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億萬食肆老闆慳住平樓

2014-04-24  NM
 
 

 

早前本刊訪問富臨飯店老闆之一、鮑魚大王楊貫一,佢嘅拿手名菜阿一鮑魚,索價過萬蚊,客人非富即貴,但呢位名揚海外嘅富豪御廚,原來住喺中產屋苑杏花邨。小宗老友一聽到即搭嘴:「唔奇啦。太興老闆陳永安,都係住太古城之嘛。」

陳永安同阿一一樣,都係白手興家,前者係豬肉佬,後者係廚房佬,所以發咗達都住得好「平民」。陳永安講過因為太興第一間鋪喺西灣河,所以近近哋揀太古城,後來做咗「燒味大王」,都只係換個大單位,仲話:「呢度好住,又方便太太行街。」陳永安老友、稻香集團(573)老闆鍾偉平,貴為五十億市值上市公司主席,都係報住大埔帝欣苑,單位估價約九百萬,仲平過太古城一截。比較識嘆嘅要數外賣仔出身嘅翠華(1314)老闆李遠康,當年佢曾報住屯門山景邨。翠華一二年上市後,如今市值已超越稻香,達五十九億。 李遠康亦搬上半山羅便臣道利德大廈,單位市值二千四百萬,喺半山來講唔算貴,但感覺就矜貴好多。不過講到尾,好像食嘢咁,鮑魚唔一定好食過魚蛋粉,各有所好而已。

本週圖片

上證A股市場股民唔buy,但上海外灘代表股市隻銅牛就好受強國人歡迎,相中男女痴纏之際,仍不忘自拍留念,至於牛角,就成為小朋友樂園。咁糟質法,難怪上證A股升唔起呀!

張主任墨寶堅定流

西環張曉明主任用「駿程萬里」四隻字幫民建聯籌咗1,380萬元,平均每隻字值345萬元,親自演繹乜嘢叫做字字值千金。呢四隻字係王光亞口中嘅贗品抑或真品呢?

未請專家鑑定之先,等我哋幫大家提供張主任另一幅墨寶以供參照。我哋唔知道廠商會俾咗幾多潤筆至攞到「聚合廠商、實業興邦」呢八粒字。唔係睇低班廠商,但可以肯定佢哋出唔起每隻字345萬元呢個價。傳統智慧話俾我哋知,平貨冇好。莫非呢八粒字唔係堅嘅?

職場秘笈

港大建築系畢業,由一個小小的項目經理,扶搖直上,升任至富豪國際(78)、百利保(617)及世紀城市(355)的董事。他每期分享不同的職場經驗及秘笈;要上位,無往不利。

點樣爭取加人工

提出這個要求前,先要知道公司有否錢賺?如無,你搵老闆加薪,等於找死!有幾個問題,要先問自己:第一、你的表現是否勝過同輩?第二、你的表現是否勝過老闆對你的預期?第三、你現時的工作,是否比你應負責的範圍更大?第四、你的人工,是否比同行低?每條25分,自己計計。如果無75分,就免問喇!應怎樣跟上司說呢?你可記低自己過去的成績,尤其是一些你認為老闆不知道的。如完成項目時間比人快、客人特別鍾意你的設計等。見老闆前,自行做一份Q&A,搵老友實習嚇。相約老闆面談,要專登約,而非隨意走去傾,要令他有心理準備跟你有重要事情商討。千萬不要約週一或週五,堆積如山的工作及holiday mood,都會降低成功率。不要開門見山,點都要補番句:「喺公司做得好開心,有挑戰性,我嘅責任愈來愈大,希望我嘅能力可以幫到公司等等。」最後先提出:「希望公司體恤努力,在薪酬上作出調整。」想加幾多、就講幾多,不要像街市講價般。公司並非善堂,切忌加入私人因素,如老婆點點點。你可暗示有其他公司請你,但你會忠心公司,千萬不要用跳槽來威脅。老闆say yes,當然皆大歡喜。他說考慮嚇,亦不用太灰心,他或者要考慮其他同事感受,及他的老闆是否容許?老闆say no,即管問點解,及做到什麼程度才加人工。千祈不要發脾氣,下次再努力過!

