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胃口驚人的「廢城」製造者

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本報記者來到濟南齊河齊齊發大市場,即便在白天,一點也感受不到市場的特有氛圍,這裡人員稀少,宛如「廢城」。令人不可思議的是,這片建成近八年的 建築群,市場功能早已不復存在,原先的購房者陸續選擇退房,新的建築卻依然在加緊建設。更令人不可思議的是,這一市場模式卻仍在山東乃至全國其他地方瘋狂 複製。

「售後返租」的誘惑

郝青(化名)是一名在青島即墨從事服裝批發的老闆,2005年偶然看到的一則電視廣告令她眼前一亮。廣告稱,位於濟南市北郊齊河縣的齊齊發大市場是「全國最大的批發市場,山東省重點工程」,投資額達115億元,建築面積300萬平方米,首期工程超過50萬平方米。

一直想將服裝批發擴展到濟南的郝青,在售樓小姐遊說下以首付加貸款的方式購買了一間18.9平方的商舖。郝青的首付是4萬元,貸款8.2萬元,每月還貸900餘元。由於齊齊發承諾包租3年,每月的包租租金正好用於還貸。

但4年後,郝青有一種受騙上當的感覺。早已建成的市場除大門口有幾家商戶開門營業勉強支撐外,整個市場人流稀疏。郝青在2009年決定將商舖退掉,這時她才發現,不僅購房款難以追回,而且已在銀行留下不良信用記錄。

郝青說,她的不良記錄達到56次。「實際上從第二年他們就沒有按時歸還月貸。」她告訴記者,這幾年為了追討購房款,每年都要到齊齊發幾趟,每次都能看到許多人在退房,但沒有一個人能拿到全額退房款。

直到2011年夏天,郝青還有4萬多元購房貸款沒有歸還。她不知道餘款何時才能歸還,雖然齊齊發曾承諾退房一年後把銀行貸款還清,但至今沒有兌現。

吸引投資的殺手鐧是「售後返租」。今年夏天,記者再次前往齊齊發大市場。歷經8年的建設,齊齊發市場依久冷清無比,除進門附近有一些攤位在營業外,沿著兩層樓高的一排排建築物稍往裡走進去,幾乎見不到什麼人,要麼是店員枯坐,要麼是門窗緊鎖。

但 在銷售現場卻是另一番景象,代表已售出的小紅旗幾乎貼滿了商舖示意圖,銷售小姐介紹說,可選的商舖並不多了,再不買還有可能漲價。現在挑選餘地比較大的是 正在開發建設的齊齊發購物中心,簡稱68號樓,銷售小姐介紹,一樓商舖已大部分售出,二樓以上還可任意挑選,此時購買享受6年返租的收益。

銷售小姐為記者算了一筆賬,總價37.6443萬元的一間33.614平方米的商舖,如果一次性付款,在扣除數種優惠及6年返租後實際價格為21.9757萬元,實際優惠近12萬元。

但 是,售後返租早已為國家明令禁止。2001年建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》第十一條明確規定:「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷 售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。」國家工商總局《房地產廣告發佈暫行規定》第十六條也規 定:「房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾。」

126億元投資的見證

本報記者電話諮詢齊河縣房地產管理局物業管理科,一位連姓科長聽說68號樓已經在預售,連說:怎麼可能。連科長介紹說,68號樓預售許可證根本沒辦,是不允許賣的。記者在現場看到,標識68號樓的地方還只是圈起一個圍牆,連地基都沒有開挖。

齊齊發違規之處遠不止於此。據購房業主反映,2006年在齊齊發購買的商舖,繳納了各項費用包括契稅、維修資金、辦證費用等後,直到2010年仍未辦理房產證,到齊河縣房管局查詢,得到的答覆卻是「各項費用未提交到房產管理部門」。

據齊河縣工商局公示資料,山東齊齊發大市場房地產有限公司於2003年2月18日成立,註冊資金1020萬美元,存續期至2013年2月17日。投資商為澳門名嘉集團,董事長謝碩文。

