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雄安新區淩晨發布打擊炒房炒地政策

15日淩晨據河北日報消息:4月1日黨中央、國務院決定設立河北雄安新區的消息發布後,廣大群眾歡欣鼓舞,對雄安新區未來發展充滿希望和期待。但也有一些不法企業、房地產黑中介、投機商人借新區設立之機炒房、炒地,侵害了廣大人民群眾的切身利益,幹擾了社會主義市場經濟秩序,造成了不良的社會影響。

“房子是用來住的、不是用來炒的”

雄安新區臨時黨委、籌委會堅決貫徹落實以習近平同誌為核心的黨中央的決策部署,堅持的定位,,對新區區域內的有關土地、房地產開發等項目逐一摸底調查,逐一核對登記,分門別類、集中清理、依法整治。

建設雄安新區是千年大計、國家大事,對一切妨礙新區規劃建設大局的行為,都將依法予以堅決糾正。

雄安新區臨時黨委、籌委會堅決嚴厲打擊土地、房地產領域的違法犯罪行為,對炒房炒地、圈地囤地等行為,持續保持嚴管、嚴打高壓態勢;對違法違規的,發現一起、查處一起,絕不姑息,絕不手軟。

嚴格土地用途管制,不搞大規模土地批租。健全住房保障體系,制定差別化購房、信貸政策。嚴格規劃管控,嚴格控制地價房價。

雄安新區臨時黨委、籌委會堅決按照省委、省政府的部署,踐行“綠色、共享、開放、廉潔”的理念,認真制定土地開發利用、房地產市場調控政策,積極探索創新土地管理利用和住房保障新模式。建立起一個既平穩有序又充滿活力的土地利用和房地產供給市場,讓廣大人民群眾共享新區發展成果,為新區規劃建設的順利實施創造良好條件。

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嚴防炒房炒地,海南地產人轉戰雲南和廣西

根據《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》(下稱《意見》):到2020年,海南貿易試驗區建設取得重要進展,國際開放度顯著提高;到2025年,自由貿易港制度初步建立,海南的營商環境達到國內一流水平;到2035年,海南將在社會主義現代化建設上走在全國前列,自由貿易港的制度體系和運作模式更加成熟,營商環境躋身全球前列。

《意見》提出,海南省應以供給側結構性改革為主線,推動經濟發展變革,加快建立開放型生態型服務型產業體系。房地產業作為海南省的重要產業,《意見》提出要穩定市場預期,堅決防範炒房炒地投機行為。

篳路藍縷,以啟山林,海南省一路發展幾許燦爛幾許波折。旅遊勝地的發展難以避免房地產資金的洗禮,如今海南省決意減少經濟對房地產的依賴,堅持房住不炒定位,讓房產回歸居住屬性。海南建設自貿區自貿港的歷史正待寫下,房地產業的角色也被重新定位。

防範炒房炒地行為

3月31日,海南省發布的《關於做好穩定房地產市場工作的通知》,宣布非戶籍家庭只能買1套住房,且首付不得低於七成、在限購區域買房須提供五年以上的社保或個稅證明、五年限售。

如今看來,這個“最嚴調控”更像是在“大禮包”到來之前,提出作出的政策補丁,以防止外來資金和人口的大量流入導致房價上漲。

“大禮包”是指,國家支持海南全島建設自由貿易試驗區,支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。一名接近海南省海口市官方的消息人士對第一財經記者表示:“事關海南全省的發展,沒有比這更好的紅利了。”

政府對不同產業有不同的規劃和定位,產業分化,不能無序發展。

今年3月,海南省省長沈曉明談及房地產時稱,海南要以壯士斷腕的決心,減少經濟對房地產的依賴。“對海南來講,會很痛,會出血,會很難。不下大的決心,不容易做到。”

沈曉明表示,房地產要用土地,而海南土地資源十分有限,不能變成“房地產加工廠”。造了房子就要有基礎設施、社會公共服務的配套。但海南財力有限,配套不起,因此房地產作為海南的支柱產業不可持續。

