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限貸松綁“朝令夕改”?銀行紛紛否認執行“認房不認貸”

來源: http://wallstreetcn.com/node/208570

今日關於銀行松綁限貸的消息不斷傳出,先是四大行放松首套房認定標準,再是興業、浦發等股份制銀行率先執行該標準,但到了周二傍晚,興業又否認了該消息,一波三折的“劇情”讓人倍感迷惑。

周一,市場就流傳四大行首套房認定標準將放松,房貸還清即算首套。這則消息在周二上午得到了多家媒體的證實,上海證券報稱,一家銀行昨天上午召開了會議,部署了支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。

周二下午,上海樂居消息稱,興業銀行、浦發銀行已率先放開限貸,執行認房不認貸,以家庭為單位,如果之前買過房但是貸款已還清,現在買房算首套房。興業首套房貸利率最低9.5折。

中國證券網報道,這是限貸松綁第一次在樓市調控政策最為嚴密的一線城市上海打開缺口。今天中午12點,興業銀行上海分行剛剛結束一上午的內部會議,明確放開首套房認定標準,即只要貸款還清、名下無房,即可認定為首套房。業內人士表示,興業的認定標準“尺度很大”。

這意味著,哪怕之前已炒賣過多套房產,只要房子賣掉、貸款還清,再買房就可以算作首套。

但到了傍晚時候,新浪財經報道稱,興業銀行否認將放松首套房認定標準,稱此完全是失實報道;而平安銀行和招商銀行也表示未接到任何關於首套貸認定標準的通知。

人民網最新消息稱,某銀行本定於今日下午召開的發布會,臨時取消。進一步消息將另行通知。

爆出興業率先松綁的中國證券網隨後報道,今天中午才通知各大中介和開發商限貸松綁的興業銀行上海分行,下午又收回通知,目前首套房仍按之前“認房又認貸”標準認定。

知情人士透露,上海興業銀行或是受到壓力,才又收緊此前剛剛打開的“口子”。而處在風口浪尖上的各大銀行,如今房貸上有任何新政策也非常“聰明”地只進行口頭通知,無任何正式文件,風頭不對立刻收回,朝令夕改也無跡可尋。

有分析提到,“首套房認定標準的變化,最大的收益人群是還清了首套房貸款,第二次貸款買房的所謂首次改善性需求。”因此,那些針對這部分人群的商品房,成交有可能增長,並推動這些特定項目的房價上漲。然而,對於真正的剛需——第一次買房的人,首套房認定標準的變化,對他們幾乎沒有什麽影響。

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深鐵董事長自曝與萬科如意算盤:我年年分紅20億,你從此修房不愁好地

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-09-09/1037624.html

9月8日,在國家發改委組織召開的城市軌道交通投融資機制創新研討會上,深圳地鐵集團董事長林茂德在發言中,透露了深鐵參與萬科重組的一些“算盤”。

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每經記者 朱萬平

由2015年7月寶能舉牌萬科而引發的萬科股權之爭目前仍未得到解決。很長一段時間以來,市場關註焦點集中在萬科管理層、寶能、恒大等相關方的身上,深圳地鐵似乎被“忽視”了。但現在深圳地鐵“主動”發聲了。

《每日經濟新聞》記者註意到:9月8日,在國家發改委組織召開的城市軌道交通投融資機制創新研討會上,深圳地鐵集團董事長林茂德在發言中,透露了深鐵參與萬科重組的一些“算盤”。

深鐵董事長:業績對賭 每年須獲20億分紅

今日(9月9日),國家發改委在官網上發布了一則題為《我委組織召開城市軌道交通投融資機制創新舉行研討會》的消息稱,國家發改委9月8日14時30分組織召開了城市軌道交通投融資機制創新研討會。

在上述研討會上,深鐵集團董事長林茂德表示,“大家都知道我們正在參與一個上市公司的事,但是又不能多說,很多人問我為什麽要參與,第一,我跟他對賭,我們持你20多億股值後,必須保持每年分一塊錢給我,每年都要分20億給我,相當於現金流很好。第二,他過去20多年增長100多倍,他未來十年增長1倍我就賺500億,增長2倍我就賺1000億,我貸款就有還款來源了。”

分析人士認為,林茂德所指的“上市公司”應該就是萬科。

按照林茂德的說法,深鐵入股萬科後,萬科每年都要分20億給深鐵。這到底有無實現的可能?

