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工廈變「綠茵場」踢出「錢途」

2013-02-28  NM
 
 

 

有「牛下女神」之稱的單車女將李慧詩被傳媒捧上天,但香港職業運動員中,能捱「出頭」的只是少數,不少更要為退役後的生活而苦尋出路。曾是香港青年軍的退役足球員朱偉霖(阿霖)、黃俊傑(阿虎)、張耀聰(阿聰)等,夥拍現役流浪足球員黃展鴻(大眼仔),投資過百萬在觀塘工業大廈開設Master5競技場,打造室內五人足球場,希望將踢波經驗化為一盤生意。開張個多月,散客、公司客陸續上門,雀躍之際卻收到地政署信件,指其違反該大廈的土地用途。真正的考驗才剛開始,要在石屎森林中踢出新天地,先要跨越眼前的重重障礙。

上週五晚上七時,佔地逾一萬呎、提供兩個室內足球場的Master5競技場好不熱鬧。每個場都有十數名剛收工的男士在追逐較勁,其中一隊是碧堤半島屋苑足球隊,隊員Daniel指﹕「成個深井都冇足球場,雖然觀塘唔算近,但每人夾一百蚊就有個私隱度高又有冷氣鮋地方俾我懐踢波,唔使踢石地場,又唔使同街外人踢!」晚上六時後,場地每小時收費六百八十元,但在場的上班族都不嫌貴,有波友直言:「十幾個人夾兩個鐘,每人最多百幾蚊,食餐飯都唔止啦。」故幾乎一到收工時間,場地都爆滿。另一個場的缳訊電訊,租了兩小時供員工踢波,負責人Jackie說:「打算每個月都租兩至三次場,租足一年,俾員工放工輕 鬆纒!」

晴天霹靂 隨時要走

開張僅一個月,客人反應熱烈,一眾老闆理應開香檳慶祝,但全職在場內「打骰」的阿霖,卻經常眉頭深鎖。細問下,才知公司最近收到地政署信件,大廈屬工業用途,用來做室內足球場已違反土地用途,勸諭他們在三月十九日前將場地還原為工業用途。一眾老闆異口同聲指﹕「真係無心違規,一定會配合地政署,我懐只係想提供一個地方俾大家踢波﹑推廣足球。」過百萬投資隨時「泡湯」,但他們只能將信件轉交業主,等待回覆,徬徨時更反問記者:「有冇方法幫到我懐?」足球員出身,沒什麼創業經驗的老闆們,從沒料到做生意要留意的魔鬼細節。阿霖憶起創業的辛酸,不禁流下男兒淚道:「今次搞呢盤生意係最後搏一鋪,老婆其實唔支持,叫我打份工就算,但好彩有前老闆同我隊波『天旭』鮋班主幫助,我先可以同班兄弟搞個場出鈬。」他們曾向地政署查詢,該署表示須由業主向署方申請改變場地用途,阿霖表示﹕「大廈剛翻新,希望業主補辦手續後,可以繼續留低。」不過,他們所簽訂的租約上,曾提及在單位內辦出租足球場生意,租客自行承擔一切風險。一旦業主「卸責」,Master5沒有任何保障。

室內場需求大

公司前路未明,但阿霖等人深信室內五人足球場有市場。Master5是香港第二個室內足球場,提供兩個合乎國際室內五人足球比賽標準的場地,阿霖指﹕「草地係內地訂製鮋仿真草,無真草咁跣,又唔會踢到成腳都係泥。」香港現時有四十多個真草場地,及逾二十個人造或仿真草足球場,但週末﹑日或平日晚上等熱門時間都被租用作足球聯賽和球隊訓練之用,一般市民想爭場踢波十分困難。不少上班族貪室內場有中央冷氣,一年四季都可踢波,更不用擔心天氣。由於場地四周設有圍板,沒有界外球,節奏較一般十一人的比賽快。不過,樓底只有十呎高,壓迫感較大。老闆之一、現為流浪隊長的大眼仔解釋﹕「室內足球主要係踢地波,高度唔係咁重要。」老闆們坦言,要找一萬呎兼少柱位的工廈單位甚難,「荃灣﹑火炭﹑香港仔都搵勻,搵鰦三個月先租到呢度。租金成十萬,但包冷氣費,大廈又剛翻新,慳鰦裝修,觀塘交通亦方便。」阿霖說。

