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台湾房市镜鉴

http://shuli.sysu.edu.cn/2010-07-09/100159618.html

杨远啸

  统计显示,台北市房价与收入所得比高达9.06倍。也就是说,年收入100万新台币(约合20万人民币)的家庭,得不吃不喝九年以上才买得起房 子。若在台北市的精华地区大安区,在豪宅的拉抬下,要买105平方米的房子,得不吃不喝工作30年,这对台湾岛内工薪阶层民众实在是沉重无比的压力。于 是,“无壳蜗牛”运动在今年的5月14日卷土重来。

  无壳蜗牛一词源于1989年台北忠孝东路街头。1987年台湾产业局标售华航土地创下天价,致使台湾房价开始狂飙,两年内涨了大约2倍。台北房 价在1989、1990年两年中,飙涨的幅度为1988年的3倍。1988年能买一层房子的钱,在1990年,只能买到1间厕所。无力购屋致使人民愤怒情 绪高涨,因而于1989年产生名为“无壳蜗牛”夜宿台北街头的活动。

  但在“无壳蜗牛”运动来年,台湾的房价却开始崩盘。在1992、1993年之后,更是进入了房价严冬,持续低迷了十几年之久。

  造成当时台湾房价高涨的原因何在?若从景气来看,台湾股市于1987年起开始扬升,直至1990年冲至台湾股市史最高点11983.50点。而 台湾房地产市场从1970年至1990年,则经历过三次明显的景气循环,其中1973年至1974年、1979年至1980年、1987年至1989年分 别是三次景气循环高峰期,而于1990年进入超过十年的低迷期。检视造成景气循环的原因,前两次高峰期是因为当时房屋供给稀少,加上油价上涨、物价膨胀引 起的“输入性通涨”,使得民众产生预期心理,保值性需求大增。

  而我所关注的第三次高峰期,当时房价高涨的原因则在于经济上的快速成长,整体金融情势失控。更关键的是,公共设施保留地的征收,造成货币供给过 多,引起地价上涨,房地产供给成本增加。加上民众所得日益提高、利率过低、游资充斥、投资管道不足、股票市场飙涨、房地产投机需求大幅增加,且当时台湾当 局“央行”所采取“缓步升值”的政策,亦使得国外热钱大量涌入,因而导致台湾房价逐渐攀升至高点。

  另在公有地的标售案上,公有地标售价格动辄溢价数成,甚至是溢价数倍,由于信息全部公开,对房市具有绝对指标性作用,会推升房价再涨的预期心 理,进而垫高房屋之兴建成本,为助涨房价的元凶。在市场买气持续热络,都会地区土地取得越趋困难的情况下,公有土地的标售案便成营造业者取得土地来源的途 径,且许多公有土地均位于精华地段,易成为个人及寿险业者竞标养地的最佳标的。每每有公有土地标售案公开标售,都会造成市场轰动。

  台湾地区公有土地的标售助涨房价造成直接关键的影响。在公开竞标下,买方容易盲目抢标,进而造成土地价值被过分高估;又或是投标人在该地周边已 取得较低价土地,策略性的故意高价抢标;再来则是藉由高价抢标拉抬自身资产的价值,这特别为拥有庞大资产的保险行业所偏好,主要是因为可长期养地,以提升 该地在资产重估后的价值。又因标售的信息全部公开透明化,一旦有土地又标售出天价行情,就会导致新的定价效应及比价效果,而周遭土地交易时会以此天价为定 位,做为比价的衡量,进而所推出之预售案会以此土地成本做为价格的依据,成为房价飙涨的凶手。

  另外台湾当局视房地产为一般的商品,当房价过度高涨时,当局认为增加供给,就可以降低价格。但不断增加供给的结果,却没有使房价降低,单是大大 增加的空屋率,更造成了土地资源的浪费,使得未来在土地使用与征用上的成本更高。目前台湾各县市的空屋率险是房屋供给量过多,但价格却未见下跌,显示此并 非供需法则,而是人为因素所致。同时台湾方面视房地产为产业链之龙头,认为营造业是一切产业的火车头,带动了其它各产业的发展,因而不会也不敢打压,在政 府的掩护下,房价越来越高,领薪阶级只能望房兴叹。

  但为何台湾的房价却在上述的看似不可能下跌的情况下在1990年突然崩盘呢?这亦与台湾当局的政策有关,在群众愤怒的反应下,台湾当局方面不得 不设法解决。1989年2月,台湾当局中央银行使出杀手锏,央行将当时的活期存款的法定存款准备率由23%调整到27%,同时限制了商业银行对于不动产市 场的放款方式,进行了选择性的信用管制。由于不动产市场为现金调度十分频繁,在此政策下货币供给大幅紧缩,导致资金调度不易,因而直接导致了房市的直接崩 盘。直到数年后台湾当局决定刺激房市,将基本放款利率调降外加其它配套政策,房市才渐渐回温。

  由台湾经验可见,政府对房价有着关键性的作用。房子本应是人们生活之必须,政府不应在房市上让市场放任自由,使人民在购屋上有无力感。以德国为 例,据统计,在金融海啸爆发之前,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年只上涨1%,若扣掉通货膨胀,德国房价实际以每年1%的速度在缩水。为何德国房价 持稳定状态?因为政府视房屋与教育一样,都是社会福利的一环,是人民的基本需求,所以他们不将房地产视为推动经济成长的主要产业,这是否应该是政府处理房 市之应当态度?

  作者系台湾大学政治系应届毕业生,目前在财新传媒进行暑期实践
臺灣 房市 鏡鑒
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侯怡君、敖國珠、陳映彤、林靜芸的不動產投資術 想在房市賺錢得先練就基本功!

2010-8-2  TWM





房地產是台灣富婆們創富的主流工具,不論在法拍市場挑好貨,瞄準都市更新商機當包租婆,還是鎖定精華區段挑好屋,均有獨到之處,本刊邀請四位傑出女性剖析背後心法。

撰文‧周岐原、陳怡慈、歐陽善玲

節目主持人侯怡君

向房市老先覺請益,練就精準嗅覺﹁藝人收入難免波動,還是投資賺錢比較妥當﹂,談到自己的投資成果,已躋身千萬富婆的侯怡君笑得燦爛又堅定。

飾演連續劇起家的侯怡君,除了擅長舞蹈、戲劇,更是很早就起步理財。

藉 由標下法拍屋踏入房市的她,對房地產特別有感覺,靠著按部就班學習,從買下目前使用的住家,進而跨足土地和店面;受訪時,她用個人投資的成敗經驗提醒讀 者:﹁想成功賺錢,關鍵在親力親為,而且要做熟悉的事!﹂選擇﹁親力親為﹂四個字,是因為侯怡君布局房地產的成功經驗,全都來自勤勞看屋練就的扎實基本 功。研究房產初期,曾經一天連看十五間房子,﹁累到直吐舌頭﹂,只為了節省時間,加速找到合意的物件。

從法拍屋入手,轉手獲利百萬元多年 前,有心理財的侯怡君偶然買了一本介紹法拍屋的書,因而產生莫大興趣。徹底熟讀每個交易流程後,便決定獨自到法院投標,沒想到初試啼聲,就讓她以七百萬元 標下位在淡水鎮紅樹林捷運站的房子。付款點交房屋後,她將房子委託仲介賣出,轉手就獲利一百萬元。

見識到房地產增值威力的侯怡君,立刻意識到,房產很可能是本業收入之外,另一條足以穩健致富的途徑。

有了法拍屋的成功經驗,她開始在工作之餘,積極安排看屋行程;此外,她也深諳人脈重要,藉此認識不少業界人士,除了對房地產的了解大增,更重要的是,可以有更多接觸買賣訊息的領先優勢。

從 這些經驗豐富的投資人身上,侯怡君學到研判結構好壞、建材等級和風水的方法,例如投資法拍屋有不能進入室內的限制,於是找出標的在大樓坐落方位,就是研判 投資價值高低的重要步驟。「確認方位,然後設法進入物件樓上或樓下單位,才能看出這間房子的格局好壞」,侯怡君說,對入門者而言,法拍屋的資訊頗為龐雜, 但只有不厭其煩地研究,才能逐步摸透這些難以意會的「眉角」,拉高投資獲利的致勝機率。

跟在「老先覺」身邊學習的侯怡君,除了深植產業人脈、培養房價嗅覺之外,更重要的收穫,是讓侯怡君有驚無險地從房市跌價風潮全身而退。

以五年前她買下的北市天母預售屋為例,原本要當住家使用,但過了不久,就發現房市的實際成交量出現放緩跡象,加上股市接連重挫,讓她察覺市場前景可能有變。

﹁與其認賠殺出,不如趁機獲利了結﹂,決心見好就收的侯怡君,在金融海嘯前果斷地將房子賣出;結算下來,雖然只比買價多賺一成,但避開最嚴重恐慌期,減輕的心理壓力,卻是無可估計的。

碰 不熟悉的商品,兩天賠八十萬元靠著房地產,侯怡君扎扎實實地穩賺獲利,但在不熟悉的金融商品,她也因為輕忽大意,差點賠上老本。這個深刻的教訓讓她謹 記:﹁決不碰陌生的商品!﹂吃掉侯怡君本錢的,是期貨、選擇權。金融海嘯發生那年,侯怡君耳聞﹁有個東西很好賺﹂,於是聽從友人建議,投入一筆資金操作期 權,打算用更快的方式獲利。但是結果卻是大出侯怡君所料。

﹁我兩天就賠了八十幾萬元!﹂侯怡君睜大眼睛說,後來為了止血,明快地將部位停損退場,﹁還好我不是賠八百萬元﹂,侯怡君說,﹁因為我現在還搞不懂期貨是什麼﹂。

現 在,侯怡君除了住家,還在北縣金山買了一塊地,未來準備蓋別墅給家人住。此外,她也買下台北市民族東路一家店面,裝修好之後就要出租,儼然是個理財有成的 小富婆。但她不以此為滿足,還經常瀏覽法拍資訊,每周還抽空上英文課,在她身上,我們看到樂於吸收新知、懂得適時獲利了結與停損出場的富婆特質。

侯怡君

現職:綜藝節目主持人

婚姻:未婚

投資資歷與獲利:約10年,獲利約數百萬元。

買屋心法

1. 好房子是比出來的,一定要盡可能多看、多比較各種建案,從中選擇最愛。

2. 除了考量房子本身條件,交通及通勤時間也要考慮,財力不夠可選擇北縣深坑、汐止等外圍地區,用時間換取空間。

3. 挑房子必看風水、方位及採光,篩選直覺喜歡的物件。

新聞主播敖國珠

買老公寓,搶賺租金、都更財三立新聞台知名主播敖國珠也是買房高手,曾一開口就砍價五百萬元,加上投資二十五年以上老公寓,既當包租婆又發都市更新財,目前已是身價千萬元的富婆。

﹁ 我平常就有在做功課,有在看物件﹂,從十五年前的小套房,到現在內湖、南港各有一間房子,並且準備到中壢置產,挑屋功力純熟。敖國珠和在金控公司上班的先 生結婚後,曾有兩次小屋換大屋的經驗。第二次換屋時,新房子六十四坪,屋主開價一千八百萬元,﹁看的第一眼感覺不錯,因為有院子。﹂儘管如此,﹁我不是慢 慢跟他談,我是一次就砍,因為沒有非買不可,縱使很喜歡。﹂她一開口就砍了五百萬元,最後以一三三○萬元成交。

為籌措買房資金,她決定賣掉先前以七○五萬元買進的二十六坪房子,以五九○萬元賣出,等於賠本一一五萬元。

她的盤算是,﹁在房價差的時候,賠本賣小房,買總額高的大房﹂,如此未來回本增值的潛能較大。

事後證明算盤打得精,根據永慶房屋估算,此一位於北市文湖街二十一巷的房子,目前每坪介於四十萬到四十五萬元,當初賣小房換大房賠掉的一百多萬元,已透過帳面獲利逾一千兩百萬元賺回。

敖國珠先生任職的金控公司,兩年後總部將正式搬入南港,看好可能帶動地方繁榮,加上都更題材火熱,她主動找上房仲,在○八年三月,以六百多萬元買下南港東興國小對面二十五年的三十坪老公寓。

根據北市規定,老公寓滿三十年就有都更資格,在實際賺取都更財之前,在當年八月,她以每月租金一萬六千元,當起包租婆,換算後年租金報酬率三%,等於現賺三個一年期定儲。敖國珠說,想賺都更財,除了房子要夠老,也得看附近有無大型公共設施,如公園、捷運等,增值潛力才大。

﹁我下一個投資應該還是在房地產,台北市的都更案,單價雖高,但回本速度快;另外,現在機場捷運要蓋到中壢火車站,附近房價已蠢蠢欲動,目前每坪不到二十萬元,相對投資起來壓力就很低。﹂敖國珠能在不動產上賺到錢,正是甘於等待良機,並發揮冷靜、理性、用功的富婆特質。

敖國珠

現職:三立新聞台主播

婚姻:已婚,育有1子1女投資資歷與獲利:15年,合計帳面獲利1700萬元

買屋心法

1. 感覺很重要,涼颼颼、不明亮都不好。

2. 絕對不要顯露出急著想買的樣子。

3. 趁市況差時,賣小屋換大屋。

4. 買25年以上老公寓,賺租金與都更財。

選美皇后陳映彤

一年看五百間房子,一分鐘就知好壞年僅三十出頭,卻買過十幾間房子;一般上班族感嘆辛苦打拚一年,在台北信義區只能買一間廁所,選美皇后陳映彤卻能當投資客,在最精華熱鬧的地段,擁有屬於自己的﹁豪宅﹂。

﹁二十歲那年,我用打工存下來的錢,買下第一間房子。﹂她說,當時沒有特別原因,只是單純地想要有自己的房子;地點在台北縣安坑,總價近五百萬元。不過半年時光過去,自己既沒搬進去住,房子想租又租不出去,只好忍痛割愛。

五、六年前因緣際會下,聽到朋友在市中心買了一間法拍屋,一坪只要二十多萬元,比行情便宜一半以上,讓她眼睛為之一亮,重新燃起對房地產的興趣。

但這一次她學乖了,﹁要買,就要買在地段好的精華住宅。﹂當時,她在台北市遼寧街租房子,雖是一間中古屋,但住處交通、生活均相當便利。

陳映彤以一千兩百萬元向房東買下自己租賃的房子,住了幾年後轉手賣掉,獲利約二五%,嘗到了獲利的甜頭。從此,她下定決心研究房地產,用心和仲介及代書建立關係,遇到不懂的地方,拚命發問。

﹁ 當時房仲說,我的買房觀念完全錯誤。﹂房仲告訴她,不要用太多現金買房,而要向銀行貸款;因為這樣可培養和銀行之間的往來信用,手頭資金運用彈性也較高。 如果同時看中好幾個物件,可利用房貸寬限期來解決短期資金壓力。﹁像我現在住的這間,貸款一千七百萬元,房貸利息一.三%,寬限期內,一個月只要繳兩萬 元。﹂另外,住宅周圍的嫌惡設施,包括高架橋、殯儀館、神壇、加油站、瓦斯行及高壓電塔等,選購時絕對要避開。﹁我一年至少看五百間以上的房子,有時房仲 安排下來,一天最高還可以看到七間。現在練到一分鐘就可做決定的地步!﹂她說,看屋第一眼先看格局是否方正、採光是否良好,若周遭沒有嫌惡設施、又處於市 中心精華地段,價格合理就可出手。﹁因為家裡做裝潢,所以將房子﹃改頭換面﹄再賣出去並不難。﹂重點是要取得房市第一手資訊,得跟房仲打好關係。﹁不殺仲 介費,必要時還要犧牲一點利潤給房仲賺,這樣才有機會搶得先機。﹂陳映彤出手快速、靠著敏銳的嗅覺,及一點一滴累積的知識,已成為不折不扣的房產小富婆。

陳映彤

現職:房地產投資

婚姻:未婚

投資資歷與獲利:6年,約2000萬元

買屋心法

1. 台北市信義區是國際盤,價格易漲難跌,是最好的投資地段。

2. 不砍仲介費,必要時犧牲自己的利潤,維繫好關係,才能取得第一手情報。

3. 避開嫌惡設施,瞄準公園、銀行、學校出手。

整形醫師林靜芸

不惜重金選擇好地段,漲幅達數倍憑著對整形工作的執著,醫師林靜芸每天工作十二小時,十多年下來累積數億元身價。股票投資雖然虧損累累,但從結婚之初就開始累積的多棟房產,為資產帶來數千萬元增值。

其 實最初,林靜芸是從股票入門,只是買股經驗太慘痛,才讓她決心投資房子。林靜芸回憶,在醫學院畢業時,自己決定將獎學金全數買復興木業的股票;想不到工作 繁忙,等到回想起這筆投資,才發現股票已下市。林靜芸苦笑,「最有意義的一筆錢,就這樣沒了」。這次失利,讓林靜芸深深警惕,應該徹底研究自己的投資標 的。

﹁累積財富應從儲蓄開始,沒有第一桶金,很難談其他﹂,林靜芸說,從小就會將至少一半零用錢存起來,長年維持這個習慣,成家立業後才有閒錢可以投資房地產。

一 九八○年,新婚不久的林靜芸和夫婿林芳郁帶著兒子,在沙烏地阿拉伯擔任醫療工作。當時,夫妻倆月薪合計高達二十二萬元,原本可以在當地過著舒服日子;但為 了購置一戶位在北市信義路、通化街口的房子,每月得匯二十萬元回台灣繳房貸,一家人只靠二萬元在物價昂貴的沙烏地生活。

早在三十年前就有選 擇地段的好眼光,足以看出林靜芸對房子的敏銳度不同凡響。例如通化街口的房子,當初買價一坪十萬元,一度跌到八萬元,但是增值至今,想用目前的市價買到同 樣房子,至少得花數倍成本。再比如面對大安森林公園的診所現址,一九九三年時,林靜芸用每坪五十二萬元買進,現在市價每坪也是百萬元起跳,同樣有倍數的驚 人漲幅。

﹁當初的買價被朋友罵死了,但長期來看,我的決定並沒有錯﹂,林靜芸指著辦公室說,﹁有人說現在的房價過高,但我認為,只要有需 求,還是可以買!﹂林靜芸說,自己從不﹁投資﹂房地產,每一次買進都是為了使用需要。正因如此,她特別注重房子的區位、交通路線以及周邊環境。而診所、住 家和通化街住宅都位在大安區,因為這裡生活條件最理想。

林靜芸理財從存糧著手,先培養儲蓄習慣,輔以冷靜、理性的特質,嚴選環境與地段,耐心等待時間創造增值效果,果真為財富加分。

林靜芸

現職:整形醫師

婚姻:已婚,育有1子1女投資資歷與獲利:約30年,帳面漲幅數倍

買屋心法

1.沒時間分析股市,就專心留意好的房地產物件。

2.挑選房子以學區好、交通方便、生活環境佳等三條件為主。

3.房子需要住就買,一時買貴了也沒關係。



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插旗大陸房市 台商瘋開「台灣城」

2010-12-13  TCW




四天,二十六萬參觀人次,逾人民幣五十二億元(約合新台幣二百三十億元)交易金額,這是去年九月南京台灣名品展締造的數字。挾著大陸瘋台灣的消費實力,今年來,不只台灣名品展,連「台灣城」都要在中國遍地開花。

繼今年九月,由南京市政府與華新麗華共同打造的南京台灣名品城正式開幕,位在北京天安門廣場南側,由北京市崇文區政府出資、皇冠集團協助規畫管理與招商, 台灣文化商務區(又稱台灣映像)預計在十二月二十四日開街;至於由中國保利集團出資,台灣櫻花集團旗下的櫻花之屋地產諮詢負責招商總策畫的台北商貿中心, 近期在上海嘉定新城開工。

不只南京、北京與上海,包括湖南、天津、重慶及杭州等地,也都有台商對各種結合台灣品牌的商貿城專案躍躍欲試。外貿協會董事長王志剛曾向媒體透露,未來三年,預估全中國光台灣名品城就至少會有十五座。

中國政府撐腰 有「台」狂賣,還能收稅

就像各檔中概股股價隨中國內需題材走高,台灣城的光環吸引各路人馬搶進,包括賣電線電纜、行李箱,甚至熱水器的台商都相繼卡位,究竟這背後有何名堂? 在台商眼中,台灣城的商機首先在「C+C=M(通路+現金=金錢)」。只要亮出MIT(台灣製造)名義,就有「聚市」效應,「只要有『台』字頭在大陸都很 吃香,」北京台商協會會長林清發指出,現階段中國很認同台灣品牌,過去是私人企業單打獨鬥,目前除了用集體開發打團體戰,加上當地政府出資硬體建設撐腰, 成功機會很高,主事者還能藉此經營政府關係。

皇冠集團董事長江永雄也認為,兩岸氣氛好,且中國好奇台灣,至少還有三年空間操作,全部做台灣概念的商貿城仍大有可為。

他舉例,台灣小吃十月一日在北京前門大街試賣,儘管沒宣傳且位置相對差,來自新竹的海瑞貢丸一碗人民幣十元,一天就賣出兩千碗;阿宗麵線當日也有人民幣二萬二千元入帳,賣相不惡。