《每日經濟新聞》記者註意到,按照萬科於2016年7月公布的重組方案修訂稿,萬科擬以15.88元/股的價格向深圳地鐵集團發行28.72億股股份,購買其持有的前海國際100%股權,交易價格為456.13億元。

按照上述方案,深圳地鐵的28.72億股若要獲得20億元分紅,只需萬科每10股派發6.96元即可。而2015年萬科的分紅方案是每10股派發7.2元,若深鐵拿到萬科28.72億股股份,則根據上述分紅方案可獲分紅已達20.67億元,已超過林茂德所說的20億元分紅對賭了。

然而,上述重組方案遭華潤和寶能方面反對,而15.88元/股的價格也遠遠低於萬科9月9日的收盤價23.17元,折價31.46%。因此,深圳地鐵能否獲得萬科28.72億股股權,目前仍是未知數。

林茂德再次強調“軌道+物業”模式 稱證券化還有“第二方案”

林茂德在研討會上表示,建地鐵一定要建立一個可持續發展的模式,如果不可持續發展,以後會負擔很重。因此要創新“地鐵+物業”的模式,怎麽讓鐵路建設帶動土地和房產的升值,反哺地鐵投資。

林茂德稱:解決這個問題,我們做了一些探索。我們的主要探索是,土地分層出讓,土地怎麽在國家政策的情況下進行一些創新。我們核心的創新是土地的作價入股,把土地資源化、資產化、資本化,然後通過土地的評估、作價吸引地鐵公司入股進來,讓地鐵公司建地鐵的時候同步規劃、同步建設,把效益最大化。 

分析人士認為,“軌道+物業”模式對於地鐵沿線物業的開發、設計和銷售回款能力具有相當高的要求。而萬科的品牌知名度、開發、設計和銷售回款能力或許是深圳地鐵選擇萬科的原因之一

對於萬科而言,“軌道+物業”的模式有意味這什麽呢?萬科董秘朱旭此前在回答投資者提問時就表示:從國際經驗來看,人口向城市經濟圈聚集是發達國家城市化第二階段的主要方向,中國的城鎮化率已經達到56%,正在進入這一階段,軌道交通在城市圈的形成中將扮演核心角色。

朱旭稱:“軌道+物業”的創新模式,將為公司極大拓展未來獲取土地儲備的渠道,加快向“城市配套服務商”轉型,推動產品和業務升級,實現長期盈利能力的提升,讓全體股東都能分享地鐵經濟紅利。和深圳地鐵的交易將使公司獲得深圳核心地段優質土地資源,更重要的是,公司將通過“軌道+物業”模式鎖定未來城市群發展的歷史機遇,和深鐵的合作使公司有機會在軌道沿線源源不斷的獲得價格合理的優質項目資源。

《每日經濟新聞》記者註意到,林茂德還表示:深圳地鐵對於資產證券化有“第二方案”,“就是我們用股值上市公司的殼,用零劃轉的方式劃給地鐵集團,地鐵集團把上蓋物業培育成上市公司,培育成熟以後,規模夠了以後,用這個上市公司來購買地鐵集團的運營資產。特別是1號線每天100萬客流,可以滿足上市公司回報的。”

  • 每日經濟新聞
  • 宋思艱
  • 每經記者 朱萬平

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深鐵 董事長 董事 自曝 曝與 萬科 如意 算盤 年年 分紅 20 從此 修房 房不 不愁 愁好 好地
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內房不找數 中原遭拖帳10億

1 : GS(14)@2014-05-20 11:39:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140520/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】在內地34個城市做地產代理的中原集團,創辦人施永青接受本報訪問時表示,愈來愈多內房商拖欠支付佣金,令中原內地累計應收帳款已升至20多億元人民幣,為去年全年收入近三成。中原主席黎明楷稱應收款中逾一半已逾期,情嚴重。內銀限房貸、停房貸愈演愈烈,福建龍頭開發商禹洲地產(1628)指部分三、四線城市賣了樓已經完全收不回錢,二線城市收數期也從2個月延長至6個月。即使人行籲內銀做房貸,內房商認為資金壓力仍難緩解。


