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陸振球﹕私樓愈起愈細 礙家庭生活

1 : GS(14)@2016-10-09 01:38:46

【明報專訊】游議員在論壇對年輕人不斷被縮窄嘅生存空間,以及負擔唔起屋租,說「就算我哋而家想去扑嘢(做愛),都搵唔到房去扑,呢個係好現實嘅問題」,引起熱烈討論之餘,也令人想起現在的一些新樓盤單位面積如何細小,難以進行正常的「家居生活」。

團結香港基金最新發表有關房屋的研究報告時也指出,由今年至2019年這4年間,每年平均有約1.8萬個私樓住宅單位落成,比較2006年至2015年每年平均1.1萬個高出六成,但若以私樓總樓面面積計算,同期只升不足三成,私宅總樓面面積更由今年的1260萬方呎,減少至2019年的1180萬方呎,期內每個私樓單位的平均面積,亦由785方呎逐年遞減至2019年的670方呎,即減少約115方呎或縮細了15%。

200呎單位再縮15% 難以忍受

講真的,一個約1000方呎的單位,面積少約15%,還有850方呎,無礙正常生活,但約是一個200方呎,減少了15%面積至只有170方呎,影響便大得多,早前深圳推出只有65方呎的新樓盤,就算是單身生活也難以忍受,若是兩夫掃,難度一回家便要上牀「扑嘢」?

不過,很奇怪的是,年輕人不滿生存或「扑嘢」空間被不斷縮窄,但每當政府要提高起樓密度、填海或開發新巿鎮,又或發展郊野公園的邊緣地帶,希望藉此可有地皮起樓以改善巿民的居住和生活空間,又會有政客呼籲年輕人反對,說是要不遷不拆,很多時又會有年輕人參與有關示威活動,是否矛盾,還是留待年輕人去判斷好了。

三成港人住公屋 比例全球最高

說到團結香港基金的研究報告,當中的一些數據頗有研究意義,比如香港居住在公營房屋的人口比例高達31%,為全球最高水平(圖1),現在不少年輕人都希望能申請到公屋,而一些仍未畢業的大學生,也已開始申請公屋,認為如此便可解決居住問題,可安心工作上流。

然而,若比較1981和2011年的數據,會發覺一個令人沮喪的事實,就是居住公屋的租戶,屬低收入的比例大幅上升,私樓業主屬低收入的比例則明顯下跌,且屬高收入比例上升(表),令人擔心公屋租戶出現跨代貧窮兼惡化。箇中原因,會否一來住宅私樓的業主,因要付首期和供樓,本身競爭力較強,二來有供樓壓力,則更要奮鬥和上游,相反公屋租戶可能競爭力較差,且不用太擔心要供樓,缺少了奮鬥動力?

團結香港基金的報告又指出,原來香港的離婚率已升至世界十大排名之內,僅低於美國和第一位的白俄羅斯。事實上,香港人的離婚宗數自2001年以來一直上升(圖2),在 2014 年本港有37,217宗結婚,同一年卻也有20,019宗離婚,以及19,197 宗再婚。

離婚集中低收入公屋戶 或關政策

值得留意的是,香港離婚男性和女性明顯主要集中於低收入公屋家庭。在2011年大約28%的已婚人士及44%離婚人士居住在公屋,情况在2015年更差。與此同時,在2011年,如果離婚人士是公屋居民,相對於居住在其他類別房屋的離婚人士,他們屬於社會上最低收入的四分位數的機會明顯較高。

中國人有一種說法,指貧賤夫妻百事哀,未知道低收人家庭是否容易生活不和諧而較容易離異?團結香港基金則表示,公屋編配準則隱含着鼓勵婚姻生活不愉快的夫婦或低收入家庭離婚及跨境再婚(在中國內地找到結婚對象的機會相對頗大)的內在誘因,原因是相比作為單身人士,低收入的離婚父或母,若其有受供養的孩子或者選擇再婚,他們將可在再次申請公屋時,很多時獲得優先考慮;這是由於現行公屋編配準則有利已婚夫婦盡快上樓,但並無對首婚及再婚作出分別。