「無利可圖不可能去做,」一位台商觀察,台灣城對台商與當地政府都有利。台商招商一方面可當二房東讓執行利益入袋,當地政府則可增加稅收,雙方面子、裡子兼具。

台商搶卡位 打響品牌,爭市場主導權

除了招商利益,台商還著眼品牌進駐與知名度等無形價值,希望爭取複製台灣城到全中國的主導權,以及潛在的土地開發利益。

「大陸市場崛起,這是中小企業切入大陸市場的品牌卡位戰,」櫻花之屋房地產諮詢公司總經理吳有華直言。江永雄也看好未來北京台灣文化商務區一旦打響知名 度,不只經營面更廣,來自政府的支持也更多,就有望延伸到全中國,「開一家或許沒什麼,十家、一百家,感覺就不一樣。」

至於潛在的土地開發利益,吳有華分析,台灣私有土地買賣相對單純,中國土地所有權則歸各級政府,多要透過專案標方式才能取得土地某年限內的租約。也因此,挾著台灣名號有助區隔,並提高獲中國政府青睞機會。

此外,中國開發商多以社區建案為主,較不熟悉大型商業地產開發案,也讓擅長整合服務的台商有介入空間。

房產利益可觀 挾商業開發,易取得土地

吳有華分析,看好香港瑞安集團打造出上海新天地口碑,櫻花之屋當初結合台灣品牌概念,提出台北商貿中心企畫,就讓保利高層動心,願意斥資人民幣五十億元打 造保利劇院、會展中心、五星級酒店、文創會館與台北時尚風情街等綜合商業中心,「有品牌後行銷全大陸,其他地方一級政府也願意(提供)一千五百畝規模的土 地開發案。」

一位知情人士觀察,保利截至今年第三季,總資產破人民幣兩千億元,是中國規模最大的房地產集團,且高層是鄧小平女婿,政商關係密切,動見觀瞻,這次保利集團旗下保利置業(香港)出手推動台灣城相關專案,代表風向球鼓勵系列規畫,商機不小。

「做生意賺錢慢,房地產增值比做生意快,」筆電大廠藍天集團旗下的百腦匯總裁特助吳佳容指出,藍天透過自地自建,商場、房產兩頭賺挹注不少獲利。 吳佳容分析,過去如「台灣夜市」等中國各地小打小鬧的台灣街,失敗收場居多,但這波有政府支持,甚至還擴大到台灣主題的造鎮規格,如取得土地使用免自有資 金,又能在附近置產,數年後,房產獲利就很可觀。

一位勤跑兩岸的諮詢公司總策畫高層說得更直接,「接觸台商金主,財團都看好房地產,而非商場生意。」

大陸瘋台灣,台商台灣城品牌卡位戰也跟著開打。相較房產增值空間,招商等商場利益只是蠅頭小利,土地開發才是潛在的大肥肉,因此政商關係經營,並搶先連結台灣概念複製到全中國的主導權,以及後頭的房產生意,是各方人馬真正角力的關鍵所在。

【延伸閱讀】台灣城在中國接力推出——近期開發計畫

名稱:台灣名品城南京地點:南京(以開幕)斥資: 20億面積: 2.27萬坪開發單位:南京市政府、華新麗華等

名稱: 台灣文化商務區(台灣映像)地點:北京(2010年12月24日開街)斥資: 200億面積:1.2萬坪開發單位: 北京市崇文區政府、皇冠集團等

名稱:台北商貿中心地點:上海(2012、2013年底陸續完工)斥資:250億面積:9萬坪開發單位:保利置業、櫻花之屋地產諮詢等

註:斥資金額單位為新台幣資料來源:各媒體、華新麗華、櫻花之屋

 


插旗 大陸 房市 臺商 商瘋 瘋開 臺灣 灣城
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房市菜籃族停損 五月中是底限

 
2011-3-21  TCM




奢侈稅還未正式立法,房屋市場就 掀起了逃命波。原本的交易市場大亂,有人不想買到燙手山芋,寧可犧牲四百萬元頭期款毀約;有的賣方到手的四千萬元交易飛了,甚至還要陪著買方打毀約官司。

住在台北市黃金地段的羅太太(化名),農曆過年前發出售屋資訊,當天就接到電話,接下來幾天,「電話接到手軟,」最誇張的一次,一天曾經有六組人來看房 子。不到一個月,羅太太就談定了一個令她非常滿意的價格,四千萬元成交;若用二十多年前約一千多萬元的買進價格來說,等於房子翻漲了兩倍多。

緊接著,雙方迅速簽訂合約,沒想到在收到第一筆款三百萬元之後沒幾天,財政部宣布擬開徵「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅條例),這時,買方突然要求 第二次看屋,看屋後,以「房子漏水」、「陽台外推」,房子有瑕疵為理由,要求退款。

羅太太當然不甘心,滿心期待的好價錢突然落空,等於之前都白忙一場。「更何況,我的房子只是潮溼,根本不算漏水,」而且,雙方之前都未談及此問題,她認為 對方很可能是受到開徵奢侈稅影響,所以,決定收手不買。

不過,經過雙方協商後,決定各退一步。因為,買方發現,所持「漏水」的理由並不充分,即使將來進入訴訟,也不一定能拿回全部款項,賣方也認為,房子地點不 錯,還是找得到口袋深的買家,最後,買方同意賠付違約金。

投資客退縮 搶退場,竟檢舉賣方違建

羅太太的情況不是特例,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰就說,最近有太多退訂、甚至是毀約的糾紛發生,「經濟好、房市熱的時候,大家都不會去在意,什麼都 不是問題,現在想退訂、毀約,就出現一堆問題,什麼花招都使出來了。」 莊孟翰舉例,除了海砂屋以外,還有檢舉賣方是違章建築,或是控告建商廣告不實,「原本說到捷運站只要三分鐘,結果根本需要花快十分鐘,」就連這種說法也被 拿來當成毀約的理由。

「房屋買賣中有很多『散客』,就像股市裡的『菜籃族』一樣,」莊孟翰說,像羅太太案例中的買方,很可能就是這種「短炒投資客」,原本預計持有一、兩年即脫 手賣出,沒有想到奢侈稅條例一出,不但買在高點上,又要負擔預期之外的一○%至一五%奢侈稅,若為了避開,就得撐過兩年,「很多口袋不夠深的投資客,就玩 完了。」

而這次打房也確實打擊到這批「資金不夠、信心不足」的短期投資客,台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,他就認識有位 朋友,一口氣訂了六戶林口的預售屋,每戶訂金十萬元,開了六十萬元的本票,聽聞開徵奢侈稅消息,馬上退訂,他慶幸的說,「還好還沒簽。」

邱太煊說,按規定,尚未正式簽約之前可拿回全部訂金,「一旦簽約就很難了,除非房子有重大瑕疵,否則想毀約通常是不容易成 功的。」他評估,類似羅太太的案例,最後的結果大概是雙方和解,賣方退還買方部分已付款,「但也有可能買方一毛錢都拿不回來。」

開徵奢侈稅已為台灣過熱的房地產市場降溫,一般預估,接下來將有一番價格修正,那麼,手上有房子的人到底該不該賣?

炒家求脫手 折價一五%,抵銷奢侈稅

信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮表示,從消息發布(二月二十四日)至今,委售的案子增加兩成,顯見市場上要賣房子的人變多了,甚至有「從買方轉為賣 方」的現象發生,這些人若不是怕擔心被課稅,就是有資金壓力,要趁房價下跌之前,趕緊脫手。

「先跑先贏,殺一點就趕快出手,」政治大學地政系教授張金鶚指出,房價不會跌這麼快,現在價格還沒有完全鬆動,「對買方(指自住戶)來說,再過半年以上才 有比較漂亮的價格,」換句話說,趁市場行情還在,對賣方來說是「越早賣越贏」。

莊孟翰表示,除了奢侈稅以外,在房價節節高升的環境下,每年一月一日的公告現值調整,也會增加房屋持有和交易的成本,「這表示,即使你不去動它(房子), 稅也會增加,」因此他建議「房市菜籃族」,要考慮這些因素後,自己設停損點,「如果發現撐過兩年有困難,就要趕在五月中以前找到買主,因為奢侈稅七月一日 就要實施,而一般交易過戶、登記約需一個半月的時程。」

依此推算,若有賣房壓力,不妨以去年第四季到今年第一季最高價的一五%,做為參考折數的最低底限,等於以房價的折扣抵銷了奢侈稅,而越接近五月中,將越靠 近這個數字。

「不過,好的地段如北市大安、信義區,不用(折)一五%照樣賣得掉,」大聲行銷顧問公司執行總監田大權表示,此時也是賣方檢視手上的東西,究竟是西瓜、還 是蘋果的時機,考量購入成本和資金流量,以及放兩年的風險和成本後,地段不好或泡沫過高區域的產品,只求保本,能夠不賺不賠賣出就好。

買房免追價 貨比十家,留電話慢慢談

至於有買房意願的人,此時或許是個好時機。永慶房屋研展室協理黃增福表示,現在議價空間變大,以前買方要追價才買得到的產品,現在部分投資客退場,屋主也 不敢抬價太高。

甲山林廣告副總經理徐永仁也說,過去銷售人員會說:「趕快下訂,再不買就沒有了!」現在買方更有空間靜下來理性分析。

莊孟翰則建議買方「貨比十家」,「還是要觀望,先打個七、八折,可以多看看,然後留電話,如果沒人打來,就表示還在賣方市場,如果很多人打來,就可以慢慢 開始談。」

房市 菜籃 族停 停損 五月 中是 底限
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房市︾嗅出房市谷底 大膽進場陳麗鳳逆勢操作 從業務員成房市贏家


2011-9-12  TWM




「機會是自己給自己的。」房地產 投資達人陳麗鳳,從一間三百萬元的老公寓起家,因為掌握危機入市、逆勢操作法則,如今已替自己攢出超過億元的身價。

撰文‧梁 任瑋

擁有一頭浪漫的鬈髮、身材嬌小的陳麗鳳,說起話來輕聲細語,很難想像今年四十七歲的她,房地產投資資歷已二十二年,經歷台灣房地產四波 景氣循環,都可以安然度過的主要心法就是,「當眾人恐慌的時候勇於進場,耐心等待景氣翻轉,機會就是你的。」一九八九年,為了把母親接來台北一起住,陳麗 鳳在中和南山路買下人生的第一間房子。在多數人眼中,陳麗鳳買到的第一間房子價格並沒有特別便宜,因為一坪十二萬元,這個價格當時已經可以買到台北市的中 古屋。 「雖然房子位於五樓頂樓,但樓上還可以再加蓋,我二話不說就以總價三百餘萬元買下。」買下來之後,陳麗鳳又花了五十萬元替剛結婚的弟弟在頂樓加蓋了二十坪 的住家,原本三十坪的公寓變成五十坪的「樓中樓」。

「雖然公寓要爬樓梯,我不怕苦啊!我用體力換取空間。」這間「起家厝」讓陳麗鳳一家人住 了十幾年,直到幾年前,生活條件變好而搬離,但她依然沒有把房子賣掉,房價也增值了一倍多。

不自亂陣腳 三間房投資法邁向富裕房地產景氣有起有落,只要沉得住氣,遇到風暴時不要自亂陣腳,忍耐是通往財富的必經之路。「錢準備好了,就不怕景氣拖磨。」陳麗鳳最 經典的危機入市案例是SARS(嚴重急性呼吸道症候群)爆發之前,買進永和「銀河水都」預售案。

當時房地產不景氣已經長達十年,房市在谷底 盤旋許久,在一片低迷中,因新增的房屋供給數過多,加上房價持續下跌,有意購屋者都採取觀望態度,購屋需求持續銳減,建商餘屋庫存去化也十分緩慢,但站在 市場第一線的陳麗鳳發現,永和旁邊的舊社區每坪都已經賣十四萬元了,新大樓二十萬元,設備比公寓還好,房價下跌空間有限,加上河岸景觀住宅是未來趨勢,當 時口袋裡有閒錢的陳麗鳳,因此一口氣進場買了四戶。

後來SARS爆發,房市瞬間急凍,不過,在二○○三年底,房地產市場受到「低利率、低自 備與低總價」三低效應刺激,購屋需求復甦,銀河水都房價也一路起漲,每坪最高賣到二十八萬元,陳麗鳳的房子兩年多就漲了四成,她以每坪二十九萬元賣掉其中 一間,獲利四五%,其他三間則繼續持有,現在更漲了一倍以上,讓她堅信「手頭隨時保持三間房子,一間自用、一間投資、一間收租,布局中長期標的,因持有時 間長,一旦轉手,投資報酬率以倍數計算。」○八年金融海嘯爆發時,大家都不敢買房,陳麗鳳研判,金融危機的震央是發生在美國,台灣人儲蓄率又高,台灣房價 要崩盤不容易,因此當時觀察到三峽一坪才十萬元出頭,三十幾坪總價才三百多萬元,她認為這輩子應該很難再遇到這種行情,因此鼓勵身邊剛出社會的同事勇於進 場,買下人生的第一間房子,結果現在三峽的房價漲了近一倍。

房產會像變魔術 可以把錢愈變愈厚當時,陳麗鳳也看好剛崛起的三重重陽重劃區,「那裡有大街廓,又有面積廣大的公園,跟老三重擁擠的街道不一樣,一坪才二十幾萬元為什麼不 買?」重陽橋旁的水岸景觀,讓她想起當年買銀和水都獲利的經驗,心動之餘,以每坪二十萬元出頭買下一戶預售屋,如今也上漲至每坪三十餘萬元,投資報酬率近 五成。

陳麗鳳說,過去四、五年房地產景氣大好,房價一季就漲兩成,經常過了一個農曆年,每坪五十萬元的房價就開價賣六十萬元,自從政府打房 之後,投資客就縮手,房價開始修正,她覺得這對房地產市場是件好事。

陳麗鳳認為,今年房市遭遇奢侈稅風暴,政府打房政策又一波波出籠,影響 買氣,但她對於明年總統選舉結束後的行情樂觀看待,「凡事物極必反,今年景氣走修正波,但我相信一至二年市場一定會否極泰來。」對於想買屋的薪水族,陳麗 鳳建議,「頭過身就過!」有了第一間房子,就會把費用省下來,當習慣把錢儲蓄在房地產後,「房子就會像變魔術一樣,替你把錢愈變愈厚。」房市景氣一定有多 空循環,只要抓住逆勢買進的要點,就可以當個房市贏家。

陳麗鳳

出生:1964年

現 職:翰昌廣告董事長

投資資歷:22年

操作經典戰役: 曾在SARS爆發前,買進銀河水都預售案,在SARS結束後,出售一間獲利45%。

危機入市投資心法

1.可觀 察餘屋、法拍屋供給量,若餘屋去化殆盡,表示谷底已過,房價即將起漲。

2.金融或政治危機造成的低檔,可視為時機點,但若基本面有問題,就 不宜貿然進場。

3.人為因素干擾房市,通常也會造成回檔,只要基本面好,就是買進時機。

4.觀察看屋人潮的回籠率,人潮變 多,可視為信心恢復。

抓對時機點入市,房價一路上漲進場時間 地點 標的 買進價格(萬元/坪) 目前價格(萬元/坪)1989年 中和 五樓公寓 12 25 2000年 永和 銀河水都 20 45 2008年 三重重陽重劃區 水岸住宅 20 30


房市 嗅出 谷底 大膽 進場 陳麗 麗鳳 逆勢 操作 業務員 業務 贏家
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地方政府債務吃緊 建商現金流飽受考驗 資金斷鏈 中國房市承受三大衝擊

2011-10-10  TWM




溫州的高利貸風暴,凸顯中國資金 斷鏈的影響層面廣泛,其實在房市,官方調控的力道已迫使整體景氣下滑,甚至跌破雷曼兄弟倒閉時的低點。這對地方政府、建商與房屋買方而言,都是不利的修正 訊號。

撰文‧周岐原

令人震驚的溫州老闆「跑路」潮,僅是中國資金「斷鏈」的副作用之一;相較之下,二年多來瘋 狂上漲的中國房市降溫,造成的震撼更大。其實,房市的調整風已經緩緩吹起,在官方連番推出緊縮政策後,中國房市回檔跡象越來越顯著;這波修正不僅讓房市進 入冷卻期,對水泥、地產開發與金融等行業的衝擊,更是後續觀察的重點。

中國房市的官方數據五花八門,光是依照區位劃分,就可分成一、二、三 等多線城市,再加上銷售面積增速、開發資金變化等指標,很難用單一訊號斷言整體走向。不過,在中國國家統計局公布的數據中,全國房地產開發景氣指數(簡稱 房開指數)卻是一項相當有參考價值的指標;該指標由房地產開發投資金額、土地開發面積、房屋空置面積、商品房平均售價等六項分類指數合計而成,是最全面的 統計數據。

今年九月的房開指數,便透露一個令人高度警戒的訊號:中國房市正在快速緊縮,而且進入三年來最冷清的市況!九月分房開指數是一○ 一.一二,儘管仍位在區分多空的一百以上,但由逐月走勢來看,自從去年三月景氣見頂後,中國房地產業景氣便逐月下滑。更值得注意的是,這個只比持平稍高的 數字,其實已低過○八年九月金融海嘯發生時的水準;這意味著,無論哪一座城市,當前房價很可能不是波段低點,而是另一波修正的起點。

房 市確定緩慢降溫

回顧二○○八年初,房開指數先是連跌九個月,到雷曼兄弟倒閉時的一○一.一五;隨後因金融海嘯,又繼續下滑六個月,直到隔年 中才反彈。前車之鑑如此,近期亮出的調整訊號更不只一個,中國七十座中、大型城市裡,今年八月已有四十六座房價停止上漲,「高檔量縮價跌」的訊號出現,後 勢如何不言而喻。由指數轉折和國內外經濟局勢來看,即使這次經濟不會像三年前快速收縮,但中國房市還有一段修正尚未完成,應該毋庸置疑。

中 國房市緩慢「變盤」,可能造成哪些影響?

首當其衝的是地方政府。北京當局重拳調控房市,讓建商投標土地意願大減,高度仰賴賣地收入的地方政 府,自然苦不堪言。因為從水利、交通建設到保障住房,既定政策還是要照常開辦,施政起來格外吃力;累計達十.七兆元人民幣的地方債務,也成了一顆巨大的不 定時炸彈。

為了開源,不少地方政府陽奉陰違,當中央要求執行「限購」(限制購買房屋數量)政策,地方政府就推出「限價」(房價設定上限)措 施。字面上看,房市交易確實被「限制」,但比起交易停擺的限購令,地方政府「因地制宜」的限價模式,仍然對房屋買賣放行,只是成交價不再創新高而已。

建 商經營壓力倍增

值得一提的是,自從賣地收入銳減,部分地方政府為了籌措財源,打起「拋股還債」的算盤。據估計,由地方政府持有的A股市值超 過四千億元人民幣,若財務壓力進一步升溫,其中至少有一半的股權將被迫出售。這也將形成陸股另一股賣壓。

第二個受影響的是建商。房市降溫, 房屋供應量與存貨卻節節上升,對建商的經營造成直接壓力。今年六月中,標準普爾(S&P)便將中國房地產業的評等降為負面,理由是整體行業負債攀升、現金 流量逐漸收縮,形成對建商不利的警訊。

標普並指出,若中國平均房價下跌三成,預期將有許多建商出現短期償債困難。正因為前景看壞,許多在港 上市的內地房產股,今年第三季股價紛紛大跌,雅居樂、華潤置地、遠洋地產等特定公司的股價淨值比(P/B Ratio),更回到金融海嘯期間低點。

買 方不甘心買貴衍生社會事件此外,中國房市的消費者,也是受房價反轉傷害的「重災區」。這次中國各地房價連綿不斷的漲勢,對買方無疑是很大的煎熬,越是等待 越買不起;好不容易痛下決心,卻發現後來的房價竟然比自己的買價低,自然造成買家嚴重不平衡的心理,進而衍生社會事件。

例如在北京近郊的通 州,就有數個建案的買方發現,建商在交屋後大幅降價,雙方因此發生衝突。這對強調「堅持不懈搞好房產調控」的國家主席胡錦濤,形成一大諷刺。

中 國房市的多頭格局,為地方政府與建商帶來享之不盡的好處;進入空頭修正期後,政府、建商與消費者反而成了無法擺脫的「受害三角形」,看起來,無論什麼時 候,中國房市的買方似乎都是最弱勢的一群人!

中國房市修正未完!

根據金融海嘯時的經驗,中國全國房地產開發景氣指數跌破前波 低點後,有可能因為政策調控、經濟風險增加,導致房價持續修正。


地方 政府 債務 吃緊 建商 現金流 現金 飽受 考驗 資金 斷鏈 中國 房市 承受 三大 衝擊
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前十大的建商都想出清存貨轉行 溫州倒債風後 大陸房市泡沫風暴再起

2011-10-31  TWM




房價因政府調控下跌不休,對買房或買不起房的中國人來說,大家都很鬱卒,「空頭大師」謝國忠甚至喊出,中國房價將腰斬。繼溫州民企倒債風後,大陸房市恐掀 起另一場風暴。

撰文‧楊方儒

今年大陸十一國慶,地產商個個愁眉苦臉,歡欣不起來,「誓死與開發商血戰到底!不退差價誓不罷休!」這是江蘇太倉街頭隨風飄動的白布條,字句透露買主憤怒 的心聲。更諷刺的是,景瑞地產在當地打出折扣戰,從每平方公尺八五○○人民幣(以下皆同),砍到六八○○元,結果上門丟雞蛋的老買家,比上門的新買家多得 多。

房價迅速暴跌 社會失序房市景氣急凍,價格下跌,展示接待中心比門可羅雀更糟,被高利貸統治的浙江溫州,買主直接在展示接待中心暴動。而這早已不是新聞,連記者都沒興趣 採訪。

事實上,這一年多來,中國政府賣力打房,讓中國的地產商,從天堂跌到地獄,因為他們的客人,都變成了所謂的「奧客」。

奧客不分男女老少,衝進一間間裝潢精美的售屋中心,見人就打、見物就砸,建商找來公安也沒用,因為他們連老共都敢踹。這些暴民,原本都是溫良公民,一夕失 控的主因很簡單:房價下跌!

