📖 ZKIZ Archives

這幾年台灣興起海外置產的風潮，在日圓走軟以及東京奧運題材的發酵下，日本在這股風潮中成為熱門標的，讓許多投資客趨之若鶩，究竟去日本買房該注意什麼呢？

撰文‧周思含

自從安倍晉三就任日本首相後，狂打振興經濟猛藥，帶動房市復甦跡象，也吸引外資大量湧入日本房地產市場。

六十五年次的陳先生即是一例。從事電子業，平均月薪七萬元的他，前年想在台北買一間小套房，卻苦於房價太高下不了手，輾轉得知日本置產的機會，便以原本準備買房的頭期款，轉向購置約八百萬日圓、位於東京僅有五坪，且帶有租約的小套房。

每個月扣除稅金及管理雜支後，仍有六萬四千日圓的租金收益（折合台幣約一萬七千元），算算一年竟有超過八％的租金報酬率，對陳先生來說，是相當划算的投資。

近期，日圓對台幣大幅貶值，讓陳先生興起「趁機再添日本資產」的念頭，此外，他看好二○二○年東京奧運所帶來的資產增值效果，開始積極尋覓新物件，打算加碼日本房地產。

從陳先生的例子來看，在日本置產門檻並不高，但畢竟物件不在台灣，加上文化民情及居住習慣不相同，在日本購屋，仍有許多眉角須留意。

眉角一：從中古屋著手

首先，以居住習慣的角度來看，台灣人喜歡購屋自住，但是日本尤其在房價最高的東京，住宅自有率僅四成，另外六成為租屋市場，所以在日本置產重點，不宜太過注重增值效果，而應以長期收租作為投資目標。

全國不動產總經理石吉平指出，以日本東京來看，增值地段指的就是核心五區：港區、涉谷區、新宿區、中央區、千代田區，這些地區雖有增值空間，但是投報率卻不高；對於投資者來說，較理想的方向是從生活機能佳的中古屋著手，距離地鐵站愈近愈好，最好還帶有租約，可享固定租金收益。

對於首次踏入日本房市的投資客，「不建議購買新成屋，因為折舊率太快。」富群海外地產顧問總經理賴煥昇表示，自備款約三、四百萬元，就有很多中古屋小套房的物件可供選擇，而且投入門檻較低，房貸負擔也不會太重。

「來日本買房，絕對不要抱著炒短線的心態。」二十一世紀不動產副總曹若琪表示，日本政府為抑制短線炒房，五年內買賣不動產，課徵的資本利得稅率為三○％，持有五年以上則降為一五％，因此投資日本不動產不只賺租金，還要有長期持有，賺增值空間的心態才是上策。

眉角二：善用﹁日圓債務﹂日圓持續貶值，加上奧運題材等利多加持，現在看起來正是投入日本房地產的買點，不過對於前年就進場買了小套房的陳先生來說，似乎就出現了一筆匯損。在可以預見的未來裡，日本加碼寬鬆及美元依舊強勢的情況下，日圓看來還有續貶的空間，要怎麼不讓匯損擴大呢？

對此，啟富達國際總經理趙靜芬建議了幾個方法：其一是在日本當地貸款，若將來日圓續貶，﹁日圓債務﹂也會跟著貶；若手上資金比較吃緊的人，也可考慮利用台灣貸款的低利息及兩年寬限期，讓資金保持彈性；第二種方式是將日圓租金收益，投資日本股票、基金，用資本利得彌補匯損；第三種避免匯率風險的方法，則是直接將日圓租金收益換成美元。

有餘裕在日本置產，用的必定是閒錢，趙靜芬認為，即使未來日圓繼續貶值，也不要急著換回新台幣，或將房子脫手，畢竟這是長期投資，未來還是有可能升值。

眉角三：搞懂實質報酬率

提到貸款，或許讓人一個頭兩個大，不過只要搞懂「眉角」，跨海置產其實不難。

雖然日本政府規定外國人不得在日本銀行開戶、申請房貸，但是台灣目前有五家銀行在日本開設分行，提供台灣人在日本購屋的貸款服務，貸款成數大致是五到七成，本利攤還十五年，沒有寬限期，利息約在二．五％左右。

