ZKIZ Archives


廿年生意不倒奇葩

2010-03-11  NM





《壹盤生意》這個欄目,從本刊創 辦第廿八期起至今從無間斷,每一盤小生意都見證着本港營商環境的變遷,趁着創刊二十周年之際,重訪了昔日登上《壹盤生意》的小老闆,發現屹立不倒的為數不 多,這就印證了創業難守業更難的道理。租金上升、人民幣升值、中港關係的轉變,都是香港商家面對的挑戰。

當中亦有老闆發揮一貫的香港精神 ——肯變通,夠拼搏,把生意愈滾愈大,分店由幾間變成十幾家,甚至成為上市公司。西沙茶座創造地標

翻開十九年前「西沙茶座」的文章時,感到 鄉郊發展的迅速,亦不得不讚嘆今年五十三歲的老闆黃威言駐顏有術,外表依然瀟洒。昔日的坭涌村,相信沒有多少人聽聞,但對面的「西沙茶座」則無人不識。

以 前年輕村民不是移民就到港、九一帶謀生,剩下的黃牛多過居民,但據村民透露,現時黃牛群只剩下一、兩頭,而西沙公路兩旁,建滿新式村屋,附近的港鐵烏溪沙 站屏風樓處處,如今從大老山隧道出口,經過馬鞍山繞道就能直達西沙茶座,驅車抑或乘公共汽車到來下午茶或晚飯較以前方便。

難怪每到假日, 「西沙茶座」三百個座位都爆滿,夜幕低垂,茶座就亮起五光十色的燈火,微風吹來,身穿夏威夷彩色制服的男侍應在路邊揮手招客,這個活生生的人肉廣告至今仍 保留着。

西沙茶座的賣點不是「抵食」,食物價格媲美星級酒店,下午茶餐約六十元,一杯雞尾酒也要六、七十元,老闆賣的是一份遠離塵囂的氣 氛,那些煙不離手的食客,在露天茶座進膳時心情特別舒暢;政府的交通改善工程以至室內食肆禁煙條例,對老闆黃威言有莫大裨益!

1991年首 次訪問

每月營業額達$45萬

月賺$23萬

座位130個

2010年

每月營業額 近$100萬

月賺$30萬

座位300個

祖業支持迎戰風浪

回憶過去的二十載,黃威言坦言曾遇過不 少風浪,九七年的亞洲金融風暴、禽流感打孖上,他炒燶丁屋損手過千萬,其後又有九一一、沙士,對飲食業帶來嚴重打擊。他更曾一改其中價路線,以外賣廿蚊下 午茶餐作招徠。面對浪接浪的經濟衝擊,西沙茶座最大的優勢在於不用交租,封了蝕本門。「呢度自己地方,唔使交租就算生意幾差都未至於結業。隔籬間西餐廳九 六年先開,而家已經易咗手五次,啲外人租,經濟差捱唔住就易手。」黃威言說。

不過,西沙茶座仍要面對不少競爭,附近最少有四、五間食肆和它 搶客,其中旁邊的彩軒就是由黃威言的堂弟開設,同樣是經營泰國菜,黃威言惟有不斷為「西沙茶座」增值應戰;數年前他就向新地購入西沙茶座附近的一幅空地, 作為停車場,讓食客免費泊車,事關有九成的客仔都是驅車前來的。他又聘請菲律賓結他樂隊,在入夜後現場用木結他、非洲鼓奏着輕快的拉丁樂,免費為食客演 奏,記者見情侶及小朋友特別受落。

歸隱田園紮根西沙

除了主打的泰國菜,黃威言加了印度菜,他堅持聘用泰籍廚師做泰菜、印度籍 廚師做印度菜,手勢夠地道不用說,最重要是不會跳槽。黃威言更將印度菜廚房和泰菜廚房分開,各自有大廚負責,免得爭「地盤」,好讓他們專心做菜,各自保留 獨特風味。

生於西貢,長於西貢,屬於原居民的黃威言深知「地」是他的命脈,從來無想過出售「西沙茶座」,因為這間生金蛋的西沙茶座,廿年來 為黃威言帶來源源不絕的現鈔,老闆活用這筆錢投資到別的瓣數,九二年全盛時期,曾同時在尖沙咀經營Disco、在銅鑼灣開卡拉

OK、渠務工 程公司及西沙茶座,前者經營三年已有人買盤袋了一大筆,渠務公司現亦已交予姪仔經營。

在家附近,他租了一幅四百呎菜田,種滿做泰國及印度菜 用的香草,閒時務農,不單減省入貨成本,亦真正享受着田園式的半退休生活。居於西沙茶座樓上村屋的黃威言早上打哥爾夫球,晚上六點至九點駐場和樂隊夾 Band,晚上埋數後就可以倒頭大睡。問到有多少身家,黃威言就笑笑口說:「我唔想俾人標參呀,做個低調富豪就算啦。」

《去邊好》全情投入 北上?銀

1996年首次訪問

每月營業額$20萬

月賺$4萬

2010年

深圳金馬盟 廣告公司

每月營業額約$330萬

月賺約$66萬

本刊一九九六年訪問過陳明康及周盈盈等五名年輕人,合資創辦的 免費飲食雜誌《去邊好》,後來被壹傳媒老闆黎智英看中,收歸旗下,成為《飲食男女》。二人初時留任雜誌社,後來看準港人愛北上消費習慣,重施故技,在深圳 開廣告公司出版旅遊雜誌,一開即賺,隨着中港潮流轉變,公司亦不斷轉型,現主打地產廣告業務,年賺人民幣六百萬元。

當年五名廿五、六歲的年 輕人,投資三十萬元創辦《去邊好》免費月刊,初時只是逐家推銷,後來吸引啤酒商嘉士伯垂青,與酒吧食肆合辦推廣活動,陳明康說:「呢個係三、四贏嘅模式, 啤酒商要做推廣、酒吧唔使錢賣廣告、推出特價啤酒菜式食客又高興,我哋有生意當然受惠啦。」未幾,雜誌便回本。

不足一年後,雜誌賣盤,五人 同時簽了賣身契在壹傳媒工作三年。九九年,眼見港人習慣北上消費,陳明康相信深圳消費資訊有得做,便先隻身到深圳闖,開辦金馬盟廣告公司,周盈盈翌年加 入,出版每本賣三十八元的《深圳旅遊王》,目標讀者是北上消費的香港人,「我哋做嘢好投入,啲人北上工作都係中港兩邊走先,我哋一嚟就移民,九成時間放喺 工作。」周盈盈稱,初時辦公室地方有限,為物盡其用竟想到將公司分三更制,廿四小時運作,「始終中港文化唔同,公司每個部門都請足人,但校對、影相所有工 序都要自己跟。」他們夥拍世界之窗等旅遊點合辦推廣活動,贊助刊登店鋪資訊,第一期已經賺錢。

主攻地產商廣告

及後採用同一條 方程式,應當時市場需求,出版《上海買樓王》、《北上創業王》等刊物,員工人數亦由兩人發展成高峰期的八十人。直至○三年沙士,中港兩地經濟陷入低潮,金 馬盟結束全部刊物,專心發展房地產廣告業務,同年成為唯一香港公司被深圳特區報集團封為「十佳廣告公司」,「好多人鍾意標榜自己係香港公司,但我哋唔同, 對外主動融入當地文化,融入國情,得到當地地產商信任,但對內,我哋堅持港式管理,例如對客戶禁絕所有『基本上、應該無問題』等模稜兩可嘅說話,確保員工 做事經過思考。」

時至今日,金馬盟已有樓盤合約超過三十個,當中包括和黃地產、中海地產等知名內房企業,並開始「揀」生意來做,每年生意額 達三千萬人民幣。時移世易,現在內地人帶着熱錢流入本港購物、買屋,金馬盟去年反過來推出隨《深圳特區報》附送的《香港周末》,介紹本港消費資訊之餘,同 時在香港成立約十人的團隊,與apm、圓方等各大商場合辦消費團,又與發展商合作辦香港買樓團。周盈盈及陳明康均表示:「以前就香港人北上消費,而家就大 陸人湧來香港使錢!」

摩登大妗姐掌門人

1997年首次訪問

每月營業額$5萬至$30萬

月 賺$13.5萬

2010年

每月營業額$15萬至$50萬

月賺$18萬元

「摩登大妗姐」歐惠芳 (Sharon)是香港婚禮顧問行業第一人,近年這類wedding planner公司愈開愈多,為保行內龍頭地位,她由十八年前開業時主打籌辦西式婚宴,到近年轉為推銷「玩花轎」、「擺喜陣」等傳統學問,這香港「婚禮活 字典」,曾為過萬對新人籌辦婚禮,當中包括特首兒子曾慶衍,過程中亦見證近二十年香港婚嫁業環境的轉變。

「近二十年結婚呢行變得好犀利!」 Sharon說以前婚宴規模動輒三、四十圍,現在小家庭為主,只擺十圍、八圍大有人在,「而家新人搞婚宴就好兩極化,部分一切從簡,搵個地方提供小食招呼 觀禮賓客就『禮成』,另一種由一張喜帖到會場布置,都願意花心思花錢設計訂做。」

○六年政府推出婚姻監禮人服務,亦為婚嫁行業帶來革命性的 轉變,「當年為爭好日子,工人、阿媽、奶奶、排隊黨全部出動通宵排隊,後來就上網鬥快搶。」目前Sharon的客戶已有八成選擇在婚宴會場簽字。

婚 宴中,菜式還是其次,活動才是重頭戲,「以前啲人去飲,淨係會記得個新娘靚唔靚、多唔多金器、啲嘢好唔好食,後來就鍾意玩新人,而家興起娛樂賓客,搞到好 似演唱會,又請樂隊,又魔術表演。」大家都為做好場騷,Sharon便擔當大導演重任,感動位、幽默位、執生位,全部心中有數。

除了酒席, 新人影婚紗相的開支亦大大提升,「以前去芝柏嗰類園林實景影相已經好巴閉,但自從數碼相出現,價錢就由超貴走向平民化,仲有擺酒送攝影添,但新人要求高 咗,反而會花幾萬蚊到外地取景。」

中式傳統勝同行

二十年來,香港經歷多次起跌,婚禮行業一樣,Sharon回想,「九八年金 融風暴,可謂結婚重災區,酒樓結業、婚禮取消;禽流感啲人擺酒講明唔要雞;○三年沙士,可以成個月無生意,又試過舉辦口罩婚禮,賓客仲喺個口罩度畫公仔, 苦中作樂;到○七、○八年就最好景,遇上好日子,可以一日走幾場。」

租金急速上升,為每個行業帶來挑戰,Sharon○四年沙士後以二百萬 元低價買入位於灣仔的辦公室,現時市值已升至六百萬元,除了投資獲利,亦令經營成本大減,目前每月約賺十八萬元。

Sharon當年創辦摩登 大妗姐時,為抹掉老土及市儈形象(當年大妗姐會對分新娘利是),刻意走西式路線,但面對近年wedding planner公司愈開愈多,為保行內競爭力,反過來推銷傳統習俗知識,鑽研多種「金笸籮陣」、「慈姑椗陣」等「喜陣」,她聲言在行內出名旺丁,「中國人 都係鍾意添丁發財,好意頭嘅嘢從來都受落。」Sharon說。