為了實地探查中國房價下跌造成的亂象,《今周刊》採訪團隊從北京熱鬧的CBD(北京商務中心區)出發,往東一路堵車,三十分鐘後終於到了通州。通州好比台 北的林口,一直喊著要成為北京的新市鎮,但發展始終不如人意,雖然房價只要市中心的四分之一,但如今搬進來的人都非常不爽,因為他們的資產正大幅貶值。

近五年來,通州的房價一路被炒高,最高峰每平方公尺兩萬元均價,相當台北林口合宜住宅(每坪十五萬新台幣)的兩倍。但我們到了展示中心一問,現在均價只要 一萬四千元,等於足足跌了三成,不少預售屋甚至跌了五成。

「等車的人不高興,上了車的人更不高興!」去年剛搬進通州的出版社編輯商勇說,買不起房的人總是覺得房價下跌不夠,已經買了房的人,每天住在賠錢的房子 裡,心裡也總是鬱悶。

「房子還沒蓋好,我就平白賠了四十萬元,好幾年才存得下來!」二十八歲的CBD外商上班族梁曉翠,去年才在通州買了一四○萬元的一房一廳,明年才要交屋, 但是現在預售價格只剩下一百萬元。

北京房價像溜滑梯快速下滑,讓進場買屋的人嚥不下這口氣。梁曉翠除了在網路上串聯買主,一起要向建商討錢外,自己也發揮纏功,有空就賴在展示中心當「釘子 戶」,只要有人進門看屋,她比業務員還快上前接待,直說這是黑心社區,大聲高喊「絕對不要買」。

梁曉翠還算溫和,在通州的京貿國際推案,因為有買主鬧得凶、公安也幫不上忙,地產商竟然找來黑道圍事,一不小心就打傷買家。

其實,大陸的房地產業者魚龍混雜,素質真的不高。北京規模最大的房屋仲介「鏈家地產」,為了爭奪房屋買賣代理權,竟然拿棍子把另一家宇源地產的員工打傷。 公安調查後才赫然發現,鏈家的仲介辦公室裡頭,放了好多棍棒,店長平常都訓示說:「如果有別的仲介來搶房源,抓住了就打!」失序的交易空間裡,當地產商耍 流氓時,買家自然也是會用拳頭回應。

管得越多越難管 調控失衡中國政府想要維穩(維持穩定),但總是碰上民眾想要維權(維護權益)。聚眾鬧事、上街頭抗議,早就已經在各省遍地開花,只是報紙上看不到而已。

中國各地都鬧烘烘的,這顆「非典型」的房市炸彈,確實隨時都會引爆,但其實引信,是中國政府自己點燃的。

事實上,調控房市就跟教訓小孩的道理一樣,管得越多,越難管。因為限價會造成各種惡果,中國政府習慣性管制各行各業產品價格,過去管制油價的時候,各種扭 曲的新聞不斷在媒體上出現,甚至油荒、電荒,還有各式各樣的荒也隨之出現。

中國政府管制房價一年多來,一再召集各大企業「指導」價格!但上有政策不漲價,下頭有對策,最後吃虧的還是一般消費者。以北京來說,外地戶口需要有五年以 上繳稅紀錄才能買房,全北京有資格買房者剩二十萬人,而有購買能力者更剩下不到一萬人。雖然仲介鼓吹找人頭代買,但在有限的購買人口下,北京房市如一灘死 水。

事實上,中國政府為了調控房價,使盡各種「奧步」,也開始自食惡果,到最後這雙看不見的手,可能還是不得不放開。舉例來說,銀行緊縮銀根,利率一再上調, 但企業、民眾都還是有借錢需求,只能轉向高利貸,這就造成了溫州版次貸風暴。

因為緊縮銀根、限制購買,無論哪一點都無法從根本上面解決房價。追根究柢原因是政府售地價格過高、一般人收入過低,自然造成惡性循環。尤其中國股市低迷四 年,房市則高漲四年,熱錢都流向房地產了。但中國政府也嚴格管制大盤指數,這一波資金陸續回流股市,也沒有看到有大行情誕生。

「中國房價下跌五成很正常!」經濟學家、「空頭大師」謝國忠說,近年一個很奇怪的現象是,全球房地產市場都在暴跌,唯獨中國的房地產市場還在漲。

的確,目前中國未售出的住房總計面積高達一六○億平方公尺,地產業者土地庫存三十億平方公尺,政府還握有四十億平方公尺的土地儲備。雖然中國人民城市化比 率只有四成出頭,但根據這些數據,就算今後城市人口總數到十億人,也能夠滿足需求。

謝國忠分析說,中國貨幣政策肯定持續收緊,大量開發商將面臨倒閉潮,房價肯定持續下跌,「我一直向朋友建議,如果手上有空房的,那麼趕快把房子賣掉,如果 賣不掉,一定要選擇折價拋售。」大洗牌時期來臨 進退失據謝國忠喊出「房價腰斬」的驚悚論調,確實透露出地產商壓力很大,但誰會先收手不玩?

「頂多以後就不再做房地產了!」全中國前十大地產商、浙江房地產龍頭、綠城董事長宋衛平,不負責任的一句話,最近就招致各界批評。

宋衛平說,如果真的一直賣不掉房子,他考慮直接把價格降到底,所有房子都賣完後,就不做買賣。宋衛平先前為了打響綠城品牌,甚至還買了一支足球隊冠名,但 現在卻有了退出市場的念頭。

宋衛平的想法不是特例,因為過去幾年賣房子是暴利,使得全中國目前已有兩萬家房地產業者。這數目可說是世界第一,但扛不住政府調控壓力,選擇退出房市的地 產商肯定將不是少數。

關鍵在於,很多房地產業者預期政策很快就會放鬆,土地價格就會跟著上漲,因此用三○%至四○%的利率去借高利貸。這樣對賭下來,只會踏上死路。

在內蒙的鄂爾多斯,到處都是剛蓋好的大樓以及滿街的銷售廣告,但實際銷售卻早已進入冬天,乏人問津。最好的例子是,總計砸下六十億元建起的康巴什新區,到 處都是新大樓,「點燈率」卻極低,夜晚街上毫無人煙,被當地人戲稱為「鬼城」!

因擁有煤礦而暴富的鄂爾多斯,房價在六年內已漲了六倍;每人平均擁有房數也達到了二.七間房。但地產商還是無止境地繼續推案,可說是房地產泡沫的最佳代 表。「為了賣房,叫我下跪都可以!」很多鄂爾多斯房仲業務員在網路上哭喊業績壓力沉重,老闆要他們使盡各種不入流的方法找客戶。

所以我們看到,大批地產商最近為了促銷使盡手段,有的是送LV、PRADA包,也有的半夜一直傳簡訊給潛在客戶。鄂爾多斯出生、如今在北京定居的商勇,在 中國十一國慶長假期間,就收到一八七條賣房簡訊,他甚至在半夜一兩點,還連續收到同一個推案的三條簡訊,他大罵:「你讓我睡不好覺,誰要去買你的房?」這 的確看得出,中國房地產仍在草莽階段,又何時才能踏上正軌?

「這將是一個淘汰與再生的大洗牌時期!」萬通地產董事長馮侖嚴肅地下了結論。他比喻,過去賣房子就像賣股票,隨便蓋隨便賣。但經過洗牌後,屆時中國才會誕 生真正的大型房地產企業,「會像賣汽車一樣,真正比的是誰做得好。」但在這之前,中國房市恐要經歷一段難熬的陣痛期。


十大 的建 商都 出清 存貨 轉行 溫州 倒債 債風 風後 大陸 房市 泡沫 風暴 再起
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房市調控不可松

http://magazine.caixin.cn/2011-11-11/100325079.html

中央政府應頂住利益集團的壓力,鞏固和擴大調控成果,打破一廂情願的「救市」預期

  房地產調控力道該持續還是該放鬆,爭論已趨白熱化。在此關頭,溫家寶總理11月6日的講話,牽動著房地產開發商及其他利益相關方的神經。溫家寶 強調,目前「房地產市場調控絕不可以有絲毫動搖」,調控的目標是既要使房價回歸到合理的水平,同時又促進房地產業持續健康發展。

  市場人士對這段講話迅速做出多種解釋,但至少有一點共識:儘管宏觀經濟政策轉而強調「適時適度預調、微調」,房地產市場調控政策短期內不會鬆 動。此前,不少房地產開發商期待2008年的「救市」之舉會重演。我們認為,當前是房地產調控效果集中顯現的時期,也是此輪調控成敗的關鍵時期。中央政府 應頂住利益集團的壓力,鞏固和擴大調控成果,打破一廂情願的「救市」預期,這樣才能使房地產業走上健康發展之路。

  如今,「降」字已成為房地產市場最為敏感的熱詞。降價銷售現象已從一線城市向全國蔓延。眾多分析人士認為,市場拐點已然顯現。一方面,全國大部 分城市房屋交易量驟減,局部地區在樓盤較大幅度降價後出現退房潮,甚至售樓處遭打砸。另一方面,伴隨著市場轉冷,一系列「陣痛」也開始發作,例如,中介接 連倒閉、開發商資金鏈吃緊、房地產投資增幅驟降、建材需求疲弱、土地市場降溫,等等。地方政府的土地財政收入也明顯下降。有此種種情形,「院外活動集團」 不難找出籲請房地產調控由緊變鬆的理由。

  這些市場反應及伴隨的陣痛,並非首次出現。2003年下半年以來,中國政府對房地產市場的多次調控可謂手段繁雜,既包括推行「招拍掛」,控制土 地供應,推進經適房與廉租房建設,還祭出過取消房貸優惠利率、提高購房首付比例、加息,對二手房交易徵收交易稅等金融財稅手段。然而,數次調控結果都是越 調越漲。特別是2008年底「4萬億」刺激計劃推出後,銀行發放天量信貸,這使得很多處於困境的房地產公司重獲能量,再操泡沫遊戲。調控失敗的根由,即在 於調控功虧一簣。

  今天,我們既為政府未重蹈「救市」覆轍而感欣慰,同時也不免擔心:隨著調控效應進一步顯現,政府承受的壓力必將繼續增大,本輪調控還能否進行到 底?過往的教訓值得記取。只有房地產發展中的不確定、不穩定因素得以消除,宏觀經濟才有望實現強勁增長、可持續增長和平衡增長。

  調控政策不可松,並不簡單等同於「擰緊發條」。房地產調控成敗之關鍵,不但在於「使房價回歸到合理的水平」,更在於「促進房地產業持續健康發 展」,真正走出越調越漲的怪圈。這意味著房地產調控絕非一「降」了之。若調控不解決與房地產相關的一些深層次問題,那麼,在短期降價之後,房價可能會報復 性反彈;部分房地產企業前僕之後,還會有大量資金後繼湧入房地產市場;更嚴重的是,改善民眾的居住條件的目標可能遲遲難以達到。

  我們認為,本輪房地產調控應該在三個方面取得突破性進展。

  首先,建立並完善可持續的科學合理的住房保障體系。盡快建立全國性住房信息系統和個人信用與收入信息系統,充分利用市場機制,為住房保障體系服 務。同時,制定完善可持續的科學合理的住房保障中長期規劃。應當重視運動式保障房建設帶來住房供應與居民實際需求不匹配的驚人浪費;學習和借鑑國外保障房 管理經驗。

  其次,大力發展健康、規範的住宅租賃市場,以收「房市穩壓器」之效。政府應把發展租房市場放到更加重大的戰略地位。在當前CPI高漲與房租節節 攀升的形勢下,優化住宅租賃市場的監管框架,釐清市場發展方向和政策目標,制定完善配套法律法規,力促國內房地產市場由「重買輕租」向「租購併重」轉向, 已然刻不容緩。

  此外,切實弱化地方政府對土地財政的依賴。地方政府是房價上漲最大的受益者。只有終結土地財政,才能徹底打破越調越漲的怪圈。作為一項完善土地 管理與城鎮公共財政制度的重大改革,房產稅已在多地試點。同時,地方債試點也正在推行。土地財政的終結,要靠地方政府的「開源節流」。除了財稅制度的改 革,增加地方財政的「開源」,更需要在政府財政透明化和決策民主化基礎上的「節流」。

  這些改革措施是房地產調控的題中應有之義,不僅豐富了調控政策的內涵,也將為「絕不動搖」的執行提供更大的彈性和空間。


房市 調控 可松
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坐擁五十億元身價 騎破摩托車看屋炒房大咖黃勇義 縱橫房市撈錢三招

2011-12-19  TWM

 


被外界喻為台北炒房投資客頭號戰將、綽號「勇哥」的黃勇義,日前因炒房逃漏稅被檢調收押,消息傳出後引起一陣議論。勇哥究竟是什麼樣的人物,讓他能在台灣 房市炒房二十年不敗?

撰文‧梁任瑋

黃勇義,一個大家在媒體看過,卻又不熟悉的名字,之所以神祕,那是因為相較黃文雄、黃家進與劉月釵「三黃一劉」等投資客,黃勇義(勇哥)是行事最低調的一 位,外界總難一窺廬山真面目,更遑論在媒體上看到他的照片,儼然是「最熟悉的陌生人」。

行事始終低調 因被收押而曝光這幾年,在台北房市崛起的幾位投資客,以綽號「雄哥」的黃文雄為例,目前為住商不動產加盟店東兼台北市房仲公會副理事長,乾爹是房仲業大 老、東森房屋董事長王應傑。黃文雄這幾年活躍於台北市房仲公會活動,在累積財富後,也希望更上一層樓,積極爭取理事長大位,但因投資客備受爭議的身分,引 起其他仲介會員反感,因而作罷。

至於「帥過頭」黃家進,為了招徠網友揪團購屋,喜歡在媒體曝光,更因上過談話性節目︽2100全民開講︾一炮打響知名度,他的名下只有一戶自用住家,其他 房地產投資都是用網友名義購買。以他的資金實力,在投資客圈子當中,其實並不算突出。

另外,「劉媽媽」劉月釵不僅高調用本名買下東區SOGO百貨附近店面、仁愛路豪宅「帝寶」、信義路豪宅「勤美璞真」,還培養兒子俞昌哲接班房地產投資事 業。從一家皮鞋店老闆娘翻身為投資大咖的人生故事,更是被投資客奉為經典。

相較之下,黃勇義從不接受媒體採訪,他的炒房手法多數都是以訛傳訛、只聞其聲不見其人,此次是因為被檢調收押被拍到,照片才首度在報紙曝了光。

身材高瘦、戴著黑框眼鏡,總是穿著普通夾克外套的黃勇義,斯文的外表,乍見他時完全無法與炒房時的霸氣連結在一起。

今年四十八歲的黃勇義,退伍後第一份工作,就是到萬華一家房仲店頭擔任業務員。一九八九年眼見台灣房價飆漲,他辭掉房仲工作,跳下來做投資客自己賺。

不過,剛起步的他,受限自有資金少,先從新北市三重、蘆洲低總價的區域開始買賣,但當時黃勇義就懂得替不動產創造「附加價值」。例如,老公寓屋況與賣相較 差,他就會找工班重新裝潢粉刷,提高銷售時的房價與利潤,姑且不論施工品質如何,他可說是將行銷學發揮到淋漓盡致。

用三把金鑰 縱橫房產投資雖然黃勇義搭上前一波房地產景氣高峰,但隨著之後台股從萬點崩盤,房價跟著兵敗如山倒,也讓黃勇義的炒房人生遭受極大的挫折。一九九六年到一 九九八年,一度因為資金周轉不靈,出現房貸延遲繳款情形,讓他差點就要收山,所幸熬過景氣寒冬,二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後,房市買 氣復甦,才讓黃勇義活了過來。

歸納黃勇義縱橫房地產投資市場有三把金鑰。第一,擁有過人的體力,他對於買賣房屋有很強的信念,可以每天從社子騎機車到台北市大安區看房子,風雨無阻,因 此「一年要騎壞四輛摩托車」。

一位東區資深投資客就說,「黃勇義這樣搞,也是很需要體力,我們光處理一、兩間就很費神了,更不要說同時有兩、三百間在handle(處理),要是我就沒 辦法像他一樣control(管控)!」第二,勇哥也與大台北各家房仲業務員維持密切的互動。「做投資客這行,最重要的就是房仲人脈!」如果找到熟識的房 仲在第一線幫忙開發案源,就等於掌握源源不絕的炒作機會。尤其像黃勇義炒中古屋住宅已玩成精了,仲業報給他案子,他可以不用到現場看屋,從門牌就分辨得出 屋況,立刻決定成交,加上他的進貨量大,與他配合的業務員根本不用擔心沒業績。

而且黃勇義對仲介很阿莎力,只要幫他賣掉房子,不但給足佣金二%,有時候還會另外包十萬元紅包激勵獎金,讓仲介更有衝勁幫他服務。

甚至業務員賣不掉的案子,也會請黃勇義幫忙處理。因為曾受惠於黃勇義,業務員一有好物件,第一時間就主動報給黃勇義,讓他比其他投資客更快掌握Apple 級(條件好)的物件。

第三,征戰房市二十二年來,黃勇義累積了龐大的資金部位,手頭上隨時可動用的現金高達上億元,成為他掃貨源源不絕的銀彈;他深知房市的「領頭羊效應」,將 資金重押大安區精華地段,讓財富加乘效果更為驚人。這八年來,大安區房價從每坪三十萬元,一路起漲至今每坪站上一百萬元大關,黃勇義的身價也跟著水漲船 高。

真正奠定黃勇義在投資客圈的江湖地位,是○三年左右靠著台灣房地產市場低利率、低總價、低自備「三低」的投資環境,成為他壯大勢力規模的沃土,加上過去十 餘年買賣房屋的經驗,他敏銳地嗅到房價正要起飛,因而將大量資金轉進台北市大安區、中正區、信義區的中古屋市場,直接在市場上放話「大安區每坪三十萬元以 下的房子全吃」,全盛時期手頭上有三百戶房子,平均每天成交十五戶,成為台灣最大咖的房地產投資客。

善於管理物件 因逃漏稅被盯為了爭取到銀行高成數的貸款,黃勇義炒房操作,都是找熟識的親戚朋友當人頭收購房屋,因為他們多半是銀行眼中信用良好的房貸戶,他再用人頭出 面向銀行超額貸款當作買進其他房子的周轉金,例如成交價一千萬元,他可能就貸一千兩百萬元。

隨著買賣數量愈來愈多,他的家族人頭已不敷使用,黃勇義才在市場上找其他人頭搭配,因為他的房子都是買進後,稍微整理過後就賣出的「短炒」性質,持有時間 都在三個月左右,人頭費從幾千元到幾萬元不等。

黃勇義貨源多,管理房子也很有一套。最早他先設立物件網站平台,裡面有一個物件總表,方便所有仲介、網友可以上網查詢物件資料,他的房屋鑰匙都直接放在委 託的仲介店頭,買方要看屋,都透過仲介帶看,一旦物件賣掉,他會傳簡訊告知各大仲介,其中與他往來最深的就是台北市多家住商不動產加盟店。

不過,黃勇義在網路上賣上百間中古屋的名聲傳開來後,因為未繳營業稅,被財政部盯上,自○八年起,國稅局針對個人以營利為目的銷售中古屋、法拍屋,一年達 六戶以上者,就要依法課徵五%營業稅、一七%營所稅,市場認為這根本就是「黃勇義條款」。

後來黃勇義乾脆成立天義國際經營炒房事業,登記資本額一千八百萬元,雖然他已躍升為市場上交易量最大的投資客,但依舊不改低調作風,公司就直接設在他住的 社子葫蘆街大樓一樓店面。從外觀上看,經過的路人絕對想不到葫蘆街這家沒有招牌,一點都不起眼的店面,高峰期每天交易的房屋金額高達上億元,這家公司的負 責人「勇哥」身價有五十億元,枱面上很多上市公司董事長身價還不如他。

房市滾利十餘年 因奢侈稅遭罰今年初,政府為了宣示居住正義,不但祭出奢侈稅牽制投資客,檢調也開始介入調查黃勇義炒房逃漏稅,因為資料數量龐大,直到十二月七日才收網, 外界才一窺他從○六年開始,透過三十六個人頭帳戶,四年內出售九百四十戶房屋,主要集中在台北市、新北市等高房價地區的炒房地圖。

初步統計,天義國際涉嫌逃漏營業稅、營所稅,其中營業稅和營所稅除了補稅,另外都重罰一倍,加上公司未分配盈餘加徵一○%的稅款,逃漏稅金額十一.五億 元,初估補稅加罰款高達三十九億元。

自從今年初房地產市場一片風聲鶴唳後,黃勇義不但很難再找人頭購屋,他的親朋好友也紛紛避之惟恐不及。使得黃勇義在六月奢侈稅上路前陸續拋售旗下房屋, 「只要不賠本就賣」,幾乎都賣得差不多了。但外界不知道的是,他也陸續將回收的資金改玩有租金收益的店面、總價上億元的豪宅。

例如,奢侈稅上路前,他就以總價二.二五億元買下台北市復興南路SOGO百貨復興館附近的「姜太太包子店」店面,並已在十月過戶到他太太郭枝芬名下,這是 他們夫妻倆罕見地用自己的名字購買不動產。而且郭枝芬的戶籍竟然是登記在天母東路一家住商不動產加盟店內,顯見他們與房仲往來密切,已到了生命共同體的程 度。

此外,黃勇義也持有西門町成都路戲院一樓的全家便利商店店面,還有博愛路正在興建的「揚昇君臨」預售豪宅,以及仁愛路四段「仁愛敦南」豪宅。

已在房市呼風喚雨十幾年的黃勇義,今年被國稅局一連串追稅動作搞得身心俱疲。近日在成功大學一○一年管理學院高階管理在職專班(EMBA)甲組的錄取名單 中,竟赫然發現黃勇義的大名。只有東南工專學歷的他,在離開學校近三十年後,也開始想重拾書本回歸單純的學生生活,反璞歸真,不想再涉入投資圈中的是是非 非。

黃勇義炒房逃漏稅的事跡曝光後,過去幾天也引起網友正反兩極不同的評價。有網友對他哄抬房價的行為大加撻伐,甚至對於他這幾年所賺的獲利,都將吐出來感到 大快人心;不論如何,黃勇義已在台灣房地產史上留下一個驚嘆號。

黃勇義

出生:1963年

現職:天義國際負責人

學歷:東南工專

經歷:房仲業務員

成績:5年炒房940戶

黃勇義炒房流程揭祕

仲介報物件

以低於市價1~2成購入

找人頭登記產權

向銀行申請房貸,並超額貸款以不實房產交易契約將資產登記在人頭戶名下重新整理屋況,簡單裝潢房屋出售,獲利出場

逃漏稅捐稽徵


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經濟放緩與房價狂跌是否死亡交叉?謝國忠:擠破房市泡沫是帖苦口良藥

2012-1-9  TWM

混亂的中國房市,到底對中國經濟有什麼影響?這波房市動盪會持續多久?房市還會再上漲嗎?
《》特別以越洋電話專訪中國經濟學家謝國忠,幫讀者解惑。 撰文•楊卓翰 眼見近來中國房價狂跌,房地產業者倒閉潮一波接著一波,唱衰房市的人也越來越多,其中當屬玫瑰石顧問公司
董事謝國忠最為大膽。他從去年開始就不斷「喊價」,從「一線跌二成五」一路喊到「全國平均跌五成」,儼然成
為中國房市的末日預言家。然而,事實上謝國忠是最看好中國的經濟學家之一。

「中國人老喜歡說誰唱多、誰唱空,但是一切分析都要回歸基本面。」心直口快的謝國忠在接受《》電話 專訪時,分析他對中國房市的最新觀察。「這個房市的泡沫是一定要破的,對經濟當然也有負面影響。但是這個影 響,不一定是件壞事。」

房市跌是好事 這個調整來得剛好!

