錯,但卻在他高中時 代,一場無情的大火,讓父親的工廠付之一炬,家庭的經濟環境急轉直下。

「當時工廠沒有保險,又被倒債,加上父親已年邁找不到合適的工作,全 家人一度只靠母親到食品工廠做女工賺錢養家。」身為長子的劉大仁回憶說。

「台語有句俗諺叫『窮到快被鬼抓走了!』這就是我當年的心情寫 照。」勉強完成大專學業後,劉大仁開始做起銷售女性保養品的業務員,「剛出社會的時候,一個月薪水才九千元,需要負擔家計,怎麼算都不夠用,所以只好拚命 跑業務、接單,省吃儉用,想說能夠多賺點錢,先存錢買個房子,讓家人有好日子過。」

家境窮困 創業翻身

沒想到,劉大仁當了 三年多的業務員,好不容易省吃儉用存下二十幾萬元,但公司卻宣布要結束營運。「我當時已經拚到業務經理了,同事們見我能力還不錯,就拱我出來創業。我心 想,只要做得好就能賺得多,就拿出十幾萬元資本,在台北景美租了一戶二十多坪的房子開始做生意。」一九八八年開始創業的劉大仁,曾歷經不少困境與挑戰,但 一股「我一定不能倒下去」的堅定信念,讓他解決了幾次被客戶倒帳上千萬元的財務危機,也在生意上賺到了錢。經過七年的打拚,一九九五年,也就是在劉大仁三 十二歲時,雖然經濟環境仍不算寬裕,還是以一百萬元頭期款,在現在的新北市新店區安康路買下了一戶屋齡老舊,總價約三百多萬元的房子。

以自 住、自用為出發點 貴精不貴多「當時購屋自住的邏輯只是先求保值,並沒有多想,後來賺了錢,劉大仁經濟環境變好了,看了超過五十戶房子後,才又換了一戶當時位在台北市信義路 四十坪、總價約一二○○萬元的房子,沒想到不到一年的時間,房價就漲了二成,讓我開始對投資房地產產生濃厚的興趣。」自此之後,下了班的空閒時間,「看房 子」就成了劉大仁最大的休閒娛樂,尤其是地段好的店面,最受他的青睞。

劉大仁透露,他從新店安康路三十坪舊公寓,到如今成為台北市敦化南路 LV店面房東,最重要的祕訣在於:從不把自己當投資客!「購買每一筆房地產,我都是以自住或公司自用作為出發點,即使萬一未來LV不向我租敦化南路的店 面,我甚至打算把辦公室搬去自用。」以這種出發點挑選物件,都是劉大仁真心真意喜歡的,不論在交通、採光、格局、保值種種方面,都經過處女座A型的他嚴格 篩選後的一時之選。

在這種原則下,劉大仁目前手上的房地產物件數其實相當稀少,可說貴精不貴多。在自住房地產上,除了他與媽媽同住的敦化南 路豪宅價值七千多萬元,還有一戶位於加拿大目前太太與兒女居住的房子;自家公司的辦公室則位在大安區安和路,然後就是目前租給LV的敦南店面。「我的房地 產件數並沒有越來越多,但面積越來越大、價值越來越貴倒是真的!」他如此說。

低於市價一成、租金投報率三%才出手重視地段的劉大仁,現在購 屋幾乎只投資台北市大安區、信義區等交通便利的物件,並且對合理買進價位有一定的堅持。「我最佩服的就是他的決心,心臟總是比賣方強,沒有他要的價位就不 買。」與劉大仁熟識十多年的住商不動產安和仁愛加盟店店長許孝仁形容,「比方說,不論大環境好壞,總是堅持至少要買低於市價行情一成的價位。」劉大仁透 露,「一成談判法」是他房地產多年來累積的重要心得。「一開始就向賣方砍二、三成,人家覺得你根本沒誠意,不願與你談,可能錯失機會。」「但如果不對自己 心中合理價位有定見,卻可能買在高點,顯得不夠精明。」「但以一成議價買到的物件是否低於市場行情,光看資料是不夠的,背後要做很多功課,要在附近多看、 多聽、多比較,才能培養對市場的敏感度。」「賣方的開價若在殺價一成後仍覺得貴,即使是很喜歡的物件,我也寧願等待,等到賣方自動降到我認為合理的價位再 去談判。」劉大仁指出,像他後來在信義路買的自用住宅,以及首次在安和路上買的店面,投資前他都會勤看附近的房子,對當地市場行情瞭若指掌後,自然可以在 第一時間談出低於市價一成以上的精準價位。

大部分房地產投資客極為關注景氣,因為,如果房地產景氣走下坡,非但脫手不易,手上物件還有貶值 之虞。對此,劉大仁說:「與其關注景氣,不如關注租金的投資報酬率,只要高於三%以上,景氣不好也值得出手!」「重視短期景氣的一定是投機客,我不是投機 客,所以我比較喜歡在不景氣時出手買進,反而容易揀到便宜貨!」劉大仁舉例,像他在二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間買下總價四千萬元的店 面標的,正是市場恐慌的低迷時刻,議價空間也相對較大。