海南提出,堅持房住不炒定位,確定了三個思路:島內居民的基本住房需求由政府來保障、改善性需求由市場來調節、投資性需求靠制度來限制。

《意見》也指出,要制定預案,穩定市場預期,堅決防範炒房炒地投機行為。

據海南中原地產數據顯示,2015年12月,海南全省的商品房庫存為45個月,2016年12月,庫存只有23個月,截止至2017年6月,海南全省的去化周期降低至11個月。在“兩個暫停”(即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣,暫停商品住宅用地出讓和規劃報建)背景下,供應端收緊,庫存持續下行勢頭不變。

上述消息人士表示:“目前,政府控制供給側和需求側,尤其是島外人士的購買,不過生活和工作居民的需求還是可以得到滿足,房價將會保持穩定。”

最嚴格的節約用地制度

海南不再具備房地產炒賣投資的土壤,一波平臺公司、從業人士選擇離開。

海南資深地產人士李仁傑在今年年初離開耕耘了8年的海南市場,向西去,轉戰雲南。

李仁傑告訴第一財經記者:“從2016年2月起,海南樓市政策越來越嚴,經過2016年、2017年兩年後的發展後,三亞房價已超過3萬,海口房價也近2萬。房價高、政策嚴、不少平臺公司無房可賣。現在很多平臺公司都走了,轉移到雲南、廣西。”

2016年2月,《海南省人民政府關於加強房地產市場調控的通知》出臺,“兩個暫停”便是在此時提出。2010年,海南也實施過“兩個暫停”,不過由於種種原因,很快便放開了。2016年2月後,“兩個暫停”的系列政策又先後被提出、深化。

2018年1月,《海南省人民政府關於進一步加強土地宏觀調控提升土地效益的意見》被官方宣布,實行建設用地總量和強度雙控制度,禁止對產能過剩、高耗能、高汙染項目供地,禁止將商品住宅用地與其他產業項目用地捆綁或搭配供應,將土地投資強度、產值、稅收等相關指標作為建設用地供應準入標準,實行“彈性年期”+“對賭協議”供應方式。這被稱為海南歷史上最嚴苛的土地管理政策。

《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》也指出,實行最嚴格的節約用地制度,實施建設用地總量和強度雙控行動,推進城市更新改造,對低效、零散用地進行統籌整合、統一開發,確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加,人均城鎮工礦用地和單位國內生產總值建設用地使用面積穩步下降。

顯然,《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》中,節約用地制度與海南1月發布的土地管理政策所對應,防範炒房炒地投機行為與3月31日的限購政策加碼所對應。

值得關註的是,《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》還提出,推進房地一體的農村集體建設用地和宅基地使用權確權登記頒證,在海南全省統籌推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。

今年1月,國土資源部部長姜大明曾表示,我國將研究制定非房企依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度。

房企囤貨海南

商品住宅類用地被嚴格管控,已在海南派兵列陣的房企所持有的土地價值和稀缺性不言而喻。

第一財經記者整理2017年銷售金額行業前十的房企公開數據發現,恒大、碧桂園、融創、中海等房企均已進入海南布局。

據恒大2017年報,2017年在海南全省的銷售金額為294.86億元,占集團總比例為5.89%。

目前,恒大在海南,昌江恒大棋子灣、儋州恒大金碧天下、海南海花島項目、恒大海口文化旅遊城、恒大海口灣、海口恒大外灘、海口恒大美麗沙、澄邁恒大禦景灣等十余個項目,總土地原值超過150億元。其中,海花島項目的土地原值73.03億元,土地儲備面積高達1181.46萬平方米,樓面價僅為617元/平方米。

碧桂園2017年報顯示,報告期內有3%的銷售金額來自海南省,即約為165億元。截至2017年底,碧桂園在全國共擁有1456個項目,其中18個分布在海南省,總可售建築面積為512萬平方米。此外,碧桂園在海南還有碧桂園金沙灘酒店、海南小城之海南省臨高春假日酒店、碧桂園美浪灣鳳凰酒店。

截至2017年末,融創在海南的正在開發的土地面積共有401.66萬平方米,權益面積為221.17萬平方米,分布在三亞、海口、萬寧、瓊海、定安等區域。

而據中海披露的數據,截止至2017年末,在海南省海口、三亞、萬寧等地,擁有的土地儲備為156.2萬平方米。

上述接近海南省海口市官方的消息人士對第一財經表示,“盡管政策控制住宅及相關用地的供應、開發,但發展度假型酒店、健康養生社區等各類經營性地產得到鼓勵,開發商在海南可朝此方向發展。”

