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華國飯店求售進入最後階段、出售台南土地變現 科技大老葉國一轉戰房地產的悲與痛

2012-5-14  TWM




從電子業崛起,靠投資廣達致富的英業達創辦人葉國一,九年前開始積極布局房地產,讓他嘗到不動產增值利益甜美的果實。但這次,他卻因用人頭買賣專案住宅被 檢調盯上,與他過往給予外界的正派形象大相逕庭,消息一出,震撼科技與房地產界。

撰文‧李建興、梁任瑋

身價百億的英業達集團會長葉國一,因以人頭名義,低價取得台北市政府配售給士林官邸重劃區拆遷戶的「專案住宅」,從中獲利數億元,不僅遭到檢調單位調查, 更被指控涉嫌詐欺取財、偽造文書,令科技及地產界一陣譁然。

葉國一當初大舉進軍房地產,沒想到會涉入炒房疑雲,甚至為此吃上官司,但令他煩心的恐怕不只此事。根據︽今周刊︾調查,葉國一正祕密進行出售兩大不動產物 件||華國飯店與台南市土地。

事實上,葉國一找尋買家,接手華國飯店的動作從未停止,目前已與一組買方洽談到最後階段,成交金額約四十六億元,每坪單價近六百萬元,熟悉內情人士透露, 買家正在與銀行接洽貸款成數,近日可望拍板定案。

賣地求現 引發市場注意華國飯店先前傳出多組買家探詢,包括台壽保集團、興富發建設,都是外傳的買家名單,但針對本刊求證,兩家公司都予以否認。相較於交易門檻較高 的華國飯店,葉國一已將金額較低的台南土地悄悄處分了。

本刊調查,今年三月五日,登記在葉國一妻子王富代名下的台南市北區開元路土地,就悄悄以總價九.二七億元賣給興富發建設子公司齊裕營造。而這筆占地三四○ 八坪的空地,據說是葉國一在○九年透過法拍取得,當時進場金額六.三億元,而今處分後,獲利達二.九七億元。

除了賣地求現外,葉國一近期種種調度資金的動作,也耐人尋味。目前他投資的不動產向銀行抵押設定的總金額約一八○億元,其中,今年四月九日,葉國一與大板 根重新向國泰世華銀行調整授信額度,債權擔保總額由原本的二十.四億元,新增至二十六億元。

葉國一是國內科技業大老,一九七五年,與溫世仁、鄭清和成立英業達,締造台灣的筆電代工傳奇。而當一九八八年廣達董事長林百里決定創立廣達時,葉國一不僅 出錢,更調派英業達旗下員工至廣達幫忙,對廣達的成軍功不可沒。

至於在地產界,雖然跨足時間不長,但他接連投資的華國飯店、新北市三峽大板根森林溫泉渡假村以及高雄豪宅「國硯」,都是業界的指標個案,手筆之大,鮮少人 能出其右。

但葉國一落到以人頭戶買屋,涉嫌炒房詐欺,遭到檢調單位調查,被諭令五百萬元交保的下場,令人不勝唏噓。

根據知情人士指出,葉國一的地產霸業出了紕漏,這次鬧得沸沸揚揚的士林官邸重劃區案似乎不是第一遭。事實上,去年政府祭出奢侈稅等打房政策,衝擊房市時, 市場就傳出葉國一積極處分不動產,想要求現退場。

今年二月,本刊七九○期就曾報導葉國一兜售旗下不動產,以及向銀行質押設定金額高達一六二億元的第一手消息。雖然與葉國一熟識的房地產投資客堅稱「葉國一 不缺錢,只是變現性不足!」但他也承認,由於葉國一的投資主軸是大型商用不動產和土地,偏偏這一類的產品總價過高,在轉手性不足下,導致變現不易,容易讓 資金周轉不靈活。

因此,目前葉國一拿來「出售求現」的產品,多為市場接受度較高,可立即開發的建地。

資產複雜 升高觸法風險面對葉國一這一連串資金調度的動作,看在一些熟知內情的人士眼裡,並不感到訝異。

「再密的石頭都有縫!」其中就有一位房地產業者分析,有別於一般房市投資客,多半是買賣房屋或包租套利,葉國一操作不動產,卻偏好高難度的投資項目,有些 手法還十分迂迴,例如利用人頭取得政府住宅優惠的資格,為的就是低價取得資產。

另外,葉國一近年來也介入一些不良資產,有部分是為了能低價取得標的,從中套利;有些則是借錢給朋友,後來因對方無力償還,欠債的友人乾脆直接將旗下的資 產「作價償還」,因此葉國一往往迫於現實,接受「債權變股權」,間接承攬了一些不動產。其中,二○○四年葉國一就是「以債作股」入主華國,換算下來,等於 以二十三.四億元價格,成為最大股東。