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有唐唐無平樓 地產霸權放心

1 : GS(14)@2011-10-09 12:01:49

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15687396



呢份野有甚麼問題? 稍後再講...

8大地產商在港交稅少

去年度 8大地產商稅前利潤高達 2162億元,如以本地實際利得稅稅率 16.5%計算,應該有 356億元,最終數目與繳交有甚大差距,關鍵是地產商已經將業務重心北移,最好例子是恒隆地產( 101),去年度共繳交 10億元稅,真正落政府袋的只有 25%約 2.6億元。相反,內地現時利得稅率 25%,連同要繳納土地增值稅,本地大孖沙明顯豪畀阿爺,超過一半稅項上繳中央,喺香港則佔盡便宜。
2 : superkkw(6672)@2011-10-09 15:41:12

香港交16.5,大陸交25%
喺香港則佔盡便宜??
要佔盡便宜唔係應該響香港交稅咩?(唔計稅務優惠,個個省都唔同)
3 : GS(14)@2011-10-09 15:44:20

我無想到這一點
4 : idsdown(1658)@2011-10-09 17:00:08

本地大孖沙明顯豪畀阿爺,超過一半稅項上繳中央,喺香港則佔盡便宜。
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抽水味道甚濃

試問沙士後, 阿爺豪左幾多俾香港. 真係國內人都睇唔過眼, 當然, 呢個同無能特區高官極度相關. 咪話我抽正苦水.
5 : 八旗子弟(15368)@2011-10-09 17:28:35

有没有阿爺公司每年在香港上市集資金額資料?
6 : GS(14)@2011-10-09 21:13:34

http://www.hkex.com.hk/chi/stat/statrpt/factbook/factbook_c.htm
自己慢慢揭啦
有唐 唐唐 唐無 無平 平樓 地產 霸權 放心
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276215

出租貴樓租住平樓 賺差價

1 : GS(14)@2014-12-05 18:11:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141205/news/ec_ecv1.htm
筆者認為可將物業出租,開源節流,有助減輕負擔。李先生是家中經濟支柱,隨兒子出世,每月家庭開支大增。今年初為迎接兒子出生,李先生轉租為買,購入太古城一個約843方呎中層單位,成交價1,000萬元,承造五成按揭,分30年還款,實際按息2.5厘,月供19,500元。由於李先生的家庭開支無法有太大改動,故暫不宜買入其他投資產品,只宜從物業入手。

李先生供款壓力不輕,提議他將現時自住物業租出,太古城屬租務市場活躍的名牌屋苑,相信他的單位可以每月1.9萬至2萬元水平出租,應可覆蓋供樓開支。自己一家則可以租住較平的康怡花園或南豐新單位,預料1.5萬至1.6萬元月租的選擇不少,可為梁先生每月減省約5000元開支。

減輕供樓開支,每月多儲5000元,加上現時月剩5000元,合共會有1萬元資金儲蓄,而首要是為家庭儲一筆應急錢。由於李先生短期內不宜冒太高風險,故宜將該1萬元作銀行存款,兩年後本金連0.01厘利息,料共儲得24.54萬元,加上手頭現金15萬元,屆時便有39.54萬元作應急錢。

月供基金 應付退休及兒子教育

預備了應急錢後,將每月結餘中的4000元月供基金、2000元留作兒子的教育基金。假設月供基金每年回報率8%,22年後共儲得286.7萬元;加上強積金回報201.89萬元,股票和儲蓄回報,足以應付退休生活。

至於兒子的教育基金,亦應於兩年後開始手計劃。李先生可購買保險公司現成的教育基金,回報率介乎2%至5%。如李先生月供2000元,回報率5%,15年後便有53.5萬元,應可應付有關開支。至於李先生日後每月剩餘的4000元收入,則可用作流動現金支付日後生活所需。