此人士表示:“目前海南的開發商已普遍形成維持房價穩定、支持政府工作的共識。長期來看,市場仍有上升的空間,但政府和開發商都不願看到房價過快過熱上漲,那不是一個健康市場該有的。”

李仁傑認為:“這一輪的調控和海南建設自貿區自貿港之後,對房企開發投資的要求會更高。短期內,市場會有小幅震蕩。國家給了很多支持政策,購買房產的門檻變高,房產會變貴。但也不必悲觀,政府支持養生社區、特色農莊等旅遊地產的發展,差異化產品可作為銷售型房產的補充,後市依然可期。接下來將是雲南和廣西旅遊地產發展的機會。”

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香港投资者:炒房炒成“房东”?

1 : GS(14)@2010-11-27 14:00:10

http://www.yicai.com/news/2010/11/611850.html



几何时,“炒股炒成股东,就像泡妞泡成了老公”,被内地网民列为中国资本市场笑谈的怪象之一。如今,这一怪象也传到了香港,在房地产市场上得到明显体现。

上周五,香港特区政府年内第四次出招,从提升印花税与降低银行按揭贷款比率两方面同时着手,推出针对楼市短炒的新政。实施几天后,一些香港的楼市短炒专家开始了持久战的准备。笔者附近的一家地产中介蔡小姐半开玩笑地说,今后的炒家得准备放租盘做房东了。

“港版”地产新政

香港特区政府财政司司长曾俊华与金融管理局(下称“金管局”)在19日股市收盘后,先后宣布多项调控房地产的措施,建议对短炒征收额外印花税,并要求银行立刻提升首付比例。

曾俊华的建议是,除了现有最高4.25% 的从价印花税外,会再针对两年内转手的房地产交易征收“额外印花税”:买房子6个月内转售的,将被征税15%;6至12个月的征税10%;在12至24个月之间的,转售税率为5%。

同日,金管局推出新规,所有价值1200万港元或以上的住宅,首付从40%升至50%;1200万港元至 800万港元之间的,首付从30%提升至40%且总贷款额不得超过600万港元;价值在800万港元以下的,则要求最低首付维持在30%水平,但贷款额不可超过480万港元。此外,金管局还要求所有非自住住宅物业、所有以公司名义持有的物业和所有工商物业的按揭,不论物业的价值,首付一律上升至50%。

看起来,香港特区政府这次动真格的了。许多笔者认识的中介说,政府以前是在“挠痒痒”,现在终于出招“打七寸”了。

此政一出,对于香港大批准备靠短炒获利的楼房炒家是个巨大的震撼。在香港最具指标性的大型屋苑太古城一带,一些经常“出没”于物业中介公司的专业炒家已经减少了露面的频率。

不过,在笔者看来,这次香港特区政府打击的主要还是泡沫的推高者——物业中介公司。已经有香港大型物业公司的老板公开宣称,香港特区政府的新政令其名下的地产代理业务损失惨重,交投骤减80%。许多物业中介目前还只是一声叹息,说生意冷清了许多;但如果交投持续下跌,笔者估计他们可能会“哀号”。

炒家“被迫”发财

不可否认,香港特区政府用心良苦,是为了打击泡沫化的房地产市场。但这项措施的长远实际效果笔者仍抱有怀疑态度。

文首地产中介蔡小姐说,接下来炒家恐怕得安心当房东了。但仔细想想,实际情况可能未必如此。上述措施的生效时间是在11月20日,这意味着这之后的买卖合同才会受到影响,而之前的不受影响。

还有一点香港特区政府或许没有留意到,在香港,通常买卖房子是需要先签署临时合约的,该合约基本上是由物业中介公司提供,并无统一的样本。香港特区政府这次的措施留下了一个“灰色地带”,即允许那些在 11月20日之前签署“必买必卖”条款的临时合约不受11月19日颁布新政的影响——这给了物业代理商一个操作的余地。