據了解,葉國一之所以勇於執行這些難度極高的投資,除了利之所趨,更因旗下擁有一個專業團隊幫他處理法律、稅務、房地產交易等專業問題。如中國土地改革協 會理事長王進祥就被他延攬,除了對於投資案頻頻獻策,更一手解決所有疑難雜症。

在建築業擁有三十年資歷的王進祥,堪稱代書界的天王級人物,外界對其辯才無礙、精熟不動產法規、地政作業程序等特質,印象最為深刻。

但葉國一卻沒想到,再怎麼堅強的幕僚陣容和縝密的算計,都不及現實的複雜,尤其舉凡土地、不良資產等產品,由於買賣過程曠日廢時,只要一個小環節出了差 錯,就讓整個投資案動彈不得。

拿葉國一於二○○八年用二十八.九億元購入太子汽車三重舊廠土地來說,當初單純地只想自行開發,孰料,後來新北市政府將其納入特定開發區內,統整開發,使 得全案進度延宕。

也正因為操盤手法迂迴,除了讓外人霧裡看花、產生疑慮外,更難免擦槍走火,徒增觸法的風險,這次士林官邸重劃區案即為典型個案。

位在士林官邸北側的士林官邸重劃區,在二○○○年時解除禁建,由於立地條件佳,成了建商和投資客覬覦標的。

○五年,台北市政府針對老舊住戶執行區段徵收,為安置拆遷戶,以「專案住宅」的形式,讓拆遷戶認購重劃區內的國宅,而平均單價則是每坪十八.五萬元。由於 買入後,不但不用受到「購入國宅兩年內不得買賣」的限制,可以立即轉售;另外若以當地動輒上百萬元的市價來看,認購「專案住宅」等於現買現賺,潛在獲利十 分驚人。

時點巧合 引起檢調懷疑基於利潤可期,於是葉國一早在一九九九年就開始收購士林官邸一帶的老舊住宅,陸續取得二十四戶。原本二十四戶都登記在太太王富代名下,後來只 保留一戶,將其餘二十三戶過戶給英業達董監事及員工,最後王富代與人頭都順利取得認購權。等到二○○九年國宅蓋好之後,原本登記在董監事和員工名下的「專 案住宅」,又全數賣回給葉國一的次子葉力誠名下的銓誠資產管理公司。

檢調指出,他們早從二○○九年八月就已經接獲檢舉,並暗中調查多年,握有證據。對此,台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊則分析,由於這二十四個「問題 戶」的交易時間點,太多巧合,難免引起檢調單位「合理的懷疑」。

如葉國一在官邸解除禁建前就收購舊房子,取得拆遷戶資格,主管機關懷疑政商關係良好的葉國一,提前得知內幕消息而搶先布局。而原先「專案住宅」配售拆遷戶 是採「一個門牌可認購一戶」的規則,但當台北市政府清查拆遷戶名冊,發現有人同時擁有多戶房子。為了避免不公平,主管機關於是緊急修訂辦法,改為「一人至 多一戶」原則,也就是所有權人只能配置一戶「專案住宅」。

沒想到,在正式登記認購前,葉國一發現「法律變了」。山不轉路轉,他將原先登記在太太名下的房子,紛紛過戶給其他人,但這個舉動,有人質疑葉國一是刻意利 用人頭,分散產權,為的就是要全數取得所有的認購權,「一個也不放過!」而且儘管用人頭買房套利的情事時有所聞,但葉國一這次卻連拆遷戶的優惠也要獲取, 鮮有人如此。更何況其身價百億,令人有「富人與平民爭利」的不良觀感,不符合公平正義,也違背台北市政府配售的用意,這因而觸動主管機關的敏感神經!

但對此亦有人替葉國一抱不平。就有法律界人士指出,由於這次士林官邸重劃區拆遷戶的「專案住宅」認購規則,是台北市政府量身訂做的「專案規則」,與一般拆 遷戶補助方式截然不同;再加上辦法臨時改弦易轍,容易讓人誤觸法網。

不過,整起案件,葉國一最難交代的就是「交易價格」的問題。由於葉國一的員工取得「專案住宅」後,竟全數都以十八.五萬元的原價轉售給葉家,不合常理,更 讓檢調確信其以「人頭謀取暴利」的假設。

交易價格 讓人頭戶假設成立原本葉國一自認縝密的計畫,卻由於手法太過複雜和迂迴,反而容易讓人大做文章,最後惹來官司,可謂「偷雞不成蝕把米」。隨著葉國一被起 訴,不少人驚覺「使用人頭戶操作房地產,原來風險這麼大!」使得向來被房地產投資客視為「公開祕密」的操作手法,成了葉案的另一個話題。