李先生希望60歲退休後每月有1.4萬元生活費,假設投資回報足夠用至80歲,以未來每年通脹率平均3%計,若投資回報率5%,退休時需有572.5萬元。至於教育基金方面,假設兒子17年後入讀大學,按現時每年大學學費及雜費約 6萬元計,若未來每年通脹率平均3%,需39.68萬元才足夠供兒子入讀大學。即兩者合共需612.18萬元。

鄭明輝
出租 貴樓 租住 平樓 差價
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老樓周記:用家不會買到平樓

1 : GS(14)@2017-04-14 10:34:18

一約多伙收緊措施已經說了幾天,老樓認為這不會對樓價有甚麼影響,不值得再分析。至於個市會點樣走,老樓料由於大手客被摒出門外,貨源落入用家手上,帶來兩個可能,發展商定價會保守一點,不會太過進取,以免趕客,另外購買力會稍為放緩回氣。經過一輪急衝鋒,首季一手吸納量逾5,300伙,大手客吸納近三成,便替政府出招找了藉口,雖然兩方面都是「做場戲」,讓各自做回自己的事情,但是今次閂了後門,發展商都要打開門口做生意,不可以停下來不賣樓,所以甚麼買樓優惠會不斷更新、越做越多,吸引二手客繼續留在一手市場買貨;另方面由於未能鎖定大手客,發展商在釐定價位時料會比較保守,惟現市況下調的空間並不大,但要貼近用家可負擔的水平,故此離地價應該下降,甚或每次加推時的加價幅度不會太狼,以防貨尾滯銷。樓市每逢有新招出或是碰上任何外圍因素,影響越來越短暫,主因錢太多之故,加上歐美出現不同程度走資情況,資金回流亞太區首選香港和新加坡,資金泊港後總要買點投資產品,總離不開股票衍生產品和物業,最近分別出現兩宗全幢新盤成交個案,資金無出路直接買成幢樓,沒有大手散客便向全幢物業着手,料這類個案會持續出現。美國加多少次息都不重要,何況美方對加快加息步伐內部仍存有分歧,撇除了這個因素,未來兩年本港經濟維持低增長才是樓市隱憂。劉兆昌資深地產傳媒人
http://HKLau.com本欄逢周五刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170414/19989510
老樓 周記 用家 不會 買到 到平 平樓
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耀才葉茂林:貿戰衝擊 增現金等買平樓

1 : GS(14)@2018-09-13 15:41:59

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9242&issue=20180913
【明報專訊】股巿和樓巿,有眼光都可以投資獲利。耀才證券(1428)主席葉茂林除了縱橫股壇,他上世紀70年代在土瓜灣做小販起家,跟着從事紡織業賺得第一桶金,並且在2003年起大舉買入本港物業致富,目前持有物業總值達30億元,是商界白手興家的代表人物之一。這名有近50年營商及投資經驗的老行尊接受訪問時表示,美國以加息、減稅及增加關稅三招對付中國,「目標是攞中國命」,料內地以至本港經濟均會轉差,不利本港樓市,故目前不論住宅、寫字樓及工商舖均非投資好時機,他早已增持現金,預備等樓價下跌後再執平貨。

本港住宅樓價於2003年SARS見底後,過去15年大漲小回,累積升幅達5倍,而不少寫字樓及工商舖表現更佳;葉茂林當年亦早着先機大舉買入本港物業,主打商舖,包括銅鑼灣羅素街、波斯富街、旺角彌敦道舖位,代表作是在尖沙嘴加拿芬道一口氣買入近10個舖位,也有投資多層寫字樓物業及服務式住宅。

從上述事例可見,葉茂林擅長把握投資轉折點果斷轉身,而他在是次專訪中透露,早前已經善價沽出部分物業,獲取可觀利潤,原因之一是他從事證券行業,經常需要大量資金周轉,所以一直以來個人的地產投資策略是「快入快出,密食當三番」;另一原因則是近期的中美貿易戰。

美加息減稅加關稅 組合拳重擊中國

根據葉茂林的分析,美國是次發動貿易戰的根本原因是「特朗普唔畀中國出頭」、「美國佬想攞中國命」,影響重大,「中國已成為全球第二大經濟體,近年更希望逐步邁向世界,這樣發展下去,再過多10年中國便會爬美國頭,故特朗普的想法是,一定要在現時出手打沉中國」。