胸圍教主形象升Cup

2004年首次訪問

分店3 間

每月營業額$28萬(恩平道店)

月賺$7.25萬

2010年

改名BODIBra分店17間 (本港)

不願透露營業額,保守估計,每月超過$300萬

「買錯胸圍戴錯bra」這個深入民心的心心女士用品專門店廣告標語, 近來在街上幾近絕跡。原來心心女士用品專門店創辦人馬黃冰華,兩年前將市場部交給兒子Kent主理,他銳意改革,聘請顧問公司重新設計形象,走時尚路線, 將店鋪改頭換面,並改名BODIBra。被喻為「胸圍教主」的馬太稱,「Kent喺美國讀商業,見慣大企業經營模式,話我個形象好老土,而家改革之後望番 轉頭,我先發覺以前啲設計唔係好得。」

改變形象成功將顧客群由主要三十五至五十歲推前五年,去年金融海嘯期間,亦趁低租金擴展,更成功打入 德福、杏花邨等住宅商場,本港分店由○四年三間,增至目前十七間。

BODIBra以改善女性線條的自家品牌內衣作招徠,馬太在內地自設工場 初期,花了兩年時間監控才滿意生產水平,去年底,她卻在 屯門設廠,並聘請十多名師傅,「內衣差一分半吋可以差好遠,香港人對本地製造始終較有信心,雖然成本因此上升三、四成,但我們暫時不加價。」另外馬太前兩 年亦聘請設計師,設計更多元化款式,滿足不同客群的需求,一切以提升品牌形象為大前提。

人民幣逼死好姐菜檔

1998年首次訪 問

每月營業額達$500萬

每月估計賺至少$100萬

趁市況低迷半年內連開六間,共十三間分店。

2010 年二十間分店遍布全港

好姐五十年前開始賣菜,一九九八年以平價菜殺出重圍,每月至少賺一百萬,同時在中山經營養豬場、草藥及臘腸加工場 等,可謂中港集團的急先鋒。九八年後她更北上在中山開設「好上好度假村」,以天然養生為賣點,提供走地雞及草藥膳食,香港的生意由仔女接手。但去年政府收 地,度假村被迫結業,她遂重返香港賣菜。

現稱「好上好」的好姐菜檔已有二十家分店,並且已分家予好姐的子女、女婿經營,但幫手入貨的好姐慨 嘆賣菜生意難做:「而家豬肉檔又賣菜、紙紮鋪都賣菜呀,點做得住呀!我仔女都話租約滿後唔做啦。」以往好姐遠至上海入貨,但內地菜價升、人民幣升值,運輸 費亦上升,好姐曾仰賴的平貨已不復再。

在荃灣楊屋道街市旁經營好上好(華記)果菜雜貨的好姐二女婿華哥(五十四歲),亦對租金飛升、來貨騰 貴感到無奈:「以前喺大陸仲入到平貨,而家分分鐘貴過香港呀。業主又不停加租,每個月賺到一份人工囉,我望就望呢度快啲重建,咁我就可以拎番訂金,退休唔 做啦。」

四億上市公司財華網

1999年首次訪問

營業額$0

月蝕$20.7萬

2010 年

營業額$2,387萬

蝕$1,507萬(09年第三季度業績)

本刊一九九九年訪問上市公司財華社集團 (8317)前身Finet online時,該公司才剛起步,每月更蝕二十萬元,當時總經理梁雅婷帶領着僅十人的團隊,發展全港首個免費財經資訊網站。十一年後,財華網現成為中、港 有三百多名員工,市值達四億八千萬元的上市公司。

梁雅婷等開國功臣已另謀高就,當時斥資數百萬元的幕後老闆余剛,曾先後在美國任職投資銀行 及在香港大學當金融系教授,現時手持三成財華社股權,市值一億四千五百多萬。他於二○○五年把財華社招股上市,集資逾二千八百萬元,但經營這盤生意並不容 易;上市以來,只有○八年度有三百多萬盈利,公司遂引入其他外國媒體及基金入股,而財華社現時的賣點是內地,余剛說,「發展業務第一天我已計劃上市,但我 們着眼點是空間更大,更長遠,機遇更多的內地市場。」目前集團逾八成業務來自內地,除網站服務之外,現專注發展IMM(互聯網增值服務、無線增值服務及網 絡媒體)業務,並收購了杭州網絡遊戲公司,開發另一個市場。

租金搾乾魚米家

2002年首次訪問

分店增至3間

每 月營業額$120萬(奧海城店)

月賺$34萬(奧海城店)

2010年

分店15間

每月總營業 額$1,100萬

十五間鋪月賺$48萬

「飲食業好多時都係一陣風,十年未執笠我覺得已經算好彩。」魚米家本年中開業十周年, 分店數目由當年只紮根大角咀兩間鋪,到現在十五分店遍布港九新界,營業額過千萬。但昔日一間鋪賺逾三十萬元的日子已不復再,上個月淡季,十多間鋪才賺四十 八萬元。

老闆周榕貴表示,這些年來經歷本港多次興衰,沙士期間無人出街,魚米家就「急轉彎」主打送外賣,令生意回穩,沒料到最難捱卻是○七 年通脹,「做餐廳用凍肉多,人民幣又升,來貨成本平均漲三分一,又無加價空間,飲食業經營環境好差。」但他形容,租金殺傷力最大,以奧海城分店為例,開業 時租金八萬元,去年加一倍至十六萬元,唯有搬鋪減皮費。

周榕貴稱,當年出來創業全憑一股傻勁,一步一腳印,平均每年開分店一至兩間,買下多 時的荃灣廠房將於本月投產,屆時食品質素統一,便可專注改善管理,「做飲食業好講韌力,要長期不斷監控品質先能保持水準,唔可以分心。」雖然現在賺錢能力 不及當年,但他仍希望努力令自己創作的粉麵可以成為香港有代表性的粉麵。



廿年 生意 不倒 奇葩
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14765

樓市老薑 威足廿年豪炒發達秘芨

2004-8-18  NM




剛過去的周末,新樓兩日熱賣五百多伙,較上月急增六倍。城中焦點新盤嘉亨灣繼續熱爆,位於將軍澳的蔚藍灣畔借勢加價百分之三出貨,惜貨多月的羅旭瑞卻不為所動,索性將富豪海灣封盤,善價而沽。

去 年開售的富豪海灣,羅旭瑞得以大翻身,亦令一批城中富豪及業主無端端發達。本刊從物業註冊資料中,發現富豪海灣原來是地產「大鱷」、城中隱形富豪炒賣樂 土。他們身家億萬,炒樓炒舖無寶不落。當中有中國「滑輪大王」吳泰維、港產「玻璃大王」鄧華、「紡織大王」施佳龍,及有「寶島李嘉誠」之稱的鼎太集團主席 朱介曾。

玻璃大王鄧華炒樓炒足二十年,目前手頭上持有的物業資產市值達二億四千萬元。他接受本刊專訪時說:「我唔係大富翁,我只係小富翁!我炒樓只是適可而止,絕不貪婪。」

「佢

以前仲污糟,一身都係灰塵,似地盤佬多過似億萬富豪。」一名地產經紀如此形容這位做玻璃生意起家,炒賣發達的玻璃大王鄧華。

記者踏入他位於柴灣康民工業中心的玻璃工場,個子細細粒的鄧華蓮子蓉面口相迎,他身穿雜嘜格仔恤衫,襯條大眾化款式西褲,就算加上腳上皮鞋,成身衣?韝]不過一千幾百,沒有半點富豪氣派。

他帶領記者參觀新居富豪海灣當日,與太太自備毛巾,在驕陽下不斷抹汗,一舉一動儼如一對普通工人夫婦,很難想像到他便是聞名已久的「玻璃大王」。

鄧華今年四月以五千萬元購入富豪海灣A16獨立屋,呎價雖已被炒至一萬一千八百元,但他仍覺得「好抵」,「獨立屋喎,紅磡海名軒都萬二蚊呎啦!」目前,該單位呎價已升至萬二元,鄧華帳面賺五十五萬,他表示惜貨,不打算轉售。

一句鐘扑槌買富豪海灣

其實鄧華是第二手業主,上一手業主為律師張岱樞,對方獲利一千四百萬離場,不過,鄧華為奪心頭好不惜高價接貨。他滿不在乎地說:「入五千萬『貨』,沒有地產代理推銷,沒有換樓意欲情況下,有日突然心血來潮『撲』入富豪海灣,一睇就鍾意,只考慮了個多小時就扑槌。」

鄧華尤其對富豪海灣的A排屋情有獨鍾,他走上天台,興奮地說:「A排屋好正,高過晒B、C、D排屋,我鍾意向上走,唔鍾意向下走。」

過 去十年,無論炒樓、炒舖、炒車位,他皆以快準見稱,最經典一役是九六年底,以五千五百萬豪炒香島道兩個豪宅,於九七年初出貨,不足三個月賺八百三十萬,回 想起威水史,鄧華總是露出絲絲笑意。據資料顯示,過去多年,鄧華炒樓一出一入金額高達二億元,期間更獲利近四千萬元(詳見附表)。

他目前居於半山地利根德閣六十六樓,這是他在九六年以四千三百二十萬高價買入。九七年初,「豪宅大王」秦錦釗曾經睇中鄧華這個超豪單位,遞上一張八千萬元支票求售,面對天文數字鉅款誘惑,鄧華毫不動容。

站在他身旁的太太說:「八千萬又點,我鍾意呢度個無敵海景,當年我買入?蔑},真真正正係香港區的君臨天下,亞洲第一最高住宅樓,我又點捨得賣。」

「秦錦釗女點」

鄧 華自稱炒樓「唔狼」、「唔貪」,才可以在這個波濤洶湧的樓市中「執番身彩」,他同情負資產一族,卻不同情秦錦釗,更笑說:「我話佢投資戇居,將資金放落同 一幢大廈(帝景園)好蝕底蕂,有乜事就大鑊。我懷疑佢畀女點,靚女經紀講多兩句就『舂』個頭埋去,冇得同情,凡事玩到咁盡,好容易一鋪冇晒。」

鄧 華貴為玻璃大王,家住三千六百呎豪宅,但完全想像不到他的居所大而不豪,與城中富豪的瑰麗奢華豪宅差天共地。他的家居簡單樸實得令記者難以置信,舊款皮沙 發與舊款茶几擺放在客廳中央,他說已用了八年,地板上的中式地氈又帶點殘舊,屋內看不見古董及豪華的裝飾品,絕對是「禾桿珍珠」的樣辦。

鄧華身上唯一較豪的是手上的勞力士金表,但足足戴了二十八年,當年他的藝華玻璃被拖數五千元,對方以表代債,鄧華才被迫戴金勞。

鄧 華說他發達是捱出來的。他十二歲開始在澳門做製玻璃學徒,十七歲過江香港在深水叅興華街打工,每月薪酬十二元。二十七歲,他以畢生積蓄萬多元創業,當上玻 璃運輸公司老闆,其後染指玻璃加工生意,成立藝華玻璃鏡業,正式在銅鑼灣希雲街開舖,最高紀錄,他在希雲街擁有細細間的舖位達十個。