「我印象最深刻的是,當時的賣方,不但戴著口罩來簽約,還一副如釋重負的樣子,彷彿 拋開手上的燙手山芋似的。」沒想到,還不到一年的時間,這間標的就讓劉大仁進帳八百多萬元的獲利。

劉大仁不同於一般拉大槓桿投資的投資客, 他大多以中長期投資的眼光來投資房地產,而且租金投報率一定要三%以上,才願意出手投資。

「對我來說,投資房子,是先求穩再求好,也就是先 求保值再求增值,並且以自用的角度挑選房子。」劉大仁笑著說,他從不碰像是師大夜市小巷小弄的店面,因為在他眼中,那些標的比較像是「投機股」,自己則是 比較從中長線的角度投資持有。

其中最經典的莫過於他去年出脫,持有六年、位於南京東路上的九十坪店面。不但地段佳、位於三角窗位置,一年租 金報酬率近四%,增值空間更是從一億多元攀升到三億多元,獲利至少翻二倍。

「我覺得買房子就是要勇於走出第一步,否則永遠都在觀望,到最後 發現房子越來越貴。」劉大仁分析,對於有自住需求的人來說,要先衡量自己的能力,懂得議價,買到低於市場行情價格的房子才是重點。過分執著房市景氣多空說 法,反而更容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。

大部分人買房,不管自住還是投資,對仲介費用斤斤計較。與劉大仁合作近二十年的許孝仁說: 「劉先生買房挑歸挑,卻把我們仲介商視為合作夥伴,而不是胡亂使喚的傭人,而且還不會把仲介費殺到讓人心頭滴血,這點讓人『足感心』。」劉大仁認為,房地 產買賣是很專業的領域,牽涉的層面很廣,需要有經驗,而且夠專業的人士細心地協助。「基本上我把房仲業者視為我的貴人,因為他們不僅幫我解決很多我不懂的 專業問題,把他們當夥伴,有好的物件他們也會優先讓我知道。」「要在房地產領域成功,一定要至少有一個以上房仲業知心的好朋友!」除此之外,劉大仁也不吝 分享自己購屋經驗,甚至自掏腰包協助公司年輕員工買房。三年前,他介紹同事在台北市基隆路靠近臨江街買了一坪三十五萬元的房子,現在一坪七十萬元,當初一 千多萬元的房子,現在都已增值到二千多萬元。

去年,他也曾幫一位從台中上來工作的三十幾歲員工,物色到一戶位在大安區、和平東路三段上的小 套房,這戶鄰近捷運的小套房,一坪六十五萬元、總價七百多萬元的成交價,硬是比當地行情的七十幾萬元來得便宜。為了搶到這個好物件,劉大仁甚至當場簽了支 票,幫員工墊付斡旋金,順利買到這戶在仲介眼中的「秒殺屋」。

對財富的態度決定未來財富的格局劉大仁說:「一個人對財富的態度,會決定自己 未來財富的格局。」雖然現在的他以賓士車代步,但年輕時即使財力已足以買豪華汽車,他卻寧願買差一點的車子,為買好一點的房子儲存財力。

劉 大仁人生第一輛車,是因業務需要所買的裕隆「速利」,是他只花了二萬多元買來的二手車。即使有了房子、經濟稍微寬裕時也只換了一輛國產的福特「全壘打」。 因為他深知只有先把錢花在對的投資身上,累積財富的速度才會快,而「房子」就是他眼中最有價值的收藏。

現在的劉大仁,還是每天早上六點起 床,七點前到公司,一直到晚上七、八點才下班。他早已達到財富自由,每年數次與移民加拿大的家人團聚,是他最快樂的時光。「看到家人幸福快樂,把員工的生 活照顧好,然後做公益讓社會更和諧,我想這是財富為我帶來最大的成就感吧!」他如是說。

劉大仁默默在做的八件事

劉 大仁

出生:1963年

現職:保養品代理商

經歷:保養品業務員

學 歷:大專理工科

1.

把每一塊錢花在刀口上。

2.

不隨市場起舞,懂得過濾媒體資訊。

3.

以 自住的角度更謹慎的買房投資,重視細節。

4.

買租金報酬率至少高於3%的好房子。

5.

堅持低於 市價一成議價法則。

6.

一定要交幾位房地產仲介的好朋友。

7.

寧願買差一點的車子,也要買好一 點的房子。

8.

購屋前至少看過50戶房子,平日持續留意購屋資訊。

劉大仁

的 房地產賺錢智慧

1 .以自住、自己開店的角度挑選房子,並有長期投資與景氣變壞的打算。

2. 假日積極尋找投資標的,常常不是在看房子,就是在看房子的路上。

3. 買前精挑細選,買後無怨無悔,一旦出手投資就有長抱的打算。

4. 投資店面以三角窗、投報率3%以上為主。

從三 十坪 公寓 入主 店面 八個 堅持 小業 成為 房產 大戶
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=32555

雪球訪談投資香港房產信託基金

這個訪談剛剛完畢,談了很多房產信託基金的話題,大家可以參考看看。希望大家喜歡。

http://xueqiu.com/talks/item/20120443


雪球 訪談 投資 香港 房產 信託 基金
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=35508

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