「一個國家經濟不是說成長得快就是好,成長趨緩就是壞。有些人擔心中國經濟沒辦法承受這波衝擊,但以之前 中國的高速成長,我說,這個調整來得剛好!」謝國忠認為,經濟發展越快速、爬得越高,掉下來就越慘。

而中國政府在高速成長中犯下的最大錯誤,就是讓房市泡沫持續擴大。而房地產對資金的過度需求,也造成企業 信貸利率高漲,甚至超過二○%。泡沫,已經到了不得不破裂的程度了。

「所以說,與其讓房價在最高點的時候崩潰,重創經濟,不如現在用強硬的調控政策,來抑制房價。現在上海、 北京的房價已經跌了二五%,所以在泡沫破裂時,所受到的傷害自然就少了。」換言之,雖然中央的房市調控對經 濟帶來了衝擊,但考慮到中國超過一○%的經濟成長率已有過熱之虞,這波房價調整短期雖然痛苦,但對長遠的中 國經濟,也是一帖苦口良藥。

但是房價下跌,政府收入短少,沒了經濟建設國家怎麼會好?謝國忠反問:「房價跌,那老百姓的消費能力是不 是增加了?當然的呀!」原來,這幾年房價高漲,受苦最多的就是中產受薪階級,「而中國的房地產泡沫和其他地 方不一樣,中國的房地產是政府在收稅,人民買房子的錢都是交給政府的。所以房價跌,就會有一個變相的減稅效 果。」再加上,購屋成本降低,一般家庭就可以在其他的商品投入更多消費。因此,謝國忠認為經濟的動能不會因 此而減少,反而可以將資源轉往中國十二五規畫主力發展的內需產業。在謝國忠眼裡,短期經濟的陣痛是不得不挨 的:「這可能是未來十年,中國內需經濟增長的一個關鍵。」也因此謝國忠認為中國政府不會、也不應該救市。「 很多人以為最近人民銀行調低(儲蓄銀行)準備金率,是緊縮政策轉為寬鬆的跡象,我認為這個機會不大。」謝國 忠特別指出,中國的貨幣政策仍然是以緊縮為大政策方向,因為通貨膨脹仍然是政府頭痛的問題。

救房市是壞事 要將價格調至合理的水準

「中國現在的貨幣供給年增率控制在一五%,如果經濟增長率在八%,那麼每年通貨膨脹還有七%的程度,這是 相當高的,因為現在中國經濟成長沒有那麼快。」所以謝國忠不認為在短期內,政府會改變貨幣政策,甚至是放鬆 銀根來救房市。

他強調,這次中央的調控政策展現了「無比的決心」,不將價格調至合理的水準,是不會停止。大家最關心的是,合理的房價是多少?而這次調整會持續多久?

「一般泡沫崩潰的時候,商品的價格最後會調整到能支持基本面的水準。」謝國忠回答:「以房屋的資產價格來 說,它的基本面由『租金回報率』及『房價收入比』來決定。一般情況下,公寓租金回報率應該在七%;而一平米 的房價,合理價格應該在不超過城市兩個月平均工資的水準。」而現在中國住屋的租金回報率僅僅不到三%,在一 線城市甚至只有一%,房價也遠遠高出謝國忠的指標。因此,謝國忠認為中國的房市調整還有很長的一段路要走,全國房價腰斬也十分合理。

「至於多久,是要用經驗來判斷的。美國從二○○六年到○九年,調整了三年;香港是從一九九七年到二○○三 年,中間還反彈過一次,總共調整了六年。所以每個地方都不一樣。」不過謝國忠指出了一個基本法則,「在調整 的過程中,波動怎麼走是跟心態有關。例如有些人覺得現在房價很便宜,就去買,這時就會出現一個激盪性的反彈。」


想撿便宜要小心

別只看房價,要看基本面謝國忠接著警告現在想趁著房市出現崩跌時,進場撈底的投資人:「這個反彈要特別小 心。很多人在買房的時候只看相對的房價,卻沒看到基本面。中國的供需不會那麼快恢復正常,整個市場還沒有回 到平衡。我看這輪調整至少三年,也就是到二○一三年才會結束。」「不過就算熬過了這一次調控,我看中國房地 產要上漲還是很困難。」雖然謝國忠認為中國經濟長遠會受惠於房市調整,但是對於房地產本身,他還是持有一貫 的悲觀態度。為什麼?關鍵就是二個字:人口。

原來,中國人口減少的速度,可能比我們想像都來得快。「人口老化會對中國產生很大的影響,人口下降之後,房地產也會變得越來越便宜。」謝國忠甚至斷言,十年之後,中國人口就會開始下降,屆時,也就是房地產上漲的終點,以後房地產趨勢將會是一路向下。

謝國忠戳破中國房價不墜的迷思,幾乎為它判了死刑,但中國經濟卻有喘息的機會。中國能否度過這次難關,端 看當局者能否咬緊牙根,勇敢地戳破這吹了十幾年的房地產泡沫。

巴曙松:中國房地產面臨史上最大洗牌產業弱化、整合 將是2012年的大戲對於因這波房市調整而倒閉的房地產業 者,「溫和調整」可能無法形容他們看到的景象。但是,雲霄飛車正要往下疾行!伴隨著泡沫破裂,「中國的房地 產也將面臨大規模的洗牌,進入中國房地產史上第一次真正的大調整。」中國國務院發展研究中心金融研究所副所 長巴曙松說。

他指出,中國房地產的高成長模式已經開始轉變,「過去十多年,開發商藉著寬鬆的信貸和較低的利率,以高槓 桿操作,仰賴地價與房價的上漲而獲利。」今天,面對政府嚴厲的調控手段,開發商也面臨了惡果:賣不出去的房 子,以及高財務槓桿帶來的巨大風險。

「到去年10月,九大一線城市還有5000萬平米的可售面積!」這麼龐大的庫存量無法消耗,結果只有一個:降價。巴曙松預測,未來幾年一線城市降幅最高將達3成,銷售額也會大大減少。因此,今年上半年的房地產投資甚至可能負成長,導致房地產在中國經濟的地位持續弱化。

而政府信貸緊縮的政策下,小型企業融資困難,也將逼迫產業進行整合。他預測,未來中國房地產不但會「以大 整小」的模式整合,「過去十幾年過度擴張的大型企業,可能也會因為無法消耗庫存土地而被洗出局。」中國房地 產龍頭綠城集團就是一例。

至於市場期待,政府因為房地產衝擊經濟穩定而將調控由緊轉鬆的情況,巴曙松也不否認這個可能性。「但是,考慮到房地產未來的經濟地位越來越輕,恐怕也很難看到為了救市而政策急轉彎。」也就是說,這波房地產的結構性轉變,將是2012年擋不住的一場大戲。
謝國忠 現職:玫瑰石顧問公司董事經歷:摩根士丹利亞太區首席經濟學家學歷:麻省理工學院經濟學博士

經濟 放緩 房價 狂跌 是否 死亡 交叉 謝國 國忠 擠破 房市 泡沫 是帖 苦口 良藥
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深入北京、上海、深圳、海南現場 直擊 中國房市冰風暴

2012-1-9  TWM

此刻,中國房市比被寒流包圍的冬天還冷!隨著政府的調控政策一一出招,原本過熱的房市如經歷一場冰風暴急速 降溫,從北京、上海、深圳到海南三亞,︽︾採訪團隊見證中國房市劇烈轉變的過程,同時也發現儘管政府 決心壓制房價,但是因為資金過剩、又缺乏適當投資管道,中國房價未來走勢陷入兩難!

製作人.周啟東    撰文.周岐原、梁任瑋研究員.楊卓翰    攝影.劉咸昌、陳俊銘「我最近才知道,我的房間是 主臥衛生間隔出來的,雖然房東把馬桶拆掉、鋪上地板紙,但感覺還是怪怪的。」今年二十三歲、剛從大學畢業的「小資白領」常冰潔無奈的說,初入職場,她一個月的薪水才二千多元(人民幣,下同,約合一萬新台幣)其中一半 就要繳給房東,扣掉生活費,她堪稱是典型的月光族。

中國房地產調整期 南北四大城市現場直擊 來自安徽的常冰潔,住在上海靜安區(相當於台北市大安區),要到她的房間,得先穿過一間間房間以及簡陋的浴室,一直走到幽暗盡頭,才是她在上海的避風港。為了增加收入,房東將三十多坪的房子用木板隔成九間小房,也就是有另外八個像她一樣的「蟻族」,在上海的角落喘息。

在這不到二坪的狹小空間裡,一張單人床和一張書桌已經占滿所有位置,為了節省走道,常冰潔連椅子都不敢擺,吃飯、上網、看書全窩在床上。上海的冬天,氣溫經常只有零度,沒有暖氣設備的她,只能靠電毯取暖。幾百公尺外的靜安區黃金地段高樓林立,很難相信,竟還有人住得如此艱難!
常冰潔只是上海數百萬買不起房子的白領階級之一,但是上海房價不是已經跌了嗎?為何一般人還是買不起房? 每天報紙、電視都在報哪邊降價、哪個地產商倒閉,但一般上海人對所謂的跌價都很冷感。真相是:過去十年,上海房價漲幅接近六倍之多,成為兩岸三地漲幅最大的城市。同一時段,台北市大安區也只漲了一倍,上海現在平均只跌了五%至一○%,想買房的民眾根本無感。

相對過去的瘋狂,中國房地產這二年開始進入調整期,中國房地產過去漲了多少?現在又跌了多少?房地產會崩 跌嗎?對經濟產生什麼衝擊?帶著滿腹疑問,《》採訪團隊深入四大城市直擊,包括最南邊的海南三亞到北 京通州,帶來第一手現場觀察。

上海現場 房仲爭客戶,地鐵站「搶人」二○一一年十二月十七日,周六上午九點,記者來到距離上海市中心車程四十五分鐘的地鐵十一號線白銀路站,才一出站,我們立刻被手拿傳單的大批房屋仲介業務員團團包圍。「五十五萬元買兩房!」「看看萬科的房子再決定。」就在此起彼落的推銷聲中,有一位業務員乾脆買票進站、搶在出口前迎接客人,免得被其他業務捷足先登。他在站內大喊:「張先生,你到了嗎?」為了一對一、人盯人掌握客戶,業務員搶客戲碼直接在地鐵站上演。

白銀路站所處的上海市嘉定區,是個面積比新北市新莊副都心大十倍的郊區,放眼望去,現階段這裡只有筆直的 馬路、幾棟新完工的大樓在寒風中矗立,讓這個新興重劃區更顯寂寥。

出乎意料的是,原定開盤的「新城金郡」現場只來了零星幾位有意看屋的客戶,因為人數實在太少,買氣太冷
,銷售人員臨時宣布當天將不會公開銷售,令一大早趕來現場的買家議論紛紛。

上海港資代銷公司漢宇地產總經理施宏叡說,現在上海預售市場流行「蓄水盤」,案子正式公開前會先累積到一 定客源再賣屋,讓其他觀望客戶沒有比價、殺價基礎,如果「蓄水」蓄得不夠多,很多案子乾脆就不開賣。

郊區    不降價就賣不動

內環    有資格的買不起,買得起的沒資格場景同樣是上海,幾年前的房市,熱度卻和現在南轅北轍。二○○五年 三月,本刊報導的︽贏在上海︾封面故事,就曾披露一個極具對照意義的個案。當時有台商準備三十萬元訂金,在 浦東江邊黃金地段訂了十間住宅,沒想到因為行情節節高升,一周之後,其中七套房的屋主反悔,除了全數退還訂 金,這位台商還收到每戶兩萬元的違約金賠償。

當年的房市,「熱」到讓買家在七天內平白賺進十四萬元(約合六十七萬新台幣),瘋狂的熱度令人印象深刻;對 比現在連開盤都沒有買氣,可見上海房市確實急速降溫,幾乎已進入冰箱冷凍室。

十二月十六日,上海知名建商星河灣宣布建案直接打八折,退還已購客戶現金達六億元,創下中國房地產市場補貼房價最高紀錄。這個話題很快就在首購族群內發酵,因為從一一年十一月開始,上海預售案已到了「不降價就賣 不動」的情況,但「假摔變真跌」的現象僅出現在郊區鎖定首購族的個案。內環豪宅案因每平方公尺開價八萬元(約 每坪一二○萬新台幣)過高,即使降價還是很貴,買得起豪宅的客戶都受「限購令」約束,形成「有資格的買不起,買得起的沒資格」特殊現象,導致上海房市呈現量急縮、價小跌的窒息情況。

中國規模第二大代銷公司同策諮詢總經理趙鋼說,內環房價就算打八折也沒用,因為市中心很多案子是從三萬漲 到八萬元,現在降至六.四萬元,但消費者依然沒有感覺。更重要的是,內環房價打完折,買得起的人沒有資格買
,買房子有強烈需求的首購族依舊買不起。

這股寒流不僅籠罩上海,連位在中國最南端,同時是熱帶海濱旅遊城市和海港的三亞,也受到衝擊。自從○九年,中國決定將海南省建設為「國際旅遊島」,原來就有不少別墅社區的三亞,房價更加瘋狂上漲,同時成為大量建商爭相在此推案的天堂。「海口(海南省省會)只是海南的,三亞可就不一樣嘍,三亞是屬於世界的!」計程車司機小莊笑說,每當遇上外來的旅客,自己總是會這樣豪氣地介紹三亞。

海南三亞現場

「第一豪宅」開北京價,兩年跌六成由機場通往市區的寬敞大道上,除了轎車之外,數量最多的就是砂石車,道 路兩旁,全是成群的新建住宅。然而略顯諷刺的是,除了在市區有一家免稅購物中心投入營運,「國際旅遊島」五 個字,通常只被建商作為印製文宣的廣告詞,街上來往的旅客,絕大多數仍是中國人。

一一年十二月二十日,當全中國都被寒流包圍時,氣候宜人的三亞,氣溫仍在攝氏二十度以上。這一天,我們為 了尋找被當地人稱為「三亞之最」的別墅「鳳凰島」,來到海邊。「鳳凰島?海對面就是了,」我們順著路人指引 方向看去,才知道鳳凰島原來是一座填海造成的人工島嶼,因屬於新開發觀光特區,一般人不能任意進入,必須預 約登記才能參觀。

島上的五星級飯店式公寓,是目前三亞第一高價,接待處人員透露,現在售價每平方公尺九萬元(約每坪一三五萬 新台幣)。令人吃驚的是,這個價位已經相當於北京、上海市中心豪宅的水準!

「其實鳳凰島房價已經跌了,○九年炒『旅遊島』最瘋狂的時候,一平方公尺要十二萬元以上呢。」一位業務員 壓低了聲音說,「而且,你聽到的只是官方說法。我在附近談案子時,聽說有業主難忍套牢,最近正開價每平方公 尺五萬元、六萬元拋售呢!」從行情頂端的價格十二萬元,打四折只剩五萬元,這座「三亞第一豪宅」,只花了兩 年時間,就向所有世人展示,何謂房市泡沫。

北京通州現場 房價炒過頭,大漲十倍後腰斬相對於上海的小跌、海南的腰斬,北京市郊的通州,則是受房價下滑影響最深的「重災區」。一一年十二月中旬的一個上午,北京氣溫只有攝氏零下十度,是入冬以來最寒冷的日子。當天記者參觀「運河灣」建案時發現,雖然是周末熱門時段,該建案在當地還號稱是「高級水岸社區」,但是偌大的銷售大廳裡,竟然只有一位客人,情況和室外氣溫一樣冷清;至於建商聘請的保全、業務總共數十人,因為沒生意,全坐在沙發上聊天。

通州,原來就是古代京杭大運河的終點,地理位置十分重要,近年更成為北京周邊發展最快的衛星城鎮,地位相 當於新北市的三峽,從這裡搭地鐵到北京市區,大約需要一小時。因為大量上班族白天在北京工作,下班才回住處 休息、過夜,通州被居民起了一個暱稱,叫作「睡城」。

隨著大量通勤人口進駐,「睡城」房價一再被驚醒!一位深耕北京多年的台商,則對通州房價演變印象深刻。「 一九九八年我去通州找朋友,那時候通州還叫作通縣,結果天才剛黑,我就連路都看不清楚,因為路燈根本還沒裝 到那裡!當時我朋友剛買房子,每平方公尺二四○○元,一直說買貴了。」「到了○三年,那裡一平方公尺也才三 六○○元;但是去年最高價時,你猜漲到多少?二萬四千元!十二年漲十倍!」隨著建商的搶建及哄抬,漲幅最高、房屋供給數量最多的通州,自然成為價格修正最劇烈的地點。


中國繼續打房? 穩定優先,「打到底」一一年年中,通州新推出的房價急劇下跌,不少建案售價甚至接近腰斬,引發不少已簽約屋主強烈不滿,抗議事件叢生。「通州很多一○年還賣二萬二(約每坪三十三萬新台幣)、二萬三的房子,現在開價一萬二、一萬五!」一位外商物業管理公司高層分析,相對於北京市區,通州的修正才正要開始。

一位台商感慨:「為什麼現在通州跌得這麼慘?因為中國從來沒有這樣子經歷過(房價大跌),沒有經驗,大家 只知道一直買,不知道房子跌下來是怎麼一回事,以為根本不會跌!」他總結說:「冰凍三尺非一日之寒。現在只 是一個壓縮的結果而已,政府已經壓抑兩年了。」從上海、三亞到北京,中國房價雖然零星下跌,但都僅傷到皮肉,相對於十年來動輒三倍、六倍的漲幅,目前只是中國房市的起跌點而已。由於中國官方強硬壓制房市,造成交易 陷入急凍,未來房價是大跌還是小跌,就要看中國政府的臉色。

房價急漲,再加上物價齊揚,造成中國的通膨怪獸蠢蠢欲動,在民怨沸騰情況下,中國共產黨不可能繼續放任房 價飆漲。今年中共即將舉行「十八大」,會中將確立由新的執政團隊接班,在這個面臨「換屆」的關鍵時刻,自然 不可能讓超過七成民眾不滿的高房價現象進一步惡化,埋下動盪的不確定因素。

過去中國政府曾多次對房市祭出「緊箍咒」,但卻一次又一次地功虧一簣。上海復旦大學房地產研究中心地產營 運研究所長蔡為民說,根據歷史經驗,政府每兩年就會實施一輪緊縮政策。例如○三年、○五年和○七年,當局都 曾經針對房市進行宏觀調控;但是「最長半年、最短三個月就收手」。有了這些經驗,開發商逐漸變得心存僥倖
,自認為只要等待、撐下去,時間一到,調控自然會鬆手。

正因為過去的政策未竟全功,去年一整年,中國國務院就推出「國十一條」、「國五條」、「國十條」和新「國 八條」等調控方案,數目之多,簡直令人目不暇給。若以調控時間計算,這次接近兩年的調控期,已打破以往紀錄
。其中,又以新「國八條」方案,對房市的影響力最大。

「這『國八條』太厲害了,政府強制限購,就算你有錢也不准買房!」一位建商分析,新「國八條」中影響最深 遠的規定,就是各主要城市和房價上漲過快的城市,必須嚴格執行限購。光是這一條,就將大部分的購屋者排除在 外,投資客不能買房,房市只剩自住型消費者,市場一片蕭條。

中國房市泡沫吹了快十年,最近這三年,泡沫又大了一倍。在美國房市泡沫高峰時,全美房價與人均收入相比
,也不過五.一倍;但是在中國,這個比值高達十八倍左右,北京、上海大城市,房價收入比甚至達到三十倍,泡
沫之大可想而知。

而吹大泡沫的始作俑者其實就是中國政府自己,︽北京青年報︾指出,「過去十年裡,政府的政策提供了荒謬的 激勵,似乎目標就是為了製造泡沫。首先,中國所有的土地都歸國家所有,而地方政府的官員壟斷了土地的供應。 這種專制、晦暗和腐敗的制度, 使得官員們在決定誰能獲得土地使用權、以及如何獲得方面,具有非常大的權力。
」為了避免重蹈日本、美國房市泡沫破裂後的災難,中國政府決定自己先擠破泡沫,吞下這帖苦藥,希望戒掉地方 政府與房地產開發商合作炒房,增加GDP(國內生產毛額)成長的毒癮。這次中國政府是鐵了心對房地產的誘惑 說不,也公開宣示,房地產行業的暴利年代已經結束!