做玻璃發達 不急上市 

九三年,鄧華在內地東莞買下三十萬呎地皮起廠房,加上生產的機器,合共斥資逾億元。目前,藝華每年的營業額達一億元。兩年前,有多間投資銀行邀鄧華將藝華上市,被他拒絕,他的答案是:「(集資額)三份一畀佢(保薦人)蕂。」

鄧華認為做炒家都要貪得適可而止,他有一套炒家理論:「我唔會成日諗住錢呀!錢呀!錢呀!咁好危險蕂,羅兆輝就係錢呀錢呀那類人,我贏,因為我識得見個勢好就去,見個勢唔對路就離場,唔好貪勝不知輸。」九七至九九年,鄧華曾經決絕地離場三年。

地址 買入日期 買入價 現值

柴灣勝景工業大廈地下工廠單位 86年9月 437萬 1,400萬

柴灣富誠工業大廈地下2個車位 87年6月 16萬 40萬

柴灣康民工業中心地下工廠及樓上單位 88及97年 2,285萬 5,680萬

西灣河興民大廈1個單位 93年10月 104萬 96萬

油麻地嘉樂苑1個單位 94年1月 305萬 180萬

中環西寶龍大廈地舖 94年3月 430萬 590萬

元朗下輋村、粉錦公路及大棠路共6個地段 95及96年 1,165萬 910萬

荔枝角兆威工業大廈地下工場 96年4月 805萬 520萬

柴灣康翠臺商場4個車位 96年 153萬 113萬

半山地利根德閣3座66樓1個單位 96年2月 4,320萬 4,500萬

柴灣康翠臺2個單位 96及97年 437萬 293萬

柴灣康民工業中心3個車位 97至02年 174萬 169萬

柴灣金萬豐工業大廈1個單位 97年10月 84.5萬 59.2萬

柴灣勝景工業大廈地下1個車位 00年12月 55萬 60萬

西環寶翠園2個單位 00及02年 1,800萬 1,960萬

尖沙咀金巴利道70號地下 03年9月 590萬 1,200萬

旺角嘉富商業中心2個地舖 04年3月 740萬 870萬

赤柱富豪海灣A16獨立屋 04年4月 5,000萬 5,055萬

加拿大多倫多一座洋房 不詳 300萬 300萬

合共:1.92億 2.4億

地址 買入價 賣出價 賣出日期 賺

天后乘龍閣1個單位 195萬 366萬 90年12月 171萬

北角寶馬山花園5個單位 2,070萬 3,495萬 91至94年 1,425萬

元朗逢吉鄉1個單位 268萬 438萬 92年5月 170萬

淺水灣道37號2個單位 2,714萬 3,466萬 96年 752萬

黃竹坑文麗雙築A6獨立屋及3個車位 4,350萬 4,550萬 96年1月 200萬

半山地利根德閣1個單位 2,550萬 2,757萬 96年10月 207萬

淺水灣香島道1個單位 1,850萬 2,150萬 97年3月 300萬

淺水灣香島道45號1間獨立屋 3,630萬 4,160萬 97年2月 530萬

半山愛都大廈1個單位及1個車位 2,690萬 2,780萬 97年9月 90萬

台灣超人掃上問獨立屋

富豪海灣去年九月開售最低「入場費」要三千三百萬,業主個個非富則貴,其中有「寶島李嘉誠」之稱的朱介曾、紡織大王施佳龍及中國滑輪大王吳泰維絕對是城中隱形富豪。

台灣大地主朱介曾,為鼎太集團主席及台資太平洋建設股東,在台北黃金地段擁有大批商業及住宅物業,涉足行業包括地產、百貨、紡織、化工及高科技等,業務遍及全球,其財富估計超過一百億元,他出手掃富豪海灣,一掃便掃十間獨立屋。

有認識朱介曾的人透露,指今年八十歲的他,為人相當簡樸低調,喜歡穿恤衫西褲,飲食清淡,他曾經對人說:「再有錢都好,畀一碟菜、一條魚、一塊肉餅你,你都食唔晒啦!」

施佳龍炒入赤柱

鼎太在銅鑼灣有一個寫字樓,朱介曾平時有一半時間逗留在香港,記者欲訪問這位超級富豪,但多番前赴他在港的寫字樓亦無緣遇上。

  對香港樓市情有獨鍾的還有被喻為「紅磡大炒家」的施佳龍,他亦於年初斥資一億元殺入赤柱,購入富豪海灣兩座獨立屋。

滑輪大王掃貨億八

還不特止,據公司註冊處及土地註冊處資料,這位在內地從事紡織生意,身家豐厚的大炒家,目前共持有三十五個紅磡區豪宅單位,加上其他物業及車位,資產市值達五億二千萬元。

另一名獨立屋「大胃王」便是中國滑輪大王吳泰維,他是內地最大滑輪生產商泰明國際控股主席,在順德擁有一間佔地二十三萬平方米廠房,年銷售額接近七億元。今年三月,他一口氣豪擲一億八千萬購入富豪海灣四間獨立屋,絕對是有「米」之人。

吳泰維來頭不小,今年六月,他曾獲世界華商投資基金會頒發「世界傑出華人獎」,他與大中華控股主席蕭炎坤交情深厚。

地址 買入日期 買入價 現值

西半山雍景臺1單位 98年6月 1,164萬 1,000萬

佐敦興富中心3個單位 96至97年 926萬 560萬

赤柱富豪海灣A28至 04年3月 1.84億 2.03億

A31四間獨立屋

合共:2.05億 2.18億

地址 買入日期 買入價 現值

紅磡海名軒2個單位 02年 2,661萬 3,237萬

紅磡海逸豪園17個單位 00至03年 5,525萬 6,598萬

紅磡海逸豪園21個車位 01至03年 952萬 1,008萬

紅磡半島豪庭13個單位 01至03年 4,385萬 5,266萬

九龍嘉珀山4個單位 04年2月 7,332萬 8,770萬

何文田山道1號6個單位 03年 4,129萬 5,390萬

灣仔會展中心會景閣1個單位 04年3月 1,238萬 1,300萬

紅磡都會軒3個單位 04年 796萬 900萬

大坑豪園1樓連1個車位 04年3月 1,050萬 1,300萬

富豪海灣A25及A26獨立屋 04年4月 1億 1億

何文田山道1號4個車位 03年9月 236萬 250萬

灣仔新銀集團中心22樓 04年3月 2,650萬 3,180萬

九龍塘Pearl House連車位 03年6月 2,900萬 3,600萬

九龍塘陶源3個單位連4個車位 03年10月 1,280萬 1,656萬

合共:4.5億 5.2億

 


樓市 老薑 威足 足廿 廿年 年豪 豪炒 發達 秘芨
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22104

中環在線:恒隆揸fit廿年陳啟宗揀中上海投資 李華華



2011-3-1  AD




 

唔講唔覺,原來陳啟宗(洋名Ronnie)已經做咗恒隆集團(010)董事長20年。

恒隆最新一期集團內部刊物《連繫恒隆》同老闆Ronnie做訪問,講吓佢領導集團20年嘅點滴。由於係官方刊物訪問老闆,所以唔使旨意有乜嘢內幕秘聞睇到,但就有講Ronnie當初啱啱揸fit時嘅經歷。

欣賞徐匡迪有國際視野

Ronnie話,當年做咗董事長無幾耐,就帶住幾個核心管理層,喺兩日內揸車去勻珠三角,經過審慎研究同分析,扑槌去內地做首項投資,仲揀咗3個有發展潛力嘅城市,最後,揀咗上海。咁點解係上海?

佢話當時浦東喺上海政府支持下開始起飛,上海市政府嘅官又開明,佢尤其欣賞當時上海市副市場徐匡迪有學識、有胸襟。同埋有國際視野。不過,華華更想知道,當年無畀陳生揀中嘅又係邊兩個城市呢呵。

 


中環 在線 fit 廿年 陳啟宗 揀中 上海 投資 華華
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22880

廿年短炒研究結果(3) 買樓謬誤

1 : GS(14)@2012-01-22 10:09:29

由於奉行自由經濟多年,香港是一個經濟週期頗明顯的地方,世界相似的地方也著實不多,當年諾貝爾獎美國經濟學大師「費烈文」Milton Friedman,亦盛讚香港是自由經濟的最佳典範。Marbo是研究自由經濟的人,身為土生土長的香港人,心裡是十分自豪的!



題外話一句,Friedmann在德語正好是Freeman之意,不知費烈文是否與之有淵源了!



說回正題,近日,Marbo為了寫「廿年短炒研究結果」一文,結果無意中找到了太古城在1989年的樓價,非海景的,例如是「山字」、「宮字」等,差不多是$3,000/平方呎,當然是以建築面積算,今天太古城「非海景」最高的大概是$10,000/平方呎吧!廿二年算來,是升了約330%,即是3倍多。至於海景單位,例如是「星字」或者沿海的「綠楊」、「海棠」一類,升幅也差不多。複合回報率(IRR)一年大概是5.6%!



承前文「廿年短炒研究結果」,1989年10月11日恆生指數2,844點,至執筆之2011年3月4日收市23,409點,增幅約是823%,即是8倍多,複合回報率(IRR)一年大概是10%!



其中,盈富基金(或恆生指數成份股平均派息)粗略估計一年平均派息約有4%,若把這亦計算在內,假設以股代息累積下來,那麼一年就約有14%回報,總回報率就差不多是18倍了!



當然,太古城不能完全代表香港的樓市,不過,根據Also sprach Analyst所造的統計,以1980年樓市指數約40點至2011年約160點,升幅即是4倍,也跟太古城的相距不太遠吧!(Also sprach 即是德文also speak的意思,來自德國著名哲學家尼釆Friedrich Nietzsche的名著Also sprach Zarathustra,亦是李察史特勞斯Richard Strauss之名交響詩,相信此君必是二者其一之愛好者了!)



股市樓市,兩者回報熟優熟劣,立竿見影,不用多說。



可是,為什麼很多人都覺得買樓回報更高呢?那是因為他們計多了一條數,又同時計漏了幾條數!



計多了的,是買樓的回報率,因為一般買樓都最少造七成按揭(Mortgage),八十年代更是九成按揭,甚至九成半也有。那即是無形中造了三、四倍槓桿(Leverage),也即是類似股票中說的「造孖展」(Margin)。



所以,以當年一間二百萬的單位來說,業主其實只是付了一至三成的本金(首期),即是大概二十萬至六十萬,這樣算起來,如果如上述樓價升了330%,以七成按揭計算,實際就是升了330%/30%=1,100%,差不多是11倍,複合回報率(IRR)一年大概是11.5%了!



同樣地,如果當時以此比例造槓桿,投資在恆生指數股票(例如是盈富基金)的話,那回報率也變成了是823%/30%,大概是27倍,複合回報率(IRR)一年大概是16%!若果如前把股息都算上,則回報率便大概是18倍/30%,約是60倍了!



至於,小業主計漏了幾條數,一條是按揭所付的利息,今天雖是歷史新低的2、3厘一年,八十年代可是18厘以上,更曾高見過21厘!很多精明供樓的小業主當年也知道,大概供完廿年樓,所付利息已可多買一個單位了!