對此,政治大學地政系教授張金鶚就表示,在地產界,利用人頭來「爭取優惠資格」、「轉手炒高房價」、「規避相關賦稅」,以及「取得超額貸款」等情事,可視 為運用人頭獲利的四大操作目的。

而身任知名投資客「劉媽媽」委任律師的華亞協和法律事務所律師黃坤鍵則進一步分析,雖然使用人頭不能和「違法」畫上等號,但他提醒,正因為人頭好用,所以 常被濫用,甚至會誤觸法網,因此所有的投資客都得認清「法律的界限」,以免賠了夫人又折兵。

以葉案為例,當時葉國一使用人頭戶,大概是認定只要過戶給人頭的時間和文件合乎程序,法律上並不能否定其「拆遷戶資格」;再加上與人頭達成共識後,對於葉 家要不要售後買回?以及用多少錢交易?純屬私人契約行為,不至於觸法。「但葉國一忽略問題不在人頭身分,而是過程的合理性有爭議!」黃坤鍵進一步解析,這 次檢調就是發現,葉案的時間過於巧合,和交易價格不合理,認定葉國一有明顯犯意。同時檢調也認為這些因人頭而衍生的拆遷戶,不但造成台北市政府統整拆遷戶 出現錯誤,更額外多配售二十三戶國宅,造成市政府損失,因此控告葉國一觸犯了「詐欺取財罪」,甚至到最後,更以「使公務員登載不實」為名,多了一條「偽造 文書罪」。

葉國一在科技業闖蕩多年,原本以為房地產將是他下一隻財富金雞母,到頭來,因為錯估情勢,讓他徒有百億資產,資金都因為房地產而卡住,甚至只為了拆遷戶專 案住宅的蠅頭小利,而誤觸法網,這恐怕是當初他始料未及的。

還原葉國一士林「專案住宅」炒房事件簿

時間 事件

1999年 葉國一開始以太太王富代名義收購士林官邸北側的老舊房屋共24戶,取得拆遷戶資格。

2000年 士林官邸搬遷,解除禁建,並開始重劃,對附近老舊房屋進行拆遷、整地。同時祭出讓拆遷戶得以每坪均價18.5萬元價格認購重劃區內國宅的「專案住宅」。

2004年 北市府地政局清查拆遷戶名冊,發現有多戶為同一所有權人持有,故修法,將認購規則由「一門牌認一戶」,改為「一所有權人僅認一戶,其餘以每戶75萬元補 償」。

2005年 王富代名下其中的23戶房子過戶給英業達董監和員工,使得王富代和所有員工及董監共順利取得24戶的認購權。

2009年 專案住宅完工,原過戶給員工和董監的房子,統統以每坪18.5萬元,賣回給葉國一兒子名下的銓誠資產管理。

2012年 檢調以詐欺取財和偽造文書罪控告葉國一。

製表:李建興

葉國一全台地產投資逾200億元 但難以變現標的物 取得時間 投資金額

(億元) 現況

士林官邸旁祖厝預定地 2003 8 尚未開發華國飯店 2004 24 正洽詢買主

士林官邸北側專案住宅

(福林段二小段594地號)福林路100巷77弄1號 2005 N/A 24戶由銓誠資產管理公司持有北市雙城街、德惠街土地 N/A 尚未開發高雄豪宅「國硯」土地 2008 16.7 與國揚建設合作,已於2010年7月動工,預計2013年完工太子汽車三重舊廠土地 2008 28.9 尚未開發三峽大板根森林溫泉渡假村 2009 15.6 營業中台南市開元路土地 2009 6.3 今年3月5日9.27億元賣給興富發建設旗下齊裕營造高雄亞太財經大樓 2009 17.8 對外出租中入股皇普建設 2009 6 2011年成為大股東松山火車站旁土地 2010 15 尚未開發新店大台北華城土地 2011 70 與新普建設合作,推出6戶頂級別墅「新普國玉」

其餘土地尚未開發

合計 208.3

製表:梁任瑋

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【文化籽】舞台上演盡悲與喜 林澤群的奇幻聖誕夜

1 : GS(14)@2017-12-11 00:11:31

林澤群相隔八年再演史高治,更明白老人心境。

【文化籽:果籽人話】香港話劇團音樂劇《奇幻聖誕夜》第三度公演,這齣改編自狄更斯名著《聖誕頌歌》的音樂劇獲獎無數,也令男主角林澤群成為炙手可熱的劇場明星。他贏過歌唱比賽但當不上歌星,在亞視拍戲只做茄喱啡,惟獨在劇場裏盡展天份,在喜劇與悲劇之間游刃有餘。


