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舊樓做按揭要注意點?舊樓平在何處? (答) Home Blogger

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雖然你用英文問,我都係用中文答。諗樣由半年前都提及過大西北會跑贏大市,原因不外乎地運西移同低息口拓寬了資金池因素。筆者在前文已介紹過叠茵庭,今日(十月三日)見報紙已提及該屋苑兩房已成了二百五十萬,而屋苑兩房新叫價提升至二百八十萬。雖難免少許誇張,但新界樓價錢拾級而上確是事實。要投資而金額有限,可向新界西及東涌發展,兩房有交易,三房就冇得傾。連最平既荃灣中心三房都要3.30mil,可見香港日後全纖二百萬價既樓宇,指日可待。

至於你講舊樓多數回報好,確實是的。而真係越舊就會回報越高。有人話屋苑太殘舊,冇人想住令價錢平而提昇租金回報率確實其一原因。另一個重要原因係三十年樓齡上既樓做唔到太長按揭,令樓房既可抵押力下降而冇咁值錢,此為解釋你所見現象另一因素。銀行見到你幾中年樓,就算批按揭比你都要搵人驗樓,清楚冇潛建同結構冇問題先借比你。如果你間樓真係上五十年都借得幾百萬咁少,幾千(或萬)蚊驗樓費有機會係你比! 樓房可以係消費品,可以係投資品,亦因你點做而成為抵押品,幾方面都會影響樓價。

至於你話五十年樓賣唔賣到? 其實就冇賣唔到既樓,爭在賣幾錢。而你上網留意下五十年樓幾何有成交? 相信你自己連開個價都唔知貴定平,所以除非有時間有經驗,否則太舊住宅或工廈請勿隨便購入。而家有一類舊樓係勁HIT既,就係銅鑼灣附近一排唐樓,比人炒貴哂做樓上鋪,已經過哂入市時刻。

解答完你關於新舊樓,五十年,三百萬買邊處既問題,講下應唔應該買同埋target兩房定三房。如果買埋呢間樓投資,計埋所有按揭借貸供款都唔過你25%入息,可加碼講入樓宇。此乃諗樣一貫原則,即於旺市時用不多於家庭總借貸力既一半去運用槓桿買樓,而跌市(即你見到有地產執)時可用至八成,往後樓市反彈,終歸你都羸(詳情回去投資必勝法啄磨),今次你冇提及人工,咩有你自己衡量。

其實買左間樓唔係就咁算,有裝修雜務要跟。初心者真係買大屋苑就好。單幢樓你好難分辦價錢抵唔抵。睇下元朗蝶翠鋒有冇你搵既野,大埔中心或沙田河畔、荃灣一帶希望有選擇。至於買兩房定補些少錢買三房,其實後者為佳,買入地段注意最好避居屋。所以諗樣好少介紹將軍澳,其實唔係話差只不過升值能力平平。至於三房租客勝在多數有仔女,一般問題較少。政府已用限呎地及居屋力逼兩房供應,而家就逼起左細單位價,但兩年後供應增加對細單位不利。相信有能力一定選三房,客路同保值一般較好。

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街鋪投資注意點(答) Home Blogger

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Hi 鄭小姐,

先講你想睇既目標物,再談點融資去買。葵涌其實分兩部份,葵星中心一帶或新都會葵芳一帶。個人認為以投資價值兩個地方都麻麻,葵星中心比新都會更差。如果你係再偏既光輝圍或石蔭村,情況只有更差了。諗樣唔係話該處不能住人,而係區中根本冇由下而上的換樓階梯,留住發財想換大屋既居民,係咁既情況下該區只會「聚唔到人」,樓價至地鋪都行慢人一步。

 

葵涌當然勝在租金較平,買鋪收租可望有3%。可知而家出面D鋪已升到1.x%回報都有。而你間報習社收費可能再第二區無異,係鋪租較平下可賺取不錯收入。假設你租個地鋪$10000蚊,如果你買起間鋪就唔使比租,但有按揭支出利息。條數點計呢?? 地鋪回報比較低,一般租金回報3%,你間鋪計市值4.0mil。你現只需比2.0mil首期,借埋(亦都係最盡)另一半,分20年還用2.5%年息(鋪息較貴)計,用供$10598。即係你只要攞二百萬出黎就可以唔使交租,到退休多左間鋪係手。

 

地鋪真係好睇人流位置,街鋪定係商場鋪。融資能力較低,現時銀行都係只借成交價一半。如你賣了現收租樓套現,又將全間樓賺到既錢放落鋪度,恐怕將你人生後半場既積蓄太集中於一個鋪頭。而行人路工程,葵涌區本身發展既情況,仲有最緊要就係鋪頭附近既店舖種類,都會對你呢間鋪既升值或保值能力大大不利。即係如果你今次係想買入間屯門新墟既地鋪,或者筆者會較支持。而葵涌區係現時樓鋪皆貴,再加上買鋪投資成份較高既情況下,筆者不太建議

 

另外如你真係買左間鋪,你既個人投資同工作收入就會入埋同一盤數。需知如果該區有咩好事發生,你當然得益。但係萬一開間酒吧或風月場所係你鋪頭附近,你會受雙重打擊。

 