結婚生仔離婚牽動住屋需求

一般人都會認同,結婚和生兒育女會是房屋的實際需求所在,其實兩夫婦離婚,其中一方要搬出去住,也會增加對房屋的需求,所以將香港的結婚數字、本地嬰兒出生數目相加以外,再加上離婚數目,其總數的增加或減少,會更能反映香港住屋需求,有關數字在2002年見底後,一直攀升至2012年最高峰,形成了龐大的住屋需求,也相應催生香港的樓巿10多年的大牛巿,不過有關數字近3年稍為回落(圖3),理論上有冷卻樓巿的作用。

[陸振球 樓市解碼]


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MONTEREY 239呎起 將軍澳最細 愈賣愈細 將軍澳南最後新盤

1 : GS(14)@2017-02-24 11:45:36

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0809&issue=20170224
【明報專訊】2013年4月一手新例實施以來,將軍澳南已有10個新盤相繼登場,作為該區最後一個新盤的會德豐(0020)MONTEREY,發展商預告將於下月推售;項目最大「亮點」是開放式戶實用面積最細239方呎起,可謂細絕將軍澳南各新盤。另嘉華(0173)銷情理想的啟德嘉匯,最新加推的168伙,平均折實均價已直撲2萬元關口。

明報記者 方可兒、林可為

自新地(0016)將軍澳天晉IIIA於2014年8月推出市場計,將軍澳南相繼登場的10個新盤涉逾6100伙,而所推單位的入門面積卻愈來愈細;如會德豐去年5月推出的SAVANNAH,為區內首設開放式戶新盤,單位實用最細288方呎起,其後華懋推出的海翩匯,開放式戶最細249方呎起。

會德豐:擬下月推 料定價進取

MONTEREY最細開放式戶(239方呎),面積較海翩匯少10方呎,是細絕將軍澳南私樓,惟相關單位屬連平台特色戶;即使以標準開放式戶計,實用由260至288方呎,依然是該區數一數二的迷你戶。會德豐地產常務董事黃光耀稱,項目包括904伙分層戶和22間洋房;分層戶包括開放式至4房單位,實用260至1159方呎,主打2房、3房戶;特色戶實用239至1670方呎;洋房實用1843至2004方呎。黄續稱,MONTEREY部署下月開售,並指項目因接近海岸線,料為同系旗下4個將軍澳南項目中,定價最進取;而同系同區SAVANNAH、CAPRI,平均成交呎價分別約1.3萬元及1.4萬元。

另會德豐西環KENSINGTON HILL錄破頂成交;單位為33樓實用1134方呎A室,成交價3970萬元,實呎3.5萬元,成交價及呎價同創項目新高。

啟德嘉匯加推168伙 個別加價6%

至於嘉華啟德嘉匯,推出不足一周累售383伙和套現37億元後,最新加推168伙應市,以定價計呎價由19,633至28,188元,但維持最高15.5%折扣,整批折實平均呎價19,905元,今批入場費最廉宜為8座1樓實用348方呎E室,定價753.7萬元、折實價636.8萬元。是次加推單位包括54伙1房戶、82伙2房戶、23伙3房戶及9伙4房戶。

嘉華表示今批單位基本屬原價推出,與第3張價單折實均價19,873元相若,惟個別新推單位比之前同座、同層、同景觀毗鄰單位提價逾6%;以新推的1座5樓實用453方呎內園景E室為例,定價計呎價21,675元,比同層毗鄰同景觀、實用372方呎F室呎價20,322元,調高6.7%。
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【有片:納米樓氾濫】港樓愈建愈細 Miele:度身訂做迎合市場