《奇幻聖誕夜》於2009年首演,說一個孤獨老人史高治刻薄成性的故事。劇本交到林澤群手中,他開始讀狄更斯的原著,研究史高治的人生經歷,甚至上YouTube學英式英文,模仿維多利亞時代上流社會的聲線語氣。「舞台世界就是『挖角色』,史高治是一個孤寒財主,但他的惡和孤寒都有根有據,我就要挖出他的心路歷史,像坐過山車去經歷他的內心世界,這過山車好玩過很多主題公園。」

嫌演技有瑕疵 天天重新綵排

林澤群之前在舞台上只嬉皮笑臉,或者應說是大家認定他只能當喜劇演員,誰知他卻演活史高治的孤獨哀傷,首演後摘下香港舞台劇最佳男主角(悲劇/正劇)獎項。這齣劇第三度公演,林澤群重看以前的錄影,略嫌昔日的演技尚有瑕疵,最近天天重新綵排。《奇幻聖誕夜》讓大家驚嘆這個諧星居然有悲劇細胞,林澤群理所當然道:「很多喜劇巨匠都有抑鬱,差利卓別靈的童年很坎坷,內心脆弱的人愛流露笑臉,生活便會易過一點。老師曾跟我說:『懂得演悲劇的演員未必會演喜劇,但懂得演喜劇的演員一定會演悲劇』,我越大越明白這個道理。」他說喜劇難在掌握時間,要在精準一刻拋出笑位;悲劇則要深沉動人,才能引起觀眾共鳴,但是喜是悲最終殊途同歸,「一切都離不開真實,喜劇好看因為滲透真實,沒有真實的喜劇叫浮誇;好看的悲劇呈現人物的真實情感,關鍵是挖出角色的深度。」

幼時扮楊過睇亦舒 歌唱比賽曾奪冠

林澤群是家中獨子,自幼沉迷角色扮演,將廁紙捲成小龍女的白紗,借老爸恤衫扮楊過斷臂。男同學獨愛金庸,他還會追李碧華和亦舒,看茱迪科士打的《似是故人來》會涕淚俱下,旁邊的女同學為他遞上紙巾。他滿腔情感要借藝術發洩,幼時繪畫,課餘學唱歌,會考美術摘A,中五畢業後去銀行當繪圖員。一年後他在「十九區業餘歌唱大賽」奪得分區冠軍,贏得亞視一紙合約,先在《天蠶變》扮小太監,在《馬場風雲》說兩句對白也口震,才曉得演戲不能打天才波,1994年考入香港演藝學院,最崇拜中英劇團元老李鎮洲,2003年獲藝發局的獎學金赴法國進修戲劇。

喜劇調侃生活苦澀 反映社會氛圍

林澤群不斷演喜劇的年代正是香港璀璨的90年代,人人樂得開懷大笑,那番光景如今一去不返,劇場中人也有體會,「近年喜劇真的少了,多了有使命、有深度、有話想說的題材,甚麼時代便有甚麼表演藝術,舞台劇也在反映社會氛圍。」這個幼時會哭着看亦舒的男人堅持今天更需要喜劇,就像差利卓別靈以歡笑調侃苦澀的生活,「這幾年我常聽『香港精神』、『獅子山精神』,我想是不屈不撓、打不死、不認命吧?我很喜歡這種氣質,如果說我是香港人,就想有這種面對大時代氣質。


他與加拿大導演Michael Dobbin常鑽研劇本。

2010年,他憑《奇幻聖誕夜》摘下香港舞台劇悲劇組最佳男主角。

《奇幻聖誕夜》第三度公演,他依然要天天全日綵排。


愛流淚的林澤群寓娛樂於工作,最愛在劇場打滾。



《奇幻聖誕夜》

時間:12月16至17日、19至21日、23至25日、28-30日(7:45pm)及12月26日、31日及2018年1月1日(2:30pm)地點:香港演藝學院歌劇院票價:$170至$380查詢:http://www.hkrep.com

一周好事


人權藝術:香港人權藝術獎2017作品展覽

日期:即日至16日(除周日及周一)時間:10am-6pm地點:刺點畫廊(黃竹坑道28號保濟工業大廈15樓)查詢:https://blindspotgallery.com/


攝影香港:「香港窗景」何柏基個人攝影展

日期:即日至2018年1月7日(除周三外)時間:11am-6pm地點:西環保德街6-20號保基大廈地下5號舖查詢:https://www.facebook.com/jpghongkong/


大師之作:自組織化:新井淳一經緯世界藝術展

日期:12月11日至2018年2月28日時間:10am-7pm地點:香港理工大學服裝館日期:12月16日至2018年1月26日時間:10am-7pm地點:香港理工大學賽馬會創新樓,創新展廊查詢:39792301(須預約)


採訪:呂珠玲攝影:潘志恆、王國輝(部份圖片由香港話劇團提供)編輯:施明慧



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171209/20238811
文化 舞臺 上演 盡悲 悲與 與喜 林澤 群的 奇幻 聖誕
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345190

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