換句話說,是你冒了絕大部份風險後,供多了一層樓給銀行,當年以七成按揭造的總回報,也就最少要減低一半了!是故,八、九十年代,當時的按揭大哥「匯豐」,其股價又哪有不屢創住績的道理呢?



另外幾條小業主計漏了的,是「交易成本」,例如是厘印費、律師費、買賣佣金…尚有裝修費用,每年的差餉、地租…等等,可也不是少數目,也是不知不覺蠶食了投資人的回報。當然,自住的可以說是「賺了租金」,可是,這是真的嗎?自己客觀一點,細心想一想吧!



說到這裡又想起了一些有趣的事,自1965年起至2010年度止,巴菲特的巴郡(Berkshire Hathaway) 複合回報率(IRR)一年大概是20.2%!總回報率是490,409%,即是大概4,904倍,同期的美國S&P-500指數(含股息),複合回報率(IRR)一年大概是9.4%,總回報率是6,262%,即是大概63倍。



說回60年代,恆生指數自1964年創立以100點起,至2010年12月31日23,035點,共上升了差不多230倍,複合回報率(IRR)一年大概是12.5%,不過,這是不含股息的,雖然1964年沒有盈富基金,派息多少亦無從稽考,可是這在理論上應該仍是要計算一下的。



今天的盈富基金派息率一年約4%,若以此推算,假設一如巴郡及上述S&P-500計算,以股代息累計,2010年12月31日的實際「含息」恆生指數,應是112,458點,即是升了1,124倍!



至於樓價,Marbo只可找到1982年的一千呎以下私人樓宇大概是$1,000/平方呎,由於年代久遠,Marbo未能找到過去多年的通貨膨脹率,卻找到了那時的「最優惠利率」Prime rate,一般來說,Prime rate 都是與通貨膨脹掛勾的,七十年代由於石油禁運、越戰等因素,Prime rate都徘徊在8-10%,六十年代則大概是5%。



以此推算,假設七十年代的通貨膨脹一年8%,六十年代一年5%,則樓價於1960年大概是$243/平方呎,如果以2010年的10,000/平方呎算,大概是升了41倍,複合回報率(IRR)一年大概是8.4%。



若以造了七成按揭,槓桿了差不多3.3倍之後,則是升了137倍,不算給銀行付的利息,46年下來,複合回報率(IRR)一年大概是11%。



股神之所以是世界首富之一,不用多說了!



當然,很多朋友都會說買樓與投資股票不一樣,因為沒有天天報價,跌了也可以不理,一直死供死守就「沒事」了。這Marbo不敢多說,人各有志,只是忽然靈機一動,想起了小時讀過「掩耳盜鈴」的典故,那時心裡還在想,世上哪有這樣的傻瓜的呢?小朋友心裡可是很不服氣啊!



最後,世界首富是投資股票、生意的,香港首富也是投資股票、生意的,是建屋賣樓,而不是買樓的!



Marbo/ Mapochi



Data Sources:

1) Rating & Valuation Department,Hong Kong (http://www.rvd.gov.hk/en/publications/pro-review.htm)

2) Historical Prime rate, Forecastchart.com(http://www.forecast-chart.com/interest-prime-interest.html)

3) Also sprach Analyst ()

4) Berkshire Hathaway 2010 Annual Report.

http://blog.yahoo.com/_SFZHEIDNF ... 3%E8%AC%AC%E8%AA%A4
2 : Sunny^_^(11601)@2012-01-22 11:35:35

其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買
3 : 八旗子弟(15368)@2012-01-22 11:42:12

股票可唔可以做按揭?
4 : Sunny^_^(11601)@2012-01-22 11:52:19

3樓提及
股票可唔可以做按揭?



5 : GS(14)@2012-01-22 14:29:09

4樓提及
3樓提及
股票可唔可以做按揭?




利息高之嘛
6 : idsdown(1658)@2012-01-22 22:13:11

個標題叫"廿年短炒"
廿年仲叫短炒? 人生有幾多個廿年? 炒到幾多轉? 咪玩啦
7 : 亞力士(1473)@2012-01-23 14:27:52

2樓提及
其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買



1. 要同比, 咁就係股票揀公司

2 & 3. 用2800可以消除這個問題

4. 同意. 仲有好多唔可以完全比較. 停牌 & 訂契, 手緊時邊個出得快, 供股等 & 維修夾錢 (我朋友上年先夾左三四十萬)
8 : GS(14)@2012-01-23 22:43:41

7樓提及
2樓提及
其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買



1. 要同比, 咁就係股票揀公司

2 & 3. 用2800可以消除這個問題

4. 同意. 仲有好多唔可以完全比較. 停牌 & 訂契, 手緊時邊個出得快, 供股等 & 維修夾錢 (我朋友上年先夾左三四十萬)


2. 2000年前無2800,根本無可能咁做
9 : 龍生(798)@2012-01-27 16:07:06

有幾點都同意既, 但不同意的地方更多

太古城的確都可以代表香港樓市

但樓同股始終不是同一種性質的賭具, 怎可混為一談
10 : GS(14)@2012-01-27 22:46:27

9樓提及
有幾點都同意既, 但不同意的地方更多

太古城的確都可以代表香港樓市

但樓同股始終不是同一種性質的賭具, 怎可混為一談


講多些
11 : 龍生(798)@2012-01-28 00:53:47

不同性質就是不同性質, 根本不應相題並論的東西, 又如何比較呢...

你買新地(16) 無得借7成孖展掛

樓買左, 就係自己的

股票買左, 其實還是人地的...

我想不到能比較的可能, 所以覺得上文不看也罷

標題又亂來, 廿年的短炒, 痴鬼線
12 : 八旗子弟(15368)@2012-01-28 12:30:10

股票可唔可以租出去?
13 : 亞力士(1473)@2012-01-28 13:00:48

假設收息=收租, 當然息係人比, 租就平d都會收到
14 : GS(14)@2012-01-28 13:34:27

11樓提及
不同性質就是不同性質, 根本不應相題並論的東西, 又如何比較呢...

你買新地(16) 無得借7成孖展掛

樓買左, 就係自己的

股票買左, 其實還是人地的...

我想不到能比較的可能, 所以覺得上文不看也罷

標題又亂來, 廿年的短炒, 痴鬼線


no la... buy 16 implies you buy the asset and debt of the company
15 : GS(14)@2012-01-28 13:35:13

12樓提及
股票可唔可以租出去?


有人會問你借貨給他沽空,你賺息
16 : 龍生(798)@2012-01-28 16:05:51

你有1 lot 比如說一球新地,或者有得諗,但如果得一手,又點借比人呢
17 : Sunny^_^(11601)@2012-01-28 17:12:10

16樓提及
你有1 lot 比如說一球新地,或者有得諗,但如果得一手,又點借比人呢


要借貨既會唔會有中介??定係經紀揾??
18 : GS(14)@2012-01-29 10:06:25

16樓提及
你有1 lot 比如說一球新地,或者有得諗,但如果得一手,又點借比人呢


呢樣生意無人做我做囉
19 : 八旗子弟(15368)@2012-01-29 10:25:45

樓有無合股,供股,停牌,向下炒,公司執笠???
20 : GS(14)@2012-01-29 10:28:24

19樓提及
樓有無合股,供股,停牌,向下炒,公司執笠???


應該就唔會,強拍是極刑
21 : 龍生(798)@2012-01-29 14:49:48

但有租客燒炭(長期停牌)
租霸(俾老千買左)
大廈維修 (供股)

室內裝修( 唔識比較)
爆屎渠, 換燈, 壞電器

只係各有千秋姐....
22 : GS(14)@2012-01-29 15:45:22

相對來講買股票處理易好多
23 : 亞力士(1473)@2012-01-29 15:50:39

除左停牌 話斬就斬
24 : GS(14)@2012-01-29 16:12:55

如果物業做成股份公司就好啦
25 : 龍生(798)@2012-01-31 21:09:41

你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....
26 : Sunny^_^(11601)@2012-02-01 12:32:05

25樓提及
你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....




如果入到業主立委就唔同講法...但係如果只係用來收租都要親身入埋立委既...好煩囉.除非你買左十幾個單位,有話事權.到時唔只有租金收入了.
27 : GS(14)@2012-02-01 20:32:57

25樓提及
你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....




又田生中?
28 : GS(14)@2012-02-01 20:33:45

26樓提及
25樓提及
你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....




如果入到業主立委就唔同講法...但係如果只係用來收租都要親身入埋立委既...好煩囉.除非你買左十幾個單位,有話事權.到時唔只有租金收入了.


如果層樓自己佔股細的,絕對應該搞D咁野

報ICAC有無用先?
29 : 亞力士(1473)@2012-02-01 23:12:09

26樓提及
25樓提及
你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....




如果入到業主立委就唔同講法...但係如果只係用來收租都要親身入埋立委既...好煩囉.除非你買左十幾個單位,有話事權.到時唔只有租金收入了.



玩下手賺番層樓

最好笑有前立委不甘比人踢走 開大會時搶票箱
30 : 龍生(798)@2012-02-02 01:28:19

巨大利益當前, 搶票箱有乜咁奇...

湯兄, 到你身在局中, 就會發覺佢地唔係咁易俾你入去埋堆...

入局既方法都唔係話無既...但我唔想公開講, 太拿咋

ICAC當年告過一單圍標啦

結果個官大大聲咁講, 圍標乃係商業行為, 不違法咁話喎

自此以後, 大家大圍特圍, 不亦樂乎
31 : 龍生(798)@2012-02-02 01:31:34

而就算你本身做得清廉

人地見到有利可圖, 會落手攪走你的...

其中包括搵師奶(但唔係住個楝大廈架喎) 走黎抹黑你

質疑你落格, 另外再搵人雞蛋裡挑骨頭

然後逐家逐戶遊說叫佢地改選第二個....

最後選個日再車埋人地去票站咁樣....

十足十民建聯的手法

(以上事件係真實發生係上面4萬一戶的筲箕灣X利大廈身上)
32 : 龍生(798)@2012-02-02 01:32:39

到成事之後, 馬上展開供股, 收回成本

然後隔4-5年再來...據聞這己是第二次了....

這大廈的老住客據聞都有點後悔及懷念當初, 但一切己然太遲....
33 : Hierro(1191)@2012-02-02 01:42:33

2樓提及
其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買




亞力士兄講了很多,但第4點我想補充一下,若買2800的話,除了發行商執粒以外,基本上沒有COMPANY RISK。

至於樓的MARKET RISK,97/98年已見識過,這個我不認為比股為細(只是個人意見)。

(遲點有機會搵返條公式出黎計一計就知結果)
34 : 龍生(798)@2012-02-02 02:06:00

篇文仲有討論價值咩....
35 : Sunny^_^(11601)@2012-02-02 09:55:22

32樓提及
到成事之後, 馬上展開供股, 收回成本

然後隔4-5年再來...據聞這己是第二次了....

這大廈的老住客據聞都有點後悔及懷念當初, 但一切己然太遲....