健身室吸客

競爭對手﹑同樣位於觀塘工廈內的iSoccer,只提供室內足球場,Master5為增加賣點,加設健身室及拳擊班用的設備。「踢波鮋人鍾意健身,呢度可以鍛鍊到唔同部位鮋肌肉,有助提升踢波技巧。」阿霖曾在California任職健身教練,現亦為客人提供健身教練指導,一對一收費約四百元一堂。買下二十多堂健身指導班的客人Jimmy指﹕「阿霖教鮋健身會加入有足球元素鮋帶氧運動訓練,對踢波鮋人鈬講好有用。」若無需指導,客人只須額外支付四十元,就可使用健身室三小時。另外,對手場內只有男更衣室,Master5加設女更衣室,阿霖表示﹕「我懐之後會搞瑜伽班,希望吸引到附近返工鮋OL鰠午餐或者返工前鈬上堂。仲同女子足球隊傾緊上鈬練波,有多鱓女士鈬踢纒波就更好啦!」公司另有兩個收入來源,其中最易賺是賣飲品。由於場內水機只提供免費熱水,幾乎所有客人都會買冷凍的水或飲品。公司直接向太古入貨降低成本,收入佔了近一成生意額。另外就是在場地牆壁上賣廣告,現在有間同區的火鍋店簽了約,一年收費六千元。

日場成考驗

夜晚不愁生意,但場地在平日早上及下午時分,甚少有客租場踢波。公司每月單是租金已要十萬元,按每小時平均收費約五百元計算,每日每個場最少要租出四個鐘,收支才能平衡。現晚上大部分時間已經爆滿,公司仍要倒蝕二萬,因此要賺錢,就要開拓日場生意。據觀察,甚少客人使用健身室,只有少數人於中午時分來健身。「我以前有鱓客鍾意返工前去做gym,呢度附近多寫字樓,希望可以開拓呢個時段鮋客。」阿霖道。十個老闆中,只有阿霖全職「睇場」,其他人就放工後輪流來幫手,更會在客人「唔夠腳」時落場踢波。「有甲組球員陪踢波,都算賣點呀。」阿霖笑說,老闆們都熱愛足球,但現在僅大眼仔仍為職業足球員,阿霖語帶無奈道﹕「我十七歲就全職踢流浪,廿五歲退役去做健身教練。當時球壇市況好差,每個月得七千至八千蚊人工。」為幫補生計,阿霖以前練波前後都會去送貨。「差唔多退役鮋時候就考定好多健身牌,裝備好自己,鰟時做鰦California半年就有萬幾蚊收入,已經覺得好好喇!」○八年,他首次創業,與幾名足球好友合資於尖沙咀開設食肆「喜點心」,最後蝕廿多萬離場,所以這次再創業,可謂「盡地一煲」。阿霖一邊抹淚一邊激動道﹕「老婆反對我再創業,我同佢講好,想試埋呢次,有前老闆同班主咁支持我,我真係好感恩。」

兩場比併

開業資料

裝修+健身設備 $700,000租金 $450,000 *拳套 $50,000雜費 $100,000總投資 $1,300,000*三個月按金、一個月上期

營業資料

租金+水電費 $100,000人工 $10,000雜費 $5,000營業額 $95,000蝕 $20,000 一名全職,不包括老闆人工

工廈 廈變 綠茵場 綠茵 踢出 錢途
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=52025

爽爆(二):工廈變豪宅呃鬼買 隨時釘契收樓渣都冇

1 : GS(14)@2012-02-25 14:57:03

http://www.sharpdaily.hk/article/index/4104/20120224/58306

大洋中心有多層單位經過豪裝後高價放售,部份更封閉'車立'門,改裝窗門。




15樓單位改成西式住宅設計,寬敞舒適。


16樓單位連全屋傢俬放售,開價2500萬元。


17樓單位裝上落地大玻璃,鋪設柚木地板。

位於田灣漁豐街3號的大洋中心,樓高21層,工廈設計呈「凸」字型,1至3樓一梯一伙,每層面積7,600平方呎;4至21樓為一梯兩伙,每單位約1,900平方呎;大廈內有兩部客'車立'、一部貨'車立'和兩度太平門。記者未進入大廈,已見大廈向海(香港仔避風塘)的窗門設計五花八門,有露台、景觀大窗或落地玻璃。走進大廈發現有工人正在1至3樓單位趕工裝修,地下大堂門口已改成豪宅格局。
[一樓正打通全層。]
一樓正打通全層。
5樓住客為外籍家庭

4樓是食品工場及多間寫字樓,沒有改變;但搭'車立'登上5樓,打開'車立'門後竟被一幅牆擋住,再登樓發覺多層樓都已被打通成一個3,800平方呎單位出售,有人將原本的貨'車立'和一部客'車立'封閉,亦有將後樓梯鐵欄杆改裝成住宅的木柄樓梯。據裝修工人透露,5樓住有外籍人士一家三口和一名菲傭,該單位窗門被改作一幅大玻璃窗設計和露台,並有一條魚骨天線伸出。另外15、16及17樓的露台及玻璃窗門設計亦被改過。
原來這個「工廈豪宅」已有業主委託地產公司放售,但列明是商舖,記者以買家身份要求睇樓,地產代理帶記者到大洋中心1樓正在裝修中的單位參觀。經紀指該單位面積7,600平方呎,售價3,000萬元,平均呎價約4,000元;另外16樓打通兩單位共3,815平方呎,售2,500萬元,平均呎價約6,500元;21樓同大小單位連天台則售2,600萬元,平均呎價約6,800元。(與毗鄰的港麗豪園比較,高層895平方呎向海單位售600萬元,平均呎價約6,500元,價錢相約。)