十年房市暴利時代結束

土地國家化    始作俑者其實就是中國政府房地產是中國經濟的火車頭,一○年,房地產總產值占中國GDP的一 三%,而且占當年總投資金額超過四分之一,與房地產相關的行業高達一百多種。在中國「擠泡沫」的過程中,必 定有許多行業受到影響,不但身處冰風暴核心的中國人受傷,這個風暴甚至可能波及台灣、全球,所有人都必須小 心因應。

首先受到衝擊的就是銀行業,根據中國銀監會去年四月對銀行業進行的壓力測試結果,即使房價下跌五○%,銀 行的貸款本金由於還有擔保品的保障,不至於產生風暴。

但真的如此樂觀嗎?《財經國家周刊》分析指出,中國銀行體系中估計有七十兆到八十兆元的抵押品都是土地或 房地產,壓力測試並沒有考慮土地銷售下滑以及價格下滑,對銀行抵押品價值的影響。「原來以為土地使用權的抵 押是不斷往上漲的,現在打七折還賣不動。抵押物嚴重高估,抵押物的變現能力很弱,對銀行來說就是一個不良資 產。」一位不具名的銀行高層憂心指出。

除了銀行外,從鐵、銅、水泥、煤炭、燃油到家電、工程機械、發電設備,都受到中國房地產調整的影響。以鐵 礦為例,中國是全球最大的鐵礦砂進口國,其中房地產行業消耗了四○%,但目前鐵礦砂堆滿了大陸各大港口,因 為下游沒有需求,中國的鋼鐵廠根本拒絕進料。

如果中國房市今年繼續急凍,連遠在巴西的鐵礦砂大廠淡水河谷(Vale SA)、全球最大工程設備製造商卡特彼勒(Caterpillar)等有關業者,也難免受波及,沒有人能自外於這場中國式的冰風暴。而其中受害最嚴重的,就是買不起房,承受房價高漲之苦,又面臨失業,處在風暴中心的房地產基層員工。

上海下半年開始已有不少房仲公司業績「零成交」,「倒閉潮」已然出現,原本一萬六千家房仲至少倒了近七成,目前只剩下五千家,香港知名房仲品牌美聯物業,甚至宣布退出中國二手房市場。永慶房屋上海分公司總經理陳史翎說,目前永慶在上海還維持四十七家直營店,只有收掉幾家位置不好的門店,但他預估要到二○一四年初才會真正復甦。

中國經濟火車頭急煞 台灣及全球均難逃冰風暴威力老家在湖南懷化的吳順,已失業超過三個月了,他今年才二十三歲,高中沒畢業便輟學南下,到深圳找工作。一開始,吳順在深圳附近的加工廠擔任作業員,後來聽說房地產業好賺,轉行當起房仲業務。

「我是○九年上半年開始做的,那時候市場剛剛好起來,又還沒有政策,比較好做。」吳順回憶,金融海嘯後
,房市曾經有過一段榮景。那時候較投機的業務員,只要看到好房子,往往自己買下來轉售圖利。不過隨著調控政 策一一出台,來自政府的壓力越來越大,交易也越來越難促成。

在深圳,房仲業的不成文規定是,只要連續五十天沒有一件買賣成交,業務員立即降一級聘用。大環境嚴重不景 氣,再加上資金不夠雄厚、無法自行買賣房子,吳順一連好幾個月都沒有成交案件,業績和職銜都降到谷底。

「市場太冷清了,當時我就在想,市場不會像以前好了,再做也是這樣,所以就離職了。」吳順略顯黯然地說
:「過完年,我打算回老家或是到長沙做生意,看看資金多少,可能找人合夥做酒店吧!」在房地產調控最冷的十字路口上,中國數億人不安的等待著,這波冰風暴會持續多久?範圍多廣?沒人知道,唯有準備好的人才能度過這個超級冬天。

中國「打房」頻下猛藥 時間 辦法 內容

2001年 《商品房銷售管    理辦法》 全面實施商品房預售和現售制度,房價起漲2005年 「國八條」 壓抑商品住 房價格上漲過快,供應結構不合理的情況2006年 「國六條」 進一步抑制投機,發展中低價位商品住房2007年 《物 權法》 住宅使用期到期自動續約,不動產形同永久擁有2008年 宏觀調控 因應金融風暴,三個月內連五次降息,放 鬆信貸2010年 「國十一條」、新「國八條」、「國十條」、「國五條」 以限購令、緊縮信貸等干預政策抑制購房 需求,打擊投機性購房,加強保障房建設與公平分配2011年 房產稅試點 上海和重慶正式實施房產稅,打擊投資



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巴菲特 點名看好美國房市和銀行

2012-05-14  TCW



五月份的第一個週末,很熱鬧!法 國大選變天,拉動全球投資人對歐洲局勢的敏感神經。但在大西洋的另一岸,「股神」巴菲特(Warren Buffett)卻在一年一度的波克夏.海瑟威(Berkshire Hathaway)股東會上,透露了對美國經濟的樂觀看法,讓大西洋的兩岸呈現了兩樣情。

將近二十天前,年屆八十一歲的巴菲特,才宣布自己罹患了第一期的前列腺癌。但在一整個週末的股東大會及園遊會中,他依然看起來精神奕奕,不只跟微軟 (Microsoft)創辦人比爾.蓋茲(Bill Gates)比賽投擲報紙得第一名,還在園遊會中的珠寶銷售攤位上幫忙推銷珠寶。

在這些波克夏.海瑟威公司行銷噱頭的背後,全世界投資人屏息關注的,還是旗下掌控近八十家美國大型指標企業和無數藍酬股份的巴菲特,到底怎麼看待美國景氣 和後市?

根據巴菲特在股東會前的訪問和在股東會上的答問可以發現,影響巴菲特對美國經濟看法的關鍵仍是美國房市。而他,依然對房市抱持樂觀的態度!

「房地產回溫不遠了」新增戶數速度超越新屋數

早在今年二月份致股東的信上巴菲特就強調,自己去年預測「房市回溫應該會在一年之內發生」是「大錯特錯」(dead wrong)。儘管承認自己之前錯得離譜,但在股東會前一天接受CNBC記者訪問時,巴菲特還是強調,房市回溫應該已經不遠了,「只是我漸漸學會不要預測 確切的時間。」

理由很簡單:美國家戶數增加的速度,已經超過新建房屋的數目。以目前美國每年六十萬新增房屋數來看,這個數字遠遠比每年新增的家戶數來得少。換句話說,美 國房地產市場已經進入了一種「寅吃卯糧」的狀況,新增的家戶數不斷在消化庫存的房地產。

「人口結構和我們的市場狀況,將矯正出所需的均衡,或許就在不久之後,我相信專家們到時候會驚訝的發現,失業數據掉得有多快。而他們也會重新看到一件自一 九七六年以來就沒有改變的事實:美國最好的日子,還在前頭呢,」巴菲特強調。

在股神看來,房市能否盡快恢復過往的「均衡」,對美國景氣影響重大,當房市恢復過往增長速度,可以快速消化美國的失業人口。

但也因為目前房市尚未反轉,巴菲特對短期美國經濟前景的看法,只能稱得上是「不冷不熱」,他強調,「我們仍然看到一個改善中的經濟,只是速度不是很快。從 二○○九年秋天開始,經濟就已經很穩定的改善中,只是起飛的角度是非常的……小。」

這也呼應了巴菲特在股東會上,回答股東詢問所強調的,雖然近期美國經濟表現不一定很理想,但年成長率二.五%對美國這樣生活水準的國家來說,已經相當不 錯,「我們的政治或許是一團亂,但我們國家不是。」

「銀行業狀態很好」壞帳清乾淨,加房市帶旺

不只對房地產樂觀,股神對美國銀行業,也是一片看好!

「我對美國和歐洲的銀行業有非常不同的看法,美國銀行業正處於很好的狀態……,歐洲銀行業則在張大嘴呼吸(指像魚缺氧一樣的狀況),這也是為什麼他們會打 開融資窗口的原因,」巴菲特在股東會上如此強調。

巴菲特很早就開始涉入美國銀行業的經營,對銀行業「情有獨鍾」。早在一九六九年,三十九歲的時候,就已經買下了伊利諾國民銀行(Illinois National Bank)。這家銀行曾經是美國獲利最高的銀行,後來因為聯準會法規改變而被迫出售。後來,他在二○○九年美國富國銀行(Wells Fargo)股價跌到大約十美元時,用他私人經費一路買進,加上之前擁有的股份,成為富國銀行最大股東。今年第一季,富國銀行已跟摩根大通(J.P. Morgan)並列美國最賺錢銀行!巴菲特對銀行業的看法可說是動見觀瞻。

市場認為,股神看好美國銀行業的原因有二。一方面,他認為,美國在過去三年來,由於聯準會和財政部非常果決的處理,銀行帳上的壞帳已經清理得相當乾淨。

《巴菲特的奧瑪哈朝聖》一書的作者傑夫.馬修(Jeff Matthews)就分析巴菲特的看法說,「歐洲銀行帳上還有很多壞帳是美國的銀行三年前就已經清乾淨的東西。我認為美國銀行的狀況比很多人相信得要好得 太多。」

另一方面,長期觀察巴菲特投資策略的美盛資金管理公司經理人羅伯.海格史東(Robert Hagstrom)也強調,「我認為巴菲特喊房市落底,喊得非常早。但當房市準備復甦的時候,銀行的表現就會改善,放款增加。所以我想整體來說,銀行股或 許不是絕佳的投資,但是好投資。」

也因為對銀行業體質看好、加上有對「房市轉折」預期,巴菲特在股東會前的訪問上也強調,他預期今年下半年,他所入股的富國銀行,將會有更好的表現,甚至會 超越第一季的數字。

未來一年,美國景氣能不能翻轉、銀行業獲利能不能大幅改善,房市轉折是關鍵,而這,也將決定「股神」巴菲特的招牌,能不能持續發亮。

巴菲特 巴菲 點名 看好 美國 房市 銀行
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中、港炒房手法公然登台 直擊新竹房市怪象 投資客秒殺三百戶


2012-8-20  TWM




直擊新竹房市怪象 投資客秒殺三百戶近半年來,連續在新竹預售房市出現的「搶紅單」戲碼,日前再度上演。一個建案連名稱招牌都尚未架設,就吸引人潮綿延上百公尺。這在政府接連祭出打房政策、房市景氣低迷的當下,堪稱房市奇景。

撰文‧梁任瑋

八月十日中午,新竹市三十五度的高溫,曬得機車騎士熱汗直流,東光路上卻有二百多位民眾不畏豔陽高照,拿著板凳、雨傘耐心排隊,長長的人龍看不到盡頭!這一幕場景引起路過民眾好奇,他們究竟在排什麼?

「昨天晚上十一點就有人在這裡等了!早上更誇張,還有人排到後面巷子裡。」本刊當天在現場直擊,人龍中有年輕上班族、阿嬤;但竟有一半是新竹當地房仲業務員,原來,這些人大都是搶賺差價的投資客。

有人手上甚至拿著兩三疊現金,準備一進場就直接搶購;更令人驚訝的是,一位抱著嬰兒排隊的年輕媽媽,頭上還戴著毛帽,正在坐月子的她說,「我收到簡訊,聽 說今天正式開賣,每坪開價會低於二十萬元,今天下訂的每坪會再減一.二萬元,新竹市找不到這麼便宜的房子。」這個光靠簡訊通知,就號召上百名買方主動上門 的建案叫「移動方城」,總戶數約二百七十戶左右,是由新竹最大建商昌益機構旗下的福軒建設投資興建;該公司今年三月底,也曾在同一個接待中心以相同手法銷售「金澤21」建案,創下「三百戶房子一天秒殺賣光」的紀錄;後來因投資客大量在仲介市場轉讓紅單 (俗稱購屋預約單),引起市場爭議,還被國稅局盯上。

沒想到,才事隔四個月,昌益又再度複製同樣手法賣屋,「吸引龐大投資客進場、以低於行情一成至一成五價格成交、快速簽約結案,已成為昌益推案三部曲。」在網路上知名的新竹住宅週報主持人陸敬民說。

投資客嘗甜頭助長歪風

為何這套方法依然可行?答案就在於投資客一再嘗到甜頭,昌益以低於行情一成五的價格將房子拋給投資客,投資客再想辦法快速轉賣給下一手,簡單來說就是「炒 房」!而且不用貸款大量資金,只要少量訂金,就能以小搏大,有時一天就轉好幾手,也就是香港俗稱的「炒樓花」。近來這套炒房方法被中國學去,官方視為洪水 猛獸,欲滅之而後快,現在竟然在台灣出現。

一進入接待中心,畫面更誇張,整個大廳像菜市場一般擁擠嘈雜,所有客戶被分為十桌,排序在前面的客戶甚至連樣品屋、模型與價錢都不看,就立刻向業務員指名購買戶別,訂金一刷就是九萬元,眼都不眨,三百戶瞬間秒殺,人手一張紅單。

「昌益賣屋不讓客戶議價,投資客都知道這個規矩,反正先預約再說,利用這一個禮拜找買方接紅單,沒有風險。」一位拿到紅單的投資客熟門熟路地說。

實際了解發現,當天移動方城每坪開盤價介於十九萬至二十一萬元,單價最低的是位於二樓的十七.四萬元,但基地位置緊鄰台鐵軌道,出入動線又小,未來居住品質不佳。就是因為基地位置差,甚至還有一位直營連鎖房仲公司主管,在場指導客戶如何挑選,他直接提醒:「買高樓層、雙車位,之後比較好轉賣。」現場昌益建設的工作人員也睜一隻眼閉一隻眼當作沒看到,讓投資客公然在接待中心現場炒作房價。

為何央行總裁彭淮南三令五申打房,這些人還敢公然炒房?台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示,去年奢侈稅實施以來,桃竹兩區的交易熱度,就不受奢侈稅的影響, 主要因為新竹地區受惠於竹科新貴對不動產的鍾情投資,加上桃竹兩地並非「選擇性信用管制地區」,讓買氣不像雙北市受到影響。

投資客轉讓紅單是政府三不管地帶,政大地政系教授張金鶚表示,目前房屋貸款利率與成數有央行控管,房屋交易所得、奢侈稅由財政部管,唯一可約束預售屋換約的法令,只有財產交易所得要繳稅,加上新竹並非央行執行選擇性信用管制的區域,這也是為何投資客會如此猖獗。

北台灣第二大房市戰況熱

政府打房漏洞讓新竹的炒房風就像脫韁野馬,根據《住展雜誌》統計,新竹縣市總推案量前兩年均逾一千億元,今年一到八月更已高達一千億元,成為北台灣第二大房市戰場,當地房仲業店數也高達三百家,「這與新竹建商、投資客相互依存有很大關係,建設公司一戶戶賣房子太慢了,乾脆直接盤給投資客,投資客再透過房仲出貨,形成新竹房市近年炒作歪風。」一位新竹代銷業者無奈地說。

嘗到甜頭的昌益建設,這幾年憑藉大型建案的推案模式,讓昌益機構連年成為新竹唯一躋身全國十大建商的公司

提起昌益機構,靈魂人物就是該公司董事長楊玉全,今年五十八歲的他,十年前曾推動昌益成為新竹第一家上市營建股,因投資電子業失利,以下市收場。

後來楊玉全靠著工業用地變更住宅區的大面積開發案重新出發,代表作是二○○五年在公道五路推出的「創世紀」、「啟奧邦城」造鎮案,因土地面積大、高達上千 戶,為了快速完銷,打出低於市價一成至一成五的成交價吸引投資客進場;此策略一出,讓原本要賣三年的建案,迅速在半年內結案,也讓楊玉全重返營建舞台。

曾長期擔任新竹建商公會理事長的他,更在今年三月當選台灣省建商公會理事長,是新竹最大咖的地產大亨。太睿建設董事長陳宏洲說,新竹房市有四大建商各踞山頭,只有昌益是唯一在新竹本地發跡的建商,尤其「楊董擅長專買別家建設公司不敢碰的工業區土地,光是土地成本就比同業還便宜,這也是為何他敢打低價牌。」不過,對於投資客秒殺炒房的行為,迄至截稿為止,推案建商昌益建設並未回應。

被中、港深惡痛絕的炒房手法,竟在台灣出現,在如今房地產景氣堪虞的時間點,貿然搶進的投資客,究竟還有多少獲利空間,實在需要畫個問號。

中、 、港 港炒 炒房 手法 公然 登臺 直擊 新竹 房市 怪象 投資 客秒 秒殺 殺三 三百 百戶
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航空城計畫起飛 房市行情補漲 桃園 從過客之城蛻變成移民之鄉

2012-10-22  TWM




過去,桃園是工業之都,林立的煙囪與汙悶的空氣,人們為了工作才居住在此;如今,桃園拋下舊思惟,整頓市容與街區,迎接人潮與商機,在城市注入活水後,成為近十年台灣移入人口最多的城市,它是如何轉變,又如何重生?