呢間XX大廈就真係太狠了,以前鯉景灣夾錢,我地屋企都係十幾萬.都係外牆油油,冷氣機既cover咁囉...我當時都覺得貴.點知原來仲有人仲狠既
36 : 八旗子弟(15368)@2012-02-02 11:31:38

唔買樓要比租金,唔買股亦要比租金
37 : 龍生(798)@2012-02-02 17:54:03

咁你又貴的既...十幾萬喎, 呢度只係供得密姐, 每次3-4萬....
38 : Sunny^_^(11601)@2012-02-02 19:31:40

37樓提及
咁你又貴的既...十幾萬喎, 呢度只係供得密姐, 每次3-4萬....


使唔使密呀...咁密把鬼咩...

鯉景灣我都住左十幾年,都係供一次姐,其他都有個咩"儲備金"喎<--都唔知比人穿左幾多...

唉,大屋苑都咁樣,細屋苑更加...

不過呢我而家住既居屋唔錯喎,每年都整幾次旅行比老人家.mother day都有花,新年聖誕都有野整.真係唔錯呢
39 : redponza(12862)@2012-02-02 20:35:26

The return in stock is higher than properties.

This is for sure. The only reason blocking people from earning much from stock market is due to its ease of buying & selling.
40 : GS(14)@2012-02-02 21:21:06

31樓提及
而就算你本身做得清廉

人地見到有利可圖, 會落手攪走你的...


其中包括搵師奶(但唔係住個楝大廈架喎) 走黎抹黑你

質疑你落格, 另外再搵人雞蛋裡挑骨頭

然後逐家逐戶遊說叫佢地改選第二個....

最後選個日再車埋人地去票站咁樣....


十足十民建聯的手法

(以上事件係真實發生係上面4萬一戶的筲箕灣X利大廈身上)



其實用facebook 反擊有無用? 其實那些師奶之後知唔知發生乜事
41 : GS(14)@2012-02-02 21:22:07

32樓提及
到成事之後, 馬上展開供股, 收回成本

然後隔4-5年再來...據聞這己是第二次了....

這大廈的老住客據聞都有點後悔及懷念當初, 但一切己然太遲....


其實想問下反擊點解都無用,其實有事最多咪搶多次?他們是咪大業主或者...

但是一次過可以搞掂問題,值得做
42 : GS(14)@2012-02-02 21:24:26

33樓提及
2樓提及
其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買




亞力士兄講了很多,但第4點我想補充一下,若買2800的話,除了發行商執粒以外,基本上沒有COMPANY RISK。

至於樓的MARKET RISK,97/98年已見識過,這個我不認為比股為細(只是個人意見)。

(遲點有機會搵返條公式出黎計一計就知結果)


咁我寧願買物業,其實買物業難沽,雖然贏得少,加上槓桿效應,但至少供完賺個租囉...

這肯定不是計數是心理上,事實上,問十個有九個都是股輸樓贏

股是贏得多,但真是坐難
43 : 亞力士(1473)@2012-02-02 23:24:19

31樓提及
而就算你本身做得清廉

人地見到有利可圖, 會落手攪走你的...

其中包括搵師奶(但唔係住個楝大廈架喎) 走黎抹黑你

質疑你落格, 另外再搵人雞蛋裡挑骨頭

然後逐家逐戶遊說叫佢地改選第二個....

最後選個日再車埋人地去票站咁樣....

十足十民建聯的手法

(以上事件係真實發生係上面4萬一戶的筲箕灣X利大廈身上)



而且做到立委 d區議員會走來巴結你 蛇宴都多d
44 : 龍生(798)@2012-02-03 17:09:58

反擊唔係唔得, 只係大家鬥抹黑姐,

的師奶多多少少都知既, 只係大家一盤散沙, 無法扭轉大局

另外, 做到立委, 的確係有區議員埋身的,

當年我做到立委其中一人, 有次民建聯的例會, 馬力都同我查過扒....但無耐後佢就收左皮了
45 : GS(14)@2012-02-04 12:04:45

44樓提及
反擊唔係唔得, 只係大家鬥抹黑姐,

的師奶多多少少都知既, 只係大家一盤散沙, 無法扭轉大局

另外, 做到立委, 的確係有區議員埋身的,

當年我做到立委其中一人, 有次民建聯的例會, 馬力都同我查過扒....但無耐後佢就收左皮了


其實搞掂了都好煩,昨日那單要貼下...
廿年 年短 短炒 研究 結果 買樓 謬誤
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277396

【奇聞】收藏掉髮廿年 編織做背心

1 : GS(14)@2016-03-05 01:15:02

一個健康的人,平均每日會掉50至100條頭髮,通常我們會將它放入垃圾筒,然而羅馬尼亞婦人Ortansa Pascariu把自己的頭髮儲起來,並編織成背心。現在65歲的Ortansa住在羅馬尼亞東北部小村莊Stauceni,那裏有一個傳統,她說:「長輩告訴我,女人不可以把梳頭時掉下來的頭髮扔掉,要保存它們,否則就是扔掉自己的美麗。」20多年前,Ortansa跟從這傳統,將一條又一條的掉髮收藏起來,「我40歲開始儲頭髮,多年來都長髮及臀,至60歲已經儲有重逾一公斤的掉髮,足夠我織一件背心。這是很奇異,但我認為編織自己頭髮的過程是愉快。」她將兩條長髮打孖來織,花了一個星期完成這件背心,收藏五年後,她將背心捐給羅馬尼亞的人類學博物館。資料來源:https://express.co.uk記者:黃碧珊



Ortansa的丈夫Vasile認為太太的頭髮背心如羊毛般軟滑,為她完成這背心感到驕傲。

背心是Ortansa合身可穿的。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160303/19513483
奇聞 收藏 掉髮 髮廿 廿年 編織 背心
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=296746

曉治夫妻下水賀廿年

1 : GS(14)@2016-04-13 17:09:09

近年不少荷李活情侶都出現離婚潮,不過47歲的「狼人」澳洲男星曉治積曼(Hugh Jackman)與60歲老婆Deborra-Lee Furness多年來都很恩愛,他們大前日於St. Barts度假,慶祝結婚20周年紀念,兩人當日於沙灘玩水,曉治拖住愛妻時露出幸福笑容,令人羨慕!而Deborra亦不時仰天大笑,流露出真性情。曉治更於Instagram上載20年前的結婚照。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160413/19568432
曉治 夫妻 下水 賀廿 廿年
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=299250

朱慧敏廿年冇睬老竇

1 : GS(14)@2016-07-17 16:01:45

朱慧敏日前接受有線訪問,談到兩歲時父母便離異:「有次我好困擾,點解媽媽同佢男朋友會拖手,我成日匿埋喊,內心有好多結,對我好大傷害。我同爸爸斷絕來往咗20年,有次鼓起勇氣約佢出嚟食飯,大家好和諧,終於解開咗好多誤會,溝通真係好重要。」至於跟彭懷安(Eddie)未能開花結果,她說:「以前我唔識表達愛,前度其實好錫我,但我想要更多,令對方透唔到氣。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160717/19697936
朱慧 慧敏 敏廿 廿年 年冇 冇睬 睬老 老竇
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=304085

【食之新登場】City Super 20周年限定 廿年意大利陳醋和本地手工雪糕

1 : GS(14)@2016-08-13 14:50:49

今時今日要買外國高級食材,可以網購或者到小型歐美商店購買,但90年代除了日式百貨公司的超市外,大概就有City Super。今年是City Super二十周年,它特別推出多款限定食品,包括在六種木材包括橡木、栗木、櫻桃木、桑木、杜松木及皂莢木木桶內釀製,並於木桶陳年20年的矜貴意大利GOCCE甜醋。味道醇香且質地厚實適用於任何食物上。品牌有數百年歷史,標榜純天然、不含麩質、添加劑和色素。還有40年歷史的法國勃艮第煙三文魚品牌Le Borvo的產品。負責人Daniel Raymond,從來以只採用來自挪威及蘇格蘭小型漁場的高品質三文魚,並採用低鹽煙燻技術,讓三文魚保持最清新自然的味道,品質非其他生產商利用鹽注射技術、只用一天時間來煙燻去加快生產速度的方法可媲美。賣外國貨之餘,今次亦有本地薑。堅持全人手製造、不含任何人造色素及化學物質的本地雪糕品牌,今次特別推出焦糖伯爵茶口味,口感幼滑但伯爵茶味道略嫌稍淡。



在六種木材包括橡木、栗木、櫻桃木、桑木、杜松木及皂莢木木桶內釀製,並於木桶陳年20年的矜貴意大利GOCCE甜醋,味道醇香且質地厚實適用於任何食物上,限量推出30瓶,每瓶$1680。

只採用來自挪威及蘇格蘭小型漁場的高品質三文魚,並採用低鹽煙燻技術做出來的煙三文魚,味道最清新自然不死鹹,$298。

記者:吳宛蔚攝影:林麖鈞部分相片由受訪者提供




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160812/19732854
食之 之新 登場 City Super 20 年限 廿年 意大利 陳醋 本地 手工 雪糕
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=305588

【動畫】垃圾屋驚現阿仔骸骨盲婦伴屍廿年都唔知

1 : GS(14)@2016-09-29 08:05:32

以為兒子搬走豈料竟死在身邊多年!美國紐約一名失明婦將家中堆滿垃圾,到親人上門才駭然發現她「失蹤」多年的兒子,原來已化成白骨,骸骨仍然「穿著整齊」,相信或已死去20年。失明的沃爾芬森(Rita Wolfensohn)在布魯克林的家外表企理,其實屋內塞滿垃圾。她親人本月15日上門幫她拿取個人物品,準備送到醫院給她,卻在堆滿垃圾的二樓睡房發現一具完整骸骨。死者仍整齊「穿着」牛仔褲、襯衫和襪子,面部朝天躺在地上一張薄床墊上,當局相信此人正是沃爾芬森的兒子,亦相信他死於自然。調查人員形容,現場佈滿蜘蛛網及垃圾,似是「垃圾車卸了貨一樣」充滿食物腐爛的惡臭,卻沒有人肉腐爛的味道。調查人員盤問生病留醫的沃爾芬森,她說兒子只是搬走了。調查人員相信沃爾芬森也許不知道多年來與兒子骸骨同住,甚至不知道兒子曾在家中。根據紀錄,沃爾芬森有兩名兒子,長子2003年以38歲之齡離世,至於次子,親人說已有20年無見過他,如果他仍然在生如今應已49歲。美國《紐約郵報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160929/19785544
動畫 垃圾 屋驚 驚現 現阿 阿仔 骸骨 盲婦 婦伴 伴屍 屍廿 廿年 年都 都唔 唔知
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=310566

李卓人 方約恆 延續廿年男人浪漫拍住上搞智庫

1 : GS(14)@2016-10-10 04:25:02

■擔任議助廿載的方約恆(左)笑指李卓人「唔係好老闆」。邱仲權攝



【本報訊】立法會新界西選舉結果出爐後,敗選的李卓人哭成淚人,「本來我冇嘢㗎,一見到佢我就喊……」引淚人是方約恆,當日同樣哭紅了眼。1996年開始協助李卓人,前後夾攻20年;回歸前通過集體談判權,最低工資立法成功闖關,方約恆一直是李卓人背後的男人,直至李敗選始走到台前,攙扶老闆離場。廿年情緣不會就此煙消雲散,兩人稍後在智庫再續情緣。男人的浪漫,豈止豆腐火腩飯?雖然方約恆說,「佢唔係一個好老闆!」記者:許偉賢