值得注意的是，銀行貸款有所謂「三不貸」。首先，屋齡超過二十五年以上的物件，銀行就不能放款，因為他們認為該建物已經沒有價值；再者，貸款金額低於兩千萬日圓也不允許貸款；還有，除了東京二十三區以外的地區亦不開放貸款。

另外，赴日購屋時的稅務問題，還有日後出租額外產生的費用，雖然這些都可以委由專門的物業公司管理，但身為投資者也不容忽視，例如法令規定包括仲介服務費、印花稅、消費稅等「一次性支出」，以及管理費、修繕費等的「經常性支出」，也因此，投資報酬率會有「表面投報率」與「實質投報率」兩種算法，專家呼籲，投資前不要被投報率沖昏頭，務必慎選商譽良好的品牌仲介商，畢竟兩地國情不一，交易制度也有不同。

雖然看起來現在是投入日本房市的絕佳時機，加上到二○二○年東京奧運前的經濟確實呈現復甦繁榮景象，但沒有任何一種投資是「包賺錢」，案例中的陳先生就建議，要投入日本房市，手邊至少要有三百萬元台幣資金，所以除了視地段及物件，還要配合個人財力，才能享受投資日本房市的甜美果實。

東京租金報酬率5.53％，遠高於台北1.57％——亞洲各大城市的租金收益率（％）

馬尼拉 7.06

雅加達 7.05

曼谷 6.29

東京 5.53

金邊 5.33

吉隆坡 4.87

香港 3.0

上海 2.66

新加坡 2.41

孟買 2.39

台北 1.57

資料來源：全球房地產指南(Global Property Guide)，21世紀不動產整理

一家被各界視為燙手山芋的銀行，為何有人當它是寶？

這個人就是國內殯葬業龍頭、龍巖董事長李世聰，他從二○一三年開始大舉買進合併爭議不斷的彰化銀行（以下簡稱彰銀），今年還持續加碼，加計龍巖、李世聰本人和轉投資公司的持股已達八％，逼近大股東的一○％上限。李世聰是否志在成為下一個「銀行家」？

六月十八日的龍巖股東會，李世聰一如往昔「神隱」，總經理劉偉龍則再三強調：「加碼彰銀，只是portfolio（投資組合）的調整。」他解釋，以往龍巖 投資不動產為主，但房市趨勢向下，台北市商用不動產的租金報酬率難保二％；反觀彰銀，以目前股價計算，股利殖利率超過五％，比不動產優渥太多。

但此說法，對外界來說仍無法釋疑。一來是因彰銀獲利不算特別出色，在三十多檔上市金融股中，亦非殖利率最佳者；再者，彰銀的經營權鬧劇上演十年，李世聰與台新金控董事長吳東亮又私交甚篤，他的加碼動作幾度讓財政部緊張不已，也讓李成為雙方爭相拉攏的對象。

業務密切，找彰銀做信託

儘管劉偉龍強調，李世聰無意入主彰銀，但被問及是否再加碼時，答案就引人遐想：「我們一直在觀察適當的價格、加碼時機，沒有設限資金額度、要買到多少持股。」

對金融業者來說，龍巖的答案並不意外。一位與李世聰相識十餘年的金控高層說：「我若是李世聰，也會想辦法當上一家銀行的大股東！」與過往相比，現在經營殯葬業受到不少管制，像是業者須將生前契約的七五％預收費用交付信託，而龍巖的信託銀行正是彰銀。

除了雙方業務往來密切外，一位金融圈人士更直言：「彰銀是公股行庫中，賣相相對好的！」目前彰銀股價並不貴，而且彰銀未來的解套方案無論是台新金加碼收購，或財政部買回持股，被購併者的價格可望水漲船高，對李世聰來說，獲利了結後的利潤也一定極豐厚。

這些說法，都呼應劉偉龍所言，龍巖的投資決策，公股行庫的順位優先於民營金控，而且彰銀的經營權之爭，導致其股價遭低估，讓公司願逢低買進。相較於吳東亮花大錢吃不下，一路默默加碼彰銀的李世聰，不管算盤怎麼撥，都是一門穩賺不賠的生意。