撰文‧梁任瑋 研究員‧楊政諭桃園,過去是在台北及新竹兩大工商經濟區塊夾縫中求生存的衛星城市,天空總是灰濛濛、高速公路永遠大塞車、政府給的資源更是有一搭沒一搭,連先前五都升格戰中更是意外遭淘汰,很多人對桃園的未來是不看好的。

不過,九月十八日行政院宣布啟動「桃園航空城核心計畫」,將打破外界對桃園這座二線城市的刻板印象。桃園航空城預定在二○一八年開始啟用,將結合民間投資 共投入四六三○億元進行特定區開發,預計取得三二○○公頃用地,全面推動產業、住宅及商業區,以完成新都市發展,預估將可創造二兆三千億元經濟效益。

航空城利多

國壽、財團、建商爭相插旗桃園航空城比照十大建設規模,嗅到桃園航空城潛在商機,業者積極卡位布局。

九月二十五日,國泰人壽拿下高鐵桃園站產業專區開發經營五十年地上權,預計十年內投入二百億元,進行國內最大規模的商業造鎮計畫。

緊接著,十月四日,中華電信旗下的光世代建設也砸十九.七億元,在桃園航空城內買下一塊近三千六百坪土地,準備蓋智慧住宅,挑明地講就是瞄準航空城題材。

更別說老早就在桃園航空城附近集結卡位買地的財團、北部與中部建商,甚至連過去從未耕耘桃園房市的太子、皇翔、吉美、宏普及聯上開發等建商,也進駐插旗。

今年以來,建商總計已投入數十億元的金額,陸續買下桃園土地,主要是一方面大台北地區土地取得不易,另一方面看中桃園的地理優勢,以及政府可能重啟桃園航空城計畫的預期心理。房地產業者估算,大桃園光是明年初就將有八百億元的預售案進場,總銷金額創下區域歷史新高。

「桃園航空城」的效應持續發燒,十月十八日高鐵局標售高鐵桃園站周邊土地,建商預期標金還會再創新高,這被視為「桃園航空城」題材能發揮多大魔力的重要觀察指標。

「雙北市已經找不到像桃園這樣每年都有題材可以炒作的土地,加上高鐵、機場捷運、五楊高架等交通條件銜接得宜,尤其是過去被一路看衰的桃園高鐵站,現在終於進入收成期了。」第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂說。

港商里昂證券台灣區研究部主管蘇廷翰(Peter Sutton)更指出,對台灣而言,桃園航空城計畫可望複製荷蘭史基浦機場與南韓仁川機場的成功經驗,可將台灣既有的產業優勢發揮得淋漓盡致。

但光靠一座航空城,並不足以讓桃園改頭換面,即使政府投入的資源遠不如鄰近的台北內湖與新竹科學園區,但是,桃園民間生產力的旺盛程度顯然無法讓人小覷,因此,桃園航空城的啟動,等於為這些已準備就緒的民間產業敲開與國際接軌的大門。

行政部門加持

廠商辦理投資流程加快

除了「桃園航空城」的政策利多,桃園這幾年的產業風貌也迥異過往。

桃園前縣長朱立倫任內積極招商,桃園不但成為國內製造業大本營,也是全台灣最賺錢的縣,桃園縣內工廠營收逾兩兆元,全台第一,連光電產業、半導體廠都落腳 桃園。然而,桃園之所以能揮別過去「在台北與新竹夾縫中求生存」的頹勢,真正的改變,來自於行政部門願意放下姿態,首先調整的就是加快行政效率。

為了服務企業,桃園縣工商發展局長陳淑容推出「頭等艙」尊榮服務。

過去,廠商到桃園投資,為了一份公文,得往返各個不同部門跑兩、三百顆章;現在,為了全力吸引企業進駐,只要業者坐在貴賓休息室,就有單一窗口全功能服務,甚至還有專人全套處理。

更重要的是,快速領件讓不少曾到桃園申請案件的公司,對於桃園的高速效率非常訝異,「只要企業沒怨言,自然樂意進駐,還能帶動就業機會。」陳淑容說。

錢潮來了,人潮也跟著來,目前桃園縣人口突破兩百萬,去年已升格為準直轄市,在這個全台人口最多的「縣市」,很多商機更是蠢蠢欲動、亟待開發。

其中嗅覺最靈敏的就是金融業。將場景拉到有「桃園市信義計畫區」之稱、號稱桃園房價最高的中正藝文特區,大興西路上有一棟建築物非常顯眼,這是外商銀行龍 頭匯豐銀行去年在桃園市租地興建的獨棟財富管理中心,這條街上除了匯豐以外,近一年來已前後聚集了近十家國內外銀行進駐,儼然成為「銀行一條街」,打出的 口號就是「搶攻財富管理客戶」,而這口號過去只出現在台北市。

有錢階級變多

銀行進駐搶攻財富管理客戶台灣房屋南崁中悅直營店副總經理吳瑜佑說,近幾年來,桃園市商圈逐漸移轉到中正藝文特區周邊,加上中正路通往蘆竹的南竹路打通後,人口密集度愈來愈高,銀行業者看好的是藝文特區、南崁及大業等鄰近區域的企業薪轉客戶。

更重要的是,近年來桃園出現不少因土地重劃一夕致富的地主,這些地主過去可能只是農夫,但因為賣掉了高鐵青埔站周邊的農地,讓財富大幅重新分配,手頭上突然多了大量現金,也成為國內外銀行積極鎖定的財富管理核心客群。

一家銀行業者透露,桃園近幾年突然暴增的有錢人實在太驚人,南崁甚至有一家公股行庫開幕才短短一年的時間,就累積高達五十億元的存款,分行經理最苦惱的是這些資金「只進不出」,顯見桃園「田僑仔」這幾年蓄積了龐大的財務實力。

信義房屋桃園區執行協理林三智更拿內政部統計數據指出,桃園區近四年人口增加快速,全台僅次於新北市,若計算十年來的增幅更是全台第二名,其中從雙北移居 而來的占最多,累計今年一到八月有近一萬八千人。去年奢侈稅上路後,雙北建照核准與推案量大受影響,惟有桃園今年一到五月建照核准仍高居六都最高。

「因此,桃園航空城計畫若能夠落實,對於增加當地就業機會與提升產業的附加價值,起著關鍵性的作用,當地房市前景自然無可限量。」林三智下了這樣的結論。

生活機能優勢

北桃園成新移民購屋首選

隨著桃園航空城計畫的逐步付諸實現,桃園房市也因這項國家級重大建設的帶動,擁有更高的能見度與發展前景。更由於這幾年大台北都會區房價高漲,使得「北客 南下桃園購屋」形成一股不可抵擋的趨勢,擁有重大建設利多加持,尤其是距離大台北地區最近的北桃園地區,順勢成為這些新移民的購屋首選。

根據台灣房屋研究中心針對外縣市民眾至桃園購屋來源所進行的統計,台北市與新北市就占了四八.三%的比率;而遷入者大多選擇三大區域,包括桃園市中正特區、桃園高鐵青埔特區與中壢市海華商圈,而這些地區房價漲幅也相對較大。

除了房價相較於雙北市低廉,以及交通便利方便通勤到台北等誘因之外,重大建設雲集並相互串聯,則為桃園房價提供源源不斷的上漲動能,如今已在桃園形成航空城特區、中正藝文特區、高鐵特區、南崁特區、大竹新市鎮等,最具發展潛力的桃園房市五大核心特區。

其中,中正藝文特區的各項發展條件成熟,但房價也最高,非一般民眾負擔得起;而航空城與高鐵特區的未來性雖佳,生活機能則尚未成形,當地房地產業者表示, 綜合評估交通條件、生活機能與發展潛力,位處五大核心特區中心位置的南崁特區與大竹新市鎮,兼具生活機能與房價親民優勢,是現階段民眾購屋的首選。

過去,桃園被外界視為一座「過客城市」,然而從桃園這幾年的蛻變,已逐漸從一座衛星城市搖身一變成為移民之鄉,在桃園航空城建設的帶動下,桃園房市可望一掃過去漲幅落後給雙北市與台中七期的情形,展開一波「補漲行情」!

桃園成最大移入區

全國近10年人口新增最多區域

排名 行政區 近10年

新增人口 近10年

增加幅度

(%) 2012Q2

房價

(萬元/坪)

1 桃園市 71,752 21.20 14.8 2 竹北市 54,012 58.00 16.8 3 中壢市 42,516 12.80 13.1 4 桃園蘆竹鄉 40,791 37.00 16.2 5 新北林口區 33,977 64.00 20.6 6 台中西屯區 32,384 18.00 16.7 7 新北蘆洲區 29,057 17.00 28.4 8 台中南屯區 27,999 21.00 17.1 9 台中北屯區 27,927 12.00 12.7 10 高雄左營區 27,530 16.50 11.8 註:統計範圍以直轄市、縣轄市內行政區為主資料來源:內政部統計處、信義房屋

空城計 空城 起飛 房市 行情 補漲 桃園 過客 之城 蛻變 移民 之鄉
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一線城市房市夯 三、四線城市行情仍冷 中國炒樓熱再起 貪官趁機拋售豪宅

2013-02-25  TWM
 
 

 

隨著景氣好轉,中國房地產市場也告別長達一年的冰凍期。然而這波反彈似乎僅限於一、二線城市,開發過度、買氣不足的城市,交易仍然不活絡。同時因為當局宣示反貪腐,大城市也出現不少要求現金交易的豪宅出售案。

撰文‧周岐原

農曆春節長假裡,中國民眾除了拜年、到風景區遊玩,還有不少人從事另一種活動:看房子、買房子!

中國住宅市場經歷二○一二年大半年衰退修正之後,自第四季開始,呈現令人驚訝的強力反彈;從北京到上海,一線城市的成交量迅速擴增、房價漲幅也穩定增加;房地產的買方們,因為景氣再度好轉,終於向房價投降,不少觀望的民眾都紛紛出手買房。

成交數據反映的趨勢相當顯著,以中國最大住宅開發商萬科集團為例,去年十二月銷售金額為人民幣一四○.七億元(約新台幣六六八億元),比市場低迷的前年同期大增一.四倍;到了今年一月,銷售金額又大幅成長達一九○.七億元。業界龍頭銷售額屢創新高,透露一個事實:市場再度出現「房瘋」!

一二年初,︽今周刊︾曾製作「中國房市冰風暴」封面報導,當時我們直擊現場後指出,三亞、深圳、上海及北京市郊的住宅行情正在急凍,一年過後,市場迅速回溫,原因是什麼?

海南島房屋十二年才賣得完「市場上流動性還是很多,資金困境紓解了。」一位業界研究員直言:「『金九銀十』旺季過後,冬天行情通常比較冷,今年這個現象卻不明顯。」例如北京、上海、深圳、廣州四個城市,一月的房價,就比去年十二月上漲逾二%。「(去年)下半年起,先是土地拍賣屢創新高,顯示開發商信心好轉,市場見到開發商勇於出價,擔心像上一波多頭『越等越漲』,因此刺激買房熱潮回來。」然而,這次中國房價儘管反彈,各地走勢卻不同調,出現明顯兩極化的情形。

正當一線城市再次湧現買房潮,多個三、四線城市房價面臨龐大壓力,連去化庫存都不容易,遑論大漲。最具代表的是以海口、三亞為主的海南島,外地人來此購房占總銷量超過八○%,但探究這些買主購屋目的,多數只為短期避寒、休閒;以旅遊導向的三亞為例,每十戶房屋僅三、四戶有人入住。

據官方統計,整個海南島的房屋供給總面積將達一.○七九億平方公尺,如果以現有的銷售速度,至少要十二年,才能將所有餘屋消化完畢,凸顯海南島房屋供給嚴重過剩。

距海南島三千公里遠的渤海灣畔,遼寧省營口市也面對房地產過度開發、買盤後繼無力的困境。當局推出的「營東新城」都市規畫區,銷售速度遠遠落後預定目標,被視為全省房地產泡沫最嚴重的城市。「就算把市區五十萬人搬來住,還會剩下一大堆空屋。」當地一位開發商透露。

這一波房市榮景,還意外出現另一個特殊現象,就是求售的豪宅明顯增加。這是因為十八大後習近平全面接班,他開始在多個場合高調宣示打擊貪腐,聲言一定要「老虎、蒼蠅一起打」,對有大筆「另類收入」的政壇人士造成壓力。

豪宅賣家「神隱」只收現金習近平除了在下鄉考察時,具體交代地方幹部只能準備四菜一湯、不可有酒;䒷面下,由住宅建設部領軍的政府部門,對各城市「住宅資訊聯網」的建置,也在加快進行。這套系統一旦完成,等於串聯起各大城市的地政資訊,只要查詢姓名,個人持有多少房地產、登記地址、面積大小、購買金額等資料將無所遁形,儼然成為打擊貪官的最佳利器。

正因為「後有追兵」,各地以不同身分坐擁大量房地產的「炒房姊」、「炒房叔」,也陸續遭調查,近來在廣州、杭州、濟南等城市,出現「半夜託人賣豪宅」的奇景。

這類案件的共通點是,賣方只願意在半夜提供看屋服務,這些多數是公司法人,甚至根本不具名的賣方,從頭到尾不見人影,只有律師出面。還有一大特色是必須現金交易,倒不是他們急著將產權脫手,而是不經由銀行放款,以免資金流向曝光。

瑞士信貸亞洲首席經濟學家陶冬曾指出,中國受限於資本管制,民眾除了A股市場和房地產之外,很難再找到適合的投資標的;這個政策因素,加上人口流入城鎮的購房需求,成為房地產行情易漲難跌的主因。

只是誰也沒想到,這波房市熱潮的來源之一,竟是大批中國官員急著將房地產變現所導致。看來只要中國當局反貪腐的行動不停止,「現金價買豪宅」的案件也不會絕跡。

2013年中國房市三大現象1. 建商再次大舉買地,一、二線城市價量齊揚。

2. 三、四線城市買氣嚴重落後,市況仍未好轉。

3. 部分城市豪宅交易量大增,僅半夜可看屋,要求現金交易。

一線 城市 房市 三、 、四 四線 行情 仍冷 中國 炒樓 樓熱 再起 貪官 趁機 拋售 豪宅
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人生最重要的一堂談判課 房市高手 殺價暗招

2013-04-08  TWM
 
 

 

房地產的交易過程堪稱人生投報率最高的一場談判。

在這場爾虞我詐、利益衝突拉鋸的鬥智賽中,有人可以憑著高超的說服技巧叫對方讓步妥協,求取最大的利得,但有人卻只能在對手目眩神迷的話術下節節敗退。

說服人者動輒獲得、省下數十甚至數百萬元;被說服者,則恐怕耗損千金。

其實,面對技巧純熟、話術高明的房仲、代銷、投資客和銀行員,只要拿揑房地產談判過程中的關鍵步驟和達人密技,你也可以輕易地見招拆招,立於不敗之地。

撰文‧李建興、梁任瑋 研究員.楊寶楨談到房地產,任誰都希望,能夠「買」得便宜、「賣」得高價、「租」得划算,同時又能「貸」得優惠,畢竟在這動輒數千萬元,堪稱人生最大的一筆交易中,往往是差之毫釐,失之千里,不得不計較。但除了仰賴幸運之神的眷顧外,在這爾虞我詐的過程中,面對技巧純熟、話術高明的房仲、代銷、投資客以及銀行業務時,難道就只能任人宰割?三十六歲林裕豐的例子告訴你,就算是勢單力薄的小市民,其實也能扭轉乾坤。

心急壞大事

「加價購」買屋 多花三百萬冤枉錢目前在電視台擔任主管的林裕豐,是同事眼中名副其實的房產達人,因為他談判技巧高超,買賣房子就是比別人划算。但事實上,在剛開始跨入房地產投資時,林裕豐也曾有過慘痛的經驗,而現有的操盤心法,都是從一次次的敗陣中領悟出來的。

四年前,林裕豐還只是個「無殼蝸牛」,租屋的日子,一年吃掉他三十萬元,早就讓林裕豐有著濃濃的購屋夢。二○○八年的一個深夜,住家浴室的蓮蓬頭突然爆裂導致淹水,當他收拾完殘局後早已氣力殆盡,更堅定了買房的信念。巧合的是,當時在同棟社區內剛好有房子要出售,急著買房的林裕豐,立刻跑去看房,但「涉世未深」的他,購屋殷殷企盼之情全寫在臉上,這一切屋主全看在眼裡。「當時賣方一定在想,這麼急著看房,又是同社區租屋族,連搬家費都省了,肯定非買不可!」「我想我臉上一定寫著『大肥羊』三個字。」他娓娓道來。

果不其然,洞察心機的屋主就像陰險的大野狼,運用了「緩兵之計」和「以戰逼和」等策略,讓林裕豐「就範」。首先屋主故作姿態地說,「還有許多人在看喔!」更找來仲介一搭一唱,搧風點火,「唉呀!你這麼急,要加點價表現誠意啦!」此時屋主再故意透露其他買方的開價大約為一千一百萬元,被逼急的林裕豐,不但沒探聽虛實,連價都沒殺,甚至還「加價購」多花了一百多萬元,以一千二百萬元買下。木已成舟後,才得知當地的行情大約只有九百多萬元。

首次購屋慘痛的教訓,儘管讓林裕豐懊惱多時,卻也讓他決定要細心研究房地產,將來「扳回一城」。因此,後來林裕豐只要放假,就到處看房子,想盡辦法認識房產投資達人,請教操作的訣竅。蹲馬步磨刀,經由這些高手的提點,讓他深深感受到,「房市的生存之道就是『比對手還精』!不但要明瞭對方的話術,避免被糊弄,如果能掌握談判技巧,還能轉守為攻為自己爭取最大的利益。」兩年前奢侈稅開徵前夕,林裕豐趁著市場出現一波拋售潮,搶進一戶台北木柵萬芳社區的電梯大樓,脫胎換骨的他,開始懂得運用技巧。在上談判桌前,他先調出建物所有權及謄本等基本資料,從中發現該房最後一次交易時間為二○一○年之前,推估當時買進價不到一千萬元。並且發現賣方持有房屋超過兩年,卻急著脫手,解讀出對方想必是怕奢侈稅上路後房價會下跌,「抓住這個弱點,我就知道這非常有談判空間了。」

掌握四大步驟

操作房地產立於不敗的祕訣因此,儘管當時屋主每坪開價是四十二萬元,而市場的成交行情則約為三十九萬元,但林裕豐料準對方怕奢侈稅,一定肯降價求售。他直接叫價每坪三十五萬元,更先付五萬元訂金表示誠意,讓屋主眼睛一亮。最重要的是,在談判桌上,林裕豐氣定神閒地向屋主分析利害:「我當然知道市價是三十九萬元,但等你拖到奢侈稅上路後才賣出,說不定已經跌價到三十三萬元,不如我馬上用三十五萬元買下,你還倒賺了兩萬元!更何況你已經賺夠了。」這套說辭,果真打動了屋主,以每坪三十五萬元成交。

「在房地產的交易中,不想輸,就得要知道別人怎麼跟你談;想要贏,就得要懂得怎麼跟別人談!」從房仲和代銷業起家,曾見證過無數房地產交易個案的中華民國不動產經紀人協會理事長蘇雯英,在聽完林裕豐的際遇後,詼諧地套用了超人氣清宮鬥爭劇「後宮甄嬛傳」的經典台詞,一語點破房地產談判的重要。

她感觸良多地說,房市交易中,很少能有「賓主盡歡」的。買方怨多花了冤枉錢,賣方嘆賺得不夠多,房東恨賤價出租,租方氣不夠划算,而貸款時嫌銀行刻薄小器,偏偏銀行也擔心風險高!「因此,房地產談判是人人必修的一堂課!」而關於談判的訣竅,《今周刊》進一步走訪了十數位在「買、賣、租、貸」經驗豐富的投資客、包租公、仲介、代銷、銀行業務等房地產談判高手,結合了蘇雯英的談房元素,理出「觀望」、「布局」、「運籌」、「收割」四大操盤步驟,教你立於不敗之地。

第一步靜心觀望,看清大情勢。在大台北擁有近十棟房子,據熟識者透露,多年前還曾是中華開發前董事長劉泰英評估房市時智囊的張任邦(化名)就斬釘截鐵地說:「房市的輸贏源自於『資訊不對等』!」他進而解釋,在房地產的交易中,勝負往往繫於對於局勢的掌握度,因此,上談判桌前,誰能掌握較多、較明確的市場情報,了解對手的底細多一點,就更能命中要害。

既然是議價,第一個要掌握的資訊就是房子的市價,才能得知自己能運籌的空間有多大。因此和對方交手前,一定得先透過房仲、代銷、銀行、估價師、管理員或實價登錄網站等管道,探詢房子的行情。

談房第一步 觀望:

摸清市價 算出能運籌帷幄空間有趣的是,光是「情蒐」階段,諜對諜的套話術,就已經派上用場了。張任邦表示,由於仲介、代銷往往不肯透露真實行情,甚至還會故意釋出假消息,擾亂買賣方雙方的判斷,因此問行情得有技巧。由於仲介都希望買方開價高一點,賣方低一點以快速媒合,因此提供給買方的往往是區域的最高價,給賣方的則是最低行情,這時,要運用左右逢源的「反間計」,「賣房時,假裝是買方,買房時,則以賣方身分查探,才能找出對自己最有利的價格。」碰到代銷時則要「引蛇出洞」。張任邦說,一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷的,也才最貼近建商能容忍的真實底價,因此他總是不理會跑單小姐的舌粲蓮花,單刀直入地問,「那麼,四樓賣多少?」第二個要了解的資訊是對手底細。「所謂知己知彼百戰百勝,摸清楚對方來頭,才知道要用什麼方法過招。」張任邦得意地說,每次買中古屋,他一定會請仲介、代書或親自到戶政事務所調出房子物件的謄本,從中可清楚看出屋主買入的時間、設定抵押(即貸款)的額度、中間過了多少手,進而判斷屋主的買入價,甚至推測出賣方的大致身分,十分有利於談判。

以他在二○一二年看中一戶位於新北市,開價三千五百萬元的大樓住宅為例,在還沒進行議價前,他就從謄本中發現,賣方是在一一年才買進,貸款金額為一千五百萬元。張任邦推敲當時市場行情二千五百萬元,換算出貸款為六成。由於當時政府為遏制投資炒作,規定買第二屋的投資客僅能貸款六成,進而研判屋主是投資客。加上屋主才買了一年就想脫手,甚至連奢侈稅都寧願繳,「一定是個很缺錢的斷頭戶!」他抓住這點,算準了即使物件已漲至三千二百萬元了,但賣方應該只要能回本,以及足夠支付一成的奢侈稅,就願意成交。他一面請自己的幾位朋友假裝去看房,分別向屋主開了幾個離譜的低價,讓屋主誤以為房子沒行情,然而再言之鑿鑿地向房東分析:「我知道你想快點脫手,這樣好了,你當初買二千五百萬元,就連一成奢侈稅二五○萬元我也幫你付了,再讓你小賺五十萬元,二千八百萬元賣我如何?我可以立即匯款,再拖下去,對你可不利喔!」果不其然,賣方真的快速應允,而在神機妙算下,足足省下了七百萬元。

值得注意的是,「摸清對方底細」在賣房子時亦大為受用。目前在外資金融機構擔任分析師的黃俊華,去年底在市場買氣一片低迷之際,居然將位於新北市新店中央新村附近的一戶十年大樓房子,以每坪四十一萬元快速出售,相較於兩年前二十七萬元購入價,獲利高達四成七,而且比當地三十四萬元的行情高出二成,站上同社區最高價。

黃俊華表示,由於去年宏達電將企業總部遷至新店裕隆城,吸引不少外來工程師、科技新貴進駐。雖然購屋需求大增,但他明察暗訪發覺,這些新移民多半是介於三十到四十歲攜家帶眷的新手爸媽,急著找尋三、四十坪的三房住宅,偏偏當地多半是套房或六、七十坪以上的大宅,很多人苦無合適的房子可買。

黃俊華靈機一閃,將自己手中的三房住宅,不委託仲介,開高價出售。他洞悉到科技新貴講效率、重數據佐證的購買特性,還製作了PPT,每每買方上門看房,就仿效業務簡報言簡意賅地彰顯房子的價值,結果不到一個月就順利脫手。