你可考慮將手上收租樓賣出,再買番間二百餘萬同區住宅再收租當take profit。淨低既cash可再儲幾年,係第二區物色鋪頭都未遲,趁機開多間分店。你可以話自己冇咁多時間做咁多野開分店,比舉只因覺得地鋪比住宅投機味更濃,行人人流一變或區內發展一變會令鋪價大上大落,未合符你想買鋪唔使交租所願。正因為咁旺區既鋪就算回報極低都有人買。

 

就好似你97年買了貴樓,而家有個別屋苑已大大升穿九七價,而荃灣區只係平手或稍勝,你可見區份對地產投資係十分重要。而地鋪比住宅更需留意此點。當然未來十年地運西移,年長了要減低投資風險係你要多加既考慮因素,祝你身體健康,萬事如意。

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趁高套現注意點 Home Blogger

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諗樣尊上:
小妹行年28, 公營機構工作, 月薪3.3萬, 先生29嵗,以前做教書,上年學校不續約,現失業以前人工$34000,他不時做代課,收入不穩
我們一直把70%人工儲蓄,加上先生持家及投資有道,現已有兩物業。


本有現已有一間估價6.8M樓 收緊$29000租,加按後供$16200 (mortgage 3.85m net 2.15% 26年) (舊自住樓)
仲有間新買o既樓估價3.4m 剛放租中, 估可租$13000供$6100(半年前買入2.7m唔簽consent)
現租住物業月租$7800


所有物業都係父母名持有,年時已高, 加按後年期較短及成數較低, 在下和先生加按後保留清白之軀!仲有我加按有150萬, 想用約50萬做US H好IGH YIELD BOND FUND 7.5%yield, 仲想LEVERAGE 埋 CXTX 可做1.5X 借錢 (即50萬 借可加借75萬)約扣利息約每月收7000.
$7000 (high yield leveraged) – $2000(供樓) = $5000


其餘100 就人仔定期, HIGH GRADE BOND FUND (NO LEVERAGE),目標是加多一份固定入息。 呢度扣埋供樓都應有$1000-1500 正現金流。
因防守力大不如前,本想放100萬去做high yield, 但沒想夫君今年沒工作, 又想多一份糧,矛盾中.
請問尊上意見。



近排有不少讀者來信問將樓加按套現後應否問入債券基金,或有咩債券好。再唔係就出現HIGH YIELD BOND FUND呢類字眼。諗樣試用本篇文章一次解答幾個人既疑難。 
首先要分清楚債券同債券基金有咩唔同。債券有年期(現時買得落手至少都三年),大部份到期可保本及沒有價格風險,要每半年或成年先派一次息。債券基金結合幾十至幾百條債券,可以冇年期,價錢有上落同唔保本,但係就可以收租咁每月食息。而家情況係資金泛濫,好多債券至比人炒到得番2-3厘年回報,想要有睇落更吸引既回報,就要向HIGH YIELD BOND出發。 
HIGH YIELD BOND係乜係一個美化左既名稱。換轉黎講另名叫LOW RATING BOND。但現時市場大部份人都沉醉於低息借貸及投資於HIGH YIELD BOND所給予回報所賺之息差,所以你見媒體都陪舞,冇人提及HIGH YIELD BOND跌起上黎既慘象。 
憶及大客戶秦女仕初相識諗樣時和我所言,佢話冇諗過「買債券都可以輸咁多」是的,在2008年秦女仕所持有的美國公司債券跌左足足四成,即PAR VALUE(面值)一百既債券跌到六十幾,private banker要上女仕公司親自解釋(賠罪),可惜用得私人銀行service就冇左證監監管下之全面保護,加上係自己親自簽名投資,只能埋怨自己。 

所以你要攪清楚自己舊錢放在係咩債券(或債券基金)觀乎現市場都冇咩債券係買得落手架啦。你只好買入債券基金,用一籃子債券去風險公司賴債之風險。債券基金升浪已抵續近一年,一旦經濟收縮或股市下滑,就算你係債券基金都身受其害。請見圖左手邊有HIGH YIELD BOND FUND既十大持有證券成份,而右手邊係HIGH RATE BOND FUND(一般就咁叫BOND FUND),你睇落去已知唔同牌面。係2008年左手邊HIGH YIELD BOND FUND價格下跌32%HIGH RATE BOND FUND下跌3.3%。而佢地現時所給予息率係HIGH YIELD6.2%年息,HIGH RATE 4% 年息。買入HIGH YIELDBOND FUND前請考慮你呢筆錢能否承受三成下跌風險。如頂唔住請收順dA grade政府債為主既HIGH RATE BOND FUND。 

另有讀者問既然套現即係睇跌,何必用錢買入投資物。當然如果你肯定跌就梗係唔會買啦諗樣係提供更多投資工具比你知,其實買同唔買之間仲有選擇,就係將筆錢放係保本既債券或低波幅既債券基金收住息先。 
所以請不要將錢放入HIGH YIELD BOND FUND,如你真係想高息亦只應一半半。即一半放入高評級之債券基金,另一半低評級,希望拉出個五厘幾年息。債券基金有樣比股票或很多投資產物好既係,姑勿論你係HIGH YIELDHIGH RATE佢地今時今日既價都返到去2008年爆前個價,比部份一去冇回頭既股票更佳。
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