■上月於立法會新界西敗選的李卓人,在方約恆攙扶下離場。

邀約於咖啡室訪問之時,方約恆不知李卓人會中途出現,「咦,點解你會喺度嘅?」問號配上的卻是依舊的冷靜。「佢成日都喊㗎喎……」50歲的方約恆續以淡然腔調,回應老闆因他「流馬尿」,「我就好少喊,但嗰時,真係㩒都㩒唔住」。方約恆畢業於香港大學社會學系,兼是研究生,好端端的公務員鐵飯碗不要,連搵真銀的商界也沒興趣,於1996年在蔡耀昌介紹下,選擇到劉千石、李卓人、梁耀忠及曾健成的聯合議員辦事處落腳,「呢個係我一生中最錯判嘅決定,哈哈」,碰巧李卓人同年要趕在立法局提出集體談判權法例,雖是新丁但仍獲派赴英,與協助英國撰寫此例的劍橋教授研究如何將法例在港適用。


爭集體談判權 最低工資


方約恆憶述此行磋商,教授打了兩通長途電話給李卓人之後便拍板定稿,草案最終竟然獲通過,方笑稱:「都有啲成功感嘅,咁都過到。」縱使最後被廢法,但也成了香港歷史。其後的最低工資立法,一爭長達10年;開波之初,方約恆曾想轉工,「覺得自己年紀唔細,再唔轉,留喺度變庇護工場咩……而且1997年後私人法案近乎冇得做,冇約束力嘅議案齋吹水,覺得冇乜突破可以做到」。出走,卻純粹是念頭,加上最低工資開了頭,「都想搞埋先」。結果方約恆議員助理身份維持長達20年,直至上月選舉主任宣佈李卓人落選,「當時真係冇諗自己份工點,點都唔死得嘅!」「選完之後,最先諗嘅梗係佢。」李卓人說來不無歉意,議員助理待遇一直偏低,去年有傳媒報道李卓人最高薪助理薪金近3.5萬元,相信不少港大生會抹一額汗,但方約恆對錢不以為然,稱「同佢心照」;在旁的李卓人哈哈笑,「男人之間乜都唔使講」。李卓人也將方約恆當成「人肉數據機」與「歷史資料庫」,「唔記得就問佢」。冷不防方約恆說李卓人不是好老闆,「佢唔會逼啲人做嘢,好hea又得,好有興趣做都得」,更自爆試過忘記撰寫港台節目《給香港的信》文稿,「甩咗底都冇鬧喎」。畢竟風雨同路20載,李卓人敗選後不久,即探問方約恆意向,最終決定在職工盟成立智庫,兩人繼續拍住上,「希望可以將佢咁多年嚟做嘅嘢傳承落去」。「吓,乜原來落實咗嗱?」方約恆聽罷半帶質疑問道後,下一句是「最快明年初先返到工噃」,原來要專注行山。「咁我代你返住先啦」,說完又是李卓人的哈哈哈。20年的默契,就是如此。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161009/19795485
李卓 卓人 方約 約恆 延續 廿年 男人 浪漫 拍住 住上 上搞 搞智 智庫
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=311227

【美國大選】年少殺人囚廿年悔改華裔更生者籲投票改變敗壞監獄制度

1 : GS(14)@2016-11-10 07:39:36

美國大選前夕,一名出獄僅半年的年輕華裔更生人士,在為謀殺罪行經歷大半生鐵窗後,趁選舉透過《蘋果》專訪發出最後的呼喊,盼望選民明天能利用手上一票,改寫美國的司法制度和他口中「敗壞的監獄懲教體制」。駐三藩市記者:唐芷瑩「我可以告訴你,你在電影和電視劇看過美國的監獄可怕情節都是近乎現實。我在獄中看過好友投缸自殺,自己也幾次輕生。」40歲的林繼業(Ke Lam)道出自己的親身經歷。出生於越南,父母是中國人,越戰後不到幾歲就跟母親逃難到香港,再以難民身份來到美國。他於17歲時因謀殺一名拉丁裔少年被判囚終生,服刑23年後於今年4月獲假釋出獄,立即馬不停蹄在加州到處現身說法,鼓勵選民公投支持「提案57」(Proposition57)。這項反對聲不絕、但由州長布朗(Jerry Brown)背書的憲法修正案「非暴力罪犯假釋及少年法庭程序與量刑」(Parole for Non-Violent Criminals and Juvenile Court Trial Requirements)動議,擬加強整個懲教系統的感化和教育面。並增加已服完一定刑期,並在獄中表現良好的非暴力重罪犯的假釋機會(Parole);另外在14至17歲少年量刑層面上,提倡將這些年輕被告集中在青少年法庭審理,讓他們有更大機會得到法官的感化和復康(如戒毒治療)處理,若所涉罪行嚴重(謀殺及特定性侵犯),也須加開聽證會來檢視是否呈交成人法庭。州長相信,監獄人口的減少可節省納稅人每年數千萬美元的營運開支,亦加大司法體制的感化作用;但社區人士就擔心會危害公眾安全。有執法人員估計,這將導致加州每年約5,000名監獄人口提早獲釋。
Ke表示,母親是來自傳統社會的中國人,與他關係疏離,因為她在戰亂中喪親,來到美國後又飽受新移民貧窮等苦況。Ke說:「我和其他小孩一樣,渴望被愛,也因為這樣,我在這些少年黑幫中找到自己價值。如我在家中母親總教我「不要還擊」(never fight back),但我在田德隆(Tenderloin)和唐人街被人打時還手,旁邊的『朋友』竟讚我和擁抱我,令我很迷妄,我最終相信暴力可以解決問題,直到我殺人一刻也這樣想。」
Ke在16歲成為小混混,17歲在東灣的列治文市行刺「幹掉」一名敵對的15歲少年,在同黨被捕後自首。在獄中篤信基督教,努力讀書,他稱自己已痛改前非,「我較好運,所處的(在東灣)監獄每年義工達3,000人,對我們不斷輔導、不放棄,令我面對自己內心深處的痛苦,最終我得到一個假釋機會」。不過Ke說:「美國的監獄懲教體制仍很『敗壞』(broken),很多監獄興建在荒漠中,缺乏支援,令想改過自新的罪犯感到很絕望,不斷有人輕生。」
Ke又提到,現在年輕人雖然物質和教育水平都較以前豐富,但「不代表享受更多,很多創傷(trauma)仍在」。他們受上一代和不同的社會造成的問題困擾,導致誤入歧途,他說:「若將他們交到地區檢察署手上,是判監居多,因他們的工作就是囚禁人,很着重數字(判監人數),(青少年法庭)法官才可以發揮(感化)工作。」像Ke一樣的罪犯,值得擁有更多更生機會嗎?且看在周二選民如何抉擇。緊貼選情即睇【美國大選】專頁:
http://hk.apple.nextmedia.com/uselection2016




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161109/19828025
美國 大選 年少 殺人 囚廿 廿年 悔改 華裔 生者 投票 改變 敗壞 監獄 制度
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314686

輪候滙豐總行保險箱須廿年

1 : GS(14)@2016-11-16 05:08:15

■滙豐銀行總行保險箱目前才輪至1996年提交申請的客戶。 資料圖片



【本報訊】銀行保險箱又加價,三間銀行分別加租一至兩成,但輪候時間仍誇張,滙豐銀行總行保險箱目前才輪至1996年提交的申請。



中銀連續兩年加價

銀行不時調整保險箱收費,本報曾到中環各大銀行總行視察,比較去年的年租收費,中銀香港(2388)連續第二年加價,與創興銀行(1111)分別同加約10%,大新銀行(2356)則平均加約20%。以可放下A4文件的細保險箱(約3吋乘10吋乘22吋)為例,目前銀行年租收費介乎900至1,400元。雖然不少銀行加價,但中環區保險箱仍近乎全線爆滿。雖東亞(023)上周剛巧有客戶退箱,罕見有兩款細箱可供選擇,但記者在場所見已有客戶表示有意申請。滙豐總行更不接受客戶排隊申請,職員直言「96年排隊個客先啱啱等到」。永隆銀行存款部主管龔志明坦言,客戶「好少唔續租」,即使市面上有私營保險箱公司,銀行保險箱的出租率仍相當高。以中環區最多保險箱可供選擇的建行亞洲為例,新申請客戶須至少為「智選理財」級別,平均資產值最少要維持10萬港元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161114/19832924
輪候 總行 保險箱 保險 須廿 廿年
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=315614

呷仔女醋唔對話廿年醋埕老公終開金口

1 : GS(14)@2017-01-02 11:51:07

很多夫妻或愛侶吵架後,會冷戰一段時間,互不瞅睬,但很快便言歸於好。日本一名男子,卻因妻子激怒他,20年來不與她說一句話。居於奈良的片山先生,雖然與妻子由美和三名子女同住,但20年來不與妻子說一句話,儘管由美不斷嘗試跟他說話,片山只會點頭或發出咕嚕聲。他們18歲的幼子佳樹因從未聽過父母對話,因此寫信到電視台,希望他們安排場合,讓他們好好地談一談。電視台安排兩人在初次邂逅的公園見面,由美先打開話匣子:「我們已有一段時間沒說話,我知道你很關心孩子。」此時,片山竟然道歉:「由美,直到現在,你吃了不少苦,我想你知道其實我感激你所做一切。」在場初見父母對話的子女即感動流淚。片山之後解釋他一直不與由美說話,是因為妒忌她只關心孩子,令他生氣。他表示以後應該不會如此,會說多一點話,「請多多指教」。英國《每日郵報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170102/19884231
呷仔 仔女 女醋 醋唔 對話 廿年 年醋 醋埕 老公 開金
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=321045

【唔入大陸貨】堅持手做臘雞廿年 76歲老闆︰臘得好唔好要睇天

1 : GS(14)@2017-01-14 12:28:00

張伯會將臘雞或風雞吊在舖頭門外風乾,天氣冷時,情景更為壯觀。



臘腸、臘肉、臘鴨,每逢踏入農曆12月「臘月」,到處也會看到這些美食的蹤影,原來還有一樣─臘雞。在銅鑼灣渣甸坊小巷裏有一家上海南貨舖,它門外,就高高掛着一排臘雞。



「我1951年來香港,就到中環一間著名的南貨店學師,學畢就幫人打工,再開這店。」張記新三陽老闆張承祖說。76歲的張伯是上海寧波人,在銅鑼灣開南貨店20多年了,每年差不多過年時份,他就會親自醃臘雞,是香港少數並非由大陸入貨的小店。要做臘雞,工夫也不少。雞來貨後要先劏開,清洗乾淨內臟後,要先醃鹹再掛起風乾,臘得好與否,更要「聽天由命」,「要睇天呀!到冬天,有北風時才可做,吊到差不多乾便可。但好像這幾天,每日也超過20度,隨時發霉。」發霉的,張伯一定會丟掉,不會賣給客,他還要打醒十二分精神留意臘雞有否變臭,雖然工序如此繁複,但他多年來仍堅持親手做。「我們全部自己製作,沒有防腐劑,自己做較好,較衞生,人客吃了也較安心。」。