關 於齊齊發大市場最早的官方記載見於2003年時任齊河縣縣長劉建國在當年縣十四屆人代會上所做政府工作報告,報告稱:「澳門名嘉集團計劃在齊河投資126 億元,建成佔地1.68萬畝的『三城一區』工程,包括投資24億元、佔地3000畝的名嘉工業城,投資20億元、佔地3000畝的家具批發展銷城,投資2 億元、佔地300畝的商貿娛樂城,以及投資80億元、佔地1.05萬畝的配套住宅區。」

齊河縣和名嘉集團可謂雄心萬丈,但8年過去,落地的只有一個齊齊發大市場。

據 當地政府網站齊河在線2006年9月10日報導,「山東齊齊發濟北大市場項目總投資15億美元。整個項目分五期建設。一期服裝鞋帽批發大市場已於2003 年7月19日開工建設,總建築面積50萬平方米,目前,已完成投入4.5億元。一期全部建成營業後,可容納商戶10000家,年可實現營業額45億元,利 稅4億元。」報導還說:「整個項目於2008年上半年全部建成後,將成為山東省乃至江北規模最大的集商品批發、汽車展銷、物流配送等功能於一體的現代物流 會展中心和國際性商品批發城。」

事實是,齊齊發大市場至今門可羅雀。記者看到,在離大門稍遠處,廣告牌攔住了去路,後面是一排排裸露著鋼筋水泥的骨架的建築物,裡面雜草叢生。

「利 稅4億元」是一個美好的幻想,但名嘉集團則是不折不扣的贏家。以齊齊發一期為例。號稱50萬平方米的一期,據齊河貿易局提供的數據,實際建築面積34萬平 米,按每平米造價1000元計算,投資額為3.4億元,按2005年的平均銷售價格大致為每平米6000餘元,2011年為1.12萬元,即便按6年前價 格計算,按80%已售罄,其中50%購房者銀行按揭貸款,回籠售房款超過12億元。而名嘉集團在齊河的拿地成本「可以忽略不計」,2001年齊河縣推出的 「招商零政策」規定,凡固定資產投資300萬元以上的,無償提供土地15畝,在此基礎上,每增加100萬,多提供5畝。此外,即便扣除30%的銷售費用, 齊齊發大市場公司盈利保守估計也已超過100%。

留給當地的則是除了一片建築垃圾,還有銀行4-5億元的購房貸款窟窿。

名嘉廣場大躍進

名嘉集團的老闆謝碩文,1954年出生於廣東省中山市,1981年移居澳門。後創建澳門名嘉集團,出任董事長兼總經理。謝碩文的各類頭銜多達50餘個, 包括其在1995年獲得的美國南太平洋大學博士學位,但在唐駿「學歷門」事件後已絕少提及。

2000年以後謝碩文將企業重心由澳門、廣東轉移至山東,齊齊發大市場成為其投資的第一個大型項目。

繼 齊齊發之後,2003年9月謝碩文在山東乳山成立久久發置業有限公司,聲稱將投資18億元開發70萬平米的久久發大市場;2005年1月,成立濱州市中博 房地產有限公司並擔任董事長,稱將總投資40億元開發項目總規劃建築面積168萬平方米的濱州中博國際商貿城;2006年8月15日,在山東蓬萊成立博展 房地產有限公司,宣佈計劃總投資25億元建設總建築面積168萬平米的蓬萊博展國際商貿城。

2008年以後三地市場的一期工程陸續建成投入使用。但熟悉乳山情況的當地人告訴記者,乳山久久發位置偏僻,客流稀少。這三家市場後來的狀況,與齊河齊齊發市場幾乎如出一轍。

但 這並不妨礙謝碩文再度出手。2009年他先後宣佈,在山東臨沂投資26.8億元建設總面積136萬平米的臨沂名嘉廣場;在萊蕪投資22億元建設90萬平米 的萊蕪名嘉購物廣場;在濰坊投資56億元建設總建築面積189.5萬平方米的濰坊名嘉廣場;2010年成立泰安名嘉廣場置業有限公司,投資32.8億元建 設100萬平米的泰安名嘉城市廣場。