談房第二步 布局:

掌握發球權 人脈是定勝負關鍵在洞悉情勢後,接下來得細細布局。「所謂形勢比人強,在談判前,一定要部署好對自己有利的人、事、地、物。」在兩岸三地投資經驗豐富的Ricky分享了自己的經驗心法。

「首先要深藏不露!」他挑明地說,「買賣屋過程,雙方都在測試彼此底線,讓人越摸不透、猜不著越能主導全局。」Ricky提醒,買房時千萬不要面露愛慕,最好還要裝窮,以免被仲介、代銷拱高價格。賣房時,就算急需用錢,也要顯露賣不出也無所謂的態度,預防被漫天砍價。

Ricky表示,當房仲或代銷問你底價時,先喊出一個假價格,買方出價應是心中價的九折,賣方則要加一成,正式談判時,要提醒自己別忘了真實底價,不輕易妥協。

至於時間和地點的選擇也很重要。「擁有主場優勢,才能立於不敗之地。」在新板特區投資多戶豪宅的謝論剛透露,房仲約買賣雙方議價通常喜歡選在仲介店頭、平日晚上,前者是要讓雙方受制於空間,想走也不好意思;後者則希望有一方能因為捱不住下班後的疲累,無法長期應戰而乾脆妥協。因此他建議,談房價時,最好能將對方約在自己家裡或辦公室,而時間則選在假日下午,早上睡飽了,腦筋清醒,又能長期抗戰到晚上。

另外,在談房的過程當中,「人脈」往往是決定勝負的關鍵。「有關係就沒關係,沒關係就找關係!」在網路擁有一萬多名粉絲的知名房地產部落客「紅色子房」主張,談房價時要懂得運用關係,借力使力。他認為,操作房產的最高境界莫過於「笑裡藏刀」,也就是建立與敵人的「交情」後,再回頭狠狠砍價。如此,原本看似敵對的房仲、代銷、銀行員,在套了一層關係之下,也能幫你一把,達到議價的目的。

「紅色子房」平常沒事就會多跑仲介公司或銷售案場,和房仲及代銷培養良好的關係,尤其是預售屋,由於真正的底價只有代銷甚至建商才知道,他會盡量與同一家建商或代銷買房,成為該公司的「熟客名單」,以便從這些人口中盤問出開價的底線,甚至還能買到建商保留自售的超值好屋。

不過,在買賣中古屋時,Ricky堅持不要找同一個仲介。他認為,很能幫屋主抬價的仲介通常不太擅長替買方殺價,反之亦然;再者,賣房時找買進時的同一房仲,仲介很清楚成本價,難免會砍價。

而向銀行談房貸,「套交情」更是利器。五十九年次的張嘉蘭,在高峰時期,光在基隆就擁有數十戶房子,資產上億元。但有別於一般銀行都視投資客為毒蛇猛獸,張嘉蘭的待遇很不一樣,儘管貸款餘額有好幾千萬元,銀行行員還是對她必恭必敬。這除了她數十筆貸款從來沒有遲繳過優良債信外,更重要的是她獨到的「馭人術」。

「在銀行,老鳥、菜鳥都別忽視,經理更要認識!」張嘉蘭表示,銀行的老鳥由於熟稔行內產品配套,能很靈巧地幫客戶量身訂做適合的房貸,但也由於case多,對於小客戶或金額小的案子往往無心處理,因此她也會刻意「栽培」資淺行員。一來菜鳥需要業績,會全心承作,二來最容易與其培養革命情感,未來一定會「知恩圖報」。張嘉蘭說,由於最後核定額度的多半是分行經理,於是每每談貸款時一定要求約在銀行內,藉機認識經理。

談房第三步 運籌:

扭轉乾坤 發揮團結力量爭取議價空間當一切準備就緒後,下一步就是上談判桌了。「在和仲介及代銷談判時,一定要交叉運用『狡兔三窟』、『隔岸觀火』、『欲擒故縱』和『因時制宜』等四大技巧!」Ricky表示,無論買成屋或預售屋,他絕不押寶在同一物件,也不會專任委託給單一仲介;在談判時,他會有意無意地釋出「還有其他選擇,不差這一個」,造成仲介或代銷的壓力,讓他們彼此競價。

為了別讓對方看穿自己是故意擺姿態,而被視為沒誠意,最好同時配合「欲擒故縱」法。Ricky每次看房必帶支票在身上,相中一戶房後,先下十萬元訂金,「這碰到急需現金解套的建商或賣方,十分有效。」至於「因時制宜」則是指預售案的價格隨時間會呈現「前低、中高、後低」的週期,在接待中心剛建成時,或是即將結案前,議價空間最大,約可多出五至一○%。

其次,最好是周一至周五去看屋,因為假日人多,殺價空間小,還會受代銷人員營造的成交廣播掌聲干擾;而且平日顧客較少時,代銷人員不用顧慮他人的偷聽議價過程,價格反而好砍。

談判時除了靠自己,亦可發揮「團結力量大」的效應。首先,找朋友分別去案場,在不同的時間點佯裝詢問同一戶房的價格,並且大幅砍價,藉以了解其售價底線,再以最低價作為談判的基準;抑或每次都找不同的親友陪同看房,再由親友團挑三揀四,「借刀殺人」。

值得一提的是,無論買、賣、租、貸,如果暫時還沒達到心中的理想價,這時可祭出「神主牌」,告訴對方,幕後還有金主或意見領袖,自己並不是最後決定的人,以拖待變,用時間換取空間。

談房第四步 收割:

求取平衡點 展現誠意換得完美結局假使所有的步驟都完美運作了,就到了最後的收割階段。「這時候,得要盤算自己和對方的籌碼,想想有什麼可以彼此退讓!」長期在買賣雙方進行磨合、調停的全國不動產台北市南港區總經理吳鴻暉就認為,與其僵持不下,不如看看是否有可以各退一步的方法。例如面對代銷和仲介,可以適時表達將介紹親朋好友買房,遇到銀行,就表明自己的定存或證券帳戶可以一併轉入。

而這種先讓利再求利的雨露均霑法,主播陳海茵也頗有心得。○五年,她與先生看上台北內湖一戶別墅,原本與屋主談好價格準備簽約,沒想到卻遇到海棠颱風來襲使得房子漏水,偏偏屋主也不願意進行處理,讓交易一度破局。但危機就是轉機,陳海茵後來心想,乾脆向屋主表達願意負責修繕漏水,但條件是要降價,在兩相磨合後,最後砍了五%的價格買到了房子。

至於預售屋,陳海茵也提供了「以退為進法」和「呈堂證供法」。她表示,假設在銷售案場始終無法在價格上使建商讓步,就不妨反向思考,以退為進,多拗一些家電、裝潢,以貼補未來新家添購新品時的開銷。另外,每次看房時,最好隨時記下代銷人員所允諾的優惠細節,如附贈五十萬元廚具、衛浴或是價值一百萬元的裝潢,最後把這些應允當成「呈堂證供」,甚至試著將所有的贈品折現扣掉,儘管無法全額折退,但多少能爭取一些議價空間。

不過,吳鴻暉最後提醒,「談判的基礎在於誠意!」他甚至語重心長地說:「不懂得談判,損失的是利益,但不合理的談判,損失的則是機會!」因此,談房必須建立在合情合理的基礎上,否則惹怒了對方,有可能連談判桌都上不了。此外也要評估過度的操作是否會帶來風險,例如同時委賣給兩三家仲介,表面上能造成競爭,漁翁得利,但也可能反而導致仲介彼此釋出假消息,破壞了行情。總之,分寸拿捏得宜,你才會是最後的贏家。

會不會談 房價差很大!

從林裕豐的買房際遇,認清懂不懂得談房技巧很重要

不懂談判吃盡悶虧

時間:2008年

地點:台北市八德路三段

物件:20年成屋

1. 慘遭屋主看破手腳

顯露出急欲找房的心態,讓賣方抓住把柄,故意拉高姿態逼其就範。

2. 誤入房仲所設圈套在房東和仲介聯手一搭一唱下,誤中圈套,居然加價買房。

3. 傻傻聽信賣方說辭沒打聽房屋的市況,談判時對屋主釋放的假消息也唯唯諾諾,全無反駁。

以高出市價3成購房,白白損失300萬元!

善於談判成果豐碩

時間:2011年

地點:台北市木柵區

物件:10年電梯大樓

1. 摸清屋主賣方底細調出建物謄本,推估屋主賣房本意,抓住賣方的弱點,作為談判籌碼。

2. 先下訂金誘敵入甕談判時故意先下訂金,表達誠意,欲擒故縱,反而議到好價格。

3. 分析利害恫嚇屋主向屋主細細剖析利害,並告訴賣方,若再不賣將會賠更大。

足足砍價1成6,省下210萬元!

與房仲過招

1.左右逢源

上房仲店頭問行情,因仲介透露的價格對買方會偏高,賣方則偏低,故買房時,假裝賣方身分詢價,賣房時則以買方身分問,破解其招。

2.落袋為安

賣房時為避免要付佣金而侵蝕利潤,可向仲介表明要不含佣金實拿多少錢,如心中賣價為1000萬元,就言明要實拿1000萬元,超出1000萬元的才為佣金。

3.隔岸觀火

買房子多找幾家仲介比價,賣房子時多委託幾家仲介相互競爭,取其最有利的成交,並從中砍其佣金。

4.良辰吉時

房仲約買賣雙方到仲介公司議價,偏好平日下班後晚上,疲勞轟炸到深夜,想讓某方因精神不濟而投降,故最好約定假日下午,精神最佳之際。

與建商過招

5.引蛇出洞

為探詢出預售案場的真實價格,可直接詢問全棟最低價,如四樓廣告戶的開價,藉此得知建商和代銷的底線。

6.呈堂證供

記錄每次到銷售案場售屋人員所開出的優惠條件或贈品,當成呈堂證供,最後則以此優惠要求折現或作為議價的籌碼。

7.以量制價

結合親朋好友集體團購,以大量購買向建商或代銷大幅砍價,就算拗不到價,也要爭取家電、裝潢等贈品。

8.分進合擊

請親朋好友在不同的時間點分別去看同一戶房子,預期將會分別詢問出不同的開價,最後以最低開價為議價起點,再向下殺價。

與屋主過招

9.欲擒故縱

擺出沒買無妨的姿態,讓賣方擔心,但同時又可以直接在看房時小額下訂,以彰顯買房的誠意和財力,讓賣方更難以割捨。

10.蠶食鯨吞

砍價時,先殺單價的零頭,再殺總價的零頭。如開價為每坪單價33萬元,先砍至30萬元,若30萬元單價換算為總價930萬元,則再以900萬元議價。

11.聲東擊西

每次看屋請不同的親友陪同,由親友出面嫌貨和嫌價,讓屋主擔心買方購買信心會動搖,進而同意降價。

12.明察暗訪

調建物謄本洞悉欲購買的物件屋主的進場時間和貸款額度,進而推估賣方的成本價甚至大致身分,再拿捏議價的尺度。

與銀行過招

13.利益交換

若手上擁有定存、黃金、股票或支票存戶,談房貸時可一併透露若給予優惠條件,將把其他存款轉到該銀行,「陪嫁」過去。

14.靠山相挺

銀行經理通常握有房貸額度和利率的核定權,因此想辦法認識經理並打好關係,或請有力人士(如銀行VIP客戶)舉薦,可爭取到較優惠的條件。

15.見縫插針

房貸若有寬限期,可在快到期時故意大額還款,顯示財力,並透露有意轉貸,藉此讓銀行為保留優質客戶,同意降息。

16.因人制宜

每家銀行對於貸款人信用評比的基準不同,A銀行認為的好客戶,在B銀行恐怕反而是扣分的項目,因此須打聽好各銀行的遊戲規則,提供利己的資料。

與房東過招

17.威脅利誘

明瞭房東最擔心的是租屋空窗期,若遇久未出租的房子,可向房東分析利害,提醒他不如降租金以求快速出租。

18.以退為進

無法讓房東讓步降房租時,可退而求其次轉而要求增加配備、免付管理費、水電費等,爭取利益。

19.長線釣魚

可主動向房東提議簽一年以上的長期租約,讓房東願意以較低的租金出租。

20.因事制宜

學生承租學區房時,以哀兵姿態裝窮,博取房東同情,但一般住家,尤其是坪數較大的店面和透天厝,則要彰顯財力。

與買方、房客過招

21.量身訂做

明瞭區域多數買方的職業別、年齡,推估其購屋財力、需求和購買行為。例如科技業小家庭為主流,顯示三房產品奇貨可居,可適時抬高售價。

22.神主牌位

遭對手議價時,故意表達自己並非具有決定權的人,請出神主牌護體,藉此拖延時間,以時間換取空間。

23.以戰逼和

向買方表達仍有多組買方有意購買,並故意透露其他人的出價,讓對方感受競爭壓力,以戰逼和,讓其妥協。

24.外貌協會

賣房或出租前,可先將房子小幅整理,或調整家具擺設,增加屋子的價值,讓重外觀的買方及租方快速成交。

人生 重要 一堂 談判 房市 高手 殺價 暗招
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出手炒台中房市 殷琪盤算什麼?


2013-05-13  TCW
 
 

 

欣陸控股董事長殷琪沉寂多年,將於今年第三季強勢復出,舞台,就在台中七期。

去年六月,欣陸控股旗下大陸建設首度跨出北台灣,以每坪三百二十七萬元、總價二十七億元,向力麒建設買下台中七期惠國段土地,至今仍是當地的最高價紀錄。事隔不到兩週,又以八百二十三萬一坪、八十七億成交價,搶下台北信義計畫區B7街廓,同樣寫下當時的新高價。

無懼房價步入高原期仍硬推每坪逾百萬元豪宅

砸下百億元,在北、中鑽石級地段插旗,只是殷琪的前哨戰。台中業界盛傳,第三季,大陸建設於七期推出的豪宅,每坪開價將超過百萬,比起周邊行情硬是貴上三十萬、四十萬(約高出六成)。尤其,此地緊鄰七期的指標建案聯聚信義,與台中最大建商聯聚建設隔街對望,較勁意味濃厚。

「除非她出奇招,否則絕對沒有這個行情!」精湛建設總經理陳志聲說,十年前台中大型建商紛紛進駐後,隨新市政中心、大都會歌劇院動工等議題發酵,已有多波漲幅,地價也從每坪二十萬一路飆漲至三百萬。現在,不僅可用地稀少,距歌劇院完工也還要三年,再加上捷運通車遙遙無期,利多出盡,七期呈現「前不著村,後不著店」的窘境,對建商而言實在不是適合的進場時機。

那麼,殷琪選在這個不合理的時機、以不尋常的開價華麗回歸,打的是什麼如意算盤?

據了解,因近兩年政府公共工程預算縮減,標案逐年減少,旗下另一子公司大陸工程國內公共工程案量已連兩年掛零。目前營收雖有民間營造案支撐,但這對以公共工程起家的大陸工程來說,未免有違「傳統」,也反映經營上的潛在危機。

用營建曝光度打品牌拉高公共工程建設接案量

反觀,大陸建設營收雖僅占欣陸控股兩成,卻是其逾九成的獲利來源,讓殷琪不得不將經營重心轉向營建,大陸工程則積極轉往海外發展。而這正是大陸建設在購地策略上狂踩油門,從「五年幾乎不買地」到「大手筆獵地」的關鍵轉折。

新創不動產總經理傅枝火分析,過去,殷琪購地向來保守,去年卻大動作在信義區插旗,縱然有重新宣示身分,與富邦金控董事長蔡明忠、國泰金控董事長蔡宏圖、潤泰集團總裁尹衍樑等一線大咖平起平坐之意;但跨出台北,在台中精華地段高調搶地,則更有吸引國際目光的味道,「為的就是要證明自己是全國性的品牌,有承接國際重大工程的能力。」

也難怪,大陸建設一年來,每次出手都能創造話題,大陸建設董事長張良吉也不諱言今年將持續在台中買地,可以看出殷琪頗有靠營建的「曝光量」,換取營造「品牌力」的意味。目前,大陸工程轉戰海外,在印度、香港、澳門、馬來西亞等地均有斬獲,海外營收占總營收超過一成。

合炒七期第五波漲勢大搶剩不到二○%的空地

依大陸建設計畫,台中七期惠國段住宅將規畫為每戶近兩百坪的豪宅。欣陸控股企業傳播部副理葉昭慶雖表示建案單價尚未定案,但指該案將採邊建邊售,預計二○一七年完工。

事實上,邊建邊售的方式除了能每年為財報挹注穩定營收外,也有等待時機的考量。台中市建築經營協會理事長楊玄吉指出,雖然七期行情目前處在高原期,但若歌劇院落成後,勢必會再掀一波漲幅,因此,可以看出大陸建設預計靠邊建邊售醞釀行情的心態。不過,這樣想的不只殷琪一個。

傅枝火分析,三年後,歌劇院一旦落成,將創造七期十年來「第五波」漲勢,屆時房價上看每坪百萬不是不可能。因此,不只台中建商趁青黃不接時積極搶地、養地等候,更吸引許多北部建商、金控、壽險業者南下詢問,預先卡位。

翻開七期土地版圖,除了大陸建設,國泰建設、富邦建設、新光集團、宏泰集團等皆赫然在列,就連南山人壽也正與達欣集團洽談,預計買下其中港路上的土地,拍板定案指日可待。不只如此,隨著壽險業禁買令鬆綁,業者透露,「想得到的上市櫃金控都來了,準備卡位!」大咖全員到齊,讓台中七期變成台北信義區翻版,也成為富豪較勁的第二戰場。

現在,七期空地僅剩不到二○%,但為爭搶第五波的「合炒」門票,北部建商闊氣搶地,已殺得在地建商難以招架。陳志聲說,在台中,一塊地開價十億以上,大家就嫌貴,但對「台北人」來說,五十億都還算便宜!楊玄吉也說,由大陸建設買下的惠國段土地,原本最多有七、八組人馬在搶,但依台中建商的財力,頂多只能「ㄍㄧㄣ」到三百萬一坪,因此讓大陸建設以三百二十七萬輕鬆得標。

但是,現在在七期擁有兩塊土地的殷琪,野心顯然不只有「合炒」而已。相關業者透露,目前,大陸建設已於當地積極挖角設計、工務人才,有意在七期蓋出代表作,與富邦天空樹一較高下。此外,市場甚至傳出大陸建設不惜以一坪四百萬的天價獵地的消息,意圖再破台中地價新紀錄。

搶地、搶人更搶客!看來,殷琪這次重返舞台,不當主角,一切免談。

【延伸閱讀】卡位台中七期,大咖建商闊氣搶地——北部建商2013年台中七期未推案土地

所有權人:大陸建設布局台中地段:市政北五路、惠中一街、市政北七路、惠中路口每坪土地單價(元)/總面積(坪):327萬/814

所有權人:國泰建設布局台中地段:市政北二路、惠中路口每坪土地單價(元)/總面積(坪):259萬/516

所有權人:富邦建設布局台中地段:市政路、惠文路、文心路街廓每坪土地單價(元)/總面積(坪):208萬/454

所有權人:宏泰人壽布局台中地段:中港路、河南路口每坪土地單價(元)/總面積(坪):203萬/ 670

註:2013年資料統計至5月7日


出手 炒臺 臺中 房市 殷琪 盤算 什麼
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當豪宅退燒、投資客開始抽手? 四大跡象 房市觀望氣氛正在蔓延


2013-07-22 TCW
 
 

 

房市「多頭總司令」顏炳立公開看衰房價後市,走了十年多頭的台灣房地產市場,是否就此進入轉折點;一般認為,與房市榮枯高度相關的利率環境短期之內不致出現劇烈變化,但不可否認的,買方追價的風險意識,已經明顯升高……。

撰文‧楊卓翰、梁任瑋

如果你最近要買房子,可能要先「停看聽」。六月房市買氣直直落,過去堅若磐石的房價,是否開始出現鬆動訊號?「今年下半年,實在是沒有樂觀的理由。」過去被稱為「多頭總司令」的戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立,竟也帶頭喊跌,指出豪宅市場下半年將沒有好日子過,而中古屋市場也會受到影響。

跡象一:買氣衰退

利空訊號多 下半年不樂觀其實,不只顏炳立看壞,從氣氛面到基本面,房價已經出現四個鬆動跡象,值得購屋人及投資人留意。

邱小姐近日出售一戶位於台北市大安區的公寓,卻遇到賣不出去的情況。先前有一位買家一看就很喜歡,第一天訂金就付了九十萬元;但是之後卻因為沒有銀行貸款,無法交屋。

「事後了解,原來買家是有三、四戶房產的投資客。前後找了五家銀行來估價,卻都因為貸款成數太少而沒談成。」邱小姐說。眼見交屋日逼近,這位買家甚至寧可讓邱小姐沒收九十萬元訂金也不交屋。

邱小姐遇到的並不是個案,隨著貸款利率緩步調高,加上房貸緊縮,投資客已經開始悄悄從市場上抽手。雖然五月台北市買賣移轉棟數寫下奢侈稅後新高,不過六月的移轉棟數僅剩下三三六八棟,比起上個月減少了一五%。