76歲的張伯做臘雞廿多年,一直堅持不入大陸貨,要親手做,風雞每隻$168。

沒有頭及腳的臘雞,肉比臘鴨多,鹹香惹味,每隻$128。

店家還有寧波鹹雞賣,煮法與白切雞相若,每隻$98。

張伯賣的臘雞,分兩種。賣得較貴的風雞,有頭有腳,是用新鮮雞做,有上海人會買來拜神。人少的話,可一開為二,先用滾水清洗,再汆水,然後加少許薑絲及紹酒蒸20分鐘,切件吃便可,又或者蒸熟撕成絲,做涼拌菜也可,頸及腳則可用來煲湯。而便宜幾十元的臘雞就是用冰鮮雞做,只有身體部份,味道鹹香惹味,如臘鴨般,但臘雞就啖啖肉,全部也是瘦肉,用來佐酒一流,煙煙韌韌很美味。張伯還說,上海人很喜歡用臘雞做新年賀禮,如還未想好拜年賀禮的話,或者臘雞也是個好選擇。張記新三陽香港銅鑼灣渣甸坊58號C至D舖記者:黃依情攝影:劉永發2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170114/19896297
唔入 大陸 堅持 手做 做臘 臘雞 雞廿 廿年 76 老闆 臘得 得好 好唔 唔好 好要 要睇 睇天
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=322675

圈中駙馬靠自己 布志綸慳家 吳家樂打工廿年

1 : GS(14)@2017-01-24 03:00:17

黎諾懿前年同富家女友拉埋天窗,成為「五億駙馬」,不過知慳識儉,開飯都係食平民餐,前日仲雙雙去咗睇BB用品o添。而夫憑妻貴嘅娛圈例子,都仲有唔少㗎。


布志綸@Mr.

Alan喺14年同玩具公司太子女陳雪瑩結婚,成為咗「十億駙馬」!不過唔代表佢好食懶做,其實佢依然係落力工作,自己養自己,佢喺專訪中就講過,唔會貪圖物質,最開心嘅事係有得繼續玩音樂就夠。


劉威煌

劉威煌係第一屆《超級巨聲》嘅參賽者,之後喺大台發展,直到前年先加入唱片公司,仲同拍拖7年嘅女友Sandy結婚。而女友家族就喺大陸有礦業生意,劉威煌太太仲持有多個物業、公司。


陳子聰

上年底因病入院激瘦嘅子聰,康復之後積極做運動,成個人精神番晒!全賴有你咋何超儀!陳子聰老婆超儀,即係賭王何鴻燊個女,喺丈夫入院期間,轉過醫院,出院之後又物識過兩個地方俾丈夫休養,有指總共花咗逾千萬。


吳家樂

喺大台工作超過20年,吳家樂都算係資深藝人同主持人。佢2006年同其士集團太子女周蕙蕙結婚,同年尾大月Naida就出埋世,不過咁多年嚟吳家樂都係努力工作,就知佢為咗頭家付出好多啦。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170123/19906247
圈中 駙馬 自己 布誌 誌綸 綸慳 慳家 家樂 打工 廿年
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=323821

【師承華戈】25歲女PR習字廿年 婆婆大讚:揮春好靚

1 : GS(14)@2017-01-29 10:32:08

李嘉倩(Rita)習字廿年,最近有機構找她合作,「他們可能以為我是上了年紀或是『前輩』一點,打電話來會稱我為『師傅』,或許社會以為寫中國書法的都是年長男性。」



龍馬精神、出入平安;靚絕港九、食極唔肥。一句句寫在揮春上的四字語句,既是祝福,也是願望。「我發現老人家最希望的是心想事成、身體健康;寫給年輕人,他們都想不勞而獲,財色兼收。」李嘉倩(Rita)如是說。年僅25歲的她,原來已習字20年,兩年前開始跟張國雄老師學書法,其後又拜入華戈門下。



Rita原本是一名時尚公關,三個月前她卻決定裸辭,在面書上開設「習字為常」專頁,當上全職寫字人。裸辭後的第一個農曆新年,她受邀為六間老人院寫揮春,每次出動,至少寫過百張,「趁我自己還有能力,社會上有一小撮被忽略的人,可以用自己的能力去讓他們開心,或者關心他們,這是值得的。」



她為公關公司寫迷你揮春,靚絕港九、食極唔肥相信也是不少人新年願望之一。

每個「夢想」,都是她一手一腳製作,由繪畫開始,每個需時至少20分鐘。

訪問當天,記者跟Rita到老人院看她即席揮毫,有伯伯想要笑口常開,也順道為孫兒寫上一張學業進步;有婆婆特意摺細紅色宣紙,因為小小的一道揮春,尺寸剛好貼在房內電視機底。「我也是第一次到老人院寫揮春,從他們和你的溝通,你會知道對方更多東西,平常沒有這個時間,去了解別人和聆聽他們的故事。」別說聆聽別人,香港地人人打份工,不少人連聆聽自己心聲也沒時間。從前看盡繁華裝飾、美輪美奐精心設計場地佈置的Rita,離職前更覺無力,「看到很多用金錢推砌出來的東西,當你在行業待久了,會反問自己,究竟自己在做甚麼,或者有甚麼意義。」經歷過迷茫,她最終也找到出口──用一己之力製作鎖匙扣作義賣,並把款項捐給慈善機構。



作義賣的「夢想」和「堅持」鎖匙扣,詳情可參考「習字為常」facebook專頁。

Rita師承香港著名書家家華戈,她希望有天也能開班傳承下一代,以及為電影作品寫字。

「第一輪我做了『夢想』(鎖匙扣),也是我一個小小夢想,希望把它把握在手中。」有「夢想」,也有「堅持」,堅持幫助社會的她,第一輪籌得的款項就捐給深水埗明哥的「北河同行」。「在香港,坦白說有很多人沒飯吃,或者大家連一個熱的飯盒也得不到的時候,是否應該用我僅有最小的力量去幫助他們?即使我每一輪只籌得千多元,但即便是很小的金額,可能也夠買很多飯盒給有需要的人,我做的的也僅此而已。」義務為老人院寫揮春、義賣鎖匙扣,這位義氣女子一下子就裸辭,唔驚咩?「驚,好驚。但當初為何決定裸辭,是因為不想用升職和加薪換走自己夢想,我真的希望把自己夢想把握在自己手裏。」幸好開page三個月,現時已有時尚和美容品牌找上門合作,義務工作之外尚可糊口。香港作家林詠琛寫過:「許願的方式是一個媒介,使人敢於將心內感到不可能的幻想傾吐出來,憑著這股信念,令人勇往直前,一步步將夢想成真。」今個農曆新年,除了希望不勞而獲,不如也腳踏實地,開始向理想出發。記者:黃樂雯攝影:劉永發2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170129/19912037
承華 25 歲女 PR 習字 廿年 婆婆 大讚 揮春 春好 好靚
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=324641

隱世廿年變單身《酒杯》黃寶欣賣蛋撻

1 : GS(14)@2017-02-12 15:31:04

2017-01-26 NM

97年退出娛圈轉行做保險的黃寶欣,與從商的男友結婚後銷聲匿跡;只有她跟舊拍檔鄭敬基合唱的經典歌《酒杯敲鋼琴》,依舊熱爆K場。隱世二十年,50歲黃寶欣忽然蒲頭,但並非復出幕前,而是在九龍城開鋪賣手打的酥皮蛋撻「酥妃皇后」。賣蛋撻,背後是剛結束婚姻,做個單身快樂人。同社會脫節十年

當初黃寶欣毅然退出幕前,與嫁人無關,是被歌手好友蔡濟文勸退。「當時想轉行,問佢(蔡濟文)點睇。佢提議我自己諗吓未來嗰兩、三年仲會唔會大爆,會唔會紅?我話冇可能啦!佢就話:『咁咪係囉!要搵番啲長遠嘅事業。』,所以咪轉做保險。」黃寶欣說。九七年,轉行兼結婚,婚後仍為個人事業搏殺,在盈科保險做到Top sales,又開過泰式按摩店,直至○六年,才放下所有做全職主婦。今日再重新出發,十年的人妻生活,黃寶欣發覺,原來自己早已跟社會脫節。「大仔喺美國讀書(今年升大學),個女都十六歲;啲細路返晒學,一個人喺屋企煲韓劇,開始發覺有問題;十年冇做過嘢,自信心低咗好多,當其他人都行得好快,自己仲停留喺原位,十年時間唔短,同個社會脫節咗,我要跟番上個時代步伐。」

前夫安排妥當

一個新開始的出現,也因為建基於過去的結束。苦心經營的廿年婚姻關係破裂,踏入二○一七年,黃寶欣辦好離婚手續,雖然回復單身,但她沒有感到徬徨失措。「我哋(同前夫)依家仲係好朋友,最緊要係冇影響對仔女;對方亦安排得好好,令我唔需要擔心生活。」曾經為家庭放棄自己的理想,但夫妻緣盡,無法勉強。「一段婚姻要維持長相廝守係好難,尤其大家生活地點唔同(前夫在國內做生意),老公响外面做嘢,太太只係家庭主婦就更加難,因為大家行嘅步伐唔同;我擺仔女位置係好前,關注度亦放晒喺佢哋身上,可能咁樣,忽略咗對方都唔定。有冇努力挽救過?咁當然有啦!」

人生中最驕傲

為免傷害更深,黃寶欣選擇放手,反而出現一個抖氣位。「唔好話婚姻,男女朋友都好,到分手嗰刻,最緊要大家搵到大家開心嗰個點!原來分開先會搵到嘅,咁咪分開囉,唔好強求。我人生最驕傲,係花咗好多時間將一對仔女培育好,依家條路佢哋自己創,咁我都要搵番一條適合自己嘅路嚟行。」

跟鄭敬基互相支持

今日,黃寶欣將全副精神由一對子女轉移到餅店。準備試業,每日留守鋪頭,朝九晚九。訪問當日,連餅店包租公都專程來打氣,鄰店又過來八卦幾時正式做生意;當然唔少得死黨兼拍檔的鄭敬基,不時facetime支持。「當初我支持(鄭敬基)再婚,佢梗係要支持番我。」人生下半場再發力,但對感情,她不抱寄望。「冇乜!因為我對自己都冇信心,冇信心可以再全情投入一段感情,所以亦冇可能要求人哋。」黃寶欣說。

人手打造368層酥皮

「酥妃皇后」原本計劃先在香港開鋪,礙於租金太貴,黃寶欣的拍檔惟有改變策略,先到內地創業,憑餅店以人手打造368層蛋撻酥皮及全蛋漿,不加任何凝固劑的省招牌功夫,廣受歡迎,國內的分店愈開愈多,為數有四十多間。由於黃寶欣女兒跟餅店老闆女是同學,兩家人早已認識,對在港開店更加一拍即合,九龍城是雙方合作第一間店,也是黃寶欣回復單身後,重新出發第一步。對於蛋撻,黃寶欣也有一段難忘回憶。「以前做歌手唱酒廊搵食,一日要走幾場,好多時都趕唔切食飯,最鍾意就係食蛋撻頂肚,估唔到而家會開餅鋪賣蛋撻。」