施永青告訴記者,原本開發商收到樓款(銀行發放按揭貸款)次月應支付佣金,但目前許多已拖欠2至4個月。「有一些(開放商)收到樓款,也不給佣,先拿去墊工程款或者還債。」例如深圳光耀地產早前爆出資金鏈斷裂,中原做其新盤代理,只好拿現樓來抵押。施永青無奈表示,沒有估到今年內地銀根如此緊絀,令樓市急速轉差。





統計局數據顯示,今年1至4月房地產開發企業到位資金按年增4.5%,增速較去年全年增速下滑22個百分點。其中個人按揭貸款錄得按年下跌3.1%,遠差於去年全年增33%(見表)。

內地按揭首4月負增長3%

銀行遲遲不放款,拖累開發商資金周轉。內房商佳兆業(1638)負責人表示,今年3至5月回款速度明顯比去年同期放慢。「以前深圳最快兩個星期,現在要兩個月。」

禹洲地產財務總監邱于庚則表示,三、四線城市開始出現收不回錢的情。「一些地方庫存有好幾年,根本賣不出去,房子抵押了也不值錢,銀行不肯貸款。」他坦言收不到款只能減慢建設,禹洲今年不追求規模,以免負債愈滾愈大。

回款慢,加上融資難,令開發商腹背受敵。中原的黎明楷直言,開發商今年資金吃緊是普遍現象,連上海都是拖數重災區之一。中原只有加大追數力度以避免損失。根據中原早前公布,該公司在內地去年收益93億港元,現時有逾10億元人民幣被拖欠,為數不少。中原去年內地新盤銷售額有3304億元人民幣,二手銷售額亦達1800億元人民幣。

「央五條」無助房貸批出

人行上周提出「央五條」,要求內銀優先滿足首套房貸,提高貸款效率,卻普遍不被看好。不僅多家券商預計銀行不會買帳,開發商亦反應冷淡。上述佳兆業相關負責人對記者表示,商業銀行有其自身難處,要考慮賺不賺錢。邱于庚則直言,人行只是口頭鼓勵,「不會對房貸有任何實質影響」,「除非下調存款準備金率或資本充足率,才可能刺激銀行放貸。」

中國指數研究院在分析「央五條」時指出,利率市場化令銀行資金成本不斷上升,存款增速放緩又制約了銀行貸款能力。據融資機構「融360」的統計,截至今年4月,在調查的23個城市中,有包括北京、上海、廣州、深圳在內的16個城市出現停貸現象,其中深圳、重慶、北京的停貸銀行數量超過當地提供按揭銀行的20%。

明報記者 甄佳佳
2 : GS(14)@2014-05-20 11:39:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140520/news/ea_eaa2.htm

【明報專訊】中央加強內銀同業監管,嚴控銀行之間買賣資產,大行紛紛發表評估報告,普遍認為新政對內銀流動性、資本金、盈利表現將帶來不同程度的影響,大摩預計,中型銀行的盈利將被削弱3%至12%。分析人士指出,新規直接壓縮影子銀行業務,包括小型銀行將不能購入大銀行的理財產品等,這會讓當前遇冷的房地產行業形勢更加嚴峻。


小銀行不可購大銀行理財產品





上周五,人行聯合中銀監、中證監、中保監以及外管局共同發布加強同業業務監管的一系列規定,整體而言,新規將一定程度收緊信貸,令不少屬於高危行業的限制類行業受壓,房地產業務更是這一類信貸的主要借出對象之一,故監管此舉加大了房企融資成本和難度,內地樓市無疑雪上加霜。

內銀一級資本率趨降

大摩認為,新規通過限制回購債券、央票、貼現票據以及限制直接或間接的同業投資擔保等方式,去防止銀行對高風險資產的漏報;巴克萊資本中國銀行業研究主管顏湄之則指出,同業業務的風險權重較低,投資業務的風險權重較高,現在將同業業務嚴格規管,銀行則會將原來的業務放入投資業務中,變相消耗了更多的資本金,因此新規實施後,各內銀一級資本充足率將下調11至143個基點不等(100基點等於1%)。

另外,據英國《金融時報》報道,中信集團在過去3年中投資了超過500億美元(約3900億港元)的理財產品,截至去年底,該集團對理財產品和其他高收益投資的的最大風險敞口已達520億美元(約4056億港元),較2011年大幅增長35倍。
內房 房不 不找 找數 中原 遭拖 拖帳 10
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