从炒家角度来说,即使当两年房东,也未必不好。

迄今为止,香港各大银行仍然资金充足,正如曾俊华所说,大量国际资金涌入香港,在QEII之后这个趋势更会加速,这种情况下,各银行仍然保持了低利率的贷款政策,目前香港普遍的实际按揭利率在2%以下。

以一套600万港元的房子来说,即使只能贷到420万港元,如果贷30年,月供仍有可能在15000港元以下(如果用浮息贷款更可能低至13500港元),此类价值的房子,普遍租金在 18000~24000港元之间,对于炒家来说,当两年房东并不亏本。

在香港,连一些最保守的全球宏观对冲基金经理都认为,美元资产已经没有“钱”途。放眼世界,欧洲饱受主权债务问题困扰,日本又外债高筑且经济萎缩,被形容为下一个主权债务危机爆发地。唯有新兴市场仍然欣欣向荣,而香港是新兴市场代表,这里是国际投资者的储水池,同时也是进军内地市场,赌人民币升值的最佳场所。

让炒家当两年房东,无非是变相让他们迟两年赚大钱而已。

值得一提的是,香港特区政府并没有表示额外印花税究竟由买方还是卖方承担,在现实中,这可能会引发炒家把额外印花税的成本转嫁到买家身上,即使打个对折,双方各出一半,也将让买方承担额外近7.5%的价格——换言之,未来房价的跌幅最多可能也只有7.5%至10%(如果考虑到炒家急切出手的心理的话)。

从曾俊华披露的情况来看,今年前九月,楼价便累计上升了15%,可见香港市场的刚性需求强劲。尽管香港的豪宅价格已经超越了1997年高峰期约 10%,但一般住宅市场价格与1997年仍有近12%的距离,这还只是从价格考虑,如果再考虑到1997年时仅按揭利率就高达8%~10%,目前的银行利率还不到2%,以及美国为刺激经济每月近千亿美元的印钞量,笔者真为香港可能出现的房地产泡沫感到担心。

当然,香港特区政府的措施在未来一段时间内肯定会产生一定的震慑效果,至少交投会大量萎缩,对于一些实力不足的炒家,可能会先抛货离场,但那些资金雄厚、存盘较多的炒家,影响实在有限。事实上,如果联系汇率制不改,无法在短期内增加住宅供应,未来准备做业主的炒家可能还会重演1997年的房地产危机。
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嵐山劏房炒貴逾兩成

1 : GS(14)@2016-08-07 01:56:52

■嵐山「劏房王」首錄二手成交,兩年炒貴逾兩成。 資料圖片


【本報訊】樓市反彈,劏房也重現炒風。長實(1113)於兩年前推出大埔嵐山1期,最細開放式單位的實用面積僅177方呎,市場質疑如此細的單位究竟有沒有市場。但堪稱嵐山1期的「劏房王」,首錄二手成交,兩年炒貴逾兩成。



和富售4,800萬新高

土地註冊處資料顯示,嵐山1期3座中層H室,實用面積177方呎,剛以220萬元售出,呎價12,429元,創屋苑二手呎價新高,亦較市區屋苑荔枝角美孚新邨目前平均呎價約1.03萬元,貴約兩成。原業主於2014年8月向長實以178.4萬元買入,兩年賬面賺41.6萬元,升值23.3%。因持貨未足三年,扣除10%額外印花稅(SSD)後,賬面賺約20萬元。二手樓再現破頂潮。北角和富中心9座頂層A室複式戶,實用2,290方呎,剛以4,800萬元沽出,實用呎價20,961元,樓價及呎價仍創屋苑歷史新高。原業主2010年以4,398萬元買入,扣使費後,料賺約120萬元。將軍澳昨單日連環四宗居屋成交,頌明苑呎價首度升破1萬元。美聯劉浩勤稱,頌明苑翠明閣極低層6室售440萬元,呎價10,723元,原業主2013年以288萬元買入,3年升值53%。新地(016)近日再拆售荔枝角美孚新邨59個車位,有指兩日內全數獲認購,售價95萬元至125萬元,最貴「孖位」165萬元,市傳有買家斥約450萬元連掃四個車位。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160805/19723795
嵐山 房炒 炒貴 貴逾 兩成
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