葉茂林認為,是次美國以加息、減稅及增加關稅的三招組合拳重擊中國,整個佈局十分精密,包括:(1)加息縮表,令美元與其他貨幣的息差優勢拉闊,增加美元的吸引力,帶動美元轉強;(2)降低稅率,過去多年美資跨國企業在海外滾存了數以萬億美元計的利潤,特朗普稅改將有關現金回流稅率減至15.5%,而且將美國企業所得稅稅率亦減低至21%,增加在美國本土投資的吸引力,促使美企班資回朝;(3)增加關稅,美國向中國入口產品徵收關稅,目標是令跨國企業從內地撤走生產基地搬回美國。

關稅大規模加碼 逼美企從華回流

中美兩國於7月起已先後向對方500億美元產品互徵關稅,華府早前已完成向另外2000億美元中國產品徵收關稅的諮詢,料短期內公布實施細節,而特朗普上周更說會再向2670億美元中國產品追加關稅,即總徵稅規模達5170億美元,超過去年美國入口中國產品總額5050億美元。葉茂林認為,既然特朗普是次目標是「攞中國命」,最終美國的徵稅規模有機會真的高達5170億美元,屆時中國出口業將備受打擊,而隨着跨國企業撤離,內地就業情况亦會惡化;而本港作為中國對外的窗口,經濟及就業市場也會受壓,屆時樓價難免受累下跌。

有分析認為,美國若向中國發動全面貿易戰,除了令當地消費者要買貴貨推升通脹外,對美資跨國企業亦有不利影響,故特朗普會投鼠忌器;惟葉茂林指出,從近月中港股市大跌而美股卻屢創新高可見,對特朗普來說,貿易戰的結果是「你(中國)衰十、我衰一;你重傷、我輕傷;(既然你我是敵對關係)所以我已經賺了」;至於事件對美資跨國企業的影響,他相信美國總統的決策最重要是對國家有利,國家利益一定高於企業利益,而美國企業亦會自己想方法應變。

本港經濟就業料轉差 拖累樓價下跌

綜合上述分析,葉茂林強調,投資者千萬不可對中美貿易戰的影響掉以輕心。雖然中美貿易戰於7月爆發後,過去兩個多月新盤仍然熱賣,二手樓價亦繼續在歷史高位徘徊,惟葉茂林相信,隨着美國向中國產品徵收關稅的規模不斷加碼,遲早也會衝擊本港經濟及就業,樓價亦會受累下跌。

有豐富紡織出口經驗的葉茂林,以美國最新貿易數據解釋說,「雖然7月6日美國已開始向中國產品徵收關稅,但7月美國向中國入口產品反而增加,貿易逆差亦擴闊,原因是在更大規模的關稅實施前,美國入口商搏命增加入口儲平貨;隨着日後美國向所有中國產品徵收關稅,我相信中美貿易市場會轉趨淡靜,本港樓市亦是一樣」。

中環中心拆售滯銷 反映甲廈轉弱

雖然近年甲廈表現跑贏住宅,惟葉茂林認為,從盧文端等5名投資者向長實(1113)購入中環中心後拆售市場反應欠佳可見,甲廈市場亦在轉弱,「這批投資者買入中環中心的呎價是3.3萬元,借貸成本首年是7厘,第二年是15厘,加上經紀佣金的話,也即是說,他們一年後才沽貨成本呎價已升至逾3.6萬元,兩年後始沽貨成本呎價便升至逾4萬元,故他們應該急於減磅,但是放售逾兩個月,至今的成交不多,可見市場承接力不大」。

至於工商舖市場,由於對經濟景氣更加敏感,葉茂林現時亦不會沾手,「我目前在物業市場的策略是儲定銀紙,估計兩年後便可以執平貨了」。雖然看淡後市,但他目前仍持有約30億元本港物業(見表),部分出租予耀才,配合耀才的業務發展需要,故暫時不擬出售,「自用物業很難轉身,賣咗又要買番,搬來搬去亦很麻煩」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
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