傢俬齊全 開放式廚房

經紀帶記者到16樓單位睇樓時,記者發現客飯廳非常大,達3,000平方呎,全屋傢俬齊全,有露台及開放式廚房,佈置典雅。經紀說:「呢度係工廠單位,唔可以做住宅,不過你買咗點改你決定。」單位內一個白色書架後是500平方呎的套房,設有衣帽間及套廁,並放置一個白色大浴缸,完全豪宅式設計。記者問原業主是甚麼人,經紀說:「我相信呢個業主本身係蝙蝠俠!」
2 : GS(14)@2012-02-25 15:00:30

http://www.sharpdaily.hk/article/index/4104/20120224/58308
地產代理向扮買家睇樓的記者推銷「工廈豪宅」時說:「呢度係工廠單位,唔可以做住宅,不過你買咗後點改你決定……」

代理:銷售手法有問題

香港地產代理專業協會前會長陳東岳表示,這是一個模稜兩可的說法,銷售手法有問題,做法不妥當。他稱,一般工廠大廈與住宅大廈很易分辨,因為間格和設施都不同,價錢亦分別很大,工廈現時呎價由千餘元至數千元不等,但住宅呎價要五、六千,甚至過萬元,故本地人很難會被誤導,除非買家明知故犯,心存貪念,以為可平價買入然後改成住宅居住。
陳補充表示,不排除有不法業主或地產代理向外國人,或不熟悉本地樓宇情況的內地買家,以誤導手法將工廠單位當住宅推銷。他呼籲買家要小心,以免被騙。
3 : GS(14)@2012-02-25 15:16:55

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16099026
放蛇直擊
書架背後藏 500呎套房
2012年02月24日


業主代表移開大廳書架後,竟內藏套房。

香港地產代理專業協會前會長陳東岳表示,廠廈與住宅很易分辨,因間隔和設施不同,價錢分別亦大。
陳不排除有不法業主或地產代理向外國人或不熟悉本地樓宇情況的內地買家,以誤導手法將工廠單位當住宅推銷。
對於多個樓層電梯被封,機電工程署高級機電工程師劉力基表示,私自改動電梯結構即屬違法,即使輕微改動亦會要求還原。法例列明電梯外門不應被封死,因救人會變得困難,「例如困時,消防員打開門救人,距離會遠咗」。署方今會派員視察。《蘋果》記者
4 : GS(14)@2012-02-25 16:07:43

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16102036
工廈改成豪宅的現場為香港仔田灣漁豐街 3號大洋中心,大廈樓高 21層,記者昨晨再次登上 5、 15、 16及 17樓四個豪裝單位,欲聯絡住戶,查問他們是否知悉工業大廈不能改作住宅,但無人應門。至早上 10時半,兩名機電工程署人員率先到場,檢查大廈兩部客及一部貨。

消防處機電署派員巡查

至中午 12時許,消防處樓宇改善課一名姓黃督察與三名消防人員到場視察,巡查大廈的後樓梯、走火通道及電梯大堂等地方,逗留約兩小時後,與機電署人員分別離開。黃督察初步巡查後發現大廈很多地方涉及結構性改動,但如何處理要待研究詳細資料。
稍後,薄扶林消防局行動組一名姓林督察,一行五人抵埗巡視,記者向他們查問大廈走火通道及消防設備是否有問題,他們承認有問題,指一旦發生火警,有機會影響救援。除消防走火通道外,他們亦視察大廈有否僭建物,稍後會轉介屋宇署跟進。消防處發言人稱,如發現大廈的消防安全出現問題,該處會跟進;至於如涉及有關其他部門的違規情況,則會轉介跟進。
機電工程署稱,昨派員視察,未有發現升降機改裝工程。該署已要求升降機承建商檢查,確保升降機外通道無阻。本報昨日報道,大洋中心有四個樓層單位改建成千呎豪宅,涉嫌犯了封電梯、霸走廊、改走火梯等六宗罪。
爽爆 工廈 廈變 豪宅 呃鬼 鬼買 隨時 釘契 契收 收樓 樓渣 渣都 都冇
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葵涌工廈變酒店最平500蚊晚吸本地客