2010年,謝碩文放出豪言:名嘉集團計劃未來3年內在全國200個城市布點建設名嘉綜合廣場項目。 此後,在至今不到兩年時間中,名嘉集團以驚人速度,在北至哈爾濱、瀋陽,西到四川廣安,南到江西贛州等全國20個市、縣,簽訂了建設名嘉廣場的協議。投資 額從20億到115億不等。按照不完全統計,總投資額已高達700億元人民幣以上。

謝碩文每到一地投資都喜歡將其名下即將建設的市場稱之為「最大」。比如濰坊名嘉廣場奠基,謝碩文就說:「濰坊名嘉廣場作為世界最大的MALL,項目建成後,年銷售收入可達140億元,實現稅收5.6億元。」

而2010年濰坊全市城鎮地區實現社會消費品零售額實現751.7億元,其中濰坊市四區不到300億元。名嘉廣場的胃口實在驚人。

值 得注意的是,謝碩文總是以巨額投資為籌碼向當地政府提出苛刻的要求。以河南濮陽名嘉廣場為例。據濮陽高新區管委會一份匯報材料介紹,名嘉項目計劃總投資約 33.25億元,佔地約900畝,總建築面積95萬平方米。名嘉集團「提出了苛刻的要求,特別在地價、稅收、規費等多方面要求地方政府給予較大幅度的優 惠」。為此,「市政府舉行常務會議專題聽取高新區關於濮陽名嘉購物中心項目建設的有關情況,並同意在法律法規准許的範圍內給予該項目地價、稅收、規費等方 面的優惠。」

如果這些地方政府知道,幾年後名嘉集團奉獻給當地的,是類似齊河齊齊發市場那樣安安靜靜的市場,不知該作何感想。

胃口 驚人 廢城 製造
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財經評論:郵輪碼頭淪廢城

1 : GS(14)@2018-03-06 03:47:09

香港人多地少,全球商廈住宅最貴排名,一向名列前茅。市區地尤為珍貴,政府為解決房屋需求,經常將覓地難掛在嘴邊,然而,當有土地在手,卻不好好善用。講是正是位於市區的啟德郵輪碼頭。耗資82億元公帑興建的啟德郵輪碼頭,早於2013年已正式啟用,今年踏進第五年,當年因為尖沙嘴海運碼頭未能停泊排水量超過五萬公噸的巨型郵輪,所以建立一個本港郵輪碼頭概念,儘管郵輪碼頭報稱去年全港郵輪停泊次數現已逾245次,出入境郵輪乘客量達85萬人次,提早6年達標,然而郵輪乘客能帶來多少經濟效益實成疑。單是接駁郵輪碼頭的交通工具已經非常不足,筆者曾試過周日在觀塘乘坐專門巴士前往郵輪碼頭,30分鐘一班,班次疏落已屬其次,往來交通工具只有巴士和前往九龍灣小巴,碼頭商戶寥寥可數,以餐廳食肆為主,鮮見購物商戶甚或提供短程旅遊觀光等的軟件服務。除餐廳內燈光稍為光猛外,整個碼頭欠缺亮麗佈置,感覺就是灰灰沉沉欠缺生氣,試問各國巨型郵輪旅客一落船,對本港的印象,就是單單供應餐廳便能滿足,連簡簡單單買杯外帶果汁、雪糕之類小店也不見,其餘配套只餘下大遍日灑雨淋無遮擋草地,戶外空間除了偶爾舉行演唱會或馬拉松等活動人流稍多外,平日人流疏落。政府當年將接近130萬方呎外判租予營運商經營,換來冷冷清清的場面,周邊大型購物商場惟有自行設立接駁車抓旅客商機,政府既然花費巨額建造郵輛碼頭,完全讓旅客感受不到香港貴為國際都市美譽,要保持國際競爭力,招待旅客要着實加把勁。記者:湯家明



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財經 評論 郵輪 碼頭 淪廢 廢城
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