港版松田聖子

提起黃寶欣,除了經典合唱歌《酒杯敲鋼琴》,其他可能不易記起。85年參加新秀,87年出道,因有齙牙加上樣子可愛,當年被封為港版松田聖子。今日的Cool魔張智霖、許秋怡、蔣志光也是她昔日公司戰友,而同期出道的歌手有黃凱芹及劉美君。黃寶欣處女作《酒杯敲鋼琴》,敲出雙白金數字,作為新人成績超晒班,第二張唱片《他是誰》亦賣得金唱片數字。90年,黃寶欣加入大台做藝員,拍處境劇《同居三人組》,憑一臉童顏飾演「𡃁仔」一角及在《淘氣雙子星》演學生妹。95年她由大台跳去亞視,兩年後正式退出娛圈。

前度黃翊為愛棄事業

傳聞黃寶欣曾與鄭敬基拍拖,但她的唯一圈中真命,是黃翊。二人92年拍拖,當時黃翊是新藝寶旗下力捧歌手,在唱片公司高層施壓下,他要扮單身冧粉絲,甚至被打壓,逼他跟黃寶欣分手。但黃翊堅拒,結果被唱片公司掟入雪櫃。被雪的黃翊收入大減,黃寶欣與男友共患難,在舊樓築愛巢,之後試過孖住開唱歌學校,雖然無法開花,但二人再見亦是朋友。重提昔日情,黃寶欣笑一笑:「年紀輕嘛,每個人都有傻過嘅日子,喺外人眼中係傻,但對當事人就未必,人嘅成長就係咁!」

撰文、攝影、攝錄:娛樂組
隱世 世廿 廿年 年變 單身 酒杯 黃寶 寶欣 欣賣 賣蛋 蛋撻
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=326584

上商CEO:賓架恒指飯局搞足廿年「股權變 人情不變」

1 : GS(14)@2017-04-05 23:44:13

■上商CEO郭錫志。 李潤芳攝



【Banker食堂】華資銀行一向有自設私人廚房,宴請客戶同業傳統,根植上海、早年高管不乏滬幫賓架的上海商業銀行,食堂自然以精緻滬菜稱霸。近年本地家族控股銀行相繼易主,但上商常務董事兼行政總裁(CEO)郭錫志說,即使股權改變,聚會「人情不變」,昔日由華資行老闆發起的「估恒指考眼光」飯局,現仍在華資行輪流舉行,上商宴會廳便是落腳點之一。記者:劉美儀



上商廚房以滬菜為主,粵菜為副,自1968年上一代總行落戶皇后大道中,已在中環「開飯」,去年下旬大廈完成合併重建,面積擴大了,位處27樓的宴會廳,更明亮寬敞,可眺望禮賓府及維港海景一隅。服務上商逾45年的郭錫志,由第一份工做到今日CEO,口中啖着一道道佳餚,心中懷緬將這個食堂發揚光大的前董事長史寶楚。


承傳恩師美食要求

說起恩師,郭錫志盛讚對方「做人做事到美食文化,都教咗我哋整個團隊唔少,好多啟發。」對人對事,他說史寶楚有承擔有原則,愛護同事;對食材,這位美食家堅持無味精、擺設乾淨,無論清淡濃烈,每道菜食落口都「好舒服」:「佢帶落嚟嘅要求,到今日我哋都仲carry out(承傳)。」品嚐美食,自然少不免吹水兼打「牙骹戰」。原來華資銀行間,有個估恒指誰最貼市飯局傳統,已超過廿年歷史,輪流在各行食堂舉行,上商是現時最常開餐地點之一。據聞估恒指構思,由東亞銀行(023)主席兼行政總裁李國寶發起,以往永隆伍氏兄弟、永亨董事長馮鈺斌等均有參加,現在常客包括東亞高級顧問陳棋昌及彭玉榮、郭錫志、華僑永亨行政總裁藍宇鳴等10多位賓架,李國寶及恒生(011)一姐李慧敏偶然會現身。玩法以每兩個月最後一個星期五恒指收市為準,各人估恒指當日點數,誤差最少者為贏。郭錫志說年終埋單計,「邊個(累積)最準仲有個獎盃,記憶中贏得最多是交行及南商。」



金融風暴才會暫停

近年本地華資行相繼易手,但他說股權變、但人情不變,聚首暢論時事或風花雪月,只有金融風暴來臨時才暫停一段時間。上商廚房亮點菜肴如素鵝、樟茶鴨、清湯腩等,都是郭錫志的心頭好,不過最令他提振精神的,卻首選是餐桌零食──大廚秘制琥珀合桃及腰果,很多客戶亦一試愛上,他會讓師傅打包小盒給熟客「拎走」。一包小食,盡見華資行與客戶的長情關係,在今日一切只講現買現賣的社會,越覺稀有,正如上商的食堂一樣。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170405/19980269
上商 CEO 賓架 飯局 搞足 足廿 廿年 權變 人情 不變
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=329226

香取秘戀廿年疑有仔

1 : GS(14)@2017-04-06 07:41:44

前組合SMAP成員香取慎吾一直有個圈外人女友,《週刊文春》拍得二人外出撐枱腳,女方左手無名指更戴有戒指。



香取慎吾

40歲的香取與年長兩歲的女友拍拖逾20年,在港區寓所共築愛巢,二人以往甚少結伴外出,但隨住SMAP解散,香取似乎無需再隱瞞戀情。尊尼事務所只稱他暫無結婚打算,香取同時被爆去年跟女友帶住一名少年遊夏威夷,懷疑是一家三口旅行。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170406/19980938
香取 秘戀 戀廿 廿年 年疑 疑有 有仔
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=329450

【飲食籽】小學教師變手作人 自創廿年陳皮燉檸檬

1 : GS(14)@2017-04-28 00:55:14

燉了13小時的檸檬、陳皮和冰糖變成色澤深沉的潤喉恩物。



【飲食籽:追源尋味】閒來逛誠品,書是重點,那精挑細選的食品部也例必捧場。初次在誠品看到這瓶老陳皮古法燉檸檬,頭一下會以為是那種換上文青包裝的台灣老農出品,再細看包裝,才知道是本地製造,品牌就叫「關小姐」。打電話去約訪問,很自然地說想找關小姐,然後覺得自己莽撞了,打辣椒油「老干媽」的查詢不會找到老干媽吧,正後悔間,電話另一端卻肯定的回我,她就是關小姐,這陳皮燉檸檬的製造者。



關小姐是品牌也是創辦人關艷玲。從品牌方面介紹,現時最王牌的產品是老陳皮冰糖燉檸檬,除了在facebook專頁出售,也在網上士多Ztore、誠品書店和朗豪坊戲院售賣。從個人方面介紹,關小姐(Ms Kwan)也真的曾經是Miss,做過小學教師,去年才辭職轉行創業。這品牌名字,我說非常好記,阿玲笑着同意,名字和包裝都是男朋友替她出的主意,「我不想做品牌,想有鄰家的感覺。叫小姐感覺保持年輕,大家打來找我又叫到我關小姐,親切又易記。」包裝和名字可以由別人出主意,對於自己的人生和產品,阿玲卻全盤自己話事。她現年28歲,去年中從安穩的老師工作改為自己創業,開始時還只是憑獨沽一味的陳皮燉檸檬,家人都有擔心過阿玲會不會難以支持,但最後也全力做她後盾,由開品牌到裝修小工場,申請食物製造牌照全部大概個半月左右完成。這全新的個人事業,開始時卻是純粹出於自身需要。阿玲說大學實習時,經常都要說話,又不太懂運用聲線,常常喉嚨不適和失聲。然後想起以前小時候喝過陳皮燉檸檬,便上網找食譜再自行研究。



陳皮燉檸檬的材料很簡單,就是冰糖、老陳皮和意大利種檸檬。

老陳皮冰糖燉檸檬每樽$150

關艷玲由小學教師變成手作品牌個體戶不覺已快一年。


研究兩年 揀中最靚西西里檸檬

這種古法食物,網上食譜大同小異,就是檸檬、陳皮和冰糖一起燉,差別就在用料和份量,阿玲公餘時間買不同檸檬研究,這一研究花了兩年。「初初最簡單,用最常見的新奇士檸檬、泰國青檸、還有緬甸檸檬、長身香水檸檬也用過。」阿玲說,用不同檸檬燉出來也有潤喉效果,味道卻不是很可人,只會病了才要飲。直到找到現時用的意大利西西里種的檸檬,才終於找到真命天子。這意大利種檸檬比較大隻又厚皮、果膠重,最重要是氣味清新,而且皮在燉煮後也不會變苦。阿玲她開心試出這自家配方,便在社交平台的烹飪群組分享,沒想到一覺睡醒私訊爆掉,留言也非常多,開始有相熟朋友託她煮開時跟她們分享。阿玲分享到應接不暇,發現反應越來越好,便決定創業。由自用到分享再到賣給別人,阿玲最開心的是從中得到滿足感。「由原材料選擇,到燉好入樽、貼好招紙,再入好包裝盒,整件產品都是自己一手一腳做出來,有很大滿足感,很開心。」有人創業為賺大錢,有人為了得到知音欣賞,阿玲是後者。不少人為賺錢,便會將貨就價,但阿玲卻堅持品質至上,像燉檸檬用的陳皮,本來她一直用7年的,但試過26年陳皮後,發現越老的陳皮效果越好,不過因為26年太難找,才選上貨源較穩定的20年陳皮。7年和20年的價錢當然差得遠,但效果和價錢,阿玲選擇效果。現在阿玲天天切檸檬時,也會不時一個人儍笑,就是想起她的熟客和她說過關於她產品的點點滴滴。誰跟誰告訴她喝完檸檬不再咳,誰家小孩狂愛飲,都是她開心的源頭,就算洗檸檬洗樽洗到手軟也甘之如飴。「令我開心的跟錢無關,主要是人們欣賞我的產品。我的產品原來幫到人,令我很開心。」



關小姐早期研究時用過的泰國香水檸檬,但效果不佳。

早期燉檸檬出來的效果較稀,沒現在濃稠。

也試過用新奇士檸檬來燉,但出來的檸檬非常苦。


工序全手作

燉檸檬首要工序是洗刷檸檬,每日要洗18公斤檸檬。

手切檸檬厚薄不一,原來不是切得不完美,是按檸檬狀況而作出調整,機切便沒有這種靈活性。

把切片檸檬、陳皮絲和冰糖加入大燉盅,不加水直接燉13小時便完成。


檸檬燉好後要趁暖身入樽,不然會變稠身。

Facebook:關小姐 Ms kwan's house



記者:謝翠玲攝影:張志孟(部份圖片由受訪者提供)編輯:梁浩維美術:利英豪



難得生性暴龍哥創科眾籌夢,遭隱世肥報販秒殺! https://goo.gl/hnEB7D「蘋果VR」App
App store下載:https://goo.gl/0kW2cK
Google Play下載:https://goo.gl/4K7EHw




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170427/20002432
飲食 小學 教師 變手 作人 自創 廿年 陳皮 檸檬
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=331607

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019