1 : GS(14)@2017-07-27 16:43:02

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8784&issue=20170727
【明報專訊】德國家電品牌Miele曾與不少發展商合作,為各大新盤提供家電。Miele & Cie. KG執行董事Markus Miele表示,隨着單位愈建愈細,開放式廚房成為主流,家電亦要度身訂做,才可迎合香港市場。

逾百年歷史的德國家電品牌Miele,目前由家族第四代Markus Miele營運。他表示,集團上一個財政年度(2015年7月1日至2016年6月31日)錄得37億歐元營業額。香港作為眾多海外市場之一,過去多年營業額不斷增長,單計過去5年已增長一倍,其中最受歡迎的產品為蒸焗爐,佔本港銷售額約三成。

廚櫃無柄慳位增空間

Markus Miele表示,相比德國及其他歐洲國家,香港單位面積較細,是一個充滿挑戰的市場,家電尺寸要有所調整,才可進駐屋內。隨着近年迷你戶愈建愈多,開放式廚房比比皆是,廚房家電設計亦有所調整。他又稱,開放式廚房多為客飯廳一部分,產品除了不可佔用太多空間,外形及用色亦要更加時尚,以配合起居空間的整體設計風格。如近年廚櫃流行無柄設計,旗下家電亦要移除手柄,裝嵌時才可與廚櫃融為一體。

傲璇如圓塔 電器設計考功夫

品牌進駐本港市場已有廿載,在港的營銷模式亦有所轉變。Markus Miele稱,最初進入香港市場,主要與發展商合作,隨着品牌知名度提升,開始零售產品,現時批發及零售的營業額各佔一半。被問及最難忘的地產項目,Markus Miele表示,「當然是傲璇(OPUS)」,項目如圓塔,層層佈局不同,某些地方呈圓狀,要保證產品尺寸可與廚房配合,極具挑戰性。

內地營業額料見雙位數增長

為了加強集團在港的零售市場,旗下銅鑼灣利園體驗中心由一層擴建至兩層,總面積由約65平方米增至約350平方米。事實上,公司於10年前已開始進軍內地市場,現在上海、廣洲及北京均設辦公室,料內地營業額於來年財政年度會有雙位數字增長。

明報記者 方可兒
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布少明:辣招7年 物業愈細愈貴

1 : GS(14)@2017-12-03 18:06:52

【明報專訊】11月20日是額外印花稅(SSD)辣招實施屆滿7年,SSD可謂開政策直接干擾樓市的先河,加上隨後相繼推出的買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD),以及眾多收緊按揭措施,企圖壓抑樓價及炒風。然而從結果看,成效實在有限。美聯「樓價走勢圖」於過去7年累積上升約85%,期內二手交投萎縮,加上收緊按揭措施下,細銀碼單位較易上車,造就細面積單位價格被搶高,出現「單位面積愈細、呎價升幅愈大」的情况。如以近3年計,實用面積400呎或以下細單位呎價升幅最明顯。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,選取50個大型屋苑,今年10月份實用面積400呎或以下平均呎價錄13,778元,若與3年前同期(即2014年10月)相比,同類單位平均呎價10,866元相比,即3年間升約26.8%;上升幅度高於同期呎價升約22.2%的401呎至800呎單位,以及升約20.7%的逾800呎單位。

首置按揭上限宜放寬

以下實例證明了「愈細愈貴」的理論,以荃灣中心為例,該屋苑實用面積400呎或以下的單位,於今年10月份的呎價錄得約11,867元,較2014年10月同類型單位約得的9,083元上升約30.7%。辣招陷「七年之癢」,市民對其壓抑樓價的信心已失。7年轉眼已過,是時候檢討辣招成效,助樓市重新出發。中短期而言,撤辣遙不可及,但一定程度的微調實為必須,例如放寬「樓換樓」退稅豁免期限制,甚至近來傳出為首置人士提升按揭上限等,都是可行的方法,希望政府可盡快落實,做到真正的「置業主導」。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7269&issue=20171127
布少 少明 辣招 物業 愈細 細愈 愈貴
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