房地產市況不佳,身為台灣最大的外商估價機構總經理,顏炳立感受最深。「去年第一季我們成交量做到爆,現在我們做那麼少,我就感受不到這個市場還有什麼買家。」他甚至指出,今年第一件成交的商辦大樓標案,僅有一家投標。「整個標案的情況,進來詢問的,比去年掉了一半,真正投標的又掉一半。」他說。

不但如此,顏炳立也針對房市買氣下滑提出警訊,指出未來蛋黃區(市中心)房價將會下跌五%。他指出,過去多頭市場是靠「驚嘆號」堆砌出來;但當愈來愈多空頭訊息出現,會變成負面的驚嘆號,「下半年沒有那麼樂觀」。

近期利空消息包括全球景氣渾沌不明、QE(量化寬鬆貨幣政策)可能退場,過去兩年預售的豪宅開始實價登錄,大幅干擾市場交易,甚至造成買方觀望,交易量萎縮的態勢。

跡象二:豪宅退燒

壓縮一般住宅向上空間

「實價登錄效應已經發揮了,就是老百姓有所本,買東西前知道價格。」而近日勤美璞真「膨風」事件,也讓市場討論熱烈。位於北市大安森林公園的指標豪宅勤美璞真,原本喊價每坪二三○萬元,但實際登錄價格卻僅有一七八萬元,相差超過兩成。

不過,台北市房價在第二季再創新高又是為什麼?房價是否真的「下不來」?顏炳立直指,現在的房價其實「都不合理」。「現在賣家開的價錢都不合理,我們建議的合理價,他們都不願意賣。」顏炳立說。

不只如此,實價登錄也讓消費者處在觀望姿態,讓大家認為兩百萬元的房子,一百多萬元就能買到,因此不肯進場,有房仲業者就表示,最近雖然房價創下歷史新高,但是六月實際看屋人則少了一至兩成。

豪宅市場價格鬆動,顏炳立認為勢必影響到次級產品(中古屋)市場。「假設好的東西都不被追逐,那現在次級產品的熱度,會是短暫性的。」再加上QE退場,造成市場信心問題,顏炳立直說,下半年並不那麼樂觀。

信義房屋研究員曾敬德則指出,市中心區的買方對於景氣變動較為敏感,尤其是六月下旬美國聯準會主席柏南克鬆口,表示經濟好轉後,考慮縮減量化寬鬆政策規模,更讓市場信心蒙上陰影。

「QE退場」宣示與房地產之間的直接關聯,其一是推升房價的資金行情可能退燒;其二,是營造房價上漲的低利率環境可能轉變。雖然柏南克在七月九日又對外強調「就算就業情況改善也不急著升息」,但無論如何,房市買方的風險意識必然已較柏南克發言之前有所提升,也將影響買方向上追價的手筆與意願。

房價遲遲不跌,但另一個房市指標──租金報酬率卻跌得很慘。

跡象三:租金報酬低

豪宅租金直落 無法抵房貸台北市專營高價豪宅租賃市場的松信住宅經理吳懿倫就說,豪宅租賃客群主要來自外商公司主管或駐台外交官,但這幾年來台設立的外商公司急劇減少,豪宅租金行情不漲反降;但房價不斷飆升,導致租金報酬率直直落,目前「坪數愈大,租金報酬率愈低」。

據了解,壹傳媒主席黎智英位於大安森林公園對面的豪宅「頂高麗景」,交屋已一年多,原本每月對外招租三十五萬元,但現在已降價至二十五萬元還是乏人問津,換算租金報酬率也只有二%。

而目前豪宅租金開價最高的,是北市中正區的「元大一品苑」,與富邦金控蔡萬才家族在帝寶對面蓋的自用豪宅「仁愛大樓」,一戶每月租金都要五十萬元以上,雖然租金高得驚人,但租金報酬率卻低得可憐。

用知名豪宅房價換算租金報酬率,指名度(註:租屋者最多人指名想租)最高的「帝寶」,若以房價每坪兩百萬元計算,儘管以每月五十萬元的天價出租,租金報酬率也只有一.一%;信義計畫區的「寶徠花園廣場」,每月租金行情約二十萬元,租金報酬率也低於一%,租金完全無法抵房貸。

不過,吳懿倫說,這些富豪對名下豪宅的處理態度,類似保險公司買商用不動產,皆抱持只租不售、長期持有的模式;甚至有些客戶當初購買不是為了出租,而是為賺三至五年後翻一倍的價差,只要將來房子可用好價錢賣掉,租金低落對這些買家一點影響都沒有。

雖然富豪出手買房時不在乎租金報酬率,但是對口袋不深的投資客,這樣低的報酬率,已經是叫苦連天。瑞普國際董事長曾東茂就指出,台灣過低的租金報酬率,已經埋下房市鬆動的隱憂。「現在不論商辦或住宅,租金報酬率實在太低。」他拿出台北市的租金報酬率,從二○○一年開始,租金報酬率就從五%一路衰退到目前一.五七%的水準。

現在,「租金」和「貸款利率」這個恐怖平衡,即將被打破!為了進一步抑制房價,公股銀行從第二季開始實施限貸,拉動新承作房屋貸款利率來到一.九八六%,創下四年四個月來的新高。

當房貸利率超過租金報酬率,正是地產業者所謂的「死亡交叉」,因為這代表投資客已經無法單靠房租負擔房貸,而必須掏錢養房。

事實上,在二○○八年間,國內房市也曾一度出現房貸利率超過租金報酬率的狀況,不過在利率隨金融海嘯爆發而快速壓低後,租金報酬率又再度超越房貸利率;這一回,「死亡交叉」仍是曇花一現?或者會「愈演愈烈」呢?

跡象四:利率反轉

與租金報酬率呈現死亡交叉由於美國QE退場預期,不少人擔心市場利率將自此一路上漲,不過,在柏南克七月九日高調向市場「消毒」、強調利率將長時間維持低檔之後,或許利率向上的時間表還可再往後延。此外,觀察國內央行長期作風,調升利率往往又會比美國來得速度更慢、幅度更緩、動作更謹慎,因此,現階段應還不必對「升息重創房市」過度擔憂。

然而,即使不必過度擔憂,但小小的隱憂還是會對房市造成一定的壓力,原因在於,台灣房地產市場對於升息的抗壓性相對較低;或者說,一旦升息,國內房價反應會更敏感,「因為台灣房地產市場基本面並不算好。」投資名家劉俊杰說。

「房地產要上漲,首先人口要不斷增加,第二所得要不斷提高。」但是,劉俊杰指出,台灣人口老化、實質薪資負成長,「年輕人若無一點老本,不可能在新北市、台北市買房子。」劉俊杰更認為,台灣房地產比中國還脆弱,因為中國所得還在增加,但台灣所得原地踏步,而且台灣老年化嚴重,這兩個基本面,將會讓台灣的房地產,「成為高價泡沫最後的那隻老鼠。」因此,在他眼裡,台北市過高的房價崩盤,利率將是關鍵。「如果利率真的往上升,這件事絕對會發生。」劉俊杰最後提醒,股票漲到一個階段,績優股都不會動,「剩下阿貓、阿狗股在漲。」「所以你看最近台北市以外、桃園以南都在漲。這與股市有異曲同工之妙。所以我認為房市進入盤整下修,不會太遠。」從多頭總司令顏炳立,到投資名家劉俊杰,從不同角度,他們眼中看到同一件事:房市可能下修。從氣氛面來看,市場買氣衰退、基本面租金與利率出現死亡交叉,外加國際局勢的干擾,投資人須特別小心;台灣房市從金融海嘯後再起,到現在已第三年,拉長時間來看,房地產已漲了十年;反轉的時間點雖然難測,但在準備購屋之前,對於報酬空間的預期,已不宜過度樂觀。


豪宅 退燒 投資 開始 抽手 四大 跡象 房市 觀望 氣氛 正在 蔓延
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買自貿概念股 搶進上海內環房市

2013-10-21  TCW
 
 

 

「三個月前,有人問我們要不要到上海自貿區買土地,當時一畝地才人民幣一百五十萬元,現在想買都買不到,只能用租的。」安薇塔英國茶公司總經理姜惠娟說。原本乏人問津的上海自貿區,現在成了各廠商想要擠進去的區域,每畝地更是漲到人民幣五百二十萬元,漲幅三.三倍。

與土地增值機會擦身而過的姜惠娟,只好租辦公室,在這個區域註冊落腳。

進駐,有什麼好處?省關稅、從儲料到出貨調度更靈活

在大陸進口英國茶葉的安薇塔,是自貿區開幕第一週就註冊公司的台商之一,執行長黃騰瑩說,相較於目前從廈門進口茶葉有保稅區的倉儲等成本,上海自貿區開放後,外商可以自設倉庫、用人民幣結匯;茶葉還可重新包裝後,部分內銷、部分再出口,「可以省一五%的關稅和一七%的增值稅,又可以先拉貨進來,不必擔心倉儲成本,對生意幫助很大。」有了上海自貿區,安薇塔開始思考進軍東南亞市場,把生意觸角往外擴張。

除了台商的營運價格開始移動外,連供應給台商原料的國外廠商,也有新布局。

「有位做影印機材料的台商客戶說,他使用的原料都跟美國原廠購買,最近,原料供應商告訴他,上海自貿區成立後,要把原本擺放在韓國釜山自由貿易區內的材料總倉,搬到上海來,可以就近供應中國地區的客戶,」富蘭德林事業群總經理劉芳榮說。對供應商而言,可以就近服務客戶;對使用原料的台商來說,過去光是等船期至少需要一週到兩週,現在省卻這一段海運路程,可以直接從上海自貿區提貨,備料數量與週轉金,只需要過去的三分之一,提高競爭力。

台企,哪裡找機會?鎖定三區塊:金融、服務、新產業

「中國能夠走出來,跟國際接軌,對我們來講是安全的,對我們更有利,」台大經濟系教授林建甫如此詮釋上海自貿區對台商的正面影響。「掌握政策等於是擁有現金,」長期觀察中國政策變動的劉芳榮認為,只要跟著中國政策移動,就能掌握賺錢機會。

上海自貿區是中國送給全世界的一個開放大禮,台商要如何從中抓住機會?攤開這次上海自貿區開放行業,感受最直接的,就是金融業。

花旗、星展銀行搶第一輪進駐後,接著滙豐銀行獲得批准設立。台灣的台灣銀行、第一銀行與國泰世華銀行,都接獲中國方面洽詢在上海自貿區內設立據點的意願。雖然人民幣匯率、利率自由化還未有時間表,卡位後,可先替區域內的企業進行資金調度,光是直接換匯加上借款的利率差,每人民幣一億元大約至少可以省下人民幣三百五十萬元,營運成本下降。產險業的需求也會增加,包括航運保險、離岸保險、責任保險、健康醫療保險,都將帶來新機會。

浦東(上海)台灣經濟研究中心執行主任盛九元認為,台資企業可在金融類、現代服務業與新產業三大區塊找機會。譬如,台灣的銀行可多推出與人民幣相關的金融商品,也可在物流、全球化行銷、品牌設計等方面多著墨,此外,新能源、電動車這些新興產業,台灣有機會找到施展的空間。更多的商機,陸續從夾縫中竄升出來。

上海自貿區中的外高橋區域,將打造成國際酒類集散中心,有機會成為亞洲新的酒類貿易中心,交易中心可免費參觀,消費者還可以以批發價買進葡萄酒,比沃爾瑪等超市便宜,是一條新的貿易路徑;在服務文化領域,獨資的外資文化娛樂經紀機構,未來諸如明華園歌仔劇團、五月天演唱會,可在這區域提供原汁原味的表演節目。更多的營運模式,將在這區塊發生。

歸納起來,上海自貿區將為台商企業營運帶來兩大結構性改變。

改變一:交易結構改變,商機增加。

企業在上海自貿區設立貿易公司與倉儲,從其他國家進口貨物,略做加工,或直接銷售到其他國家,在進出口都免稅下,增加三角貿易機會,台商的貿易總倉,可能移往上海自貿區。

改變二:當資金調度中心,減少匯率損失。

過去資金調度都在境外公司進行,未來上海自貿區人民幣可自由結匯,當地可做為資金調度中心,可減少匯率損失與減少利息支出。

上海自貿區成立,除了公司可受惠外,個人也可以搭上順風車,讓荷包進帳。

企業想要進駐上海自貿區,除了有「境內關外」的便利性外,還看中二○一五年迪士尼開幕,屆時將成為帶動上海地區繁榮的雙引擎。在兩大經濟引擎帶動下,要如何抓住獲利趨勢?「投資房地產、股票都是不錯的選項。」劉芳榮說。從今年七月起,大陸的「自貿區概念股」蠢蠢欲動,正式批准後,更是出現瘋狂上漲,陸家嘴、華茂物流、上港集團漲幅超過一倍,外高橋漲幅更接近四○○%。

投資,如何能獲利?陸股留意四大類,台股緊扣物流金融

隨著自貿區的熱度高漲,在中國股市,有四大概念股可以留意。首先,在自貿區周邊有大量土地的公司,如海博股份、錦江投資、浦東金橋、中儲股份;其次是參與自貿區建設開發的公司,如外高橋、陸家嘴、浦東建設;第三是物流倉儲和運輸公司,如上港集團、東方創業、新寧物流、交通股份;最後是金融貿易類公司,如上海物貿、張江高科、浦發銀行。

台灣股市,也是緊扣與物流、金融相關的標的。台新投顧認為,這幾年兩岸開放,兩岸間的運輸、物流增加,如今加上上海自貿區的物流商機,台股中的運輸股如中菲行、大榮、台驊;金融股方面,由於國內主要的大型金控公司都已在中國設立營運據點,未來能否在大陸大力開展業務,才是觀察重點。

至於房地產方面,「上海內環的房子,閉著眼睛買就對了,」劉芳榮說。浦東川沙、外高橋和原南匯祝橋、林港新城四個區塊的房價漲幅超過一成,辦公室的租金也漲了兩成。未來多了迪士尼這項題材,將成為支撐上海房地產價格的重要支柱。

此外,工作機會也會增多,中國官方預估,將可創造約百萬個就業機會。銀行、證券、貿易、倉儲外,律師、旅行社、人力仲介、培訓機構、醫療服務等行業,十八項開放的行業中,每一項都隱藏著對人員的需求。連自貿區外的飯店、旅館、餐廳的住房、飲食需求,對會隨著自貿區內人員進駐、生意往來,跟著帶動起來。

最讓人眼睛一亮的是,對保險的需求也會增加。未來自貿區內,將會聚集很多的貿易、物流、航運、倉儲等企業,這些企業對產物保險的需求量將會快速成長。此外,高階主管對意外、健康保險的需要也將大幅提升,這是上海自貿區帶動出來的另一個新興需求。

一個自貿區啟動,不論是企業或個人都可以從中找到需求,能夠挖到多少寶?創造出多少機會?得看能耐夠不夠,才能在國際企業與人才的競賽中,脫穎而出。

【延伸閱讀】抓對3趨勢,輕鬆賺自貿區順風財——上海自貿區投資標的及就業機會

股票物流個股夯:台股可注意運輸股,如中菲行、大榮、台驊;陸股則從與上海自貿區建設、物流、土地相關的個股著手房產首選內環區:上海自貿區與迪士尼,將成為帶動上海房地產價格雙引擎,內環區的房地產是投資首選就業拚證照加分:上海自貿區將創造近百萬就業機會,具備證照、精進能力,就能增加工作機會

整理:吳美慧

【延伸閱讀】Q1企業主,獲利會受影響嗎?上海自貿區中有五大項目,與企業息息相關。包括貿易內容、自由結匯、匯率自由化、離岸金融OBU、開放外商投資特定領域,都會影響獲利數字與競爭力。

Q2工作者,未來機會將有所改變?上海自貿區將帶來約百萬就業機會,都是國際企業,未來你的工作地點,有可能就在此,密切觀察工作機會,等於替自己增加選擇。

買自 自貿 概念股 概念 搶進 上海 內環 房市
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房價連二十六個月重挫 全國皆漲它獨跌 救溫州 才能避免中國房市全面潰堤

2013-12-09  TWM
 

民營企業興旺、地下金融盛行的溫州,因經濟轉型受創甚深,房價重挫連跌二十六個月。儘管政府出手協助,但當地經濟體質仍有待恢復。

撰文‧周岐原

如果你辛苦買來的房子,價格持續下跌超過兩年,你會怎麼做?這正是數十萬浙江溫州房地產業主,此刻面臨的難題。

十一月十八日出爐的中國國家統計局公報指出,今年全中國房價普遍上漲,只有溫州,房價連跌二十六個月。「七十個大中城市,和去年同月相比,價格下降的有一個,上升的有六十九個。」統計公報開頭呈現的這行字,顯示全國房市一片榮景,但也更凸顯溫州的特別。

中國前三季經濟成長率有驚無險地成功保住七.五%,而全國唯一房價下跌的溫州,經濟究竟怎麼了?正當全世界拿起放大鏡,仔細檢視中共三中全會後發布的「全面深化改革」決議文,早在三十五年前就發動經濟改革、步伐領先全中國的溫州,卻還陷在房價泡沫消退的緩慢調整。

數字會說話,曾經穩坐溫州全市地王、位在商業區的豪宅建案「鹿城廣場」,二○一一年開價每平方米約人民幣十萬元(約新台幣四十九.二五萬元),目前售價降到四萬元;另一頭,面對全浙江最大溼地公園的「香緹半島」,則從每平方米人民幣七萬元跌至三萬元。房價尚未止跌,顯示溫州這一波經濟調整,似乎還沒落底。

從數字來看,溫州只是中國房地產市場的「個案」,不過,近來卻有愈來愈多的質疑,擔心溫州現象終將蔓延中國。知名財經評論員、《每日經濟新聞》主筆葉檀在十月中旬就發表文章,名為「何時中國皆溫州」,在她看來,中國如今已經出現了些許「溫州病」。

地下金融斷鏈 重挫房價什麼是溫州病?首先是資金斷鏈。二○一一年,《今周刊》採訪團隊曾經直擊溫州,當時的溫州,資金需求火熱,導致地下錢莊盛行,貸款平均月利率高達二五%;九百萬溫州人當中,身為借款或債權人的比率,竟然高達九成。

然而,銀根隨經濟降溫急遽緊縮,資金鏈在短時間內斷裂,影響所及,年營收人民幣二.七億元的信泰集團董事長胡福林,因負債累計達人民幣二十億元,不支倒閉遠走美國,成為最「大咖」的跑路老闆。地方版「錢荒」風聲鶴唳,逼得國務院前總理溫家寶一度親赴溫州,商討解決對策。

對比目前中國整體金融環境,雖然人民銀行不斷強調流動性充裕,但銀行同業拆款利率始終維持「穩定高檔」,民間向銀行借款利率的升幅,則更高於銀行同業拆款利率。

利率上升所埋下的資金緊縮伏筆,成了經濟學者眼中的一項隱憂。瑞士信貸亞洲首席分析師陶冬稍早前即表示,以目前的流動性狀況,市場對貨幣緊縮未必會有直接感受,但這是「溫水煮青蛙」的過程。他並強調,溫州對於目前的中國雖然只是特例,但必須注意的是,信貸收縮,正是溫州房地產市場當年一夕之間由盛轉衰的催化劑。

搶救經濟 成習、李難題至於第二個溫州病,則是經濟問題。一○年後中國經濟加速轉型,當人民幣匯率緩緩升值,勞工薪資每年漲一成,缺工人、更缺訂單的溫州,加工出口業受嚴重衝擊。

舉例來說,溫州生產打火機的公司曾多達五千家,全球市占率高達八成,如今只剩下一百多家。「溫州主要靠外來的訂單,現在這些靠外貿的廠,開工率都很差,人也變少了,所以經濟比以前差了。」在浙江經營消費通路事業的張君生說。

某種程度來說,搶救溫州,儼然已是習、李團隊進行經濟改革的一個小實驗場;救得了溫州,才能從中得到避免中國房地產崩潰的經改訣竅。的確,隨著習、李團隊上台後推舉的改革思惟,已讓受創的溫州經濟重現曙光。

「政府開始輔導成立小額貸款公司、擔保公司,資金流動就枱面化了。」溫州台商協會會長許燦欣說:「另外,政府還成立民間資本中心,你要找項目(投資),或找資金,可以找這個中心撮合。」十一月二十二日,浙江省人大常委會又通過《溫州民間融資管理條例》,規定民間融資允許借貸雙方商定利率,但須以法律規定為準,這部新法,算是為溫州「影子銀行」的龐大金流,邁出合法化的一大步。

「這是中國第一部民間借貸的地方法,對拯救危機之中的中小企業,有非常重要的意義!」長期為金融體系奔走的溫州市中小企業協會會長周德文說。他感慨:「這真的讓我很振奮。」放眼三中全會的決議全文,開放民營企業成立中小型金融機構,是習、李團隊改革政策中,最受矚目的重點;進度最快的連鎖家電銷售企業蘇寧雲商、由溫州老闆集資成立的華瑞集團,已經在當地取得工商登記許可;另外包括騰訊和復星集團,也緊鑼密鼓在溫州籌備民營銀行。

在這條改革路上,溫州這個實際案例的得失經驗,顯然是中國開放金融業的重要參考;在改革努力下,房價「全國皆漲它獨跌」的溫州未來或有翻身機會。重要的是,這一趟期待中的起死回生過程,也將提供中國房地產「軟著陸」的重要操作手冊。

房價 連二 二十 十六 六個 個月 月重 重挫 全國 皆漲 漲它 它獨 獨跌 溫州 才能 避免 中國 房市 全面 潰堤
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