1 : GS(14)@2017-01-06 02:05:39

舖王之子鄧耀昇(Stan)的酒店王國陸續拓展,10間酒店當中3間位於葵涌的酒店將於今年陸續開幕,首間開張是位於葵涌圳邊街15至19號的旭逸酒店,記者直擊,雖然Stan說當日沒有用最高檔次質料去翻新,但現場直擊,一點也不失禮,方正漂亮,3類房間,最大一間實用350方呎,雙人床3邊落床,設計簡約,不認為是隨便裝修。負責酒店營運及管理的鄧氏酒店管理集團營運副總裁及集團總經理鄭維政表示,集團在2011年買入這座工廈,同年入紙申請活化,2014年動工,花了2年時間及1.6億元費用將工廈翻新及改裝為酒店,預計本月可獲牌入伙。酒店提供160間房間,實用面積由250至320方呎,分3類型,房價由500元起,旺季料800元,以旅行團、商務旅客、網上訂購為主,目前與本地及外地旅行社洽商,務求帶更多旅客光顧。集團在同區尚有2間酒店將於今年落成,分別提供170間及580間酒店房,合共910間房,希望可以產生協同效益,節省營運成本。集團有餐飲及婚宴統籌業務,因應客人需要,提供一條龍服務。對於酒店前景,鄭維政認為,葵涌近年陸續有新酒店落成,漸為旅客認識,酒店亦會提供穿梭巴士往來葵興及朗豪坊。策略上,並非以平價取勝,希望做好品牌,做好質量。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170105/19887037
葵湧 工廈 廈變 酒店 最平 500 蚊晚 晚吸 本地
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活化工廈變身過渡房屋零申請 投資者:5年後發展存疑 難控成本

1 : GS(14)@2019-05-27 16:50:00

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7344&issue=20190527
【明報專訊】特首林鄭月娥在去年施政報告中提出重啟活化工廈計劃,其中包括由民間主導改裝整幢工廈作過渡房屋建議,以解房屋供應燃眉之急,惟如意算盤未能打響。過去曾贊同此發展方案的「舖王」鄧成波之子、陞域集團主席鄧耀昇,更轉軚不支持,指工廈改作過渡房屋不超過5年,僅屬短期發展,5年後發展存疑,增加發展風險,決定放棄有關發展。

明報記者 甘潔瑩

就新一輪活化工廈計劃申請,本報曾向地政總署查詢,該署回覆指,2018年施政報告公布的新一輪活化工廈計劃涵蓋6項措施(見表),當中4項分別為重建、整幢改裝、擴闊緩衝樓層的准許用途,以及改裝以提供過渡性房屋,需向地政總署申請。到目前為止,該署接獲2宗重建的申請,同時已就5宗有關重建的規劃申請及1宗有關整幢改裝的規劃申請向規劃署提供意見,即至今尚未接獲改裝作過渡房屋的申請。

鄧耀昇轉軚不支持

資深投資者鄧成波孻仔鄧耀昇,旗下陞域集團於首輪活化計劃中共遞交20個申請,當中19個獲批,尚餘1個申請尚待處理文件,可謂積極參與活化工廈。過去鄧耀昇極力支持改裝工廈作過渡房屋,但他接受本報訪問時表示,這發展方向是他獻計給政府,因他發現公屋申請宗數高逾20萬個,若將工廈改作過渡房屋,市場定能消化一批排隊輪候公屋的申請人,認為「做得過」,一個工廈能改裝為600至900個房間,能有效協助政府增加房屋供應。

不過,在新一輪活化工廈計劃中,有關工廈改作過渡房屋的措施,除租期不超過5年外,亦未有提及5年後的發展方案,鄧耀昇表示,「曾建議政府批出過渡房屋許可之時,同時批出酒店發展的申請,好讓過渡房屋租期完結後,可保留有關設施作經營酒店之用,但政府未有回應這個建議。」正因為過渡房屋租期完結後的發展存疑,亦不能確定改裝成本能否在租期內回本,令發展風險增加,故在新一輪活化工廈申請中未有選擇此發展方案,但整體而言,是次活化工廈措施屬多元化和具彈性。鄧又透露,是次計劃遞交約10個申請,目前正預備相關文件,對於申請數目較首輪計劃大減一半,他不諱言,物流業對倉庫需求大,出租工廈亦屬不錯的投資。

麒豐資本:補地價磋商時間較長

另一工廈投資者麒豐資本,其共同創辦人洪英偉亦稱,過渡房屋方案租期僅5年,難以控制及計算成本。對於其他的措施,他認為有部分細節不夠清晰,如整幢改裝項目,當中有10%樓面須作政府要求的特定用途,但未有具體說明特定用途;重建工廈能予以增加地積比率,但當中需要補地價,與政府磋商補地價的時間可能很長,從而增加發展成本。雖然如此,但麒豐資本仍會物色合適發展的工廈項目。
活化 工廈 廈變 變身 過渡 房屋 申請 投資者 投資 年後 發展 存疑 難控 成本
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